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房地產項目考核管理辦法范文1
論文關鍵詞：房地產企業 目標成本 成本控制
論文摘要：在當前市場形勢下，成本控制能力直接決定了房地產開發企業的盈利能力和可持續發展能力。本文根據房地產企業開發特點，介紹房地產企業目標成本構成，提出房地產企業目標成本控制原則和控制流程，以期實現成本動態管控，確保目標利潤實現。
1 引言
從2002年5月國土資源部第11號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》至今10年里，房地產行業正經歷著浴火重生。在國家宏觀調控政策的引導和推動作用下，房地產開發日益趨于透明，房地產行業正逐步實現開發規范化和管理精細化。
在新的經濟環境下，要在紛繁復雜的行業競爭中立于不敗之地，成本控制能力將直接起到決定作用。同時，隨著政府、社會、媒體對房地產企業的監督和管控力度加大，瘦身鋼筋等通過犧牲工程質量來控制成本的做法必然加速企業的滅亡。建立合理的目標成本控制體系，在保證產品質量的前提下，做好成本控制，實現利潤最大化，成為房地產企業的核心競爭力。
2 房地產企業目標成本構成
房地產企業目標成本包括房地產開發成本和房地產開發費用。
房地產開發成本是指為構成產品實體發生的各項支付，主要包括：土地成本支出、前期設計規劃和報建支出、建設安裝支出、基礎設施支出、公共配套設施支出、景觀建設支出等。
房地產開發費用是指在房地產開發和銷售構成中為達成管理目標而發生的相關支出，主要包括：管理費用支出、營銷費用支出和財務費用支出。
3 房地產企業目標成本控制原則
根據目標成本性質不同，其控制原則也應區別對待。
房地產開發成本控制與產品品質息息相關，原則不當將造成產品質量下降，因此在這類目標成本控制過程中要以“合理”為原則。也就是說，在開發前期應對項目未來發展和所期望的經營成果有合理預期，設定合理的目標成本，在動態管控過程中，注重目標成本的合理實施，控制實際成本與目標成本偏差率。
4 房地產企業目標成本控制流程
房地產企業目標成本控制流程包括：目標成本設定、目標成本動態管理、成本回顧與分析3個階段。
4.1 第一階段：目標成本設定
房地產項目開發是一個綜合、持續的過程，其涉及土地獲取決策、項目研發定位決策、工程施工管理、項目銷售、項目交付使用、項目交付后綜合評估等多個環節。目標成本的合理設定，與項目定位、建造標準和售價綜合影響下的目標利潤密不可分。
項目定位和建造標準是目標成本合理設定的計算基礎，綜合售價影響目標利潤是否可以達成，是對產品定位、建造標準和市場價格預期合理性的結果論證。
4.1．1人員支持與成果
公司管理層——提出利潤目標值和開發費用控制目標；
專業研發設計人員——提出項目方案設計，初步確定產品定位、業態、建造面積指標；
專業工程人員——根據項目方案提出初步建造標準和配置；
專業營銷人員——根據項目區位、產品定位和業態，對未來市場價格做出預判；
專業造價工程師——根據研發初步指標和工程初步建造標準及配置，計算目標開發成本。
4.1．2成果論證
預期銷售收入－目標開發成本－目標開發費用－合理稅金＞目標利潤，則初步方案可行，進一步深化并形成目標成本。
預期銷售收入－目標開發成本－目標開發費用－合理稅金＜目標利潤，則需要判斷是否可以通過適當壓縮開發費用實現利潤目標，若可行，則進入深化階段并形成目標成本；若不可行，則需要重新對初步設計方案進行論證，直至達成利潤目標。
目標成本設立后，后期通過建設控制降低成本的空間已經很狹小，因此這一階段是房地產目標成本控制體系中最重要的一環。
4.2第二階段：目標成本動態控制
目標成本設立后，房地產項目也隨即進入實質建設階段，在這一階段，目標成本控制的關鍵在于動態回顧與實施管理。
4.2．1 人員支持與成果
專業研發設計人員——逐步清晰和完善的項目研發指標、為達到研發效果對建筑材料的選擇與確認； 專業工程人員——詳細的建造和設備配置標準；
專業造價工程師——統計實際發生成本并對未來發生成本進行合理計算與預估。
4.2．2成果論證
若動態成本與目標成本偏差率，在企業預估范圍內，則說明項目運營目標達成可控。
若動態成本遠超出目標成本，則需要分析原因，若變動合理且售價提升可以綜合消除影響，則說明項目運營目標達成可控；否則，應緊急召開各專業人員論證會，尋找解決方案。
若動態成本遠小于目標成本，則需要分析原因，防止施工過程中的質量下降。
4.2．3 成本節約
在建設施工過程中，雖然重在動態成本控制，但是仍需要通過施工管理進一步合理節約成本。通過對影響施工成本的各種因素加強管理，并采取各種有效措施，消除施工中的損失浪費現象。4.3 第三階段：成本回顧與分析
項目完成全面財務結算后，應及時組織各相關專業人員，以目標成本達成為核心展開成本回顧與分析，明確指出項目開發過程中目標成本控制成功之處和偏差原因，建立企業成本數據庫，為后續項目目標成本的建立提供寶貴的數據資料和經驗分享。
