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商業綜合體行業發展前景范文1
1.物業管理人才嚴重供不應求
據有關統計數據顯示，截止2012年全國物業管理從業人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業管理師數量僅有43,919人，平均每家企業只有0.6個，占全國612萬從業人員的0.7%，由此可見，物業管理師隊伍數量與需求呈現出了較嚴重的失衡?！栋l展報告》第四部分有關制約行業發展的主要問題也指出，“行業從業人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據《物業管理師制度暫行規定》第二十八條之規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。但實際情況是我們全國在管的70萬個項目中，具備物業管理師資格的項目經理數量還遠遠未達到《暫行規定》的要求。
2.企業規?；l展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯
《發展報告》指出，到2012年底，物業服務企業數量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業發展規模呈幾何倍數增長，而物業管理行業薪酬競爭力低，導致物業管理人才無論從數量還是質量上，都無法滿足企業規模高速發展的需要，許多企業因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導致出現從業者能力與崗位能力要求嚴重不匹配的現象。
3.未來物業管理人才將按物業管理業態及專業細分
物業管理已由住宅為主的“一元化”發展模式向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟、商業步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發展模式轉變。隨著物業管理業態的逐步豐富，行業發展對物業管理人才的能力要求也勢必會走更加技術型和精細化的道路，例如：就環境管理而言，住宅清潔只需要一個清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業，而醫院物業清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業健康安全防護，高端寫字樓物業則涉及玻璃幕墻維護等專業性很強的技術問題。在經營管理方面，商業物業則涉及更高層次的資產管理和商業運營策劃。因此，未來物業管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細分物業管理業態的條件下，根據不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業能力的物業管理人才。
二、關于物業管理職業培訓轉型升級的思考
隨著物業管理業態的多元化，物業管理商業模式的轉變以及IT技術的廣泛應用，向現代服務業轉型升級的步伐已初露端倪。與此相適應的，物業管理職業培訓模式也必將面臨轉型升級的要求。為此，我們從不角度提出了六個轉變模式。
1.傳統培訓模式向人才培養模式轉變
傳統培訓模式以老師在臺上講授，學員在臺下聽記的方式進行，培訓機構不太考慮培訓對象的實際需求，企業對學員的培訓效果也沒有太多要求，甚至個別企業和學員僅僅是為了獲取證書而參加培訓。然而在現代企業運營模式下，人才的專業能力，培訓能否帶來行為改變、理念提升和績效優化是企業更加關注的要素，因此，未來的培訓不是為取得證書而培訓，而是要著力培育企業關注且需要的實用型人才。學院為深圳市福永街道社區實施“定制式社區物業管理人才培育”，培訓共由八個單元組成，包括人才選拔、物業管理基礎理論培訓、社區物業管理專題研討、公文寫作與培訓技巧、物業管理項目“沙盤推演”、物業管理項目跟崗實習、在崗遠程督導及綜合考核等，目的是為社區培育未來的物業管理總經理，為實現社區物業管理自治及社區物業管理經營運作常態化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓效果已得到社會各方的高度認可，相信定制式培訓產品將會有更大的市場前景。
2.單純面授培訓向線上線下結合轉變
行業發展初期，從業者大部分對物業管理專業知識掌握不多，很需要通過面對面的講解來獲得專業知識。然而，隨著互聯網技術的應用，企業規模擴大和跨區域經營等因素的影響，面授已不再是獲得專業知識的唯一途徑，同時，面授也存在諸如培訓組織難，培訓成本高等弊端。為此，網絡線上培訓順應而生，網絡培訓有效的解決了空間和時間的矛盾，而且培訓成本低，學員可以隨意自學，重復學習。近幾年，許多學員就通過網絡培訓的形式考取物業管理師資格。網絡在線培訓對一些基礎理論和常規性問題的知識學習很有效。但是，對于實操性較強、觀念更新類以及高端研討類培訓仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業管理職業培訓由單一的面授轉向線上線下有機結合是一個必然的趨勢。應對這一趨勢，學院礪工坊網絡學院應運而生，并已經開展相關線上的培訓服務。
3.理論培訓向技能訓練轉變
早期由于物業管理行業剛剛起步，從業人員對物業管理的內涵和外延了解不深，培訓主要以物業管理基礎理論為主，側重對物業管理基本概念，基本原理和相關法律法規知識的講解。隨著行業的發展，基礎理論已全面普及，企業更關注從業者技能的提升，有關設備設施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓是無法解決的，因此，對從業者專業能力的訓練成為培訓機構重點研討的方向。我們正在全國推廣的項目經理沙盤推演培訓模式就是專注于訓練和培養項目經理解決實際問題的能力，深受企業學員認可。據學員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項目經理培訓的學員已有很大一部分走上了重要領導崗位。
4.通用性崗位培訓向專業化培訓轉變
國家住房和城鄉建設部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經理、企業經理三個層次，分別對應剛剛進入物業管理行業的從業者和企業高層管理者。然而，隨著行業的快速發展，房地產領域的技術升級，通用性崗位培訓已遠不能滿足行業對人才專業技術的要求。傳統的住宅物業管理只有最基本的供配電系統和給排水系統等簡單的設備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設備的應用。因此，未來培訓必將根據不同業態、不同專業崗位進行不同的專業能力訓練，以滿足企業真正的用人需求。
5.培訓市場從中低端逐步向中高端轉變
物業管理培訓歷經二十幾年的發展已有了質的提升，但目前仍存在培訓對象以中低端崗位為主，很少有針對企業總監以上的高端培訓產品，特別是有關企業經營管理、宏觀決策以及資產管理等問題的研究較少。相比較物業管理的上游產業——房地產行業，房地產總裁班、高級研修班、MBA、EMBA等高端培訓產品則百花齊放、層次分明、門類齊全。但就物業管理企業而言，仍然有一大批高層管理者有需要開闊視野、提升能力的需求，像綠城物業集團、長城物業集團分公司總經理以上等一批大型企業的高管，都被送到清華大學、北京大學等知名高等學府進修。因此，物業管理行業發展到今天，同樣需要以多層次的培訓體系及多元化的培訓產品，來滿足各層級從業人員的需求，不久的將來物業管理高級研修班、高端論壇等新型培訓必將成為高端物業管理培訓的主打產品。我們也正在積極研發企業“沙盤模擬培訓”等產品，重點解決企業經營管理決策層面臨的實際問題。
