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物業管理方案培訓范文1
一、當前物業管理服務收費定價方式及其存在的不足
目前，我市的物業服務收費實行的是《沈陽市物業管理服務收費等級考核評定實行辦法》（沈價發[1999]202號）?！掇k法》確定了“按質論價”、“優質優價”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對每檔住宅采用不同的收費標準。其中，中檔住宅四個等級收費標準。該文件的出臺對當時我市物業管理服務水平和服務質量的提高起到了積極的作用，規范了物業管理的收費行為。但在幾年的實際操作中，反映出一些不足，突出表現在一是標準過于籠統，過多依據建設硬件的檔次確定收費標準，忽視了軟件服務，沒有將服務項目、服務水準與收費標準相對應。二是透明度不高，業主對收費標準的確定不十分清楚，實踐中，一些小區的業主認為如此之高的物業費卻得不到等值得物業服務不愿再繼續繳納物業費，出現欠交甚至拒交的情況，收費率的下降，久而久之導致服務標準也下降，形成惡性循環。三是對物業管理服務造成糾紛形成的投訴，主管部門缺乏有效的處理辦法。四是相應規章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強的地方法規。
二、建立質價相符的物業管理服務收費標準及糾紛投訴處理機制的方案
1、質價相符的收費標準的建立方案
為有效解決好目前我市的收費體制問題，應建立實行“菜單式”收費標準。所謂“菜單式”收費標準就是將物業服務項目、服務標準與相應的收費標準建立一一對應的關系，業主可依據不同的服務標準及收費標準選擇自己能接受的服務標準和支出相應費用。通過該收費標準的建立進一步完善物業服務費的定價制度，讓業主明白價格的組成方式，真正做到明明白白消費，明明白白交費。
采用“菜單式”收費標準，科學計算和分攤物業管理費是關鍵，物業管理費的實質是業主對物業管理方圍繞共有物業的運行、維護、管理而發生的物化勞動以及相應管理收益的補償，它是由管理費支出和物業管理企業的報酬組成。我市物業管理實踐中物業管理企業對物業管理費用定價依據的不足和管理費支出成本的不透明是造成業主認為物業管理企業收獲傭金過高，服務質量卻很低劣的主要原因。這就要求物業公司公布定價依據，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開支出項目、具體金額，讓業主充分享有知情權、監督權。如業主對某項費用收取、支出存在較大異議的，可會同物業管理企業指定具有相應資質的第三方專業機構進行審核。確定合理的物業管理費的基礎上，積極探索科學的分攤方式。目前，物業管理費的分攤有以下幾個模式一是物業管理方按照物業管理方按照業主要求和共有物業運行、維護和管理的需要測算出管理費，再按業主擁有的物業面積（包括分攤面積）進行分攤。二是將管理費劃分為項如治安費、清潔費、綠化費等事先確定標準，再由業主按時交納即“以項核定、按項收取”。三是按業主擁有物業面積大小將物業分為大、中、小戶分別確定管理費標準，再由業主定時定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業管理需要，先由管理方墊付費用，然后按戶或室內面積分攤給業主即費用分攤。其中，第一種分攤方式是較為廣泛采用的方式，但這種按業主專有物業面積分攤方式與物業管理費本質相悖。因業主共同擁有共有物業的所有權其享有的權利、義務是對等的。
2、投訴處理機制的建立方案
任何一個民事糾紛發生后都可以采用協商、調解、仲裁和訴訟四個途徑解決，物業管理糾紛當然也不例外。這里所講的投訴處理機制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機制的建立。根據服務內容等級標準及物業管理合同，物業管理企業不達標或業主無故欠費，經雙方協商達不成一致意見的，業主、業主委員會和物業公司可向消協、社區、小區辦、直至相關行政主管部門投訴，接到投訴的部門及時對投訴情況進行處理。屬物業公司服務不到位的，應在相應的收費項目中按比例給相關業主賠償，以約束物業企業，加強管理，努力提高服務水平。
為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應盡快制定《沈陽市物業管理服務投訴處理辦法》等地方性法規?！掇k法》應詳細規定受理投訴的機構及其職權、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結論的效力等。
