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房地產資產管理范文1
現將《財政部清產核資辦公室〈關于印發清產核資中土地估計實施細則〉的通知》轉發給你們，并結合我市情況作如下補充，請一并執行。
一、1993年已進行清產核資的企業、單位和1995年進行清產核資的企業、單位，在進行土地估價工作時，仍按京清辦〔1994〕23號文規定的地產類別劃分和地產核資類別標準執行。
二、1994年已進行清產核資的企業、單位，在填報銜接表（財清企銜表01？2）時應依據1994年市清產核資辦公室批復的土地估價金額，并剔除財政部、國家土地管理局、國家國有資產管理局印發的《清產核資中土地估價實施細則》第四條規定的暫不估價的土地價值后填列。
三、各企業、單位無論是進行估價的土地或是暫不估價的土地，都應認真清查所占用土地的數量，并如實填報有關報表。
附件：財政部 國家土地管理局國家國有資產管理局關于印發《清產核資中土地估價實施細則》的通知財清〔1994〕14號各省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府清產核資辦公室、財政廳（局）、土地管理局、國有資產管理局，國務院各部、委、直屬機構清產核資辦公室和計劃單列企業集團：
現將《清產核資中土地估價實施細則》印發給你們，請結合本地區和本部門的實際情況，在清產核資工作中執行，并請將執行中出現的問題及建議及時上報。
附：清產核資中土地估價實施細則
第一條 為了加強國有土地資源的管理，全面評價企業實力，促進理順產權關系，根據財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局聯合的《關于印發“清產核資中土地清查估價工作方案”的通知》（財清〔1994〕13號文）和國家其它有關規定，制定本實施細則。
第二條 清產核資中的土地估價是指各企業和實行企業管理的事業單位（簡稱“企業、單位”，下同）對所使用的國有土地進行全面清查后，在弄清權屬、界線和面積等基本情況的基礎上，依據國家統一規定的土地估價技術標準，由企業、單位自行或委托具有土地估價資格的機構評估所使用土地的基準價格。
第三條 清產核資中土地估價范圍主要是各地區、各部門參加清產核資的企業、單位使用的土地，包括清產核資企業、單位以土地使用權作價入股舉辦國內聯營、股份制企業使用的國有土地。
第四條 企業、單位使用下列土地暫不估價：
（一）已用經過評估的國有土地使用權投資或入股舉辦中外合資、合作經營企業使用的土地；
（二）以出讓方式取得國有土地使用權，其出讓金不低于所在地土地基準地價的土地；
（三）已進行或擬準備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地；
（四）國有企業中的農、林、牧、漁業用地；
（五）已列入國家搬遷計劃的“三線”企業、單位使用的土地；
（六）不在城鎮內的各類軍工等企業使用的土地；
（七）土地使用權尚未明確的土地；
（八）鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎設施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業區、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。
（九）其它由中央企業主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業占用的土地。
第五條 清產核資中土地估價工作由各級政府清產核資機構與各級土地管理部門（縣以上，下同）共同組織，分工負責。
在全面展開土地估價工作前，各地區、各部門清產核資機構應主動商各級土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產核資企業進行試點，以便取得經驗，有序全面推開。1994年進行企業改制的必須對所使用的土地進行估價工作，其余的清產核資企業、單位土地估價工作于1995年全面展開；以前年度已進行清產核資的企業、單位應在1995年對土地估價工作進行補課。
第六條 清產核資中土地估價工作，原則上由參加清產核資企業、單位自行依據各級土地管理部門制訂并經同級人民政府確認的城鎮土地基準地價和宗地標定地價修正系數進行。沒有制訂土地基準地價和宗地標定地價修正系數的城鎮所在地清產核資企業、單位，可以采用宗地地價直接評估法進行。
第七條 城市基準地價的評估和宗地標定地價修正系數的制訂工作，由各級土地管理部門根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鎮土地估價規程》（試行）等有關規定組織進行，并負責有關確認工作。
（一）已完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮，原則上可由企業自行以基準地價為基礎，并以宗地標定地價修正系數方法評估。
提供基準地價和宗地標定地價修正系數的機構或單位只能向企業、單位核收印制基準地價及宗地標定地價修正系數資料的成本費用。收取標準應由當地物價管理機構核批。
