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房地產管理辦法范文1
一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產開發與房地產開發經營
1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。
5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規規定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。
(一)關于改變土地用途的規定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意?！?/p>
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”
3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續?！?/p>
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?
房地產管理辦法范文2
現將北京市人民政府的《北京市房地產抵押管理辦法》轉發給你們，并就有關問題一并通知如下，望遵照執行。
一、房地產抵押登記的管轄范圍按照市人民政府的有關規定，下列房地產抵押登記，由房地產管理局辦理：
1.以已開發使用的城鎮建設用地范圍內國有土地使用權設定抵押權的；
2.以城近郊區、縣城、建制鎮、工礦區、開發區范圍內的房屋設定抵押權的；
3.以國有土地上期得權益的房屋設定抵押權的。
二、房地產抵押登記，按照下列情況，分別由市或區縣房地產管理局辦理：
房地產管理辦法范文3
1．1為了維護公司、股東和債權人的合法權益，加強財務管理和經濟核算，根據《公司法》和《企業會計制度》等相關法規，結合公司實際情況，制定本規定。
1．2公司財務管理的基本任務是:做好財務預算、控制、核算、分析和考核工作；規范公司的財務行為，準確計量公司的財務狀況和經營成果；依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財務資源；實現公司價值的最大化。
1．3本規定在公司內部暫時執行，隨著公司業務的正常開展和不斷拓展，將進行更改、補充和完善。
第二章財務管理組織機構
2．1公司實行董事會領導下、總經理負責制的財務管理體制，公司是獨立的企業法人，自主經營、自我發展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。公司設置獨立的財務機構即財務部。
2．2公司按照《會計法》和《會計基礎工作規范》等規定,結合公司的核算體制和財務管理的實際需要，配備財會人員，加強對財會人員的管理。
2．3財務部主要負責公司的財務管理和經濟核算，主要職責為：
（1）負責公司財務管理制度和各項會計制度擬定；
（2）參與公司籌資方案的擬定和實施；
（3）參與公司發展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見；
（4）參與公司經營決策，統一調度資金；
（5）負責公司財務預算管理、會計核算；
（6）負責編制合并報表，提供財務數據，如實反映公司的財務狀況和經營成果，并作好項目和財務分析工作；
（7）監督財務收支，依法計繳稅收；
（8）負責公司財務會計檔案的保管，票據申購、使用、核銷等管理工作；
（9）監督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支；
（10）參與對子公司的財務管理。
（11）協調處理與各單位的關系。
2．4財務部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務賬目的登記工作。
2．5公司董事會按有關程序聘任公司財務負責人。
第三章會計核算
3．1公司按照《企業會計制度》規定，結合經營項目實際情況，制訂并實施有關會計核算暫行辦法，及時、正確反映經營業績和披露經營風險。
3．2公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業會計制度》的規定并結合公司的實際情況，設置總分類和明細賬科目。
3．3公司按照《企業會計制度》規定對經濟業務進行會計核算、賬務處理，并實行會計電算化。
3．4公司依照權責發生制和配比原則確認收入和成本，以反映公司的經營成果。
3．5公司嚴格區分本期費用支出與期間費用支出。
3．6公司各項財產在取得時按照實際成本計量，其后，如果財產發生減值，按照《企業會計制度》的規定計提相應的減值準備。
3．7公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求，不得多計資產和收益、少計負債和費用。
第四章財務預算管理
4．1公司制定財務預算管理暫行規定，對公司的經營業績、財務狀況、項目運作等實行全面財務預算，并依據其實施管理。
4．2公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項財務預算，財務預算主要包括以下內容：
1.經營預算；
2.盈利預算；
3.資金預算。
4．3公司在預算年度開始后，對財務預算執行情況進行分階段的控制和監督，及時進行差異分析，并查實差異的原因，向總經理報告。
第五章收入、成本費用管理
5．1公司建立并完善營業收入的管理規定，確保收入循環中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發票等各環節的內部控制，以加強對業務活動的財務監督。
5．2營業收入是指公司在營業期間收取的各種經營項目的主營收入和其他業務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業收入的實現。
5．3公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務年度權益確認。