商業綜合體行業發展前景范文2
面對這樣的沖擊，中資銀行業面臨巨大的挑戰，因此，改善其不合理的行業布局和紊亂的金融生態鏈就顯得非常重要。
一、外資進入挑戰中國銀行業金融生態鏈的缺陷
經歷了十幾年的摸索期，外資銀行對中國市場已經有了較深刻地認識，也逐漸形成了清晰完整的經營戰略：從機構地域布局轉向追求利潤；從強調競爭轉向強調同中資銀行的戰略合作以彌補其劣勢；充分發揮先進的技術和管理水平以鞏固領先優勢。同時來自不同國家的外資銀行根據其資金規模、業務優勢、企業文化等的不同，其在化經營戰略也有各自的特點。一般的批發和零售兼營的全能性銀行選擇了全面發展的戰略，批發性銀行繼續拓展企業和銀行業務市場，還有的則致力于轉向業務，如紐約銀行在華機構以貿易結算和清算業務為主，沒有發放一筆貸款。
而與之相較，中國的金融機構還沒有形成一個健康的、有機的生態鏈?，F存的不同規模，不同層次的金融機構之間更多的是一種非理性的競爭關系。以銀行業為例，四大國有商業銀行、新興股份制商業銀行及其他地方性商業銀行機構普遍存在著一種“做大做強”的非理性膨脹趨勢，服務定位相同且存在惡性競爭的現象，而為客戶提供的產品差異卻非常小，導致在有些金融產品上供給過度，而有些金融服務產品的供給不足，并出現有些金融服務的斷層和缺失。這不僅加劇了我國銀行業的競爭程度，而且也增加了中國金融業的脆弱性。
二、國際金融生態鏈的發展趨勢
從國際銀行業的發展趨勢來看，在經濟發達國家，有機的金融生態鏈的形成開始于20世紀90年代，其銀行也有兩種發展趨勢。一種是銀行間并購與重組的大規模展開，如摩根大通銀行。另一種發展方向是越來越集中于某一細分領域的專業化發展。在這兩種趨勢的推動下，定位鮮明、差異化發展的銀行不斷出現，他們在不同業務、不同地域、不同客戶群之間演化出了紛繁復雜的行業競合關系，從而構成了完整的金融服務生態鏈。在全球的金融生態鏈中，我們可以看到幾類不同類型的銀行，比如有產品銀行、渠道銀行和綜合銀行。(1)產品銀行：在整個金融生態鏈中扮演著產品提供者的角色。在成熟的金融市場中，產品銀行需要更多地考慮所提供的金融產品的成本收益和市場競爭力。例如在美國，80％的信用卡業務集中在前五大信用卡銀行，而很多區域銀行則通過他們的信用卡產品，給自己的客戶提供信用卡服務。(2)渠道銀行：以某一地區或固定客戶群為目標提供全方位的金融服務，它們的服務網絡可以局限在某個區域，但所提供的服務內容非常的全面和周到，而且它們往往很多有競爭力的銀行產品。在美國中部這樣的銀行就有很多而且經營業績很好。(3)綜合銀行(又稱宇宙銀行)：主要特征不是以產品和地域為導向，而是完全以客戶為導向，憑借清晰的客戶定位，它們會出現在客戶需要的任何地方，因此網點遍布全球各地。綜合銀行(宇宙銀行)所服務的客戶不論是企業還是個人，往往都是最有商業價值的客戶。這些不同類型的銀行各有優勢，且相互合作。產品銀行為渠道銀行提品，渠道銀行為綜合銀行提供某些客戶服務。綜合銀行可以內涵很多銀行的n甚至業務系統，同時再將一些工廠運營外包。這種深度的鏈狀絞合式的競爭和合作盤根錯節，使得全球金融業越來越成為―個復雜的綜合體。
三、中國銀行業生態鏈的合理布局
合理而穩定的生態鏈是應對外資銀行沖擊的基礎。因此政府在政策傾向上應引導銀行發展符合自身核心競爭力的差異化業務。根據中國金融業、特別是銀行業發展的具體情況來說：首先，四大國有商業銀行實力相對雄厚，最有能力在國內市場與外資銀行相抗衡，可以向綜合銀行的方向發展。應該主要面向優質大客戶開展批發業務。第二，對于新型的股份制商業銀行而言，發展的思路更廣，它們可以立足零售業務，加強產品創新，向產品銀行的方向發展。第三，城市商業銀行，農村信用合作社等眾多區域金融機構要利用長三角、珠三角、環渤海等區域經濟圈的形成帶來的發展機遇，樹立區域銀行的優勢。
(一)四大國有銀行：主攻批發業務，認真做好優質大客戶的業務
雖然在今后國有商業銀行的市場份額應該逐步減少，讓位于股份制商業銀行，但是在短期內中國銀行業的基本結構和市場份額并不會發生根本的變化。四大國有商業銀行暗含著政府擔保，在規模和品牌等方面明顯處于領先地位。通過進一步消化不良資產、裁減人員和網點，可以提高經營管理和風險控制水平。同時進行業務和公司結構的重組，以提高資本充足率。
外資銀行進人，在批發業務，尤其是針對優質大客戶的業務競爭會日趨激烈。所謂優質客戶包括跨國集團在中國的分支企業、中外合資和合作經營企業、國內以出口貿易為導向的外向型企業、大型加工貿易企業集團和高新科技企業等。譬如(胡乃武，張海峰2004)認為：未來外資企業大約有25％會流向外資銀行，而且規模越大的外資企業選擇外資銀行的概率更大。所以擁有充足的機構網點和豐富的人民幣資金來源的四大國有商業銀行，應積極發揮其規模、網絡和品牌等方面的優勢，主攻對公業務，尤其是針對優質大客戶的業務。
在目前利率管制的條件下，對公業務競爭中的重要因素是銀行產品的創新能力，銀行必須能夠深刻了解客戶的商業模式和業務需要，為客戶量身定做整體資金解決方案，從而既全面地滿足客戶多方面的需要，也可以從票據、外幣、中間業務等費率放開的業務上間接的向客戶讓利，降低客戶的總資金成本。
(二)股份制商業銀行：以零售業務為主，加強產品的創新能力
業界普遍認為，由于零售銀行業務需要銀行與客戶存在緊密的實際距離和很小的文化差異，所以一般國際銀行不會輕易介人零售銀行業務，即使介入也往往通過兼并和收購的方式進入東道國的零售市場。不過從中國的情況來看，外資銀行在個人理財、外匯交易等零售業務方面已經具有了絕對的優勢，并且外資行通過與中資銀行聯合發卡的方式已經介入了信用卡市場，這為其以后獨立發卡做好了市場、晶牌及宣傳上的先期準備。所以隨著外資進人競爭的加強，股份制銀行的合并、購并在所難免，股份制銀行將面臨嚴重的生存危機，必須利用這個短
暫的時間窗口，在品牌、規模和網絡上打好基礎，發展零售業務，尤其是按揭和信用卡業務，建設完備的管理信息系統和客戶服務系統，健全各項風險控制體系，提高資產質量和資本充足率。股份制商業銀行需要完成經營模式的轉型，成為批發和零售業務并重，甚至以零售業務為主的銀行。
在銀行零售業務中值得一提的是住房按揭業務和信用卡業務。首先，從1997年開始城市住房體制改革以來，中國的住房按揭市場已經有了巨大的發展，到2002年按揭貸款總額已達8000多億元。但按揭貸款仍只占中國國民生產總值的8％、貸款總額的5．9％。相比之下，這兩項比例在中國臺灣分別是35％和29％。在韓國是38％和30％，在中國香港是50％和35％，而在新加坡更是高達65％和49％，可見按揭貸款在中國尚有巨大的發展空間。而且與其他貸款種類相比，住房按揭貸款在世界各國都是風險較低的，即使是在住房按揭貸款比例很高的中國香港，壞賬率也一直維持在1．5％左右。其次，信用卡業務在中國還處于發展初期，其法律、個人資信信息和消費習慣等方面的條件尚待完善，目前中資銀行信用卡的發放對象定位不準，常用的不到舊。這一方面是因為銀行無法獲得一體化的客戶資料，另一方面對現有數據的挖掘也不夠，因為不具備數據挖掘所必需的建模技術。因此如果能在保證經營控制權的前提下，與外資銀行合作，引進最新的技能和技術，則有助于國內這一市場的改善。
(三)城市商業銀行，農村信用合作杜：立足當地，主攻對中小企業的信貸
城市商業銀行和農村信用合作社要如何克服規模劣勢，在競爭中求發展?中小企業信貸是突破口。銀行與企業之間有著天然的對應關系，中小銀行難以成為大企業的資金提供者，而大銀行也往往不會向小型企業，尤其是微型企業提供信貸。對中小企業而言，他們難以從資本市場籌集資金，也不能發行債券，比大企業更依賴銀行信貸，因此中小銀行就成了它們的業務伙伴。
