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房地產企業資產管理辦法范文1
【關鍵詞】房地產集團；資金管理；體系
一、建立健全資金管理制度
根據生產經營需求謀劃籌資方式、籌資渠道。加強與銀行的協作，通過貸款、融資或發行債券增加可利用資金，對已取得的貸款按時還貸，形成“有借有還，再借不難”的良性循環，樹立良好信用形象。有了資金，還要把資金管好用活。一是現金和銀行存款管理，主要是確定最佳庫存現金和銀行存款余額，避免現金和銀行存款閑置；合理調度資金，做好流動資金“勤還速貸”工作，利用貨幣時間空間差，節約貸款利息。二是應收賬款管理，主要是確定應收賬款管理辦法，及時催收，合理計提壞賬準備。三是存貨管理，積極開展空置房的處理。實行無庫存管理，減少資金占用。四是固定資產管理，主要是確定固定資產需要量，選擇最佳折舊方法，及時處理閑置固定資產。
二、設置資金管理中心
以財務部資金管理中心作為房地產集團資金管理的內部承擔機構，為房地產集團及成員企業提供金融管理服務。集團公司架設獨立管理機房，統一授權后，成員企業資金管理人員通過USBKEY登陸。財務部資金管理中心接管成員企業銀行賬戶，根據業務量大小，統籌調劑資金。財務部資金管理中心可以使房地產集團對作業層資金進行實時監督與評價。對于如日常零星支出、固定資產和基建投資、材料短缺等情況，財務部資金管理中心可進行財務收支預算管理，按計劃用款，按進度撥款。還可以解決企業資金需通過商業銀行的做法，既方便企業之間往來款項結算，也節約了大量票據、手續費用。
三、資金集中結算體系
房地產公司按各下屬公司施工產值比例收取投標保證金，將分散資金集中管理。資金管理實質是對各環節現金流的監督與控制，按各下屬單位年度、月度計劃，統籌調配。以集團總公司機關本部為例，每年初以部門及部門正副職、工作人員標準作好部門一年經費預算，年底對部門節約的經費下撥給部門，對超支部門給予重罰。對工程項目會計核算制定一套專門的管理辦法，規定工程項目資金“集中管理，統一使用”，即所有工程款項由公司向業主方發“工程項目資金管理函”，由公司統一收取，項目部各項支出由項目部按計劃報公司審核后統一支付，工程項目部必須與公司簽訂“工程項目管理責任書”。強化對工程項目成本的管理，避免工程項目在建過程中的資金浪費，保證工程項目所需資金。
四、現金流預算控制體系
成立資金預算委員會，負責編制資金預算草案，審定預算收支總量、生產經營目標、資金投向、固定資產投資及大修理資金、生產經營費用、下達給基層單位年度費用指標、房地產集團預備資金、職工福利基金使用，制定實現預算目標的措施，檢查預算執行情況，督促預算目標的實現，考核預算執行情況，實際完成數每超過或低于預算數一定百分比則給予一定分數的處罰或獎勵。根據實際取得的分數劃分不同檔次，以此確定給予獎金或扣減經營風險押金。并且以預算的各項指標作為考評業績的依據，可避免傳統作法的弊端，提高對預算的重視程度，使預算管理產生好的效果。
五、資金管理風險控制體系
1．信息監控控制體系。現有企業資金信息監控體系主要包括資金預算管理、票據管理、籌融資管理、安全授權認證管理，內部賬戶管理，內部存款管理，內部轉賬管理等。通過外部網上結算直接結算，不需通過銀行。減少資金交叉占用，理順內部資金往來關系；通過銀行委托貸款方式，降低集團整體稅負和涉稅風險。
2．風險控制。（1）加強內部管理，防范操作風險。集團應擬出臺一套資金管理制度，如《資金結算辦法》、《資金集中支付操作手冊》和《預算管理辦法》等。（2）加強資金流監控，防范資金短缺風險。加強與開戶銀行的協作，如銀行帳戶資金限額提醒、大額資金支付提前通知、集團與銀行簽訂年度融資信用額度等。（3）加強對成員企業監督，防范下屬公司資金的體外循環。通過資金集中管理和銀行提供的網銀服務，對銀行總賬戶、成員企業分賬戶的全部發生額、銀行余額的實時監控，隨時進行銀企對賬。（4）明確銀行網絡設施，降低企業資金信息泄露風險。嚴格篩選確定合作銀行后，明確銀行網絡信息安全保障措施。
參考文獻
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[2]鄧科．集團企業資金集中管理研究[D]．西南財經大學．2009
房地產企業資產管理辦法范文2
本文主要以我國大型地產企業為樣板，就房地產開發方面的財務集中管控問題進行探索。隨著我國市場經濟的發展，城市化進程正在不斷加速。房地產企業為我國的城市化事業做出了重大貢獻。隨著我國第一代房地產企業的逐漸壯大，布局全國的房地產開發已經成為地產企業發展的方向。這些企業跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復雜?？偛繉ο聦僮庸镜恼Ｘ攧展苁统蔀楸O督和保證子公司健康發展的基礎。地產企業的財務集中管控較其他行業有其獨特的一面，這主要是因為地產企業資金回籠速度慢，項目開發周期長。財務的集中管控不僅包括了基本的財務指導和監督機制，還包含配置財務資源、財務規劃工作、監控和維護企業資金鏈等工作內容。所以，地產企業做好財務集中管控體系建設的意義重大。
1、房地產企業財務集中管控概述
1.1財務集中管控體系的內涵
地產企業的財務集中管控體系就是以網絡化管理系統為平臺，通過嚴格的規范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產企業從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數據進行自動化的上傳和處理，得出地產企業的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業整體資金鏈狀況，為企業今后的進一步發展提供相關的數據分析與支持。
當前我國大部分全國化的房地產財務集中管控體系是建立在電子信息和網絡技術基礎上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創新，使房地產企業的財務工作變的更加科學、規范合理。從而可以更好的參與國內外地產行業的競爭。
1.2地產企業財務集中管控的優勢
1.2.1 財務核算標準統一
通過財務集中管控體系，可以把地產企業布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業高層和財務監督人員對財務狀況的調查與了解。
1.2.2 提高財務監督效率
鑒于房地產企業的地域性差別，大部分企業對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權力，而是為了更好的對子公司內部的財務狀況進行監督，推動銷售業績、員工績效、戰略規劃的科學制定與有效執行。
1.2.3 提升企業的控制力度
