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房地經紀管理辦法范文1
關鍵詞：房地產權屬；檔案管理；辦法；途徑
所謂房地產權屬檔案，是指城市的房地產行政主管部門在管理房地產權屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產權屬工作包括房地產權屬的登記、變更、調查、權屬轉移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產權屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規范化社會的進程，房地產權屬檔案管理工作日益規范化和科學化。特別是《城市房地產權屬檔案管理辦法》出臺之后，如果對房地產權屬檔案的管理不規范合理，就會影響相關機構檢查檔案的查全率，進而影響房地產業的進一步發展。文章針對房地產權屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。
1規范房地產權屬檔案的收集范圍
只有保證房地產權屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產權屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產權屬檔案的收集工作非常重要。結合《城市房地產權屬檔案管理辦法》的相關規定，房地產權屬檔案應當包括以下五個部分：①能夠證明房地產權人、房地產權屬登記確認、變更、轉移、以及設定他項權利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權的權屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產登記申請表、權屬變更登記表、房地產狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產產權登記的各種文件材料；④諸如統計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產權屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產權屬相關的文件材料。在確保房地產權屬檔案全面完整的前提下，應當保證房地產權屬檔案的真實性，作為房地產權屬檔案管理部門，應當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責任制來保障檔案資料的真實客觀。
2加強房地產權屬檔案的現代化管理
傳統的房地產權屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調非常麻煩。隨著科學技術的不斷發展和計算機技術的普及，作為現代化的房地產權屬檔案管理，應當將計算機技術和網絡技術完全引入。并建立相關的平臺和內部網絡，來對房地產權屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現網絡化管理，做到互聯網+房地產權屬檔案管理。除此之外，還應當加強對現代光學技術的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質檔案，一方面可以節省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸的方式提供給使用者，更加方便快捷。
3調查了解檔案使用者的需求
只有深入社會進行調查，了解檔案使用者對房地產權屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產權屬檔案管理部門，應當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎，保證房地產權屬檔案開發利用的有效性。（1）在房地產權屬檔案收集之前做好預測工作，通過調查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產市場、規劃、房地產登記部門以及市民對房地產權屬檔案內容和利用特點的需求。（2）開發利用要根據對象的不同而不同，相關部門應當在對調查結果進行保密的前提下，按照服務要求，進行多樣的開發利用。包括證明型、咨詢型、網絡型、宣傳型、借閱型、技術型以及報道型等各種形式。（3）提供服務時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產權屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產權屬檔案的管理部門，應當通過推出開展窗口服務、專題服務、網絡服務以及推薦服務等多種服務渠道，同時編制最為科學的檢索系統和工具，來大大提高房地產權屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。
4注重對管理人才的培養
人才是管理工作的關鍵環節，優秀的檔案管理人才是房地產權屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎。隨著市場經濟的進一步發展，目前現代化管理已經基本替代了傳統的手工管理方式，因此，在培養復合型房地產權屬檔案管理人才時，應當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產權屬檔案的管理隊伍必須政治素質高、德才兼備、知識范圍廣，并且業務能力強，具備優秀的職業道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優質的服務。（2）房地產權屬檔案的管理人員應當具備一定的計算機技術和網絡技術，能夠熟練的操作現代化設備和平臺，同時也應當具備充分的檔案專業基礎理論知識和相關的法律知識，相關部門必須加強這些方面的培訓和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養骨干力量，才能真正滿足現代化房地產權屬檔案管理工作的要求。
5結束語
隨著現代化科學水平的不斷提高，對房地產權屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產權屬檔案管理部門，一方面應當加強對管理人員的培訓和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎理論水平，更要提高管理人員的創新能力和對現代化設備的操作水平。另一方面應當進一步加強市場調研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產行業的更高層次發展。
參考文獻：
[1]王淑范,黎玉麗.加強房地產權屬檔案管理的途徑及辦法[J].黑龍江檔案,2006.
[2]周群,夏萍,王恩江,等.權屬檔案信息化建設與權屬登記質量監控[J].城建檔案,2007.
