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房地產企業稅務風險管理范文1
摘 要 隨著我國社會經濟的高速發展，最近幾年房地產企業發展非常迅猛。但是由于經濟形勢日益復雜，房地產企業勢必面臨更加復雜多變的稅收環境，因此，稅務風險得到房地產企業的高度重視。本文簡要分析了稅務風險可能為地產企業帶來的一些影響，并嘗試性提出規避稅務風險的策略。
關鍵詞 房地產企業 稅務風險 策略
房地產企業成立的那天開始，就已經存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發展與完善，當前稅務風險存在于房地產企業的各個經營環節中，也逐漸成為企業必須重視的部分?；诙悇诊L險的本質來分析，主要是我國稅收制度與企業納稅之間存在的差異，而可能會給企業帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產企業帶來很多后果，直接體現在房地產企業會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產企業的正常運作，導致房地產企業的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產企業失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發票開具資格、享受稅收優惠資格等等，而這些資格對于房地產企業的發展具有很重要的現實意義。
另外，稅務風險的存在還可能為房地產企業帶來一定程度的法務風險，無論什么企業一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產企業的信用與聲譽，房地產企業必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業必然因為企業的信用問題而不愿繼續合作。由此可見，稅務風險對房地產企業的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產企業也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規避。筆者結合自身工作經驗，嘗試性提出房地產企業規避稅務風險的一些策略，如下：
一、建立管理稅務風險的專設機構
房地產開發企業的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發、房子銷售、后期物業管理整個過程。難怪房地產行業流傳著“房地產每個毛孔都含著稅”。同時房地產交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據相關統計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產行業增加的，說明房地產行業的整體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業根據銷售收入5%繳納營業稅，按應納稅所得額的25%繳納企業所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產開發企業的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規定房地產旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業打造一個科學合理的涉稅事務專業化處理流程，最大限度保障相關業務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規模需要根據房地產企業的實際業務規模與實際要求來進行規劃，針對大企業來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產企業根據實際的需求，來確定其規模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優惠政策，更重要的是通過專業機構可以加強與當地稅務機關的溝通與聯系，這樣便能幫助房地產企業對稅務風險進行更好的規避。
二、對稅務風險控制活動進行規范
稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業管理層對稅務風險的識別與應對。房地產企業相關經營活動能否正常穩定的開展，是由控制活動的質量來決定的，由此可見，對房地產企業實現戰略目標有非常重要的現實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權、分權以及集權等等環節與制度構成的?！洞笃髽I稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內部控制體系進行設計，主要從這些環節入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠對稅務風險進行有效應對的內部控制機制，進而一定程度上規避房地產企業可能會面臨的稅務風險。
案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。
稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協議和單據，作為稅務處理的依據。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。
三、重視建立企業稅務風險防范管理體系
房地產企業如要真正實現科學規避稅務風險的目標，建立企業稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產企業需要根據實際的經營狀況，并且結合《大企業稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產企業稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產企業稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現有崗可查，更重要的是保障房地產企業的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發現問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內，這樣也能很好的規避稅務風險。
又可以做好營業稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。成立合營企業，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業稅法中“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”規定，故不必繳納營業稅。通過合作建房的方式將營業稅策劃工作做好，有利于規避營業稅務風險。
四、加強內部審計與自查
房地產企業稅收風險管理的內部監督通常由內部審計與自查兩個部分組成。通過內部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產企業能有效提升涉稅事務的處理質量，能夠合理保障房地產企業安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規避稅務風險。具體來講，日常經營管理過程中，房地產企業需要堅持定期對涉稅業務進行審計與自查，若是發現有問題的環節要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作。可以以統一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業性或者規模較大的涉稅業務，可以請專業稅務機構來進行指導，進而提升房地產企業管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產開發企業應該意識到利息費用雖然有稅遁的優勢，但是過重的負債也會給企業帶來巨大的財務風險，房地產企業在利用稅遁優勢時應該考慮到最優資本結構的問題； 其次，房地產開發企業應該盡量向金融機構貸款，雖然現在銀行對房地產的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產開發企業還是要向正規的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。
