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商業地產行業趨勢范文1
關鍵詞：北京地區 保本收益 理財產品 市場調研
（本文為北京聯合大學“啟明星”科技創新大賽資助項目，項目成員包括郭航，羅敏，高冉，張賽，匡虹橋，王斯婷，指導教師為北京聯合大學商務學院楊宜教授）
一、調查樣本基本情況
通過對回收的400份有效問卷進行統計，發現：
性別比例：有178位男性，占樣本的45%；有222位女性，占樣本的55%。
年齡分布比例：有47人在21―30歲之間，占樣本的11.75%；有153人在31―40歲之間，占樣本的38.25%；有169人在41―50歲之間，占樣本的42.25%；有31人在51―60歲之間，占樣本的7.75%。
收入分布比例：有11人月收入在2000元以下，占樣本的2.86%；有80人月收入在2000―5000元之間，占樣本的20.00%；有165人月收入在5000―10000元之間，占樣本的41.43%；有144人月收入在10000元以上，占樣本的35.71%。
受教育情況分布：初中及初中以下有22人，占樣本的5.5%；高中或中專有38人，占樣本的9.56%；本科或大專有225人，占樣本的56.3%；本科以上有115人，占樣本的28.64%。
以上比例基本符合樣本控制要求。
二、調查結果與分析
（一）產品現狀評價結果統計
從被調查者的滿意度來看，有79.5%的人認為保本收益類理財產品在收益、風險等方面一般，其次有9%的人認為很滿意，有7.25%的人次之，認為不太滿意，最后有4.25%的人感覺非常不滿意。
（二）受調查人群對北京地區保本收益類理財產品的投資預期
43%的被調查者對于銀行保本理財產品年收益率的預期為3%-4%，42%的被調查者預期在4%-5%，而預期收益在5%-8%，8%以上，或者對預期收益沒概念的分別不超過總人數的5%。被調查者中，16%的人對銀行理財產品能否獲得預期收益很有信心，8%的人沒有信心，71%的人半信半疑，還有5%的人不在乎。
被調查者在投資中對于風險，有23%的人偏好低風險保值增值，22%的人偏好高風險高收益，但是占據大多數的還是中等風險中等收益，比例為55%。
在調查中，被調查者在選擇理財產品時的顧慮因子，程度由小到大為政策變化、不保本、投資風險大、起始金額高、自身對產品認知程度低、預期收益率低、流動性差。銀行理財消費者的這些顧慮因素給銀行設置理財產品和推廣理財產品提供了有價值的參考。
被調查者在投資銀行理財產品時的困擾，程度由高到低為：銀行理財產品設計復雜，難以理解；對銀行及其產品市場的相關信息了解不及時，難做決策；購買時，不知買入多少合適；缺乏專業常識，不知如何選擇；無法判斷產品的可靠性；其他。
被調查者對理財產品的發行方關于理財產品標的物的關注情況為，20%的人從不關注，27%的人不怎么關注，21%的人關注度很高，32%的人僅在購買理財產品是稍做了解但之后并不會十分在意。
被調查者對不同特征的理財產品的傾向程度由高到低為信用風險小、起始金額低、收益率高、存期短、附加增值服務、購買人數多、新增產品服務，其中后三者對投資者的影響較小。因此，銀行在向客戶提供理財產品時一定要注意自己的信用，提高信用等級，減小信用風險，讓顧客對投資理財提升安全感。
被調查者愿意購買的銀行理財產品期限主要集中在1年以內，其中1個月以內的占19%，1-6個月的占50%，6個月-1年的占24%。而1-2年的僅占6%，2年以上的僅占1%。因此，為滿足大部分消費者的消費傾向，銀行應多投入期限為1-6個月的理財產品。
（三）其它相關因素的分析
被調查者在認購理財產品時，28%的人對宏觀形勢的關注度比較高，45%的人偶爾關注宏觀形勢，27%的人從不關注宏觀形勢。
被調查者中，52%的人傾向購買四大商業銀行的理財產品，17%的人傾向購買全國性股份制銀行的理財產品，12%的人傾向購買地方性商業銀行的理財產品，9%的人傾向購買外資銀行的理財產品，剩余10%的人傾向購買其他類銀行的理財產品。
關于購買理財產品的方式，3%的被調查者主要通過手機購買，22%的人通過網上銀行購買，占絕大多數的購買方式還是柜臺認購，高達75%。
被調查者了解銀行理財產品的渠道有廣到窄為：銀行營業廳宣傳，理財人員介紹，戶外廣告，報刊雜志，親朋好友介紹，手機廣告宣傳，電視廣告，其他。
三、北京地區銀行保本收益理財產品市場存在的問題及結論
（一）保本收益類理財產品相對其他品種理財產品所存在的問題
1、同質化現象較嚴重
保本收益類理財產品由于其保本的特征，需要較強的風險控制水平和較穩定的收益水平。同時，客戶也會關注于該類產品的穩定收益水平。但是，這也帶來了該類產品的同質化現象較為嚴重。
首先，為了保證收益的穩定性，商業銀行往往會側重于選擇風險性較小、收益性較穩定的投資產品作為保本收益類理財產品的標的物。但這也帶來了理財產品標的物較為單一的現象。北京地區保本理財產品的標的多集中于債券、信貸資產、外匯匯率上，相比于其他類型的理財產品較為單一。
