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房地產貸款管理辦法范文1
貸款規模擴大融資方式多元
近幾年來,我國各家銀行在房地產領域的貸款規模不斷擴大,對房地產的相關貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調控力度空前的環境下,各家銀行對房地產行業的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數銀行的房地產行業貸款的投入比重依然高于2009年年末。
與此同時,因為房地產開發信貸受到嚴格控制,房地產信托融資成為許多房地產企業的新選擇。2010年上半年新發行房地產信托產品已近140款,規模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產投資信托,規模也僅327億元。股市中的房地產板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內地房市,2007年全國房地產典當業務平均占總業務量曾一度達到60%……隨著國民置業的剛性需求和流動性過剩的彈性需求,我國房地產金融市場經歷了整體規模迅速擴大、融資方式日益多元的發展過程。
完善調控手段加強管控力度
在房地產金融規模擴大、融資手段日益多元的同時,對應于房地產業的階段性“過熱”,房地產金融可能出現的不理性現象,我國政府與金融監管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產金融調控政策。
以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月12日,銀監會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,其中規定貸款人不得發放無指定用途的個人貸款,并要求執行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴厲的調控”之稱的“國十條”出臺,要求商業銀行應根據風險狀況,在房價高、房價上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房的貸款,加強對房地產開發企業購地和融資的監管;銀監會將對開發貸款和土地儲備實行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產開發領域的貸款實行全程監控,防范金融風險……
事實上,我國通過宏觀金融政策對房地產市場進行調控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產過熱現象,我國制定了“治理經濟環境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產市場進行了調控;2002年的121號文件涵蓋了整個房地產金融業務;2005～2008年上半年,我國連續8次提高貸款利率,并從2007年起連續15次調高存款類金融機構人民幣存款法定準備金率,凍結了商業銀行的大量資金,對防止房地產發展過熱起到了重要作用。
從我國住房制度改革至今,我國房地產調控從直接干預房地產信貸政策,到利用利率、法定存款準備金率、再貼現率和公開市場業務、匯率等工具,調節貨幣供應量,控制資金流向,有效地促進了房地產業的健康發展。
當前,我國對房地產業的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產金融尚未形成系統性風險。但同時也應該看到,我國的宏觀經濟金融環境依然復雜多變,房地產領域的投資、投機性需求依然存在,進一步加強房地產開發貸款管理,持續開展房地產及相關行業貸款壓力測試,堅持房地產金融調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性是金融業和房地產業實現良性互動,共同穩健發展的保證。
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我國房地產金融調控政策回顧
1998～2002年,這一階段房地產金融市場的重點是支持房地產市場發展。1998年,中國人民銀行出臺《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策。
2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調控的預警。文件要求房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的30%,嚴禁商業銀行以房地產開發流動資金貸款及其他形式的貸款科目發放房地產開發企業貸款;限制房地產開發土地供應貸款; 嚴格控制建筑施工企業流動資金貸款用途。
2004年4月25日起,實行差別存款準備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點。9月,銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產開發貸款和個人住房貸款等方面的房地產貸款風險管理作出詳細規定。
2005年,將自營個人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監會聯合了《信貸資產證券化試點管理辦法》,此后《資產支持證券發行登記與托管結算業務操作規則》、《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》、《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》等文件相繼出臺并實施。
2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調商業銀行貸款利率,收緊商業銀行流動性,嚴格對外資房地產企業開發經營活動的管理,控制境外購房需求等。
2007年,一年內6次加息,《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》、《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產金融調控政策主要是抑制房地產投資、投機的二套房貸款政策。
2008年,受全球金融危機影響,國家宏觀調控政策從“抑制過熱”轉為“穩健”,9月16日開始降息并下調存款準備金,100天內5次降息?！督洕m用住房開發貸款管理辦法》、《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》、《關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知》等文件。
房地產貸款管理辦法范文2
經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。
一、房地產市場現狀分析
1、全國房地產市場現狀
2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示
