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商業綜合體的發展趨勢范文1
【關鍵詞】城市綜合體；發展；交通系統
1、城市綜合體的概念內涵
城市綜合體由建筑綜合體的發展演變而來，城市綜合體是將常見的三種或以上的建筑功能空間進行搭配組合，從而形成一種系統化、多功能、高效率的街區建筑群落。城市綜合體的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能的復合體。
2、城市綜合體未來的發展趨勢
城市綜合體的是城市發展到一定階段的必然產物，伴隨著傳統的城市功能分區所帶來的社會問題，如社會運行成本增加、經濟運行效率降低、土地使用效率降低等社會問題，加大了社會成本，造成了土地資源極大浪費，因此需要一個資源共生，聚合的地產模式，一個城市的精神引領，將生活融入其中，因此城市綜合體應運而生。酒店、辦公、景觀、購物、會展和居住是組成現代城市綜合體的重要功能基礎，建筑與城市環境的結合是城市發展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成為城市綜合體建設的新目標，低碳、智能、節約、高效的城市綜合體將更加廣泛的發展。
3、鄭州城市綜合體發展概況
城市綜合體的發展，對于鄭州自身的發展和提升有著重要意義和深遠影響。首先，城市綜合體可以產生聚集效益，促進鄭州市土地的集約利用，面對中心城區用地資源緊張的局面，城市綜合體無疑可以帶來更高的土地價值和土地利用率。其次，城市綜合體的發展，有利于改變城市結構，改變傳統的單中心發展格局，促進網絡化都市化發展。鄭州正在由傳統的單中心模式向多中心模式轉變，而城市綜合體可以拉動區域經濟增長，高端城市綜合體還是城市經濟和文化的增長極，因此它正是實現多中心發展模式的有力助推手段。同時，發展城市綜合體還可以進一步增強鄭州市的創新能力，對打造轉型升級模式以及擴大投資、服務民生、促進消費，都有重大意義。
然而，城市綜合體的發展也是一把“雙刃劍”，鄭州的城市綜合體發展也存在著許多問題。首先，鄭州的城市綜合體的選址與規模存在盲目性，對于商業來說，選址是第一步，每個綜合體所處的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，鄭州的城市綜合體在定位上存在同質化，盲目的追求一站式解決所有問題，把幾種業態簡單的疊加，不根據區域定位尋求特色和差異，這樣不但會對自身經營產生影響，更重要的是對區域的商業發展也沒有好處。第三，鄭州的城市綜合體對城市交通產生了極大的影響，由于缺乏對于大型城市綜合體對城市交通可能帶來影響的交通評價，以及相應的應對措施，這必然影響城市的整體運作效率，帶來城市資源的極大浪費。第四，鄭州的城市綜合體建設缺乏政府的統一主導，一個成功的城市綜合體，需要大量的指標分析，尤其是周邊的人口密度、商業密集度等，鄭州的城市綜合體如果一味只是追求數量和體量，而不能在政府指導下從城市總體布局出發，結合區域功能定位和實際需求，打造出有區域特色的，復合區域需求的城市綜合體，其前景不容樂觀。
4、鄭州城市綜合體發展策略建議
城市綜合體的發展，有著其內在的商業價值規律，然而鄭州很大一部分的商業地產開發商，對商業地產項目的開發、運營、管理及后期服務上并沒有形成系統的理論和操作經驗，而是盲目的跟風式的開發投資城市綜合體，這勢必造成鄭州市的城市綜合體總量多大、分布不均、定位同質化等問題，因此，政府需要從多個方面，多角度對城市綜合體的開發建設進行控制引導。
4.1 政府主導，與城市總體布局結合
面對鄭州市城市綜合體總量過大，增速過快，分布不均的區域，政府應加強對城市綜合體的統一規劃指導，特別是一些城市中心區域的城市綜合體項目，政府更是應該主導其規劃編制。城市綜合體的總量應當與城市的總體經濟發展水平和人口規模相一致。
通過專業規劃，進一步預測鄭州市城市綜合體的總建設量，從總量上加以控制。在總量控制的基礎上，應進一步結合鄭州市總體規劃和商業網點布局專項規劃，首先，在城市綜合體的總體布局上，應當和城市總體規劃對城市中心的布局相一致，按照鄭州市商貿業空間發展布局規劃，鄭州市商業中心分為五個級別，分別是國際商業中心、都市商業中心、市區商業中心、片區商業中心、社區鄰里中心，每一級商業中心也應該設置與其等級與職能相匹配的城市綜合體，這樣不僅可以強化城市主副中心的職能，帶動新區的發展，也為城市綜合體的發展創造了良好的區域條件。
4.2結合居住區逐級發展
城市綜合體應與城市各級商業中心相結合，根據商業中心級別形成不同業態、不同配比、不同規模相結合的城市綜合體結構體系。城市綜合體作為城市未來發展趨勢，其配置標準也應與城市商業配套基本吻合，片區級以上的城市綜合體，應根據專項規劃進行商業配置。
