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房地產風控管理范文1
【關鍵詞】財務管理 房地產企業 風險 控制
隨著我國經濟的高速發展，財務風險已成為我國房地產企業迫切需要解決的現實問題。我國的房地產企業起步晚、規模小，沒有實現規范化管理。同時受宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，房地產企業承受著巨大的財務風險，房地產企業生存發展面臨很多需要解決的現實問題。面對建筑市場的慘烈競爭，該如何度過這個無法逃避的考驗，完善財務經營管理機制、提高自身防范風險的能力才是應對外部危機的根本保證。從房地產企業財務風險的表現形式入手，健全和完善的財務管理，發揮財務風險管理職能，保證房地產企業能夠得到穩定的發展。
一、重新審視財務管理的重要性
財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險，財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。對財務管理重新進行科學定位，形成與之相適應的管理與運行機制，優化企業理財行為。
（一）提高認識
確立財務管理在現代企業管理中的中心地位，企業管理者掌握企業財務狀況，提高資金運作水平，建立全面預算管理體系，明確預算管理的決策機構、工作機構、執行機構的人員與職責，實現自上而下全員參與的管理模式。
（二）建立資金流量的管理觀念
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
二、建立健全規章制度
健全規章制度，是加強財務管理的依據，也是抵抗經濟危機的保障。企業應當抓好以下兩個方面：
（一）建立一系列財務管理規章制度，并不斷進行補充和完善，以提高規章制度的科學性和適用性
同時，制訂嚴格的崗位責任制，建立充滿活力的激勵機制和行之有效的監督約束機制。為促進每一位財務人員的責任心，建立有效的考核制度，也是做好財務基礎工作的重要環節。
（二）嚴格按章辦事
在財務管理中有法不依、有規不循，是企業死亡和倒閉的根源。堅持制度面前人人平等，違章必究，防止規章制度流于形式，增強其執行的剛性是十分必要的。
（三）創新和調整財務管理的內容
確立財務管理目標多元化必須改變單一的股東財富最大化目標，明確確立企業財務管理目標的多元化。改進和調整原有的管理指標，增設反映企建立反映知識資本價值的財務考核指標，評估知識資本價值，定期編制知識資本報告，披露企業在技術創新、人力資本等方面的變化和投資收益。
（四）建立嚴格的審查制度
房地產財務審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
三、加強財務管理中的風險防范和控制
第一，強化財務管理人員的風險意識及時調整財務人員適應新環境的知識結構，使他們能夠具有及時捕捉風險、衡量防范風險的能力。
第二，建立健全內部控制。制度的關鍵是靈活運用籌資策略。房地產企業的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產企業應根據內外部環境的變化以及投資需求，堅持低成本、可得性、穩定性的原則，設立籌資決策委員會，明確資金管理的職責權限，系統分析各種籌資方案對企業未來財務能力的影響，選擇適度的財務杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個人偏好所帶來的決策失誤。同時，還可以充分利用金融工具創新開創新的融資來源。加強內部控制、提高經營效率、保護財產安全，是實現經營方針和目標的有效工具，也是抵抗經濟危機的手段。
第三，實現財務管理預算化。房地產企業財務部門需要以項目預算和資本預算為基礎，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報項目作財務預算分析，對整個項目的資金使用作全盤計劃，分清資金使用的輕重緩急，制定可行性研究計劃、規劃設計和借款計劃，等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，要加強管理，堅持考核、定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。防止資金管理上盲目進行運作，控制房地產企業的財務風險。
參考文獻
[1]萬婷婷.《戰略財務管理對傳統財務管理的挑戰》.2008.審計與理財
房地產風控管理范文2
隨著社會經濟發展，財務管理風險已經成為我國房地產企業需要迫切解決的首要問題。我國房地產經濟較西方發達國家起步較晚，發展規模小，沒有規范的管理措施。同時，我國房地產企業長期受到政府宏觀調控和世界經濟變動的影響，房地產企業時刻承擔著巨大的財務風險。面對激烈的市場競爭，房地產企業的生存與發展面臨著很多現實問題，該如何解決這些問題，完善企業的財務管理，降低企業經營風險，提高企業自身風險防范能力是當下房地產企業亟待解決的問題。
一、房地產企業財務風險管理的重要性
財務風險主要指的是公司財務會計結構不合理，企業融資不當致使公司可能喪失債務償還能力而導致企業投資收益下降的風險。狹義上來說，財務風險主要指的是利用財務的杠桿給企業帶來可能破產的風險，或者普通收益產生大幅變動的風險。從廣義上來說，財務風險主要指的是企業在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，威脅到企業的生存和發展。重視財務管理，提高對財務風險管理的認識，對財務管理重新定位，形成與企業經營相適應的運行機制，才能提高房地產企業風險防范能力。