房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。
2、西安市房地產市場現狀
2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。
（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。
①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。
②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。
（2）運行特點。商品房開發和交易市場異?；馃?，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。
二、房地產信貸現狀分析
1、全國房地產信貸現狀
2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。
2、西安市房地產信貸現狀
（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。
房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。
房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。
三、西安房地產市場存在問題的因素分析
西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：
1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。
2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。
3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。
四、西安房地產發展相關啟示
長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：
1.繼續加大普通住宅的土地供應
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機開征物業稅，穩定房價
從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。
4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”
要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。
5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費
通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。
6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道
商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。
房地產貸款管理辦法范文3
【關鍵詞】房地產信貸；風險；管理
一、商業銀行房地產信貸業務現狀
（1）商業銀行房地產信貸業務的內涵。商業銀行房地產信貸是房地產公司以土地、房屋等產權或期權作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產開發活動的一種抵押貸款方式。房地產信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風險、高回報等特點，在現代商業銀行所有信貸業務中占有舉足輕重的地位。（2）商業銀行房地產信貸業務現狀。房地產業對資金的大需求量，高回報率，促使金融業對房地產業開始支持，截止到2010年底房地產貸款已接近6.2萬億元。不同地域之間的商業銀行房地產信貸業務存在著較大的差別。在房產開發商的資金結構中，銀行信貸是主要組成部分。
二、商業銀行房地產信貸風險的影響因素
（1）宏觀環境。在國際經濟相互影響發展的情勢下，任何在國際經濟、金融體系中占有一定位置的國家政治、經濟政策的變動，都會引起整個經濟體內各個國家的連帶反映，國家在宏觀調控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產界的各個環節。同時，和房地產業直接相關的上游產業例如鋼鐵、水泥等價格的變動也會給市場帶來諸多的不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。（2）商業銀行自身因素。結構性風險，即商業銀行過量投入的風險。流動性風險是指源于金融資產變現的風險。利率風險是指由于市場利率變動而對金融資產的價值帶來損失的風險，技術性風險指房地產信貸業務中因缺乏必要的申貸、監控、財務、法律、專業技術及咨詢和技能的支持而形成的風險因素。（3）商業銀行客戶因素。由于個人信用評級制度尚未建立，國內沒有權威的個人征信系統為銀行提供全面客觀地了解個人信用的渠道。房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目的資金需求量大、投放集中、資金回籠快，如果忽視項目的跟蹤監管，很有可能出現項目資金不到位、信貸資金被挪用、項目資金回籠失控等情況。
三、商業銀行房地產信貸業務風險產生的原因
（一）商業銀行自身原因
（1）房地產融資方式單一。我國現階段房地產發展的主要資金來源還是銀行貸款，無論是房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款、土地儲備貸款，還是個人住房消費貸款，都通過間接或直接的方式集中到了銀行身上。（2）銀行信貸管理上存在漏洞。銀行信貸管理中存在銀行約束機制匱乏、信用體系的缺失、房地產開發模式的詬病、貸款抵押方式的頑疾等漏洞，一旦房地產市場形勢發生變化，或者房地產企業決策失誤，勢必造成信貸資產風險。
（二）政府機構原因
1．政府公共財政投資的不到位。在房地產信貸實際業務中，有許多項目實際上是財政融資渠道，如高校房地產貸款、土地儲備貸款等業務。政府公共財政投資的不到位和錯位，不僅導致部分地方政府財政支出項目建設緩慢，而且客觀上誘導和壓迫著商業銀行的信貸介入力度，加大了銀行信貸風險。
2．政府對土地投資和政績追逐。由于各地城市開發和改造的大規模鋪開，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。這些無不增加了商業銀行提供土地購置與開發貸款的隱含風險。再者，部分地方政府為追求GDP的高速增長，為了使一些未必符合貸款要求的房地產開發項目順利上馬，往往行政干預商業銀行的放貸，一旦開發項目出現問題，這部分貸款就演變成商業銀行新的不良資產。
（三）商業銀行客戶自身原因
1．房地產商還貸能力變動。一是市場因素，市場大環境的變化，對開發商開發樓盤項目的銷售的影響，直接的左右開發商的還款能力；二是利率的影響，利率上調，開發商資金成本加大，利潤減少，償還借款能力減弱，信貸風險增加。