總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監督、資金監控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產企業“集而不團”、“各自為戰”的狀況。一方面提高總部對各種發展戰略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業既定的整體發展戰略規劃。
1.3房地產企業財務集中管控體系運行中的問題
雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產企業的發展，但是我們也要看到，企業在具體運轉過程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產企業的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統一的分配。由于當前我國的金融業還未達到發達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發展機遇或發現市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業整體的發展規劃發展，但是這也是妨礙子公司自主性發展的一種提體現。
1.3.2 總部管理效率較慢
財務集中管控需要將財務工作通過網絡匯總至總部，然后再進行數據處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現狀。以至于不少財務報告處理效率較低。
1.3.3 管控系統功能不完全
財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統功能尚未開發完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數據處理速度。
2、房地產企業財務集中管控體系的建設方向
2.1完善的財務信息處理平臺
當前房地產公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現很大缺口，公司日常管理的財務內容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。
為了保證企業基本的織架構，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內容進行量化管理，為整個企業財務管理部門提供基礎標準保障，使得房地產企業在全國范圍內做到財務管理的制度化與自主性的有機統一。
2.2 嚴格的財務核算制度
財務核算制度也是房地產企業建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統的總賬處理功能，集成固定資產管理。從固定資產的投資、折舊、流通以及報廢統一生成自動的電子憑據；也可以利用總賬系統集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據的自動對接與核銷。
完成這一制度后，基本實現了企業財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業投資的科學性。
2.3高效率的資金運轉處理中心
隨著房地產企業產業布局規模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結算處理中心是加強財務集中管控系統的重要內容。房地產企業的資金周轉速度不一，因為樓盤和項目的性質、地理子公司財務體系的戰略性調整，加強對其財務狀況和資金流量的監管。當前，地產企業構建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網絡系統進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調性質，占用總部編制，向總部財務領導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設立財務報賬人員，只有使用權限，沒有批復和決定權限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設立專門的核算處理中心，負責領導、規劃、處理一切財務實務。
3.2 統一進行預算管理
子公司預算的制定要符合企業長遠的戰略布局和近期的資金流動現狀。在當前經濟環境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發展的原則。同時，結合子公司所在城市的發展情況以及房地產發展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現業績、績效、預算相結合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優化企業資源配置，推動企業整體的預算管理。
為保證統一預算管理的執行程度，財務部應結合公司上年度資金流動方向，創建預算執行分析反饋系統。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統籌風控與發展的統一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。
3.3 加強財務監督體系建立
對于財務集中管控體系建設，必須構建符合國家法律法規的財務管理制度。提高業務流程的規范化程度以及內部財務監督機制。良好的內部監督機制是完善財務集中管控體系的基礎和保障。
房地產企業下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業要將財務監督的主次、輕重進行劃分。實行重點監督，定期檢查的監督管理辦法。財務集中管控重點內容可以設為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關鍵財務審核工作。
3.4 加強硬件以及團隊建設
企業要想完善財務集中管控體系，就必須把企業龐大的人力資源優勢轉化成人才優勢。財務管理事關企業機密，更是要加強對財務人才培養的重視。從內部建立適合財務人才涌動的儲備機制，公平、公開、公正的選拔環境，合理有效的晉升體系，促進財務隊伍進一步專業化。同時，財務集中管控體系也需要對企業的電子信息技術進行升級。不斷提升財務處理軟件的功能和自動化程度，強化軟件處理速度，彌補系統漏洞等。
房地產企業資產管理辦法范文3
央行正在考慮對國內的房地產基金放行
據了解，中國人民銀行金融市場司將中信證券股份有限公司和聯華國際信托投資有限公司列為房地產基金的試點單位。目前。這兩家機構已經上報相關房地產基金試點方案的材料?！叭绻桨缸罱K獲得人民銀行的認可，那么試點就有可能在年內成行?！笔煜で闆r的有關人士推測。
這位人士稱，為改變國內房地產業可能蘊涵的金融風險積聚于銀行的現狀，中國人民銀行一直都在考慮開辟房地產基金等直接融資渠道，但受制于產業投資基金法沒有出臺而無法成行。房價波動開始加劇，越來越大的市場風險正在累積，這些促使了央行去拓展直接融資渠道。