房地經紀管理辦法范文2
為深化城鎮住房制度改革，培育和發展住房二級市場，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配和管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，我們制定了《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》?，F印發給你們，請遵照執行。
附件：北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定
為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理，培育和發展住房二級市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，制定本規定。
一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸個人所有。
二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用住房所在地的標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。
購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住房辦理產權登記。
三、已購公有住房和經濟適用住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎設施建設。
已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，其上交的相當于土地出讓金的價款按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還原產權單位；屬事業單位的，全額返還原產權單位。
四、職工出售已購公有住房屬于規定標準面積內的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
屬于超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。
五、已購經濟適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規定標準繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。
六、出售人是住房面積未達到規定標準的職工，可申請返還其夫婦雙方應得的住房補貼，返還額不超過上交財政或返還原產權單位的售房收入部分且不超過職工應得的住房補貼。
七、已購公有住房和經濟適用住房上市出售應按有關規定交納稅費。
房地經紀管理辦法范文3
關鍵詞：房地產經紀服務合同；違規操作；糾紛預防
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義
房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協商訂立的協議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。
簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環節，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業規則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》等相關法律法規的規定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。
2 房地產經紀服務合同常見問題
2.1 審查環節紕漏
對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規范房地產經紀業務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：
（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業主私下成交，損害經紀人的合法權益。
（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。
（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現實產權狀態，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續履行。
2.2 合同內容違規
房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規主要體現在下面幾個方面：
（1）合同約定雙方權利義務不對等。
房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。
（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。
長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發生。
另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現象時有發生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。
2.3 房地產經紀人違規操作
雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執業規則》都對房地產經紀從業人員的執業行為進行約束，而且各地房地產經紀協會對經紀人員提出了明確的職業道德要求，但是房地產經紀人員的違規操作行為時有發生，主要表現在以下幾個方面：
（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業務。
有些房地產經紀人員在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執行困難，撒手不管，造成糾紛。
（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。
在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。
（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。
房地產經紀人員利用自己的職業便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。
3 房地產經紀業務糾紛預防
3.1 統一并嚴格使用相關合同文本
為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，為房地產經紀業務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統一規定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業從業人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。
3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業素質教育
《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規定了房地產經紀機構從業房地產經紀人員數量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業能力及職業道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業素質不高而導致的糾紛時常發生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業人員的侵犯。職業素質教育包括職業道德教育、專業能力教育和法律知識教育。企業內部應建立完善的培訓體系，定期開展業務技能培訓、職業道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業人員的職業素質，促使其更快成長，規范其業務行為。
3.3 完善立法建設，加大懲罰力度
一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規制的規范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統一規范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規，加強對房地產經紀市場的立法規制。
另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為進行了規制，規定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規時，應加大對違規行為懲罰力度的規定。
3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業管理機制
明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業管理機制，使每個崗位都有規范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業保持高效、持續、穩定的運行。同時，使業務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業按照既定路線，實現自己的戰略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態，從而有利于業務的開展，減少服務過程中糾紛的發生。
同時，隨著公司所處的發展階段的不同，企業的管理機制要適時適應企業經營環境的變化，有效融入公司戰略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業管理機制，才能不斷提升服務質量。
3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設
房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規章制度不健全，少數機構仍有違規收費現象，有的合同以及補充協議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業執照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規范性管理、合同規范文本推廣使用管理、經紀人員的執（從）業證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規的經紀機構執（從）業人員將及時清理出經紀人隊伍。
參考文獻
房地經紀管理辦法范文4
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章、中介業務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
房地經紀管理辦法范文5
1月中旬，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細則，否則“就約談”。與2010年“限購”的16個城市不同的是，此次主要針對二、三線城市。
就在大家熱議“限購令”的調控效果時，住建部、發改委、人保部三部委聯合出臺將于4月1日起實施的《房地產經紀管理辦法》，以規范中介行業“吃差價”等行為。緊接著，“國八條”出人意料的突襲樓市。就在“國八條”出臺后的第二天，又傳來了上海、重慶試點房產稅的消息……
這是2010年以來，我國政府出臺的第三輪樓市調控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴厲”樓市調控政策的“國十條”，此番連出“重拳”再次驗證了“沒有最嚴、只有更嚴”的調控趨勢。
限購劍指二三線城市
無論是住建部的“不限購，就約談”的要求，還是“國八條”都把矛頭直指房價上漲過快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購令”大潮來襲。
年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南、合肥等二、三線城市已相繼出臺“限購令”細則，再加上此前16個限購城市，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國出臺“限購令”的市縣已達到25個。
在“國八條”中，最嚴厲的是“限購令”：其一，限購目標更廣大，前期的限購令，側重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計算入內，對本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現在則擴展到“房價上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。而國八條則徹底堵住了再次購房的口子。
按“國八條”的限購標準，全國的限購城市至少將達到40個，而且在一定時期內，都要從嚴制定和執行住房限購措施，這無疑也使得當前的一些市場疑問得到了澄清。（中銀國際分析師田世欣認為，囊括全部直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高地區后，預計最終出臺限購令的城市將超過50個）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，國務院總理主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。提高二套房貸首付比例、設定房價控制目標、合理引導住房需求、強化差別化住房信貸政策等一系列措施同時亮相，即“國八條”，這可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。無疑將對于目前的樓市實施“精確打擊”，并將有效的遏制投機性購房。
其中，最引人關注的是對第二套住房首付比例的“規定”，堪稱史上“最高二套房首付”。
“新國八條”中的第四條強調，要強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。去年9月底的“國五條”曾強調，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強實屬罕見。
此舉將進一步提高購房門檻，同時也將降低銀行風險，但單從這條政策看，房地產市場所由此產生的波動不會太大。
“稅”字頭上一把劍
稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。
“國八條”提出，要調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。
此外，還將加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。
而上海、重慶緊接著公布的房產稅試點暫行辦法，也將重點打擊房地產投機客，雖然短期內會造成房價波動，但并不會對房價造成決定性打擊。
其中，上海將對本地居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對主城九區內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點”的意味濃重。
同一天，財政部、住建部、國稅總局三部門負責人表示，條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，將在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。而房產稅收入的使用問題也得到了明確。房產稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問題。
整肅房地產中介
在“國八條”落定的前幾天，住建部、發改委、人保部三部委就聯合出臺了將于4月1日起實施的《房地產經紀管理辦法》。這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，它的出臺或許有更深層次的含義，在房地產系列調控中，樓市交易、供應等環節大部分都已涉及，此次規范整頓中介市場將避免出現部分政策的執行力度減弱從而影響調控效果。
該《辦法》強化了對房地產經紀違法違規行為的處罰和責任追究。對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規行為，根據情節輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業整頓等行政處罰。
房地經紀管理辦法范文6
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的?？梢哉f大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息?！?/p>
目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動?！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定?！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經營、超越經營范圍和非法異地經營?！薄胺康禺a執業經紀人出租、出借經紀執業證書?！薄胺康禺a經紀組織未按規定期限辦理備案手續?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