5．4成本費用的核算堅持權責發生制的原則，當期發生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用；雖在本期支付的成本費用，但應有后期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節利潤。
5．5嚴格控制成本費用的開支范圍和標準，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規定執行。
5．6公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。
第六章資產管理
6．1公司嚴格按照國家有關部門頒布的《現金管理條例》、《銀行支票使用管理暫行規定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現金、銀行存款管理暫行規定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設和使用進行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。
6．2公司制定信用政策，加強對應收款項的管理，明確欠款對象，落實追款責任并依據結果施以獎懲。
公司采用余額百分比法估計壞賬損失，并計提壞賬準備，計提的比例為期末應收款項的5‰。財務部對已確實不能收回的超齡應收款項，定期逐筆書面上報總經理審核，批準后作為壞賬損失處理。如數額較大者須通過董事會批準后處理。
6．3公司加強對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領銷、記錄、盤點制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實際成本計價，領用或發出存貨，采用先進先出法確認其實際成本。
6．4公司制定并嚴格執行《固定資產管理辦法》，健全固定資產購建預算、授權購買、登記核算、維護保養、處置等控制制度。公司的固定資產按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應資產的有效經營期內收回。
公司對固定資產的購建、清理、報廢等，都應當辦理會計手續，設置固定資產明細賬，建立固定資產卡片，進行會計核算。
6．5公司對資產使用部門要求定期或者至少于每年年度終了，對各項資產進行全面檢查，并根據謹慎性原則的要求，合理地預計各項資產可能發生的損失，當期末賬面資產價值與可收回金額發生差額時，對可收回金額低于賬面價值的差額，提交公司總經理批準后計提資產減值準備。
第七章負債及所有者權益管理
7．1公司的債務性融資和權益性融資，依據《公司法》等相關法規和《公司章程》進行。
7．2公司依據《公司法》等相關法規和《公司章程》實施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。
公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。
第八章籌資管理
8．1籌資是公司根據發展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運轉時，從外部獲取資金以達到公司經營目標的必要活動?；I資必須充分考慮公司實際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項工作安全、有序，并取得最佳效益。
8．2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據，充分反映公司投資的要求?；I資時考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負債率和還債率等。
8．3籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結合公司實際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內容，在公司的發展階段，應盡量爭取各專業銀行的支持。
第九章投資管理
9．1公司依據國家宏觀經濟環境、有關法規和公司章程、地區及行業發展狀況、公司及項目前景分析等因素，把對公司的長期發展有較大的影響投資項目，作為是對外投資管理的重點，同時，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項目進行初審、分析、篩選、評價、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔無限責任的投資。
9．2對外投資應考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風險性、納稅優惠方針、投資的預期成本、籌資能力、投資回報期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎上，確定投資的項目。
9．3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時必須重點考慮投資的風險，包括項目特有風
險、公司風險、市場風險。由于項目的市場風險不能通過多角化加以分散，因此其對項目的影響非常重大，但公司風險或項目特有風險也不容忽視。
9．4短期投資是指公司購入能隨時變現并且持有時間不準備超過一年的投資。短期投資按取得時的投資成本入賬。
短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認投資收益。
9．5長期投資是指公司購入不能隨時變現或不準備隨時變現的投資，并分別在“長期股權投資”、“長期債權投資”科目中核算。
公司對外進行股權投資，根據對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權益法核算。
公司對外進行債權投資，按取得的實際成本，作為開始投資成本。
9．6公司應當定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項進行檢查,如果由于市價持續下跌或被投資單位經營狀況惡化等原因導致其可收回金額低于賬面價值的,應當計提長期投資減值準備.