由于中小企業具有潛在的、廣闊的發展前景，如果銀行能夠同可能取得巨大成就的中小企業一直合作就能分享到企業成長帶來的機遇，這也正是成功的中小企業受到追捧的原因。中小銀行業務區域集中，對本地區的情況比較熟悉，能夠有更多的精力了解中小企業的情況，通過與中小企業的交往掌握大量的信貸要求之外的“軟信息”，能夠為其提供量身定做的金融服務，甚至還能夠提供業務經營建議，這就是中小銀行的優勢所在。大型銀行雖有可能挖走中小銀行的少數高端客戶，但不能對其進行全面的客戶爭奪。對客戶的深入了解有助于提供符合其特點的服務，這種中小銀行的優勢使得它們即使是在大銀行擴張勢力范圍內，也能發現沒有得到良好的服務，甚至被大型銀行擠出的客戶群。
商業綜合體行業發展前景范文3
2010年6 月，朱燦創辦的新沃資本在北京成立，注冊資本2億元人民幣，主營房地產直投、夾層融資、私募股權投資、資產管理等業務。公司下設新沃投資、新沃置業、新沃基金、大連君泰等全資子公司，控股新沃司浦林，并參股多家企業。
在兩年多的時間里，新沃資本完成了項目投資、產業基金、PE等產業布局，截至2012 年底，公司基金管理規模達到 60 億元人民幣。2013年，新沃資本將繼續完成區域布局，在沿海主要城市布局直接投資、政府合作基金，設立區域分支機構及香港公司。
在朱燦看來，中國PE的發展面臨三大挑戰：第一，盡管國內私募股權行業發展很快，但也存在問題。例如私募股權基金的退出機制還有待完善，政府的相應政策需要適應市場變化等；第二，盡管當前以房地產融資為主的私募基金遭遇寒流，不過其未來仍然會一如既往地朝著既定的方向發展；第三，行業內的道德風險不容忽視，如果政府監管力度和配套措施得當，私募股權行業的下一個春天必將更加盎然勃發。
掘金地產投資
《投資與合作》：目前很多行業和資金都進軍房地產領域，而中國零售房地產領域的投資主體和業主結構極為復雜，這會產生怎樣的機會和問題？
朱燦：這個問題的核心是房地產行業的融資結構。之前，房地產行業融資主要依靠銀行貸款，現在不同來源的資金進入房地產領域，推動了融資結構多元化，這是我們看到的有利的一方面。另一方面，不同資金具有不同屬性，對融資方提出了不同要求，眼前確實解決或緩解了資金需求問題，但未來是否會影響到行業的發展還有待時間驗證。所以，作為融資方來講，一定要有管理融資結構的意識。
《投資與合作》：過去兩年中，很多人認為一線城市的泡沫比較厲害，開始轉向二三線城市，甚至四線城市。這種現象會產生什么問題？
朱燦：這涉及到對市場的判斷。一線城市的房地產市場是否如某些機構所言“已經飽和并存在泡沫”？當大家都轉向二三線城市時，想想二三線城市的房地產市場是否有足夠的容量？另外，產品是否符合市場需求？一些開發商在二三線城市興建體量巨大的城市綜合體，這種物業形態與體量可能并不符合當地市場需求。這就是典型的產品不符合市場的案例。
新沃資本將重點放在全國重點城市及沿海城市，我們認為這些地方的房地產市場還存在較大發展空間。
《投資與合作》：無論是購物中心還是寫字樓，持有商都會涉及到資產運營的問題?，F階段國內的地產基金剛剛起步，機構投資人極其缺乏，加上金融工具不匹配，缺乏成熟的專門經營物業的機構。投資人如果僅靠租金收入，效益并不高。你如何看待商業地產在中國的機會？最大的風險在哪里？
朱燦：商業地產的后期運營十分重要，甚至是成功的關鍵，商業地產的運營需要專業機構來做。新沃資本專注于商業地產的投融資環節，不涉足具體的物業運營。
租金收入并不是唯一的收益來源。投資于建設期的商業物業，收益來源是商鋪出售收入或者租金收入；投資于已建成運營的商業物業，收益來源可以是租金收入或持有期間物業的升值。就新沃資本而言，我們所投的商業地產項目，可以滿足投資者的收益需求。
城鎮化趨勢及相應的配套政策會給商業地產帶來巨大的發展機會。但我始終認為，冒進地投向商業地產是有風險的，主要的風險包括市場風險、物業運營風險等。
《投資與合作》：在資本市場發達的地區，商業地產的持有者可以通過出售給上市公司或者REITs（房地產投資信托基金）實現退出。比如香港的REITs主要是長期投資，整個信托基金可以存在80年，信托單位可以在交易所買賣。你如何看待國內REITs的發展？這種做法能否幫助保障房融資？
朱燦：國外投資機構主要投資成熟物業，通常會較長時間持有物業以收取租金，或在合適的市場時期出售物業以獲取資產增值；國內投資機構主要投資開發階段，通常依靠項目建成后銷售回款來實現投資退出。
REITs需要大量成熟物業（可產生穩定的租金流入）、相關的交易機制及法律法規以及專業的房地產投資與物業管理團隊。目前，上述這些條件在國內都在走向成熟。因此，我對REITs在國內的發展持樂觀態度。REITs持有的資產要求能夠產生穩定的現金流入，通過REITs來發展保障房具有可行性。
《投資與合作》：過去幾年，市場發生了很大變化，承諾10%或者20%的回報越來越難，一些房地產基金能否兌現當初的利益回報成為很大問題。你認為如何促進房地產基金行業健康成長？機構投資者應該怎樣做資產配置？
朱燦：能否滿足投資者的回報需求，這是對投資機構的考驗。首先，投資機構要有優秀的投資能力，甄選優質項目，設計合理的交易架構，做好風險管控措施，才能保證投資者的收益；第二，房地產基金行業在國內的發展歷史還較短，投資環境、投資機構、投資者都尚未成熟，領先的投資機構應負起投資者教育的責任，引導投資者形成合理的收益預期。
資產配置服從于投資策略，同時也受投資習慣的影響。新沃資本在考慮資產配置時，會考慮投資資產在地域上的分布、物業形態的分布、投資期限長短的匹配等。
《投資與合作》：新沃資本在地產投資上有什么值得借鑒的策略？
朱燦：我們主要采取直接投資方式。在募資方面，主要通過自有客戶、銀行渠道、第三方理財機構等。在城市選擇方面，新沃資本將重點放在全國重點城市及沿海城市。新沃資本在物業類型上沒有明顯偏好，住宅、商業、工業地產都會涉獵，關鍵是要符合當地市場的需求。
結構化產品
《投資與合作》：目前市場上一些房地產基金都是以股+債的方式進行投資，或者將資金通過銀行的委托貸款投資到房地產中，如果在未來要實現真股權投資，對房地產企業、對基金本身而言需要怎樣的要求？
朱燦：如果要采用真股權的方式，投資機構要真正承擔起項目失敗的風險，開發商要做好大塊收益被投資機構享有的準備。屆時，投資機構要更關注項目的投資價值，避免項目失敗。新沃資本已經在做一些有益的嘗試，例如，投資收益采取固定+浮動的方式。這里的浮動就讓投資有了更多的股權屬性。目前，國內的房地產市場在發展，房地產金融在走向成熟，房地產投資機構需要在這個過程中運用更加多元化的投資方式，并在其中積累投資經驗，成為投資主流。
《投資與合作》：在財富管理時代，產品設計成為核心。投資收益的前提是保證投資的安全性和流動性，尤其在當前的經濟環境下，結構性產品很好地滿足了不同投資者的風險和收益偏好。新沃資本的結構性產品是怎么設計的？
朱燦：結構化必須以市場為導向，即根據市場需求進行產品設計。目前，我們在結構上做了優先與劣后的排序，它們的區別體現在收益水平、退出保障等方面。以房地產夾層基金為例，通過股債結合的產品設計，在收益結構上劃定不同優先級，在分配次序上，優先級投資者首先獲得收益，收益率約為10%-13%，在滿足了優先級投資者收益之后，才向劣后投資者分配，收益率會高一些，例如達到30%。
《投資與合作》：新沃資本的這種結構性產品，是一種金融創新嗎？
朱燦：這種結構性產品是根據市場需求設計的，設置優先劣后的思想已被廣泛應用。我們所做的就是把這種思想運用到具體的產品中，通過對市場的把握設置合理的收益水平，做好投資退出安排。金融創新并不一定要做得很復雜，把金融創新等同于復雜公式與量化分析是一種誤區。將簡單的思想運用到實際的業務模式與產品中去，讓它具有可行性，讓它被市場接受，這就是一種創新。