信托公司VS證券公司
上報方案的兩家機構――中信證券與聯華信托分別是所在行業的龍頭。
目前，這兩家機構都處于比較緊張的狀態。央行目前只是確定允許這兩家公司上報方案，并未明確表示兩家是否都可以成為試點?？赡艿那闆r是，對這兩家機構進行比較，誰的方案獲得認可，誰就成為試點機構。
在具體的操作中，由于中國目前在這方面的法律制度包括資產管理制度、稅收制度、證券監管體制并不完善，因此，試點不會采用在美國普遍存在的公司制REITS，而會參考香港和新加坡經驗發展信托型封閉式房地產基金，該基金最終在銀行間市場發行。
“這種模式的特點就是以受托人、投資管理人、托管人資格管理為核心，特別關注房地產基金投資行為中的風險管控。監管者希望通過試點為今后房地產基金立法提供基礎?！毙磐袠I人士稱。
目前，能夠操作信托型封閉式房地產基金的機構只有信托公司和證券公司。因此，對于聯華信托與中信證券而言，誰能成為試點者，不只涉及這兩家企業的各自業務拓展，更涉及到其所處的行業誰能更早地進入這一領域。
房地產直接融資
業內人士分析，央行金融市場司積極推進房地產基金的試點主要出發點源于對房地產市場波動引發金融風險的擔憂。
在2006年10月30日的《中國金融穩定報告(2006)》中，中國人民銀行發出警告指出，當前房地產市場前景尚不明朗。房地產市場的調整將分別影響到投資和消費，進而對經濟增長和金融穩定產生負面影響。
該報告進一步假設，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值將會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度地下降?！斑@種銀行與房價的連鎖反應引起了監管層的擔憂。”信托專家孫立認為。
目前，個別地區出現的房價增速下跌的情況正在傳遞出這樣一個信號，發展能夠自主承擔風險的房地產直接融資渠道成為亟待考慮的問題。
但對這樣的一種嘗試，有業內人士分析，央行的試點不大可能在短時間內成行。
一方面，央行將房地產基金放到銀行間市場上，此舉固然有利于為銀行間市場增加更多投資品種，但卻不大可能很好實現將風險帶離銀行體系的目的。
此外，主導權也有可能成為試點的制約。畢竟，《產業投資基金試點管理辦法》未能出臺，誰將成為產業投資基金的監管者還是未知數，目前，包括央行、證監會、銀監會、國家發改委等機構都與其相關。
2006年的最后一天，由發改委主導社?；稹⒅袊藟鄣榷嗉掖髾C構參與的渤海產業投資基金管理公司揭牌。
而證監會官員也多次公開表態支持券商未來開展類似商業物業租賃等相關的資產證券化業務，并逐步開拓交易所上市的通道。
房地產企業資產管理辦法范文4
〔關鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動力機制
〔中圖分類號〕D293.3 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05
一、將REITs運用于公租房的動力機制：供需雙方的契合
房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并按比例（多數國家規定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態和中長期投資形式。REITs 起源于20世紀60年代的美國，90年代后逐步擴展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產市場的結構性矛盾，又能夠為中小投資者提供一條投資于房地產市場的便捷途徑。
（一）資金需求方——在諸多方面匹配
從資金需求方來講，REITs自身特點與公租房供給相適應。
1.期限匹配：滿足公租房投資回報周期長的需要。
在公租房供給中運用REITs，可以滿足公租房投資回報周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業銀行的負債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風險無法對沖。面對公租房如此長的投資回報周期，資金需要長期沉淀，風險和不確定性較高，房地產企業和金融機構均不愿參與。如在公租房開發模式中，如果房地產企業完全用債權方式融資，將明顯提高企業賬面資產負債率，降低其資信等級，減弱在其他業務上的融資能力和規模。而按照目前的制度安排，企業在開發過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟機制。當房地產企業完成建設，地方政府回購時也面臨資金難題。公租房REITs 資金用途主要有兩種：一是對承擔公租房BT及 BOT 項目建設機構發放貸款；二是在建設項目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產證券化，投資者可以隨時在市場上交易，提高了公租房項目的流動性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報周期長的難題。
2.規模匹配：滿足公租房建設的資金缺口。
“十二五”期間我國將建設1280萬套公租房，資金需求達1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續供給公租房的能力和動力，現階段更面臨著財政資金約束下建設資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財政在公租房投資方面嚴重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發行企業債券、銀行貸款等方式進行融資，但成本高、風險大且不穩定。在財力有限的情況下，為了滿足保障房建設質量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產業投資基金，提供持續資金支持，既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規模的資金缺口。
3.風險匹配：促進房地產業和房地產金融健康發展。
我國房地產企業融資以間接融資為主，融資渠道單一。據統計，全國房地產開發資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風險集中、融資效率低下。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。REITs連接房地產市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產企業的融資渠道，從而改善資產負債表及增強資金的流動性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充，將大大地提高房地產金融的完備性，有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。