二、房地產企業財務風險的主要原因
1.缺乏合理的預算管理
房地產企業屬于典型的資金密集型產業，其建設投資規模大，開發周期長，資金占用時間長，而且任何一個房地產開發項目的調整能力都很差，而且有些房地產企業認為只要工程可以取得土地的使用權，就可以準備下一步的施工計劃，再投入資金，按照工期交付工程投入使用，就可以獲得經濟效益。但是，如果房地產企業在最初的時候沒有做好財務預算管理，沒有考慮到土地開發成本、資金運作、經濟收益及其他方面的財務預算，企業就無法確定目標利潤，更談不上成本和其他預算指標的落實，這就可能導致企業在項目建設過程中盲目投資，財務工作只停留在單一的會計核算工作上，疏忽了成本控制，這很可能增加企業的投資成本，影響經濟效益。
2.成本控制不嚴格
房地產企業的財務工作非常復雜，成本控制就是其中難以掌控的一項。成本主要包括征地拆遷費用；前期工程費用；基礎設施費用等。項目完工的時候需要對成本費用進行分配、整理、再分配、再整理直至最終計入收益對象，這一連串的工作需要具體問題具體分析。而有些房地產企業過于重視企業的工程進度，忽略了成本控制，在成本核算問題上一帶而過，是企業的財務人員成簡單的記賬人員，致使整個企業的成本管理無從下手，影響企業的經濟效益。
3.缺乏現金管理
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產財務風險控制措施
1.提高財務風險管理意識
要想提高房地產企業財務管理水平，提高企業的風險防范能力，首先要提高企業決策者的財務水平，重點是要提高對財務風險管理的意識。企業決策者通過學習要掌握三種基本財務報表，資產負債表、損益表和現金流量表，只有了解財務工作，才能做出科學的決策，從根源上降低企業風險。其次，房地產企業要堅持以人為本，既要積極引進財務管理人才，又要對人才進行培訓，提高人才的綜合素質。此外，房地產企業還需要根據現代企業制度對財務管理提出科學、客觀的要求，改變傳統銷售理念。
2.優化企業資本結構，降低籌資風險
如果企業負債經營可以為企業帶來杠桿效益，短期內可以增加企業的經濟效益，但這并不意味著企業的負債比例越高越好，隨著企業負債金額的上升，企業的財務風險也會隨之增加。企業貸款就會有利息支出，負債越高，銀行利息也就越高。但是，面對不同的資產結構，財務風險也不一樣，就房地產企業來說，可以利用良好的信用和土地進行銀行抵押貸款來增加資金的來源，充分發揮財務杠桿的作用，通過杠桿效益來低效財務風險給企業帶來的負面影響。另外，如果企業能夠將負債風險控制在企業的承受能力之內，通過合理安排產權資本及債務資本的比例關系，便可尋求最佳資本結構，由此便可以將企業的財務風險降到最低。
3.實現財務管理預算化
房地產企業財務部門需要以項目預算和資本預算為基礎，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報項目作財務預算分析，對整個項目的資金使用作全盤計劃，分清資金使用的輕重緩急，制定可行性研究計劃、規劃設計和借款計劃，等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，要加強管理，堅持考核、定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。防止資金管理上盲目進行運作，控制房地產企業的財務風險。
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【關鍵詞】房地產；項目管理風險；項目管理風險控制
一、引言
房地產開發是基于對未來政治、經濟、社會、自然資源等方面的預測和預期，基于現有技術、管理和組織情況下進行的一種經濟活動。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風險也非常大。由于土地的權益價值是地理環境、政治、經濟等社會各方面資源的綜合函數，所以房地產項目中置地的風險變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會經濟的發展而穩步增長的。但是在有些情況下，受政治、經濟等因素影響，土地增值也可能為負，這必將給開發者造成巨額損失。
房地產項目開發可以分為決策、前期、建設、銷售四個階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類主要相關利益者。開發商在項目經營的每一個環節都需要和不同利益者進行博弈。
二、房地產項目風險以及風險管理內涵
一個房地產項目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風險，且其間有復雜的內在聯系，但主要表現在市場和價格兩方面。市場風險是指由于房地產市場狀況發生變化給房地產投資帶來損失。房地產市場是一個區域性市場，主要受本地區房地產供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式，房地產市場的性質、結構及發育程度等因素的影響。房地產營銷是指房地產投資者根據市場狀況、物業的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產租售策略并進行房地產租售的行為，其風險有銷售渠道風險和營銷方式風險等。