片區級城市綜合體承載各區域綜合服務功能，含有購物中心、酒店、專業市場、商務金融、辦公、休閑娛樂、公寓等多種功能，建議城市分區中每區設置1-2處；
居住區級城市綜合體主要承載城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商業、酒店、休閑娛樂、公寓、住宅等業態。建議每3-5萬人設置一處；
居住小區級城市綜合體主要承載基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商業、休閑娛樂、住宅等，建議每1-3萬人設置一處；
居住組團級別城市綜合體主要承載必備生活配套功能，主要含便利店、菜市場、住宅等，建議每3000-10000人設置。
4.3交通優先，與城市交通系統充分銜接
城市綜合體的建設，應該和城市交通充分結合。一方面，城市綜合體的建設應當和城市交通樞紐充分結合，特別是軌道交通樞紐，城市綜合體可以結合軌道交通站點做上蓋式開發，這種模式也是目前城市綜合體發展的一種重要模式。另一方面，城市綜合體的開發會對交通產生一定的影響，特別是比鄰城市主干道的城市綜合體，
商業綜合體的發展趨勢范文2
關鍵詞：商業綜合體；設計方法；未來發展
引 言：隨著城市經濟的不斷發展，越來越多的新型商業建筑模式誕生、成長，而當代商業綜合體建筑的發展更加引起消費者的關注。綜合體建筑的定義，是將公寓、公園、寫字樓等多種具有城市生活功能空間進行合理組合搭配，構成一個可以實現高效率、多層次工作狀態的建筑組合。現實生活中，綜合體設計可以使各種城市建筑相互搭配、相輔相成，做到在功能上相互依存、相互助益，從而使其能夠適應城市多樣化生活的需求，并進行自我更新與調整，以促進城市的進一步發展。而城市商業綜合體更是促進城市經濟進一步發展的良好條件。
1.城市商業綜合體出現的必然性
1.1城市商業綜合體的概念
城市商業綜合體的簡稱是商業綜合體，英文名稱為HOPSCA，它是隨著城市功能的多樣化、規模大型化、以及空間與流線組織復合化而逐漸發展的一種新的復合地產，因此它統領著當今的地產模式，被稱為當今地產模式的最高形式。
城市商業綜合體的英文名稱是由酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心等的首個字母組合而成，每個商業綜合體至少由以上三種功能復合而成。各部分功能之間形成了一種相互依存、互助互益的關系。它是以一種功能為主、多種功能為輔配套齊全的多功能建筑群，它是城市功能的綜合版，它具備了一座城市應有的功能。
1.2城市商業綜合體的出現的必然性
城市商業綜合體的出現的必然性有兩個：
首先，第一個必然性就是由于經濟的快速發展，那么城市也隨之發展，由于城市的快速發展及城市的生活水平提高以及城市所需的工作崗位增多，美好的城市生活的夢想在越來越多的人心中扎下了根，一些經濟收入水平較高的城鎮家庭搬進了城市居住，同時一些農村的務工人員大肆涌入城市，導致城市人口日益膨脹。同時，由于城市的發展，導致城市的規模不斷擴大，土地資源緊張的問題日益加深。這兩個原因導致各種矛盾的日益暴露，例如：個人生活成本加大、經濟運行效率降低、高品質的生活需求、缺乏景觀和活力等等，伴隨著各種問題的產生，人們積極尋求一種適合的解決方案，于是城市商業綜合體應運而生啦！
其次第二個必然性就是城市商業綜合體對城市的發展具有巨大的促進作用，它適合現代都市的發展，從其自身而講，它是三維空間開發、多功能空間組合、立體交通體系的結合體，具有提高土地利用率、滿足多種需求、改善區域交通等的重要作用。
2.城市商業綜合體的設計特色
2.1城市商業綜合體的外部設計特色
城市商業綜合體的外部設計特色主要有：高可達性、高密度集約性、整體統一性、功能復合性、土地使用均衡性、空間連續性、內部與外部聯系完整性等特色。高可達性，城市商業綜合體通常位于交通網絡發達的城市功能集中的幾何中心處，像交通的沿線地帶、城市中心地帶、商務區等，因此說，城市商業綜合體的設計特色具備與外界聯系緊密的發達的城市交通網絡及信息網絡；高密度、集約性。建筑的高度和建筑密度都很高，形成高聳的高樓大廈的景象，是城市形象的重要標志，代表了一個城市的發達程度。人口密度大，白天、工作日工作人群進出密集，夜晚及周末消費人群進出密集，城市商業綜合體依據白天與夜晚、工作日與非工作日所需的功能不同而形成互補，形成多功能、全面的建筑群落；整體統一性。設計風格統一，城市商業綜合體中，各個單體建筑聯系緊密，互相影響和配合，同時，城市商業綜合體與外部的聯系緊密、協調、整體、統一；功能復合性。城市商業綜合體擁有城市的多種功能，如：商務辦公、居住、文化娛樂消費、完善的交通運輸體系等，因此，其自身可以實現完整的生活、工作配套運營體系。城市商業綜合體的各個功能聯系緊密，缺一不可；土地使用均衡性。注重均衡的土地使用方式及最大限度的利用土地資源、避免土地過分集中是城市商業綜合體的重要設計特色。對于不同的土地要進行不同功能的建筑群分工，對于不同時段商業綜合體的功能也要進行相應的變化，如晝夜之間、假日和工作日之間對商務、消費等的需求就會不同；空間連續性，空間的連續性在設計時會從兩個方面進行綜合考慮，即橫向和縱向兩方面。橫向即在城市商業綜合體進行設計時，會從整體上進行思考，其各功能具有相互聯系性，只要一個功能發生改變，整體也會隨之改變?？v向即建筑物的立面會影響綜合體的整體性，因此，必須保持建筑風格的整體性、統一性。