（二）資金供給方——增加投資渠道
作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發達的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲蓄存款存量巨大。2011 年底居民儲蓄存款達35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優勢，為中小投資者間接投資房地產提供良好的途徑。房地產投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機會參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經營過程中所產生的持續、穩定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過 REITs這一方式投資于房地產業。投資者可以通過披露的運營信息，分析運作過程中存在的風險，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會在個人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進行合理的產品設計，這些優勢會吸引中小投資者的充分參與，將擴大我國房地產財富的社會占有基礎，有深遠的社會意義?！?〕其次，保險公司、社?；稹y行基金、養老基金等機構投資者經過多年的發展，已頗具規模和實力，投資需求旺盛。公租房收益穩定，較易受到社會資金中尤其是基金、險資等機構投資者的青睞。另外，金融市場的發展壯大也為投資于REIT創造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發展壯大。2011 年，全國各主要債券市場合計發債總量（不含央行票據）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達到23萬億元。經過多年努力，覆蓋股權和債權的多層次資本市場已經初步形成，市場功能日益增強，資本市場的發展拓寬了儲蓄轉化為投資的渠道，市場秩序趨于規范。
（三）實現公共政策目標——提高公租房的供給效率
2011年，我國的城鎮化率為51.3%，官方預計2030年中國的城鎮化率將達到65%，將有4億的農業人口轉化為城市人口，每年平均至少有2000萬農村人口變為城市人口。這會產生大量的住房需求。同時，城鎮戶籍人口占總人口的比例只有約33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應有的公共服務，也沒有獲得相應的住房保障。在目前的房價水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進城市化的進程中，這些長期穩定的需求，能夠為REITs帶來穩定的現金流。
目前，我國房地產市場存在結構性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價過度上漲，不僅威脅房地產行業的可持續發展，而且嚴重影響我國經濟的健康運行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設，可以為在更長的時間內融入更多的建設資金，將加快公租房的建設速度，將加快保障房建設的步伐，實現保障房和商品房雙軌運行，減輕我國房地產市場的結構性矛盾。另外，REITs 將會有嚴格的信息披露機制和監管制度，資產管理人必須定期披露運營信息，REITs 的經營情況要受內部監督及外部審計、政府部門的監督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。
（四）外部環境——管理層的支持
2008 年12 月，國務院出臺“金融國九條”，其中第五條明確：創新融資方式，通過房地產信托投資基金等多種形式，拓寬企業融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點協調小組，成員主要有發改委、銀監會、證監會、保監會、財政部、國家稅務總局等部門。2009 年11月，國務院批準北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。天津的操作模式是將天房集團保障性住房的物業資產打包抵押給信托公司，設計金融產品后在銀行間市場流通。此方案經由人民銀行通過后上報國務院。上海由張江集團、金橋集團、外高橋集團、陸家嘴集團試點為保障房設立房地產投資信托。北京試點房地產信托投資基金支持保障房，首批試點項目或將落戶朝陽區的部分公租房項目?！?〕2010年5月，央行出臺《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》?！?〕6 月，住建部等七部門聯合了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，指出 “探索運用房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過 REITs 進行運作提供了政策上的支持。
二、公租房REITs 項目的盈利能力分析
REITs 產品雖然風險較小、收益穩定，但風險始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個基點，作為REITS投資人的回報率。REITs產品每年還需要按資產凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費。因此，只有達到一定的收益率，才能吸引社會資金參與。
公租房REITs 的收入來源主要包括三項：一是租戶所繳納的租金。二是小區配套商業設施的租金收入，三是政府給予的各項稅收減免。同時，公租房所使用的地塊免征城鎮土地使用稅、房地產開發商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業稅和房產稅。
（一）公租房項目的建設成本
根據統計年鑒，2010年全國房地產開發企業竣工房屋造價為2228元/ m2。綜合考慮公租房的稅費減免，〔4〕將建設成本定為全國商品房平均造價的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。
（二）租金收入水平
目前公租房的租金水平多在當地市場租金水平的六到八成，因而假設公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報告研究顯示，2000-2009年我國房產復合租金回報只有5.05%?！?〕考慮到2009年以來的房價再次上漲，本文將市場租金率設為 4%。
