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房地產評估資質管理辦法范文1
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
房地產評估資質管理辦法范文2
[關鍵詞]拆遷補償；問題；方法
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.
隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設用地的需求，地方政府一方面征收農村集體土地，并將這些土地轉變為城市建設用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設對土地的需求，有改善了城市的居住環境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現實意義。
1 當前拆遷補償中存在的問題
1.1 集體土地征用補償制度不盡完善
在我國《憲法》中規定，政府對于集體土地擁有征用權，但是對于具體補償并沒有任何規定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區之間經濟發展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結構、耕作水平也存在著較大的差異，土地創造的經濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區域之間的發展不平衡，與農民現有的經濟基礎與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農民現有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。
1.2 拆遷補償程序模糊不清
在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關系是平等的，而建立在這種民事主體平等關系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協商，部分地區甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關系轉變為不平等的關系。這樣就經常導致抗拆遷事件的發生[2]。
1.3 拆遷補償范圍模糊不清
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產權調換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區位、建筑面積、用途等因素由房地產市場進行評估，并依據評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規定。對于調換房屋產權的，須按照《城鎮房屋拆遷管理條例》的規定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產權調換差價結清。這樣，表面上看《城鎮房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經濟利益進行了全面考慮，體現出等價交換原則。但是《城鎮房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當的救濟補償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發建設的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設配套費用、經營成本、裝修成本與開發商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調換產權后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經常導致抗拆遷事件的發生。
1.4 房地產評估缺乏規范
目前，對于房屋拆遷賠償的房地產評估非常不規范，相當多的市場評估機構缺乏資質，甚至直接由政府出面組成評估機構，其評估人員資質自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業務，部分評估機構常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規評估報告[4]。
1.5 片面擴大公共利益界定的范疇
由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產開發商，從而謀取不正當的權益。在城鎮化建設過程中，城鎮建設，尤其是城鎮居民住宅建設主要是由開發商進行的，這樣常常導致開發商打著“公共利益”的招牌開發城鎮居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權的剝奪與損害。
2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法
2.1 依法完善城鎮房屋拆遷相關條例
認真分析我國《城鎮房屋拆遷管理條例》，我們不難發現，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現象的出現。在市場經濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規定行使權利并履行義務，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮房屋拆遷相關條例。而相關條例必須包含下面的內容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區分商業項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構進行，對于不具備相關資格的政府機構、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區之間經濟發展的差異，按照地區經濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區經濟的發展對賠償標準適時進行調整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規的形式進行規定，只有以法律法規的形式進行規定，才能對政府機關形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監督機制，并且以法律的形式對這些監督機制進行約束。
2.2 明確補償程序
在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關證明。在收到申請后，政府必須依照相關程序對土地使用申請進行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關規定，則向土地使用者頒發房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發。政府在頒發房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關拆遷事宜進行明確的說明，并依據相關標準給予房屋所有者足量發放補償金。房屋所有者在領取足量的補償金后，要按照規定的時間進行搬遷。
2.3 明確拆遷補償范圍
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》相關規定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權、收益權以及附屬物所有權，補償的收益包括生產經營產生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規定給予嚴格的監督與管理，對于不符合相關規定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權者合法權益，避免發生拆遷補償沖突。
2.4 依法規范房地產評估
為保證房屋所有者的經濟利益不受侵犯，必須依法規范房地產評估。首先必須依法界定市場評估機構資質，對于缺乏資質的房地產評估機構堅決進行關停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構，對于政府出面組成的房地產評估機構，必須撤銷。再次，政府機關人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產價格評估。最后，政府要加強對房地產評估單位的監督與管理，切實避免房地產評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業務，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規評估報告現象的發生。
2.5 明確公共利益
按照我國《城鎮房屋拆遷管理條例》規定，只要是符合城鎮規劃，對城鎮舊區改造以及生態環境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規定中并沒有對商業項目和公共項目進行區分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩定與發展密切相關的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規定，以避免政府濫用權力，征用土地，侵犯房屋所有權者利益事件的發生。
總之，在市場經濟的發展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關管理人員必須認真加強對相關法律法規的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發的惡性事件的發生。
參考文獻：
[1]高照明，張躍躍.城鎮化進程中農村房屋拆遷補償機制研究――以新鄉澗頭村為例[J].鄭州航空工業管理學院學報，2014，32（2）：85-89.