2.2城市商業綜合體的內在設計特色
城市商業綜合體的內部設計特色主要有：大空間尺度、通道樹形交通體系、高科技集成設施、現代城市景觀設計等。大尺度空間，室內外空間較大，一方面與現代城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣化相匹配，是多功能的結合體；通道樹形交通體系，將內部交通與城市交通系統聯系起來，與公共空間形成完美的結合，形成一套完善的交通體系；現代城市景觀設計，通過一些設備及照明設施等的運用，形成豐富多彩的現代景觀及宜人的環境。
3.城市商業綜合體的未來
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，在我國東部得一些沿海城市逐漸形成了以大型購物為中心，餐飲娛樂為一體的城市商業綜合體。城市商業綜合體在國外已經有了幾十年的發展歷史，但在我國卻僅僅只有十年的發展時間，其中的一些項目經過幾年的發展已經積累了一些寶貴的經驗并達到了較高的水平，與此同時其發展也呈現了一些新的發展趨勢。
城市商業綜合體的業態具有多元性和多變性的特征，所謂多元性就是指業態的種類復雜多樣，例如：零售、餐飲、娛樂、辦公等主要功能，多變性是指商業空間的設計要隨商業業態的變化而變化。不同地域的商業綜合體其特征也不一樣，因為它本身所處的文化圈都不相同。零售包括賣場、商店、百貨等組織形式，要根據招商情況對其面積大小、樓層以及所處位置進行安排。通常對那些具有號召力的大型店是首先進行安排的，大型店的布局，應在每個樓層都有分布，以保證每個樓層的人流量都均衡，在每個出入口附近都要布置一些指示牌或指示條幅等，以方便顧客。面積特別大的賣場設置獨立的入口，與其他賣場做出區別。餐飲店包括中餐、西餐、快餐、食街等類型，餐飲的平面布局迄今為止還沒有固定的模式，但是應該集中布局在某一樓層，以便顧客行走目標明確。餐飲業對城市商業綜合體內的環境質量要求比較高，應盡量爭取直接采光以及優雅的環境，這樣有助于吸引住顧客。娛樂包括歌舞、影視、休閑等方面，娛樂的業態較其他的少，但是很多商家將其作為特色來經營，這樣可以提升競爭力。
結語
隨著經濟的發展、城市規模的不斷擴大土、地資源的日益緊張及科學技術水平的發達，城市商業綜合體越來越成為一種發展趨勢，為了明天的美好家園，城市商業綜合體必會不斷生物向前發展，其發展速度及發展潛力都是不可估量的。
參考文獻
商業綜合體的發展趨勢范文3
近年來，我國會展業的發展年均增長20%，預計至2015年，中國會展業產值規模將超3000億。龐大的市場潛力，吸引著各地著力打造會展經濟。會展業的高速發展也使我國會展業較發達的北京、上海、廣州等城市的會展場館顯得有些捉襟見肘。另據中國會展經濟研究會統計，2011年我國會展場館153個，室內展覽面積超過500萬平米。
如何讓新會展場館在建設中規避之前展館建設的不足，成為會展場館建設的新課題。上海，哈爾濱正在為我們提供一種新模式，也許他們不是開創者，但值得我們借鑒思考。
上海在建的中國博覽會會展綜合體項目，由展覽場館、綜合配套設施和后勤保障設施構成的會展綜合體，項目北塊以展覽功能為主，南塊以展覽、商貿、酒店及配套功能為主。
一個國際商貿會展中心，一座城市中央公園，再集合五星級酒店、國際商務會議中心、國際金融服務中心、國際風情商業綜合體、環球文化娛樂中心等多種經濟元素。哈南首個城市綜合體項目——哈南國際開發開放總部基地項目破土動工。除了上面列舉的上海、哈爾濱，天津、貴陽、南寧、蘇州等城市都與會展綜合體有“親密接觸”。
會展綜合體是近年來逐漸興起的，源自于商業綜合體。商業綜合體是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。而會展綜合體是則以會展產業為核心，集會議，會展，餐飲，住宿，娛樂，休閑等服務為一體綜合中心，部分服務主要面向會展業衍生市場，能滿足會展活動期間一切服務性需求。
與其說這種會展綜合體是新興模式，倒不如說是城市發展到一定程度的結果。據一家建筑設計公司分析，縱觀我國會展設施近十年規劃建設的發展歷程，存在的最大問題就是會展設施與城市功能的脫節——選址過于邊緣化，功能過于單一，其經濟、社會效益難以充分發揮。