其次，根據本次調查的結果，保本理財產品的客戶群體更傾向于1年之內的短期理財產品，對于期限大于1年的產品基本沒有購買欲望。這一方面導致了保本收益類理財產品期限結構的同質化，另一方面也局限了商業銀行選擇更多標的物，商業銀行會更加傾向于期限較短的標的物，加劇同質化現象。
最后，我國的保本類理財產品的客戶對四大商業銀行的認同度很高。而目前四大行的理財產品種類并不是很多，標的物、期限結構等較一致。而客戶對于股份制銀行和外資銀行較為豐富的保本收益類理財產品認同度不高，也使得同質化現象趨于嚴重。
2、存在營銷問題
商業銀行為了增加客戶對于本行理財產品的購買意愿，會在理財產品營銷過程中用帶有誘惑性、誤導性的言語渲染預期收益率，刻意淡化產品設計上的固有缺陷和投資存在的市場、利率、匯率、操作、流動性等風險。這使得客戶對于保本收益類理財產品的認知出現偏差，風險增大，對風險與收益缺乏正確認識，增大保本收益類理財產品的營銷風險。
（二）對北京地區銀行保本收益理財產品市場的結論
1、客戶滿意度較低
從被調查者的滿意度來看，有79.5%的人認為保本收益類理財產品在收益、風險等方面一般，其次有9%的人認為很滿意，有7.25%的人次之，認為不太滿意，最后有4.25%的人感覺非常不滿意。認為很滿意的比重不到10%，而認為不太滿意和非常不滿意的人群多于調查總數的10%。
從客戶對于理財產品的預期收益看，16%的人對銀行理財產品能否獲得預期收益很有信心，8%的人沒有信心，71%的人半信半疑，還有5%的人不在乎。
這顯示出北京地區客戶對于保本收益類理財產品的收益狀況較為不滿，而對于銀行承諾的預期收益，僅有不到兩成的被調查者表示很有信心，七成的被調查者半信半疑，反映出客戶對于保本收益類理財產品的總體滿意度較不甚理想。
2、短期與中等風險產品更受青睞
根據本次調查，被調查者愿意購買的銀行理財產品期限主要集中在1年以內，其中1個月以內的占19%，1-6個月的占50%，6個月-1年的占24%。而1-2年的僅占6%，2年以上的僅占1%。大部分客戶傾向于期限為1-6個月的理財產品。
另外，被調查者在投資中對于風險的偏好，有23%的人偏好低風險保值增值，22%的人偏好高風險高收益，但是占據大多數的還是中等風險中等收益，比例為55%。一半的被調查者的預期收益率為3-5%左右。同時，被調查者對不同特征的理財產品的傾向程度最高的是信用風險小。由此可見，客戶很關心產品本身的風險狀況，但是超過一半的被調查者傾向于中等風險中等收益的保本收益類理財產品。收益較低的產品和高風險的保本收益類理財產品相對不受歡迎。
3、傳統營銷方式仍占主要地位
從調查數據中可知，傳統的宣傳方式（如營業廳宣傳，理財人員介紹）對于客戶的影響依然處于重要的地位，基于新媒體的方式影響較小。另外，傳統的柜臺認購方式是保本收益類理財產品銷售的主要渠道，顯示出該客戶群體對于柜臺認購的習慣性，但這也與銀行關于其他方式的宣傳力度不夠、操作較為繁瑣有關。
4、客戶群體的理財知識欠佳
從對于標的物的關注情況、宏觀經濟的關注度、購買傾向三項數據中可以分析出，客戶群體的理財知識總體欠佳，雖然對風險關注度很高，但是對于能夠很大程度上影響理財產品風險的標的物，有將近一半的客戶對其不關注。此外，很關注經濟形勢的被調查者也不足三成，絕大多數客戶對于防范系統性風險的意識淡漠。而對于理財產品的選擇上，超過一半的被調查者傾向于四大行發行的保本收益理財產品，這之中有客戶認為四大行信用等級相對較高的原因，但也顯示出被調查者在選擇理財產品時缺少詳細的比對，選擇的從眾性和隨意性較大。
四、對個人投資者及商業銀行的建議
（一）對個人投資者的建議
1、在投資過程中保持清醒頭腦，理智決策
相比于風險較高的股票、期貨投資以及較為普遍的基金、保險理財方式，保本收益類銀行理財產品越來越受客戶青睞，但是這并不代表消費者在選擇理財產品時就可以忽視產品背后的風險。在選擇理財產品時，消費者仍然要關注相關信息，綜合對比考量不同商業銀行或是同一商業銀行中不同種類的理財產品，在理性分析的基礎之上做出決策，降低本金受損或者是收益率降低的風險。
2、充實自我理財知識和技能，嘗試多樣化投資
消費者要在日常中注重理財知識的學習，避免盲目投資帶來不必要的損失。同時，在理財知識學習的基礎之上，嘗試多樣化組合投資，將理財的收益性和風險性進行合理控制，在較好的風控水平上獲得較大收益。
（二）對商業銀行的建議
1、加強市場調研，培養專業理財人員
高素質、專業性強的理財人員是商業銀行開發理財產品、提高風險控制水平、及時發掘市場需求的保障，制定系統的理財人員培訓計劃是很有必要的。首先，可以精心挑選具備一定金融專業知識、懂得營銷技巧、通曉客戶心理的優秀員工作為理財候選人才，并在招聘新員工時注重相關的素質和專業性。其次，加強與證券、保險等行業系統建立橫向聯合培訓機制，培養出一批專業性強、跨專業素養高的理財人員。
2、加強理財產品的設計與開發
目前國內商業銀行的金融產品同質性很強，且真正滿足客戶需求的理財產品不多。因此，銀行要充分考慮目標客戶對金融產品的實際需求，分析業務的發展前景，確定市場需求規模和市場定位，主動求變，通過增加產品差異性，針對不同的細分市場開展業務。
