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房地產企業稅務管控范文1
關鍵詞：房地產；企業稅收風險；內控管理
隨著國家房地產行業規模的不斷擴大，其在我國的GPD中所占比重已經非常大，這在帶動國家企業發展方面起到的作用是非常大的。當時房地產企業因項目投入資金較大，且經營過程較為復雜，其本身就具有一定的風險性。特別是在稅收方面，如果房地產企業無法根據自身的企業運營發展進行有效的稅收風險內部管控，將會給企業發展帶來比較嚴重的障礙，所以。房地產企業應該加強自身內外部稅收風險的綜合因素分析，以努力探尋房地產企業稅收內部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業的經濟效益，同時不斷地實現稅收風險的化解。
1房地產當前的稅收風險分析
從當前房地產企業稅收出現的風險因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產企業沒有對內部的稅收風險管控加以重視。房地產企業的稅控管理重點往往在稅務申報工作和單個環節的稅費避讓，普遍缺乏對國家當前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對應的稅務管控方案。同時很多房地產企業的稅務專崗都是兼職，在專業知識和行業經驗方面都比較欠缺。從房地產所面臨的稅收風險來看，其主要有政策、財務、企業經營及法律等方面的風險。房地產企業對這些稅收風險缺乏連續性的總體方案規劃，特別是當前變化較快的稅收政策也提升了稅控風險?；谶@些情況，房地產企業要想實現自身經濟利益的合法提升，就應該結合稅收政策進行稅收籌劃和內控體系的完善。
2房地產企業當前的稅收風險內控現狀
2.1企業普遍缺乏稅收籌劃管理理念
房地產企業的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實際上，企業的稅收籌劃是稅收工作的重要指導依據，對于房地產企業來說，稅后風險的內部管控除了關系到納稅金額之外，還涉及企業營銷，發展及財務，法律等多個環節。為此，在房地產企業的稅收風險管理方面，如何能夠將其有效地貫穿到整個企業發展運營管理各個環節中就成為比較關鍵的問題。在這方面，很多房地產企業還處于比較被動的狀態，缺乏針對性的管理規劃，這就導致了企業成本管控不合理，稅負得不到有效降低等問題的出現。
2.2房地產企業針對稅收風險的內部管控機制不健全
要想實現房地產企業的稅收風險合理管控，就必須有完善的稅收風險管控機制來加以約束。隨著國家稅收政策的不斷升級和發展，多數房地產企業都已經能夠形成針對自身稅收風險管控的相關約束機制。但從機制的管控來看，普遍存在稅控與經營脫節，稅收讓步于服務的現象。而且很多稅收風險管控機制在日常公司運營中，因為缺乏執行監管，也很難得到有效的落實。同時加上缺乏針對稅收風險管控的考核和評價，使得很多已經沉穩的稅收風險管控制度很難得到真正地實施。
2.3普遍缺乏對稅務政策的研究而出現稅控不到位的情況
(1)國家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產企業還沒對一個政策進行完全吃透的基礎上，新的政策一出臺，使得企業財務對新舊政策難以進行很好的理解和貫徹。(2)企業管理層對稅收風險管控思路有問題，他們普遍認為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實這其中可能會導致很多會計角度的核算問題出現。再加上房地產的增值稅和企業所得稅清算比較困難，施工過程較長且立項手續復雜，使得財務稅收經常出現跨年的問題，這對企業保稅及內部管控來說就困難重重。(3)企業普遍認為稅控問題是財務專業角度問題。在實際的企業稅收風險內控管理方面，其他部門很難主動地去配合財務部門進行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。
3優化房地產企業內部稅后風險管控的相關策略
3.1成立專門的風險識別體系
針對房地產行業涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應該以公司角度來形成風險識別體系，對事前及事中進行風險警示。提升管理層及稅收專業的稅控管理意識，清楚企業內部的業務流程及制度建設，在不違背稅收政策的基礎上實現稅收風險因素的合理識別和管控。
3.2進行有效的稅收風險評估
企業要根據不同的稅收風險進行等級分類。這樣就可以結合等級評估來進行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時有利于稅收風險的縱向比較和稅控風險經驗積累。
3.3不斷完善風險應對體系