價格風險是指由于房地產定價不合理而給房地產投資者帶來的收益損失，主要發生于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學又不能及時適應價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導致房地產滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產銷售增加，但會損失收益。風險存在于項目整個開發中，例如在建設階段風險把控不好，會造成如工期延長、成本增加、計劃修改甚至引起索賠，最終導致項目經濟效益降低，甚至項目失敗。但是風險和機會是并存的，收益是風險的補償，風險是收益的代價，風險是對管理者的挑戰，風險控制得好能夠獲得經濟效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現代項目管理中，風險的控制已成為房地產開發過程中一項重要的工作內容。
工程項目風險管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，在實施過程中加強相應的管理和監督，以最大可能降低風險造成的損失。工程項目風險管理是房地產項目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產項目風險管理還存在著許多問題，如風險管理意識淡薄，缺乏相應的法律、法規等制度依據；風險管理模式落后，風險管理過程不完整，風險管理以事后控制為主等。
三、房地產項目風險產生的原因
房地產是一個特殊的行業，它具有以下特點：投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現能力差，涉及到的社會、經濟和環境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程。這些特點決定了房地產業是一種典型的高風險投機行業。其次，由于房地產的地區差異、項目差異，涉及的內容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產項目風險管理的統一規范和規程。這一切都決定了房地產行業的高風險性。
四、房地產項目主要風險
在房地產開發的不同階段存在不同風險
1、投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發區域風險，開發物業類型風險，開發時機風險和開發項目的定位風險。
2、土地獲取階段的風險
土地風險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規劃部門對土地使用性質和規劃設計指示的不確定性。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。
3、項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自設計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患。
4、售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險
五、房地產項目風險控制策略
（一）編制科學、完備的風險管理計劃書
房地產項目風險管理計劃書是以開發企業的風險管理活動為對象的計劃安排，體現了開發商對風險管理的制度化約束。房地產開發企業必須把企業全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規定企業各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續性。通過對企業資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發項目的順利實施，實現企業的經濟效益和社會效益。
（二）強化項目的風險研究
房地產開發項目數額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調查法、幕景分析法、流程圖分析法、環境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。風險識別中主要強調置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經濟風險與內部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業應當不斷總結經驗，認清各階段項目風險發現規律，并采取相應的預防措施。
（三）建立企業風險管理組織
在項目開發的四個階段都存在風險，對項目風險的規避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業必須建立相應的風險管理部門（如風險管理委員會等），它專門對項目風險可能發生的環節和發展情況進行監督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰略與目標，對風險識別、風險評價、監測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態，這樣才能切實減少企業損失。