《投資與合作》：你對純股權類的產品有什么看法？
朱燦：我們也會以純股權的方式去投資項目，現在正在推出的產品就是股權類。股權投資類產品在投資者退出上也可以做結構性安排。任何一個結構性安排都是維護投資者的利益，保證資金的安全。
投資的一個重要指標是收益性，但更重要的是安全性和流動性。所有的資金無論是大的LP還是小的LP，最終都要給予回報，都有退出期限，如果有退出期限我認為就是有債券性質的，包括PE都是有期限的。真正的股權投資是沒有期限的，投資是失敗還是成功，到最后才能見到結果。我們是在流動性上做了更多的安排。
《投資與合作》：作為投資人你覺得收益和安全哪個更重要？
朱燦：我覺得收益和安全需要平衡。如果不做平衡只做收益或者只做安全，這個投資就是失敗的。高風險不一定帶來高收益，但高收益背后通常有高風險，兩者的平衡非常重要。
我們做PE類產品傾向于稍微做一些風險性的投資，但對于夾層基金類產品，安全性是第一位。不同產品代表著不同的風險與收益組合，這是為了滿足客戶的需要。對于職業投資者來說，他做的每筆投資都必須做到收益性與安全性并重。
《投資與合作》：新沃資本在項目選擇上有哪些標準？
朱燦：考察項目時，我們主要關注以下幾點：首先是行業的發展前景，對行業一定要深入研究，把握其發展趨勢；其次是公司的定位與優勢，是否具有一定的獨特性與不可復制性；第三是公司的管理團隊構成、經營管理水平?？错椖?，不能方方面面都苛求，沒有一個完美的項目，項目不完美的地方也是VC/PE提供價值的地方。
盡職調查時得到全面真實的信息，這是成功投資的重要一步。部分企業提供不真實信息、或是隱瞞信息，我們的盡職調查團隊中配備有富有經驗的會計師、律師，通過他們的專業判斷，我們會對信息的真實性有一個判斷。
借力銀行
《投資與合作》：新沃資本同國內多家銀行都有緊密的合作，私募股權投資公司與銀行合作的優勢在哪里？
朱燦：第一是募資方面，因為銀行有私人銀行業務和高端客戶業務。
第二是投資方面，在項目提供上有優勢。原先我們做投行的概念是做高成長，但現在的市場處在下行階段，銀行原來的優勢就體現出來了。因為銀行做債券首先要判定這個企業是否安全，是否有可抵押資產，財務報表未來的可持續性是否健康、正常。銀行給我們提供的項目，質量明顯比社會上提供的要好。所以，在投資方面銀行能提供項目的支持以及其他方面的支持。
第三是管理方面。因為銀行貸款的安全性是通過風險控制來實現的，包括前期企業的基本狀況，企業運營過程中的風險管理和風險監控。銀行的網點遍布全國各地，可以隨時深入企業，這就解決了人員問題。風險管控可以實時到位，有相應的制度支持，這樣雙方可以共同管控。
另外，退出通道也是一個很大的優勢，我們未來退出的話可以與債權產品結合起來。
《投資與合作》：具體怎么結合？
朱燦：假設受目前IPO退出渠道不暢的影響，某個PE項目預期上市的可能性非常小，但企業質量非常好，符合銀行相關要求，可以向其發放貸款，那股權投資就可借此退出。PE機構與銀行的投貸一體化合作，關鍵在于企業的質量，要看企業是否達到了銀行的要求，是不是銀行追求的客戶。
發展策略
《投資與合作》：經過兩年多的發展，你能介紹一下新沃資本現在的情況和未來的計劃嗎？
朱燦：新沃資本最初主要有三塊業務：第一個是房地產夾層基金，主要是結合中國當前的下行經濟形勢，做股債混合產品；第二個是PE，現在做的主要是與國家發改委合作的創投基金，還有一些行業基金；第三個是房地產開發，新沃旗下有兩家房地產開發機構，主要是做定制式地產?，F在新增加的是國際業務、并購業務、資產管理業務，未來我們還會去尋求收購一家信托公司。
《投資與合作》：新沃資本涉及的業務從產業到財富管理，再到資本市場、銀行，強調的是“大金融資產管理”的概念，有什么深層次的原因？
朱燦：我們致力于向各類客戶提供綜合化的金融服務。這一定位是基于這樣一種認識，即客戶需要多種類型的金融服務，而現有的各類金融機構受限于其業務資質及業務傳統，在為客戶提供綜合化、定制化金融服務方面存在“露白”，這對于一些具有創新性與靈活性的公司而言，是非常好的市場機會。
新沃資本的產品比較豐富，市場需要一個多元化、綜合化的服務，這也是未來的一個發展方向。我們非?？春眠@些業務，包括單向給大型企業做資產證券化。我們也正在設計資產證券化的產品，相當于給資產提供了另外一條退出通道。
《投資與合作》：現在一些私募股權機構涉足的范圍越來越廣，進行各種各樣的投資，你認為未來行業的發展趨勢是走專業化還是多元化？
商業綜合體行業發展前景范文4
中央空調市場自2014年下半年開始逐漸進入低迷時期，2015年更是將這種趨勢延續發展至非常嚴重的情境。2015年3季度即將過去，2015年市場真會如中國股市坐山車一般跌宕起伏嗎？2015年中央空調行業會觸底嗎？確實需要打一個問號！
10年來最差開局
縱觀10年來中央空調行業的發展情況，每年的市場發展都保持平穩的增長狀態，即便是在2012年整體市場形勢不景氣的情況下，中央空調行業也僅下滑了0.89%?？梢哉f，這10年是中央空調發展的黃金時期。然而，就在2015年一開局，市場便陡轉直下，中央空調行業遭遇了歷史上的第一次“滑鐵盧”。盡管這種壓力自2014年下半年以后就已經凸顯，但是由于項目的滯后性，市場所反射的壓力并沒有立即體現。不過，經過一個時間段的蟄伏期后，市場的壓力呈現范圍和程度愈發強烈。據《中央空調市場》統計，2015年上半年中國中央空調市場整體市場下滑8.5%，創10年來最大跌幅，盡管目前市場三季度即將過去，但是行業市場依然沒有任何回暖的跡象，因此行業市場堪憂。
從國家4萬億元投資的結束，整個市場投資環境發生了根本性的變化。以往，國家投資帶動房地產作為市場主導。盡管目前房地產依然在經濟中占較大比重，但是隨著市場環境的低迷，銀行貸款緊張，資金短缺以及國家對財政經濟的宏觀調控等一系列經濟與政府因素相互影響之下，房地產市場迎來了寒冬。受資金影響，房價下跌，消費者處于觀望狀態。這直接導致了樓盤銷售量下跌，甚至對于一些新開工的地產項目也面臨著停工或者延期開工的威脅。大型的商業地產項目尤其是商業綜合體的減少，這在全國范圍內成為一種普遍現象。推及中央空調市場，行業的發展與房地產市場緊密相關，地產項目的不景氣也極大地影響了中央空調市場的整體銷量。
另一方面，隨著國家實施對樓堂館所的嚴格管控以及對反腐力度的不斷加強，政府公建項目數量的減少在很大程度上決定了中央空調行業市場銷量的走低。雖然國家投資角度已經開始向科教文衛等基礎設施上進行轉變，醫療、學校等類型的項目成為政府項目的主導類型。相對而言，市場上出現的新建項目數量減少，由于本身項目數量不多，“粥少僧多”的局面開始凸顯。因此，參與招投標的企業越來越多，導致了市場競爭環境的急劇惡化。
此外，由于整體的市場環境低迷導致了工業項目的流失。勞動力成本、土地資源、原材料價格成本的上升這都在很大程度上影響了沿海地區勞動密集型產業的轉移，其中以廣東最具代表。隨著沿海地區工廠的內遷和外遷，工業項目數量開始減少這也導致了工業領域對中央空調需求量的降低。
值得欣慰的是，家裝市場的增長給行業帶來一絲暖意。但是從銷量上看，家裝零售占整個中央空調市場中較小比重。特別是家裝市場所呈現的市場效果在短期內很難實現，因此，該領域銷量的增長很難彌補市場的下滑。
縱觀中央空調行業的未來發展，市場還將繼續惡化。究其原因，一是從上半年的項目市場來看，上半年的項目釋放有很大一部分來自于2014年遺留的項目，而上半年的新增項目同比有很大的下降，特別是大項目的銳減，這讓下半年的市場發展缺少了新增項目的來源。另外，國家在2015年上半年推出了一系列救市政策，包括房地產、城市基礎建設等方面，未來將會釋放很多新的項目。但是中央空調項目的滯后性讓國家目前采取的措施不可能在短期內對中央空調市場的增長帶來明顯的成效。因此，下半年的市場還將繼續走低。