5目標成本控制體系維護
為確保目標成本控制體系能順利運行并為項目成本管理作出貢獻，需要做好以下維護基礎工作。
第一，建立標準化成本科目分類并規范核算內容，以加強目標成本在時間軸上的縱向可比性和項目間的橫向可比性。
第二，制定成本管理制度，確保成本實施過程有章可循，操作規范。例如，形成施工單位招投標管理辦法、材料設備采購驗收管理辦法等。
第三，用考核量化管理效果，按照成本類別將目標成本細分至各管理部門，并通過量化的考核標準，按時間點對成本控制實施成果進行考核評估。
房地產企業成本控制體系的建立，是業內眾多企業和學者研究的重點和方向，筆者結合自身實踐經驗對房地產企業成本控制體系建立提出具有實際操作性的建議。
主要參考文獻
［1］任夏儀，張文.目標成本管理在房地產開發企業中的應用［J］．財會研究，2008（3）.
［2］蒙炳華.房地產目標成本管理研究［D］．上海：同濟大學，2009.
［3］方芳，何昌貴，孫曉陽.房地產開發企業會計［M］．上海：上海財經大學出版社，2004.
房地產項目考核管理辦法范文2
中國二十冶集團有限公司董事長、黨委書記
新常態、新使命、新任務，穩健發展，控制風險，是未來幾年中國產業政策的主基調，也是中冶總體戰略目標確定的大方向。二十）臺將預控風險作為工作的重中之重，對投融資項目管控、風險處置、資產盤活、債務清理的力度進一步加大。
加強了風險管理體系建設。按照中國中冶推進全面風險管理的計劃要求，本著“搭好框架、逐步完善、有序推進、整合運行”的基本思路，成立了公司內控小組、投融資項目決策小組、債務風險管控領導小組等機構，制定了相關的管理文件。
確定了市場營銷底限。對資信不好的業主項目不接，預期利潤低于4%的非戰略性項目不接，付款比例低于70%的項目原則上不接，項目規模和合同金額低于一定數量的不接，一次性總價包死且風險較大的項目不接，從源頭上控制經營風險。
加快了房地產項目的銷售和處置。二十冶年初對投融資項目逐一進行分析，采取保工期、促銷售、緩開發等多種個性化手段進行管控，對具有潛在風險的項目采取措施果斷處置，對具備銷售條件的房地產項目加快銷售。
房地產項目考核管理辦法范文3
（一）房地產企業運營成本管理流程和制度
（1）事前成本控制是在房地產產品投產前對影響成本的經濟活動進行預先規劃、審核，確定目標成本，這是前饋控制成本。這些措施包括：對成本進行預測，為確定目標成本提供依據；基于多種方案預測，通過成本比較分析來確定目標成本；目標成本分別為房地產項目的成本和費用項目，層層分解，落實到各部門、施工人員，進行不同層次的實現集中管理，為了方便管理控制。
（2）成本控制過程中是房地產項目成本的形成過程，隨時成本和目標成本對比，并采取適當的糾正措施，以保證成本目標的實現，它是成本過程控制?？刂茟趯徲嫵杀镜某杀痉诸惞芾淼哪繕顺杀荆S時隨地嚴格與目標成本符合所有的生產，把可能的損失浪費的跡象消滅在萌芽狀態，并且把各種成本偏差的信息，及時反饋給有關單位的責任，以便采取正確措施及時應對。
（二）外部因素對成本的影響
（1）來自于經濟形勢變動的影響
經濟形勢的變化將導致房地產開發商蒙受巨大的經濟損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。因為從項目可行性研究到產品上市時間，市場需求的可能性大的變化，消費者的喜好的屬性類型會發生變化，難以準確預測從短缺到大量積壓的投資收益的預期變化。通貨膨脹、貨幣貶值、物價上漲使相對購買力下降，導致企業產品銷售期延長，融資成本提高。[2]
（2）來自政策法規的影響
政策影響房地產法規主要包括：來自國家土地使用制度改革的變化，住房制度改革和貨幣政策、財政政策等；來自地方政府報批報建的各相關的管理措施和市政設施和其他費用建設等。房地產開發商在金融和財政政策最直接的影響。就金融政策而言，實施緊縮的貨幣政策實施寬松的貨幣政策對開發商和購房者直接影響開發商和購買者持有的資本，影響該項目開發和銷售。
（三）決策階段運營成本管理不完善
認識科學決策是決定一個企業是否能適應市場、獲取市場份額的頭等大事。[4]同樣的市場和環境，不同的決策會帶來不同的命運。因此，在決定調查和可行性分析和風險分析研究是非常重要的事情，對市場可能出現風險和抵御能力會有充分的估計。在以往的開發項目，大多數房地產企業無法識別決策的重要性，盲目開發，銷售，缺乏詳細的市場調查和可行性研究，無法很好的整合各種資源，導致部分項目沒有做出最好的決策，從而影響有效的項目成本控制。
二、房地產企業降低運營成本存在的問題分析
（一）運營成本管理水平粗放
首先，缺少組織架構支撐，欠缺運營成本管理意識。許多房地產企業在開展運營成本管理工作之前，均沒有專職的部門負責成本工作，有些房地產企業從組織架構上難以支撐“項目全成本”的管理需求，而在運營成本管理意識上也沒有脫離“財務成本”、“造價成本”的概念，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想。
