前言：中文期刊網精心挑選了房地產市場的調研報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產市場的調研報告范文1
關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃
中圖分類號：G421 文獻標識碼：A
1課程教學現狀
1.1課程目的和任務
通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。
1.2課程教學內容
包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。
1.3課程教學方法
理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。
2《房地產開發》課程教學過程存在的問題
（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。
（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。
（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。
3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施
本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：
（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。
（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：
①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。
②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。
③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。
（3）規范學生學習方法
①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。
②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。
參考文獻
房地產市場的調研報告范文2
關鍵詞：任務驅動；房地產市場調查；運用實踐
一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐
市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養學生的自主學習能力，達到培養學生房地產市場調查與分析職業能力的目標。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產經營與估價專業培養人才的就業崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業人員熟悉國家和地方房地產法律法規及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統計軟件完成調查問卷的編碼、統計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。
2.創建仿真的學習情境
房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統化的設計符合學生的認知規律和職業成長規律。房地產市場調查與分析課程教學通過創設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。
3.在創設的情境下，設計工作任務
在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現總的學習目標。具體設計方案如圖2。
4.完成“任務”的思路、方法、操作
在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。
在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。
5.匯報和評價
市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業素養評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業素養評價包括工作態度和團隊合作情況、課堂表現的積極性等內容。
二、運用“任務驅動法”的幾點思考
1.設計好任務
在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統教學理念，轉變為以解決問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變為組織、引導，在講臺上演示轉變為到學生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業知識，還要擁有充分的教學經驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現情況作適當的評價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。
參考文獻：
[1]魏 錕.基于“任務驅動法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟南職業學院學報，2014（03）.
[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創新導報，2013（23）.
[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業文化（上半月），2011（12）.
房地產市場的調研報告范文3
【關鍵詞】房地產泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調控
一、鄂爾多斯市房地產泡沫產生原因
（一）房地產泡沫的含義
“房地產泡沫”是資產泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟。它一般是指由房地產投機引起的房地產價格脫離市場基礎價格的持續上漲現象。通常表現為在經濟繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。
（二）鄂爾多斯房地產泡沫的形成原因
1.房地產市場秩序的不規范
目前，我國的房地產市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產行業投資大、周期長、涉及的環節多、情況復雜，房地產市場秩序不規范局面還難以扭轉，導致了房地產市場的不規范化的管理。鄂爾多斯市房地產亦如此。房地產市場秩序的不規范化又加劇了房地產市場信息的不對稱狀態投機炒作之風，這是導致鄂爾多斯市產生房地產泡沫的一個重要因素。
2.金融體制的不健全
房地產業是資本密集型產業，其發展與金融密不可分。金融體制的迅速發展往往與社會生產不同步。以金融為代表的虛擬經濟與實物經濟相背離的趨勢明顯，我國的抵押制度、抵押保險機制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產負債、管理水平低、不良資產過高等許多不足之處，這些都會增加房地產信貸的風險。在中國城市戰略發展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進行金融體制的改革。
好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發展的新路徑。
二、鄂爾多斯市房地產泡沫對策分析
（一）要健全房地產機制
要健全房地產的競爭機制、信息披露機制，加強法規法制建設，建立有效的對政府本身的制約和監督機制。確立本地政府在房地產市場中的地位和作用。地方調控是對房地產產業進行微觀的直接的控制。調控的主要對象是房屋的供給。
1.密切關注房價收入比
20世紀90年代世界銀行中國局的首席經濟師黑馬?恩德在進行中國住房制度改革研究時，曾經提出了一個比較理想的經驗比例，認為房價應該為居民家庭年收入的3～4倍。當房價收入比過大時，有關政府部門應該注意房價，并適時采用相應的措施。
2.整頓住房金融市場秩序
整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。首先，要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理.住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）.其次，強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款.商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險.最后，規范個人商業用房貸款管理.借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房.
