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房地產評估規范管理辦法范文1
關鍵詞：房地產評估行業；存在問題；對策分析
近年來，隨著我國房地產產業的快速發展，房地產評估行業作為與其相近的一個新興行業也快速發展起來，這與房地產為其提供的市場空間是分不開的。而房地產評估行業由于社會環境及自身的問題，發展一直處于滯后狀態，不能及時適應房地產市場的大規模的需求，這也在一定程度上影響了房地產的穩定發展。因此，房地產評估行業應快速找出自身的問題，認真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產的發展做出充分的努力。本文就根據我國房地產評估行業的發展現狀出發，分析當前評估行業里存在的一些問題，并提出相應有效的解決措施。
一、我國房地產評估行業的現狀
經過近幾十年的發展，房地產評估行業已由一個新興的行業快速發展完善起來，這些都與我國各級相關部門、評估機構及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現階段而言，我國已經基本建立了相關的房地產評估的法律和規章制度，實現了以房地產估價師執業資格制度為核心的法規制度，且各相關的規范性文件都在不斷地完善補充中。為了使評估的結果可靠有效，房地產評估行業也制訂了統一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產評估機構，更好的為房地產交易管理來服務，可一定程度的避免在房地產交易過程中的不實報價或偷稅漏稅現象的發生。但近年來，房地產評估行業顯示出一些在環境及自身方面的不足之處，如相關的法律法規不健全、從業人員的素質整體不高、相關評估機構的產權不明確等問題，需要該行業分析且解決。
二、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）相關的法律法規不健全
房地產行業經過不斷的發展，目前已初步形成了一些相關法規，如《城市房地產管理法》，雖然房地產行業又以這個法規為基礎，分別確立了《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》等具體規范制度，但這些只是對房地產估價機構及估價人員的管理簡單的規定，而具體實施細則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業改革評估、征稅評估都沒有確實的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產評估報告、經濟性鑒定等。
（二）相關從業人員素質整體不高
由于房地產具有特別的價值特點，是項投資較大的風險項目，這也要求房地產評估人員要有較強的專業素質，不同素質和經驗的估價師對同樣一處房地產的價值有不同的評估結果，這說明了評估的結果往往依賴于房地產估價師的專業素質和誠信。目前，我國在房地產評估相關從業人員的培養和考核方面存在許多不足，造成了許多從業人員的專業素質整體不高，特別是在行業入門門檻方面，沒有明確的學歷要求，只是一味的通過收取較高的費用來準許其進入該行業。另一方面，現在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵所有從業人員進行后期的培訓和提高。
（三）我國房地產評估機構產權不清晰
目前，我國現存在的房地產估價機構大部分都是產權私有化的有限責任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產權比例及承擔公司相應比例的債務，同時根據《房地產估價機構管理辦法》，設立房地產估價機構要求其法定代表人是專職注冊房地產估價師，從而避免了國家機關行政或事業單位的工作人員進入。另一方面，在估價人員與評估機構的人事關系上，只是表面的脫鉤，而實際上在體制和人情關系上并沒有真正的實現脫鉤，仍相互牽扯許多利益關系。
三、改善我國房地產評估行業發展的對策
（一）建立完善的法律法規體系
一個行業能否健康快速的發展，與其相關的政策和法律法規的作用是分不開的。我國的房地產評估行業應放眼未來，要考慮到房地產評估產業的長期發展，不能只看眼下。這就要求，相關的國家管理部門應加緊制定頒布一系列的法律法規，真正有效的解決在房地產評估管理中遇到的問題；在處理房地產評估行業的競爭時應考慮全局，使評估機構都能健康的發展和生存；在估價師的職業道德方面，應不斷加強學習，增強他們的社會責任感，從而更好的為社會服務。
（二）加強房地產評估執業人員的整體素質培養
從業資格證的出現，在一定程度上提高了該行業的從業人員的素質和業務水平，但目前只設有一級的房地產估價師，相關部門應根據現在這個行業的具體情況，適當增加一到兩個級別，以更好的激發我國房地產估價人員繼續學習的動力，使我國房地產評估行業邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實行以房地產估價師職業道德的好壞、評估實踐經驗是否豐富、評估報告技術含量的高低、執業能力是否較強等方面制定具體的執業等級或水平的動態管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產估價師的整體素質水平，而且也在一定程度上可以激勵他們不斷提高自身的價值，從而能更好的為房地產產業的健康發展做出應有的貢獻。加強房地產評估執業人員的整體素質培養，可以從這幾點做起：首先，在學歷方面應適當提高一個層次，比如要求相關具體專業的本科人員才能報考；其次，在注冊方面，應加強控制，不讓人情關系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應綜合各方面來考察人員的整體素質，比如在思想道德方面。
（三）增強對評估市場環境的監管
好的市場監管環境對房地產評估行業的發展具有重要的作用。目前，由于存在各個評估部門不公平的行業競爭，致使一些評估企業在收取相關評估費時處于壟斷地位，這種行業行為嚴重影響了房地產評估行業的健康發展，迫切要求提供一個公平合理的良好環境。因此，在改革房地產評估機構的脫鉤制度時，應做到使評估機構真正成為獨立的中介機構，真正通過自身的實力在平等競爭的環境中以質取勝，提高在公眾心目中的信譽度，從而更好的保證房地產估價活動及成果的獨立性。另外，一些主管部門應盡量避開這些評估機構的評估工作，確保估價結果的完整性、規范性。在監管方面，如有發現個別評估人員因個人利益而違反誠信和職業道德的違法行為，要嚴厲處置并追究其法律責任。
四、結語
總之，在我國各個相關部門和從業人員的不斷努力下，房地產評估行業已經取得好的成效，并且隨著國內經濟的快速發展，房地產市場的需求大大增加，這也要求房地產評估行業要認真對待自身的不足，提高評估行業的業務水準，大力培養優秀的專業人才，才能從根本上解決在發展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實現我國房地產評估行業健康穩定的發展。
參考文獻：
[1]張君卓.評估立法與房地產評估的監管[J].中國房地產，2006（12）.
[2]黃小明，肖修偉.我國房地產估價評估行業的問題和對策[J].中外房地產導報，2003（16）.
房地產評估規范管理辦法范文2
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