2．個人還貸能力的下降。按照國際慣例，個人住房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務很多按揭貸款還有存在漫長的還款期限，雖然我國商業性個人住房貸款不良貨款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，但并無法保證漫長期限內國內經濟水平、存貸款利率、個人收入水平以及不可抗力等因素造成個人還貸能力的下降，這些將會導致不良貸款的發生。
3．國內信用環境和法規不完善。我國的社會信用環境不理想，存在一些企業法人或自然人逃、廢債和借貸不還、千方百計從銀行騙取貸款的現象，同時對違背誠信的打擊力度還不夠，沒有建立起良好、完善、電子化的社會信用體系。信貸的法律法規不完善，當債務人因巨額債務無力清償時，如果不涉嫌詐騙，法律就無可奈何。
四、防范商業銀行房地產信貸業務風險的對策建議
1．加強宏觀調控以優化金融環境。（1）制定有效的宏觀調控政策。目前，我國宏觀調控已經取得了階段性的成果，但還必須看到經濟過熱、物價繼續上漲的苗頭并沒有從根本上得到控制，經濟發展的結構性矛盾依然突出，這就要求所有銀行家時刻保持清醒的頭腦，隨著外部經濟情況不確定因素的增加，對信貸操作的要求就更高，切不可以商業銀行間相互爭奪優良資產的名義，繼續走擴張貸款的路線。（2）拓寬融資渠道。讓市場擁有更多的金融工具來改善銀行獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民有更多的投資渠道參與市場經營，并獲取收益，分散金融的風險。如抵押貸款證券化的實施就是一個有效地化解房地產信貸風險的好方法，因為其中有部分風險將會轉移到證券投資者身上。（3）建立健全房地產信貸的法律法規體系。在《商業銀行法》、《貸款通則》等規范信貸雙方行為的法律法規中，增加當借款人出現嚴重資不抵債破產倒閉以后，對其經營行為進行限制和銀行追索債權的權利的條款，用法律約束規范房地產開發商及個人的金融行為。制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，共同促進國民經濟的健康發展。（4）建立企業及個人征信制度。建立國家信用管理體系，完善征信行業的數據環境應盡快成立國家級的企業征信管理機構。建立個人征信市場化運作機制，完善征信行業的市場環境。建立相關法律制度，完善企業及個人征信行業的法律環境。
2．商業銀行應強化風險意識。（1）商業銀行做好信貸調查及客戶信息分析。要掌握客戶的信貸需求，判斷客戶資金需求的合理性，直接從源頭摒除不合理貸款需求，降低銀行放貸的資金流向風險。調查客戶的資信狀況，嚴把受貸人的資信評價環節，從貸款出處降低風險。分析客戶的市場競爭能力，同時預測和分析借款按期還本付息的可能性以及可能出現的風險狀況，制定針對風險的防范措施和管理措施。（2）商業銀行改革目前的房貸評估系統。我國銀行目前在決定對房地產開發商是否進行放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產，這種方式隱含著巨大的風險。對銀行來講，積極的風險規避應該是注重事前的預防而不是事后的補救。如果銀行引進房地產項目開發能力評估體系，再加上以抵押資產和擔保資產的評估系統，銀行的放貸風險才真正可以得到有效地規避。（3）商業銀行完善房地產項目貸款操作模式。商業銀行完善在建工程抵押操作，加強對貸款及售房款項的監控。要改變房地產開發貸款以“企業”為中心的管理模式為“項目”為中心的管理模式，實現房地產項目貸款封閉式管理。
參考文獻
[1]劉曉明．非對稱信息下的房地產信貸風險[J]．商業視角．2008（4）
房地產貸款管理辦法范文4
大限來時，最先從森林中飛出的鳥是興業銀行。
2月末，興業銀行暫停部分房地產融資業務的消息在市場上擴散，并產生了連鎖反應。
誰都知道一個刺激、上癮、病態的狂歡式高收益的鏈條是不可持續的，其實興業銀行對房地產融資業務的調整才剛剛開始，后面還有“狠招”。據了解，該行已經派研究人員到各地調查，預計3月底前會有更進一步的調整政策。
事實上，年初，興業銀行總行就向下級機構下發了業務窗口指導，要求暫停房地產夾層融資和房地產供應鏈金融業務。
房地產夾層融資和供應鏈融資是近年商業銀行金融創新主要產品，而在中國銀行業，興業銀行的創新一直走在前端，國內的很多銀行業務創新都是由興業銀行先嘗先試的。
去年6月“錢荒”之后，互聯網上出現了一本以“錢荒”為背景的小說，名叫《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字。不知是否興業銀行不太喜歡這種影射，小說正式出版時，藍興銀行被改名浦江銀行――當然沒人會把它當成浦發銀行。
據說興業銀行行長李仁杰也看過該小說，并評價它“演義過多”。 半個地產股
2月19日，經歷了一個暖冬的杭州突然變得很冷，這一天的最高氣溫據說只有6度。但在房地產項目“天鴻香榭里”的售樓處，這天“熱”極了，很多業主聚集到這里，不僅打出橫幅要求開發商賠償損失，更一氣之下把售樓處砸了。
業主們說，鬧事的原因是因為開發商隱瞞了附近有高壓線，但明眼人都知道，說到底，不過是因為房價降了，前一天，“天鴻香榭里”宣布房價直降6000元/平米。當下，中國的老百姓被分成了兩大陣營，已經買房的和想要買房的。在已經買房的人心里，房價只能漲不能降，否則開發商就是侵占消費者利益的奸商；想要買房的人心里，房價只能降不能漲，否則開發商就是攫取最后一分利潤的奸商。說到底，都是奸商！
一葉落而知秋，暴漲了10年的房價到了微妙的位置。對于普通購房人來說，房價下跌可能會帶來幾十萬的浮虧，但對于一直將自身利益與開發商捆綁在一起的銀行來說，數以千億計的地產融資將被置于火上。
杭州降價發生后三天，興業銀行、招行、交行暫停房地產業務領域貸款的消息便在網上蔓延開來。但除了興業銀行確認暫停了夾層融資和供應鏈融資，另外兩家銀行都對消息予以澄清。
興業銀行危險，以至于要第一個撕破銀行和地產開發商之間的同盟？
在興業銀行資本市場部門人士看來，網民們有點過度反應了，夾層融資和供應鏈融資只是興業銀行很小的業務，甚至房地產貸款對于興業銀行來說規模都不大。但輕描淡寫的回應怎么解釋興業銀行擁有的“半個地產股”的綽號呢？
興業銀行與房地產業素有淵源。 2007年末，該行房地產類貸款占貸款總額的41.55%。故曾被稱為“半個地產股”。及至2013年上半年，興業銀行的貸款結構發生了重大變化，房地產類貸款僅占貸款總額的22.8%，低于全行業平均水平。
“興業銀行早已不是之前的‘半個地產股’了?！迸d業銀行總行人士對記者表示。實則然否？
根據中金公司測算，截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億。與2007年房地產融資手段相對單一不同，2013年興業銀行的房地產融資模式相當多元化，除了3000個億左右的信貸資產外，興業銀行還持有約2000億的其它金融資產。而這5000個億又是個什么概念？根據財務報表，興業銀行2013年上半年全部貸款余額為13078億元。一個并不嚴謹的比較是，如果全口徑房地產融資全部置換為表內信貸，那么也大概占到貸款余額的33%。
從“半個地產股”到“三分之一個地產股”，興業銀行資產結構并沒有本質改變。 《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字 鯰魚創新