[2]王靜.房屋拆遷糾紛解決機制存在的問題及完善[J].行政法學研究，2010（1）：40-45.
[3]王福友.房屋拆遷補償協議外的國有土地使用權補償問題[J].哈爾濱工業大學學報（社會科學版），2013（6）：53-59.
房地產評估資質管理辦法范文3
一、開展試點工作以來的主要做法及成效
按照市委的統一部署，我局在10月15日召開了全局深入學習實踐科學發展觀活動試點工作動員大會，正式啟動了學習實踐活動，局機關和局屬13個二級單位的黨員干部積極參與。從10月下旬開始，我們轉入學習調研階段，堅持以新一輪思想大解放為先導，以破除舊思維、樹立新理念為抓手，主要在以下五個方面下了功夫：一是抓好理論學習，深刻領會科學發展觀豐富內涵和精神實質；二是著力聯系思想實際，轉變領導干部思想觀念；三是找準現實存在的問題，找準突破口；四是著力抓好班子隊伍建設，提高科學發展干事創業的能力；五是著力推進體制機制的創新，努力構建發展的新機制。在分析檢查階段，我們召開了支部組織生活會、領導班子民主生活會，廣泛征求相關單位和局系統干部職工意見，共發出問卷調查150份，收回124份?，F梳理歸納如下：一是認為我局在圍繞市委中心工作、把握領導思路、提供決策服務方面做的比較好的占到96.9%；二是認為我局在堅持以人為本，努力為廣大職工群眾辦實事、辦好事做得良好的占到95%；三是認為我局系統干部職工辦事效率、服務態度比較滿意的占到97.1%；四是認為我局黨員干部在廉潔自律方面做得比較好的94.4%；五是認為我局領導班子能識大體、顧大局、抓大事、謀發展。
通過第一階段的學習調研和第二階段的分析檢查，我局領導干部對科學發展觀的認識普遍有了新的深化提高，在思想觀念上有了新的轉變，形成了以下新的共識：一是進一步強化了實踐科學發展觀的自覺性和堅定性；二是進一步增強了憂患意識和競爭意識；三是更加注重堅持關注民生，推進住房保障與房地產業發展的舉措；四是更加注重堅持統籌兼顧，既要考慮產業發展政策，又要關注群眾利益；五是更加注重加強和改進黨的建設，努力提高黨員領導干部運用科學發展觀解決實際問題的能力，不斷完善反腐倡廉的長效機制。
二、與科學發展觀不相適應的突出問題
雖然我局工作取得了一定的成績，但是對照科學發展觀的要求，對照市委、市政府主要領導的要求，聯系我市房產行政管理工作近年來的發展歷程以及當前人民群眾反映的熱點難點問題，我們還存在著以下不足和不適應：
（一）當前工作中存在的不足
1、廉租住房制度建設滯后。目前我市以廉租住房為核心的住房保障制度建設滯后于其他社會保障制度建設。廉租住房政策制度滯后于弱勢群體實際需求。廉租對象覆蓋面不夠全面?！皧A心層”和大量的流動人口則不在廉租住房保障的范圍之內。農民工住房需求無法從房地產市場中得到滿足，形成了住房保障盲點。我市廉租住房工作一直是采取租金補貼的方式，由政府發放部分租金補貼，廉租家庭在市場上租賃住房。對于租金補貼的家庭來說，則面臨兩大難題：一是政府補貼的資金不夠在城區內租一套房子，租房只能跑到偏遠地方去住，這對就業不利；二是這些廉租保障家庭很難在市場上找到符合廉租房標準的小戶型住房，便直接將住房補貼變成了生活補貼。房源問題已經成為當前廉租住房保障的一個瓶頸。
2、開發建設單位承建經濟適用住房的積極性不高。由于經濟房政策各種條件的嚴格限定，特別是要求利潤控制在3%以內，并對銷售價格嚴格限定，開發商投資經濟房的興趣銳減。經濟房建設土地供應沒有按政策到位。受惠對象不均衡。我市已建成的經濟房，絕大部分為大中企業利用自用土地建設，主要解決了企業內部職工的住房問題，廣大普通市民并未享受這一政策，特別剛畢業分配到各級機關的畢業生、一線專業技術人員、青年優秀教師急需解決住房問題，經濟適用住房受益面窄。低收入家庭認定困難也是難點。
3、物業管理步履艱難，物業企業難以維繼，老舊住宅小區居住環境不同程度地存在臟亂差現象。
4、群眾反映集資建房房屋產權辦證緩慢，手續繁雜，辦理時間長。
5、群眾反映房屋評估中介機構存在收費過高問題。
（二）當前工作中存在的不適應