關鍵詞： 房地產評估；問題；對策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我國房地產估價行業經過二十幾年的發展，從無到有，現在已經成為了一個富有生命力的行業。目前，全國共有五萬多人取得房地產估價師執業資格，四萬六千多人成為注冊房地產估價師，房地產估價機構五千五百多家，行業規模逐年擴大。房地產評估公司的業務范圍也從單一的房地產交易評估發展到涉及房地產抵押、保險、征收、司法訴訟及企業的合資、股份制改組、破產清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經濟活動，這使得房地產評估行業在我國市場經濟中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產估價行業為我國的經濟發展做了不少的貢獻，但是因為我國房地產估價行業起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產估價行業還存在不少問題有待解決。
1 當前我國房地產估價模型
我國房地產估價中基本的三大估價方法依次是市場比較法、收益法、成本法。
市場比較法是指選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法[1]。市場比較法的計算公式為估價對象價格=可比實例價格×交易日期修正系數×交易情況修正系數×房地產個別因素修正系數×房地產區域因素修正系數。
收益法是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產價格，A：房地產年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。成本法的基本公式為估價對象價值=建筑物價值+土地價值。
2 當前房地產評估行業問題
2.1 相關的法律法規不健全
在我國評估行業、會計行業及律師行業被稱為三大經濟鑒證類中介服務行業，會計行業早在1994年1月1日就頒布了《注冊會計師法》，律師行業也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財產鑒定評價法》、美國有《不動產評估改革法 》、日本有《不動產鑒定評價法》等。但是，至今我國的估價行業還沒有一部專門關于估價行業的法律，目前，我國只有一部《城市房地產管理法》，其中只僅僅規定了實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，雖然房地產估價行業又以這部法律為基礎，分別確立了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產估價規范》等具體的規范制度[2]，但這些規范制度只是對估價人員和房地產估價機構的管理進行了簡單的規定，而沒有制定出具體的實施細則，對不同估價目的的房地產評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業改制評估。
2.2 房地產評估從業人員素質有待提高
隨著我國房地產行業的飛速發展，工程造價與房地產估價行業都快速發展起來，我國很多高等院校都增設了工程造價這個專業，充分保障了工程造價行業對該類人才的需求，但是，現在依然只有少數的高等院校開設了房地產估價這個專業，我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養教育，致使房地產估價行業專業性人才缺失，人才的短缺導致現在房地產估價行業從業人員很大一部分是非房地產估價專業畢業的大學生。此外，現在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會計行業有初級會計師、中級會計師和高級會計師等多個級別，而注冊房地產估價師的級別設置單一，只有注冊房地產估價師一個級別，這使得注冊房地產估價師不會不斷地進行專業方面的學習和深造。另外，現在的注冊房地產估價師的繼續教育制度是必修課學時需要參加繼續教育培訓取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學時通過參加網絡繼續教育方式取得，但是我國注冊房地產估價師的繼續教育的管理力度不足，導致房地產估價師的繼續教育已經流于形式，現在普遍存在由一些房地產評估機構里面的行政人員和業務員代替房地產估價師參加繼續教育的現象。以上的現狀都使得房地產估價從業人員的素質參差不齊，素質有待提高。
2.3 房地產評估行業監管力度不夠
雖然房地產估價學會的確制定了相關操作規范和原則，但是缺少實質性的約束力。由于房地產估價行業的監管力度不夠，導致當前在房地產評估產業中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等，此外，還導致了普遍存在一些非估價行業從業人員考取了注冊房地產估價師資格證書之后把證書掛靠到估價機構的現象，致使目前有很多房地產估價機構里面的專職注冊房地產估價師屈指可數。
2.4 評估機構之間存在惡性競爭
房地產估價行業監管力度的不夠，也直接導致了評估機構之間普遍存在惡性競爭的現象。估價機構為了獲取評估業務，競相提高向客戶經理的回扣比例。房地產估價行業的惡性競爭不僅表現在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結果上面。估價機構為了獲取業務，迎合客戶的要求，故意調高或者調低評估結果價格，使估價結果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機構為了獲取估價業務資源則通過一定途徑來取得政府相關部門、金融機構和某些大型企業的指定，這種現象是滋生商業賄賂的溫床，導致目前我國房地產估價行業商業賄賂的普遍存在。
3 評估行業的問題對社會的危害
房地產評估行業的從業人員素質參差不齊、商業賄賂等一系列問題直接導致了房地產估價機構出具的評估報告質量差，使房地產估價行業的社會公信力越來越差。
當以房地產抵押價值評估為估價目的時，會由于評估報告質量差，使房地產評估結果嚴重偏高，這樣會嚴重擾亂正常的金融借貸秩序，增加金融機構的房地產信貸風險，導致銀行資金嚴重受損，造成金融機構無法收回借款本金及相應利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因為房地產評估機構對抵押貸款的房地產評估結果嚴重偏高造成的。
當以征地和房屋征收補償估價為估價目的時，會由于評估報告質量差，導致房地產評估結果嚴重偏高，從而使國家資產受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產評估結果嚴重偏高，給國家造成經濟損失兩百多萬元。根據對湖南大部分房地產評估公司的調查顯示，這樣的現象普遍存在。
在房地產課稅估價、土地使用權出讓價格評估和國有企業改制的房地產評估中，都存在由于評估從業人員業務技術差或者商業賄賂，導致出具的房地產估價報告結果嚴重偏低的現象，最終造成國有資產流失。
這種由于評估從業人員業務技術差或者故意高估和低評，都會使各類經濟活動受到嚴重的危害，導致公平、合理、公正的喪失，使合法權益無法得到保障。
4 解決房地產估價行業問題的對策
4.1 建立健全的房地產估價相關法律法規