（四）建立風險管理績效評價體系
風險管理過程中需要采取各種方案進行風險控制，為實現對方案的評估，可以建立房地產項目風險管理績效評價指標體系，評價體系包括績效評價指標、標準和方法。評價指標包括結果指標和行為指標兩類，相應的評價標準分為結果標準和行為標準兩個方面，分為優良、中和差三個等級，能較科學地評價風險管理方案的優劣。
（五）加強風險管理培訓
強化全員風險意識，房地產企業員工的行為不當是構成開發項目的一個重要風險因素，因此要減輕與不當行為有關的風險，就必須對企業員工進行風險和風險管理教育，內容應包括有關安全、城市規劃許可、工程設計以及其它方面的法律、法規、規范、標準和操作規程等，使他們了解開發項目所面臨的各種風險，了解和掌握防范與處理風險的方法，強化風險意識，使他們深深認識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項目造成巨大損失。
四、結束語
深刻認識房地產項目各方面風險，保證在每一個房地產項目中都嚴格制訂并落實針對性強的風險控制策略，對房地產企業來說非常重要，可以使企業保持長期的市場競爭優勢。
參考文獻：
[1]宣文，呂清伢. 淺談房地產工程管理[J]. 科技資訊. 2012（02）
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【關鍵詞】房地產項目；風險管理；解決措施
房地產是一項投資大、效益高、風險大且參與者多的項目。其涉及的風險包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。隨著我國房地產行業的不斷發展，房地產開發企業已逐步意識到房地產項目風險管理的重要性，并確定風險管理目標，在項目實施過程中加大風險的辨別、管理與控制力度，采取正確的風險解決措施，才能提高房地產企業抵御風險的能力，提高企業的經濟效益和社會會效益。由此可見，就房地產項目風險管理的控制及問題解決措施實施進行探討具有十分重要的意義?；诖?，筆者做出以下幾點探討。
1 概述房地產項目風險
房地產項目風險主要表現在以下兩個方面：一是市場風險，二是價格風險。
1.1 房地產項目的市場風險
房地產項目的市場風險主要是指因房地產市場狀況產生變化給房地產企業投資帶來的損失。房地產市場作為一個區域性的市場，主要由本地區房源供需狀況、消費者的嗜好和購買能力、房地產市場的競爭能力和規模以及方式、房地產市場的結構、性質、發育程度等多種因素而決定市場風險的大小。
1.2 房地產項目的價格風險
房地產項目的價格風險主要是指因房地產定價不合理給房地產企業投資帶來的損失。它主要是由于對市場的研究不夠充分、市場的定位不夠準確以及定價策略的不科學導致與價格波動不適應。如果房地產價格定價過高，雖然增加了收益，但是所定的價格高于市場而不被市場所接收，就會導致房產滯銷，房地產企業的總利潤就會下降；如果房地產價格定價過低，雖然房產的銷量在增加，但企業的經濟效益將會受到損失。價格風險始終貫穿于整個房地產項目之中。
2 房地產項目各階段風險管理的控制
所謂房地產項目風險管理的控制，就是房地產企業對各種潛在的風險進行分析和評估，并采取針對性的措施進行風險管理的控制。在整個實施過程中加大管理和控制力度，從而將風險的損失降到最低。房地產項目的風險管理作為房地產項目管理工作中不可或缺的一部分，房地產項目風險管理的控制已成為當代房地產企業提高風險抵御能力的重要手段。因而必須加強房地產項目各階段的風險控制。房地產項目各階段的風險主要表現在以下幾個方面：
2.1 房地產開發地區的風險
因為社會經濟發展不平衡，地區與地區的社會經濟環境不同，使得地區不同的房地產企業面臨著不同的風險，各地區對房地產開發項目的風險因素也存在較大的差距。而房地產項目具有固定的地理位置和不可逆性，這就使得房地產開發地區的風險對房地產企業的重大決策具有重要的影響。
2.2 土地購買風險
如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地風險主要在于開發企業和地塊上原房產所有者的談判過程和結果。如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對偏高，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導項目虧損，因此它的風險主要來自于對未來市場的判斷。
2.3 征地拆遷風險。
征地拆遷涉及許多法律問題，一方面，我國現行拆遷安置法規規定太籠統，法規可操作性比較差：另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、終濟的原因，拆遷過程中會出現各種復雜情況，使開發商面臨重大的風險。
2.4 建設階段的風險
2.4.1 招標模式與風險
目前采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。
2.4.2 承包方式與風險
建設全過程承包：開發商要冒承包商選擇不當的風險。階段承包：這種承包方式可以發揮各專業承包單位的專業特長，但同時增加了開發企業進行組織、協調和控制的難度，由此增加相應的風險。
2.4.3 承包合同風險