三、實現方案的對策
1、“菜單式”收費標準的建立和《沈陽市物業管理服務投訴處理辦法》的實行是關系到廣大業主和大量物業公司切身利益的事，也是當前我市物業管理中必須解決且必須解決好的一個實體上的問題和一個程序上的問題。該方案的制定實施，應廣泛征求意見，組織專家進行方案論證和各方聽證。
2、物業管理費是維系小區正常運轉的經濟支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區正常運轉甚至影響到物業公司的生存，基于此，當出現拖欠物業費現象時，物業公司均會采取各種各樣的方法進行催繳，甚至采取過激手段。尤其在物業公司服務首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級，也給行政主管部門處理糾紛帶來難度。為減少上述現象的發生應對物業公司法定代表人和經理人定期進行法律、法規的培訓尤其是物業管理法規的專項培訓。
物業管理方案培訓范文2
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和當局規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166。6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以當局規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、當局基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
物業管理方案培訓范文3
關鍵詞：物業管理；預算管理；經營績效
物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理和維護工作，延長物業的使用壽命、提高物業服務質量。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更好、更優質的服務，保證收入的同時控制服務成本成為了物業管理公司的首要難題，而預算管理是以企業的發展目標為導向編制相關的預算計劃，通過執行預算、事中控制、事后評價等階段以確保企業經營目標的實現并發現經營過程中的風險和問題，推動企業進行動態的戰略調整，提升企業的市場應對能力。因此，物業管理企業必須通過建立預算管理體系對整個經營過程進行有效的監督和考核，增強對于市場的應變能力，更好的為業主和房地產開發商提供服務。但由于目前我國物業管理企業的經營環境復雜多變，服務對象也比較靈活，預算管理的實施效果并不理想，如何通過預算管理增加業務經營績效已經成為阻礙物業管理企業發展的重要問題。
一、物業管理企業存在的預算管理體系問題
(一)預算管理體系的實用性不強
預算管理體系的有效性和適用性的基礎是預算信息的真實性，由于物業管理企業提供的主要是服務，每個服務對象的情況又很復雜，編制預算方案時需要進行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務對象，這就導致物業管理企業在編制預算時往往需要進行大量的業務判斷，無法編制出精確的預算方案，嚴重影響預算方案的實用性。同時，目前物業管理行業實行投招標制，很多物業管理企業為了爭取到項目將招標收費方案壓得很低，甚至有些企業根據完全按照對方的收費標準來編制收費方案，預算管理體系在企業管理中變成了擺設，如果以后物業管理企業出現預算超標時，隨意修改預算方案，通過向業主另立收費項目來彌補成本，或者降低服務質量來壓縮服務成本，造成業主和物業管理公司之間的矛盾，既降低了預算方案的權威性又影響物業管理公司的聲譽。
(二)對風險防范的考慮不足
控制風險是企業進行財務管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業財務管理的重要組成部分，建立預算管理體系也需要考慮如何在風險最低時獲得最大的經濟效益。物業管理企業在編制、上報、審核預算方案時需要內部各個部門編制各自的預算方案，由于不同部門在編制時往往優先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進行考慮，追求企業的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導致預算方案偏離企業的發展目標的可能性出現。而在現實生活中，很多物業管理企業往往忽略了這種風險，預算方案的修改調整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權不大的部門對于預算編制的參與感。另外，企業的經營過程中往往存在很多的風險事項，而物業管理企業在編制預算方案時往往沒有針對這些風險事項單獨設計控制措施，大大降低了預算方案的執行效果。