國貨當自強
從這幾年的市場情況看，國產品牌在市場上的優勢開始凸顯，其整體市場占有率開始逐年提升。尤其是在格力、美的、海爾為代表的國產品牌的發展中，三大品牌市場占有率的提高更是代表著國產品牌在整個中央空調行業中的市場地位的提升。據《中央空調市場》統計，自2013年格力中央空調市場占有率迅速提升以來，這些年一直穩居市場首位。
產品方面，近些年，國產品牌不斷加大對中央空調產品領域人力、物力和財力上的投入，取得了明顯的突破。國產品牌推出的新產品在全球范圍內具有領先地位，并在特定的領域有很高的市場占有率。例如，格力電器自主研發的百萬千瓦級核電專用水冷離心式冷水機組不僅僅在市場上打破了國外品牌的壟斷，更是在技術上實現了重大突破。此外，格力的光伏離心機、光伏多聯機、磁懸浮變頻離心機組等產品的問世更是代表著國產品牌在履行國家節能減排政策并且打破了外資品牌在專項產品上的獨有技術。格力的永磁同步變頻離心機比普通離心式冷水機組節能40%以上，機組效率提升65%以上，是迄今為止最節能的大型中央空調，相關技術指標國際領先。
美的的高效雙級壓縮降膜式離心機組整體技術達到國際領先水平、MDVS全直流變頻智能多聯機IPLV達7.70，遠超國家一級能效標準114%，全面領先多聯機領域，并且能夠在-30℃超低溫環境下穩定運行。
海爾推出的全降膜式磁懸浮中央空調刷新中央空調節能紀錄，MX7+多聯機IPLV值首次超過8.0。海爾全球首臺無線多聯產品——MX新一代無線多聯機，打破傳統多聯機有線連接的桎梏，開啟了無線多聯的新時代等等。這些都是國產品牌在中央空調領域頂尖技術實力的具體體現。
從市場角度看，隨著國產品牌在產品技術上的不斷進步，產品的性能優勢得到進一步的發揮。在一些大型項目和專業場所中，國產品牌在特定的領域市場占有率不斷提高。在政府、地產、軌道交通、醫療文衛、航空航天、核電等領域，國產品牌都取得了明顯進展。特別是招投標過程中，國產品牌的性價比優勢得到了很好的發揮，尤其是現在在支持國貨的倡導下，加之國產品牌在設備上的穩定性，更是加深了甲方對國產品牌的印象，中標率的提高也提高了國產品牌在中央空調市場行業中的影響力和占有率。
多聯機——關鍵“先生”
在中央空調行業，能稱得上“逆襲”的，當屬多聯機產品！
10年之前，誰也不會想到多聯機會成為市場中的關鍵“先生”，然而現實就是這樣，總是在你的不可預判中發生，事后就只有后悔的份兒！
是誰導演了這出“逆襲”劇的上演，答案莫過于中國的房地產市場。而這出戲的籌備，大致得從1999年就開始說起。
1999年，中國房地產市場開始了快速發展和上升時期，那時候大肆拆遷搞建設，地價以現在評判標準來看，簡直廉價得可憐；那時候浦東遷出的居民們拿著幾十萬元的補償款沾沾自喜覺得自己在上海市內終于有了一席之地。當時的國家房地產開發投資為4 010.17億元，到了2004年，這個數字變成了13 158.25億元。在2013年末，這個數字陡增到86 013億元，占全國固定資產投資額的20%。數字告訴我們，如果把不發達的西部開發所用的金額以及各地政府的不必要開支去除，我們似乎離開房地產就沒剩下什么了。中國建設部副部長曾說，未來30年，全球的建設50%在中國，可見，未來中國房地產市場還有長足的發展空間。
從《中央空調市場》近5年的年度總結報告中不難看出，隨著房地市場的崛起，多聯機市場容量與房地產市場的增長速度成正比。
細數10年里，多聯機發家之路的關鍵是工裝項目為其撐起了一片天，但是市場并不是一成不變的。由于政府管控以及大環境下競爭的激烈，弱肉強食，很多工裝項目被叫停，反而以前的“星星之火”——家裝市場，在不知不覺中燃燒了整個多聯機市場。
如今，多聯機家裝市場的覆蓋范圍相比較10年前已經有了很大的擴張，再也不是北上廣深這類一線城市的獨占品。中國二三線城市在近幾年的高速發展，并不飽和的房地產為多聯機產品在當地的快速增值提供了良好的市場環境。而在這些區域里，較晚進入中國市場的品牌競爭更為激烈。而在一些四五級區域甚至鄉鎮地區，也成為國產品牌多聯機家裝的主要市場。購買能力相對較弱，但在物質大潮侵襲和房地產市場不斷低級化的情況下，也希望生活質量有所提高，這些是該區域購買群體的主要特點。所以，國產品牌在性價比上的優勢得以顯現。
多聯機進入中國市場其實遠不止10年，而在家裝市場上發展如火如荼卻正是這幾年的光景，與之成為鮮明對比的傳統冷水機組呈逐步衰落的趨勢。從《中央空調市場》近5年的年度報告來看，冷水機組同多聯機組的市場占有比例在發生微妙的變化，市場反應也從最初的冷水機組占大頭到并駕齊驅，再到最近兩年多聯機組已經完成了對冷水機組在市場占有率上的超越。這種超越在多種意義上都是不可逆的。
冷水機組的“光輝歲月”已不再，如今也只能流著淚，唱著《紅日》來緬懷過往。連年下降的市場占有量讓冷水機組的前景堪憂，2014年市場占有量僅為163億元。其中水冷螺桿占有率下滑最為明顯，同比下滑1.2個百分點，此外，離心機、風冷螺桿、模塊機占有率分別下滑約0.16%、0.3%、0.07%。
未來多聯機走勢會如何？是持續上漲還是突然之間急轉直下，都是未知數，只能走一步看一步，但是兩年內，這位關鍵“先生”還可以悠然自得的偏安一隅。
葉海煬認為，不管市場情況如何糟糕，工裝市場總是還有余量的，既然有余量，只要自己的能力有足，那必然是能在余量市場中占據一席之地。 自成立以來，閩江空調一直致力于工裝市場，然而受到市場與政策的影響，工建項目的數量面臨縮水的危險。在這樣的局面之下，不少原先做工裝的企業開始轉型做家裝，葉海煬表示，雖然轉型做家裝是適應市場變化的一條途徑，但是閩江空調卻不打算這么做，除了家裝與工裝市場模式完全不同，轉型并不適合長期做工裝的閩江空調?，F在的中央空調市場是單純的買賣市場，這樣其實太粗放了，因此必須改變這樣一種情況才可能走在未來市場的前列。加之國家在提倡節能減排與創新，公司的發展也會遵循這個標準，不僅在產品上要注重創新，提高技術和質量，達到節能減排的要求，在企業經營上也要做到創新。
大連方圓公司經過20余年的發展仍然穩穩地屹立，稱得上大連市場上的一面旗幟。呂世遠認為，目前的中央空調市場發展進入瓶頸期，上帝在為我們關上一扇門的時候，總會打開另一扇窗，就看我們能不能找到打開的另一扇窗。就對市場的了解來說，市場完全沒有飽和，靜下心來做，總有機會突破。
呂世遠表示，中央空調行業在市場上初見端倪從水機產品開始，當時水機都是進口外國的產品，那時多聯機還沒有出現，一些大型的水機也主要是運用在大的項目上，比如工廠、酒店、寫字樓等。也正是抓住市場剛起步的契機，方圓公司開始做起了水機。在2001年，多聯機產品開始進入市場，2008年后開始迅速發展，為了順應市場發展變化，大連方圓機電開始跟多聯機等多個品牌合作，把工裝項目作為開拓市場的重要突破口。
雖然就目前來看，房地產管控、項目萎縮，工裝市場一片慘淡，有很多經銷商紛紛轉行甚至去炒股。因為市場獲利太少，經銷商無利可圖，但文志洪認為，政府不可能永遠打壓房地產，農村、小城鎮的人都要往大城市轉移，還有一個潛力增長點就是空調的更新換代，未來值得期待，尤其是鄉鎮的發展，會成為下一個中央空調市場的增長點。
文志洪表示，南虹做空調也有10多年的歷史，2004年開始與格力空調合作，10年的時間，公司也由原來的小公司到現在的初具規模，一路成長，也一路在摸索。轉身做市場，一是為了讓自己有所突破，二是比較看好這個空調市場，覺得未來發展前景還是很廣闊。作為西南地區格力最大的經銷商，南虹制冷在鄉鎮地區已經開設了多家專賣店，并且成立了聯絡處，專門負責開發鄉鎮市場。