合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，闡述不嚴謹，或部分條款與法規相抵觸，在執行中可能給開發商造成損失。第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方問的不同分配。
2.5 房地產項目租售階段的風險
2.5.1 銷售時機風險
房地產銷售時機風險有：預售、即時出售和滯后銷售。每一種銷售方式都有不同的風險。
2.5.2 租售合同風險
房地產平且售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風險是一種概率很高的風險，并且一旦出現后，風險交易也很大。
2.5.3 房地產項目風險防范與解決措施的實施
針對上述的各種風險，筆者就房地產項目風險防范與解決措施的實施做出以下幾點探討：
（1）做好投資風險的辨別及決策
投資風險的辨別主要包括收集和整理風險信息、了解和分析風險環境以及風險的特征與類別的區別。在確定投資決策時應對各種方案、情況和條件下的損失的大小進行評估和風險的計算，從而確定是否需要承擔風險，選定最佳的投資方案。
（2）注重風險承擔
在籌集房地產項目資金過程中，必須注重風險承擔。所謂風險承擔，主要是指企業以內部資源來彌補企業的損失，是房地產項目風險管理的重要手段。應做好以下幾個方面：一是負債不能超過企業的承受極限；二是在房地產項目決策階段為資金的整體運作做好全面的規劃，并制定臨時資金補充應急方案；三是對企業的負債形式進行分析和歸類，確保企業的負債為長期負債。
（3）做好風險轉移
在房地產項目招標時，應與工程項目施工方、監理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節點、工期延誤等應承擔的損失進行明確的約定，從而有效的轉移風險。
（4）加強風險控制
房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。
（5）制定嚴謹、周密的應急預案
因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。
總之，房地產項目風險的控制與管理是一項較為系統復雜的工作。作為房地產項目風險管控人員，必須提高風險防范意識，加大風險防范和控制力度，采取有效的防范措施，盡可能的將風險降到最低，提高房地產開發企業的競爭實力。
參考文獻
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房地產行業在我國社會主義經濟發展中已占有重要地位，其發展主要特點是高投入、施工周期較長、風險大，因此，在房地產企業中財務內控體系的建立與完善是促使房地產企業產期發展的重要保障。內控體系建立不僅保證了對存在的風險有效識別、評估、控制，同時也保證了企業戰略目標科學化開展。伴隨國家對房地產行業的重視與調控，對房地產是否規范運作、利潤回歸以及內部管理也越來越重視，加強房地產財務內控體系的有效構建也是房地產企業當下發展的必然趨勢。
1房地產企業財務內控體系存在的問題
11房地產企業未形成健全的財務內控體系
房地產企業內控制度是由控制環境、會計系統、控制程序等多方面組成，但多數企業未形成完善的內控制度。就會造成企業在戰略目標實施時出現漏洞，甚至會與企業發展的戰略目標背道而馳。除此之外，傳統的內控注重制度文字編寫，缺少了配套的操作流程和可以實現內控體系的工具，使其內控制度不能有效地操作。
12房地產企業內部缺乏管理
在房地產企業內部管理中各自為政的現象比較普遍，分成各自獨立的辦公管理系統，相互之間缺乏溝通，同時在財務內控工作中，也缺少協商，造成體制腐敗增大了內控風險。與此同時，在內控文件上，沒有規范性和實際性的文件、制度對其進行約束和管制，缺乏具體操作細節章程。因而，造成企?I內部管理松散、怠慢，客觀上增加了房地產企業管理和風險控制難度，也導致了可控風險失去控制，對企業整體內控體系的建立與完善形成了阻礙。
13復雜的外部環境
房地產因具有開發投入較大、風險高等特點，因而導致房地產企業內控外部的環境比較復雜，也就增加了內控的難度。房地產企業財會核算的特殊性導致內控的復雜性，而在財會核算上不需要也不可能計算各個環節對產品的投入成本，也是沒有必要的。
2房地產企業財務內控體系設立的準則
21企業內控體系必須符合法律規定
在房地產企業實施內控制度時，所有財務活動以及所制定的內控制度，必須以國家的政策法規為準繩，在國家政策法規指導下，并且結合本企業自身實際發展情況，制定出符合國家法律規定的財務內控體系。
22企業內控體系要具有針對性
在內控體系建設過程中，要對財務工作中極易出現紕漏的環節以及財務管理工作中的薄弱環節進行警惕和防范。除此之外，也要杜絕各部門間不能協調的工作現象，對財務工作中的每一個環節進行細化，制定具有針對性的財務內控體系，提高工作效率和工作質量。
23企業內控體系應注重連續性
企業在確定財務內控體系時要一以貫之，結合企業自身具體的發展戰略目標對內控體系做出適時調整，以保證內控體系連續不斷地為企業財務系統服務，并按照標準進行貫徹落實。
24企業內控體系應注重整體化
企業內控管理制度，不僅僅需要財務上的運營活動與企業的整體戰略目標相吻合，也需要對企業短期內的戰略目標負責，也要與企業其他部門的內控管理體系相互配合，注重企業內控管理制度整體配合發展。
3房地產企業財務內控體系構建措施
31創造良好的內控環境
良好的內控環境，可以保證財務內控體系正常運行，也是企業長期發展的重要因素之一。房地產企業要在發展戰略、治理結構、人力資源等多方面進行管控，逐步為內控體系形成良好的內控環境。