(三)考核環節薄弱
物業管理企業的主要業務是提供需要滿足服務對象需求的服務，但由于物業管理企業的經營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現由于預算計劃和實際情況不符，需要對預算方案進行調整的情況，這就對預算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業管理公司對于考核和評價的執行力度不夠，對于一些超支費用未進行嚴格的監控，沒有落實批復流程，對于導致預算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發揮預算管理體系的考核和評價對經營績效的提高作用。同時，物業管理體系普遍存在缺乏系統、完整的物業考核和評價制度的現象，沒有一套標準的預算考核和評價流程供物業管理企業進行參考，最終導致整個企業預算方案執行結果的考核和評價程序隨意且效率低下。
二、對預算管理體系問題的建議
(一)加強預算管理體系的實用性
預算管理是一種企業可利用自身資源的合理配置過程的預計，是對計劃經營過程的投入和產出的數量和時間等等事項的詳細安排，因此有效的預算管理的基礎是對自身可利用資源的詳細記錄即精確的預算基礎數據。沒有精確的預算基礎數據就很容易導致預算方案脫離于經營實際，大大降低了預算方案的實用性，為了避免這種情況出現，物業管理企必須做到以下三點：第一，在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；第二，預算委員會在編制預算方案時多與一線物業服務者進行溝通，對多個服務對象共同發生的成本項目情況進行詳細分析，找出成本項目的驅動因素，并據此將費用分配給各個服務對象；第三，禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風險防范措施
物業管理企業的預算方案只有與企業的發展目標相符才能從根本上保證預算方案的有效性，進而保證預算目標的實現。事實證明，大多數失敗的預算方案的內在原因都是由企業經營過程中的風險事項引起的，加強預算方案的風險防范和控制措施可以快速地提高預算方案的有效性。物業管理企業必須重視并考慮加強各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協調各部門的利益，以企業的整體利益為導向制定預算方案；此外要在原有的預算管理組織的基礎上設立獨立的風險控制專員，由其開展相關的預算風險控制工作，使預算的編制、審批、執行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業經營過程中可能或者已經存在的風險事項實施預算控制措施，重點監督這些預算控制措施的實施情況，降低企業經營過程中的風險。
(三)優化預算管理體系的評價考核制度
預算管理的有效實施離不開系統、連貫的預算評級和考核制度，預算考核和評價制度可以幫助企業進行預算方案的修正和調整，使預算方案更加符合企業的經營實際和未來發展趨勢。首先，要建立完善的預算管理評級考核制度，詳細規定預算評價和考核的整個流程，對相關的人員進行培訓，增強其對于預算結果考核制度的理解；其次，各部門進行獨立的預算監督，同時鼓勵各部門之間相互監督，對于一些不符合預算規定的項目進行嚴格的審查；再次，加強外部監督，每年將物業管理的收支對業主公布，由業主對企業行為進行直接監督，并收集業主對于物業管理工作的建議，并以此作為預算方案編制的重要參考。
三、結語
物業管理企業作為一個新興行業，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，未來必將擁有更加廣闊的發展空間，預算管理作為現代企業財務管理中一種重要管理工具，有助于提高企業的經營效率和實現企業的戰略目標，因此對于物業管理企業來說必須建立完善有效的預算管理體系，解決當前存在的經營管理問題，提高企業的經濟效率，實現企業價值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發物業管理服務有限公司沈陽分公司財務部
參考文獻：
[1]項崢.物業公司預算管理的特點與管理要點探討[J].企業改革與管理，2016，03：61-63.