商業銀行可以實行的差異化途徑包括以下幾種：一是產品設計基礎資產的差異化，在政策允許的情況下，將基礎資產由原來的金融債、央行票據拓展到企業短期融資券、一般性金融債等，利用目前境外代客理財的政策放寬契機將資產組合的基礎資產延伸到境外股票和結構性產品等等；二是期限多樣化，合理配比收益率，實現多樣化的流動性選擇基礎上的期限收益最佳搭配；三是人民幣資產與外幣資產結合，引入外幣理財產品，實現本外幣產品聯動。在不同的風險水平上打破固定收益的管理，實現收益浮動化和產品系列化。
3、跟蹤客戶的投資動向，提出合理化建議
商業銀行應建立以客戶利益為中心的企業文化，以非制度化的方式潛移默化地影響每位員工的行為，最終使得在實現客戶利益最大化的同時實現商業銀行自身經營目標的實現。同時，還應實行分層化服務，按照資產總額、偏好和生命周期等變量對客戶進行細分的同時也應該對理財經理進行分層，不同層次的客戶指定不同級別的理財經理提供服務，實現以不同客戶需求為導向的多樣化個性化服務。
參考文獻：
[1]李建軍，[美]Sara Hsu. 中國影子金融體系研究報告[M].知識產權出版社，2012
商業地產行業趨勢范文2
苗樂如：科學決策商業地產
開發商得學會當農民，你管得了天嗎?刮風下雨管不了，種好地保收成就可以了。
現在有點條件的地產企業基本都在積極做商業地產項目，跟地方政府的溝通也呈現出一個大的趨勢，在這種情況下需要行業冷靜思考，沉著對待。應該說地方政府很熱情，在熱情的誘惑下，地產企業對商業地產和旅游地產應該有本身規律的要求。由于商業地產有區域約束力，或者承載力方面的要求，雖然現在商業地產存在很多好的形勢和機會，但同時也需要我們政府在這種情況下科學決策。
李明：注重商業地產經營質量
未來商業地產的發展速度遠遠超出想象。最初搞地產開發的企業，是一點一點積累起來的資本，五年以前凈資產過100億元的企業全國不出10家，現在找出30家都沒有問題?，F在，開發商業地產一樣沒有太多資本進來，商業地產在前期商業運作當中都是小本經營，確確實實是通過企業家自身的素質或者是他們的能力來實現商業價值創新。
下一步同行業的開發類資本一旦調整方向，會有巨多投資轉向商業地產。這樣一來，建設商業的地價和投資都會上去，但是也帶來了問題，越是這時候，經營的志向越會忽略。經常說一鋪養三代，幾十年才能形成一個特色，十幾年磨一劍，如果不注重經營的質量和秩序，對行業發展沒有打好基礎，也會重蹈覆轍住宅地產的問題。
劉平春：長遠規劃商業地產
住宅調控導致大量的資本進入商業地產領域，開發旅游地產對整個社會和產業發展是較好的選擇和取向。但是從旅游地產角度來說，確實要注意一窩蜂而起。有些地產商覺得有點錢做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的設計、規劃問題，后端長期的管理，這些問題都要考慮。
從政府角度來講，對旅游地產要有規劃，包括城市化的進程，跟小城鎮、中心城市的關系，政府在這方面的取向會影響商業地產走向?，F在有很多城市存在與商業不匹配的問題，商業地產經營期是個長期過程，沒有一個長遠規劃就會出現問題。胡東海：商業地產回歸論
中信算是商業地產第一人。1978年中信地產就瞄向商業地產領域，從大連、沈陽、河北，到北京、天津、深圳、廣州，酒店和商場遍布中國至少15個城市。
到上世紀90年代后期，中信的商業地產建設開始沒落，重點開發住宅地產。前些年，主要在珠三角做了小部分的商業地產項目。確立了“立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經濟發達地區的二線城市”的戰略布局，在業務上以中高檔住宅開發為業務主線，堅持以二級開發為導向進行土地一級開發，適時有選擇地培育商業地產，依托中信集團的金融平臺發展金融地產。近兩年，中信響應中央號召，做了一些危改保障房。最近又開始重新回歸商業地產，主要集中在CBD核心區。
曾北川：保險資金介入商業地產
處于轉型期的房地產業挑戰和機遇并存。挑戰，首先是國家增長戰略的轉型，另外產品定位也有根本性轉變。換句話說，財產占有形式將發生變化，由私有產業到商業不動產業的轉變。地產轉型算是一個挑戰。
同時，行業面臨的機遇就是資金多元化，長期化的資金還會持續關注房地產。保險資金將會介入不動產、商業地產。國家允許10％的保險資金有3％投入不動產、7％投資商業地產。從保監會對險資的要求來講，禁止和鼓勵的正好和商業及旅游地產高度吻合。不管是國家政策還是銀行政策，保險資金的鼓勵方向都會推動整個不動產行業的轉型。就是從出售到持有，從給別人到給自己，從中間產品到終端產品，從綜合性到專業化。也會促進不動產行業的同質化競爭向差異化競爭轉變。
楊步亭：電影院捆綁商業地產
院線創造的收益主要集中在大城市商業中心的電影院，電影院越來越離不開商業地產。短期來看，每個省都建一個文化基地、影視城，為商業地產提供了機遇，但卻會造成中國經濟像1958年那樣的浪費。我們應該向國家呼吁，不能無序做大型影視基地，要講質量和長遠。
我們的電影院還在快速發展中。美國3億多人，有4萬多塊銀幕，平均8000人一塊銀幕。中國13億人口，平均1萬人有一塊銀幕。與美國比，中國還需要13萬塊銀幕，但現在我們才6000多塊。按這個速度，中國應該有6萬～7萬個銀幕，才可以完成電影經濟需要的基本建設。