9．7公司根據《公司法》，以及公司發展戰略實施對外投資，并嚴格履行立項、可行性分析、審批、運作、監督管理和核算等程序，對外投資必須經董事會審議通過。
第十章財務信息管理
10．1公司依據《企業財務報告條例》、《企業會計準則》、《企業會計制度》、《合并會計報表暫行規定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。
10．2公司的財務報表屬于公司的財務機密，未經董事會批準的財務報表一律不得外流。
10．3已經審核過的報表如需外送，需經財務負責人并報總經理批準。月報在次月的十日內送各股東，季報在每一季度結束后的二十日內送各股東，年報在每一會計年度結束后的三十日內送各股東。
10．4公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統，實現授權、崗位分離、記錄控制等內控程序的電算化，保證內控制度的有效性,相關人員在使用財務電子信息系統過程中，嚴格遵循內部控制規范和技術規范，保證系統的正常運行。
10．5公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本（電子）資料。
10．6財務部按照規定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續不得調動或者離職。
第十一章附則
11．1本規定由董事會負責修改和補充。
11．2本規定由董事會授權公司財務部負責解釋。
房地產管理辦法范文4
第一條 為了加強對房地產開發的管理，促進和保障房地產業的健康發展，依據《中華人民共和國房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域國有土地范圍內從事房地產開發、房地產經營、實施房地產管理，應遵守本辦法。
第三條 房地產開發應按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市城鄉建設委員會是本市房地產開發的行政主管部門（以下稱市房地產開發主管部門），負責全市房地產開發經營監督管理工作。市有關部門，依照政府規定的職責，負責與之相應的房地產開發監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業包括房地產開發專營企業、房地產開發兼營企業、房地產開發項目企業。
房地產開發專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；房地產開發兼營企業是指以其他經營為主，兼營房地產開發經營業務的企業；房地產開發項目企業是指以房地產開發項目為對象從事單項房地產開發經營的企業。
第六條 設立房地產開發企業，除應符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統計人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經營場所。
第七條 房地產開發企業應依據《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設立房地產開發企業的，除應符合本辦法第六條的規定外，還應依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。
第八條 設立房地產開發企業，應向市房地產開發主管部門申請資質初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產開發主管部門應在接到申請之日起15日內辦理資質初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規定的，在接到市房地產開發主管部門初審意見之日起30日內予以登記。不符合條件不予登記的，應說明理由。
第九條 房地產開發企業應自領取營業執照之日起15日內，持下列文件到市房地產開發主管部門注冊備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經營場所證明。
第十條 經上級建設行政主管部門批準的房地產開發企業和外埠來沈的房地產開發企業，在本市從事房地產開發經營活動時，均應到市房地產開發主管部門注冊備案。凡未取得房地產開發資格的項目單位，均須經市房地產開發主管部門依照有關規定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產開發項目公司后，方可從事房地產開發項目的開發建設工作。房地產開發項目完成后，房地產開發項目公司應予以注銷。房地產開發項目公司申請確定資質等級的，由市房地產開發主管部門對其開發業績進行考核，符合條件的，批準資質等級，核發《房地產開發企業資質等級證書》。
第十一條 房地產開發企業應按照有關規定接受資質年度檢查。并定期向市房地產開發主管部門和市統計部門報送統計資料及有關資料。
第三章 房地產開發項目
第十二條 房地產開發項目，應符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。應堅持新區建設與舊區改造相結合的原則，注重基礎設施開發，提高城市規劃設計質量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產和優秀近、現代建筑。
第十三條 土地使用權在招標、拍賣、協議、劃撥前，市規劃土地管理部門和市房地產開發主管部門應對下列事項提出書面意見，作為依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置形式。
第十四條 城市規劃區內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第十五條 房地產開發項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。