會展城市綜合體把會展功能與城市功能相互疊加的集約化模式。會展活動有著大人流、大物流、活動周期短的特征，與城市綜合體功能集約、運作高效的特征，兩者的結合在空間和時間上能夠開放地、連續地吸引大量的客流和延長活動時間，從而使各種功能相互激活、揚長避短，獲得共贏。在相對完整而又有限的城市區域內，組織會展、會議、餐飲、酒店、娛樂、辦公、公寓和居住等功能的城市綜合體。
“對于我們展會的主辦方，會展綜合體項目我認為挺好的。附近可以聚集眾多的人氣，這些人氣并不一定是參加展會的，但是可以提高展會的知名度?！鄙虾５氯鹫褂[策劃有限公司總經理張興安肯定的說道，展會每年都在宣傳上下很大的功夫，展館周邊多了娛樂休閑的項目，人氣肯定會高。有一定的知名度，參展商知道怎么去，這對主辦方來說是一大利好。未來像會展綜合體的項目應該是會展場館建設的一個趨勢，尤其在二三線城市更應該建會展綜合體。二三線城市專業展比較少，多以消費類展會較多，周邊有完善的娛樂休閑，住宿等服務對參展商有較大的吸引力。
以會展功能為主體，將城市功能與會展功能巧妙結合在一起，建立起一種新的相互依存、相互助益的關系，產生“整體大于部分之和”的集聚效應。這是會展綜合體的最終要達到的目的和效果。
張興安介紹說，“現在展會同期舉辦大型會議的現象越來越普遍，展館周邊有會議性酒店能更好的促進展會舉辦。有些場館雖然也有會議功能，但是也只能是常規的會議可以在展館舉辦?！贝送猓瑥氖澜缯褂[發展趨勢來看，展覽不僅僅是一個交易的場所，更是企業展示、宣傳、交流的平臺；在舉辦展覽的同時，也將舉辦一些節慶賽事、展演等活動。這些活動舉辦極大的促進著場館周邊布局的合理化，多樣化。
商業綜合體的發展趨勢范文4
關鍵詞 ： 城市綜合體; 業態; 業態組合; 城市發展
中圖分類號：B834.2 文獻標識碼：A
一、 研究背景與意義
中國城市的高速發展正促使城市建筑走向多元化與集約化的時代，城市綜合體改變了我們以往對城市建筑的常規認識 [3] 。 在時間和空間的多維元素介入的基礎上，引導城市建筑步入新的領域與時期。這對居民的生活方式和消費觀念都產生著巨大影響?，F如今，在滿足了居民物質文化需求的同時, 越來越多的人正在尋求精神層面的提升。以購物、 休閑、 娛樂、 餐飲等為主, 提供一站式、 體驗式生活服務的商業地產項目應運而生, 諸多大型商業地產項目于城市核心地段孕育而生。一個真正意義上的城市綜合體，對一個區域，甚至整個城市的發展都起到了至關重要的作用。城市綜合體在為當地居民提供都市生活便利的同時，還有效促進了整個城市經濟、文化、娛樂方式的轉變，確立了其城市名片的地位。城市綜合體作為一種新的開發模式, 逐步受到建筑界的關注與重視。
城市綜合體業態組合作為前期定位中極為重要的一環, 起到了非常重要甚至決定性的作用。應考慮如何更好地組織城市綜合體內部的業態組合比例，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
二 、城市綜合體理論與實踐基礎
1、城市綜合體的概念及特點
“城市綜合體”，又被成為“高效之城”。所謂城市綜合體, 西方稱為 HOPSCA, 是酒店 ( Hotel) 、辦公室 ( Office)、停車場( Parking) 、購物中心( Shopping Mall) 、會所( Congress)、公寓(A partment) 等物業英文首字母的組合, 是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、會議、娛樂等一系列城市生活空間的功能進行組合, 并在各部分間建立起一種共生、互補的能動關系, 從而形成一個多元化、多功能、高效益的優質綜合體[3]。而在我國, 萬達、中糧以及華潤成為較早涉足并且成功運營城市綜合體項目,其分別開發了以萬達廣場、中糧大悅城以及華潤萬象城等一系列的產品。與此同時, 北京的國貿中心、上海的新天地以及深圳的華潤中心也是我國目前運營最成功的綜合性優質城市綜合體。
對于一個城市來說, 成功的城市綜合體的存在意義是顯而易見的, 它在提升城市區域價值及都市圈經濟競爭力, 提倡城市資源高效復合, 合理城市規劃, 引導消費以及在城市居住環境的改善上都有著長遠而實際的意義。
2 、業態組合
城市商業綜合體的功能業態具有多樣性和復雜性特征， 其功能分為主要功能、輔助功能、和配套功能三類，商業、辦公、居住、酒店這四種功能為城市綜合體主要功能，是大部分城市綜合體都基本配置的重要功能，所起的作用具有基礎性和決定性。而餐飲、娛樂、會展等都作為輔助功能出現。其所占比例偏小，配套功能則包括醫療、教育、科研等，但它們圍繞著四大功能來豐富其空間功能，提升活力，增加對消費者的吸引力。只有通過較強的協同作用將其組合在一起，才能有效的發揮出取代它們獨立存在所達到更好的效果。充分實現綜合體的符合價值。