（二）要改善房地產的供應結構
政府應調整房地產開發投資結構，適度控制別墅和高檔住宅項目的開發建設，增加普通商品房和經濟適用房等建設的投放量。加強住房需求管理，培養住房梯度消費。
1.關注住宅空置率
一般認為，房地產空置的國際公認警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險區，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區。由住建部聯合高和投資的《民間資本投資調研報告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經達到30%～40%。
2.充分運用稅收杠桿調節供應
全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費.近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。
還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（三）要優化土地供應結構
要想加強對土地市場的調控管理加大土地供應的調控力度，優化土地供應結構。應從以下幾點入手：
1.抓好閑置土地的清理和利用
在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年1～11月份就增長45.3%，2003～2004年增長也不很大，遠遠高于同期房地產開發投資的增長速度，個別地區還出現了圈地熱，更是助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上升，也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。
2.規范土地市場秩序
為了保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，國土資源部最近就清理各種類園區用地，加強土地調控的有關問題發出了緊急通知，要求清理違規設立的各類園區。凡是違反土地利用總體規劃批準設立的園區，都必須進行認真清理，嚴禁違法下發土地審批權。
綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復雜的，樓市風險僅僅是其中一個環節。投機型資金推高的房價、大宗商品暴跌導致礦產能源類企業資金吃緊、難以統計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負著如此多不確定因素前行，風險實在難料。因此，市政府要健全金融體制、規范房地產市場秩序、抑制投機行為已迫在眉睫。
參考文獻：
[1]丁衛國，西方經濟學 〔M〕人民出版社，201103
[2]李木祥，中國房地產泡沫研究〔M〕中國金融出版社，北京：200905
[3]鮑小飛，房地產市場泡沫的形成和預警――以上海為實例的研究〔D〕復旦大學，2005（04）
[4]李濤，伍建平.房地產泡沫的成因及防范措施探討[Z].
[5]華偉.房地產經濟學[M].復旦大學出版社，2004.
房地產市場的調研報告范文4
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。世界秘書網版權所有
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議世界秘書網版權所有
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
房地產市場的調研報告范文5
關鍵詞：房地產業；房價；問題；對策
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）21000102
1我國房地產業的現狀
近年來，我國房地產業發展迅猛，自2008年后房價更是處于只增不減的態勢，在經濟危機導致全球經濟萎靡情況下我國房地產業也是屹立不倒并又一次迎來高漲。房地產作為一個關乎國計民生的產業，在拉動經濟增長的同時更要滿足人民基本物質生活，而現如今房地產市場泡沫化嚴重，房價高不可攀，一房難求已是許多人的困擾。