健全和完善的評估法律法規體系是房地產評估行業順利和有序發展的必要保障。我國應該借鑒國外與港臺等房地產估價行業已經很成熟的地方，在我國《城市房地產管理法》中提到的關于房地產評估的規定基礎之上，提出專門一部針對我國房地產估價現狀的《房地產估價法》。在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進評估行業健康有序地競爭和提高房地產估價師的風險意識和責任感。同時，房地產估價學會應該在《房地產估價法》的指導下，根據當地的房地產評估行業的具體情況提出一些更加具體、更加實際的規章制度。例如：制定涉及到征稅、企業改制等評估的具體實施細則。使中國房地產估價行業真正實現法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地產評估人員素質
要想提高房地產評估人員的素質，首先應該解決估價行業后備人才短缺的現狀，國家應該提倡高等院校增設專門針對房地產估價的專業，從而緩解和解決估價人才短缺的問題。其次，應該借鑒會計行業，推行房地產估價師分級管理，即初級房地產估價師、中級房地產估價師、高級房地產估價師，并且房地產估價師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價從業人員會不斷的提升自己的技術水平。此外，應該加強注冊房地產估價師繼續教育的管理力度，嚴肅查處由行政人員和業務員代替參加繼續教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產估價行業從業人員的素質，為估價報告的質量提供最根本的保障。
4.3 加強房地產評估行業監管力度
2012年6月20日，為了加強土地估價的監督管理，國土資源部就頒布了《關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》，文件規定自從2012年7月1日起，土地估價中介機構完成的土地估價報告一律實行電子化備案，而且會定期組織行業協會和有關專家對備案的土地估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。
目前，房地產估價行業還沒有制定電子化備案制度。為了加強房地產評估行業監管力度，住房和城鄉建設部應該借鑒國土資源部開發房地產估價報告備案管理系統，并且對系統進行改進創新，系統創新的主要內容：估價機構出具估價報告之前，負責該估價項目的注冊房地產估價師通過機構密碼狗進入估價機構主系統，然后再通過個人指紋識別系統方式登錄房地產估價報告備案管理系統，將該項目的估價報告上傳到備案管理系統里面，最后打印估價報告封頁附到估價報告首頁。同樣也定期組織房地產估價學會和有關專家對備案的房地產估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。此外，運用這個備案管理系統還可以有效地防止非房地產估價行業從業人員利用自己考取的注冊房地產估價師資格證書進行掛靠，從而保證評估報告是由評估報告里面載明的房地產估價師本人撰寫，這樣就會大幅提高房地產估價報告的質量水平。
5 實例分析
本次評估的估價目的是為金融機構確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價對象為長沙市芙蓉區車站北路某房地產，建筑面積為117.29m2，規劃用途為住宅。價值時點為2015年5月30號。因為該估價對象在價值時點的近期有較多的類似房地產的交易，所以采取市場比較法對該估價對象的價值進行求取。在該估價對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實例，可比案例的掛牌價格與日期如表2所示。
①交易情況修正：所選三個案例均為掛牌價格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比較案例均為價值時點近期房地產市場成交價格，據調查，近期長沙市房地產價格變化較小，故交易日期修正值為100/100；
③房地產狀況修正如表3。
故案例A的比準單價=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準單價=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準單價=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三個案例經過修正后價格相差不大，所以取比準價格的算術平均值作為估價對象的評估單價為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價對象單價為6769元/m2。估價對象總價為：6769×117.29=79.39萬元。
根據對該案例的分析可以總結出應用市場比較法進行房地產評估時存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時故意選擇價格偏高的案例，以達到提高評估結果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進行房地產狀況修正時，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結果的問題。第三：在選取可比案例時，估價人員以為選取成交價格案例與掛牌價格案例沒有區別，并且為了避免調查真實成交價格的工作，故在二手房交易網上選擇掛牌價格案例，從而導致評估結果不準確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產估價從業人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產估價從業人員的綜合素質與修養來解決，提高估價從業人員的技術水平，杜絕因為技術水平的缺陷而在選取可比案例時的錯誤選取行為。此外，可以采取房地產估價報告備案管理系統，加強監督力度，在抽查評議時，重點針對這三類問題進行檢查，讓估價機構更加重視估價報告的質量，從而解決這三類問題。通過實例分析，證實文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產估價行業的問題。
6 總結
為了我國房地產估價行業有一個健康平穩可持續的發展，必須要有行政主管部門、房地產估價學會、房地產估價機構、房地產估價從業人員的共同努力來促進相應對策的實施，唯有如此房地產估價行業才可以為整個社會經濟的發展注入新鮮的血液。
參考文獻：
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房地產評估規范管理辦法范文3
（一）出臺規范性文件，加強行業管理。近年來，我辦牽頭出臺《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》、《關于開展商品房買賣合同專項檢查的通知》、《市區商品房銷售合同網上登記備案管理辦法》、《關于進一步規范市區住宅小區停車收費標
準的通知》、《關于對市區物業管理工作進行定期考核評比的通知》、《關于開展市區房地產評估機構專項檢查的通知》、《關于市區房地產市場秩序專項檢查的情況通報》、《**市房地產交易秩序專項整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行業管理職能，運用多種管理手段，實行政策引導，規范市場秩序。