所謂業態的組合就是確定在綜合體中每種業態在其中的分布狀況以及各成分所占比例。具體來說, 業態組合涉及以下三個層面:業態的選擇、配比的確定、分布的規劃 [4]。
因此, 如何對不同的業態進行有效的劃分與組合, 使其產生巨大的連動和需求外部效應, 這不僅關系到項目定位的實現、 人流的共享與停留時間, 更決定了效益的優劣。
三、影響城市綜合體業態選擇及組合比例的因素
眾所周知, 一個成熟優質的城市綜合體是多業態間有機、 互補, 且因差異而共存的關系。因此只有合理地運用影響這些關系之間的因素, 才能使城市綜合體在城市帶來巨大的“蝴蝶效應 ” ，發揮其在城市中強大的輻射作用。影響城市綜合體業態組合的因素很多, 下面主要從業態自身特點及相互聯系、 城市經濟發展水平以及休閑娛樂氛圍三個方面, 分別闡述其對城市綜合體業態組合的影響。
1 . 各業態自身特點及相互關系
首先,商業是集購物、 休閑、 娛樂為一體的一站式消費場所,作為城市綜合體的核心功能，通過其強大的輻射作用成為聚集人氣的保障。其次,辦公作為高端商務人群的工作場所, 則為購物中心和公寓供應了眾多潛在客戶。另外, 住宅是城市綜合體中最基礎的成分, 在實現項目的快速變現的同時, 為購物中心提供最穩定的消費群體。而酒店則是城市綜合體重要的贏利物業, 其增加了流動居住人口的貢獻, 且通過夜間服務, 延續城市活力。最終通過連續的步行商業街將各組成部分功能串聯起來，以滿足人們的各種需求。各業態自身的特點決定了其在城市綜合體中扮演的角色, 而各業態間相互聯系和影響則成為影響城市綜合體業態組合的重要因素。
2 . 城市經濟發展水平
通常, 我們用地區生產總值、 工業生產率、 CPI指數、 PPI 指數、 人口預期壽命、 新生嬰兒死亡率、 識字率等指標來衡量一個城市的經濟發展水平, 城市綜合體的選址和規劃必須與城市經濟、 產業結構、 消費能力等因素相協調。而“ 城市人均 GDP“ ”城市產業結構 “這兩個指標對城市綜合體業態組合具有最為重要的作用 [1-2]。
3 . 休閑娛樂氛圍
隨著人民生活水平的提高, 人們對便捷、舒適、高品質的生活需求愈發強烈, 各界人士也更加青睞于及商業、辦公、餐飲、娛樂等功能為一體的高容積率的綜合建筑群。一種以吸引消費者參與、 互動式的消費方式逐步成為關注的焦點并將必將成為未來的發展趨勢。體驗式城市綜合體從客人的生活與情感出發,通過規劃設計、 情景打造、 業態組合等手段, 營造一種新穎的、 有特色的、 符合當地人文情懷的 消費氛圍, 來發掘顧客內心的渴望和認同。在這樣一個消費過程中, 體驗后的記憶將得以長久地保存, 消費者的精神感受因此得到極大的愉悅。因此, 體驗式城市綜合體不以消費者購物為最終目標, 而是讓消費者在不知不覺中增加停留時間和來往頻率, 提升項目認同感和美譽度。
四、結語
城市綜合體的業態較為綜合，普適性較強。而城市綜合體各業態比例并沒有固定不變的黃金比例, 需要根據項目所在城市經濟發展水平、各業態自身特點及相互關系、開發商自身實力以及休閑娛樂的氛圍等多方面因素共同影響。它能夠在有限的城市空間內高效利用城市各種資源，在較短的時間內將人流、物流、信息流、資金流轉換和利用，有效加快了城市經濟的高速發展。另外，城市商業綜合體業態在城市中的定位非常關鍵；其本身的業態之間的關系以及與周圍社區、寫字樓、商業、會展等外部業態之間的關系也非常重要，其理想的狀態是依據互補、共生的原則來安排的，互惠互利，帶旺整個片區。從而構成一個和諧統一的城市休閑新空間。
總之，在城市商業蓬勃發展，商業業態不斷創新的今天，城市商業綜合體囊括了所有的高檔次的商業內容，把這些各不相同的業態作為一個整體來設計，這是城市商業設計的一個新的趨勢。首先，它能為人們提供一站式的購物、餐飲、休閑、娛樂、居住服務，男女老少都可以在其中找到樂趣，成為城市的商業文化中心，極大地提升區域人氣；其次，它把綜合體交通流線加以整合，將人流、車流、物流進行合理的分流，提高了效率，美化了城市空間，大大提高了建筑在城市中的地標性。
參考文獻：
[1] 葉正綱.購物中心管理模式7--業態組合決策
[2]裴亮. 論業態組合與購物中心的需求外部效應[ J] . 商業時代,2008 ( 9) : 16
商業綜合體的發展趨勢范文5
【關鍵詞】城市綜合體；規劃設計；建筑設計
隨著我國生活水平的提高，人們越來越重視精神和物質方面的享受，在城市多樣化的發展中，人們相互適應，相互依存。城市的發展，必然會出現城市綜合體這種綜合性建筑。
1.城市建筑綜合體概念