回顧興業銀行的歷史，很容易聯想到一種動物――鯰魚。
從2007年到2012年，興業銀行資產規模從8513億元擴大至32510億元，凈利潤從85.9億元增加至349.3億元，地產業功不可沒。
“‘半個地產股’戰略曾負有歷史使命?！迸d業銀行總行人士告訴記者。
在2008年之前，房地產市場已經連續上漲多年，開發貸被銀行視為優質資產，個人住房按揭貸款則更是幾無風險的優質資產，由于開發商往往將開發貸款與個人住房按揭貸款捆綁，因此兩類貸款成了各家銀行擴大資產、保證收益的“不二法門”。
在興業銀行上市前一年，即2006年，該行房地產開發貸占貸款總額比例為16.64%，個人按揭貸款的比例也在16%左右。及至2007年上市當年，興業銀行的房地產類貸款比例進一步擴大，這為銀行帶來了非常靚麗的財務報表，2007年該行的總資產收益率（ROA）、凈資產收益率（ROE）均位列全國銀行前三名。
但2008年，中國房地產市場迎來了拐點，興業銀行房地產戰略受到了質疑，這項戰略就此完成歷史使命。當年，興業銀行將房地產公司貸款的占比由14.01%縮小到了11.81%。值得注意的是，開發貸是一種周期較長的貸款，因此銀行控制其規模需要一個過程。
然而，2009年開始，房地產市場報復性反彈，從來錦上添花易，于是銀行又想做地產商的生意了。但這一次，興業銀行意識到，依靠傳統的信貸，不僅業務單一，也存在很多限制。
首先，隨著房價的上漲，房地產調控如期而至，監管層開始對房地產貸款進行窗口指導。當然，只要把房地產貸款“變臉”，便可以規避窗口指導。供應鏈金融就是其中一種好方法。
供應鏈融資，就是產業上下游替代融資行為。針對房地產業來說，主要指的是上游施工企業、原材料供應商來替房地產企業融資，而融資的錢可能轉給開發商，甚至用于開發商買地，也可能用于墊資施工?！般y行向融資企業追款，企業會說‘錢給開發商用了’?！币晃汇y行分析師說，雖然供應鏈金融可不受房地產貸款的窗口指導，但風險仍集中在開發企業。
其次，商業銀行信貸業務受75%存貸比限制。2008年，興業銀行的存貸比已經達到70.82%，2009年興業銀行的存貸比達到71.9%，而夾層融資就是一種繞過存貸比限制的業務創新。
在房地產項目上實行夾層融資的好處顯而易見，根據政策規定，房地產企業必須以自有資金拿地，不得使用銀行貸款，但沒人規定銀行持股的公司不能拿地。對于銀行來說，上述融資模式不僅不受銀行存貸比限制，也可繞過監管層對于房地產貸款的窗口指導。在實際操作過程中，銀行多用表外非標資產來為開發商提供夾層融資，更令此項業務游離于監管之外。
夾層融資目前已被很多銀行采用。根據中金公司的統計，2013年銀行業房地產夾層融資的新增規模在1000億-2000億間，占整個房地產開發投資的1%-2%。但對于興業銀行來說，這種模式用起來可能特別得心應手。2011年，興業銀行收購福建聯華信托，后更名為興業信托，而聯華信托就是國內夾層融資模式的發明者。 即“假股權真債權”，銀行表面上通過持有企業股權的形式進行注資，而未來融資企業會以股權回購的方式來兌現債權收益。
但銀行分析師告訴記者，截至2013年上半年，上述兩項業務只占整個興業銀行房地產融資的5%-10%。那信貸之外的2000億房地產融資主要流向了哪里？絕大多數被打扮成了信托受益權藏匿在興業銀行同業資產和表外非標資產中。 極致錯配
在《同業鴉片》中，浦江銀行被描述得像一個“山大王”，它成立的資金平臺則像水泊梁山山寨，是一個股份制銀行攜手中小城商行、農商行和農信社打造的同業資金快速清算平臺。而浦江銀行猶如寨主，帶領百家小兄弟在金融市場沖殺，所向披靡。
而在現實社會，興業銀行也通過“銀銀平臺”的打造，贏得了“同業之王”的美譽。此稱號又不僅指其在中小銀行中的號召力，更是對其如入化境的同業業務創新能力的贊譽。
伴隨著2009年房地產市場反彈，興業銀行于當年開始大幅擴大信托受益權資產規模。雖然該行從未披露信托受益權對應的實業資產，但地產是重要部分。
原因是“只有貸款受限的企業才會去做信托融資。這些企業中，有幾個可以承受信托融資成本？除了礦業就是房地產業，暴利行業對利率不敏感，另外一個就是地方融資平臺，地方政府可能根本沒想還錢”，上述銀行分析師表示。目前，信托計劃的年化收益率普遍高達12%。
“這部分是典型影子銀行?！痹诮衲辍吨袊髽I家》兩會沙龍上，針對銀行的信托受益權資產，招商銀行原行長馬蔚華對記者表示。
“原本房地產開發貸款受規?？刂?，受銀行存貸比限制，亦有政策窗口指導，但房地產業有融資需求，銀行也有創利的沖動，影子銀行的介入，令一切問題得到解決?！瘪R蔚華說。 76.22% 根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69% 5000億 截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億
對于銀行來說，將開發貸“打扮成”信托收益權還有特別的好處。盡管資產規模增加了，但對流行性影響不大。根
據規定，傳統信貸的風險權重為100%，而屬于計在同業資產項下的信托受益權，風險權重僅為25%。
2008年，興業銀行表內的信托受益權資產僅18.43億元，及至2013年上半年，該項資產規模達到7136.46億元，占總資產的近20%。這還不包括銀行利用表外理財資金承接的信托受益權。
單就表內而言，信托受益權資產被計入三類資產項下，銀行打算持有到期的信托受益權計入應收款項類投資；打算出售的信托受益權計入可供出售金融資產；另外最主要的一塊則計入買入返售金融資產。而操作信托受益權的買入返售，正是“同業之王”興業銀行開發的創新業務。
原本，銀行做買入返售的標的主要是債券、票據等金融資產，但自2010年，興業銀行開始涉獵買入返售信托受益權。
興業銀行信貸部門人士向記者介紹了買入返售信托受益權的經典模式。銀行A有客戶，但不想給其辦理貸款，便找了一家信托公司打造了一個信托受益權。這時，銀行B買下這個信托受益權，而銀行A則擔保在信托受益權到期前，按照約定價格回購信托受益權。
通過操作買入返售，逆回購方的信貸資產轉化為同業資產，不受存貸比限制，風險資本占用較少，而正回購方的擔保業務可不入表。
上述銀行分析師告訴記者，由于表外擔保業務同樣占用資本，通過將擔保協議地下化，即達成所謂的“抽屜協議”，可令正回購方徹底解脫。
正因為操作模式多樣化，在買入返售項下做信托受益權，可實現資產負債在銀行表內表外騰挪。
興業銀行一位支行行長告訴記者，前幾年，由于監管不到位，很多城商行、農商行可利用表外資金業務來做買入返售，于是便成了銀行間買入返售的“中間人”，以令上下兩家的資產負債全部出表?！疤娲筱y行消了幾千億規模?！痹撔虚L表示。
連續的財務報表顯示，2010年，興業銀行買入返售信托受益權余額為14.5億，僅占買入返售金融資產的0.39%；但2011年，該項資產增加為2831.2億元，占買入返售金融資產的53.73%。興業銀行做大信托受益權的買入返售，與它收購興業信托的步調一致。直至2013年上半年，興業銀行買入返售信托受益權的規模不斷加大，并一直保持在買入返售金融資產的一半左右。
買入返售的錢何來？還是來自銀行內部?！拔覀兾胀瑯I資金，與買入返售業務匹配起來，可以取得不錯的收益?！崩钊式茉硎?。