（二）尚沒有完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮，由各級土地管理部門抓緊組織進行測算，予以確認，以保證1995年本城鎮所在地清產核資企業進行國有土地的估價工作。
（三）由于客觀原因在全面清產核資期間仍不能完成土地基準地價評估和宗地標定地價修正系數制訂的城鎮所在地企業、單位的土地估價，可以根據自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構采用宗地地價直接評估法進行。
企業、單位采用宗地地價直接評估法因技術力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構進行評估，其中介機構對清產核資中的土地評估按一般宗地評估費標準的30％計收評估費。
第八條 本實施細則所稱“基準地價”是指土地管理部門組織評估并經同級人民政府確認的城鎮所在地各級土地或均質地域及其商業、工業、住宅等土地利用類型的土地使用權單位面積平均價格。
第九條 本實施細則所稱“宗地標定地價修正系數”是指由土地管理部門組織測算并經同級人民政府確認的對城鎮宗地土地使用權進行估價時的因素條件修正系數。
第十條 本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標準、程序等應按國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》（試行）的要求進行。
（一）市場比較法適用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。
（二）收益還原法適用于有租金收入或經營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。
（三）成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發區以及獨立工礦區的土地。
第十一條 為便于清產核資中土地估價工作的實施，根據城鎮特點、土地利用類型經濟效益的差異和土地使用權取得方式，在清產核資土地估價中統一將土地利用類型劃分為商業、工業（含倉儲）、住宅用地三大類。評估的地價統一為土地基準價格，不作為企業、單位產權變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應統一清產核資中城鎮土地估價的各項參數。
第十二條 企業、單位的土地估價工作應首先制訂具體方案，內容包括：
（一）企業、單位根據當地土地估價標準和工作要求，確定估價方法；
（二）企業、單位根據自身人員和技術條件，結合當地土地估價的技術要求等，提出自行或委托進行估價的方案；
（三）企業、單位進行土地估價的具體時間安排；
（四）企業、單位土地估價工作的組織機構和人員安排。
第十三條 土地估價工作程序：
（一）各級政府清產核資機構與各級土地管理部門共同對企業、單位土地估價專業人員組織進行政策、方法、技術培訓。
（二）企業、單位成立土地估價工作小組。
（三）土地估價單位收集下列與土地估價有關的資料。
1.征地或受讓土地原始資料。
2.土地清查結果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。
3.本企業、單位的土地條件資料。
4.本地區基準地價及宗地標定地價修正系數等土地估價成果。
5.本地區市場地價資料。
6.影響本企業、單位地價的其它因素資料。
7.其它資料，包括當地土地估價的各種有關參數。
（四）企業、單位對使用的土地依據有關資料、標準進行預先測算，摸清基本情況，驗證技術方法，做到心中有數。
（五）依據收集的土地估價資料和當地的具體規定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。
（六）企業、單位進行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結果等。
（七）企業、單位依據其使用的土地面積、利用類型和估價結果填報“土地估價結果申報表”，格式見附表。
（八）上報土地估價報告和土地估價結果申報表，作為有關部門認定審批土地估價結果的依據。
第十四條 企業、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經企業、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認。
第十五條 土地管理部門收到企業、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業、單位土地估價結果組織確認。確認的主要內容有：
（一）土地使用權取得是否合法；
（二）土地估價方法應用是否符合規定；
（三）土地估價資料的可靠性和準確性；
（四）土地估價結果的準確性和地價水平的空間變化規律的合理性；
（五）需要確認的其它內容；
各級土地管理部門確認過程中，不收取費用。