物業管理方案培訓范文4
關鍵詞：物業管理；示范大廈；企業管理
我司自2013年1月1日起開始正式接管廣州市海珠區老干部活動中心綜合樓物業管理服務工作以來，得到業主和轄區政府單位的大力支持和配合。在多方共同努力下，海珠區老干部局綜合樓達到創建“廣州市物業管理示范大廈”各項要求，為了進一步規范公司運作管理，提升公司服務質量，有效促進公司發展，提高知名度和競爭力，同時為老干部活動中心綜合樓樹立良好的品牌形象，提供更優質物業服務，2016年3月份公司向廣州市物業管理行業協會申請海珠區老干部活動中心綜合樓參與2016年廣州市物業管理示范大廈的考評。
一、量身定制服務方案
海珠區老年人活動中心綜合樓建筑面積31907.4平方米，目前使用單位有：海珠區委老干部局、海珠區政務服務中心、海珠區檔案局、海珠區農業局、海珠區老年大學等，功能完善，建有室外籃球場、網球場等體育設施，圖書閱覽室、聲樂戲曲培訓等文娛設施；同時設有餐廳，可供大約100人同時就餐。
該項目建筑功能有對外開放的政務中心辦公區，也有封閉的檔案局、老年大學等辦公區域，為提供優質物業服務，保障兩區域辦公有序進行。我司結合物業服務需要及現場實際情況，從安保、環境、工程、客服等方面制定了針對適合政務服務中心對外開放的辦公區和其他單位封閉辦公區域的服務方案，為客戶度身打造24小時全程服務，構建一站式服務平臺，設置區域貼心客服服務，建立客戶需求檔案，創造優質服務，推行“尊老愛老服務”，實施“零干擾服務”等。
二、打造特色服務內容
根據海珠區老年人大學服務人群的特點，參照我司同類型項目的管理經驗，我司物業服務中心打造“尊重、關心、貼心”的特色服務。物業服務中心全面貫徹“以人為本，厚德載物”公司宗旨，傳承尊老愛老的優秀傳統，主動為老人提供服務。在老人使用設施上設置安全防護措施，如門口樓梯旁邊的小斜坡設置安全扶手，可讓腿腳不便的老人借助安全扶手安全上下坡；在梯鋪設防滑地毯和安全扶手，增加乘梯的安全系數，可讓老人及其他人放心乘坐電梯。同時，公司充分利用在管醫院項目醫師資源，聘請專業醫師對項目員工開展心肺復蘇專題培訓，讓員工能夠掌握心肺復蘇專項技巧，以備不時之需。
三、全力以赴推進示范項目創建工作
第一，全司高度重視，成立創優小組，制訂創建規劃及實施方案
制定指導思想，明確目標，設立組織機構并明確分工，制訂創建規劃和實施方案，要求全司上下一心，認識一致、領導重視、全員參與、分工協作、細節入手、突韁氐?、有条不蝹恽真抓实干２贿_目的誓不休。
在公司高度重視下，成立了創示范工作領導小組，由公司總經理擔任組長，兩位區域總監擔任副組長，下設資料組、保安組、環境組、設備組，從公司職能部門抽調骨干人員擔任。
第二，通過創優平臺，提升服務團隊綜合素質，完善各項服務制度與方案
創建“市優”目標確定后，借創優平臺公司在人員招聘上確定了一系列的具體標準，如客服人員均為大專以上文化程度；工程維護人員均為專業人員并持有相關資質證件；保潔、秩序維護均為高中文化水平等等。由此大大提高了人員整體素質，為以后的管理服務夯實了基礎。同時加強培訓，完善措施建立相關制度、制定了一整套嚴謹、適合、通用的工作流程、崗位作業指導書等管理制度，通過培訓，責任落實到每個崗位、每名員工，深入到每個工作細節。根據創優評定細則，細化分工，定期抽查、定期整改，讓每個部門按照制定的制度自覺履行，在履行過程中總結提高、不斷完善，不斷進步。
第三，加大投入，開展設備設施硬件整改和完善標識規范管理
按照考評標準，創優小組組織公司工程部并聘請行業設備專家對綜合樓各種設備設施進行現場查看及評審，并制訂整改措施和落實完成整改責任人及完成時間節點。在公司加大投入及業主支持與配合下，對設備房進行地坪漆翻新，設備設施油漆翻新，停車場加裝減速帶和反射鏡，消防監控設備修復及完善等等，同時，對設備房設備標識，綠化喬木、灌木裝飾科屬標識，消防栓標識等進行完善及規范管理。
第四，完善和落實內部自檢機制，切實加強服務質量考核
為強化內部管理機制，更快、更好地為綜合樓使用單位提供優質滿意的服務，由公司品質管理部牽頭，會同各職能部門成立檢查小組，結合創優迎檢活動進行定期及不定期的現場隨機抽查，對項目員工的服務態度、專業技能、業務能力等情況進行檢查考核，通過自評找差距、查原因、落實責任、限時整改，形成存在問題的目錄及整改意見，落實整改時間與整改人、驗證人；同時針對項目實際情況開展形式多樣的培訓，切實提升現場服務水平。
參考文獻：
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物業管理方案培訓范文5
項目管理論壇
作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規模（約10萬左右的高層物業）的物業項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業素養。
一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發商節約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇
目前，成熟、有實力的房地產開發商已非常注重項目的物業管理前期介入工作，雖然在項目規劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業管理品牌效應，在物業管理前期介入后已顯現出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業主正式入住之前對未來的物業管理有了一個初步認識，同時，物業管理企業也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發揮作用，是成功的關鍵一步。t
（一）高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業管理公司的良好形象和專業素質。
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在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售、物業管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業管理企業而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區域的重點看護，等等。持續做好上述工作的目的，在于獲取開發商、業主對物業管理公司的初步認同感，為未來的物業管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。
（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業管理方案和物業服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業）在項目經理的直接領導下，發揮各自的專業優勢，從業主的角度，及時發現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。
項目經理博客
1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發現并要求開發商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區實際需要和日后便于維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區內出現的突發事件現場，采用專業高解析度彩色監視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區道路時，便會給小區道路造成污染；另外，業主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節開花的品種，以保證小區有四季花開的效果。
2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主利益；第二，對驗收接管中發現的問題，督促開發商或施工單位盡快落實整改?？傊?，物業管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質量做好大規模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區環境迎接業主入伙（入?。Ｕ闲^免遭二次裝修的破壞。
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此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：項目經理博客
1、建議開發商向業主分期分批發出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。項目管理者聯盟文章
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2、會同開發商、施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患。
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3、為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，并對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾。4、及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙文件資料，動員業主盡快收樓。
項目管理者聯盟
5、若現場出現業主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發商及時把該業主與其他業主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面出現。