（二）建設三大信息系統，強化市場監管。一是建立了房屋維修基金系統。該系統的推行有力保障市區房屋維修基金的規范管理,方便廣大業主查詢，通過系統建設實現了業主賬戶、業主委員會賬戶、樓幢賬戶、開發單位賬戶、物業小區賬戶以及其它物業管理對象關聯的賬戶分攤、合并查詢。二是建設了商品房網上銷售合同備案系統。商品房銷售合同網上備案系統的完善和運行，可以有效制止少數房地產開發企業虛假銷售、一房多賣、假買假賣等行為，有利于我處掌握市區商品房供銷總量、成交均價、銷售進度，及時向社會公布房源和銷售信息，可以有效抑制惡意炒作、盲目購房，房價起落無序、影響社會心理失衡和社會穩定等問題。該系統運行以來，已實現商品房銷售合同網上備案6856份，銷售面積71.12萬平方米，銷售額達153151萬元，實現市區新建商品房全部入網銷售。另外，正在督促三縣盡快建立合同網上備案系統并實現全市聯網。三是建設了**房地產業信息網。該網站共設置法規政策、新聞中心、辦事指南、公眾監督、開發管理、物業管理、房產交易、白蟻防治、公房管理等15個主欄目，初步實現了房產管理工作現代化、信息化、陽光化操作。實現了房地產開發企業、物業管理企業、房地產評估企業、商品房銷售進度、物業崗位證書等信息的網上查詢，增添了房地產行業新的交流平臺。
三是創新機制，妥善處理各種投訴。一方面，為市民咨詢、投訴設立了“快速通道”和交流平臺，將辦公室和手機號碼公布給投訴人。在處理各項投訴中始終堅持“以人為本，高效快捷”的指導思想。對來訪投訴人耐心細致的解釋相關法律法規政策，讓其“滿意而回”。今年上半年共共受理電話投訴160件、網上**投訴80余件，受理投訴25件、來訪240人次，滿意率達90以上。另一方面，建立健全投訴受理臺帳，做好來訪登記和回訪紀錄以及采取現場會辦會、發限期整改通知書、開協調會、網上答復等多種方式妥善處理各種投訴。此外,切實加強對物業管理企業、房地產開發企業的規范管理，責成其講究誠信、注重形象、提高服務水平，并針對存在的問題進行專項會辦，妥善協調處理各種歷史遺留問題。從結果上看，目前我市的物業投訴、房地產開發投訴呈現逐月下降趨勢，人民群眾的滿意度逐漸提高。
二、存在問題
(一)住宅交付使用行為不規范。今年6月份，在房地產市場執法檢查中發現，部分住宅小區存在未經竣工驗收就擅自交付業主使用違規現象。如：**市富豪房地產開發有限公司建設的富豪現代城一期項目在未進行竣工驗收備案的情況下擅自交付商品房，同時還存在延期交房未支付違約金、提供進戶門與合同約定不一致、廣告不實等問題。針對反映問題，市建設局質安站、房管處多次到現場調處，并依據《建設工程質量管理條例》對其實施60萬元的行政處罰。
（二）建設交易手續不夠完善。一些企業在開發建設銷售過程中，仍然存在“五證”（土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證、竣工驗收備案證）不齊，或主體資格不相符，業主利益受損。
（三）部份企業銷售行為不規范，亟待改正。在房地產市場檢查中發現，部分企業銷售行為還有待于進一步規范，如云峰帝景項目無預售許可證就開始收取定金，嚴重違反了《城市商品房預售管理辦法》、《房地產開發經營管理條例》相關規定，我們對此事給予高度重視，成立專門工作組，對事此進行調查，給予其兩萬元經濟處罰。
（四）廣告不規范。檢查中發現一些開發企業在廣告宣傳用語上違規、廣告中不標明商品房預銷售許可證號、廣告圖片不標注效果圖字樣。如錦泰花園、康堡小區在廣告詞中用時間表示路程明顯違規。
三、下一步工作打算
（一）積極爭取早曰出臺《**市住宅小區交付使用暫行辦法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能與公共配套設施同步交付問題,致使部分業主集訪、投訴不斷情況，我們將主動與局市場處配合，爭取早曰出臺《**市住宅小區交付使用暫行辦法》，進一步規范新建小區的供水、供電、燃氣、綠化、環評、房屋驗收等配套設施的交付條件，維護購房者合法權益。
（二）建立健全房地產市場監管機制。我局將繼續加大對房地產市場秩序整治力度，對檢查中發現的問題有針對性的做好房地產市場秩序清理檢查工作。一是要對檢查出的違規行為的整改情況進行及時檢查，若發現弄虛作假、陽奉陰違掩蓋問題或未整改到位的，堅決給予嚴肅查處。二是要認真做好群眾投訴受理工作。利用網絡、新聞媒體加大對房地產市場秩序清查檢查工作的宣傳力度，鼓勵群眾對不規范的房地產
開發行為進行舉報，對有價值的案件線索認真調查處理，公開曝光，通過新聞監督和群眾監督，強化曰常監管的力度。三是要進一步加大查處工作的力度。采取不定期明查暗訪、定期通報等形式，對頂風繼續進行違規操作的房地產開發企業，一經查實，嚴格按照《城市房地產開發經營管理條例》、《**市商品房銷售管理暫行規定》相應條款，堅決予以嚴肅查處，絕不手軟。
房地產評估規范管理辦法范文4
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章、中介業務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
房地產評估規范管理辦法范文5
第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。
第二條在本省城市規劃區內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
本條例所稱房屋拆遷，是指因實施城市規劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆除該地塊上房屋的行為。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡和有價值的歷史建筑。
第四條本條例所稱拆遷人是指市、縣人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第五條縣級以上人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領導，嚴格控制拆遷規模，督促有關部門依法履行房屋拆遷管理職責，監督拆遷計劃執行和拆遷安置用房建設，保障被拆遷人及時妥善安置，切實維護被拆遷人合法權益。
第六條縣級以上人民政府負責管理房屋拆遷工作的行政部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
縣級以上人民政府有關部門和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。
第七條拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第二章拆遷管理
第八條縣級以上人民政府應當組織房屋拆遷、建設、規劃、國土資源、發展和改革等行政管理部門，按照城市總體規劃的要求，根據當地社會經濟發展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃。拆遷年度計劃和安置用房建設計劃由市、縣人民政府報上一級人民政府備案。
第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門提交下列文件：
（一）建設項目批準（備案、核準）文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
前款第（三）項規定的國有土地使用權批準文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權的決定文件。第（四）項規定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產權調換的安置用房作出安排；需要新建安置用房的，應當提供安置用地批準文件。第（五）項規定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規定的期限內補足。
第十條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。