一線城市由于經濟發展水品好人口稠密度高，房價問題尤為突出，可謂寸土寸金。并且由于其拉動和輻射作用近年來二三線城市也面臨著住房危機，房地產問題從時間和地域上不斷加深。為了改善和穩定房地產市場，促進房地產業健康平穩發展，近年來政府多次出臺調控措施：增加保障性住房建設；抑制投機性住房需求；落實政府責任等。雖取得了一些成效，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但由于房地產市場積重難返，五年來的調控不僅目標未達到，而且商品住房價格出現“越調越漲，越調越高”的反?，F象。
目前國內對房地產業的熱潮更是不斷加強。首先對房地產業的投資持續保持較快發展，2013年上半年我國房地產投資增速加快，國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資為36828億元，同比名義增長20.3%，增速比一季度加快0.1個百分點，比上年同期加快3.7個百分點；其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個百分點，比上年同期加快8.8個百分點。其次土地開發面積保持增長，1-6月份，房地產開發企業房屋施工面積549408萬平方米，同比增長15.5%。1-4月份，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個百分點；土地成交價款2020億元，增長10.6%，1-3月份為下降10.2%。最后是供求矛盾極為失衡，房地產價格持續上升，根據國家統計局統計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。由此可見，我國舉國上下從開發商到普通購房者對房地產市場的投入都不容小覷。
從房市正常周期走勢來看我國房市正處于調整期，將步入房地產周期下行階段，可謂是人人叫好。但事實上呢，我國房地產業經濟狀況十分扭曲，利益鏈條極為復雜，對房地產業的熱潮也是只增不減，房地產泡沫化也很是嚴重，因此不能以正常經濟規律進行分析，價格事態不宜樂觀。
2我國房地產市場存在的問題及成因
2.1供需矛盾日益增強
首先我國人口基數大密度高，供求關系本身就極為緊張。其次隨著我國城市化進程加快，大量農村務工人員涌入城市，以及中小城鎮人口向城市集聚，導致居住需求量增加。最后是人們對高物質文化的需求和傳統觀念的影響，人口從偏遠地區（如新疆，內蒙古，甘肅）向沿海內地城市流動，導致特定區域內人口密集。然而城市區域有限，開發周期較長，土地的稀缺性凸顯無疑，因此必會引起供需矛盾的增強，從而帶來一波房價高漲。
2.2保障性住房建設滯后
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。
現如今保障性住房的突出問題首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在經濟適用房的認購過程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭卻擁有了經濟適用房，真正的中低收入家庭卻沒有拿到經濟適用房。而且真正的低收入人群大多不會發出聲音，他們不懂使用網絡，微博，投訴等措施，并且經濟適用房對于他們而言，還是很貴，根本無力支付，所以也就難以得到經濟適用房。其次是經濟適用房只是保障了本市住房困難的家庭，而廣大的非本市的住房困難的人群就沒有考慮，保障范圍狹小。最后相對于商品房保障性住房還極為稀少，尤其是對于廉租房的建設，由于收益不高更是了然無跡，而廉租房才正是當下社會中低收入人群的最佳選擇。
2.3寬松的信貸政策
在寬松的信貸體系下，首先房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，資金周轉良好，使不少大型開發商捂盤惜售。在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。其次，是廣大購房者貸款更為有利，資金緊張情況也有所好轉，對住房的需求也更為強烈。
在寬松的信貸政策下，受益者看似包括銀行，開發商，購房者。其實不然，在劇烈的競爭環境下房價必將被推向上漲，最后還是由購房者買單。
2.4投機性買房
我國投機、投資性購房需求旺盛。由于我國投資渠道較少，閑置資金無從保值，而股票投資，實業投資面臨的困難較多，風險較大，投資者更看好房地產。
投機、投資性購房需求會嚴重威脅房地產業的健康發展。從歷史經驗和國際比較看，投機、投資性購房需求穩定性都比較差，而房地產業發展則需要一個穩定可持續的市場環境。投機、投資性購房通過迅速推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境，對房地產業健康可持續發展危害極大。