項目管理培訓
6、結合小區實際制定具有較強操作性的裝修監管方案，對小區可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見。項目管理者聯盟
7、嚴格控制進入小區的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監管頻次，把預防違章裝修作為監管的工作重點。
項目管理者聯盟文章
大規模入伙和裝修管理期間，是業主較容易與開發商產生矛盾，同時也是業主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。
三、依法依約、規范運作，堅持日常管理工作常做常新。
作為國家二級資質以上的物業管理企業，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經理只要在執行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經營的穩定一般不能做到。在此要加以強調的是如下幾方面的意識：
（一）契約意識：物業管理公司與業主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業主作為合同甲方的權利是產權人本身所固有的，他當然有權按合同約定對乙方進行監督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業管理企業只有在不斷加強履約能力，兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。
（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業主意見，隨時掌握業主需求，及時調整管理服務思路，是成熟物業管理企業的基本素質。
1、經常性開展業主意見調查，主動及時了解業主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業主公示，請求業主監督實施。主動發現和解決問題與被業主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經理應時常提醒自己這一點。
2、開展積極向上、喜聞樂見的社區文化活動，雖然不是物業管理服務的基本內容，但其確是營造小區良好的人文環境，融洽業主關系的重要手段，是把業主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區文化活動的質量，讓更多業主參與，也是項目經理經常思考的問題。項目管理培訓
物業管理方案培訓范文6
關鍵詞：物業管理;實踐教學;校企合作
遼寧石化職業技術學院于2014年開設社區服務與管理專業，并與錦州市古塔區政府簽訂了合作協議，其中下設了一門物業管理理論與實務課程，14級畢業生的畢業問卷調查結果顯示，學生對物業管理行業的從業熱情明顯高于其他行業。然而，相對于學生的從業熱情，物業管理作為一個新興的服務行業，要求物業管理從業者具有較強的實際工作能力。為了更好地提高學生的能力，實現畢業與就業的對接，就要求我們必須高效的利用開設物業管理理論與實務課程的一年時間和第三學年的頂崗實踐這兩年的時間。
一、校區合作對于人才選用和培養的意義
1.高職院校教育的特色和生命力在于滿足和服務于地方經濟建設的發展要求。這一特點決定了高職教育不能是單純的封閉式課堂教育，它的辦學機制應是對社會開放的，它的教學活動應是與社會對接的。因此，必須變專業教育為崗位教育，變課堂教學為開放性教學，進而實現專業與就業的對接，以形成一個行業的良性循環為目標。與古塔區政府的合作為我們的教學提供了一個十分優異的開放性教學平臺，為我們提供各種實踐場所與機會。保證了教學的多樣性和實效性。2.從目前物業管理從業人員的來源看，在校期間學習過物業管理專業知識，掌握專業知識技能的從業人員的比例只占有一小部分，大部分都是從原來的房管部門分化出來或是其它服務行業轉型過來的。這就造成我國物業管理市場整體人員素質偏低的局面。很多時候企業在進行人才選擇的時候沒有考慮到人才是否經過專業的物業管理培訓，所以無論是在服務等級還是在服務意識方面都存在一些不足之處。為了解決當今物業管理的一些問題，就務必從源頭抓起，提高學生整體素質、培養適合市場需求的專業人才。
二、目前物業管理專業校企合作的常用模式