余海忠說：“多聯機市場就像一個圓滑的智者，給你一個甜棗，再給你一巴掌。我已經吃了甜棗，所以我必須接這一巴掌，到底有多疼，我得自己感受?！睆淖畛醯睦滏湗I務到2004年接觸中央空調多聯機，2008年多聯機進入快速發展階段，市場利潤可觀，余海忠經歷了連云港整個中央空調多聯機市場的起落。
為了緩沖“巴掌”所帶來的陣痛，大新也開始跟多家中央空調品牌合作，美的、海信日立、LG等已經成為了他的戰略合作伙伴。余海忠表示，作為經銷商，不能總是薅一個羊的羊毛，應該要均衡，這樣才能發展好，但是，必須要在合作中真誠。中央空調市場是一個圈子市場，只有對人真誠，別人才能信任你，放心把品牌交給你。
在彭長岑看來，天津的家裝零售市場已經過了發展高峰期，但是依然有不可估量的潛力。所以，彭長岑自始至終把家裝零售作為公司的發展重心，尤其是隨著近兩年來工程市場的持續低迷讓他更真切的認識到之前選擇道路的正確性。
對于公司未來的規劃，彭長岑表示，天津區域的家裝市場潛力巨大，2015年公司仍將傾注于家裝，不斷強化零售市場。2005年，金約商貿開始做家裝市場，當時的中央空調行業發展盡管顯得有聲有色，但是家裝零售對于廠家和經銷商來說還是一個新鮮事兒。也就是這樣，金約商貿一單單的這么做了10年。從當年幾十萬元的銷售規模到如今上千萬的年度銷量，金約商貿見證著天津家裝零售市場從最初的萌芽到今天的發展。
作為下游產業鏈中的一部分，中央空調行業的發展告別了以往傳統的發展模式。隨著市場不斷的多元化，中央空調也需要向著更深細分領域發展。因此如何有效地增進新領域的開發是目前廠家應該更加去關注的重點。
機會一：家裝零售
現如今工程市場的下滑已經成為不爭的事實，與之形成鮮明對比的家裝零售市場的放量給了中央空調行業帶來新的希望。據《中央空調市場》調查數據顯示，2015年上半年家用中央空調市場整體上漲13.6%。家用中央空調市場的高增長，讓越來越多的廠家瞄準了這片領域，其中有日韓系、國產乃至美系品牌。他們從產品、人力、物力、資金、店面渠道等全方位進行市場推廣布局，并且取得了顯著的成績。
從市場反映情況看，家裝零售市場的增長在很大程度上是來自于消費理念的提升。家用中央空調產品開始變得不再像以往想象中那般高端和遙不可及。家用中中央空調產品開始從高端的消費群體逐漸走向日常的生活中來。廠家在推廣家用中央空調產品也易于被消費者接受。此外，隨著家用中央空調產品技術條件的日益成熟，部分產品的價格趨同于家用柜式空調產品，這也滿足了一些中低檔消費家庭對于價格的要求。這部分的消費群體中以80后居多，因此這部分的消費群體將會占有很大的市場比例。
然而與之不同的是，家用中央空調的發展還將挖掘傳統的家用空調市場，特別是得到了一批傳統的高端家用空調消費群體的青睞。一些高端別墅、高檔住宅公寓等場所，對高端家用中央空調產品的消費需求仍然龐大。有龐大的家用空調作為市場后盾，市場前景不可估量。
從家裝市場擴張形勢看，一二級市場家裝零售開發程度較高，三四級市場消費需求增高。而有部分縣級市場消費趨于空白，這也是目前廠家極力推進的市場。
不過，隨著越來越多的企業參與到家裝市場競爭中，產品價格透明導致市場價格競爭混亂的現象成為困擾廠家在家裝市場長期發展的絆腳石，因此如何才能規避這種惡性競爭也是每個廠家及其渠道商共同需要解決的問題。
機會二：核電領域
中央空調行業的發展始終伴隨著項目市場不斷增長。隨著“十三五”的到來，我國核電建設在政策力推下將進入發展高峰，國務院印發的《能源發展戰略行動計劃》中明確提出到2020年的核電發展目標，發展核電產業已成為國家級戰略。
2015年是中國進入核電的關鍵之年。自從2011年日本福島核事故以來，中國政府一度暫停了新核電項目審批，直到2012年12月才核準田灣核電二期工程，此后再無新項目獲批。2015年3月紅沿河核電5、6號機組批準建設，4月國務院常務會議核準開工建設首臺“華龍一號”示范機組，新一輪核電建設正在全面開啟。紅沿河核電的獲批，可能意味著中國核電進入新一輪密集批復階段。
按照核電中長期規劃，到2020年，中國將建成5 800萬kW核電裝機容量，并有3 000萬kW在建。而一個百萬千瓦級的核電項目大約需要1.5億元～2億元的制冷設備，未來10年內核電制冷設備的總需求約在112億元以上，市場需求量十分龐大。因此未來，核電領域將會成為中央空調新的增長方式之一。
機會三：軌道交通
近些年，軌道交通在中央空調行業中所占的份額逐漸增加。中國未來經濟的發展，在投資領域會強化基礎設施建設。2015年1月—8月，中國的基礎設施投資增長18.4%，對整體投資的貢獻率達27.7%，比2014年同期上升5.7個百分點。其中，軌道交通的投資計劃占有較大的比重。
隨著經濟發展，人們生活節奏也在加快，為了方便城市之間的交流與及人們旅行，中國大興軌道鐵路建設，巨大的建設市場同時帶動了相關產業的發展。作為車站配套工程的中央空調同樣具備巨大的市場。
到2015年我國城市軌道交通運營里程將達到3 000 km。到2020年，中國將建設城際軌道交通和客運專線約1.5萬km，需要投入2萬億元資金，其中各類技術裝備的購置和安裝費用約占35%～40%。因此，城際客運專線的建設將為軌道交通裝備制造產業提供大約7 000億～8 000億元市場空間。根據《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，“十二五”時期將以軌道交通和高速公路為骨干，建成京津冀、長江三角洲、珠
商業綜合體行業發展前景范文5
過去的一年，在市委、市政府的正確領導下，在全市旅游戰線廣大干部職工的共同努力下，我市旅游業蓬勃發展，取得了令人矚目的成績，打響了“十一五”的良好開局，呈現出強勁的發展勢頭。年，是我市旅游業加快發展的關鍵一年。經濟社會發展的上升期，帶來了旅游行業發展的黃金期、旅游產品開發的轉型期，這是一種迭加優勢。我們必須乘勢而上，做優產品、打響品牌、搞火市場，推動全市旅游產業再上新臺階。總的要求是：以科學發展觀為統領，以把旅游業培育成國民經濟重要產業為目標，以構建旅游產品體系為重點，狠抓旅游資源整合開發，強化旅游市場培育開拓，創新旅游體制機制，推進旅游產業戰略升級，奪取旅游業全面豐收。下面，我重點就旅游產品開發問題談一些意見。
現代旅游經濟的發展趨勢表明，旅游產品開發是旅游產業發展的中心環節，是資源優勢轉化為經濟優勢的關鍵所在，也是形成大旅游、大產業、大市場的鮮明標志。在激烈的旅游市場競爭中，沒有旅游產品體系支撐，就談不上旅游業的大發展；沒有旅游精品的打造，就很難做“火”旅游市場。目前，我市旅游產品開發正處在由傳統觀光產品為主向城市觀光、休閑度假、商務會展并行發展的戰略轉型期，亟需構建與城市高速發展功能升級相匹配的旅游產品體系。從總體狀況看，我市的核心旅游資源還沒有得到充分開發利用，旅游產品開發存在3個明顯的“不適應”：一是與城市國際化、現代化發展水平不適應，起步晚、規模小、層次低，散、小、弱的問題比較突出；二是與客源群體日益多元化、個性化的發展需求不適應，數量多但品牌少，缺乏震撼力、影響力、吸引力；三是與激烈的旅游市場競爭不適應，有的產品說得出口，拿不出手，很難在環渤海區域中一枝獨秀，更難與國內旅游大省的產品相提并論。這種狀況如不盡快改變，旅游業發展就只能停留在規劃中、文件上、口號里，既定的目標將很難實現，制定的藍圖就會落空。因此，加緊開發一批有特色、有品位、有影響的旅游產品，直接關系旅游業的興衰，也關系城市的整體形象，既是當務之急，也是長遠戰略。這件事不干不行，干慢了不行，標準低了更不行。我們必須樹立責任意識和緊迫感，集中力量，加大力度，盡快搞出特色，培育出旅游精品，打造成發展亮點。要以近代歷史文化為主脈，以河海山湖為載體，以城市現代化為支撐，全面推進“一帶五區”旅游開發格局，努力在旅游產品體系建設上實現大的突破。