第十六條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應簽訂轉讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續，轉讓地上有建筑物的房地產開發項目，應到市房產管理部門辦理登記手續。并到市房地產開發主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務的房地產開發項目不得轉讓。
第四章 房地產開發建設
第十七條 房地產開發企業應按照限時制度的規定，按時完成房地產開發項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內仍未竣工的，由市房地產開發主管部門收回該項目建設權，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第十八條 房地產開發公司資質和施工企業資質與開發項目等級必須相對應。
房地產開發企業應將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，每季度末報送市房地產開發主管部門審核。
第十九條 房地產開發建設應根據項目的性質和規劃設計要求，通過招標投標方式，優選勘察、設計、施工、監理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。市房地產開發主管部門自收到申請之日起30日內，組織有關部門，依照有關規定進行驗收。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第五章 房地產開發經營
第二十一條 房地產開發企業申請商品房銷（預）售，應提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）營業執照和資質等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預售商品房分層平面圖；
（七）商品房預售方案。
第二十二條 房地產開發企業應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應按照質量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應承擔賠償責任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構不合格的，購買人有權退房；如對購買人造成損失的，房地產開發企業應承擔賠償責任。
第二十四條 預售商品房的購買人應自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應協助商品房購買人辦理土地使用權變更和所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規定，未取得房地產開發資格或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由市房地產開發主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業執照。
第二十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市房地產開發主管部門和其他有關部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發建設權、拍賣資產、降低直至取消資質等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；
（二）未按規定辦理變更或注銷手續的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發企業資質等級證書》的；
（四）未如實填寫或者未按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的；
（五）瞞報或未按規定報送統計報表的；
（六）未按規定進行資質年檢的；
（七）未按規定向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規定辦理有關開發建設手續而擅自開發建設的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區、組團按規定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規定處理。
第二十九條 違反本辦法規定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由市房地產開發主管部門取消其開發項目建設權，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房產管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
房地產管理辦法范文5
一、項目決策階段的造價管理
縱觀投資的全過程，各階段對工程造價的影響程度不同，投資決策階段影響工程造價的程度最高，可達80％～90％，設計階段對工程造價的影響程度達75％以上，而施工階段對造價的影響僅達5％～25％。可見，控制工程造價的關鍵在于施工前的項目決策階段。
科學合理地預測開發項目投資估算，是進行房地產項目造價管理的前提。投資決策是開發企業對擬開發項目的必要性和可行性進行技術經濟全面論證，也是對不同的投資方案進行比較、判斷和選擇的過程。房地產開發是一項綜合性的技術經濟活動，投資大，建設周期長，涉及面廣，風險大。房地產開發企業必須對房地產市場、國家經濟和項目效益進行深入研究。
二、設計階段的造價管理
設計是對開發項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，確定建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置、設備材料的選擇及裝修標準等。盡管設計費在工程總造價中的比例不大，一般只占建安成本的1，5％一2％，但對工程造價的影響可達75％以上，由此可見，設計質量的好差直接影響工程造價的多少，直接決定人力、物力和財力投入的多少。由此可見，房地產開發企業抓好開發項目設計階段的工作，可使造價管理取得事半功倍的效果。