（三）計算公租房項目的內部報酬率
內部報酬率法是目前項目投資決策最主要的方法之一。內部報酬率是使投資項目的凈現值等于零的貼現率，根據貼現率對投資項目每年凈現金流量進行貼現，未來收益總現值正好等于該項目原始投資額時，此時的貼現率即為內部報酬率。它實際上反映了投資項目的真實報酬。
∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n
式中，IRR 為內部報酬率；COF為現金流出，t為年份；CIF為現金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命?！?〕利用此公式，計算出不同地區房價所對應的內部報酬率。
目前中國30年期續發國債收益率4.53%， 10年期企業債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費，因此，從理論上講，目前房價在全國均價以上的地區具備相應的盈利能力。
三、運行模式
（一）設立機制
1.組織形式——契約型REITs。
按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發起人、保管機構、投資者以設立信托的方式，通過契約發行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發行股份的方式募集資金并投資于房地產，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環境情形來看，選擇契約型比較合適。
表2 契約型與公司型的比較
因素契約型REITs公司型REITs
法律環境有《信托法》、《銀行業監督管理法》做依據，實踐中也有類似的案例，并且可借鑒現行成熟的信托公司集合資金信托計劃運作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設立公司型 REITs的立法成本、制度設計難度與經濟成本都較高。
金融環境具有所有權和收益權相分離的特點，信托財產具有其獨立性，基金收益較有保障，設立也較為簡單易行。公司管理和房地產項目管理混雜容易出現潛在的利潤沖突。
2.資金投向——權益型REITs。
按照資金的投向，REITs有權益型、抵押型和混合型三類，其中權益型直接擁有所投資的房地產產權，以租金收入和出售房地產獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規避利率風險，〔7〕有利于吸引穩健投資者的積極投入。在目前保障房建設任務重、資金需求大的背景下，權益型是合理的選擇。
3.交易方式——封閉型。
封閉型REITs 發行規模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進行資金的募集。開放型REITs的發行規模不固定，投資者可隨時進行購買和贖回，這就容易受到房地產市場以及證券市場的波動影響，由于其部分變現需求需要多次對現存資產進行評估以確定股價，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價具有系統性，不可能隨時變動，采用封閉型可以較好的規避外部環境的負面影響，保證基金的相對穩定，鼓勵并滿足了投資者追求長期穩定收益的需求。
4.發行方式——公募與私募相結合。
以公募方式發行的金融產品在國內已經初具規模，分類監管、信息披露要求、資產第三方托管制度等相關監管措施都已提上議事日程，部分措施已經進入了正式的立法程序?！?〕因而可以通過定向募集方式優先引入結構投資者，輔之以一定的向社會公開募集資金。
（二）運作方式
在運作中，政府可以成立一個專門機構（基金管理公司）持有公租房項目，該機構作為發起人，將項目交給受托機構，受托機構向社會發行信托投資計劃，籌資資金。投資人與受托機構簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補貼交給基金托管機構（銀行）進行管理。受托機構委托獨立的物業管理公司負責對公租房項目進行運營和維護，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時分配給投資者。為提高項目收益率，可以將公租房配套的商業設施一起打包計算租金出租收入?；鸸芾砉驹谡麄€運行過程中將受到政府的監督并對政府負責（參見下圖）。
圖1 REITs運作方式
四、REITs運用于我國公租房的政策完善
（一）完善針對REITs的相關法律法規
目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規。為保證REITs的規范發展，應該出臺相應的專項法律，為 REITs 的發展創造一個良好的法律環境。一是在完善當前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎上出臺有關REITs的法律法規，對REITs 的組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定。二是規范配套管理措施。規定REITs 的發起設立、組織結構、交易流程和收入分配等事項，明確房地產信托投資關系中各主體的權利、義務、準入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運營管理費用后，收益應當全部分配給投資者，保證投資者的利益。
（二） 稅收優惠減免政策要進一步明確
REITs的優勢之一是稅收優惠政策，國際上通行慣例是免征受托機構的營業稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優惠。按照我國現行的稅收體系，獲得租金收入應繳納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅，收入分紅后還要繳納個人所得稅，出現雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質的住房，具有良好的社會效益，合理的稅收優惠政策是必要的。我國應健全相關的稅收體系，明確與REITs相關的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關稅收政策，避免 REITs 出現重復征稅，如在發行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個人投資者、機構投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房 REITs 產品的利息收入免征所得稅。在REITs存續期間，免征租金收入相關的營業稅、印花稅、房產稅等流轉稅。
（三）完善信托財產登記制度