第十六條 經土地管理部門確認的企業、單位的土地資產評估結果，由同級清產核資機構會同有關部門進行批復。
第十七條 企業、單位依據同級清產核資機構下達的批復文件，相應調整帳務。帳務處理方法按財政部的另行規定辦理。
第十八條 各級清產核資機構匯總上報各企業、單位土地估價結果，報上一級清產核資機構，并抄同級土地管理部門備案。
第十九條 中央企業的土地，估價結果先經中央企業財政駐廠員處審核，再報當地土地管理部門確認，由中央企業主管部門復審（有異議的，要商國家土地管理局同意）匯總后報財政部清產核資辦公室會同有關部門進行帳務審批。
第二十條 各省、自治區、直轄市及計劃單列市和中央企業主管部門應根據《清產核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則，結合國家其它有關規定和當地（本部門）情況，制訂當地（本部門）的土地估價具體實施辦法。
第二十一條 本實施細則由財政部清產核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。
房地產資產管理范文2
【關鍵詞】房地產集團；資金管理；體系
一、建立健全資金管理制度
根據生產經營需求謀劃籌資方式、籌資渠道。加強與銀行的協作，通過貸款、融資或發行債券增加可利用資金，對已取得的貸款按時還貸，形成“有借有還，再借不難”的良性循環，樹立良好信用形象。有了資金，還要把資金管好用活。一是現金和銀行存款管理，主要是確定最佳庫存現金和銀行存款余額，避免現金和銀行存款閑置；合理調度資金，做好流動資金“勤還速貸”工作，利用貨幣時間空間差，節約貸款利息。二是應收賬款管理，主要是確定應收賬款管理辦法，及時催收，合理計提壞賬準備。三是存貨管理，積極開展空置房的處理。實行無庫存管理，減少資金占用。四是固定資產管理，主要是確定固定資產需要量，選擇最佳折舊方法，及時處理閑置固定資產。
二、設置資金管理中心
以財務部資金管理中心作為房地產集團資金管理的內部承擔機構，為房地產集團及成員企業提供金融管理服務。集團公司架設獨立管理機房，統一授權后，成員企業資金管理人員通過USBKEY登陸。財務部資金管理中心接管成員企業銀行賬戶，根據業務量大小，統籌調劑資金。財務部資金管理中心可以使房地產集團對作業層資金進行實時監督與評價。對于如日常零星支出、固定資產和基建投資、材料短缺等情況，財務部資金管理中心可進行財務收支預算管理，按計劃用款，按進度撥款。還可以解決企業資金需通過商業銀行的做法，既方便企業之間往來款項結算，也節約了大量票據、手續費用。
三、資金集中結算體系
房地產公司按各下屬公司施工產值比例收取投標保證金，將分散資金集中管理。資金管理實質是對各環節現金流的監督與控制，按各下屬單位年度、月度計劃，統籌調配。以集團總公司機關本部為例，每年初以部門及部門正副職、工作人員標準作好部門一年經費預算，年底對部門節約的經費下撥給部門，對超支部門給予重罰。對工程項目會計核算制定一套專門的管理辦法，規定工程項目資金“集中管理，統一使用”，即所有工程款項由公司向業主方發“工程項目資金管理函”，由公司統一收取，項目部各項支出由項目部按計劃報公司審核后統一支付，工程項目部必須與公司簽訂“工程項目管理責任書”。強化對工程項目成本的管理，避免工程項目在建過程中的資金浪費，保證工程項目所需資金。
四、現金流預算控制體系
成立資金預算委員會，負責編制資金預算草案，審定預算收支總量、生產經營目標、資金投向、固定資產投資及大修理資金、生產經營費用、下達給基層單位年度費用指標、房地產集團預備資金、職工福利基金使用，制定實現預算目標的措施，檢查預算執行情況，督促預算目標的實現，考核預算執行情況，實際完成數每超過或低于預算數一定百分比則給予一定分數的處罰或獎勵。根據實際取得的分數劃分不同檔次，以此確定給予獎金或扣減經營風險押金。并且以預算的各項指標作為考評業績的依據，可避免傳統作法的弊端，提高對預算的重視程度，使預算管理產生好的效果。
五、資金管理風險控制體系
1．信息監控控制體系。現有企業資金信息監控體系主要包括資金預算管理、票據管理、籌融資管理、安全授權認證管理，內部賬戶管理，內部存款管理，內部轉賬管理等。通過外部網上結算直接結算，不需通過銀行。減少資金交叉占用，理順內部資金往來關系；通過銀行委托貸款方式，降低集團整體稅負和涉稅風險。
2．風險控制。（1）加強內部管理，防范操作風險。集團應擬出臺一套資金管理制度，如《資金結算辦法》、《資金集中支付操作手冊》和《預算管理辦法》等。（2）加強資金流監控，防范資金短缺風險。加強與開戶銀行的協作，如銀行帳戶資金限額提醒、大額資金支付提前通知、集團與銀行簽訂年度融資信用額度等。（3）加強對成員企業監督，防范下屬公司資金的體外循環。通過資金集中管理和銀行提供的網銀服務，對銀行總賬戶、成員企業分賬戶的全部發生額、銀行余額的實時監控，隨時進行銀企對賬。（4）明確銀行網絡設施，降低企業資金信息泄露風險。嚴格篩選確定合作銀行后，明確銀行網絡信息安全保障措施。
參考文獻
[1]程岳元．淺談建設項目成本的控制[J]．山西建筑．2008（23）