在時展速度以及城市經濟迅速發展的今天，人們的生活水平以及科學發展狀態都得到了空間的提升，城市的建設以及發展走向逐步向規劃有序、產業集群、功能互補的模式發展。這在建筑的整體功能上開始出現了“城市綜合體”的發展趨勢。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的居住、辦公、商業、旅店、餐飲、娛樂以及交通融為一體，在這些功能區域形成一個相互依存、相互提升的能動性關系，最終形成的一個高效、多功能的綜合體。
2.城市綜合體的規劃設計
在城市綜合體的建筑規劃設計中，應根據科學有效的設計理念，綜合考慮市場因素、我國的基本國情、區域文化特色等。
2.1 正確的設計布局
在進行城市綜合體總體規劃設計時，應根據功能的不同對城市綜合體進行功能分區，這樣可以使各個交通關系清晰。在進行規劃時，首要應考慮的是步行者的人身安全，根據這一原則，在進行布局時，盡量將步行者活動范圍限制在公共活動區間或者商業店面。規劃布局應注重地區性的整體觀念，避免對周邊的環境造成不良影響，例如：萬達中心總建筑面積62萬m2，其中商業面積超過50%。武漢市萬達中心東至和平大道，南臨錦江國際城，西至臨江大道，北至規劃路，處于武漢地理、政治、文化、商業的中心地段，與各周邊為代表的商業區緊密聯系。
2.2 合理的整合設計
城市綜合體中具有多個功能區域，基本上集中了常見的城市功能區間，包括購物、休閑、娛樂、居住、停車等。在進行規劃布局時，應盡量加強各個功能區間之間的內在聯系，使各個區域彼此和諧、高效的銜接在一起，各區域的資源實現共享和信息協調，使之形成一個高效的綜合整體。
在城市綜合體整合設計中，有多種不同類型的系統組合方式，包括互補型、系列型、主從型以及比較競爭型等。多數城市綜合體的整合設計，往往靈活應用了多種類型的組合方式，這樣才能更加符合實際的需要。
2.3 完善的停車組織和交通系統
（1）停車組織。在城市綜合體設計中，停車組織是一個關鍵的組成部分。合理的停車組織能夠提高整體的運行效率和建筑形象，因此應做好停車組織的規劃設計，其中最主要的是做好停車方式的選擇。停車方式的確定應考慮的因素包括土地利用率、經濟等。在滿足停車要求的基礎上，盡量選取商業價值低的區域，通?？梢赃x用地下停車。
（2）交通系統。交通系統的組織形式主要有平面和立體兩種，在組織形式的選擇時，應綜合考慮該區域的地勢條件和周邊的交通環境。當綜合體區域內的交通密度大、基地空間廣闊、流線簡單時，適宜選擇平面的交通系統組織形式，主要可以分為人車混行和人車分流兩種方式。
立體交通具有區分不同交通關系、提高空間利用率以及環境地面交通壓力的特點，立體交通可以將人流和車流分配在不同的空間高度，互不干擾。在我國很多城市綜合體的設計中，都采用了立體交通組織形式，這種方式有效的解決了城市的擁擠問題，并且提高了城市空間的安全性和活力性。
3.綜合體規劃設計的應用及定位
3.1 項目概況
該項目區域為我國某城市，該地塊的總面積約為155畝，其容積率為3.83，總建筑面積達到396155O。其中，3-1號地塊的總面積是72畝，容積率約為7，總建筑面積在335558O左右。
該項目所在區域是整個城市的中心區域，也是城市交通的樞紐，該區域的四面都具有良好的交通條件。同時，未來還將在難免設計城市輕軌、快速公共交通線路，這將使得該區域的城市交通便利程度得到顯著提升。
3.2 項目規劃
該項目的規劃設計過程中，以該城市的市政服務中心為核心，聚集了大量的政府行政部門，包括物價局、人大、審計局等政府機關，是該城市的經濟、文化政治中心。據此，必將產生頻繁的政務和商務行為，而與之相配套的商務、政務等配套類市場需求必將得到迅速擴充。
所以，在規劃時定位于政務中心為主，商務中心為輔的層面上。而產品功能則組要集中在滿足周邊商務活動以及的需要。同時吸引大量的政府及企業人士入住，逐步形成該城市的和商業行為的中心。
而該城市綜合體的項目構成及規模主要是以寫字樓、酒店為主要產品，輔之以商場、住宅以及步行街等產品，逐步形成該區域的城市交通樞紐中心。
3.3 城市綜合體規劃定位設計
（1） 寫字樓產品
規劃的寫字樓定位在兩種產品類型：用于滿足各個大型企業集團運營需要的現代智能化甲級寫字樓群；用于滿足成長型企業經營需要的乙級寫字樓群。通過這種定位方式，能夠與周邊的商業、酒店等功能性建筑形成一個集住宿、會議、培訓以及娛樂于一體的多功能政務商務中心。
（2） 商業物業產品
該項目的商業物業定位于城市時尚高端消費群體，通過設置商業大賣場，將藝術、餐飲以及時裝等元素集于一體，打造形成了餐飲娛樂、信息、展覽以及時尚購物于一體的大型現代元素購物廣場。在購物廣場的設置過程中，規劃設計了三種不同類型的購物廣場，分別與相契合的文藝廣場；與商業活動相配套的高級百貨與科技廣場；與年輕消費群體需求相吻合的體育天地。在整個商業項目規劃設計過程中按照：零售，娛樂，餐飲三部分比例為45：20：35的比例進行規劃。
（3） 酒店物業產品