一、旅游產品的開發要注重娛樂性。娛樂，是以人為本的集中體現，是人類追求愉悅與歡快的一種天性，是一種本質意義上的文化現象。娛樂性是旅游產品文化力和生命力的綜合體現。旅游產品的開發只有注重娛樂性，才會富有生命力，產生吸引力，保持可持續發展的動力。目前旅游產品不少，但對周邊高消費群體缺少吸引力，以致游客不少，住客不多。特別是我們正在開發的文化旅游板塊，如果缺乏文化表現力，甚至文化板塊無“文化”，不僅“火”不起來，也“活”不下去，那將是旅游業的一種悲哀。我們要抓住全市旅游資源大整合的機遇，加快開發一批娛樂性強的旅游產品，使游客白天有地方可看，晚上有地方可玩，悅目于風光，賞心于文化，快樂于全程。首先，要加快開發有特色、創品牌的大型高檔娛樂項目。從國際旅游業發展的經驗看，許多大城市在工業化發達階段和后工業化階段，紛紛選擇建造大型主題娛樂公園。也需要建設這樣的文化娛樂高地，打造旅游業的地標式建筑。現在濱海新區國際游樂港正在擴建之中，響螺灣海洋極地公園和樂園改造等大型旅游娛樂項目也正在規劃之中。這些項目從起點開始，都要按照國際化、品牌化水準精心策劃，大力推進，最終建成幾處擁有高娛樂價值、高文化品位、高科技含量的創新型高端娛樂項目。同時，各類旅游景點和旅游服務設施都要適當增加娛樂功能，開發旅游演藝活動。旅游景點要盡可能設置定時定點的動態展演。有條件的賓館、飯店、游船、大型餐飲中心要積極開發風味名吃與文化藝術表演相結合的服務項目。今年要抓出一批示范點，見到大的起色。要充分利用現有文化廣場和影劇院，編排大型娛樂表演節目，結合觀賞城市夜景燈光，營造豐富多彩的夜生活。要組織力量，整合資源，深度開發，搞出類似西安“大唐風韻”、杭州“宋城千古情”那樣的地方情景表演，亮出旅游的城市名片，把城市的美麗轉化成的資本。要充分發揮城市開放的人文優勢，多渠道引進國外文化、藝術、風物、民俗活動，使旅游產品具有開放度高、包容性強、受眾面大的鮮明個性特征。
二、旅游產品具有開發要注重體驗性?，F代旅游業從本質上講是充分人性化的體驗經濟。旅游說到底就是獲得平時得不到的美好體驗。旅游產品開發成功與否，關鍵在旅游者是否在獲得獨到的一種幸福體驗。這是一門大學問。旅游產品開發從旅游市場發展趨勢看，游客需求心理和需求結構正發生巨大變化，對旅游活動內容有著更多的需求和更高的要求。游客已經不滿足“下車拍照，上車睡覺”的陳舊模式，更多的是注重全程的心身感受，是追求體驗性、互動性，從而得到感悟和回味。因此，旅游產品開發要從人的天性和個性出發，進行場景化設計，讓游客身臨其境、參與其中、神游其內。增加旅游產品的體驗性，對觀光類項目而言主要是深度開發問題；對特種旅游項目來說，主要是廣度拓展問題。我市觀光項目的主打產品是“近代中國看”12個主題板塊。我們講的“看”本質含義是切身體驗近代中國歷史文化的底蘊和魅力。近代風云際會、中西文化激烈碰撞、千秋人物層出不窮，窺一班而見近代中國全貌。因而每個板塊都要知終始、見人物、敘情懷，要有血有肉，營造出深厚的特定歷史文化氛圍，采取一些動態展示手段，切實讓風貌建筑、歷史遺跡、名人故居給游客帶來深刻的體驗。12個主題板塊要根據開發程度注入體驗性元素，今年要重點提升老城、楊柳古鎮、大沽煙云3個板塊，基本建成意奧風情、津衛搖籃、小站練兵等6個板塊，每個板塊都要增加項目的參與性、體驗性、互動性，確實使這些重點板塊既有說頭，又有看頭，還有玩頭，聚集人氣，打響品牌。
三、旅游產品開發要注重商業性。旅游產品既有文化屬性，也有商業屬性。不顧社會效益的旅游產品最多只能是媚俗產品，而不講經濟效益的旅游產品則是難以為繼的計劃經濟產品。市場經濟規則是現代經濟運行中的基本規則，開發旅游產品必須遵循盈利規則。如果忽視商業策劃，項目招商就會受阻，即使上馬開發，也最多火爆一時，不能持續長久，一些“叫好不賣座”的現象，教訓已經夠深刻了。旅游產品的商業性體現在多個方面，在這樣的工商業大都市尤為明顯。商務旅游、會展旅游、購物旅游、美食旅游這些以商務活動為重要特征的旅游項目一直是旅游的重要支撐，需要我們進一步深度開發、提升水平。搞好旅游產品開發，挖掘資源潛力、營造項目賣點、延伸產業鏈條至關重要。因此，旅游板塊開發要朝著綜合性、多功能、復合型方向發展。古文化街的改造開發是一個非常成功的范例，它不僅是一個具有獨特魅力的傳統文化旅游項目，更是一個開放式的中心商業社區。我們的文化旅游主題板塊開發要積極借鑒。意奧風情板塊風貌建筑景觀基本成型，正進入招商引資、深度開發階段，目前已經達成一批對外合作意向。今年一定要下力量把世界名牌服裝、珠寶客商引進來，形成旅游與商業有機結合的服務業態，使游客既能在看到哥特、羅馬式的建筑，又能買到世界頂級名牌商品。中心公園板塊地處商業黃金地段，要充分利用該區域的風貌建筑特色和區位優勢，合理配置服務業態，充分體現文化功能、公眾功能、商業功能、旅游功能，建成集休閑娛樂、特色餐飲、品牌購物、文化交流于一體的法式風情都市休閑商業街區，滿足游客吃、住、游、購、娛和高檔商務會議需求。要抓緊與法國的開發商合作，引進法國名牌商品、服務鏈和企業文化，形成硬件落地、軟件支撐的商流聚集地。年內要啟動騰遷置換，實施整體開發。五大道板塊作為典型的風貌建筑保護群，現已初步形成觀光環境，要進一步實施深度開發，年內開辟一批名人故居觀光地，籌建民園廣場聚客錨地，增加旅游特色服務業態，盡快打造成中西合璧、高雅別致的城市中央休憩區，使之成為富有獨特魅力的城市名片。
四、旅游產品開發要注重休閑性。天人同序、頤樂養年、靜心休閑是人的本能，是中華民族傳統的善生之道，也是現代社會緩解壓力的重要方式。國際經驗表明，人均GDP達到1000美元時人們將普遍產生休閑需求，達到3000美元時城市就會有休閑經濟的爆發。目前，在發達國家人們休閑度假的比重達到50％，一個并不發達的古巴，每年出境旅游休閑的群體高達國民總數的60％以上。中國雖然只達18％，但是我國的旅游已經處在由觀光向休閑轉型的階段。去年我市人均GDP已突破5000美元，到了休閑經濟的爆發期，發展休閑旅游的時機已經到來。旅游產品的開發有一定的周期性，特別是大的休閑旅游項目更需相對超前運作。只有這樣，才能以需求規劃項目，以項目促進開發，以開發滿足和創造消費。我們要按照旅游休閑項目開發的規律，以濱海新區、薊縣和城郊休閑帶開發為重點，加快發展都市休閑、生態休閑、體育休閑、海濱度假、山林度假、溫泉度假等規劃項目。目前，旅游休閑功能已列為濱海新區發展七大功能之一，劃出了總規劃面積150平方公里的濱海休閑旅游區，要著力打造濱海風情、海防文化、親海娛樂、濕地生態等產品系列，形成獨樹一幟的濱海休閑旅游黃金海岸帶。要加快推進官港森林公園運動休閑基地、東麗湖溫泉度假區續建項目、津南寶成奇石博物苑擴建等開發進度，構建多點位、多類型的濱海旅游休閑發展格局。薊縣山野名勝旅游區已具備較好的發展基礎，開發城郊型綠色旅游前景十分廣闊。目前一批大型生態休閑度假開發項目已陸續啟動。規劃面積8平方公里、總投資86億元的盤山金碧旅游度假中心首期工程已經啟動，要加緊協調推動，力爭年奧運會前投入使用，逐步實現“南有博鰲、北有盤山”的定位；規劃控制面積10平方公里、總投資50億元的環秀湖旅游度假區項目已正式簽約，進入籌備建設階段，要按照分期建設、滾動開發的原則，盡快建成融酒店、商務、居住、娛樂、旅游景觀和生態保護于一體，具有國際水準和鄉土文化特色的度假基地。同時，要按照嚴格保護、合理開發、有效利用相統一的原則，推動環城生態休閑項目群協調發展，盡快形成以水體和田園風光為依托的具有特色的城郊休閑度假帶。
