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房地產項目精細化管理范文1
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
一、精細化的定義
所謂的精細化管理是企業管理觀念和管理技術的有效結合，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。
二、房地產項目全程管理的重要性
房地產項目管理是項目建設中的重要組成部分，在項目施工過程中，只有做好房地產管理工作，才能使工程達到預期效果，使工程的利益達到最大化。優質高效的管理，能夠延長建筑的使用壽命，能夠提高建筑的質量，能夠使開發商獲取最大的利益。我國有許多建筑由于沒有進行全程科學的管理，導致工程項目出現返工甚至廢棄的情況。所以說，為了使保證工程質量和工程收益，就要做好項目全程精細化管理的工作。
三、房地產業應用精細化管理現狀
精細化管理在國內起步比較晚，而中國的房地產業也是在改革開放之后才開始起步，一直到了二十世紀九十年代才開始有了真正市場化的房地產開發，最近幾年，一些房地產龍頭企業如萬科、綠城、龍湖等才開始在房地產開發領域應用精細化管理，但是初期大部分都局限在工程質量管理和成本管理方面。今后的中國房地產市場宏觀調控成為常態之后，必將有一輪洗牌，一些沒有實力，管理落后的房產企業將被淘汰，而一些有著優秀管理經驗的房產開發企業經過磨練將變得更加強大。精細化管理作為一種先進的管理方法和理念，隨著競爭加劇和房產品品質的提升，在房地產開發的工程管理、成本管理、本體建設管理、營銷管理等方面更全面、更深層次的應用也將給企業帶來更為高效的生產力。要真正把精細化管理落到實處，需要建立起一套完善的精細化管理制度和指引手冊，在制度上明確各部門和人員的職責，完善各項表單和流程，對員工進行精細化管理培訓，強化精細化管理意識，使得精細化管理成為一種常態。借助計算機信息平臺，對開發建設各個過程環節進行跟蹤管理和高效溝通。
四、提升房地產項目全程精細化管理的策略
1、加強房地產企業管理水平，促進房地產工程項目精細化管理的信息化
引進高素質人才，加強企業人員培訓。房地產企業應樹立良好的人才觀念，引進高素質人才，并給予其較好的經濟待遇和職業發展空間。此外，還應加強對自身已有員工的培訓力度，通過教育培訓、講座、案例分析、專業技能培訓、項目實戰等多種方式，提高員工的專業化水平。同時，建立相應的獎勵制度，對于專業能力提升較快的員工給予一定的經濟和職位晉升獎勵，樹立良好的學習氛圍，從而提高員工的學習積極性。
提高房地產項目管理的信息化水平。工程項目管理是一項系統性工作，需求使用大量信息，進行較復雜的數據計算以提高管理的科學性和高效性。房地產企業應加強計算機硬件和軟件建設，使用TQC方法、網絡計劃方法和核算方法，提高項目管理的信息化水平，促進決策的科學性和及時性。房地產項目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、進度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引進合同軟件，使各項合同的生成更為合理和統一；成本管理的信息化即通過引進包括目標成本管理、成本估算和成本分析模塊的成本管理系統，隨時對工程造價進行分析和控制，從而提高項目成本管理的效率性和準確性；進度管理信息化即運用“自下而上”或“自上而下”的方式對項目的成本、時間、資金流和項目成果進行分析，從而對項目調整個變更起到良好的控制。
2、成本精細化管理
作為房產開發項目成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益。中國的房地產業經過10多年的高速發展，房地產業作為一項“暴利”行業給房產企業帶來了豐厚的利潤。但是這個利潤很大程度上并非來自房產企業的創造價值，而是來自土地的增值。隨著調控的深入以及市場的發展與成熟，依靠土地增值獲取豐厚利潤的時代已經成為過去，要想在競爭市場中勝出，必須在成本管理上要精打細算。同品質的樓盤，建設成本低的樓盤無疑將有更大得競爭優勢。而大多數房地產企業對工程造價的管理僅僅停留在招投標管理和竣工項目的財務核算、竣工結算上，對于其他階段則沒有足夠的重視。事實上在整個流程體系中，土地購買、產品策劃定位和設計階段的成本控制站所有成本控制的絕大部分。以設計為例，占成本控制的大約80%。所以，建立起一套完整的全程成本控制系統，對全過程進行管控。在成本管理實施過程中，要注意的是，支出多會浪費，支出少也會浪費，關鍵是支出要有效。房產品作為一項特殊的商品，同樣適用價值工程。
價值工程（Value Engineering） V=F/C
其中
V：產品功能價值，單位成本費用所能獲得的功能
F（Function）：功能值
C（Cost）：功能費用