我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》，就企業防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環節還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產企業帶來稅務風險?；谶@樣的背景，房地產企業要與當地稅務機關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產企業對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。
參考文獻：
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房地產企業稅務風險管理范文2
關鍵詞：房地產企業 稅務內控體系 構建意義和方法
1.稅務內控的背景、定義和目標
公眾普遍認為房地產企業是涉稅風險很高的行業，偷稅漏稅現象十分嚴重，并且房地產企業投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產企業在建立一套完整的內控體系的同時建立一套適合本行業的稅務內控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯合印發了《企業內部控制基本規范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內實施，并鼓勵非上市的大中型企業執行。2009年5月5日，國家稅務總局以國稅發[2009]90號文印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合頒布了《關于印發企業內部控制配套指引的通知》。根據《企業內部控制指引》，上市公司建立完善有效的內部控制制度，對加強企業的經營管理、保護企業的財產安全、保證企業會計信息真實、提高企業經濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構建完善的的內部控制體系的同時，結合企業自身特點建立適合的稅務內控體系對于企業防范涉稅風險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制一個重要組成部分的稅務內控，業界對此還沒有完全明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業董事會、管理當局和全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值” 這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。由稅務內控的定義可以看出，企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
2.房地產企業構建稅務內控體系的意義
在當今政府對房地產業宏觀調控的影響下，政府部門（尤其是稅務管理部門）對房地產企業的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產企業一直被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象。房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利就必須高度重視稅務問題。房地產企業結合自身特點構建一套稅務內控體系無論是對企業本身還是整個國民經濟都有重大的意義。
3.構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務封風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
3.1為了提高企業稅務內控管理水平，應盡量在財務管理部門下設立專門的稅務管理機構，沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗，專門來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不僅僅指稅務崗的人或者財務部門的人，還包括與公司稅收聯系緊密的其他人員，還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報表的填制、管理發票、評估、處置和監督稅務風險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行稅務指導，杜絕經營過程中的潛在稅務風險；盡量參與公司投資、籌資稅務管理評價，并能提出有效的稅務評價意見。
3.2對各環節的風險管理流程進行控制
作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須建立科學的內部涉稅事務管理組織與標準，加大對稅務工作事前籌劃和過程控制的力度，實現各個業務流程稅務價值的最大化。房地產可以根據自身的情況，對各個涉稅環節的風險點進行控制，即建立一套各稅環節的風險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到防范涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
3.3建立完健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領導及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用、稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉中的統一理解。
3.4建立內部稅務風險測評制度
建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確，并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期（每月或每季度）對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整。信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
4.結論
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
參考文獻：
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房地產企業稅務風險管理范文3
一、房地產企業做好稅務籌劃工作的重要性
稅務籌劃是企業的重點工作之一，隨著國民經濟的發展，我國房地產企業面臨著更為廣闊的市場，然而機遇與挑戰并存，企業要做好稅務籌劃工作，也就是利用國家稅收政策的優惠，預先調整企業的經營活動，節約房地產企業的稅務支出，做到企業利益最大化。
稅務籌劃是企業財務管理的重要組成部分，房地產企業也加大了自身的稅務籌劃工作。房地產企業做好稅務籌劃工作有利于提高房地產企業在市場中的競爭力，最大限度增加房地產企業的利益，促進房地產企業的可持續發展。
稅務籌劃有利于提高企業經營管理與會計核算水平。房地產企業納稅籌劃主要是規劃資金流程。納稅籌劃有助于房地產企業合理的利用資金，增強資金的利用率，避免房地產企業因為多交稅而減少企業資金總量。而稅收籌劃的前提是真實可靠的信息資料，健全的管理制度。這就對房地產企業的經營管理水平與會計核算水平提出了一定的要求，有助于企業加強經營管理水平與會計核算水平，以便為稅務籌劃提高真實可靠的信息。
二、房地產企業稅務籌劃工作出現的問題
（一）房地產企業的稅務籌劃風險意識不強