2.5地方政府財政問題
土地財政已經成為了各地方政府基礎設施建設資金的重要來源，政府買賣土地并不是成批賣出，而是每年收一點每年賣一點，使土地供給保持稀缺，抬高土地價格，因此“地王”頻繁出現。而開發商賺取的利潤就是土地改良后與改良前的差價。地方政府是土地價格大幅上漲的最大受益者。
在很多地方，第二財政早已超過第一財政。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。
2.6泡沫化嚴重，空置率高
由于供求關系失衡以及投機性買房旺盛，我國房地產泡沫化程度較高。土地價格、房價虛漲，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高達381.2萬套，與1320.5萬套房屋總量相比，占比居然高達28.86%，而且出租房屋數量遠遠低于空置房，也顯示出因房租回報率過低，大部分房東并未打算通過租房賺錢，而是將希望寄托在房價上漲方面。如此高空置率的房地產市場明顯不是由真實居住需求所能支撐的，其中隱藏著非常大的泡沫成分，隨時都有可能破裂掉。
3針對當前房地產市場存在問題的可行性措施
3.1增加保障性住房供給
加強保障性安居工程建設力度，實現保障性住房有效供給。保障性住房建設要以公共租賃房和廉租房為主要模式，對受城市道橋建設等原因影響居住的房屋，應加大政府收購力度，收購作為公租房或廉租房，不宜大面積集中在郊區和城鄉接合部建設保障性住房，避免在郊區形成新的貧困區。
加強保障性住房管理。要建立健全分配和運營監管機制：一是規范準入審核，根據當地經濟社會發展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象住房困難、家庭收入的具體標準，定期調整并向社會公布。二是嚴格租售管理，經審核符合條件的家庭，應當在合理的輪候期內安排保障性住房。三是加強使用管理，建立住房保障管理信息系統，完善保障性住房和保障對象檔案，動態監測住房保障對象家庭人口、住房和經濟狀況變化情況，充分發揮社會監督作用。
3.2實行嚴格有效的信貸政策
對結構性政策調控加大力度，如首付比例和專門針對房貸的利率要有所提高。對于二套房信貸更要嚴格管理，加大其首付比率及房貸利率。對于開發商，政府應提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產發放貸款等貨幣金融政策調整投資額度與投資結構，并在其自有資金未達到規定比列情況下不予其發放房地產開發貸款。
各銀行業金融機構要高度重視房地產信貸管理工作，認真執行房地產市場調控的決策和部署，嚴格按照監管要求，緊密結合實際，完善房地產信貸管理相關制度及措施。
3.3加強對投機性購房的管理
政府應建立合理的稅收政策，弱化住房的投資屬性，開征房產稅和房產利得稅，對過多占有住房者征稅，對買賣住房獲得的利潤征稅。提高過多占有住房的成本，壓縮住房買賣的獲利空間。在加快制度建設的同時，對居住性購房需求應從政策上積極支持和引導。
銀行方面應對抵押貸款的條件、比例進行嚴格審查，避免壞賬損失與信貸膨脹。加強對按揭貸款風險控制，嚴控投機性購房。
其次要加強監管，各級政府要切實負起責任加強領導，搞好房地產市場調控，維護房地產市場持續，加強對企業的管理，抑制投機性購房。
3.4地方政府走出土地財政
規范現行的土地制度，對現行的財政稅收制度進行改革。中央政府可以下放一些稅收給地方政府，使得地方政府的財權與事權相匹配。另外，中央政府需要幫助地方政府建立多元化的投資機制，降低地方政府謀求“非正式”收入的動機。當地方政府有了長期而合理的收入來源渠道，再輔之以科學的政績考評機制，地方政府定當步出“土地財政”怪圈。
地方政府自身也應看清事實，著眼于大局，努力發展本地區實體經濟，優化就業環境，逐步放棄土地財政模式，引導本地區產業全面發展。以公共利益為目標，同樣為維護公共利益提供政策支持。
3.5消化空置房，開放二三級購房市場
在規范一級購房市場的同時，應加速開放二三級市場，積極發展房屋租賃業消化空置房。政府應根據市場需求和房屋供給情況深化住房改革，為發展二三級市場提供政策的保障與支持。同時消費者也要改變傳統購房觀念，解決住房問題既可以選擇購置新房也可以選擇二手房或租賃房，根據自身經濟條件并配合國家相關政策進行合理選擇。
參考文獻
[1]王靖.2012年我國房地產業發展探析[J].西部大開發，2012，（3）.