面對房地產稅收方面的各種風險，雖然無法通過單一的方式來進行處理，但是我們可以在總結風險等級及結果分析的基礎上，進行對應方案的規劃。常用的風險應對主要遵循：結合以往風險規避經驗進行針對性措施制定；以降低誘發風險的不確定因素來降低稅收風險帶來的損失；進行高風險的有效業務轉嫁，比如，可以以外購商品房的形式來處理安置房的復雜稅務問題。
3.4完善關于稅收風險的內控管理機制
很多房地產企業的內部管控機制存在漏洞，同時缺乏執行監督。針對這種情況，建議房地產企業實行稅收風險內部管控機制的執行監督常態化，讓稅收的合理規劃和依法納稅成為一種內控正確觀念。并構建與之對應的考核監督機制，實現稅收風險內控管理機制的全面落實監督。
3.5形成稅收規劃與風控兩相呼應的局勢
稅收規劃主要是進行事前的稅務安排，而稅收風控則是一種預警，兩者之間存在交叉，所以，企業稅務管理部門應該實現對兩者的呼應統籌。以實現對房地產稅收政策的合理了解為原則，及時進行與稅法相對應的稅收籌劃。同時監理會計核算制度，確保稅收籌劃能夠統籌大局。
3.6針對土地增值稅的風險控制
房地產企業日常運營中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風險控制方面，首先應該結合當前的稅收減免政策進行靈活的納稅規劃。對于房地產行業來說，主要目的是及時盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業的盈利額成正比。所以項目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時還應該考慮如何通過將一些費用轉移到房地產開發成本費用里，來適度實現行業內部產業鏈的延伸，增強跨行業的利潤轉化，來實現對房地產繳納土地增值稅的有效降低。
3.7針對企業所得稅的有效管控
房地產企業所得稅的控制，首先應該避免違法稅控導致的稅務風險，在納稅之前先進行內部申報信息的稽核。另外還應該通過稅后的總體籌劃，以利潤轉移法的綜合利用和收入調節，來最大可能地降低企業所得稅繳納壓力。
4結語
總而言之，企業的內部稅收風險控制是一個非常關鍵的效益把控方式，它可以幫助企業有效地進行風險規避，提升企業經濟效益。如果內部稅控得不到有效的控制，房地產企業將會給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產企業必須能夠緊緊抓住當前的國家的各項稅后政策，并進行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優化企業資金結構管理和成本運營機制，并加強差異化風險策略的應用，有效提升企業稅收內部管理水平，促進房地產企業能夠獲得更好的發展前景。
參考文獻
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房地產企業稅務管控范文2
財務成本控制是房地產企業管理的重要內容。科學的財務成本管理有助于房地產企業降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產財務成本管理，介紹了房地產財務成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。
關鍵詞：
房地產；財務成本管理；措施
一、房地產企業成本構成分析
對于房地產企業來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設計成本、土地成本、建設成本等，這些固定成本可以通過預算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產企業中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩定的情況下，建筑成本要素也相對穩定。對于某一建筑項目，在設計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產開發中介入比較深，也是房地產企業市場開發的重要支撐。因此房地產企業最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監測進度、環境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。
二、房地產財務成本管理存在的問題