1、思想觀念不適應。一是有“求穩怕亂”的保守思想。存在著因循守舊、固步自封的現象，思想還不夠解放，步子邁得不夠快、不夠大。二是有“小進則滿”的驕傲情緒。對過去取得的成績沾沾自喜、自我滿足。
2、統籌發展不適應。各旗縣區住房保障工作發展不平衡，特別是與當前我市經濟社會發展不相適應。市四區的保障工作比較突出，外五旗縣區的保障力度不足，軟硬件設施不夠齊全，未能更好地做到統籌兼顧。
3、人才隊伍不適應。面對國際金融危機帶來的房地產市場低迷，作為房地產行政管理部門辦法不多、措施不力，特別是對國家、自治區綜合政策的學習貫徹不夠。這對我們干部隊伍的綜合素質、解決復雜問題的能力，提出了新的更高的要求?；鶎狱h員干部的理論學習能力有待進一步提高。機關黨建工作與新時期的要求尚存在一定的差距。
三、存在問題的原因分析
深刻剖析這些存在的不足和不適應，我們認為有主觀和客觀原因。
（一）客觀方面的原因主要集中在以下方面：
1、關于物業管理。這是一個新興的行業，在我市起步發展了十幾年，取得了一定的成績，也為我市的城市建設起到了很大的推進作用。到目前，我市共有物業服務企業189家，物業管理從業人員也達8000余人，其中管理人員900余人。但是隨著物業管理行業的不斷發展,各種層面的問題和矛盾也不斷凸顯，物業管理工作難抓，物業企業難以維持的現象確實存在。由于我市的物業服務費收費標準偏低，特別是一些老舊小區，收費標準甚至只有0.1元/平方米/月，而且收費率低，有的小區收費率只達到10%左右，因此物業企業難以維繼。
2、關于集資建房產權辦理難。目前我市集資合作建房主要是為解決大廠礦企業的職工住房問題，按照《經濟適用住房管理辦法》，集資建房的開發管理納入經濟適用住房管理范疇。企業在工程竣工驗收合格后，持《國有土地使用證》、《建設用地規劃證》、《建設工程規劃證》、《施工許可證》、發改委立項等相關證件，到產權部門辦理初始登記，10個工作日辦結。同時需提交集資建房申請文件到房改部門辦理集資建房手續。當事人持房屋總證證明、房改部門《關于集資建房申請的批復》、集資建房明細表、個人身份證明等相關證件，并繳納相關稅費，產權部門從受理之日起8個工作日辦結。集資建房辦證緩慢主要是集資建房單位在手續不完善的情況下開工建設，導致房屋產權證不能按時辦理。建議還沒有為職工辦證的企業或正在為職工集資建房的企業，要及時與土地、規劃、建設、房改等部門溝通，將辦理房屋產權證的相關證件備齊，切實解決集資建房的辦證難問題。
3、關于房地產評估機構收費問題。目前，我市共有7家房地產評估機構，評估收費標準嚴格按照《國家計劃委員會、建設部關于房地產中介服務收費的通知》(計價格［1995］971號)的規定收取。房地產評估收費,由具備房地產估價資格并經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標準計收。以房產為主的房地產價格評估費,按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收。具體收費標準是：房地產價格總額100萬元以下(含100萬元)，按5‰收；房地產價格總額101萬元以上至1000萬元，按2.5‰收；房地產價格總額1001萬元以上至2000萬元，按1.5‰收；房地產價格總額2001萬元以上至5000萬元，按0.8‰收；房地產價格總額5001萬元以上至8000萬元，按0.4‰收；房地產價格總額8001萬元以上至10000萬元，按0.2‰收；房地產價格總額10000萬元以上，按0.1‰收。我們下一步將依托建設廳房地產企業資質管理平臺，繼續開展房地產評估報告網上備案工作，加強對中介機構及其從業人員職業道德建設，完善對評估機構的信用體系建設。
（二）主觀方面的原因主要集中在以下方面：
1、理論學習不夠主動、深入、系統。在學習領會科學發展觀的科學內涵和精神實質方面，還不夠深刻、全面，還沒有真正做到入心入腦，做到跳出過去看未來，跳出××看××，以發展的眼光看待我市房產行政管理工作。
2、對“統籌兼顧”的根本方法運用不夠。領導班子在統籌內部資源與協調外部社會力量方面的工作做得還不夠，特別是積極爭取市委、政府解決實際問題，在主觀努力方面還做得不夠。