房地產市場的調研報告范文6
關鍵詞：房地產價格；上漲原因；趨勢預測
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
房地產業作為宏觀經濟的基礎性、先導性產業，不僅是各國經濟發展的晴雨表，而且早已成為國民經濟的增長點，對各國經濟的增長意義重大。而房地產價格則因其與我們的日常生活息息相關而成為老百姓最為關注的基本問題之一，更是房地產業發展過程中最基本、最靈敏的經濟因素之一。
近年來，我國房地產價格上漲較快，部分地區房價持續飚升，上漲幅度大大超出經濟總體增長水平及其他行業產品與服務的上升幅度。這不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也是整個國民經濟繼續平穩發展的一個不穩定因素，房價問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。
一、我國房價上漲原因初探
隨著經濟增長與城市發展，消費者對于房屋建筑的需求有了質與量的改變?！坝型了褂胸敗钡膫鹘y觀念根深蒂固，住宅不僅提供“居住”及“消費”，還伴有投資的功能，因此住宅市場一直是經濟研究與分析不可或缺的一環，房價的變動影響民生經濟甚巨。筆者在此對房價上漲的原因分五個方面進行初步探索：
（一）供需不平衡是房地產價格不斷上漲的根本原因
1、從供給角度分析
（1）我國的土地所有制度及耕地稀缺導致住房尤其是商品房供給不足。我國房地產市場的一個獨特之處在于其所有土地均為國家所有，土地的供應由政府控制導致我國用于商品房建設的土地不可能無限供給。正是人們看到了土地供應的矛盾，才加劇了人們購買商品房的意愿，商品房的價格自然會不斷上漲。
另外，我國人口眾多，有限的耕地面積更加限制了用于住房建設的土地面積，加上政府從糧食安全的戰略高度出發，堅決保證耕地面積最低指標，用于住房建設的土地更加有限。
（2）地價上漲，建材價格、工程造價等增加致使開發成本過高。從供需角度看，商品價格主要取決于成本，房地產也不例外。
土地固有的稀缺性決定其供給缺乏彈性，土地價格主要由土地需求一方決定。城市土地的需求其實是一種引致需求，是由于人們對房屋的需求而引起對其承載物土地的需求。近年來，隨著我國城市化進程的加快，土地成本已占到我國商品房成本的30%～60%，地價的剛性上漲從成本方面推動了房價上升。
近年來，我國房地產和建筑生產直接相關的主要建材成本明顯上漲，建安工程造價也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆遷成本也較高，各種配套設施多、要求高。這些均導致了房地產開發成本過高，從而助推了房地產價格。
2、從需求角度分析
（1）人均可支配收入增加、城市化進程加快推動了商品住宅需求。從社會大背景看，城鎮住房制度改革的推進，人均可支配收入的增加，以及我國城市化、工業化進程的加快都從住房的需求一方推動了人們對房地產、特別是商品住宅的需求。再加上房地產投資投機活動的增加，勢必會推動房地產價格的提高。
（2）農村剩余勞動力的轉移增加商品房的潛在需求。隨著農村剩余勞動力的轉移、農業人口不斷下降，一定會出現更多在城市、城鎮購買住房的居民，這些潛在的商品房需求不僅維持了城鎮房地產的價格，而且會進一步拉升房地產價格的上漲。
（二）國民經濟高速發展推進房地產價格攀升。國民經濟狀況好壞直接影響房地產市場運行情況，從而對房地產價格產生影響。從國際經驗看，人均GDP在1，000美元左右時是一個國家房地產業發展的黃金時期。2003年開始我國人均GDP超過1，000美元，并且一直保持高速增長，2010年我國國內生產總值達到近40萬億元，GDP增長“保八”目標完美完成。與此相對應，我國房地產業進入了高速發展的黃金時期，房地產價格也大幅攀升。
（三）相關政策制度影響
1、地方政府“土地財政”催高房價。我國目前各地政府的主要收入來源是土地的出賣，一個價格高的房地產市場有利于政府獲得更多的土地出讓收入，即所謂的“土地財政”。國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。