因此房產企業的成本管理的出發點：合理確定，有效控制，借助價值工程，對多余、過剩的投入進行過濾，必要的投入和質量要保證。在招標過程中，定標應遵循合理低價的原則，確保能做出符合要求的產品。在控制成本時，確定的成本目標應合理實在，實際結果及時反饋。及時掌握偏差原因，作出相應偏差調整。在項目管理上應用PDCA循環管理法對成本進行動態管理，積累經驗，不斷提升成本管理水平。
3、加強項目可行性研究性確保項目如期高質量完成
重視項目前期的可行性研究，建立完善的決策支持機構和決策程序，充分分析市場需求，使項目定位更科學合理地切合市場需求。加強項目管理計劃工作，要求設計單位根據項目目標進行設計。在工程設計和施工中采取公開招標，設計合理的招標模式和程序，選擇具有較好資質和實力的設計單位和施工單位，避免暗箱操作等不規范行為。嚴格控制工程設計圖的變更，對于涉及項目功能性等原則性設計方面的變更，必須經過科學、嚴密的決策程序才能進行。
4、加強融資能力，確保項目正常運作。
目前，我國房地產項目融資可以采用的融資方式主要有銀行貸款、房地產信托、借殼上市、上市公司資產置換、國內或境外IPO、房地產投資基金等方式。在這些方式中，由于房地產融資的資本密集性，有能力進行直接融資的房地產企業寥寥無幾，房地產開發資金中直接融資所占比重較小，我國大多數房地產融資企業仍然采取銀行貸款方式。在選用此種融資方式時，資金申請報告是關鍵的成功因素，因此房地產企業要提高自身融資能力，應特別關注資金申請報告的內容。
5、本體精細化管理
房地產企業在本體建設應用精細化管理方面還處于起步摸索階段，有少數企業開始嘗試著在管理實踐中借用工程的精細化管理方法，以此來提升本體建設水平。實際上，本體建設精細化管理類似于管理科學化管理三個層次——規范化，精細化，個性化——中的第三個層次，這也是管理上最復雜，最難的一個層次。由于員工是企業最寶貴的財富，也是企業發展的依托力量，但是每個員工情況又各不相同，如何通過系統的管理工作，使員工在不失個性的同時，又能具有企業的共性，形成一股合力，起到1+1>1的作用。要做好本體建設的精細化管理，建立完整的薪酬福利制度和獎懲制度，建立全面的個人信息檔案是最基本的工作。企業作為員工發展的母體，應該提供不同的發展路線，使管理人員和專業技術人員能分別在專業線和行政線有相應的發展上升空間。培訓作為本體建設的一項重要工作，結合企業需要和個人意愿，應該有一套完整的規劃，而不是以臨陣磨槍的方式進行培訓。這樣，可以將個人的個性化需求和個性特征結合企業發展和需要，以制度化的形式確定下來。
結束語
房地產項目管理往往是一個聯系緊密的整體，各關鍵環節管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業利潤最大化能否實現。因此，房地產企業需有效分析項目開發各環節，做好各環節管理，保證項目順利進行和項目的成功開發。
參考文獻
[1] 孫念懷，2011.精細化管理3.新華出版社
房地產項目精細化管理范文2
【關鍵詞】房地產企業；工程項目；精細化管理；應用
一、精細化管理的涵義和標準
所謂精細化，就是從思路上一般要體現流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規管理為基礎，是把常規管理進行深化改革的關鍵步驟，它的內涵主要包括規范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標準：項目計劃管理的信息化、操作程序的規范化、工種分工的專業化、激勵考核的分段化。通過創新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經濟效益，找到企業新的利潤增長點。
二、精細化管理在房地產企業工程管理中的應用
（一）建立并完善房地產項目工程質量管理體系
一般而言，房地產項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監管都必須以保障質量為重點?？梢哉f，質量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質量管理的思路和系統，從以往的單方面的、單系統的質量管理上升為全面質量管理，費根堡姆所提出的“全面質量管理”，就是以系統論的協同思想，來理解企業的質量管理，從工程項目的采購設備材料等，到施工和監工人員的素養，以及設計階段的工程規劃等。其次，應用“ 樣板引路”。“樣板引路”即施工中各項工序只要建立樣板，通過實物展示、參觀學習，就可以把復雜的程序簡單化，工藝定型化、規范化，實現流水線作業。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質量關，將偏差控制在標準以內，交出令業主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規范要求的質量標準，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質量風險。最后，引入第三方評估機構。第三方工程質量評估機構受房地產開發業主方委托，對多區域、多項目的各參建單位（ 業主方項目部、監理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業相關質量規范文件及房地產開發企業工程管理的相關制度及文件進行工作質量及工程實體質量進行檢查，是一種房地產開發企業的工程質量總控模式。主要任務是定期的檢查各參建單位的工作質量和抽查工程實體質量，有利于 工程項目的質量管理監督。