3、對“以人為本”核心地位的理解不夠徹底。沒有真正地全面理解“只有不斷地提高經濟發展的成果和水平，才能不斷促進人的全面發展，真正做到發展為了人民，發展依靠人民，發展成果與人民共享”。
4、創新意識不夠強，思想不夠解放，存在思維定勢。
四、下一步的努力方向
按照科學發展觀的統一要求，根據局黨委會議精神，我們下一步的努力方向：
（一）增強服務意識，提高辦事效率
堅持重心向基層下移，政策向基層傾斜，進一步提高辦事效率和服務質量，真心實意為辦事群眾提供便捷服務，滿腔熱忱為干部職工排憂解難。
（二）深入分析調研，努力改善民生
房地產評估資質管理辦法范文4
現將《廣州市房地產交易管理辦法》頒發給你們，請遵照執行。
廣州市房地產交易管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強房地產交易管理，保障房地產權人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產交易是指以出售、預售、拍賣等形式轉讓與受讓房地產的行為。
第三條 凡在本市市轄區范圍內從事房地產交易的單位和個人，應當遵守本辦法。
第四條 廣州市國土局、房地產管理局是本市房地產交易的行政主管機關（以下簡稱市房地產主管機關），負責本辦法的組織實施。
廣州市房地產交易所（以下簡稱市交易所）在本辦法的授權范圍內，負責房地產交易管理工作。
第五條 房地產交易應遵循合法、公平、自愿、誠實信用的原則。$房地產交易實行價格評估，具體辦法按《廣東省房地產評估條例》和國家有關規定辦理。
第六條 房地產交易，房屋所有權與其合法占用的國有土地使用權應同時轉移，辦理權屬變更登記。
第二章 房地產出售
第七條 房地產出售，交易雙方必須到市交易所辦理交易登記手續。不能親自辦理的，應出具委托書，由人辦理。
第八條 房地產出售，交易雙方應向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。
交易雙方申報的價格，低于評估價格的，以評估價格計算稅費；高于評估價格的，以申報價格計算稅費。
第九條 按份共有的房地產，共有人有權將自己的份額部分出售，但在交易前應提前90日書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人具有優先購買權。
共同共有的房地產，權利人出售自有的部分房地產時，須出具其他共有人同意出售的證明書。能分割的應允許分割出售；不能分割的，須經協商共同出售。
第十條 出售租賃的房地產，產權人應提前書面通知承租人，告知其在同等條件下具有的優先購買權。承租人應自接到書面通知之日起30日內予以書面答復，逾期不答復的，視為放棄優先購買權。
第十一條 在同等條件下，按共有人、抵押權人、承租人、其他優先購買權人的順序享有房地產優先購買權。國家另有規定的從其規定。
第十二條 下列房地產不得出售：
（一）依法限制產權轉移的；
（二）權屬不清的；
（三）國有土地使用權被依法收回的；
（四）經行政主管機關公告拆遷的房屋；
（五）國家規定的其他房地產。
第十三條 具有下列情形之一的房地產，必須按規定辦理有關手續后，方可出售：
（一）未經產權登記的；
（二）經改建、擴建的房屋，未辦理產權變更登記的；
（三）產權人死亡，繼承人未辦理產權變更登記的；
（四）房地產設定的他項權利未注銷的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第十四條 具有下列情形之一的房地產視為出售，必須辦理房地產交易登記手續：
（一）以房地產出資，并已轉為合資企業擁有的；
（二）以土地使用權與他人合作開發房地產，并以產權分成的；
（三）以房地產作價入股的；
（四）以房地產抵債的；
（五）收購、合并或分立企業時，房地產轉移為新的權利人的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第十五條 行政、事業單位出售房地產的，應出具縣級以上人民政府授權的主管部門的審批文件。