三、招標階段的造價管理
工程招標投標包括材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發企業選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。在招標過程中造價管理，房地產開發企業方應注意與加強以下幾點：
.招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正?，F象，這對項目成本控制非常不利。
.做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，以利于日后的造價控制。
.合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為房地產開發企業方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。
四、施工階段的造價管理
施工階段資金投入大、時間長、范圍廣且涉及的單位眾多。雖然理論研究結果表明：施工階段對項目造價的影響程度為5％～25％。但如果房地產開發企業忽視對施工現場管理，不注意協調各方的關系，致使項目的工期拖延，質量低下，同樣會造成實際成本費用支出大大超支。本文認為房地產企業加強施工階段的造價管理，主要是以下工作：
一）工程結算管理工程結算是指承包商在施工過程中，依據合同付款條款的規定和已經完成的工程量，向房地產開發企業收取工程價款的行為。工程結算反映了工程進度進展狀況，又稱其為工程進度款的撥付。主要是以承包商提出的工程進度統計月報表為支付憑證。房地產開發企業在辦理中間結算時，對承包商上報的報表中工程量及單價要進行嚴格審查，核實工程量的真實性和準確性，按投標書中的工程量清單報價復核結算單價。涉及單價調整的按合同約定執行。工程結算能使承包商的施工消耗得到及時補償，同時又能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標的執行情況。
二）工程索賠管理在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。工程變更給工程總價管理帶來了較大的難度，為搞好工程總價控制，房地產開發企業需從以下幾個方面加強工程造價管理工作：首先，房地產開發企業應以合同形式要求設計方在提交工程圖紙時，仔細核對工程設計，盡量避免因工程設計問題而引起工程變更。其次，建立一套完整的工作制度和統計機制，加強變更工程量的審查和控制。一方面，要求從工作制度上規范、完善工程計量的簽發和審核，沒有變更令的，一律不得超出設計工量；另一方面，需加強工程變更量的統計，按分項工程為單位建立工程量的檔案，以設計數據為原始數據對變更工程的量的變化進行實時統計。
三）節約成本措施房地產開發企業對工程成本的支出實施動態跟蹤管理，隨時收集了解人工、材料、機械設備市場價格，尤其是工程上所用材料、設備，品種多、數量大、價格高（占工程成本的8O％）。必要時，房地產開發企業對一些常用材料和設備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質量，又可降低成本。
五、竣工驗收階段的造價管理
該階段是工程造價管理工作的最后階段，也是房地產開發企業控制造價的重要環節。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
房地產管理辦法范文6
為實施《北京市房地產抵押管理辦法》(以下簡稱辦法),現就有關部門通知如下:
一、下列范圍內的房地產抵押由房地產管理局管理:
1.以已開發使用的城鎮建設用地范圍內國有土地使用權設定抵押權的;
2.以城近郊區、縣城、建制鎮、工礦區、開發區范圍內的房屋設定抵押權的;
3.以國有土地上期得權益的房屋設定抵押權的。
二、房地產抵押按下列情況分別到市或區縣房地產管理局辦理登記:
1.外國企業、其它組織和個人;外商投資企業;軍隊以其房地產進行抵押的;購買人以其購買的外銷商品房或《外銷商品房預售契約》進行抵押的;到市房地產管理局辦理登記。
2.企業、其它組織和個人以其房地產或期得權益房屋進行抵押的;由房地產所在地區、縣房地產管理局辦理登記。
三、申請辦理房地產抵押登記,除須提交《辦法》第十八條規定的證件外,還應提交下列文件:
1.上級權力機構批準其以房地產進行抵押的證明。
2.外商投資企業批準證書復印件。
3.企業法人營業執照復印件。
4.有效的房地產評估報告。
5.抵押房地產保險單復印件。
6.以出租房屋作抵押的,還須提交有租賃期限的《房屋租賃契約》影印件。
四、房地產抵押登記日期以收到全部證件之日為準。
五、產權管理部門對房地產抵押合同等文件及抵押物進行審核無誤的,須在抵押人所持國有土地使用證、房屋所有權證、《商品房預售契約》上注記抵押登記情況,加蓋房地產抵押專用章。以國有土地使用權或房屋進行抵押的,自登記日起30日內向抵押權人頒發《他項權利執照》。
六、房地產抵押變更登記1.抵押期間房地產權轉移或變更的,當事人應自轉移變更之日起30日內,持抵押權人同意其轉移變更的證明文件,到原登記部門辦理轉移或變更登記。
2.房地產抵押權人發生變更的,當事人應自變更之日起30日內,持抵押權轉讓合同及有關證件到原登記部門辦理變更登記。
3.抵押房地產被處分后,原抵押當事人應自處分之日起15日內,到原登記部門辦理注銷登記。
七、《他項權利執照》遺失,抵押權人應向登記部門書面報失,并在《北京日報》上聲明作廢,登記部門于登報聲明30日后,補發《他項權利執照》。
八、房地產拍買機構,由市房地產管理局指定。
九、處分房地產,須補交地價款的,均按1993年北京市人民政府第6號令的有關規定辦理;買賣過戶手續按京政發(1988第82號文件)的有關規定辦理。