其次，“過程”不清晰“方法”不明確。許多房地產公司開始運營成本的管理，并沒有“目標成本”，“動態成本”的概念，更別說形成作業成本管理系統的過程。
最后，缺乏具有“綜合能力”運營成本管理人員。我們知道，在運營管理職位管理職位的成本是相對較新的，以精細化管理的房地產業務，管理職位逐漸分離。
（二）合同變更導致不及時測算成本
（1）的變化是很難的過程管理。改變是很難在兩個方面：第一，時效性強；二，很難衡量。許多現場簽證具有時效性特點，現場變更一旦需要發生，現場施工經理必須決定做或不做，去在成本，不安排可能會延遲。同時，在變化往往無法準確計算成本，只有當發生變化。這將導致在計算的變化，并估計只能提前，造成運營成本控制風險。一些房地產企業管理更為廣泛，變化不及時，成本估算，成本管理帶來了更多的風險。
（2）超合同付款時有發生
由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效杜絕。
（三）資金管理缺乏手段與方法
作為一個資金密集型的行業，房地產企業非常重視對資本流動的管理在項目開發過程中，由于大量的不同類型的合同在實施過程中的不同階段，要想在短時間內解決正是未來數月或幾乎四分之一的資金計劃不可能完成的任務！實際工作中，盡管財務人員投入了大量的時間和精力制定財務計劃，但由于每一天的不同類型的數據變化，實際上往往剛剛計算出的數據就已經過時，難以有效地保證了數據的及時性和準確性，導致公司的高管們很難的及時和準確的財務計劃，做出正確的決定。
現在一般的房地產基金業務管理水平不高，缺乏規劃性。許多公司在項目審批時，只有成本估算，沒有預測資金，或非常粗略的估計，根本無法起到參考作用。項目進度計劃的調整往往發生在執行多城中，計劃經常發生調整，資金計劃管理就更加困難了。許多企業都希望能夠做到滾動修訂后資本計劃，使資金使用不斷更新。然而，由于缺乏管理方法，無從下手。
三、降低房地產企業運營成本策略
（一）建立運營成本保障體系
建立經營成本和組織規范的保障措施的核心就是為成本控制提供行為規范和組織規范，規則可循，使經營成本控制。具有完善的機制可能抑制不利于控制運營成本因素。保障系統運營商的成本控制是企業戰略的重要組成部分。保障體系包括制度保障體系，如投標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法，操作成本控制目標集中分層管理體系、設計指標體系、任務成本管理激勵機制。組織保障體系要建立相對獨立的運營成本的管理功能，由專門負責人管理成本。作業成本管理是一個組織的安全策略，有系統的、連續的長期利率略，是企業參與市場競爭，提高競爭力的有力武器。
（二）采用合同控制運營成本
技術經濟責任制實施設計單位。設計項目部合同及設計單位共同簽訂的明確雙方的責任，權利和利益。設計單位的項目部必須確保質量和設計方案，設計圖紙，否則由此造成的損失由后者對前者的損失。對于目前設計人員經濟觀念薄弱，問題設計的變化可以為任意設計合同經濟條款增加一定的約束力，提高設計的變化和配額限制條款的修改成本。針對設計規范、設計標準、工程預算指標，各方面的控制實現的設計變更費用超過一定比例的建設工程合同價格，可采取費用扣除一定比例的設計方法。這就要求設計單位全面實施經濟責任制，績效考核和經濟效益將結合設計者充分調動積極性和責任感，自覺加強設計成本控制貫穿設計工作的全過程。
（三）建立運營成本管理平臺
一個動態的成本是相當復雜的，為了獲得實時數據的動態成本，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須利用信息技術提高房地產企業經營房成本管理水平。運營成本管理系統是一個實時地反映工程造價信息平臺，它可以幫助我們建立成本結構，規范流程，核心業務的實時跟蹤，實現業務與金融、財務管理有機結合。整個系統的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目標成本合同項目、合同變更、合同結算、支付管理、財務規劃、動態成本等。該系統還可以提供決策依據，例如支付時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠運營成本管理的簡化，它的透明和實時查詢可以使相關人員提高效率和對項目的控制。通過即時響應目標成本、動態成本差異系統，大大提高房地產企業的成本控制能力，加快決策過程，提高企業的核心競爭力。
參考文獻：
[1]崔洪濤.成本問題研究[J].中國農業會計，2010，(11）：103-105
[2]林宇東.加強房地產企業運營成本管理探討[J].財政監督，2011，(6）：74-77.