[2]鄧科．集團企業資金集中管理研究[D]．西南財經大學．2009
房地產資產管理范文3
【關鍵詞】房地產投資；項目投資；控制與管理
房地產產業是現代國民經濟中的一個重要行業，是從事房地產投資、開發、經營、物業管理和房屋中介服務的產業部門的總稱。包括土地開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。
1 房地產項目投資影響因素
房地產項目各項費用的構成復雜，變化因素多，不確定性大，依據目的類型不同而有相當大的差距。對于一般房地產項目而言，其投資費用由開發成本和開發費用構成。項目投資的影響因素很多，就房地產項目而言，有以下幾個方面：
1.1 項目的方案策劃和規劃設計
項目方案策劃及規劃設計直接決定了房地產項目的規模、性質、市場定位、建筑風格、建設標準及其他方針政策，是決定項目投資額度的關鍵。對項目投資影響最大的因素莫過于施工圖設計之前的策劃工作。
1.2 資源消耗總量及其價格
投資項目要控制好整個項目消耗、占用資源的數量和價格兩個要素。在資源消耗和價格兩個要素中，資源消耗與占用數量起決定作用，資源價格次之。因為前者是內部因素，由內部條件決定，并且相對可控。而資源價格是外部因素，是相對不可控的。
1.3 項目工期
在項目實踐的過程中，各項活動消耗或占用的資源都在一定地點或一定期間內發生。所以項目投資的多少與工期的長短有直接的關系，并且隨著工期的變化而發生變化。這種相關與變化的原因在于項目所消耗的人力、材料、設備等資源都有自己的時間價值。這種資金的時間價值既是構成項目投資的主要因素，又是造成項目投資變動的主要因素。
1.4 項目規模
房地產項目的投資根本上由該項目的規模決定。從廣度上看，房地產項目的規模越大，投資成本就會越大。相反，規模越小，投資成本就越小。從深度上看，房地產項目所需完成的任務越復雜，其投資成本果然越大，任務越簡單，成本就越低。
1.5 項目質量
項目的質量是項目能滿足住戶或業主需求的質量特性與標準。它在項目的實現過程中通過質量的檢查與保障工作以及質量失控的補救工作兩個方面來展開。
因而，要實現對房地產項目投資的科學控制，還必須開展對項目資源的消耗量、價格、工期、質量和規模等要素的集成控制。下面就以上幾個因素論述在房地產項目投資管理過程中應注意的幾個方面。
2 房地產項目投資管理中的重點
2.1 加強人才管理和用人機制
人才是企業的中流砥柱，更是從事經營和管理活動的團隊中最重要的資源。近年來，雖然我國加大了對人才的培養和重視程度，但在一些機構企業中，對人才的理解和運用還存在不少片面認識，導致了人才流逝和浪費。有的企業在用人方面僅以文憑作參考，認為高文憑就有很強的能力；有的企業在重要的崗位上安置的都是自己的親信，認為只有自己的親人才靠得??；有的企業到處挖人，認為將別人的優秀人才采用引誘的辦法引入，才能幫助企業發展……大量實例證明，這樣的人才觀是局限的，是很危險的。不同的人才所需的生存條件不同，并且企業在不同時期需要的人才類型是不同的，只有根據企業的自身實際情況來選擇人才，才能物盡其用人盡其才。同時，企業應加強對人才的規劃和培養，才有利于企業長期發展。
2.2 科技創新，搞好產品研發工作
沒有疲軟的市場，只有疲軟的產品。當今的市場瞬息萬變，快速發展的經濟和技術，不斷變化的客戶需求，這些都要求企業要不斷創新，做出自己的特點和優勢。如何確立一個既有自己鮮明特色、又能不斷創新和發展的樓盤品牌形象，是許多房產企業都要碰到的難題。
上海陸家嘴集團就是在這種思索中找到自己答案的。陸家嘴花園（一期）的設計方案，是上海市版權局受理并通過的第一例住宅小區設計方案的作品登記。一期的成功給二期帶來了不小壓力。是延續一期的主題，還是提出一種新的風格。最后集團選擇了在延續一期形象的同時，在營造生活情趣和文化韻味上下大力氣，一改一期過于強調氣勢、缺乏生活氣息的弱點，對陸家花園的品牌進行了創新和發展，從而較好的解決了維護品牌形象和堅持品牌創新之間的矛盾。
2.3 注重項目投資的執行管理
2.3.1 做好項目投資預算系統工作及投資管理工作
房地產業涉及的工作面廣，系統性強。因此，每個涉及到的部分都需要完整和較準確的預算，并系統地將該預算送往相應的部門，由相關部門根據預算做出各自的執行計劃，并在這一過程中采用嚴格的獎罰措施。
2.3.2 通過不同方式安排好資金
資本市場的優勢在于資本運作，要把“雞蛋”放在不同的“籃子”里。合理運用社會資本，多渠道、多方位、多角度利用好資本市場。掌握好自有資產的數量和質量，把固定的資產運作起來，使之成為資本得到廣泛運用。
2.3.3 運用營銷手段提升地產價值
營銷作為企業投資的收尾階段，是對投資決策的檢驗和評價，是產業經營的最終落足點。營銷工作最重要的因素是營銷人員，要在營銷團隊建設上下功夫，多元化選擇人才、培養人才、安置人才。相信在周密的營銷計劃下，營銷工作將為最后的地產收益加分不少。
2.4 加強人性化的市場服務
如果樓盤的質量和視覺效果是地產項目的硬件設施，那么人性化的市場服務就是它的軟件配備。消費者需要的不僅僅是過硬的樓盤質量、良好的視覺感受，更有情感上的需求。要滿足業主的這一需求，就要在人性化的市場服務上下功夫。這就需要一支專業的隊伍，在正確的服務宗旨下，切實為顧客著想和服務，這也是品牌經營的必要條件。