屬于政府直管的公房，應由市房地產主管機關審批；屬于系統自管公房的，由國有資產主管部門審批。
第十六條 房地產出售，交易雙方應當簽訂書面合同。合同的條款，以及變更與解除等，依照《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第十四條、第十五條的規定辦理。
第十七條 以行政劃撥方式取得國有土地使用權的，出售房地產時，出售人應補交土地使用權出讓金。補交土地使用權出讓金的標準，依照本市人民政府的規定執行。但國家另有規定的除外。
第十八條 房地產出售，交易雙方應按下列規定繳納稅費：
（一）契稅，由購買人（包括外國人和外國企業購買房地產的）按交易總額的6％繳納。
華僑和港、澳、臺同胞以僑匯、外匯購買房地產，及其在境內的投資企業（包括獨資、合資、合作企業）以僑匯、外匯購買房地產的，減半征收契稅。
（二）印花稅，由交易雙方各按交易總額的萬分之五繳納。
（三）交易管理費，交易雙方各按交易總額的千分之五繳納。
交換房地產的，根據交換差價按前款規定繳納稅費。
第十九條 出售的房地產發生增值的，應依照國家的稅法規定，由出售人繳納增值稅。
第二十條 享受國家、企事業單位補貼購買的房屋，需要出售的，應按國家和省、市的有關規定辦理。
第三章 商品房預售
第二十一條 商品房預售，是指具有法人資格的房地產開發公司（以下簡稱開發企業），依法取得國有土地使用權經過開發，將正在建設的各類房屋預先出售的行為。
第二十二條 開發企業預售商品房前，應持下列證件，向市房地產主管機關申領預售商品房許可證：
（一）開發資質證書、營業執照；
（二）預售商品房的建設工程規劃許可證、建筑施工合同、建設用地平面四至圖；
（三）國有土地使用權出讓合同、建設用地批準文書；
（四）投入開發建設資金達到預售商品房工程總投資的25％（不含土地使用權出讓金和前期開發費），或者預售商品房的基礎工程已完成，并已確定施工進度和竣工、交付使用日期的證明。
（五）在本市商業銀行開立代收商品房預售款的賬戶；
（六）向境外預售的、還應提交市外經貿主管部門的批準文書。
第二十三條 市房地產主管機關自受理開發企業申請預售商品房之日起10日內進行實地勘查，經審查符合條件的，核發預售商品房許可證。
開發企業領取預售商品房許可證后，方可預售商品房。進行預售廣告宣傳的，應載明預售商品房許可證號碼，并應執行國家有關法律、法規的規定。
第二十四條 開發企業預售商品房，必須與預購人簽訂預售預購合同。
合同內容包括：預售人、預購人名稱或姓名，預售商品房的地點、位置、建筑結構、樓層面積、單元號碼、配套設施，裝修標準、售價、交付使用時間，保修措施，違約責任、糾紛解決辦法以及其他需約定的條款。
第二十五條 交易雙方簽訂預售預購合同后，開發企業應在30日內持合同文書向市交易所辦理審核、登記手續。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。
開發企業不得為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續。
第二十六條 開發企業在商品房竣工驗收后30日內，應向市房地產主管機關申請確認產權。
未售出的商品房可領取房地產權屬證明書；已售出的商品房，由開發企業統一為預購人領取房地產權屬證。
第二十七條 預售、預購商品房應按規定預征稅費。
第四章 房地產拍賣
第二十八條 從事房地產拍賣活動的機構必須取得市房地產主管機關核發的房地產拍賣資格證后，方可向工商行政管理部門申領營業執照。
第二十九條 下列房地產可以委托拍賣機構拍賣：
（一）依法沒收或強制收購需拍賣的房地產；
（二）人民法院裁定、判決需拍賣的房地產；
（三）因抵押處分需拍賣的房地產；
（四）因清償債務需拍賣抵債的房地產；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第三十條 委托拍賣房地產，委托人應事先持拍賣委托書、房地產權屬證書和其他有效證明文件，向市房地產主管機關提出申請，經審查批準后，拍賣機構方可接受委托，組織拍賣。