五、旅游產品開發要注重差異性。差異性是一個商業品牌的獨特個性和本質屬性。沒有差異性等于一塊雞肋，嚼之無味、棄之可惜。旅游產品的開發必須張揚差異性，形成鮮明的個性。差異出特色，差異就是吸引力。差異能產生巨大的人流、物流、商流，能產生巨大的效益。旅游產品開發要有國際視野和區域互補聯動觀念，在差異中尋出路，在特色上做文章，做到人無我有，人有我優。對我市區域旅游產品的開發，我們曾提出，對資源稟賦帶有同質性的風貌建筑保護區和城郊水體湖泊休閑項目，在項目策劃、功能設置、風格樣式以及針對的客源群體方面都要體現差異化?，F在看起來，這個思路是正確的，值得很好地堅持下去。地處環渤海區域，是北方的經濟中心，在區域許多產業整合和發展中具有示范和帶動作用。需要特別強調的是，要高度重視在環渤海區域旅游產品的差異開發。與北京及周邊省市形成錯位發展、優勢互補，這是旅游產品開發的戰略性選擇。的河、海、近代歷史文化和津味民俗在區域中有著明顯優勢。經過近幾年的綜合開發改造，海河的經濟帶、文化帶、景觀帶的服務型功能日益顯現，海河上游核心段落已形成特色鮮明的城市名河景觀。我們應該把這一優勢做足、用好。當前，要把沿岸重要文化旅游節點和風貌建筑、橋梁、堤岸、園林、燈光景觀組合起來，加大水上游船整合開發力度，實施海河旅游通航工程，年內增置一批游船游艇和配套服務設施，形成晝夜多條水上游覽線，上溯可通楊柳青，下延可達渤海灣，讓游客縱情飽覽海河兩岸的繁榮繁華。尤其是金湯橋的定時開啟、燈光噴泉的定時開放等動態特色景觀要有效利用，形成海河新貌游的突出亮點。
六、旅游產品開發要注重前瞻性。一個大型旅游項目的規劃，一個精英風格的旅游產品開發，既要滿足當代人的需要，又要顧及后代人發展。同時，旅游產品開發是否具有吸引力、競爭力和生命力，關鍵在于能否把握旅游產品開發趨勢，眼光遠大、理念超前。當前，旅游業有兩大機遇，我們必須緊緊抓住。一是抓住“奧運會”舉辦的機遇，進一步豐富我市旅游產品。國際經驗表明，“奧運會”的承辦往往能搞“火”一個城市的旅游，催生一批系列旅游產品。沒有第27屆“奧運會”的舉辦，就沒有悉尼市旅游業的迅猛發展和在世界上享有的盛名。我市要把握奧運商機，從服務奧運比賽、服務奧運接待、服務奧運觀光出發，制定奧運旅游產品開發計劃，合理確定開發的類別、檔次和主題，積極開發節慶、會展等活動類旅游產品，做到奧運在，休閑在，奧運中火爆，奧運后走紅。二是抓住濱海新區開發開放和推動落實城市定位的機遇，努力提升旅游產品的層次。國際著名濱海旅游目的地與處于轉型期的大都市旅游產品的成功開發，無一不十分注重理念的前瞻與創新。澳大利亞黃金海岸時尚旅游產品的開發，夷群島充滿刺激、趣味活動項目的不斷推出，乃至、大阪等城市大型特色旅游項目的開發，都充分印證了這一點。當前，休閑、探險、生態、康體、美食、文化等非觀光旅游項目已成為發展的主流。我們要在開發觀光型產品的基礎上，著眼前瞻，進一步豐富旅游產品。要把握現代旅游業發展的“無邊界”特征和“內聚外拓”規律，加快開發跨區域的旅游產品，尤其要注重開發國際一流的休閑度假產品、會展商務產品、以及科技文化型和參與互動型產品，形成集聚輻射和擴散效應。特別是在郵輪游艇產品開發上要取得實質性進展，彰顯旅游產品特色。旅游產品開發是一項復雜的系統工程，是各種社會資源和商業資源的深度整合，是商業效益和社會效益的總成。既需要科學的規劃，又需成熟的商業策劃包裝，既需要政策的扶持引導，又需要企業的積極參與。同時，還必須遵循市場經濟規則和旅游產業發展規律，合理開發，有序推進。當前，要抓好3個關鍵環節：
（一）要充分發揮政府的主導作用。政府主導得當是國內旅游業又好又塊發展的前提。我市旅游業發展的經驗表明，旅游產品開發作為旅游產業鏈條的基礎環節，需要政府的強勢介入，需要行政力量的強力推動，政府搭臺，企業唱戲尤為重要。各級政府特別是區縣政府要把旅游產品開發作為旅游業發展的重中之重，擺上位置，健全機構，明確責任，落實任務，保證經費，確保旅游產品開發順利進行。要抓規劃。市旅游局在全市旅游規劃制定、大項目論證等方面負有重大責任，必須切實履行職責，嚴格監督檢查、確保實施。要遵循旅游產品開發規律，按照突出重點、突出特色、突出品位、突出精品的原則，在產品功能定位、重大項目配置、政策配套等方面精心籌劃，體現科學性、前瞻性和權威性。要抓項目。旅游產品的開發最終要體現在項目上、落實到項目上。要推動一批在建重點項目，服務一批籌建項目，準備一批招商旅游項目，做到有開發、有儲備、有后勁，保證項目質量，避免粗制濫造，防止盲目開發、低水平重復開發和破壞性開發，切實提升我市旅游產品層次。要抓服務。各有關部門要樹立全局觀念和服務意識，各司其職，各負其責，密切配合，為旅游產品開發大開“綠燈”，為投資主體實施開發搞好服務，做到特事特辦、急事快辦，解決問題。旅游部門要充分發揮職能作用，主動服務，搞好統籌指導、綜合協調、組織推動，積極推進旅游產品的開發建設。
（二）要充分發揮政策的導向作用。為鼓勵各方面開發旅游產品，我市出臺了一系列優惠政策，其中包括：鼓勵重點主題旅游板塊開發的規劃招商、建設啟動；鼓勵投資規模大、回報期長的大型旅游設施、大型主題公園和重點旅游景區；鼓勵舉辦在國內外有影響的全市大型旅游活動，等等。我們要結合具體項目，深化細化措施，扶持政策落實到位。最近，市政府正在研究制定“市促進旅游資源整合開發規定”，對列入全市重點旅游建設項目目錄的，在基礎設施建設、新增建設用地、相關稅收和行政事業性收費等方面給予政策傾斜和重點扶持；對投資在2億元以上的大型主題公園旅游項目，在門票和游藝項目收入等方面給予特別優惠。今年，我們將利用旅游發展資金，對全市重點旅游項目給予貼息，對做出特殊貢獻的旅游企業給予獎勵。各區縣政府也要設立旅游發展專項資金，用于旅游宣傳、資源整合和重點項目的引導支持。要通過政府的投入導向和政策激勵，積極吸引社會各界投身旅游產品開發，切實把旅游產品開發促起來，做到有企業來干，建起來能活。
（三）要充分發揮企業的主體作用。旅游企業是旅游市場的主體，是旅游產業鏈的上游和旅游產品的供給者及生產者，從投資開發到經營管理，企業活動貫穿全程。旅游業走向成熟的一個重要標志在于有一批龍頭企業的帶動和支撐。目前，我市的旅游資源整合和旅游產品開發進入了全方位推動、大手筆融資、高起點開發的關鍵階段。本市泰達、城投各大房地產集團公司和國內外一大批有實力的投資開發商競相進軍旅游市場，參與旅游項目的開發建設，旅游開發已成為新的投資熱點。要進一步加大招商引資力度，運用市場機制，把融資能力強、專業水平高的知名旅游開發經營商更多地引入，積極參與項目開發建設。只有這樣，才能保證旅游產品開發的標準高、成本低、干得好、建得快。要把握4個重要環節：一要搞好項目策劃。要以本土資源為基礎，以市場需求為導向，選擇和策劃旅游開發項目。按照旅游產品開發的特性和規律，進行旅游產品研發和項目運作，高起點、高標準打造旅游精品。二要選好開發路徑。要與城市建設總體規劃和開發進程高度融合。要融入海河綜合開發改造，重點開發文化觀光、都市休閑和商貿旅游項目；要融入濱海新區開發開放，重點開發海洋生態、休閑度假、商貿會展和工業旅游項目；要融入社會主義新農村建設，重點開發民俗生態、田園休閑、山林度假和農業旅游項目。三要創新開發模式。針對旅游項目開發綜合性強、關聯程度高的特點，實行多元開發、開放開發、捆綁開發、集聚開發。依據各類開發項目的不同特點，區別情況，因地制宜，采取行之有效的開發方式，不搞一刀切，哪條路通走哪條。四要堅持開發標準。要堅持“高水平是財富，低水平是包袱”的理念，高起點規劃、高標準建設、高效能管理。不僅要引資，更重要的是引“智”，引進先進的開發理念、運作模式、管理經驗和服務技術，提高旅游產品的專業化運作水平。要努力做到景區可進入、游客可停留、景色可觀賞、游玩可享受、游客可回味。達到游客“不來終生遺憾”的美譽，避免游客“來了遺憾終生”的缺失，形成旅游產品持久的吸引力和生命力，實現企業發展與產品開發的良性循環。