大量的銀幕需求都應在商業地產中產生。電影院不能以單廳形式出現而要建在商業地產當中，這是一個信號。目前，在大城市電影院還沒有滿足市場需求，中小城市幾乎為零。另外，有些地級市連商業中心都沒有就要建電影院。也有很多地產商已經放棄大城市將目光瞄準了中等城市和縣城的影業發展。如今，商業地產發展和電影院建設一樣活躍。
蔡鴻巖：延展商業地產鏈
現在商業地產發展重投資重建設，輕經營是行業內存在的嚴重問題，還存在影視城過多、過爛的問題，如果不能很好地控制，勢必造成比住宅產業還大的資源浪費。我們希望通過本次大會為地產業，包括商專委，樹立起正面形象，并起到橋梁和推動作用。
我們策劃跨界大會的初衷，是要借著搭電影界、搭文化的臺，以此證明房地產業并不只是住宅，并不只是高房價，還有商業地產、旅游地產、養老地產。商業地產的貢獻非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就業；第三，提供可持續發展的GDP的各個行業、產業項目，是可持續發展的房地產運營模式。
本次跨界峰會相當于一個相親大會，把電影界和房地產開發界聚在一塊，大家有一個交流的機會。包括租金問題、業態發展等等，通過共同討論會比較有意義。尹龍：轉移商業地產融資戰略
目前，所有的房地產調控政策要達到的是顯性效果。中國最大的地主是銀行，對銀行體系來說，如果中國房地產跌掉50％絕對是政府危機，因此誰都不敢讓房價跌50％。這樣跌會產生兩個問題：一是逼著銀行擠兌企業，導致企業大量出問題；二是一旦暴跌，銀行業就會恢復到原點，不再放貸。
而房地產行業的風險收益率對銀行不是最好的，雖然房地產行業的收益率很高，但風險系數卻很大。在這種情況下，銀行不會把房地產業作為首選項目?，F在房地產業面臨融資問題，未來融資還會不容易。
從此結論往下推，商業地產融資，就要考慮3萬億元的外匯儲備。房地產企業如果總盯著傳統的銀行貸款，估計這幾年會很難熬，各界地產老總要將思考方向轉移到融資戰略上面。韓健徽：商業地產向法制化邁進
2011年中國商業地產將呈現理性化。我個人認為，通過商業地產暴富的、炒作天價商鋪的暴富時代將一去不復返。我們
要科學、理性地看待商業地產本性，要還原其本性。目前在商業地產發展過程當中也面臨一些問題，下一步亟待解決。比如說，招商、人才、資金、長期運營的問題，特別是在資金方面，就是
RAS，需要確立法規來解決。
我建議，商業地產和旅游地產委員會，應該出臺關于商業地產行業的一些標準。這幾年國務院對旅游業、文化創意產業，包括國家宏觀政策在內，了意見。特別是2∞8年金融危機以后，國家出臺的產業標準，為擴大消費、拉動內需提供了前所未有的發展機遇。無疑，在商業地產標準化建設、宏觀政策及理論基礎研究方面都要加強。在適當時機，逐漸向商業地產法制化建設方面邁進。
謝家瑾：地產企業要放眼未來
商業地產一定不能走一擁而上的住宅產業發展之路。怎么才能做好商業地產，其實比做住宅產業難得多，也需要思考與應對很多問題?，F在不是討論計劃經濟的時候，這不是我們房產企業討論的事情。最為重要的是，房產企業怎么控制一下節奏，讓房價不再上漲，是比較現實的。我現在把話說在這兒，關于下一步政策怎么走，這在房產企業自己，不在別人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都沒有?，F在中央已經走上調控這個路，你說政府該不該調控?
另外，房產企業還是要客觀地看到，2009年為了應對金融危機，國家把寶壓在房地產上，因為當時過于寬松的政策，給后來的房地產膨脹帶來了一定影響，所以現在收場就比較難。實際上，房地產業也存在前一段時間的過熱問題，適當調整并不是把行業摧毀。有點思路的調整有利于下一步發展，開發商還是要想開一點，著眼于長遠。
楊鏗：商業地產發展趨勢巨大
我覺得，現在發展商業地產、文化旅游地產是必然趨勢。在美國農村人均3500美元，城市是5000美元。在文化產業方面，中國GDP才二點幾，美國文化產業GDP大概占二十五點。
而中國發展商業地產及文化旅游地產，也是新的資源整合方式。我們在四川做了一些文化旅游方面的嘗試，在峨眉山有一個1.2萬畝的商業體，在都江堰也做了一個旅游綜合體。我想說的是，文化旅游符合當前新的產業政策，因此從現在的投資需求來看，發展商業地產是未來總趨勢。
朱中一：積極穩妥發展商業地產
商業地產行業趨勢范文3
復合型人才一將難求
萬科總裁郁亮曾表示，在今后的房地產開發中，住宅地產將占業務的80%，而商業地產所占的規模不超過20%。雖然萬科只把商業地產所占規模設定為區區20%，但是對于曾放言不做商業地產的萬科集團來說，商業地產的第一步已迅速邁出；保利地產亦宣布，將在未來三至五年內加大對商業物業的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業地產；金地集團則計劃在2015年之前提高商業地產投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團等餐飲、消費品企業也紛紛涉足商業地產。種種跡象表明，商業地產的價值日益被廣大地產開發商所認識，并將發展和投資的重點逐步轉到其上。