作者簡介：李晶蕾（1975-）女，河北榮成人，管理學碩士，研究方向管理學；潘文超（1992-），女，黑龍江省佳木斯人，本科，研究方向管理學
房地產項目考核管理辦法范文4
【關鍵詞】商業房地產 預結算 管理
由于房地產行業是近些年才迅速發展起來的行業，尚未形成自身所開發的各種產品類型的企業標準和國家預算定額，如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等，因而實際做起預算來難免憑經驗估算， 帶有一定的隨意性， 與實際情況偏離較大，缺乏一套完整的全面預算標準作指導。下面對商業地產工程預結算管理方面進行探討。
1.商業房地產工程預結算
1.1目的
為加強商業房地產公司所屬各房地產公司工程預結算的規范化管理，結合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地控制工程造價而提高工程預結算工作的效益，制定本管理辦法。
1.2適用范圍
商業房地產工程的范圍 ①招標項目預算及結算的編制、審核工作。 ②直接發包項目預算與結算。③按照合同規定中間撥款工程量審核。 ④材料設備采購預算與結算。 ⑤零星施工項目預算與結算。 ⑥零星用工與設備租賃審核與結算。 ⑦其他。
1.3商業房地產工程預結算原則
①廉潔奉公原則：工程預決算工作中，應始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規，恪守職業道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，如出現損公肥私性質的不正當計價行為，將按照有關規定給予處罰。 ②準確高效原則：工程預結算中的各項計算應準確、清晰、合規，具有很高的準確度，體現較高的專業水平；同時工程預結算工作應保持較高的工作效率，做到及時帳清，以適應工程招標、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可復查性原則：工程預結算中的全過程應有詳細、真實的記錄及完整的資料，量價計算過程、審批記錄等文件和資料， 應具備完全可復查性。 ④信息通達原則：工程預結算在編制時應考慮適應成本核算、 成本分析等多方面的需要，對資料、信息及時整理，并根據工作需要及時提供給設計和工程管理等部門。
1.4預結算工作職責
①預算部是工程預結算工作的主要職能部門，對工程預結算的編制審核工作負主要責任。負責組織工程預算的編制和審核工作，負責工程預算和結算的復審工作，確保其準確性。②材料設備主管負責編制《甲供材料設備一覽表》，供造價工程師、財務部門等使用。 ③質量管理工程師按月核算實際甲供材料設備供貨情況費用，為進度撥款提供依據。④造價工程師協助工程部經理完成施工方案的優選工作。進度款的撥付，由工程部經理匯總，決定支付。
⑤預算部為工程招標、合同簽訂提供造價方面的技術支持，包括工程量、合同價款、結算辦法、變更計量等問題。⑥協助設計部完成設計方案的選優工作，為設計方案提供理論數據的支持。
2.商業房地產工程預結算程序
2.1預算工作程序
①由工程部施工副經理提供《預算編制通知書》和預算資料給預決算部。②預決算部主管分配任務給預算人員； ③預算人員按施工圖計算工程量，按規定計價； ④預決算部主管負責審核預算書； ⑤預算金額超過50萬元或情況較為復雜的工程預算結果，報投資控制委員會主任進行投資審查后，報主管副總經理審批簽字。 ⑥按預算價簽訂造價包干施工合同的工程，其預算報投資控制委員會主任進行投資審查后，報主管副總經理審批簽字。
2.2竣工結算程序
①由工程部施工副經理提供《結算編制通知書》和結算資料給預決算部。 ②預決算部主管分配任務至結算編制人員； ③預算編制人員根據資料，編制完整的工程竣工結算書；④結算書交預決算部主管指定人員校核； ⑤編制人員、校核人員共同與施工單位核對結算，雙方分歧較大時，報預決算部主管處理；⑥預決算部主管審核結算書； ⑦預算編制人員將結算書交由政府造價管理部門審計，并跟蹤審計過程，直至取得工程三算審查單。 ⑧由投資控制委員會主任在2個工作日內對結算書進行投資審查；
3.商業房地產工程預結算管理