截至2012年末，興業銀行的銀銀平臺上線客戶共318家。而這些中小銀行，由于地域限制，往往存貸比較低，有“閑錢”可以拆出。根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69%。
換句話說，興業銀行實際上是拿同業拆借的錢去放貸。由于這種操作一般是拆短借長，因此該銀行因期限錯配飽受質疑。 是一個逆回購的過程，簡單來說，即一家銀行向另一同業購買了一項金融資產，雙方約定在某一時間，出售方要按約定價格回購該項資產。 同業末路
對于“同業之王”的稱號，興業銀行內部感受很復雜。
隨著8號文的出臺，107號文的悄然下發，9號文又如達摩克利斯之劍高懸于頂，同業業務的空間不斷被壓縮。
2013年3月27日，中國銀監會下發《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》（8號文），其中規定，銀行理財資金投資于非標準化（下稱“非標”）債權的規模不得超過理財產品余額的35%，及商業銀行上一年度審計報告披露總資產的4%。
受限上述規?？刂疲芏啾硗夥菢速Y產轉移到表內，很多銀行應收款項類投資和可供出售金融資產暴增，大幅度擠壓了流動性，而這正是造成去年6月錢荒的重要原因之一。
“擅玩”非標資產的興業銀行更無例外。2013年6月末，該行應收款項類投資中的信托受益權，由上年末的807.4億元激增到了2231.17億元，可供出售金融資產中的信托受益權，由上年末的559.14億元增加到了674.23億元。
而今年年初，國務院辦公廳向相關部委和各省政府下發《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》（107號文），該文件提出了對影子銀行監管的“頂層設計”。
如果說107號文雖然規格高，但更多的是原則性的，那么讓銀行更感到緊張的還是遲遲未出的《商業銀行同業融資管理辦法》（9號文）。網上流傳的版本中，9號文針對同業業務有了更為明確的規定，主要包括：同業融資納入全行統一授信體系，計算資本和撥備；不允許銀行接受或者提供“隱性”或“顯性”的第三方金融機構信用擔保；禁止同業代付業務和買入返售業務中，正回購方將金融資產從資產負債表中轉出等。
“這意味著，今后，信托受益權的買入返售沒法做了?！迸d業銀行信貸部門人士表示。當然，也有銀行業人士認為，107號文既出，9號文便不會出臺。
“文件一出，有的銀行馬上跌停。”馬蔚華意有所指，8號文公布的第二天，興業銀行放量跌停。
事實上，針對同業業務的監管不是興業銀行遇到的全部考驗，風險更來自市場。如果說上一次房地產低谷期，興業銀行通過壓縮房地產貸款規模來逃脫，這一次興業銀行又將如何逆市脫身？
據了解，今年以來，興業銀行壓縮表外地產非標業務的力度較大。實際上，該銀行意識到風險的時間可能更早?！俺碎_發貸，我們對其它地產融資業務也實行名單制管理?！迸d業銀行總行人士表示。
房地產貸款管理辦法范文5
1.總體狀況
中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)三個方面。房地產企業自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產投資中占比較高。央行和銀監會對全國除以外的30個省(市)的調查數據顯示，房地產開發企業負債率75.76%，銀行貸款在總負債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報告顯示，近年來，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈上升趨勢，2001年為39%，估計2005年將上升到42%～67%，2010年可能達到45%～62%。從房地產市場資金鏈的實際情況看，商業銀行基本參與了土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。粗略估計，在目前的房地產融資結構中，直接或間接來自于商業銀行的資金可能超過60%。
2.結構分析
在以銀行信貸為主導的房地產融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發企業，1998年以后才逐漸擴展到個人住房消費信貸。整體上看，我國房地產融資的基本特點是：債務融資占主導，股權融資比例較小；融資渠道單
一、融資結構不盡合理。
(1)銀行信貸是房地產融資的主渠道。長期以來，銀行貸款是房地產開發企業的主要融資渠道。在現有房地產開發企業的資金來源中，銀行貸款風險最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對要高。采用不同的融資渠道會影響到房地產開發的利潤，這是很多房地產企業最為關心的。
1998年以來，銀行對房地產業的支持由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個環節的支持，特別是對個人的住房信貸成了房地產發展的最大動力。與1998年相比，2003年末房地產開發貸款余額增長了2.2倍，個人住房信貸增長了近27倍。根據人民銀行的統計資料，2002～2004年3年間，全國個人住房信貸增長迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國個人住房信貸余額已經達到18400億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。
而由于受宏觀調控的影響，銀行貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降態勢：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，主要來自于個人信貸。由此估算，房地產業的資金仍有超過50%來自銀行，房地產業對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有根本的改變。
(2)股權融資門檻相對較高。房地產企業股權融資的操作方法主要包括發行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產企業與上市公司合作開發等。目前，我國房地產業中有能力進行直接融資的企業屈指可數，房地產開發資金中直接融資占比很小。目前，A股市場中以房地產開發為主要業務的公司數目只有85家，占A股上市公司總數的6.3%，占我國房地產企業總數的0.28%，并且上市的房地產公司規模偏小。據統計，房地產類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產投資的10%。另有數據顯示，2001—2004年，房地產公司在證券市場上共融資99.7億元。但是，由于發行股票及上市過程長、手續復雜、成本較高、對企業資質要求更為嚴格等現實情況，上市融資之路對大多數房地產開發商來說，遙不可及。