一是目標成本制定不科學。房地產財務成本制定的目標應當實現全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關聯。一些房地產企業管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導致成本預算中的目標成本結構難以層層進行落實。目標預算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監測和目標管理實現成本管理目標跟現實管理之間的有效協調，這不利于成本目標管理內容的完善，也對工程建設任務造成一定的負面影響。二是流程程序制定不科學，不利于成本管理。對于建筑項目的開發進度，應當進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規范性。一些房地產企業在建筑項目開發中，規范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎性推動作用。在成本控制上沒有實現財務部門管理部門和工程部門之間的相互監督，成本管理體系不科學，難以落實成本控制工作，在成本統籌進一步控制以及質量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產企業成本控制中靜態和動態雙重控制協調性不足。房地產企業要進一步強化成本管理，應當實現各管理環節和流程之間的銜接，推動整體的協調性。通過把握生產質量，強化各環節的動態和靜態控制，確保實現管理目標的有效實現。一些房地產企業在成本管理中沒有按照事先設計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預算成本計算不科學、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內。由于缺乏動態和靜態雙重控制，對企業未來發展指導性意義不大。
三、房地產財務成本管理的措施
第一，進一步強化財務成本控制。房地產企業在建設項目管理過程中，應當圍繞資金成本和稅務成本兩個方面強化財務成本管理。財務管理人員應當結合現金流量以及可行性報告等相關分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現對建筑工程整體規劃的合理把控。在此基礎上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務成本，通過了解和研究稅務法規，強化跟稅務部門之間的溝通協調。根據項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規避稅務風險的基礎上，減輕房地產企業納稅成本，實現節稅的目的。第二，強化房地產工程成本控制。工程成本是房地產企業成本管控的重要內容，圍繞建設成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業成本經濟，實現成本管理的科學化，要科學制定成本控制指標，并確?？刂浦笜说目茖W性和可行性。通過對控制指標的細化，落實到具體的管理流程中，實現對工程進度的科學指導。要結合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關方面。在施工的過程中，要不斷設計和完善相關流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權力，通過不相容職務相分離等實現成本管理的有效管控，減少不科學費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產企業應當進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設項目過程管理和流程管理，加大對設計費用和開發費用的監控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發實現制度約束，在管理過程中不斷創新，加大管理和控制，通過專業化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎上，提高成本控制決策的科學性，提高房地產企業經濟效益。
參考文獻：
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房地產企業稅務管控范文3
關鍵詞：財務管理；房地產企業；納稅籌劃
房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。
（三）對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系?，F階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。
（二）利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。
（三）利用稅率臨界點