信托財產登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關系所指向的信托財產予以確認。按照2001年出臺的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》中也提出，被委托的地產物業應當已經投入使用，具有穩定現金流，并按照住房和城鄉建設主管部門的有關規定辦理房地產信托登記。因此，公租房REITs項目作為信托財產應該按照住建部的有關規定辦理房屋信托登記，而目前相關法律法規僅為原則性的表述，沒有具體規定信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實踐中面臨 “有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財產主管機關對于信托法中關于信托登記的理解程度、執行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序對信托財產進行確認，致使匯集在信托財產上的當事人的利益很難有效保障，信托所具有的權利重構、破產隔離、財產管理等功能沒有發揮，信托金融創新遭遇阻礙。在實踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風險。建立信托財產登記制度已經成為一個十分迫切的任務。
（四）土地支持政策要進一步明晰
從前文分析來看，土地供應方式對提高公租房REITs項目的收益率至關重要。在公租房的供地方面，2010年出臺的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項目的收益率。
為保證REITs 的順利實施和規范運行，建議先由人民銀行、銀監會、證監會、住房建設部等政府牽頭制定關于公租房REITs 試點的指導意見，制定規范 REITs 市場操作的法規和指導方針，對符合條件的 REITs 產品在銀行間債市進行交易試點，吸引機構投資者參與。同時，在銀行間債市試點成功的基礎上，探索證券交易所上市交易的相關法律法規。
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房地產企業資產管理辦法范文5
關鍵詞：公司并購；價值評估；資產基礎法；收益法；市場法隨著中國經濟市場化改革的發展和深入，國內上市公司并購重組活動愈發頻繁，市場急需解決的問題便是如何對公司資產合理估值定價。為使在價值評估中更加合理的評價公司價值，選擇何種評估方法便成為關注的焦點。本文通過分析我國上市公司并購重組中企業價值評估方法的選擇情況，比較不同方法在公司并購中的應用，并在此基礎上對未來公司并購中企業價值評估方法的應用趨勢進行了展望。
一、選擇企業價值評估方法的原則
（一）成本效率原則。評估機構介入公司并購，并作為獨立于并購雙方的經濟主體，是以盈利為目的進行的市場化運作。因此在評估方法選擇時，評估機構需要考慮各種評估方法在時間，物質以及人力成本等方面的耗費，在合理的法規框架內對評估方法做出選擇，使其符合并購雙方的要求，保證所用方法低成本高效率。
（二）風險規避原則。公司并購中價值評估的風險是指由于評估機構在評估時對目標企業的價值作了不當或錯誤的判斷而產生的風險，這種風險可能是由于數據處理不當的內部風險，也有可能是由于外部因素的干擾。因此選擇評估方法時要有較強的風險防范意識，分析可能產生的評估風險。
（三）客觀公正原則?？陀^公正原則是指在選擇企業價值評估方法時應本著客觀公正的角度，根據目前市場上采取的數據對目標企業進行客觀分析，避免從個人的角度主觀臆斷，排除市場利益對機構的干擾，貫徹平等公正的原則，實事求是的對目標企業進行價值評估。
二、上市公司并購重組評估方法選用情況分析
近年來，上市公司重大資產重組中價值評估方法逐漸由單一方法向同多種方法轉變，價值評估中同時使用兩種方法的比例已逐漸從2009年的65%上升到2013年的85%。在我國的上市公司并購重組中，以資產基礎法和收益法作為評估方法的情況占了絕大多數，而市場法的應用比較少，但其比例在逐漸提升。目前對我過上市公司并購重組中評估方法選用情況的基本分析如下：
（一）運用資產基礎法的比例較高，并且在未來一段時間任將持續。通過對我國價值評估方法的比較分析，發現資產基礎法已經成為價值評估中使用最廣泛并且最重要的方法，究其原因，歸于以下幾點：
（1）相比于收益法和市場法，使用資產基礎法時評估參數更易選取，并且方法簡便，在論證檢驗時更適合操作，因此評估機構在資產基礎法和其他方法并無的多大差別的情況下，更傾向于選用資產基礎法。同時，使用資產基礎法進行評估還會過濾掉未來收益的不確定性對評估過程的干擾。
（2）我國特殊的政策層面原因。我國的資產評估體系的發展最早源于國有資產管理，我國目前的很多重大的公司并購中都能看到國有企業的身影，在對國有資產的評估中評估方法以及評估結果的可驗證性和可復核性一直都是國有資產管理非常強調的問題，使用資產基礎法便能使得這一問題得到較好的解決。
（3）使用資產基礎法的寬松性。由于使用資產基礎法的條件比較寬松，不像收益法和市場法所要求的那么嚴格，所以較多的公司在并購中只能考慮使用資產基礎法。
（二）收益法正在越來越多的使用于各種公司并購的價值評估中。在2012年的公司并購案例中有半數以上的公司采用了收益法評估公司并購中的企業價值。究其原因，是由于目前隨著中國資本市場由后股權分置時代向全流通時代的邁進，我國上市公司不再單單關注公司的既有資產，而是對于并購時能否吸收優質資產，這些優質資產未來的盈利能力如何。運用收益法進行評估便能很好的從并購企業未來的盈利能力著手揭示企業的增長潛力，符合投資者和公司管理者的期望。
（三）市場法在我國的市場上還有待發展。市場法是一種最簡單、有效的評估方法，因為在評估過程中的數據資料均直接來源于市場本身，但是市場法需要一個充分發育、活躍的資本市場，并且市場法的應用與市場經濟的建立和發展、資本市場化程度密切相關。所以目前雖然市場法在我國企業評估中并沒有作為一種主要的方法使用，但是我相信隨著我國市場經濟的不斷完善，市場法將會日益成為一種重要的資產評估方法。
三、我國公司并購中價值評估方法選擇時出現的問題
縱觀我國近年的公司并購案例，公司并購時選取的價值評估方法都能符合自身的條件，并比較準確的評估公司的價值，但是有部分公司在選擇方法時卻出現了一些問題：
1、評估方法選擇不當。不同行業的企業資產性質、主營特點以及核心業務不同，所以在對其進行資產評估時側重點便不同，因此需要恰當的選擇評估方法。傳統制造業企業、房地產企業可在評估中通過資產基礎法反映企業資產的當前構建成本，并通過收益法驗證企業的未來盈利能力，保證并購時資產評估的合理性。如果對房地產企業采用市場法評估，便會得到偏離目標公司公允價值的結果。
2、有多種評估方法可行時只是用單一的方法。《上市公司重大資產重組管理辦法》規定：重大資產重組中相關資產以資產評估結果作為定價依據的，資產評估機構原則上應當采取兩種以上評估方法進行評估。但是在實際操作中，有些機構在滿足市場法或收益法應用的條件下卻只采用資產基礎法一種方法，不符合法規規定。