拍賣本辦法第二十九條第（一）、（二）項規定的房地產，委托人申請拍賣時，還應提交行政決定書或司法協助通知書。
第三十一條 委托拍賣房地產，拍賣機構可以收取手續費，具體收費標準按《廣東省拍賣業管理暫行規定》辦理。
第三十二條 委托拍賣房地產，委托人應與拍賣機構簽訂委托拍賣合同。
合同內容包括：拍賣人、委托人名稱或姓名、地址；拍賣標的物的名稱、地點、位置、面積、使用年限及用途；拍賣標的物交付時間、方式、拍賣手續費、價款的支付方式；拍賣時間、程序、中止和終止的條件；合同有效期限、違約責任以及其他需要約定的條款。
第三十三條 房地產拍賣，由拍賣機構在拍賣30日前公告。$公告的內容應包括：拍賣標的物的產權性質、拍賣標的物的基本情況、拍賣時間和地點、競買人的條件、應付的保證金，市房地產主管機關批準拍賣的文件名稱、文號，以及其他需要公告的事項。
第三十四條 競買人須在拍賣7日前，向房地產拍賣機構提交下列證明文件：
（一）個人身份證明；
（二）企事業單位的營業執照或政府批文；
（三）法定代表人證明書和法人授權委托書；
（四）資信證明；
（五）其他有關證明文件。
房地產拍賣機構對競買人進行資格審查后，合格者發給競買證書，并收取保證金。
第三十五條 競賣人交納的保證金可以抵交所競得拍賣房地產的部分價款；未競得拍賣標的物的，保證金由拍賣機構于拍賣結束后7日內返還未競得者。
第三十六條 房地產拍賣機構應在公告確定的時間、地點依照法定程序進行拍賣。在拍賣成交后的5日內，競得人應與委托人簽訂房地產拍賣轉讓合同，并應按規定將成交價款匯入房地產拍賣機構的銀行帳戶。競得人不能即時清結的，應交付成交額20％的定金，并自拍賣成交之日起60日內付清成交價款。
第三十七條 競得人付足全部成交價款，方可領取所競得標的物的房地產權屬證書。
第三十八條 在房地產拍賣中，凡出現競買報價低于標的物的保留價（評估底價）時，房地產拍賣機構有權宣布其報價無效，或中止拍賣競價，但委托人無保留價格的除外。
第三十九條 房地產拍賣機構依法收取的拍賣成交價款，除按規定代扣繳有關稅費外，剩余的價款應全額交還委托人。
第四十條 委托拍賣人、競得人與房地產拍賣機構之間產生糾紛的，由當事人協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第五章 罰 則
第四十一條 違反本辦法第十二條規定出售房地產的，買賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；并處以非法交易總額10％以下罰款。
第四十二條 違反本辦法第十三條規定出售房地產的，責令其補辦有關手續、補繳應納稅費，并處以交易評估價總額5％以下罰款。
第四十三條 違反本辦法的規定，未辦理交易登記擅自出售房地產的，應責令補辦登記手續，補繳應納稅費，并處以交易評估價總額5％以下的罰款。
第四十四條 有下列行為之一的，由市房地產主管機關責令停止預售，有非法所得的沒收非法所得，并按商品房銷售總額5％以上，10％以下處以罰款；情節嚴重的，吊銷《商品房預售許可證》。
（一）未領取預售商品房許可證而預售商品房的；
（二）擅自涂改預售商品房許可證的；
（三）為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續的；
（四）其他違反商品房預售管理法律、法規規定的。
第四十五條 未取得房地產拍賣資格證從事房地產拍賣活動的，其拍賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；并由市房地產主管機關處以非法拍賣價總額10％以下的罰款。
第四十六條 除本章規定由市房地產主管機關處罰的以外，其余處罰由市交易所決定和執行。
第四十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內，向作出行政處罰決定機關的上一級機關申請復議，也可以直接向人民法院起訴。期滿不申請復議、不提起訴訟又不執行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。