酒店物業規劃為五星級的豪華酒店，主要以該區域中的政務、商務參與者作為目標客戶群體。通過將與項目整體定位相互配合的方式，設置了面積為5000O的商務餐廳、會議廳，用于大型會議的住宿、宴會等商務活動，同時也能夠滿足區域當中企業以及政府部門的商務、。
（4） 公寓物業產品
該區域的公寓產品主要定位與高檔的精裝修酒店式公寓。借助政務、商務中心帶來的高端住房租賃需求之機，與高檔居住建筑相配套。在設計過程中，將私營企業主管、企業高管以及外企駐本地專業管理人員作為目標客戶，同時吸引該城市的個體投資者等房屋購買者的目光。
在對酒店式公寓的戶型設計時，主要采用以中小戶型為主的組合方式，以1房為主要戶型，同時配合少量的2房、3房戶型。且該酒店式公寓提供了五星級水平的酒店式管理服務以及嚴格的保安系統，提高了公寓產品的附加值。
綜上所述：城市綜合體是將多種生活功能空間進行高效組合、形成的多功能綜合性建筑。在城市綜合體的建筑和規劃設計中，融入了很多的發展理念和商業策劃思想，因此對于它的設計者而言，應具有扎實的專業知識和豐富的設計經驗。
參考文獻：
商業綜合體的發展趨勢范文6
【關鍵字】城市綜合體；商業地產；開發模式
從20世紀50年代開始修建世界首個城市綜合體——法國拉德芳斯，城市綜合體已經在國外形成了較為成熟的開發和運作模式。隨著房地產行業限購政策的實施和人們消費觀念的轉變，具有居住、購物、娛樂、工作等功能于一體的城市綜合體開發在一些大中城市正如火如荼的展開，目前西安將近十余個城市綜合體的已建或在建項目，其中的李家村萬達廣場、騾馬市商業步行街已經成為該所在區域的地標和行業開發的典范，然而，西安另有一些開發商卻打著“城市綜合體”的口號，經營情況并不理想。本文試圖通過對西安城市綜合體的發展現狀的分析及對策討論，以期為西安城市綜合體的開發提供參考，并促進城市綜合體發展的進一步完善。
一、西安城市綜合體的概念及作用
（一）城市綜合體的界定
城市綜合體又名“城中之城”，英文簡寫“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（寫字樓），Park（公園），Shopping mall（購物中心），Convention（會議中心、會展中心），Apartment（公寓），一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區、休閑廣場及大型高尚居住社區等組成。城市綜合體一般都具備超大的空間尺度，立體的交通體系，現代的景觀設計，智能化的配套設施等典型特征。
（二）西安城市綜合體的發展概況
根據西安目前城市綜合體的開況，大致可以從方位上進行區分。
1.城市中心綜合體
處于西安城市各個中心的綜合體項目，由于周圍人流量大、需求旺盛，收益十分可觀，帶動了周圍區域消費的增長。同時，這些項目還具有一定的升值空間，受到商戶的歡迎。其中代表項目有李家村萬達廣場、立豐國際廣場、騾馬市商業步行街等。
2.交通樞紐城市綜合體
處于交通樞紐位置的城市綜合體，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人氣。西安目前地鐵的建設在一定程度上拉動了這些項目的經濟效益。其中有代表性的項目有：天地時代廣場、賽高國際街區等。
3.新興區域城市綜合體
處于西安新興區域的綜合體項目，整體項目體量較大，但在人氣方面稍顯一般，其主要的開發模式是住宅先行，等到人氣聚集后，再進行商業規劃。其中代表項目是首創國際城、融僑城、綠地世紀城等。
（三）西安城市綜合體發展的作用
西安城市綜合體是伴隨著我國經濟的整體進步和西部居民消費水平的提高而逐步發展起來的，這種商業模式一經出現，便極大地刺激著西安區域經濟的發展，為土地集約化利用和拉動內需起到重要作用。一方面城市綜合體為消費者的生活提供了方便，同時使開發商獲得了穩定的收益。促進城市空間拓展。另一方面，城市綜合體的出現，直接帶動了區域經濟的發展，構筑區域商業高地。
二、西安城市綜合體開發存在的問題
雖然目前在西安有一些比如李家村萬達廣場等，運營比較好的城市綜合體項目，但西安仍有一些項目只是具有綜合體的外殼，甚至有些只是打著“城市綜合體”的名號，更多的在售綜合體項目更關心所擁有住宅的銷售，忽略了其它商業規劃對項目的影響。
1.盲目立項，導致前期策劃倉促
隨著經濟的發展和城市綜合體項目的穩定收益，同時加上政府對這一業態的重視，諸多開發商將城市綜合體作為新一輪投資的熱點，然而一些開發商只是出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，盲目立項，使得絕大多數項目論證都不充分，前期策劃倉促，建設開發盲目無序。
2.同質化、模塊化開發嚴重