3.1預算編制宜采用從房地產企業內部自上而下、自下而上、上下結合的編制方法，整個過程為：先由高層管理者提出企業總目標和部門分目標；各基層單位根據一級管理一級的原則據以制定本單位的預算方案，呈報分部門；分部門再根據各下屬單位的預算方案，制定本部門的預算草案，呈報預算委員會；最后，預算委員會審查各分部預算草案，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案；預算方案再反饋回各部門征求意見。經過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經企業最高決策層審批后，成為正式預算，逐級下達各部門執行。
3.2好預算管理制度建設。制定全面預算管理制度， 主要包括： 明確責任中心的權責、界定預算目標、編制預算、匯總、復核與審批、預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核。依據預算管理的原則、方法、流程和程序編制企業的預算， 實施預算管理并依據預算對責任單位和個人進行考核等。會計核算上根據企業集團管理模式和房地產行業特點，建立一套房地產項目開發成本、費用科目體系， 作為預算項目成本、費用依據， 指導項目的預算工作，并逐步形成房地產企業自身的成本、費用定額標準。
3.3改進房地產企業的預算編制方法。傳統的預算側重的是短期效應，以年度作為預算周期。對房地產項目來說，由于其開發的特殊性，編制預算不僅是對年度財務狀況做出的反映， 而且是對項目綜合情況做出的反映。
4.房地產企業在推行全面預算管理抓好三個結合
4.1要與實行現金收支兩條線管理相結合。預算控制以成本控制為基礎，現金流量控制為核心。只有通過控制現金流量才能確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出；只有嚴格實行現金收支兩條線管理，充分發揮企業內部財務結算中心的功能，才能確保資金運用權力的高度集中，形成資金合力，降低財務風險，保證企業生產、建設、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。
4.2要同深化目標成本管理相結合。全面預算管理直接涉及到企業的中心目標利潤，因此，必須進一步深化目標成本管理，從實際情況出發，找準影響房地產企業經濟效益的關鍵問題，瞄準同行業的先進水平，制定降低成本、扭虧增效的規劃、目標和措施，積極依靠全員降成本和技術降成本，加強成本、費用指標的控制，以確保企業利潤目標的完成。
4.3要同提高預算的控制和約束力相結合。預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業預算，提高預算的控制力和約束力。預算一經確定，在企業內部即具有“法律效力”，企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。
5.結束語
總之，房地產企業的全面預算管理是一個系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。房地產企業應該根據自身的特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源，提高經濟效益的目的。最后，筆者想要強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅僅是基礎工作，關鍵是制度的執行，最主要的工作是權責利的統一、約束機制和激勵機制的統一。
參考文獻
[1]GFP9-1《項目總體計劃控制程序》
房地產項目考核管理辦法范文5
【關鍵字】房地產；建筑；工程管理；模式；方法
1、房地產工程管理概述
房地產工程管理是指在建筑工程建設的過程中對各個施工環節進行的計劃、監督、控制、調整、檢查工作，它包含了工程從招標、建設、驗收等所有環節，對建筑工程的質量控制有著重要的作用?？偟膩碚f，工程管理的范圍主要表現在以下幾個方面。
1）項目設計，建筑工程建設之前需要進行整個項目編制、報批等組織設計，這也是工程管理的第一步工作。要對建筑工程項目建設的環境條件、地理情況等各項基礎信息進行詳細的考查、統計和分析，為開發建設制定工作計劃以及設計工程設計圖，結合設計情況預測工程建設的時間、需要投入的人力財力并制定全面預算、工程造價等計劃。
2）處理工程建設過程中出現的矛盾，建筑工程是一項系統性比較強的工程，并具有周期長、投資大、復雜性高等特點，因此在項目建設過程中不可避免的會出現一些矛盾，這就需要得到及時的疏通，以免影響工期。工程管理的范圍包括組織好有關開發建設單位之間的配合協作，加強調度工作。通過定期召開調度會議，組織協調好規劃設計單位、施工單位和市政公用單位等有關部門的關系以及意見。