第四十八條 房地產交易管理工作人員或拍賣機構工作人員以權謀私、貪污受賄的，由其上級主管機關予以行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第四十九條 房地產交易的各類合同文書，由市房地產主管機關按照國家規定的契約文本統一印制。
房地產評估資質管理辦法范文5
關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
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房地產評估資質管理辦法范文6
關鍵詞：房產測繪；質量管理；問題；措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
引言
我國的房產測繪工作起步較晚，其發展還處于規范化建設的起步階段。在目前的房產測繪管理工作中還存在著較多的問題，因此有必要加強對房產測繪質量管理。
1、房產測繪特點及作用
房產測繪是一項政策性極強的專業測繪，在測繪行業中與其他專業測繪有較大的區別。該成果最終為法律依據提供基礎數據，它服務于多行業行政管理領域，具體包括以下方面的作用：
①法律方面的作用。房產測繪為房地產的產權產籍管理、房地產開發提供房屋權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛的依據，確認以后的房產測繪成果資料具有法律效力。
②財政經濟方面的作用。房產測繪的成果包括房地產的數量、質量、利用現狀等資料，是為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產開發、房地產交易、房地產抵押，以及保險服務等方面提供數據和成果。
③社會服務方面的作用。房產測繪服務的對象著重點和主要目標是滿足產權和產籍管理的需求，以及房地產其他管理方面的需求，但隨著市場經濟的形成和發展，房地產測繪也進入市場，房地產測繪的服務將面向社會，它不僅為房地產業服務，而且也可為城鎮規劃、建設、財政稅收、金融、保險等提供基礎資料和有關信息。這是保證信息共享，避免重復測繪，重復投入的重要措施。
2、我國房產測繪的現狀
我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業從事測繪的測繪隊，專業進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷的加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發展受到了較大的制約。
3、影響房產測繪的因素
3.1、法律法規的不健全
房產測繪的專業性、技術性很強，但其領域內的規范和標準卻不夠完善。目前房產測繪的主要依據是2000年8月1日實施的GB17986-2000《房產測量規范》1、2單元，由于此規范自出臺至今未經修訂過，很多內容只是粗略的概括性說明，已經跟不上現代復雜大型建筑發展的數據量的處理要求了，所以各地紛紛出臺了適應當地實際的地方細則，解決了一部分技術上的問題，但還有沒制定細則的地方，只能按原規范的內容執行，依靠技術人員的理解來進行日常房產測繪工作了。
3.2、資質等級的限制
各房產測繪單位的資質等級也是影響房產測繪的一項重要因素。一般房產測繪單位的等級都是丙級屬于最低等級，人員、儀器設備、技術力量等相對比較薄弱，再加上測繪單位的質量保證體系不健全，測繪成果的出錯率相對會高一些，嚴重影響了測繪成果的質量。
3.3、人員的技術水平不足
房產測繪工作是近幾年興起的一項技術性要求很高的工作，測繪成果質量的好壞，其中之一主要取決于工作人員的技術水平，目前大型建筑越來越多，情況特別復雜，而測繪市場的技術人員嚴重缺乏，技術水平亟待提高，建議上級主管部門每年組織房產測繪技術的學習和培訓，來不斷提高測繪人員的技術水平，從而提高房產測繪的成果質量。
4、提高房產測繪質量管理的措施
4.1、增強人員質量意識