（二）完善公司管控制度建設
針對無法滿足企業發展或是不符合發展需求的規章制度，應及時修改甚至是廢止，重新制定適應企業的制度。一旦新制作的規定出臺，企業需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規章制度，規范管理人員以及檢查人員的執行標準，從而使管理工作得到落實，實現管理工作精細化。房地產企業還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現問題或疏漏，企業可以根據責任制度及時確認事故由誰負責，避免出現工
作人員工作內容重疊以及事故無人負責的現象。作為管理人員，應明確自身責任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質量有所把握。企業完善公司管控制度，細化責任，能夠有效強化管理工作，提高工作質量。
（三）房地產企業的成本精細化管理
目標成本即預算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標成本進行管理的意義在于，目標成本以市場為導向，可確保項目的目標利潤。隨著項目的實施，從目標成本管理進入動態成本管理，動態成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發成本隨著開發的實施是動態變化的，它將直接影響到公司的經營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影等等，因此做好各關鍵節點、各階段的動態成本尤為重要。實行動態成本精細化管理，加強動態成本的控制，建立動態成本監督預警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節點都能體現，真正動態地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發生的整個建造成本情況進行全面的、系統的評價及分析總結，總結成本管理的經驗教訓，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結的經驗教訓，應落實到各責任部門，在后期開發的項目中重點關注，避免重復發生。
（四）房地產企業的人力資源精細化管理
一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現性，從思想方面培養員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養，精細化管理的本質是對人員專業的要求，對項目管理參與人員進行專業素質的培養和提高，將職業技能滲透到每個人的工作習慣中。要想真正實現精細化管理，就必須培養一大批合格的專業人才，通過職業化的管理流程，實現專業化、精細化、規范化。最后企業要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學的管控促進企業員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經過獎勵優良處罰劣質的形式，總承包和監理主管能逐步增強職責感、加大質量監管力度，將質量業務落實的更加細致、完整。
（五）房地產企業的物業服務精細化管理
精細化服務是一種先進的理念、態度及文化。在房地產企業中實行物業服務精細化管理，需要與企業文化建設緊密的結合在一起，營造出一種良好的物業服務精細化管理的企業氛圍。將物業管理覆蓋到每一個環節、細節、操作和數據等。它最終目標是利用服務精細化的理念、態度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優質的管理。
三、結束語
總而言之，隨著房地產企業工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業發展的全過程，促進企業的快速平穩發展。
參考文獻：
[1] 王佳志. 精細化管理在房地產企業工程管理中的應用研究[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2013（35）.