2.5 堅持可持續發展戰略
企業投資的目的是為了盈利，但不應急功近利。企業的口碑和業主的好評是企業長期發展的要求。在樓盤的硬件設施上，切不可偷工減料，要保證質量。在商品房的價位上可以適當放低些，走共贏的市場道路，讓社會了解企業，讓顧客認識企業，讓業主認同企業。
3 對我國房地產業發展前景的展望
3.1 當前我國經濟保持較高增長、低膨脹的良好勢頭為房地產業發展提供良好的環境
經濟的快速發展必然對住房、辦公樓、商業用房的需求量增大，為房地產業的發展提供更多空間；同時，房地產業的協調運作又促進了國民經濟的發展。我國的房地產業總產值占國民生產總值的3%，而在發達國家這一指標已達到8%~10%。由此可見，我國房地產業發展的潛力還很大。
3.2 我國城市化進程的加快要求房地產業不斷發展
我國現今的城市化水平還很低，城市人口僅占全國人口的30%，而世界平均水平已達到50%，發達國家則更高。因此，我國的城市化道路還有很長一段要走。城市化的發展要求城市土地供給、住房、辦公樓、商業房等不斷增加，伴隨鄉村城市化的加快，必將為房地產業的發展提供巨大空間。
3.3 房地產業的持續發展是我國產業結構升級的要求
產業結構的演變規律是第三產業比重加大，第一產業和第二產業比重逐漸減小。我國經濟已由短缺型向相對過剩型、由賣方市場向買方市場過渡，實施產業結構調整，尋找新的經濟增長點是我國改革的必由之路。作為第三產業的重要組成部分的房地產業，是國民經濟的先導性產業和基礎性產業，與其他產業關聯度高、產業鏈長，是公認的國民經濟新的增長點。目前，我國第三產業產值僅占國民生產總值的30%，而中高等收入國家的這一比重高達50%~60%。
4 小結
近年來，政府對房地產業發展出臺了一系列的宏觀調控政策，從各個方面引導和扶植房地產業的發展，對房地產業的投資管理提出了新的要求。房地產商應立足于國家政策，積極對管理措施作出調整，使房地產業更加繁榮。
參考資料：
［1］譚術魁.房地產管理學［M］.上海：復旦大學出版社，2006.12
房地產資產管理范文4
【關鍵詞】貨幣資金 集中管理 風險控制 預算管理
一、房地產企業資金管理的意義
“房地產企業管理以資金管理為中心”是由其建設周期長的客觀要求所決定的，充足的現金流是企業經營活動順利進行的根本性保障，資金猶如企業的血液，流轉于企業經營的各個環節。以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，投資某個房地產項目，在決策時必須要考慮到：投資規模、投資方向、投資風險和投資回報率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運作、管理和增值。房地產企業要蓬勃發展，必須通過“管好賬、管住錢、理好財”的經濟手段實現控制經濟行為，使有限的資金產生最大的效益。
房地產企業項目的貨幣資金不單是企業資產的重要組成部分，更是企業的重要支付手段和流通手段，是企業流動性最強的資產，具有很高固有風險，與其他所有循環關系十分密切。因此，房地產企業加強貨幣資金管理，在降低企業貨幣資金使用成本、降低企業財務風險、監督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。
二、房地產企業資金的運動過程
企業要進行生產經營活動，就必須擁有一定的經濟資源，如機器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產過程中的財產和貨幣通常被稱作實體資金或者現金流。在房地產企業的開發與經營過程當中中，現金流不斷地循環運動，其價值形態不斷地發生轉換，從而增值或虧損，資金流的運動過程統稱為資金的運動。
以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，其資金運動的規矩過程具體如下：
第一，從投資者、銀行、合作方、債權人、IPO等渠道籌集到資金后，購買開發房地產所需的原材料、固定資產等物資。貨幣資金形態從實體資金轉化為儲備資金和固定資產。
第二，進入建設階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎設施費用、支付員工工資（特別是按政策要求的農民工工資）、計提固定資產折舊，使貨幣資金形態從上述的儲備資金、固定資產轉化為可供銷售的毛坯房。
第三，銷售過程中，可供銷售的毛坯房通過增值再次轉化為貨幣現金流。同時，在整個生產經營活動、營銷活動當中，企業還需列支諸如：營銷費用、管理費用、財務費用等期間費用。
第四，如果企業有閑置的資金，還可以用于對外投資，以獲取更多的利益。企業的銷售收入，必須補償成本與費用，以保證再生產的順利進行；企業實現的利潤，先要繳納所得稅，稅后利潤按國家有關法規及企業董事會的決議進行分配。
三、房地產企業加強資金管理的途徑
（一）加強對預算執行的監控
房地產企業要加強對預算執行的監督，確保預算發揮應有功效，對預算執行的監控，應當貫穿整個房地產企業的各個環節和部門。預算監控必須達到全面和系統的標準，是預算執行者之間自我監控和相互監控的結合，監控效果的有效性必須依靠企業整體各個部門與各個基層員工的共同努力。