(3)債券融資比重偏低。房地產不是國家重點扶持行業，所以，在債券市場上始終未能形成足夠的規模。我國房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元的規模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業重新恢復了債券發行，如深圳振業集團發行的“1998深振業債券”、北京首創發行的“首創債券”等。到1999年，債券在房地產開發企業的資金來源中的占比達到0.21%。近年來，房地產開發企業的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產上市公司流通市值達到600億元，但企業債券余額僅為2億元。
(4)房地產資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺121號文件后，我國房地產企業開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產信托頓時成為房地產業的新興融資熱點。2002年底，投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據不完全統計，2003年全國房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金的發行數額已超過60億元。相關機構的房地產投資信托市場分析顯示，2004年全國房地產信托發行額為111.74億元，與2003年的發行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產信托功能較為單一，房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托信貸，這些信托計劃基本不具有組合投資功能和期限轉換功能。
(5)海外資金逐漸進入。隨著中國經濟強勁增長，國外房產基金看好中國沿海發達城市房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團進入我國上海等城市的房地產市場，海外資本在中國房地產業中的比重開始上升。但是，鑒于目前國內相關法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國外資本并沒有采取房地產基金的運作方式，而是通過公司控股、項目控股等方式進入國內房地產領域。需要注意的是，近年來，由于對人民幣升值預期，有相當一部分國際“熱錢”通過各種渠道進入中國，并進入房地產市場，對部分城市房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對房地產業實施了嚴格的調控措施，再加上對人民幣升值預期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺人民幣匯率制度改革后，又進一步強化了對人民幣的升值預期。從日本和韓國的經驗看，人民幣升值會對房地產業的發展形成利好效應，但是，鑒于我國的資本管制還比較嚴格，所以，此次匯率升值對房地產業的影響不會太大。
(6)國內產業投資基金剛剛起步。2005年初，北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產基金赴新加坡上市，意味著國內房地產業投資基金開始邁步。據統計，目前我國證券市場上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產業對私募基金的吸引力是很強的。然而，國內有關產業基金法律法規的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財務管理公司、投資公司等形式存在，具體運作上更是有待引導、規范。
2、商業銀行房地產信貸業務的發展與面臨的風險
目前，房地產業已成為我國國民經濟的一個產業鏈長、涉及面廣的重要產業，其每增加1單位產值，可帶動所有產業增加1.416單位產值。其中，帶動金融保險業增加0.145單位產值。這既說明了房地產業的發展可以促進金融保險業的發展，也揭示了我國房地產業是一個與銀行業高度依存的行業。
需要指出的是，目前我國房地產業與金融保險業的關聯度已經接近甚至超過日本地產泡沫形成時的水平，理應引起重視。房地產業過度依賴金融業的格局，可能會釀成房地產業發展無序、市場價格虛高、投機炒作行為盛行等問題，進一步發展就有可能導致房地產發展過熱，直至出現泡沫，從而成為經濟金融危機的導火索。
1.銀行房地產信貸業務的發展現狀
1998年以來，銀行對房地產業的信貸支持，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為從房地產開發和銷售兩個環節給予信貸支持。具體表現為：其一，用于房地產開發的銀行信貸明顯上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92億元，2003年擴大到6657.35億元，5年增長了3.2倍，房地產開發貸款增長也明顯高于同期全部金融機構貸款增長速度，房地產開發貸款在全部金融機構貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調控政策影響，金融機構用于房地產開發的貸款余額出現較大下降。其二，個人住房消費信貸快速增長。近年來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75—97%。2004年與1998年相比，個人住房貸款增加了15573.84億元，增長了36.5倍。
2.銀行房地產信貸面臨的風險
(1)政策性風險。2005年4月份，央行提高了存款準備金率0.5個百分點。一周后，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的“121號文件”和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來，國家對房地產行業進行宏觀調控的又一重大舉措。此次調控不僅對房地產業本身產生直接影響，而且對銀行貸款形成波及效應，政策風險由此顯現。
(2)流動性風險。主要表現為兩個方面：一是資產與負債期限不匹配。從資產負債的期限結構方面講，目前我國商業銀行的房貸負債主要是政府、企事業單位、居民的儲蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個負債來源的短期性和資產運用的長期性之間“存短貸長”的期限不匹配矛盾。這同時也表明，我國商業銀行缺少使資產業務化短為長的住房抵押貸款證券化的成熟轉換機制。
(3)信用風險。由于房地產貸款具有期限長、流動性差的特點，房地產業先天具備的高風險性以及它和金融的天然聯系決定了房地產貸款信用風險存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實，各銀行信息不聯通等都增加了銀行房地產貸款的風險，一旦出現借貸人無力還貸的情況，由于變現渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現能力將受到很大的制約，房地產資金過度依賴銀行信貸，存短貸長，流動性差，不可控因素多，這樣的資產過多，勢必會增大銀行的信用風險，進而影響到整個銀行整體的資產質量。