2、利率水平較低、銀行信貸寬松助推房價。我國近年來利率水平持續較低，而同時我國信貸政策進一步的寬松。2009年信貸規?？偭窟_到39.96萬億人民幣。2009年期間為完成GDP增長目標的實現，拯救2008年末出現的房地產市場滑落情況，各地政府都出臺了包括放松購房首付比例、二手房市場的稅費優惠、貸款核查標準、減免房地產項目相關稅收等方面的房地產救市政策。
3、各種稅費增加催升房價。我國各種稅費較多，且所占比例大，市政費、出讓金、營業稅及攤派占房價的30%～50%。中房指數系統專家調查問卷結果表明，83.6%的專家認為土地費用和相關稅費過多是商品房價格過高的主要因素。
4、規劃條件限制嚴格，容積率低。我國開發房地產時規劃條件限制嚴格，容積率低，因而攤到每建筑平方米上的土地開發費和配套費就高于全國其他城市中心地段。
（四）國際金融危機帶來通貨膨脹壓力及對人民幣的升值期望。金融危機后，以往拉動經濟增長的出口大幅度下降，為了保證我國經濟不陷入衰退，政府出臺的經濟刺激計劃中，必定伴隨貨幣數量的投入――國務院出臺4萬億振興方案，使2009年上半年廣義貨幣供應量同比增速高達24%，公眾對市場的通貨膨脹預期增強。不少人看中房產可住、可投資的靈活性，將存款轉化為房產，以求保值增值，甚至在海南還出現了“搶房”的現象，這無疑進一步推動了房價上漲。
此外，這兩年受人民幣升值的影響，國外游資進入我國房地產市場，進一步推動了國內的房地產投資活動，一定程度上促進了房地產價格的上漲。
（五）開發商對房地產業利潤期望值過高。我國開發商對房地產業利潤期望值過高，商品房開發利潤達50%～100%、甚至幾倍，在市場低迷時也有27%左右，安居工程的利潤最低也在15%以上，而國外房地產回報率一般為6%～8%，少的僅為2%。
二、我國房地產價格走勢預測
綜合各專家學者的說法，筆者認為我國未來房地產價格將繼續增長，但增幅有可能會變化。
經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展，GDP在某種程度上反映了一個國家的整體經濟發展水平。有數據顯示，在其他條件不變的情況下，國內生產總值上升1個單位，房地產價格就將上升0.030455個單位。根據我國有關部門公布的人口數據可知，在13億人口中有2.5億人處于30～39歲，其中的40%是城市人口，是目前的購房主力；有2.2億人處于10～19歲，他們是未來購房的主力，這些都是潛在的購房需求。而從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們會把這種潛在的購房需求變成真實需求，刺激房地產價格的上漲。
而房地產價格的增速則受到社會經濟發展、城市化進程、土地價值、住宅需求、通貨膨脹、國際經濟環境等多因素影響，則未來房價的增幅可能會變化，至于具體是增大、減小或是不變暫且不易判定。但隨著2011年“限購政策”和1，000萬套保障房政策的出臺，房價的增幅更有可能呈現減小趨勢。
總之，展望我國未來的房地產市場，大致呈以下趨勢：房地產泡沫有所收縮，房地產投資更加理性，房地產市場進一步穩定，房地產潛在需求強勁、有效需求呈波動性不定期釋放。因此，房價將在小幅波動中上揚。
（作者單位：南京農業大學公共管理學院）
主要參考文獻：
[1]肖燕.我國房地產價格變動及其影響因素實證研究[D].吉林：吉林大學，2008.
[2]原鵬飛.房地產價格波動對宏觀經濟影響的一般均衡分析[D].廈門：廈門大學，2009.
[3]廖湘岳，潘愛民.我國房地產價格變動與物價總水平變動的關系[J].吉首大學學報（自然科學版），2008.4.
[4]張琦，裘越芳.2008年奧運后北京房地產價格變動走勢預測[J].北京社會科學，2008.4.
[5]姜彩樓，徐康寧，李永浮.上海市房地產價格變動影響因素實證研究[J].建筑經濟，2007.1.
[6]常明月.房地產價格變動影響因素的實證研究[J].中國商界（下半月），2008.5.
[7]梁云芳.我國經濟轉軌時期房地產增長周期波動[D].大連：東北財經大學，2007.
[8]沈悅，牛娜.房地產價格非理性上漲：一種基于正反饋交易行為的解釋[J].廣東財經職業學院學報，2008.1.
[9]張松，李慧，趙一平.近年中國房地產價格變動情況分析[J].市場周刊（理論研究），2010.8.
[10]金月萍.房地產價格變動因素及趨勢[J].浙江統計，2006.3.