伴隨商業地產市場的持續升溫，相關領域的人才需求量必然增大，特別是復合型人才。由于商業地產開發涉及到定位、規劃設計、招商、銷售、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，獨當一面。但在實際操作中，商業地產的銷售和經營往往相脫節，大部分從事地產行業的人才只懂銷售，對商業經營缺乏了解，最后導致項目銷售火爆而經營慘淡，顧此失彼。而從一些商業或經營管理公司招聘來的人才，大多具有在購物中心、百貨或超市的從業經驗，對商業行業相對熟悉，但對商業地產缺乏了解，易將商業地產混同于商業經營。比如，對于銷售型的商業地產，銷售人員必須全面考慮獨立店鋪、獨立收銀、市場定位或專業化業態，但在通常情況下，這些來自商業經營管理公司的人往往只具有開放式賣場收銀的意識。此外，商業地產執行人也將大量短缺，如運營、銷售、管理等方面的人才，也就是說，需要一些資本運作和商業運營的復合型人才，尤其是能勝任商
業地產銷售的經營型人才。
“房地產行業不缺錢，但是很缺人！”一位獵頭公司的客戶經理發出這樣的感嘆。以往房地產公司招聘中高層管理人才，主要依靠行業內部消化，但是，越來越多的房地產公司開始委托獵頭公司幫助他們挖人，年薪起價均在50萬元以上。據調研數據顯示，房地產行業的建筑設計師在前幾年已達百萬年薪，而2013年新進入百萬年薪領域的崗位則是房地產行業的項目總經理，主要是派駐地市的項目總經理，以及集團公司的執行總裁。成都某著名房地產公司為尋找到合適的高級項目經理，明確開出100萬元以上的年薪。不少公司為招聘銷售策劃人才開出了80萬元的高薪。而之所以開出如此高的薪水，關鍵是房地產業內人才極度稀缺。
金融、運營專業人才稀缺
隨著房地產行業的不斷成熟，行業價值鏈也正在發生變化，未來的房地產商應該在三種定位中做出明確選擇：一是金融投資商，二是運營商，三是服務商。這也是從國外房地產市場發展趨勢總結得來的經驗。單從這三種定位來看，精通融資和招商運營方面的高端人才將是未來房地產人才爭奪的焦點，其中招商運營高端人才尤為稀缺。如開發企業的合約總監、項目經理、經紀企業中的營銷總監、物業公司的項目經理、工程經理、企業估價師等。
2013年10月29日，萬科擬以30億入股徽商銀行，宣告地產金融時代的來臨。在當前形勢下，房地產商向銀行借貸需要承擔較高的資金成本，而且房地產業本質上依然是資金密集型行業，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益，并在一定程度上給其融資帶來便利。這表明，房地產企業直接融資已經越來越成為一種趨勢。另一方面，在國家對房地產大力調控的形勢下，很多房地產公司都設立了專門的融資部門負責直接融資，甚至成立基金公司來打通地產金融渠道。受地產金融時代的大勢所趨，房地產金融人才將會一將難求。
同時，商業地產開發的井噴之勢帶來了運營人才的巨大缺口。根據某研究中心搜集的數據分析，全國目前在建和擬建商業體如CBD（中央商務區或商務中心區）、SHOPPING MALL（超大規模購物中心）、旅游地產、酒店、購物中心、商業街、社區商業、專業市場、品牌直銷購物中心等項目超過2000個，僅商業運營人才缺口就在2萬人以上。在以運營為主的商業時代，專業團隊是保證商業地產取得成功的重要保障。而人才短缺恰恰是商業地產的短板，許多項目的管理層并沒有操作大型商業綜合體的運營經驗，只能在商業實踐中采用“摸著石頭過河”的策略。因此，現在的商業地產建成之后大都進入物業化管理狀態。因此，挖掘引進運營人才是目前房地產企業亟需解決的問題。
房企電商人才走俏
2011年8月份，淘寶商城開始出售房產，當年的12月12日“全民瘋搶”活動中，淘寶房展當日全國成交957套住房，總價值接近12億元。此舉極大地震動了房地產行業，讓傳統房地產經紀人備感壓力。緊接著，萬科集團拿出在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個城市共價值10億元的房源，投到當時堪稱史上最大規模的房產電商項目上；保利地產也將北京、天津、廣州等30座城市的106個項目，全部加入新浪房產電商易居購房網，實行全程網絡銷售，在數量和優惠程度上再度刷新了房產電商的新紀錄；日前，萬達集團宣布正在進軍電商新模式，其全新電子商務模式是基于強大線下資源的“大會員系統”、“大數據系統”。
商業地產行業趨勢范文4
開發商戰略性地進入商業地產業是行業發展的必然趨勢。今年，很多公司戰略顧問公司都會對開發商有這樣的建議：目前國家在商業地產的調控力度不大，反而在不斷出臺拉動內需的政策，應注意商業地產的發展前景。
中國城市商業網點建設管理聯合會會長茍培路曾對中國的商業地產前景有過量化的判斷：商業地產當前的機遇首先是擴大內需，9000億元保障性住房建設。國家投資4萬億元，其中四分之一是保障性住房，10％是商業地產配套。改革開放之初的1978年我國商品零售總額是1559億元，今年有望超過12.5萬億元。盡管如此，美國3億人，社會商品零售總額高達4.5萬億美元，是我國的13倍，這些差距說明我們發展空間很大，商業地產開發還有很長的路要走。