預算監控必須有效地監督和控制預算執行的進行情況，預算目標的實現與否關鍵在于預算的執行。房地產企業必須組織有關專業人員對預算進行嚴格審查，逐項測算進行精細化分析，核實預算費用。審查結果屬于巧立名目的預算，要堅決撤銷，屬于遺漏預算的要及時追加；屬于虛報的費用必須重新核算，屬于遺漏的費用在審核預算時要準予及時追加。
（二）強化預算差異分析，完善內控流程
首先，房地產企業應該加強內部的控制制度建設，良好的內控制度可以得出相對準確的預算執行結果。當評價預算執行結果時，優先將預算內結果與預算執行結果相比較，針對差異進行分析，分清責任，得出公開公平公正客觀的評價結果。
其次，房地產企業應相應提高內審人員的福利及地位，彰顯其在審計當中的權威性，強化預算內結果與預算執行結果的差異化分析，保持其運作的獨立性，并對預算執行結果與實際結果的比較。
最后，房地產企業應當根據上述審計人員審計出來的預算執行結果進行客觀的評價，作為對預算執行者獎罰的依據。
（三）多元化投資經營需謹慎
多元化經營是房地產企業發展到相對飽和階段的另一種戰略選擇，判斷房地產企業能否進行多元化投資，必須通過對自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：
第一，房地產企業在開始進行新領域的多元化投資時，能迅速取得高額回報以平衡風險的可能性相對較低，需要原有房地產開發業務提供強而有力的保障來支持。
第二，房地產企業在進行多元化投資時，必須有多元化領域內相應的資金、人才、經營管理經驗、相應的技術等方面的支撐，要把原有產業形成的競爭優勢和戰略資產運用到新領域，產生協同效應多元化投資才能成功，反之，房地產企業對新進入的產業不熟悉，則多元化投資存在著很大的風險，該投資就可能失敗。
（四）理性投資，防范投資風險
任何投資一旦進入投資領域，收到經濟學范疇上的“機會成本”的影響，會碰到諸多不確定的因素，一般都要經過一個周期才能回收投資及回報。房地產企業在決定進行異業經營或者多元化投資之前，必須理性地認識到，任何投資都是有風險的，必須充分考慮，仔細分析，全面論證，系統研究，謹慎決策，做到到客觀科學理性地投資。具體如下：
第一，遵循分散化原則。投資領域中的各個項目，其風險、投資回報率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時必須遵循分散化原則。
第二，風險與預期收益的權衡。一個成熟的投資項目，必須符合：風險上可控、經濟上可行、執行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預計風險、投資回報等因素，才會使房地產企業的投資決策精準縝密，經得起考驗。
第三，長短結合，長融長投，短融短投。房地產企業要充分利用自身投資長期項目的優勢，投資于能提高長期競爭能力和增長潛力的項目，切忌用短期的融資投入到長期才能實現盈利的項目。
（五）建立嚴格的投資決策責任制
投資決策具有相對高的風險性，在投資以前。必須加強投資主體的風險意識，制定規范的投資決策責任機制，堅定不移地執行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項目的投資回報率。
房地產企業的投資項目，要真正實現責權利的統一，遵行“誰決策、誰負責”的原則，重大項目的投資決策者或者決策團體，必須要承擔相應的投資風險責任。推行項目法人責任制，明確先有法人、后上項目的投資管理風險約束機制。規范項目法人的責、權、利，明確規定：項目法人對建設項目的籌劃、籌資、建設、經營、還貸、資產保值增值的全過程負責。
對違反決策程序，違法違規盲目上項目，造成嚴重經濟損失的失當行為，要依法追究主要決策者的經濟責任與法律責任。對于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤等方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結合，防止因害怕決策失誤而過分保守不做決策，導致資金閑置貶值現象的出現。
四、結語
隨著“供給側”結構性改革的不斷深入，現代企業制度的不斷完善，以資金管理為中心的財務管理模式正在被越來越多的經濟界人士、企業家所接受和運用。資金管理已貫穿和滲透于企業經營的各個環節，以提高企業的經濟效益。房地產企業乃至其他行業的企業，均應加強資金管理，對資金預算、籌集、投放等各個環節深入研究，發現問題，提出建議，解決問題，不斷改進與提高，充分發揮資金管理的作用。
參考文獻
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房地產資產管理范文5
關鍵詞:投資性房地產 會計準則 盈余管理