32在公司發展戰略上建立內控體系
為保證內控體系與企業長遠發展的目標相一致，在建立內控體系時應基于企業的發展策略而制定，才能按照企業的資源和開發計劃進行內控體系的建設和實施，從而保證內控體系中的組織設計、權責分工、資源的配置、制度的制定、內控實施等多方面統一協調，形成嚴密的系統。
33完善組織機構
在組織結構設立上，要結合房地產企業自身實際發展情況，進行責任劃分并賦予相應的權利。在設立與完善組織結構時應注意以下兩點：第一，在內部環境中不相容的崗位要進行分離；第二，要做到人力、物力、財力相分離，各司其職，彼此間相互約束，在采購、收付款等經濟上的操作時，必須有兩個或兩個以上的部門審批，最后再由總負責人進行簽字，從而形成一個完善的組織機構。
34構建有效信息渠道，加強監管
在信息化發展的時代，想要加強財務核算的水平，就必須引進先進的信息化通信技術并對其分析與運用，利用信息化技術為企業構成信息化資料，方便企業財務工作的開展。同時，也要將企業財務核算與房地產經營活動中獲取的信息材料有機結合，形成一個內部與外部相互傳遞信息的平臺，從而實現資源共享，也在平臺上實行了對動態決策與動態的管控。企業也應以預算審計為中心，實現當前的戰略目標，通過財務狀況就可以對戰略目標的實施情況做出具體分析，對整個房地產項目實行全程監控，對業務過程中的財務活動進行監督和管理，實現對財務活動的推測、管控、分析等。
35建立風險評估機制
許多房地產企業過多依賴企業內部管控，當出現失敗狀況時就歸結于市場問題，然而，這是因為沒有很好地控制風險才引發的問題。各個房地產企業應建立風險評估機制，對其全面控制，對項目中所存在的風險及時發現，并做好相應的風險防范措施，確保企業正常運轉。
36提高財會人員綜合素質，提升內控質量
面對日新月異的高科技時代，各行各業競爭的激烈性，房地產企業對財務人員的要求也越來越高，不僅需要對企業財務的賬目進行查閱和整理，也需要迎合時展，全方位的學習，開拓視野，提升業務水平，豐富自身內涵。在房地產企業的財務人員，因涉及多個部門和單位，更應加強自身專業知識和綜合素質培養，也要對房地產這份工作有著更高的認識，在工作中取長補短，不斷提升內控質量，保證房地產企業的財務工作與時俱進，積極穩定發展。
37增加企業內審崗位機制
為了實行對企業內部財務、經營狀況全面審計，應設立企業內審崗位機制，由企業總經理直接領導負責，嚴格實行行業內標準。除此之外，對超支違規事項進行考核、通報，同時提出整改要求并督導相關部門改善完成。
房地產風控管理范文6
一、加大稅收政策宣傳力度，增強納稅人主動納稅意識
各單位要采取多種形式向廣大房地產業納稅人宣傳稅法和稅收政策，加強房地產企業稅收納稅輔導，幫助企業規范財務核算，督導其依法、正確執行法律法規與稅收政策，及時、如實申報繳納各項稅款，降低房地產企業的納稅風險；各級辦稅服務廳要對房地產交易、開票和辦稅流程進行公示，幫助納稅人了解納稅流程，提高納稅人主動納稅意識。
二、嚴格執行稅收政策，注重日常核查
（一）擴大稅收控管范圍
各單位要將土地儲備、土地一級開發、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監理、售房、保有、物業管理、二手房交易、租賃等所有環節涉稅行為，都納入稅收控管范圍。
（二)嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策
個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
（三）強化土地稅收和二手房交易稅收管理
嚴格執行“先稅后證”，對納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格征稅，對房地產行業涉及稅種實行統一管理，把好產權辦理關。
（四）強化土地增值稅預繳管理，防止稅款流失
嚴格執行市局《轉發省地方稅務局轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》，對土地增值稅實行分類預征，不得隨意降低預征率；嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，督促企業及時辦理土地增值稅清算申報手續；加強對房地產開發成本費用的審核，不得以預征代替清算。
（五）強化房地產業企業所得稅管理
嚴格執行國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，及時督促企業按時足額繳納稅款。
三、實行房地產業稅收精細化、信息化管理
市地稅局為加強房地產業稅收管理，組織開發了市房地產稅收一體化管理系統，各單位要充分利用這一系統，以對房地產企業納稅監控為切入點，以信息技術為依托，對房地產的開發、銷售進行全程稅收監控。要定期對房地產企業的開發、銷售情況進行實地調查，與企業實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業按照規定進行稅務約談、實地檢查、違章處理。
四、強化社會化管理，構建協稅護稅網絡
要進一步發揮社會綜合治稅作用，通過房地產稅收一體化管理系統實現與土地管理、建設規劃、契稅征管、房產交易等多個部門的信息共享，通過對房地產涉稅信息進行實時比對，實施房地產行業稅收管理的全程監控，實現市人民政府提出的對房地產行業“一體化”管理的總體目標。