另外，城市化高速發展也為商業地產帶來了發展機遇。我國正進入城市化高速發展時期，城市化率增加1％，那么每年度將新增城市人口1300多萬人，如果按照城鄉部的統計，若人均住房27平方米，就需要3.64億平方米住宅配套，商業配套為10％的話，就是3640萬平方米，可見大規模的建設還會持續30～35年。
然而剛剛開始升溫的商業地產也面臨著系列問題。
首先就是前文中所述，長期以來國內對于商業地產的概念并不明晰，歷次宏觀調控政策對住宅與商業地產沒有區別對待，對商業地產抑制性規定過于苛刻，商業地產需要重新“定位”。
另外，如有一些地方政府缺乏科學的城市規劃，沒有將商業地產的開發納入城市的整體規劃中，也沒有嚴格執行國家的商業網點布局規范，造成盲目開發、重復建設、商業網點布局不合理、因過度開發形成惡性競爭等狀況，也是商業地產開發中迫切需要解決的問題。
然而資金是制約我國商業地產發展的最大瓶頸。商業地產基本的生存方式就是REITs，盡管近年關于REITs也在不斷推進，但是即使政府現在推出了REITs，因為商業地產目前租金收益總體很低，抵不了銀行存款利率。這種情況下REITs推出，大家只能是將其當做與其他股票一樣去炒。也就是說目前REITs推出在政策上也許不存在很大障礙，但是在市場上至少在相當長一段時間會變成炒作工具，直到有一天房地產行業經過一輪大跌后，REITs的分紅收益足以吸引真正的投資者，這還需要一個過程。
萬達、寶龍等率先涉足商業地產的房企都曾經出售商鋪，不過目前這種形勢正在好轉，在綜合體開發成為主流的當下，很多開發商主要以出售住宅類產品回籠資金，商業部分更多選擇持有。
商業地產行業趨勢范文5
[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策，但其重點約束調控對象均為住宅地產，相對來講，商業地產則受到影響較小，所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向，希望走商業地產發展路線。但實際上，商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜，經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景，基于商業地產融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。
[關鍵詞] 商業地產；融資；問題；REITs；應對對策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
進入21世紀，我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規?；瘍A向，使得商業地產投資規模激增。截止到2016年，全國商業地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發展前景相當樂觀。
1 商業地產融資特征及主要模式
1.1 商業地產的融資特征
商業地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業地產開發，這一階段企業投資規模較大，對資金的需求量也較大，而且商業地產不存在任何資金回收特征，所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功，其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程；第二階段就是商業地產的經營階段，這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業投融資規模較大，所以該階段就非常考驗商業地產企業的運營能力及投資回收能力。
整體來講，房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創造良好環境，消除一切可能出現的行業負面影響。
1.2 商業地產的主要融資模式
我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業在開發新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。
2 商業地產融資所面臨的現實問題
我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。
2.1 融資渠道過分單一
就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業地產競爭愈發激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。
2.2 融資及運營方式相互抵觸
我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產，它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性，也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。
2.3 缺乏針對性融資模式
商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多，在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。
綜上所述，就商業地產融資發展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。
3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考
3.1 關于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。
在我國，房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中，將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業地產發展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策
基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。
3.2.1 宏觀政策層面
首先看宏觀政策層面，在美國商業地產行業中，REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動，它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國，商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業稅，租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策，激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力，使其不斷擴大規模?？偨Y來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策，這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。
其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度，所以他們在立法與監管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構建了一系列嚴格規定體系，確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行，也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態，進一步明確相關法律規范，健全監督市場以幫助企業安全高效融資。
3.2.2 微觀模式層面
在組織結構選擇方面，房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動?？v觀我國當前金融信托法律法規，其機制相對比較完善，這對減少商業地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的，而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系，加速企業的資金流動性。
在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。
在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者，他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費。客觀講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業制定商業地產運營策略，像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監督屬性。
對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。
在投資管理模式方面，我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區域的投資，為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。
4 總 結
綜上所述，我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業融資問題，為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。
主要參考文獻
[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究，2008（9）：5-7.