現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
（一）企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。
（三）納稅籌劃發票管理存在問題
目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
（四）企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
（四）提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。
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房地產企業稅務管控范文4
關鍵詞：投資性房地產；納稅；會計處理；分析
1投資性房地產中納稅會計處理的作用
根據投資性房地產的特點來看其在實際中屬于一種非流動性的資產經營模式，其通過租金及資本增值的方式來從房地產紅獲取實際利潤，由于在投資性房地產中所涉及的經營類型及涉稅項目較多，因此在實際的稅務工作中其所包含的稅種也較為復雜。目前稅制改革使投資性房地產的稅務工作變得更加繁雜，在此背景下多數企業開始采用新的會計準則來進行納稅處理。納稅會計處理的進行主要是應用相關稅法、會計原則等作為基本依據，以此來清算投資性房地產中所涉及的稅務內容，通過對會計處理工作進行調整，以此來做好納稅會計與稅務處理銜接的工作。
2對投資性房地產納稅會計處理產生影響的原因
2.1因稅種因素產生的影響
（1）房產稅帶來的影響。房產稅所產生的稅收主要是在房屋財產的基礎上所產生的一種稅目，因此在進行房產稅計稅時需要在征稅對象的基礎上來進行計稅工作，即從價計征方式和從租計征方式，由于在實際中兩種計稅方法存在的差別使納稅會計處理工作在進行的過程中所采用的處理方式也有一定的差異性，而這就是房產稅因計稅方式為納稅會計處理所帶來的影響。（2）土地增值稅帶來的的影響。土地增值稅就是一種針對土地使用權在流轉的過程中增值部分收取的一種稅目，屬于流轉稅的一種。在稅法規定下，增值稅是對增值收入進行收稅，而在會計準則下，如果企業使用公允價值模式，則需要根據公允價值來調整企業的賬面價值。（3）公允模式計量對所得稅的影響。企業采用公允價值計量的投資性房地產不再計提折舊，企業采用公允價值模式計量，使得企業經營業績有很大的不穩定性，投資性房地產可以采用公允價值模式計量，會計報表反映資產價值增加、對集團資源配置和內部管理的影響，致使該項資產的市場價值被嚴重低估、對利潤分配和股東價值的影響。
2.2投資性房地產初始計量方面
在對投資性房地產進行初始計量時需要根據類型的不同而采取相應的計量方式，如對于買入的投資性房地產需要根據買入的價款和相關的稅費作為計量的基礎，而對于自建的投資性房地產，則需要按照竣工結算之前的一切收入為計量標準。
3改進投資性房地產納稅會計處理中存在的問題的措施
3.1以稅法對投資性房地產納稅會計處理進行管控
健全完善的稅法可以為納稅會計處理工作的開展提供相應的基礎依據。由于投資性房地產的稅務處理及會計處理之間存有一定的差距，因此在實際中為了對二者之間存在的差距進行改進就需要應用稅法作為支持，這樣才能促使納稅會計處理工作在實際中得到高效的開展及執行。目前我國所執行的稅法中存有較多的缺陷，因此所給予的保障及支持有限，不利于投資性房地產稅務的正常運行，為此相關部門必須要針對這一要素及現今社會經濟發展形勢來完善及制定相關的稅法，使納稅會計處理工作的進行有法可依。
3.2對投資性房地產稅務進行明確的界定
第一，目前我國在稅收上主要是統一進行增值稅的收取，而在房地產項目中由于其經營性質的不同，所以在其所產生的增值稅上也有一定的區別，因此在實際中需要對房地產性質進行準確的確定，以此來保證納稅會計處理方向更加明確；第二，需要由政府介入投資性房地產的稅務工作中，根據房地產的實際收益來對其稅務進行調整，保證房產經濟在發展中的合理性及有序性，進而提升納稅會計處理的效率；第三，在投資性房地產納稅會計處理中需要對公允價值進行推行及應用，通過公允價值作為增值稅的計稅基礎可以保證投資性房地產納稅符合市場發展的實際情況，并且此種納稅會計處理方式可以減小稅務處理與會計處理之間存在的差距，從而促使投資性房地產在經營中可以健康、持續的發展。
3.3投資性房地產企業需要采取內控的手段來提升納稅會計處理工作
內部會計工作可以說是對企業經營中所產生財務活動進行有效約束的一種手段，在此情況下要想對納稅會計處理的效能進行提升需要注意以下幾點內容：第一，組建高素質納稅會計處理人才隊伍，首先需要確保崗位人員具備專業的素質能力及相關經驗，以此來保證其可以適應崗位職責，其次需要對工作人員進行素質培訓來提升其個人能力，使會計人員可以掌握最新的稅務政策及稅務法規，以此來為納稅會計處理工作提供基礎支持；第二，規范投資性房地產企業內部的稅務及會計管理制度，并對納稅會計處理工作的各項流程進行優化，以此來保證納稅會計處理順利、高效的進行。