設區的市房屋拆遷管理部門可以委托區房屋拆遷管理部門實施行政許可。
第十一條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發之日起五日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內予以公布，并書面告知被拆遷人。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。
第十三條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。
實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。
第十四條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業務單位應當按照國家和省的有關規定依法取得房屋拆遷資格證書。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十五條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內，將合同報房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十六條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。
拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內，根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。
拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。
拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起十五日內將協議報房屋拆遷管理部門備案。
拆遷補償安置協議文本由省建設行政管理部門統一監制，并報省人民政府備案。
第十七條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十八條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協商達不成協議的，拆遷當事人可以向當地市、縣房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由本級人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方意見。
當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十九條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。
第二十條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
市、縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十一條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十二條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：
（一）有產權糾紛的；
（二）產權人下落不明的；
（三）暫時無法確定產權人的。
房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十三條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第二十四條法律、法規對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的，從其規定。
第二十五條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。
第二十六條對拆遷范圍內的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當按照國家和省的規定辦理有關手續。
第二十七條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法由省建設行政管理部門制定。
縣級以上房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。
第二十八條房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。
房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，拆遷補償安置協議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。
第三章拆遷補償與安置
第二十九條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、行政法規和本條例的規定給予合理補償。
拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償形式。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。具體辦法由市、縣人民政府規定。
第三十條拆遷范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照市、縣人民政府的規定給予補償。
第三十一條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。
第三十二條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。
房地產評估機構在確定被拆遷房屋的市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。
本條以及本條例第三十九條、第五十一條規定的評估所需費用由拆遷人承擔。
第三十三條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。
評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。
被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據前款規定選取普通成套住宅作為可比實例。
房管部門應當按月向社會公布本地房產交易信息。
第三十四條房地產評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機構現場公證。
房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起三日前在拆遷范圍內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。
第三十五條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。
房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。