商業地產行業趨勢范文6
關鍵詞：商業地產 商業 協調發展
隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。
商業地產的產生與發展
商業地產的產生與發展是城市化的必然結果
隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。
同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。
商業地產與城市發展互相促進、互為制約
商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。
隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。
商業地產的和諧發展模式
與商業發展速度相適應
商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標―GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。
注重發展的可持續性
首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100―2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000―4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規?；默F代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如Shopping Mall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。
其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2―3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。
在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。
保證生態的平衡性
商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。
我國商業地產發展的現狀及原因分析
脫離了商業發展的速度
近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標――近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。
究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。
違背了商業地產發展的客觀規律
國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商，許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業地產中的爛尾樓。
現階段我國很多開發商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉嫁了投資風險。但分割銷售后又因缺乏統一管理，出現經營困境。
忽視了可持續發展性
空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業營業用房空置面積增長21%?？罩蒙虡I營業用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業設施過于集中，同質化明顯，競爭加劇。網點過分集中，導致商業企業間的超度競爭，企業整體效益下降，特別是小規模商業企業倒閉增多，影響了經濟運行的質量。潛伏著金融風險。據金融部門統計，個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發商承諾的投資回報，從目前商業地產的經營狀況看，這部分貸款的風險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業地產領域造成發展的悲觀預期，不利于商業地產的可持續發展。
發展和諧的商業地產策略
開發商調整定位
開發商在整個項目的發展過程中，是主要經營者。這就要求開發商要盡快放棄慣有的思維模式，實現從地產開發商到商業地產經營者角色的轉變，從戰略角度對組織機構作相應的調整，確立以商業經營、客戶服務為重點的機構形式，改變過去先建設后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發商在其開發初期一定要明確項目建成后由誰來經營（Who）、經營什么（What）以及怎么經營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統一管理、穩定經營。同時，要加強投資論證，從城市規劃、經濟發展、商業環境、消費習慣、人口結構、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業地產特有的規律，確保投資規模的科學化和專業化。
尋求最佳經營模式
不同的商業業態對商業地產的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業功能結合起來，體現商業業態和商業形態的特征，商業地產才能具有強大的生命力。在項目開發初期，尤其是大型商業項目的開發，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業態來確定比例關系和業態組合，設計最佳的業態結構。另外，從國外商業地產的發展看，只租不售和訂單式地產是商業地產經營的主流模式，應不斷探索適合我國國情的科學發展模式。
建筑規劃以商業經營、消費習慣為本
商業地產應以商業經營為主，充分體現經營概念和特色，實現聚集人流的功能。由于項目所在的城市發展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規劃設計部門應在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當地消費者的消費習慣和消費心理，使建筑風格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調體驗式消費為主，表現為商業街區形式的“第四代商業模式”已引起了業內的關注，成為“新商業運動”的主導模式。
強化開發商的商業經營能力
由于國內商業地產仍然處于發展的初級階段，產權、經營權、管理權的分離不可避免的造成各主力店與產權商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發商要具有創新頭腦，樹立以“投資者、經營者、消費者”為導向的服務意識，在充分了解商業結構中各種業態的基礎上統籌兼顧，協調管理。同時，專業的商業管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養商業地產領域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業態的商業專家，又要包括不同專業的設計專家，在專業協同下，使項目各個環節有效的串聯、銜接與配合，這樣才能發揮出各種資源應有的價值?，F階段迫切需要行業協會發揮組織協調作用，建立商業地產行業分析師、職業經理人等行業標準，加快行業人才的培養。