參考文獻
房地產企業稅務管控范文5
【關鍵詞】 預售業務； 預收賬款； 待攤費用
近年來，房地產行業迅速發展，預售方式成為現代房地產企業采取的主要的銷售方式。預售業務的興起主要是由房地產企業自身特點所決定的。與一般工業企業相比，房地產企業具有商品價值高、建設周期長、經濟往來復雜等特點。通過預售業務，有助于緩解企業的資金壓力，滿足其資金需求。因而，與現銷等傳統的銷售方式相比，預售業務備受青睞。然而，在房地產企業預售業務的處理上，會計準則與稅法的規定并不一致，這對日常的會計核算工作造成不便。
一、房地產企業預售業務會計與稅務處理的現行觀點
（一）預售業務的會計處理
根據《企業會計準則第14號——收入》關于銷售商品的收入確認規定，房地產企業的預售業務并不符合收入確認原則。房地產企業預收買方一定金額的款項但并沒有移交等額的商品實物，形成企業的預收賬款。由于其并不符合收入確認的原則，所以不能確認為當期收入，而形成了一種負債，待房屋建成并與買方辦理移交手續時，才能確認為收入。在實務核算過程中，可使用“預收賬款”科目核算企業當期收到的預售款。在房地產企業的預售業務中，收到預收款項時，借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”；銷售收入實現時，借記“預收賬款”，并按實現的營業收入，貸記“主營業務收入”。計繳稅金時，借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”；實際繳納時，借記“應交稅費”，貸記“銀行存款”。
（二）預售業務的稅務處理
與會計處理不同，稅法要求房地產企業把收到預售款視同銷售，并繳納稅金（如營業稅、土地增值稅和所得稅），及時履行納稅義務。
1.營業稅和土地增值稅
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規定：對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就轉讓房地產所取得的增值額征收土地增值稅。即在收到預收款項的當天就確認收入，并履行納稅義務。可以借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費——應交營業稅或應交土地增值稅”；實際繳納時，借記“應交稅費——應交營業稅或應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
2.所得稅
國家稅務總局《關于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）規定：房地產企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套實施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再進行調整。在實際核算過程中，當企業收到預收款項上繳稅金時，采用“待攤費用”科目替代“營業稅金及附加”科目計提稅金；在收入確認時，把“預收賬款”轉入“主營業務收入”的同時，相應地把“待攤費用”依照配比原則轉入“營業稅金及附加”。
二、房地產企業預售業務現行會計處理的弊端探究
如果單純依據會計準則進行處理，雖然滿足了權責發生制下的收入確認原則，但仍有諸多弊端。
（一）不能反映實際情況，與事實不相符
因預收賬款只有在房屋建成完工并交付給購買者時，才能將累計的預收賬款全部確認為收入，而房地產業建設周期一般較長，短則一年半載，長則三年五載，在建設過程中所發生的各項費用、支出仍照常列支。由于數額較大，不易處理，極易造成企業賬面虛虧，從而不能真實反映房地產企業的經營狀況。
（二）不能進行良性稅收監管，與現實不協調
由于收入不能及時結轉，相應的稅收不能及時上交，影響國家稅收收入的實現；同時，預售的收入大多用來支持房屋建設的投資，其實質上可以看作是企業大額的無息貸款。沒有稅收的監管，就無法很好地對這部分收入進行有效管控。有的企業甚至隱匿收入偷逃稅款，把預售收入作為操縱利潤的手段。而可控的利潤空間加大也是房價居高不下的原因之一。
（三）不能實現稅收與收入的匹配，與環境不相容