拆遷當事人對評估結果有異議的，可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起三日內予以解釋。
第三十六條房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產估價規范和標準進行房地產市場價格評估。
第三十七條按照本章規定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規定予以補償。
第三十八條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。
第三十九條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。
被拆遷房屋和安置用房的價格，由同一家房地產評估機構選擇同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。
第四十條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。
安置用房應當符合設計規范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經驗收合格。
第四十一條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規劃區內有其他住宅房屋的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價。市、縣人民政府可以規定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。
前款所稱低收入家庭的具體范圍由市、縣人民政府根據本地區實際確定；被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產憑證為依據確定。
第四十二條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置。
房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
第四十三條拆遷落實私房政策換約續租的住宅用房的，拆遷人應當按照本條例規定對被拆遷人予以補償、安置。對房屋承租人的安置辦法由市、縣人民政府規定。
第四十四條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。
選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
第四十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據。
房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有人的申請，按照本條前款的規定調查確認。
房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產權登記部門申請變更登記。
第四十六條1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產權登記部門變更登記；其中改為商業用房的，應當持有合法有效營業執照。
1990年4月l日《中華人民共和國城市規劃法》施行后未經規劃、土地管理部門同意改變房屋用途的，其房屋用途的認定辦法，由市、縣人民政府規定。
改變房屋用途，按規定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。
第四十七條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。
過渡期間的周轉用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。
拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周轉用房。
第四十八條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當地租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由市、縣人民政府根據當地物價水平確定，每年公布一次。
拆遷人超過拆遷補償安置協議規定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。
拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起按照規定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。
第四十九條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由市、縣人民政府根據當地物價水平確定，每年公布一次。
實行產權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。
第五十條拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由市、縣人民政府規定。
第五十一條拆除產權屬于學校、醫院、敬老院、福利院、幼兒園、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第四章法律責任
第五十二條違反本條例規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門按照有關法律、法規的規定予以行政處罰：
（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；
（三）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（四）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（五）擅自延長拆遷期限的；
（六）接受委托的拆遷單位違反規定轉讓拆遷業務的。
第五十三條違反本條例規定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產損失的，應當依法承擔民事責任：
（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；
（三）未按房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。
第五十四條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的市場評估價格的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由有關管理部門責令退還已收取的評估費用，依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；對當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任。
第五十五條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應當依法承擔賠償責任：