四、公司并購中價值評估方法選擇的展望
（一）評估方法選擇的市場化
目前中國正處于經濟體制改革的轉型階段，越來越多的經濟法規逐步出臺，市場經濟逐步完善，資本市場中公司并購選取的評估方法越來越多樣化，不管是關注未來盈利能力的收益法，還是參照類似評估對象而確定價格的市場法或者單項資產加和的資產基礎法，只要所選用的評估方法能正確反映企業價值，滿足資產管理的真實需求，便可以采納。
房地產企業資產管理辦法范文6
一旦融資問題解決，整個商業地產鏈條將得到緩解，商業地產的活力將被激發，真正進入良性循環。REITs機制的優勢將從融資環節傳導至物業管理、消費、稅收等一系列環節，包括對持有型物業可以保有統一的管理權，這種情況下，物業形象會越來越好，業態越來越合理，就業率越來越高，對提高稅收、促進經濟都是有益的。因此，從長遠來說，如果要提升商業地產的品質，一定要把商業地產后面的融資平臺打開。
REITs的價值，還在于它對整個房地產市場起到了一個平衡器的作用。在房價過低的時候，它通過一個公共的資本品，形成一個價值標桿，傳遞出房價過低的信號，并顯現套利機會；如房價過高，REITs的定價模式和產品本身也能有一個定價標桿的作用，提示投資型的投資者，甚至投機型的投資者，現在價格太高。REITs的發展，將會對企業資產尤其是房地產資產的定價模式產生深遠影響。
但這種對房地產業健康持續發展具備如此重要意義的REITs，在國內一直難產。近期，具有試點意義的“中國式REITs”即將走向前臺，但仍沒有完全擺脫糾結的局面。
“中國式REITs”和“美國式REITs”異同
美國式REITs模式
REITs并非新鮮事物，至少在世界范圍來看是如此。早在1960年美國就出臺了《國內稅收法典》和《房地產投資信托法案》，創設了房地產投資信托。REITs的發展已經超過40年。目前，全球22個國家推出了REITS產品，全球市值超過6050億美元。美國是全球發展REITs最早、最成熟的市場，有超過300多支REITs，市值達到3000億美元；其次是澳大利亞，發行了64只REITS，市值達到780億美元；再次是法國，市值達730億美元?！懊绹絉EITs”代表了國際通行的REITs模式。
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它可理解為是一種直接投資于不動產的基金，也可理解為一種投資于房地產投資信托產品的基金。
REITs的特點是其主要收入來自租金，因此收益較為穩定，派息率遠高于市場上的一般股票。一般而言，REITs的風險與報酬約居于股票與公債之間。
REITs最早在美國是按照繳稅不同的檔次進行歸類，公司、合伙、信托，有不同的征稅方式。上世紀60年代，為了鼓勵商業地產的發展，美國給予商業地產持有運營商一些稅收優惠，鼓勵開發商能夠持續擁有和經營REITs。
按資金的投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型三種類型。其中，權益型（股權型）指REITs可以直接投資并擁有物業資產，抵押型（債權型）指REITs募集資金用于發放各種抵押貸款，混合型指上述二者的混合。國際REITs中的絕大部分是從事資產類投資，占所有REITs的90%以上。
“中國式REITs”模式
在中國，極具本土特色的“中國式REITs”已開始嘗試。近兩年全國保障性住房建設規劃規模巨大，需要數萬億元的資金投入，如此巨大的財政投入，各地政府完成規劃的能力有限，利用REITs方式引入社會資本參與保障房的建設亦成為政府的考慮之一。在這種背景下“中國式REITs”——仿REITs模式的嘗試拉開序幕。
目前國內的REITs試點，有兩種模式，分別由央行和證監會牽頭。2009年，央行頒布了《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》征求意見稿，央行的REITs方案為偏債券型，委托方為房地產企業，受托方為信托公司，通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品，在收益權到期的時候，委托人或者第三方應該按照合同的要求收購受益券，作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委托人與受益人。
而證監會版REITs則是以股權類產品的方式組建房地產投資信托基金，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs份額間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易并且機構投資者和個人投資者均可參與。
目前，京、津、滬、粵等地區的REITs試點將主要投向像保障性住房建設，但是試點工作均未真正開始，進展也有所不同。上海楊浦區已經開始通過海通證券房地產信托基金進行試點；天津版REITS試點方案或仍采取“以售養租”的政府補貼方式；北京將以政府持有的廉租房、公租房資產和房租收益委托設立房地產信托，在銀行間債券市場發行受益券的方式進行融資；廣東省政府印發《關于加快發展公共租賃住房的實施意見》，其中提到要積極創造條件支持以開展政府出資與社會籌資相結合的公共租賃住房股權信托基金融資試點，探索運用房地產投資信托基金加快推進公共租賃住房建設。
上述國內REITs的“銀監會版”和“證監會版”，就代表著REITs的兩個方向：前者是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者；后者是以股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。
從目前國內狀況來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。而從國際經驗來看，雖然股權型REITs目前遇到政策和體制（尤其是稅收方面）的限制，但它更能代表未來發展的方向。
“中國式REITs”目前面臨的問題
雖然國內對REITs做了大量的本土化嘗試，但中國式的REITs在國內推行也存在很多問題，仍然面臨著糾結的局面。
政策協調問題。REITs的概念內涵簡單，但如何套用在國內現行法律法規框架下，并在現有資本市場體現下運行，就需要一定的智慧和技術手段——落地的技術。首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規空白，行業分業監管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結構問題，外部管理還是內部管理，從經驗上看，資本市場初期相對嚴格的外部管理更有利于風險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質問題。除此，還有諸如登記制度、稅收制度等問題，需要進行大量的協調和細致的修訂工作。這些嚴格上并不是一個創新工程，但的確需要很大的政治智慧。