3）監督和檢查工程質量，在工程建設中，施工人員的施工水平、質量意識和建筑材料等眾多方面都會影響建筑工程的質量。房地產工程管理就是要在工程建設的過程中通過對施工質量、工程材料等方面的監督和檢查控制施工質量，保證建筑工程的質量。
4）工程驗收的管理，工程完成之后要進行全方位的測試和檢查，負責工程管理的相關人員要負責工程的驗收工作。包括檢驗施工單位在施工過程中的有關質量檢驗、檢查的資料和數據，和對工程質量的檢驗測試，評估工程的使用條件，各種質量指標都合格后辦理工程移交和結算等等。
2、房地產工程管理的模式
房地產工程管理的模式會因為項目工程的規模不同而有所不同，在工程管理模式的選擇中要根據項目本身的特點和所處的環境決定，目前房地產工程管理的基本模式主要有以下三種：
1）工程指揮部管理模式，這種管理模式無論是在其功能上還是范圍上都比較大，因此主要應用于較大型的房地產項目，它的組成包括了工程投資方、施工單位等相關方面，它也屬于項目工程管理的特別機構；
2）項目經理制管理模式：項目經理負責制的管理模式是針對于一個房地產企業內部的管理模式，它是房地產領導者通過在各個項目中設立一名或多名項目經理對其負責的項目進行項目實施全過程的統一管理，這種模式也是如今非常普遍的一種管理模式；
3）職能制管理模式：職能制管理模式工程類型為劃分指標，在工程建設的過程中將管理職責交給相應的職能機構負責管理，類似于對外承包的形式。不同專業的職能機構在其業務范圍內有權向下級單位下達命令和進行指揮，其專業業務管理定期向上級責任人匯報工程建設情況。
3、房地產工程管理的方法
1）強化施工單位的管理、技術水平，樹立精品觀念。通過樹立精品觀念，將精品工程作為工程建設的目標，將這個原則始終貫徹在整個建設過程中，以此提高建筑施工的質量。在工程管理的過程中首先是加強施工單位的管理。提高施工單位對工程質量的意識，加強施工隊伍的專業水平，在建筑工程管理的過程中實施精品質量目標的管理，因為進行質量目標的管理能夠有效的對質量的狀態進行控制。充分結合以往的優秀的施工案例，運用先進的科學技術。推動施工技術的進步與發展，保證建筑工程的施工技術與時俱進、與科學技術發展的腳步同步。充分的將領先的科學技術運用到施工技術當中，有效的提高施工管理和工程質量，實現質量目標，創造出高質量的品牌工程，最終實現企業的雙贏。
2）加強成本控制，成本控制在建筑工程項目中有著非常重要的作用，不僅可以提高建筑企業的利潤，同時可以通過設立經營管理目標，來優化整個企業的經營管理，以實現預定的戰略目標，對房地產企業經營水平的提高也有很大的幫助。在具體措施上首先是從財務方面入手，通過完善企業的財務管理機制，努力建立起和生產的信息有關聯的計量，其次是樹立工程人員的成本控制觀念，并使這種觀念落實到施工的每一個環節。以此提高企業的施工效率，并降低企業的生產成本，從而達到控制成本的作用。另外是通過在管理流程上入手，比如強化成本分析以及績效考核等等。當然，這種成本控制是在保證工程質量的前提下進行，不能為了節約成本，而將目光聚焦在建筑材料上。在施工過程中偷工減料，或者在采購的時候一味的采購價格低廉的劣質材料。這些方式是切不可取的。
3）強化監理公司的職能。建筑工程質量監理是一項難度大、項目多、任務重的監理工作，因此，監理公司往往采取對建筑工程監理人員進行特殊培訓的方式，使其一人多能，勝任本職工作，為公司增添技術實力。同時還加大投入適應建筑工程質量監理的儀器設備。建筑工程的質量檢測主要是靠先進的設備，是靠人與儀器、設備有機的結合才能監理出優良的工程，因此監理公司一般都配備先進的檢測儀器和設備，使優秀的人才和先進的器械結合起來，使檢測手段逐步實現現代化，從而增強監理公司的質檢實力。
4）建立和完善建設單位建筑工程質量管理體系，減少行政干預對工期的影響。建設單位在建筑工程施工中也起到了至關重要的作用。有些起到了推動作用，也有些起到了阻礙的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不斷完善工程建設管理制度、招投標管理辦法以及對施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位、檢測單位的工作監督與考核辦法、獎懲制度，并嚴格執行落實到位。同時改變以往重進度、輕質量、主要以工期衡量政績的片面思想，減少行政干預，任何事關工程質量的行政決定均應多采納設計、施工等技術人員的專業意見，避免以外行指揮內行。