房地產企業的稅務籌劃風險是指企業在實際的稅務籌劃活動中，由于外部因素導致稅務籌劃活動的實際收益與預想收益有所出入。一般包括外部風險、內部風險、稅收政策風險和經營風險。許多房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候沒有樹立風險意識，對稅務籌劃工作中的風險沒有足夠的重視，導致風險出現時不能很好地規避風險。
（二）房地產企業稅務籌劃人員素質良莠不齊
稅務籌劃人員的素質不高，直接導致房地產企業的稅務籌劃管理工作不到位，部分稅務籌劃人員對稅務籌劃都是模板套用紙上談兵，能力亟待提高。稅務籌劃人員對稅法或者相關的稅務規定不熟悉，導致房地產企業的稅務籌劃工作脫離實際，與企業的實際情況不符合。稅務籌劃人員的專業素質不高，企業領導者缺乏相應的會計知識，都會導致房地產企業的稅務籌劃工作開展不到位的情況。
（三）外部因素對房地產企業稅務籌劃工作的影響
近幾年我國法律制度在不斷完善，稅法也在不斷完善整改中，但是稅法中還是有不少不合理的地方，這為房地產企業的稅務籌劃工作增加了難度。我國的稅收政策頻繁變動和反避稅政策的不斷實施，也增大了房地產企業開展稅務工作的風險，稅收政策經常改動將有可能把房地產企業的合法節稅行為變成了違法的行為，不利于房地產企業稅務籌劃工作的開展。
（四）房地產企業的稅務籌劃工作缺乏整體性
稅務籌劃工作雖然是在合法的情況下，調整企業的經營活動來減輕企業的稅收負擔，但房地產企業的稅收籌劃工作仍然屬于財務管理的一部分。然而很多房地產企業都把稅務籌劃工作獨立開來，沒有和企業的投資戰略和長遠目標相掛鉤，忽視了稅務籌劃工作和企業發展整體性的聯系。房地產企業的稅務籌劃工作應該和企業的發展相聯系，才能真正做到企業利益的最大化。
三、房地產企業做好稅務籌劃工作的措施
（一）樹立房地產企業的風險意識，做好風險預警工作
稅務籌劃是房地產企業中的一種預測的行為，這種預測的行為本身具有一定的風險性，在市場經濟的大環境中，每時每刻都瞬息萬變，經濟形勢的發展，法律政策的完善，都會對房地產企業的稅務籌劃管理工作帶來一定的風險。這要求房地產企業樹立風險意識，做好風險預警工作，建立風險監督機制，對房地產企業的稅務籌劃風險管理進行評估，才能應對不斷變化的市場環境。不僅是稅務籌劃的員工要有風險管理意識，房地產企業的領導者也要樹立風險的意識，才能更好地作出企業決策，妥善地規避風險。
（二）提高稅務籌劃人員的素質和專業技能
稅務籌劃是房地產企業財務管理中的重要組成部分，對稅務籌劃人員的專業技能素質要求也很高。這要求房地產企業在招聘的時候要重視企業員工的專業技能，要定期安排專業技能培訓，提高員工的稅務籌劃水平，培養員工的職業道德和愛崗敬業的思想。加強稅法知識學習，同時樹立依法納稅、合法節稅的理財觀念；稅收籌劃人員在準確處理企業賬務的基礎上，應鉆研稅收專業知識，全面了解與經營、投資、籌資活動相關的稅收法律法規，在各項財務活動中體現籌劃節稅意識。
（三）房地產企業的稅務籌劃工作要與時俱進
21世紀是信息爆炸的時代，每時每刻都會瞬息萬變，這要求房地產企業關注經濟形勢的變化和國家政策的變動，時刻調整房地產企業的稅務籌劃工作，與時俱進，才能減少房地產企業稅務籌劃工作產生的風險。企業的稅務籌劃工作緊緊跟隨相關的法律政策作出調整，提高了房地產企業稅務籌劃工作的靈活性，這要求房地產企業稅務籌劃人員有敏銳的觸覺和長遠的目光，能夠及時對市場的變化作出反應，及時調整新的稅務籌劃方案，從而降低企業的稅務籌劃風險，擴大企業收益。
（四）合理籌劃土地增值稅
隨著土地增值稅預征率的提升、清算的從嚴執行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值稅事實上已成為最重的一個稅種。其籌劃方向主要分為以下兩點：
一為延伸產業價值鏈，實現跨行業利潤轉化。房地產企業稅務籌劃的基本設計思想就是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業不能采取核定征收企業所得稅，而其他行業則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。
房地產企業稅務風險管理范文4
關鍵詞：房地產；財務管理
一、引言
我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。
二、房地產財務管理的內容
傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規模化發展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：
(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高
隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產財務管理挑戰越來越高
房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規?；⒓谢?、跨地域的生產經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。
(三)房地產財務管控風險越來越高
房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。
三、當前房地產財務管理的特點
房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。
(一)房地產企業資金管理方面
中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規?；?，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。
(二)房地產企業資金籌集方面
2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。
(三)房地產企業稅費管理方面
房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。
四、房地產財務管理的建議
(一)培養專業的財務人員隊伍
財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。
(二)健全財務管控體系
隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。
(三)強化財務成本管理職責
房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。
(四)做好稅務管理
房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。
五、結束語
房地產企業稅務風險管理范文5
Abstract： The risk of tax evasion in real estate is the key and difficult point of the tax management. Basing on the study of the basic characteristics of the current collection and management model and existing issues of land value-added tax， Shantou Local Taxation Bureau introduces the mechanism of risk management， and transforms the management of increment tax on land value from subsequent management to premeditated management and management in process. We then explore the mechanism of risk prevention of increment tax on land value referring to feed-forward control of tax， project management， information alignment and model construction. Finally some policy suggestions are presented.