(4)系統性風險。房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險不可避免向商業銀行集結。在目前的房地產市場資金鏈中，由于商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產金融泡沫就會破滅，進而有可能發生系統性風險。
3、加快商業銀行房地產信貸業務創新的主要思路
在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債務融資和股權融資兩種基本形式，而且在一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。這樣，就對商業銀行提出了更高要求，商業銀行必須在有效控制風險的前提下，加快房地產信貸業務的創新。
1.大力開發新的房地產信貸品種
(1)推出“開發商貼息委托貸款”業務。“開發商貼息委托貸款”業務，主要是由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，風險的承擔者由銀行變成了開發商。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入，對開發商和購房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項金融創新不失為一個很好的房地產融資創新模式。同時，開發商的行為發出了變間接融資為直接融資的市場信號，對加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。
(2)承辦民間委托貸款業務。央行調查顯示，我國民間融資規模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調查情況來看，民間融資的利率期限結構以及風險狀況比外界想象的要好。由于受到人際關系的約束，征信成本相應減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質量?？墒?，目前大量的民間資本由于受政策限制無法進入到住房貸款市場，有效發揮作用。諸如溫州炒房團這樣大的游資無法尋找到良好的房地產金融投資工具而進行盲目的“炒房”，加劇了房地產市場的不穩定性?；诖?，商業銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產開發商發放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風險，而且可以帶來相應的業務收入。
(3)發展個人住房抵押貸款保險業務。商業銀行可以考慮通過個人住房金融業務部門，為居民提供住房貸款保險。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險公司。由保險公司不斷地增值運用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險公司是按復利計息，同時又有相應的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險公司的經營業績)，既可以充當意外保險費，也可以返還借款人，從而建立起購房者、銀行、保險公司的多贏關系。
(4)實施再按揭和逆抵押，啟動住房二級市場。個人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當初購房時曾辦理個人住房貸款，在尚未結清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業務銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對于住房二級市場的啟動是非常有意義的。
住房逆抵押貸款是美國近年來實行的一種新的住房貸款方式。傳統的住房分期抵押貸款，其放貸對象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負債減少，自有資產增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產減少。由于這種方式與傳統的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發放形式分為有限期和無限期兩類。
2.盡快實施住房信貸資產證券化
2005年3月22日，我國信貸資產證券化試點正式啟動，中國建設銀行獲準首家推出住房貸款證券化產品，并以債券形式在銀行間債券市場發行并流通。4月21日，中國人民銀行、中國銀監會公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，《辦法》規定，境內銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券。這表明，商業銀行今后可以積極創造條件，嘗試實施包括住房資產證券化在內的證券化業務。
作為一項金融創新舉措，銀行業無疑將成為信貸資產證券化的直接受益者。而住房信貸資產證券化對于降低住房抵押貸款風險、緩解銀行壓力、推動住房信貸業務的發展具有積極現實意義。通過房貸資產證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產流動性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風險分散給其他投資機構，從而提高自身系統的安全性。
3.組建房地產投資信托基金
通常，在資本市場發展較為成熟的國家，一般可以通過房地產信托基金、資產證券化等方式來進行資金的組合和運作，以加速資金的循環再生。由于我國產業基金并未立法，而信托業務已經得到開展，因此國內外金融機構和房地產企業目前普遍關注房地產信托基金應用與發展的可能性。
基于此，銀行可以在組建房地產投資信托基金方面有所作為。在現實條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構建房地產項目融資模式融資數額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補互動，銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和靈活的創新性。通過一系列制度安排，實現一個項目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進入。
4.發行房地產建設債券
作為具備相關條件的房地產企業，可以通過發行房地產建設債券來籌措開發資金，而商業銀行則可考慮聯合券商為其發行房地產建設債券。這一方面可以拓展商業銀行中間業務領地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場有所作為。
房地產貸款管理辦法范文6