近年來，隨著經濟的發展以及投資者投資觀念的變化，房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。為規范房地產投資行為的會計操作，2007年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產準則，明確規定了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則。本文從投資性房地產會計準則產生的背景著手，重點剖析投資性房地產會計準則對相關企業會計處理及房地產行業的影響。
投資性房地產會計準則產生的背景
(一)房地產投資的普遍性
隨著我國市場經濟的不斷發展和完善，企業持有房地產的目的用途越來越廣泛。除了將房地產用于自身生產經營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外，不少企業開始將房地產用于賺取租金或增值收益等活動，甚至作為主營業務活動。房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性和有用性，因此從財務會計的角度加強和規范房地產運作，是加強房地產投資監管的重要途徑之一。
(二)舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理
關于投資性房地產的會計處理，我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規定，很多企業直接將其作為固定資產或無形資產加以處理，采用歷史成本計量，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產具有高收益和高風險的特點，而且經過若干年以后，它們的市值會發生很大的變化，甚至高出其賬面原值數倍，顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產的真實價值。因此，將投資性房地產不加區分地作為固定資產或無形資產看待，進而采取歷史成本計價，違背了會計的真實性和有用性的原則。
投資性房地產相關會計處理
(一)投資性房地產的確認
新準則第3號明確指出，投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出，投資性房地產既不是為了企業自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產，可以按圖1步驟進行。
首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產，若是，則界定為商品性房地產，按照《存貨》準則進行會計處理;若不是，則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產，若是，則界定為自用性房地產，按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是，則可以界定為投資性房地產。
(二)投資性房地產的計量
1.初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式，并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時，按投資性房地產的入賬價值，借記“投資性房地產”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續計量。新準則第三章相關條款規定，企業在對投資性房地產進行后續計量時，可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式，但模式一經確定，不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量，分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量，無需對其計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”，最終計入當期損益。相關會計處理見表1。
(三)投資性房地產的轉換
投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下，會計處理相對簡單，企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，應當按照轉換當日的公允價值計價，如轉換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。
(四)投資性房地產的處置
投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣，企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。相關會計處理見表3。
投資性房地產準則對房地產行業的相關影響
(一)有利于提高房地產行業的會計信息質量