繳納稅金并沒有以確認的收入為依據計提，而是直接繳納，容易使人產生稅收與收入不相匹配的誤讀。在會計處理上，對于企業發展中出現的稅收滯納金是以損益類科目的費用進行支出和相關處理的。而按照《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，在企業稅務處理上，企業的稅收滯納金是我國的稅務機關對未按規定期限繳納稅款的納稅人按照一定的比例附加征收的相關款項。企業或者其他的相關納稅人如果沒有遵守稅法的規定，及時定量地上繳自身所要承擔的納稅款，扣繳義務人未按照規定解繳稅款的，都是稅款滯納的范疇。因此，按照法律規定稅收滯納金絕對不能在稅前扣除。這也說明企業在支出方面的會計處理明顯不同于稅務處理。
三、改進房地產企業預售業務會計處理的建議
如何能既滿足會計準則的要求，又能真實地反映納稅義務，是解決房地產企業預收賬款會計處理與稅法處理差異的關鍵。選擇何種處理方法，應該考慮諸多方面的因素。
（一）加強監督，協調會計和稅法賬務處理的差異
會計準則和稅法的規定從不同立場出發，反映企業的經營活動和社會責任，二者存在的差異本質上是由房地產行業的特殊性所決定的。房地產企業是高收益、高回報的行業，也與人們的生活息息相關。尤其在近年房價飆升的情況下，更需要國家通過稅收這種最直接、最有效的方式進行監管。監督企業切實履行社會責任，依法納稅，對于整個社會有著積極而深遠的影響。因而，會計的賬務處理也應如實記錄和反映房地產企業各期繳納稅金的過程。筆者認為，可以將會計準則要求下的方法加以改進或補充，以滿足房地產行業這種特殊行業的會計核算的要求，協調會計和稅法賬務處理的差異。
（二）采用“待攤費用——預繳稅金”科目核算
對于營業稅和土地增值稅的賬務處理，可以借鑒稅法對所得稅的規定，引入“待攤費用——預繳稅金”科目核算。“待攤費用”是指已經支出但應由本期和以后各期分別負擔的各項費用。依照稅法的規定，提前確認收入不能很好地反映企業的權責關系，也會造成會計處理混亂。另外，應交稅費將在資產負債表中以負數列示，會使得信息使用者產生多交稅的誤解，即不能準確地反映企業的財務狀況。如果采用“待攤費用——預繳稅金”科目進行核算，把上交的稅金作為一項特殊的資產攤銷，與“應交稅費”這項負債科目相匹配；同時，此科目體現“長期性”，把當期繳納的稅金看作預繳的稅金，既可體現企業在當期真實地履行了納稅義務，又可體現履行納稅義務的行為待到未來收入確認時才得以真正實現。既不違反收入確認的原則，又能展現納稅業務。
例：某房地產開發有限公司，主要從事普通住宅的開發、建設及其銷售。公司于2010年1月開發了一個新樓盤，整個工程于2010年底全部竣工決算并交付使用?？⒐で埃A售開發產品取得收入5 000萬元，除按國家統一規定計算繳納預售收入的相關稅費外，還依據當地規定按預收賬款的1%預繳土地增值稅50萬元。項目竣工后，商品房全部售出取得收入6 000萬元。該公司營業稅稅率為5%。對于企業前期預售業務的賬務處理如下（單位：萬元）：
1.收到預收房款時：
借：銀行存款 5 000
貸：預收賬款 5 000
2.記錄預繳營業稅金及附加：
借：待攤費用——預繳稅金 300
貸：應交稅費——應交營業稅 250
應交稅費——應交土地增值稅 50
3.實際繳納各項稅金時：
借：應交稅費——應交營業稅 250
應交稅費——應交土地增值稅 50
貸：銀行存款 300
4.實現收入辦理結算時：
借：預收賬款 5 000
銀行存款 1 000
貸：主營業務收入 6 000
【參考文獻】
[1] 楊培.房地產開發企業預售業務涉稅會計處理淺析[J].商業會計，2011（3）：17-19.
房地產企業稅務管控范文6
關鍵詞：中小房地產企業；會計預案；預集
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672－3309(2010)11－76－02
一、從財務角度分析中小房地產企業的生存環境
1、相關的稅收政策復雜多樣?！稜I業稅暫行條例實施細則》規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。除營業稅金及附加以外，房地產企業負擔較重的稅項是土地增值稅和企業所得稅。關于土地增值稅的相關規定有《土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]2l號)等。國稅發[2006]187號文件強調了土地增值稅的清算管理，規定了稅務機關可以要求開發單位進行土地增值稅清算的情況。財稅[2006]21號文件規定了要預征房地產企業土地增值稅：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值稅水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商業用房等不同類型，科學合理地確定預征率，多退少補。
有關房地產企業所得稅的規定主要有《企業所得稅法》和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號1等。