（一）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的；
（二）違反第二十二條第一款規定，補償安置方案未經房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；
（三）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。
第五十六條有關行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；
（二）核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違法行為不予查處的；
（三）未按本條例規定拆遷公告的；
（四）房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；
（五）違反本條例規定作出拆遷裁決的；
（六）依照本條例規定應當聽證而沒有聽證的；
（七）未按計劃組織建設拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內得到安置的；
（八）違反本條例規定實施強制拆遷的。
因前款規定行為給拆遷當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章附則
第五十七條在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。
房地產評估規范管理辦法范文6
[關鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題
[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環節，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監督管理極為重要。從現實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發展的態勢，在征地拆遷過程中出現的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發拆遷矛盾。
1缺乏統一的法律管理規范
統一的法律管理規范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現狀是關于規范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業人員缺乏有效的行業管理規定。依據國家及深圳市現行有效的法律法規，也只明確規定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據或授權依據，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。
與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業規范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業性和技術性，行業組織應對其提供專業上的指導和監督，發揮行業組織對該行業管理和規范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執業行為進行監督，現行法律法規及行業組織章程都沒有賦予行業協會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業協會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現和發揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。
2選定拆遷服務機構存在的問題
2.1拆遷服務機構選取程序有待完善
在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節向拆遷當事人公開，因此對于大多數被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。
拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發拆遷糾紛。
2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏
雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現同行間的惡性競爭，而現行相關法律規范規定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業的發展。
3拆遷服務機構備案制度不夠健全
3.1拆遷評估機構的備案制度
《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規定，資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業的健康發展。
3.2拆遷測繪機構的備案制度
對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。
3.3拆遷單位的備案制度
對于拆遷單位，根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的相關規定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業務范圍、行為規范等方面都受房屋拆遷主管部門的監管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。
4違法拆遷行為仍時有出現
深圳市城市建設快速發展的態勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規定，忽視正當程序保障。由此引發了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。
拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規范拆遷行為只是治標不治本。
5拆遷服務結果爭議處理機制不合理
5.1拆遷估價結果爭議處理機制
《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。
以上規定雖然對評估結果爭議提供處理的依據和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。
5.2拆遷測繪結果爭議處理機制
對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據深圳市政府161號令第十六條第二款規定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規另有規定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。
深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。
參考文獻：
[1]王達.房屋征收拆遷法律制度新問題[M].北京：中國法制出版社，2010.
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