新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件，對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求，以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換，均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性，有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性，進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性，無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。此外，采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業高級管理層履行責任的信息，檢驗其作出繼續持有或已經處置投資性房地產決策的恰當性。
(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產行業的重要地位
隨著近年來投資性房地產的逐漸增多，尤其是人民幣升值以及我國經濟的迅速發展，新會計準則采用公允價值進行計量，必然會誘導市場更多地關注投資性房地產的真實價值，并使NAV估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。此外，新準則對于公允價值模式的選擇，特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得”，這一要求排除了采用其他財務估值技術確定其公允價值的可能。因為其他財務估值技術往往包含若干假設，與參照活躍的市場交易價格相比，會帶有較大的主觀成分，易產生爭議?？梢灶A期，新準則對國內資本市場的發展將構成長期利好。
(三)為房地產行業實施盈余管理提供了空間
通過對新準則有關條款的進一步解讀，可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一，新準則對投資性房地產的界定標準比較模糊。第二，投資性房地產公允價值的確認仍然是一個難點。第三，采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻
1.財政部.新會計準則第3號—投資性房地產[M].經濟科學出版社，2006
房地產資產管理范文6
1.員工素質與技能培訓的弊端
現階段房地產企業的從業人員普遍體現出了素質較低的現象，缺乏足夠的專業知識和專業技能。在培訓過程中也并沒有得到很大程度上提升，這些問題應該引起房地產企業人力資源管理部門的關注。
（1）員工素質有待提高
由于房地產行業的飛速發展，激勵了更多的人員從事房地產行業，短期內的人員膨脹導致專業化的人才和高素質人才的流失，這些專業人才在人頭攢動的房地產市場中無法發揮自身的價值也就成為導致這一現象的主要原因。從業者的普遍素質不高，在工作中體現出的盲目性和盲從性極為明顯。
（2）缺乏有力的培訓機制
一部分致力于投身房地產行業的人員因為在入職前沒有得到專業的培訓，入職之后無法完全勝任本職工作，逐漸對自己從事的工作失去信心，這種現象在房地產行業中尤為普遍。對業務的不熟練以及沒有接受專門的心理素質訓練都成為阻礙員工在企業中發展鍛煉的重要原因。
2.有待提高的績效考核制度
在同一行業內，由于受地域和經濟發展程度的影響，員工的績效考核標準往往不同，這也導致了員工的薪資差異較為顯著。在這過程中，績效考核也就暴露出了一些弊端，如：考核機制不隨機；考核過程中不夠客觀；考核形式和考核內容過于簡單等問題。除此之外，房地產企業還缺乏有力度的監督體系來保證考核結果的公平公正。
二、解決策略
1.營造企業文化環境
房地產企業要遵循“以人為本，物盡其用”的人力資源管理理念，將企業文化凝聚力的優勢充分體現在企業建設上來。加強與員工之間的交流，了解員工的價值觀，并且在企業文化的形成中要注重員工自身價值觀的培養。弘揚企業的經營理念，通過媒體等多種方式對外宣傳，對內鞏固，以創建良好健康的企業文化為目標而努力。在企業的人力資源管理理念上要本著與時俱進的原則，引進最新最先進的管理模式，讓管理系統得以完善，先進管理理念能為企業創造更大效益。
2.完善招聘和培訓體制
在企業員工的招聘過程中，要注重員工自身素質和專業水平的考核，提高對高級專業人才的培養培訓，并且扎實做好人才培養工作，將人才培養與完善培訓機制緊密結合。不僅要考慮從業人員培訓的現實性，還要考慮員工自身發展的可能性。在專業培訓的過程中要注重對員工自身潛能的挖掘，同時對培訓過程中出現的問題及時分析及時調整。
3.公平、公開的績效考評制度
房地產行業與其他行業有很大的差異，這就要求人力資源管理部門要基于自身的發展與運營特點制定出合理有效的績效考評體制。尤其要注意以下三個方面：首先，從企業實際出發，制定出適合本企業自身發展的績效考評體系；其次，注重員工的個人成長，做到員工與企業共進退；最后，建立多維的考核模式，績效考核以公平公正為出發點，考核的不僅是員工的業務水平，還要重視員工對自身素質的培養。這一系列考核機制都在很大程度上決定著企業的未來。
三、結束語