4、結束語
在我國社會不斷發展和建設中國特色社會主義的背景下，我國的建筑工程建設將一成不變的向前推進，國家對建筑工程的重視度和建設投資也越來越大，對建筑工程提供了廣闊的空間。施工單位及各方面相關單位應該抓住這個機遇，加大對建筑工程的管理，不僅要增加建筑工程的數量，還要在質量和標準方面不斷提高。房地產工程管理是確保建筑工程建設質量、降低工程建設費用、加快工程建設進度的一項重要工作，在城市建設中發揮著越來越重要的作用。
參考文獻：
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房地產項目考核管理辦法范文6
關鍵詞：房產測繪；質量；控制；措施
中圖分類號： P2文獻標識碼： A
引言：
房產測繪屬于一種法定的測繪程序，中國房產測繪的起步比較遲，發展相對緩慢，目前仍處在規范建設的初始階段。現在房產測繪的質量管理中仍有很多需要解決的問題，而房產測繪的水平關系著千家萬戶切身的利益，所以很有必要強化對房產的測繪質量控制，并對其有關措施進行研究。文章通過理論與實踐經驗的結合，展開了針對房產測繪質量控制的措施討論。
1房產測繪概論
所謂房地產測繪指的是使用測繪儀器和技術、手段，進行房屋或土地以及其它房地產在自然或權屬狀況方面，在位置或數量、質量、利用狀況方面進行的專業化測繪。其可以有效增強行業具有的專業性,且能得出可靠性很高的參考依據,提升城市的整體規劃水平?？梢哉f房產測繪是對法律、經濟和社會多個方面均有非常重要的意義。所以,一定要強化對房產測繪的質量管理,控制房產測繪的市場，強化房產測繪的程序檢查，并制定有關政策和制度，公開房產測繪的有關數據,從而由根本上提升房產測繪的質量管理水平。
1.1房產測繪的內容
一般來說，房地產測繪為運用測繪方法、技術和儀器進行房產、土地和房屋使用情況、質量和數量、位置以及權屬情況和自然狀況等各個方面實施測定的一種專業測繪。而其包含的主要內容為測量和調查房產及同房產有關的建筑物,而且實施繪圖工作。而且還包含對房產土地所荷載的物品進行的測量與調查和對房產數量、質量以及位置、權屬各種基本狀況實施的調查、測定及繪制成圖紙的測繪工作。進行房地產測繪一般為對房地產的產權拆遷和交易管理，開發、產籍管理等實施鑒定和仲裁，收費和征稅及評估,且還核查房地產的管理之中的基本資料和數據以及表格等有關資料。房地產的測繪通常包含房地產項目的測繪以及基礎測繪2個方面。對于房地產實施基礎測繪通常為在一個大的區域范圍里給房地產構建整體且系統的平面管控網。對于房地產實施項目測繪就通常為對房地產關于開發和經營及權屬管理等實施分丘與分戶平面圖的測繪。而且也包括對房地產的有關數據和薄、冊、表及圖等不同內容作的測繪。對于對房地產實施的項目測繪有著十分重大的影響,可直接影響房地產的權屬拆遷和開發，交易和管理等有關工作的有效開展。進行房地產的項目測繪，土地與房屋的權屬有關證件附圖的測繪為最重要和最具有現實意義的一項房產測繪內容。
1.2 實施房產測繪的作用
做房產測繪后，可獲得的數據為進行房地產抵押貸款和契稅征收以及房產交易、物業收費和租賃活動等各類活動所不能缺少的根據。房產測繪的數據經過分析和處理后，能夠獲得很多有用的的資料，可以給城市的建設和規劃等以數據支持。而且房產測繪可作為產權證辦理的依據，也給房屋的面積和權屬及界址等以基礎資料的支持，并給房地產的管理如開發、產權和交易管理進行服務。
2 影響房產測繪質量控制的因素
2.1 對房產測繪進行質量控制的單位是否具有相應資質，其從業人員是否具備較好的技術水平，其管理水平的高低等均為制約房產測繪的質量控制的重要因素。
2.2 我國現在的房產測繪有關制度和規范仍不健全。房產測繪的技術性與專業性較強，所以有的城市已制定了相關房產測量的具體實施細則。不過仍有很多城市未進行這方面的工作。實際測量中房產測繪相關人員僅按照其自己對于有關規范和標準如《房產測繪管理辦法》、《房產測量規范》以及《中華人民共和國城市房地產管理法》等的理解實施測繪操作，所以使測繪工作的質量不高。因為進行復雜的建筑測繪時，其數據種類很多，情況也很復雜，數據計算的量極大，測繪工作人員的工作過程中很難保證沒有失誤。所以如果有關單位質量保障不到位，制度不完善，很容易導致差錯產生。
3 進行房產測繪質量管控的措施