2、涉及的稅收和規費繁多。房地產企業除稅金之外，還要向地方政府交納各種規費。如報建費、新型建筑材料專項基金、散裝水泥專項資金、異地綠化建設費、防空地下室易地建設費、專項維修基金等。除此之外，涉及規劃、報建、施工和取得預售許可證以及產權初始登記的事項，要向指定單位交納一定的費用。
3、企業資金管理復雜。房地產是高投入、高風險行業。對于開發商來說，最主要的支出――土地成本和建安成本都是不可控的。土地是壟斷資源，開發商的選擇是被動的。一般情況，樓面地價低于每平方米的建安成本，這樣的項目可能相對安全，但目前情況是樓面地價高于每平方米的建安成本一倍、兩倍甚至是好幾倍。一旦市場波動，房地產企業面臨的風險極大。對開發商而言，營銷費用、管理費用、財務費用是可控的，取決于資金、用人計劃以及市場推廣計劃。從土地成本、建安成本、開發費用這三大項來看，土地成本和建安成本在整個開發成本中占到90％以上，而且合約一旦成立，必須按約定支付，否則要承擔違約責任。
其次，企業現金流極不穩定，很容易出現資金短缺，導致項目失敗。支付的金額大小取決于土地成交價的高低，這個價格有著不斷攀升之勢。隨著土地資源的減少以及國家對土地管控的加強，從長遠來看。土地價格是不會下降的。
二、中小房地產企業會計預案應注意的問題
在項目啟動以前，在會計核算上應認真思考，做好預案。應重點考慮以下因素：
1、分類核算，注重增值額。大多數房地產項目會有車庫、商業用房(會所)、住宅等不同物業形態。對每一種物業形態的收入應該分開核算，這樣做不僅是為了滿足管理上的需要。更重要的一點是為土地增值稅的預交和清算打下基礎。同時，注意住宅面積是否在規定的普通住宅面積范圍以內，有超過規定面積的一定要和沒有超過規定面積的分開核算，目的是滿足土地增值稅的相關規定。
筆者建議把裝修收入和房款收入分開核算，將售房合同和裝修合同分開簽訂。這樣做可以避免因增值額上升、增值率過大而多交土地增值稅：把裝修質量和房屋建筑質量分開，不要讓兩個不同事項相互影響，導致延遲交房或者交不了房。
2、爭取多種銷售形式。為減輕稅負，會計在核算上要盡量配合銷售部門，在收入確認的金額和時間上爭取企業利潤的最大化。比如，按照國稅發(2006]187號文件的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。發生所有權轉移時，應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
當然，房地產開發企業還可以創造其他的視同銷售形式。視同銷售情況下，相對來說銷售價格和收入確認時間有一定的自由度?？梢赃\用這一規定，將視同銷售延后至項目清算時確定，所達到的效果是可以延遲交納營業稅金及附加、預征的土地增值稅及企業所得稅，為企業爭取到更多的資金使用時間。另外，在價格上也存在一定的空間。
3、盡量不代墊預交稅金。按照相關規定，房地產開發企業沒有取得預售許可證之前。以排號費、誠意金等任何形式向客戶收取費用都是違規的。但是在現實中，以各種名目收取費用既是企業的銷售策略，也是快速回收資金的手段。對于各類收入，要按照收付實現制原則進行確認。同時在核算中，一定要結合公司產品的設計規則、物業形態、營銷方案進行。并注意遵守會計制度和稅法的規定。
4、按配比原則確定期間費用。由于項目的現金流極不穩定，取得銷售收入前有大量的現金流出，其中包括運營費用和廣告費用。按照一般的會計習慣，費用在發生時計入當期的管理費用或者是銷售費用，但這種核算方法沒有考慮國稅發[2006]31號文件對房地產開發企業的影響。該規定表明，項目一旦開始銷售，就要按20％的毛利率預交企業所得稅。那么就有可能出現這樣的情況：如果項目在當年六七月份開始投入。而到第二年的三四月份才開始銷售，那么為項目正常運行而在前期投入的運營費用作為期間費用計人管理費用、銷售費用，在年末作為虧損轉入未分配利潤，但是到第二年有了房屋預售收入時，沒有費用用于抵扣按20％預計毛利率預交的所得稅，對企業來說是一個損失，雖然在項目結束后要進行匯算清繳，但對企業來說至少是損失了資金利息。因此。會計核算上應按照配比原則，將項目開始銷售以前所發生的運營費用，先行計入待攤費用中，在取得預售收入時轉入管理費用，抵消國稅發[2006]31號文件的規定對企業預交所得稅的影響。
5、按權責發生制核算開發成本。土地增值稅的主管稅務機關是地方稅務部門，為了征管方便，一般情況下稅務部門要求開發企業對所有建安企業實行代扣代交建安稅。一個開發項目從設計到最后交房會涉及十幾個甚至是幾十個單位，稅務部門無力對每一家單位的收入進行核實，而是抓住開發企業這個源頭進行征管。這個時候，會計上要把開發成本的支出按照“總包”和“分包”進行分類。出于對稅收政策要求的考慮，應該按權責發生制核算成本。不低估費用。