基礎資產問題。REITs作為一種穩健投資產品，有其恪守的投資原則，其投資資產必須滿足核心資產的要求。REITs一般不做開發，不投資尚未成熟的物業。不管其投資的是零售商業、工業倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產的要求，其實質是穩定的現金流，這直接為REITs的投資限定了方向。具體到一些可量化的標準上：第一，物業位置，核心城市的核心區位，保證了物業在配套基礎設施上的滿足和長期區位優勢，包括升值潛力；第二，物業品質和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結構，對收益的穩定性和持續性、對物業管理的品質都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。如按上述標準進行甄選，國內目前大部分物業，或者由于物業先天硬件條件不足，因建筑質量缺陷導致維護成本過高，或者后期運營管理差導致租戶質量低下或產權分散混亂，所以真正能稱為核心資產的物業并不多見?？梢哉f沒有高品質的物業，就沒有真正低風險的REITs。目前，國內物業形態復雜，很多物業產權不完整，尤其是二三線城市的商業地產，往往租售并舉，開發商只是持有一棟樓的部分物業，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產權。而單一的物業形態，比如單一的商場、酒店更能獲得投資人的認可，國內正缺乏這種類型的商業物業。
稅收環境的障礙。在現行的稅收制度下，REITs在國際上通行的收益率標準7%～8%的水平難以得到滿足。按現行稅制，收取租金，需繳5.5%的營業稅和12%的房產稅，在之后還要交25%的所得稅，一般估算，最終實得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投資回報率是7%～8%，難度可想而知。國際上REITs一般的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規?；陌l展。這也是為什么在REITs發達的美國，REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。
法律環境問題。當前國內相關法律法規對REITs發展構成障礙?，F行《信托法》中關于信托投資融資規模的限制的問題不解決，房地產信托投資基金無法真正發行；關于信托憑證流通的限制和信托產品宣傳的限制也制約了REITs市場的發展。
配套制度環境問題。其中最關鍵的是登記制度，信托登記的缺位，對于REITs是一個致命的問題。信托登記權屬問題，是制約REITs產品能否在證券市場流通的關鍵，如果可以確定信托產品的權屬，則其市場流通也不再是問題。關于信托登記，《信托法》第十條規定：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力?！钡怯捎谖覈袥]有具體的登記制度，所以上述規定在實踐中也無法操作。
機構投資人和資產管理人的準入問題。一方面，是合格機構投資人的準入，保險、社保等資金是REITs的理想投資人和重要資金來源，從趨勢上看，這些投資限制正在逐步放開。另一方面，是合格資產管理人的準入，REITs是房地產和金融能力的結合，金融的作用在于通過流動性放大，創造規模效應降低運營和資本成本，而房地產能力就在于識別細分市場的機會和商業模式，通過運營創造現金流價值。這就要求REITs的管理人具有充足的房地產資產經驗，細致的風險識別能力。而當前，有國際化經驗又熟悉本土市場的團隊并不多見。
宏觀環境問題。當前的房價和宏觀調控問題成為REITs推出的最大影響，監管部門擔心REITs的出現會進一步推高房價。事實上，REITs提供的是商業地產的長期資金，和短期住宅投機資金有著本質的區別，相反，REITs的出現反而給予了一個基于現金流真實價值的定價模型，更有利于價值的回歸和價格的理性。當然，宏觀上房地產的過熱也給REITs的推出造成不小的壓力，國內商業地產投資回報率不能滿足要求，尤其是近年開發的物業，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配，資產交易價格過高使得REITs很難達到收益率要求而無法獲得發展。但是低迷的市場環境往往蘊育著機會，日本等國的REITs就是在地產低迷階段推出的，因為這個階段更有利于收購資產。
走出糾結的路徑選擇
為REITs市場發展構建完善的法律體系
要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對產業投資基金發展的《產業投資基金法》、《REITs條例》等法規。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進REITs的規范發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使REITs的資金運用與回收機制更為完善。
創造必要的法律環境
REITs要在中國生根發芽，相關的法律法規還要做出適當的調整。首先，現行《信托法》中關于信托投資融資規模的限制的問題不解決，房地產信托投資基金無法真正發行；其次，關于信托憑證流通的限制和信托產品宣傳的限制要放寬或取消。目前我國現行信托法規中關于信托合同份額的限制，給REITs融資造成困難。因此完善法規并與國際接軌已成了發展REITs業的當務之急。在國內，REITs立法客觀上要跨越多個部門法，從節約立法成本的角度，應該借鑒美國資本市場的立法經驗，為房地產投資信托制定專項法，確定信托投資主體發起人、受托人、托管人等相關主體之間的權利義務，對于本國REITs所采取的組織形式、產品的交易結構、投資管理資產的方式和范圍、負債比率交易流通安排與信息披露等進行詳細規定。
明確法律載體，完善落地機制
在國內現行法律法規框架下，REITs以何種形式的法律載體“落地”是基礎問題?；谀壳皣鴥确康禺a和資本市場的法律制度，中國在REITs市場發展的初級階段，可發展三種REITs形態，即：集合資金信托計劃、封閉式產業投資基金和公司型REITs。其中發行信托計劃是當前階段最常用形式；公司型REITs模式面臨的制度障礙相對較小、未來可能較大發展空間；封閉式產業投資基金雖有合伙企業法等參照，但仍無明確法規支持，其操作缺乏充足依據。
完善配套制度
首先，建立信托登記制度，確定信托產品的權屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細則。建立全國的信托信息登記中心，同時在特定市場進行信托憑證發行與交易的嘗試，消除REITs的市場流通制度障礙。
其次，建立嚴格的REITs公開發行信息披露制度，而不局限于我國現行信托計劃發售時較為簡單的信息披露。
對REITs的稅收采取區別化的政策