關鍵詞： 土地增值稅；稅收流失風險；防范機制；汕頭市
Key words： increment tax on land value；the risk of tax evasion；the prevention mechanism；Shantou City
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）29-0001-05
1 提出問題
據統計，在中國十大暴利行業中房地產行業居首位，但在納稅百強企業名單中卻找不到一家房地產企業。由此可見，作為調節房地產行業利潤分配的主要稅種土地增值稅和企業所得稅并未得到充分的發揮，房地產稅收流失風險成為稅務管理的重點和難點。
房地產業涉及的稅種多，征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，同時房地產開發項目周期長，關聯交易行為多，運作模式多樣化，給房地產開發企業偷逃稅收創造了有利空間。汕頭市地方稅務局風險管理理論為基礎，強化征管的前饋和同期控制，取得一定成效，本文的主旨在于研究總結汕頭市的相關經驗，梳理工作思路，為研究探索我國房地產稅收流失風險的防范機制研究提供案例支持，同時也希望對同行單位相關工作提供一點啟示和借鑒。
2 存在問題及新管理模式探索的基本思路
2.1 行管理模式的特征 我國的稅收征管模式經歷了由稅收專管員管戶制到征、管、查分離的管事制再到稅收管理員制度的演變、更替過程。1997年1月1日國家稅務總局的《關于深化稅收征管改革的方案》提出收征管改革的任務是：“建立以申報納稅和優化服務為基礎，以計算機網絡為依托，集中征收，重點稽查的新的征管模式?！痹撃Ｊ綇娬{稅收征管的信息化和“一站式”作業與服務，著力點在于強化對稅務專管員的分權制約，在風險管理上突出稅務管理的事中和事后控制。2004年7月召開的全國稅收征管工作會上，國家稅務總局謝旭人局長提出，要按照“革除弊端，發揮優勢，明確責任，提高水平”的原則建立新的稅收征管模式。為此國家稅務總局對征管模式進行了重新界定，在原有“30字”征管模式上，增加了“強化管理”4個字。完善為“以申報納稅和優化服務為基礎，以計算機網絡為依托，集中征收，重點稽查，強化管理[1]”的三十四字稅收征管模式。至2009年“以信息共享為基礎，以分類管理為核心，以征管流程為導向，優化服務，強化評估”，形成了專業化管理的新模式。2012年7月26日全國稅務系統深化稅收征管改革工作會議提出了“構建以明晰征納雙方權利和義務為前提，以風險管理為導向，以專業化管理為基礎，以重點稅源管理為著力點，以信息化為支撐的現代化稅收征管體系”。
圍繞強化管理，各地展開諸多探索，從風險管理的前饋（事前）控制、同期（事中）控制和反饋（事后）控制看，絕大多數地方將管理重心放在反饋控制上，強化稽查和稅收清算。在土地增值稅稅管理中尤為突出。
土地增值稅的征收目前分預征和清算兩個階段，目前汕頭市土地增值稅的征管現狀：
房地產企業稅務風險管理范文6
關鍵詞：房地產企業 內部控制 問題 構建策略
內部控制的主要目的是為實現經營管理目標、組織內部經營活動而構建的各職能部門之間對業務活動進行組織、制約、考核和調節的方法、程序和措施。我國房地產企業雖發展速度較快，但內部控制卻不容樂觀，還存在一些問題，所以，企業需要結合自身特點，優化控制環境，明確控制目標，改善控制技術，并不斷完善內部控制系統，提高內部控制的效果，從而更快更好的持續穩定發展。
一、房地產企業內部控制中存在的問題
（一）沒有一套完善的房地產企業內部控制體系
對于房地產企業而言，一套健全的內部控制體系對企業的發展起到了決定性的作用。縱觀我國房地產現狀，有不少企業所實施的內部控制制度還缺乏全面性，并且沒有詳細完善的會計系統、控制程序等，根本構建不了與企業內部管理要求相一致的全面的內部控制系統，如此一來，將使房地產企業信息的真實可靠性大大削弱。
（二）內部控制風險意識薄弱