3.1 強化對房產測繪工作部門或單位的資格審查與認證管理。房產測繪工作一定要由有相關資質的單位或部門實施。《房產測繪管理辦法》中有規定：“國家實行房產測繪相關單位的資格審查與認證制度”。實施房產測繪工作的單位應依據《房產測繪管理辦法》以及《中華人民共和國測繪法》中的規定，必須獲得省級以上的人民政府所頒發的相關資格證。實施資格審查的時候應強化對具體進行測繪活動的專業人員與進行房產測繪的技術裝備實施審查。現在對有關從業人員的審查仍未完善聯網措施，導致有人一證多報，甚至還有跨省市申報的情況。為避免造假，應要求相關企業出具誠信聲明，保障其企業的房產測繪工作不發生人員造假的情況，對于弄虛作假的人員應取消其從業資質。而對于相關設備應小心審核，進行年檢并將設備做編號管理。
必須按照市場的容量，保障房產測繪的質量，不可太早將市場進行開放，房產測繪的市場化很可能導致價格戰，而不同的房產測繪部門進行的相互壓價使市場價格的競爭機制得以形成，可是無序混亂的價格戰可能引發房產測繪的質量降低。因為房產測繪所牽扯的經濟利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果測繪單位利用不完善的制度就可能會導致很多問題產生，從而使整個行業的誠信大幅降低，使行業的秩序受到嚴重破壞。
3.2強化房產測繪有關單位的質量意識。對于測繪單位中所有相關人員，都應使其充分了解測繪的質量是關乎其自身利益與生產發展的，必須將質量保障措施切實落實在房產測繪的各個細節中。相關從業人員應講究誠信，守法公正并真正做到位維護消費者權益工作，當然也不可損害開發商的合法利益。要保持實事求是的工作態度，具備良好的測繪職業道德，根據有關法規要求，實施房產測繪。相關從業人員必須不斷增強自身的判斷能力，用自己所掌握的技術和理論，科學化處理有關問題。
3.3 強化房產測繪的質量制度管理，及時查處違法行為
進行房產測繪的過程中應設立嚴格核查的制度，健全質量檢查有關體制。按《房產測量規范》的要求，進行作業組的互相檢查和有關工作人員的自檢以及單位設置的專職人員實施檢查等3級檢查的制度。實施房產測繪之前需要先設計出科學可行的工作計劃，并對有關圖紙資料進行掌握，從而科學預測出有可能產生的各類情況，針對可能出現的各類問題找出具體的處理措施。相關的監督部門應堅決查處房產測繪有關單位偷工減料或減少檢測程序以減少經營成本的行為。比如有的單位在進行房產測繪時可能按開發商的意愿來進行面積計算，有的應算的面積不被計算在內?，F在房產測繪的審核仍然有僅為形式審核的情況，進行實際審核時并未對實際面積實施實質性的抽樣檢查就下了結論，如此一來如果有問題產生很容易導致互相推卸責任的扯皮情況。
3.4 要組織成立房產測繪的行業協會，促使行業自律
對于房產測繪的行業協會來說，其屬于一種自發的民間社團組織，但是它在經濟發展的過程中具有十分重大的作用。由于行業協會相對來具備針對性與靈活性以及及時性，可以快而好地處理出現的各種問題，能夠有效地減少成本支出，所以行業協會有時處理相關問題更有優勢。由此可知，必須盡快構建并健全各級房產測繪的行業協會，強化進行自我管理和規范發展，并促進制度建設。有關部門需要加大促進行業協會發展的力度，并推進房產測繪的行業法規制定。而且房產測繪相關單位也要不斷進行自我完善和檢查。在引進相關人力資源的同時重視先進設備與技術的引入，從而使測繪的質量控制與工作效率和精度等得到提升。在房產管理相關部門督導下組織形成的房產測繪行業協會應起到行業的自律作用。應對房產測繪行業中產生的問題做好積極的檢討并找出解決方法，使有關制度得以完善，并推進房產測繪的管控水平。單位的內部必須將日常質量的考核與監督進行有機結合，設置好獎罰方略。另外房產測繪有關單位主管質量管控的領導和有關工作人員必須科學地運用檢查記錄和過程監控獲得的觀察結果以及客戶反饋的意見等有關資料，對出現問題的原因進行分析并找出預防措施。
結束語：
概言之，伴隨我國房地產行業的快速發展，控制好房產測繪的質量成為必須重視的問題。要使房產測繪的整體質量得到有效管理和提升，必須構建房產測繪的相關資質管控機制和健全完善的督導制度。承擔房產測繪工作任務的人員及單位必須認識到房產測繪將來的發展前景，并按照房產測繪的市場發展情況來確定與之相互適應的企業發展戰略。必須以科學的態度和方法面對和處理房產測繪中的質量管理問題，以真正讓房產測繪的質量管理水平獲得持續進步。
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