首先,貨幣政策目前存在的錯誤傾向可概括為“一人得病大家吃藥專治駝背生死不問”,即目前為了解決房地產價格泡沫為了抑制商業銀行的信貸自主擴張傾向,貨幣政策已經從2009年的極度寬松走向了極度緊縮,盡管央行尚未啟用利率手段,但在數量手段運用方面已做到極致,在實施貨幣政策過程中完全依賴行政監管和指標控制,這種控制按照監管當局“3∶3∶2∶2”的均衡投放思路本來在數量設定方面就有“拍腦門”決策特征即根本不考慮實體經濟部門資金需求的季節特征,更有甚者,即使是“3∶3∶2∶2”的既定信貸投放節奏在以行政管理為特色的監管體制下也可以被任意修改為更“不講理”的絕對額控制指標,如某個銀行某個月份放款絕對額不得突破多少等等。這樣做的結果不僅僅是抑制了銀行的正常業務發展,也會對實體經濟造成損害。以江蘇常熟為例:在熬過了2009年金融危機后,全市出口企業普遍出現強勁復蘇跡象,截至2010年3月末該市的出貨值同比增長幅度已達41%,據說其勢頭已超過2008年危機前的水平。為了滿足出口生產需要,各類出口企業大都采取年初備料大幅增加庫存的辦法,但我國目前的貨幣政策卻出現了嚴格數量緊縮傾向,使得一些剛剛借出口復蘇之機恢復生產和擴張生產的中小企業再度陷入資金困境,為了抓住商機而不得不用幾倍甚至幾十倍的資金成本向擔保機構和地下錢莊去高價融資。
其次,本輪信貸緊縮管制還具有行政隨意性特點。我們仍然以常熟為例。本來,常熟市農商行在2010年年初與蘇州市銀監分局已談定本年度按“5∶3∶1∶1”的比例進行信貸投放,2010年3月份后,信貸調控又變成了地地道道的“三娘教子”――原本由人民銀行統一調配的信貸擴張監管又改由人民銀行、銀監局和省農信聯社三家同時按月調控,且三家給出的調控指標又不一致,按照蘇州銀監分局最初批準的“5∶3∶1∶1”投放節奏,常熟農商行全年新增信貸計劃指標50億元,第一季度當可投25億、二季度15億元、三四季度各為5億元,但改由省農信聯社牽頭對全省農村合作金融機構調控信貸計劃后,常熟農商行二季度的信貸投放指標則被改為:4月份新增8.16億元,5月份新增投放0.1億元,6月份新增0.6億元,即二季度的指標總額僅為8.86億元,上半年滿打滿算只可投放31.42億元,這與蘇州銀監分局年初核定的40億元投放額比又減少了8.58億元。這不僅對常熟農商行的業務擴張造成消極影響,而且還對常熟農商行所支持的中小企業和三農客戶也造成了明顯的緊縮資金供給效應。
再次,我們的監管部門出臺文件之前不注重調查研究,存在較明顯的脫離實際傾向。拿前不久中國銀監會出臺的“三個辦法一個指引”為例,在常熟農商行研究人員們看來,不切實際的內容主要有以下幾點:
(一)流動資金貸款需求測算方面
1.中小企業財務制度很多不健全,按照流動資金貸款管理辦法測算出的營運資金量、自有資金量大多不準確,造成最終測算得出的銀行可授信額度無實際參考價值。比如,很多中小企業都是民營企業,以家族式經營為主,企業領導者集權現象及“小農”意識嚴重,往往通過隱藏銷售收入和利潤來減少交稅,同時企業利潤多被老板抽資用于私人支出或對外投資,再以個人投資的方式反映至“其他應付款”內,造成企業財務“公私不分”,進而造成測算結果與實際結果偏差較大。
2.由于中小企業財務核算不規范,部分中小企業存量流動資金貸款被固定資產投資所占用,造成測算的銀行可授流動資金貸款額度與企業實際所需存在較大偏差。例如,很多中小企業購買二手機器設備或自制設備,為節省開支不要求交易對手開立發票;有的投資建造廠房未按規定程序進行,這些投資都無法提供項目立項、可行性報告等資料,無法辦理固定資產貸款,導致出現了“短貸長用”的情況。
3.很多中小企業通過年初集中儲備原材料的方式鎖定原材料價格,以此來規避原材料價格波動帶來的影響。這將導致企業對貸款集中性需求特別大,進而導致測算出的可授信額度與企業所需貸款額度偏差較大。比如常熟地區的紡織行業,2009年上游原材料價格上漲速度較快,同時預計2010年原材料價格還將繼續上漲,于是很多中小企業在2010年初集中購買原材料,造成資金需求大量增加。
4.部分中小企業為征地等方面需要虛增實收資本,造成測算時企業自有資金較多的假象,而實際自有資金不足。比如,常熟地區很多鄉鎮企業為了享受當地政府給予的優惠政策,通過虛增注冊資本的方式取得相關條件。另外,部分中小企業為了能達到招投標資質等級,可能通過虛增注冊資本的方式予以滿足需要。
(二)個人貸款管理辦法方面
《個人貸款管理辦法》第四十四條規定,個體工商戶和農村承包經營戶申請個人貸款用于生產經營且金額超過五十萬元人民幣的,按貸款用途適用相關管理辦法的規定。按照銀監會相關人員的解釋,這里的“相關管理辦法”主要指《流動資金貸款管理辦法》和《固定資產貸款管理辦法》。同時,銀監規定流動資金貸款的適用范圍為:企(事)業法人或國家規定可以作為借款人的其他組織,不包括個人。這兩者之間相互沖突。
(三)固定資產貸款管理辦法方面
1.《固貸辦法》規定,貸款人應對擔保物的價值和擔保人的擔保能力建立貸后動態監測和重估制度。重估制度是一項保護債權人利益的重要手段,但在當前實際操作中,重估制度需要一套完整的市值評估體系才能實施。
2.《固貸辦法》的核心是要加強貸款風險控制,嚴防貸款挪用。在固定資產貸款中,按規定采取貸款人受托支付或借款人自主支付方式實施貸款資金支付。但是如借款人未開列專門的貸款發放賬戶,同時又采取借款人自主支付的,銀行對貸款資金交易的管理、控制就很難落實到位,主要原因是現在的網上銀行、電話銀行、聯網轉賬等支付手段多樣化,使得貸款資金用途監測的難度增大,往往是等到發現已既成事實。若是開列專門的貸款發放賬戶,那這賬戶只能辦理該筆貸款的發放與支付,不能有借款人其他資金進入。如此,若貸款發放專戶內的貸款資金與借款人結算賬戶內的資本金,需一起支付給同一交易對手的時候,就人為地把一筆業務拆分成兩筆,不便于銀行實際操作。同時,在某些銀行目前的信貸管理操作系統中,系統自動將企業的貸款發放支付賬戶對應成還款準備金賬戶,用于將來支付利息和到期還款。若是將二者區分,且貸款發放專戶不能有借款人其他資金,這會對企業的還本付息造成麻煩。
目前,有些支行對已“出賬”的固定資產貸款進行內部“凍結”,用款時按支付內容逐筆“解凍”,以人工的方式實施控制,但這屬于非正規手段。
3.《固貸辦法》要求單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付,銀行應根據借款人的提款申請和支付委托,將貸款資金即時支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。
現在實際支付操作過程中,該交易對手可能是本行企業,也可能是異地企業,甚至可能是國外企業。銀行如何實現當天貸款當天完成支付,而不出現“在途期”?一旦有“退票”之類情況發生,是否算是違規?直接支付又該如何完成,是用“特種轉賬憑證”,還是仍需借款企業通過簽發支票等方式進行賬戶處理?按照該辦法操作,一方面隨著受托支付筆數的增多而加大銀行工作量;另一方面若企業想化整為零,與交易方協商后出具補充合同或協議,即可逃避受托支付。
4.對于固定資產貸款發放和支付過程中,貸款人應確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位,并與貸款配套使用;項目實際進度與已投資額相匹配等要求。這在實際的操作過程中難以把握,特別是“項目實際進度與已投資額相匹配”條款。現在某些銀行行的項目貸款以中小型企業為主,所能提供的提款相關證明資料沒有國家大型建設項目正規、全面,無法提供工程進度監理報告等作為輔助材料,若由中介機構、借款人承包商聯合出具證明項目進度的證明單無疑將加重中小企業負擔,同時可能存在項目實際進度與可行性報告預計的進度不一致,從而出現實際的提款時間與計劃用款計劃時間不一致。