1.邀請行業專家來校授課。學校邀請行業專家來校授課是學校與企業合作的一種模式，這種合作主要靠學校牽頭，但由于物業管理企業工作人員的時間和薪金的限制，往往不能達到良好的預期效果。2.與物業管理企業共建實習基地。在與物業管理企業合作的眾多的方案當中，與物管企業共建實習基地是一項值得長遠考慮和發展下去的方案。我國目前的物業管理市場需求量很大，對于人才的渴求很旺盛，從國家發展規劃方向可以看出新時期的物業管理將與宜居城市建設、文明城市創建、居民幸福指數提升休戚相關，而且對于構建和諧社會也會起到舉足輕重的作用。那么如果校方能夠與物管企業建立好友好的合作，物管企業愿意為在校生提供一個鍛煉發展的平臺，就能讓學生處于一個真實的工作場景，讓學生的社會實踐能力得到充分的鍛煉。當然這種模式也存在一定的問題。比如主動尋求校企合作往往是學校的一廂情愿，有的企業認為解決學生培養是學校的事情，與自己無關；有的企業并沒有建立人才儲備庫的長遠眼光，對于讓學生來企業實習興趣不大；還有的企業不愿意接納大學生實習，怕影響工作質量。另一方面學生在物管企業實習的時候也存在一些問題，有些學生認為到企業實習是服從學校的安排，并非個人的意愿，在企業實習期間表現的十分被動，給企業造成一定的負擔，進而影響校企合作的成效。3.訂單培養。訂單培養在現在的社會當中是一種普遍存在的現象，很多企業深入到學校內部進行人才的選拔和培養，一般情況下由企業向學校下達培訓訂單，學校根據企業訂單的目的與要求安排課程，按照訂單企業的人才要求標準進行培訓。但是物業管理畢竟是第三產業，大多數的物業管理公司下達的訂單數量少且時間不固定，這樣就會造成學校的支出成本較高，綜合多方面考慮，這種方式在現如今的校企中運用并不廣泛。
三、目前實踐教學過程中存在的問題
1.實踐教學學時安排和內容構成不太合理。和理論課配套的實踐課程時間短，物業管理是一門對實踐操作要求很高的行業，但和理論課銜接的實踐課程往往只有兩周左右的時間，在兩周之內實現所有知識面全覆蓋是很難的，即便覆蓋了，有些內容也只能流于表面，學生不能很好的從實踐中印證書本學到的理論知識。在畢業前的頂崗實習期間，學校安排學生到物業管理企業實習，主要根據行業崗位的要求開展課程模塊設置。但是部分專業基礎課和專業必修課程所學的實踐知識卻沒有安排實踐模塊，使得一些專業知識被弱化，理論與實踐的結合缺乏連貫性，實踐教學內容構成不合理。2.實踐考核成績很難實現公平。實踐環節主要依據學生的表現給與成績評定，而無法像理論課程那樣通過嚴格的標準化答案來確定學生的真實水平，無法量化學生的實踐能力。同時，每位實踐指導老師的考核風格和方式不一致，這樣造成考核成績缺乏一定的真實性，無法做到全面公平合理。3.實踐環節中學校有時會監管不到位。實踐環節學生按照崗位不同分散實習，這樣實踐指導教師很難做到對學生的全面監管，對于有些學生出現的問題不能及時的處理解決。4.實踐教學與職業資格證書銜接不夠。專業培養計劃要求學生在經過三年的學習后除了要取得大專學歷證書外，還要獲取相應的職業資格證書。這就需要我們將國家相關的物業管理職業資格證書考試科目列入正式的教學課程，如取得物業管理師證書、智能樓宇管理員證書等。但目前的實踐教學中，針對物業資格相關證書的實踐內容強化強度不夠。
四、優化物業管理實踐教學的方法
通過與古塔區政府的合作，我們得以和古塔區轄區內的物業管理企業更順利的接洽合作。1.尋求更加成熟的校企合作模式。校企合作，是學校與企業建立的一種合作模式，是大中專院校等職業教育院校為謀求自身發展，抓好教育質量，而采取與企業合作的方式，是一種注重培養質量，注重在校學習與企業實踐，注重學校與企業資源、信息共享的“雙贏”模式。想要達到“雙贏”的效果，就要以市場的需求和就業為導向，校企聯合制定培養計劃。由學校制定培養方案和公共基礎課程，然后再和合作的企業共同制定專業基礎課和專業模塊課程。在學生在校完成相關的理論知識后，可以在最后一學年到企業頂崗實習，實現理論與實踐相結合。校企雙方增加互動。校企合作不是學校負責課堂教學，企業負責為學生提供實習場所那么簡單，整個過程中不能缺少相應的溝通和了解。雙方應定期溝通，對在合作過程中出現的問題及時的進行修訂，明確雙方的責任，并共同承擔責任。想讓校企合作的成果豐碩，學生的表現尤為重要。那么如何調動學生實踐的積極性就成為我們需要考慮的問題。實習期間學生能否取的報酬無疑是影響學生積極性的一個因素，所以我們可以考慮給予學生適當的報酬來激勵學生更好地實踐學習。2.加強實踐教學與職業資格證書銜接。增加實踐課程的學時比例，可以在相關證書考試前安排一至兩周的強化訓練，這樣不僅可以提高證書的通過率，還可以讓學生目的更明確的強化某種技能的學習。實踐教學體系應與職業資格證書制度銜接起來，兼顧相關資格證書的考試內容和要求，開設對應的實操內容。使學生在大學畢業后能夠具備取得房地產經紀人、房地產經濟、物業管理等方面的證書的能力。3.加強實踐教學的師資隊伍建設。物業管理工作實踐性強的特點要求我們的教師也要具備行業工作能力，對于“雙師型”教師的定義不能浮于表面，應要求教師定期到企業進行鍛煉，學習行業前沿知識，了解國家相關政策，了解物業市場的變化，從而能在課堂教學中實踐指導時有的放矢，傳遞學生最前沿的知識，幫助學生全面正確的了解物業管理行業。在這個競爭激烈的社會當中，無論是任何企業還是任何個人，都在尋找著適合自身長遠發展的目標。作為學校希望能夠為學生的未來發展創造出更適合他們的生存環境和生存體系，提供更好的就業平臺。作為物業管理企業，他們希望能夠聘用具備專業知識和專業素質的高質量畢業生。雙方的共同需求使校企合作成為必然。因此高職院校務必探尋出一種能夠使的學校和企業雙贏的方案。這種雙贏的方案要使校方能夠達到對學生進行多種培養和訓練的目的，對于物業管理企業方同樣有著更大的經濟利益和吸引力的誘惑。
參考文獻：
[1]趙靜.對物業管理專業校企合作模式的分析[J].現代物業新建設，2015第14卷第3期.