隨著金融危機的到來，對經濟形勢造成了嚴重的影響，同時，伴隨國家宏觀調控力度的不斷增強，房地產企業發展中將不可避免的會有各類風險的發生，但僅有一小部分的房地產企業充分反映了風險評估的控制，企業進行風險評估時，主要是結合自身的經營戰略，通過先進的風險分析技術，尋找風險點并利用科學合理的方式方法減小風險發生率，但目前的情況卻是，多數房地產企業未針對自身情況構建相應的風險預警系統及風險評估機制。房地產企業若無法明確自己當前所面臨的風險問題，那么，將錯失掉處理風險的機遇，致使風險范圍不斷擴大，從而造成企業嚴重的損失情況。
（三）管理者素質有待提高
現階段，我國多數房地產企業中的職業經理人數量非常的少，并且，也沒有構建規范的職業經理人的人才市場。負責企業內部管理的人員之前所從事的行業多是與房地產企業相關的安裝、建筑等工作，沒有接受過專業房地產知識的培訓，無論是知識還是素質均需要不斷增強。同時，有的房地產經理人主要是通過政府部門任命等方式而被錄用的，外部環境也缺乏一套高效的監督機制對經理人適當的約束及監督，阻礙了經理人的自我完善、自我提高，無法適應現代社會的發展需求。
二、房地產企業內部控制有效構建的策略
（一）構建完善的內部控制體系和治理結構
完善的內部控制體系和治理結構是促進企業內部控制正常有序發展的前提，所以，房地產企業必須根據以往實施的內部控制體系進一步創新，結合自身特點與發展需求，構建一套完善高效的內部控制體系。內部控制體系應涵蓋企業層面的內部控制和業務層面的內部控制，切實按照各類具體的業務流程制定相匹配的內部控制。另外，房地產企業還應不斷健全治理結構，充分發揮董事會、監事會、經理層和各職能部門間的功能作用，將企業的決策權、執行權、監督權三方分離開來，彼此產生一種制衡。
（二）樹立良好的風險意識，強化風險管理
隨著金融危機的到來和我國經濟的不斷調整，房地產企業實際中將面臨著各類風險問題，而大部分房地產企業不僅沒有形成風險管理理念，同時還缺乏健全的風險管理體系，不具備抵抗風險的能力。要想確保企業內部控制制度的健全有效性，就要求內部管理層必須樹立良好的風險意識，構建高的風險管理理念。
房地產企業在進行風險管理時，應始終遵循預防為主的原則，強化內部控制環節，降低或消除風險隱患，同時，構建完善的內部監督機構以全面檢查企業最易出現風險的區域，從而找出存在或者潛在的風險隱患。應積極回避、降低、轉移、承受風險。風險管理涉及企業內部控制全程，并且，為了達到內部控制的具體目標，房地產企業還要根據內部控制風險管理框架的要求，通過風險控制的有效方法，準確判斷各類風險，對企業內部控制進行合理評價，從而及時獲悉內部控制的不足之處，并采取相應的措施予以解決，從而強化企業內部控制。
（三）構建內部控制監督機制
首先，充分發揮內部審計功能；內部審計的主要作用是監督執行內部控制制度，以及時找出存在的問題，并采取有效措施予以處理。內部審計涵蓋在企業自我評價范疇中，其不僅有助于良好控制環境的形成，同時，還能提供建設性意見促進內部控制的有效改進。要想將內部審計具有的監督職能全面體現，就必須保證內部審計的獨立性，構建董事會或者審計委員會直接領導下的內部審計機構，從而產生一個彼此約束和聯系的內部控制系統。另外，企業還要配備專業的內部審計工作者，禁止使用非專業人員，做好職務分離，保證相關人員的獨立性，提升審計工作質量。其次，積極運用外部監督；外部監督具體涵蓋了政府部門監督、社會監督，政府部門監督由財政、審計、稅務等部門擔任執行，在企業中具有規范制約的功能，這些部門間應經常開展交流信息活動，以產生有效的監督合力；社會監督包括注冊會計師、社會輿論等，會計師事務所對內部控制制度的科學合理評價能夠起到相應的建議作用。電視、報刊等媒介上報道的企業違法行為具有輿論監督作用。通常情況下，內部控制主要從屬于外在壓力，當外在壓力不斷增大，內在動力也就會得到提升，內部控制就會獲取到較好的效果。
三、結束語
綜上所述可知，內部控制對房地產的持續穩定發展起到了決定性的作用，不過，實際運行中還有一些問題缺陷，所以，房地產企業必須及時發現存在的問題，采取有效的措施予以處理，加強內部控制創新，適應現代社會的發展需求，健全內部控制制度，樹立科學的風險管理意識，提高抵抗風險的能力，積極應對各類危機。
參考文獻