城市綜合體地產類型應該是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多種功能相協調的。但是，西安一些項目受到開發商自身實力和地塊的制約，開發的綜合體大都集中在二環周邊，產品規劃基本雷同，必將造成日后招商和運營的困難，嚴重制約了商業地產的正常發展。
3.運營管理失控
與國外商業地產發展商長期持有物業只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數開發商在商業地產開發上存有急功近利的想法，希望“開發、出售、再開發”的循環周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此開發商不夠重視售出項目的后期商業運營，即使有的開發商考慮了后續經營問題，但是往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位，從而造成運行管理失控。
4.資金鏈緊張
建設大體量的城市綜合體往往是一些具有雄厚實力的開發商，城市綜合體的開發不僅在前期需要資金的支持，在后續經營期間也需要強大的資金做后盾。然而，目前西安的一些開發商往往融資渠道單一，全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%，容易導致后續運營中出現資金鏈緊張的情況。
三、西安城市綜合體發展對策
針對目前西安市城市綜合體開發過程存在的問題，筆者建議采取以下策略應對。
（一）遵循合理的開發程序
在需要更加注重資本運作和運營管理的城市綜合體開發中，要求開發商應按照這樣的程序進行：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設計（按零售商等商家的要求）——建設（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資者投資購買）——物業管理（開發商或第三方）——長線經營——開發新項目。只有這樣才能避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。
（二）加強政府宏觀規劃
政府城市管理部門和商業管理部門必須嚴把此類城市綜合體項目的審批關，努力推動產學研相結合，充分利用西安高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，保證項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。同時，城市綜合體項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，避免同質化的情況發生，使城市綜合體的發展真正與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。
（三）科學地確定開發模式
目前，隨著市場的發展以及開發商的成熟，越來越多有實力的地產商開始自持運營商業地產項目。其中萬達集團首創的“訂單商業地產”模式，該模式具有顯著的優點是更有利于商業地產的健康發展，但是這種模式的缺點是建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣，地產開發的后期風險完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，開發商的損失將更大。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，盡量選擇國內外具有知名度的、并愿意長期合作的商業企業，盡可能規避潛在經營風險。
（四）拓展多個融資渠道
城市綜合體的開發過程中資金鏈最為關鍵，一旦某個環節資金鏈出了問題，后果將不堪設想，因此亟需拓展多種融資渠道，包括房地產信托投資基金、海外上市、房地產抵押債券等，城市綜合體開發的資金瓶頸有望得到解決。這其中比較成熟的應用是權益型REIT，權益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT發行受益憑證，募集投資者的資金投人商業地產項目的開發中，并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。但是這種商業地產融資模式順利運作的關鍵在于REIT的成立、REIT資金的募集以及聘請專業機構和人員對商業地產實施具體的經營管理等。
四、結語
城市綜合體在國外作為一種非常成熟的商業地產模式，在我國目前還是處于發展時期，隨著我國經濟的發展和關天經濟區的建設，西安城市綜合體必將成為一種具有潛力的和穩定收益的物業類型。
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