優秀的測繪成果是一個單位技術水平的象征，保證優秀的測繪成果必須嚴把質量關，從測繪工作的各個環節進行質量控制，建立良好的質量運行體系和質量保證體系。測繪單位應該要形成至上而下的質量管理的高度認識。從最初的任務下達開始，接收各種相關資料，對已有資料進行分析從而制定可行的技術實施方案。這一過程中需要嚴格審查影響質量的因素，排除不良因素，奠定良好的作業基礎。
4.2、完善房產測繪的作業流程及質量控制
按照房產測繪目的劃分包括：房產項目前期規劃預算、預售的分戶預算、后期辦證實地測繪、竣工測繪，根據房產測繪類型不同，相應技術標準也不同，房產測繪的作業流程包括分析設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業，測繪、檢查驗收三個環節的作業質量直接決定了房產測繪成果的質量。
①分析設計過程的質量管理。分析設計就是依據測繪委托合同及委托人提供的規劃、設計、房屋產權來源等申請資料，查詢房產測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據、測繪方法及共有面積的分攤方案。
②作業過程的質量管理。作業過程就是具體實施測繪的過程，包括測前準備、外業調查、數據采集、內業圖形處理及分攤計算、成果資料的組成，是保證測繪質量的重點工作。
③檢查過程的質量管理。房產測繪產品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在全面自查以及互查的基礎上，由專業人員或兼職檢查人員對產品的質量進行檢查，以保證無誤。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。產品的驗收工作應在測繪產品最終檢查合格后進行，一般由測繪項目的委托單位組織實施。
4.3、不斷提高人員的綜合素質、合理調動其積極性
要抓好職工的素質教育，經常對職工進行思想、道德、法制和質量意識的教育，不斷提高職工的思想道德觀念，法制觀念和質量意識，增強他們的社會責任感和集體榮譽感，讓職工清楚的認識到要做好工作必須從我做起，抓好細節，把測繪工作的質量作為己任，從而培養一種高素質的測繪隊伍。
要不斷的提高技術人員的專業水平，積極參加各項技術培訓，只有具備了高水平的技能，在房產測繪中才能提高和保證測繪成果的質量。
工作人員要職責分明各司其職，建立一定的獎懲制度，一旦測繪成果出現了質量問題，視情況的嚴重程度對工作人員進行懲罰，目的是增強作業人員的責任心，避免今后的測繪成果再出錯，從而保證測繪成果的質量。對責任心強，測繪成果優秀的人員要進行獎勵。在獎懲制度分明的情況下，能更好的調動員工的工作積極性，進一步提高測繪成果的準確度，保證測繪成果質量。
4.4、完善測繪成果公示制度
房產測繪成果最終為產權發證提供基礎數據，所以經市交易中心房產測繪復審小組審核通過的測繪成果資料目錄應公示于房地產交易服務中心政務網站上，讓相關權利人及時了解完工后的房屋是否依法測繪，同時便于到建設單位查閱相關測繪成果，這樣給各相關權利人帶來方便。
4.5、要發揮政府部門的監督管理作用
為了提高房地產的測繪質量，承擔房地產測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯系，辦理質量監督的相關手續，接受政府的監督和管理。這樣，政府可以更好的屐行宏觀管理的職能并開展監督機制，另外，還能夠保證房地產測繪結果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。
結束語
隨著市場經濟的不斷發展，房地產業也獲得了較大的發展空間，已經成為了我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產測繪起著越來越重要的作用，因此房產測繪部門需要加強技術人員的專業知識培訓和實踐經驗的積累，從而大大提高房產測繪水平，樹立良好的社會責任感和較強的職業道德，測繪中嚴格的按照相關標準進行，使房產測繪質量管理得到不斷發展。
參考文獻
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