房地產項目精細化管理范文3
關鍵詞：房地產開發；管理；對策
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
引言
我國房地產行業整體發展尚不夠成熟，發展水平偏低。房地產企業只有不斷地加強開發項目的精細化管理，才能促進項目付出最小代價，獲得最大的收益，實現企業的可持續發展，激發企業活力，增強自身行業競爭力。
一、加強對房地產開發項目質量管理必要性
（一）貫徹落實科學發展觀，需要增加執政管理功能
近年來，國家大力發展房地產項目，城市建設的快速發展，大量房屋竣工并投入使用。由于發展規模的迅速擴張，大量企業的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企業，很容易導致房屋質量問題不斷涌現。因此，如何加強對這些企業行為和市場行為的管理，最大限度地減少和消除質量問題是我們貫徹落實科學發展觀，提高政府部門監管的管理能力的實際需要。
（二）關注民生，盡職服務民生
房屋施工質量直接關系到日常生活和業主的生命和財產安全。很多普通家庭花費他們所有的積蓄，才能夠買房子。如果你住在這樣的存在質量問題的房屋，家里不僅難以安穩，更難以樂業。人民的事非同小可，建造商必須樹立全心全意為人民服務的意識，在引進管理系統、處理投訴的質量的同時，更重要的要考慮人民的利益。開展監測工作，全面實施質量管理措施，以提高工程質量，確保人們能買一套住的舒適房子，努力構建和諧社會。
二、房地產開發項目施工的生產要素
房地產開發工程項目施工的生產要素和其他項目建設施工的生產要素一樣，也包括人力、各種材料、各種機械設備、技術措施和資金支持等等，那么要如何把這些材料合理利用，合理地組織起來進行有效管理，這關系到施工成本的高低，而且這些要素具有集合性、目的性和環境適應性等特點，彼此相互制約和影響。所以要對房地產開發中的施工進行更好的管理，就要對施工要素進行分析，進行有效的管理，這樣才能有效控制成本。
房地產開發施工管理中，對生產要素的管理可以從以下四個方面來進行：第一，優化生產要素的結構，促使其合理配置，這樣才能使得投入的生產要素能滿足施工的需要；第二，優化生產要素的組合，也就是投入到施工中的生產要素要相互協調和搭配，這樣才能發揮作用；第三，投入的生產要素要進行動態的管理，就是根據項目施工要求，合理地組織、協調和控制各種生產要素，使其可以在施工中有效而合理的流動，進而形成動態的平衡；第四，有效管理，合理利用生產要素資源，降低施工成本，進而實現房地產開發施工管理的綜合效益最大化。
三、房地產開發施工管理難點
我國房地產行業整體發展尚不夠成熟，發展水平偏低。隨著政府調控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產企業在獲得持續的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實施工程質量精細化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。（一）管控制度不先進
受傳統體制的影響，我國房地產企業的組織管理體制適應不了當今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應商合作缺乏組織管理，缺乏規范解決問題的能力，對員工管理、內部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設成效，必須使用精細化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。
（二）組織管理不明確
目前，多數房地產企業尤其是小型房地產企業，剛剛處于起步階段，對房地產項目工程建設中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學規劃施工現場，對于承包商缺乏完善的協調管理機制; 材料和設備從購、進場、保管混亂，造成不必要的浪費; 資金撥付沒有既定流程和整體規劃，致使資金利用率偏低。這種只重結果的粗放式管理必然會造成項目的建設成本增加，吞噬房地產開發利潤。
（三）標準化執行不靈活
當房地產企業由粗放式向精細化轉變的過程中，勢必將建立各項規章制度來規范各項工作的開展。這些規章制度精細化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實施過程中，很難保證所有事情都如預想般順利發展，容易出現一些極端的情況，這時企業的制度和規范反而限制了企業的發展，它很大程度地限制了人在企業中的主觀能動性。
四、房地產項目管理完善性策略分析
（一）建立健全項目經理部
做好項目開發安排，選拔一位精通項目開發工作的、具有管理能力的人擔任項目經理，并選派投資、設計、合約、營銷、采購、工程等作為項目經理部組成人員，共同組成一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目經理部。明確項目部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好項目管理工作。
（二）做好進度控制
進度控制的目標是確保實現項目開發建設的總工期。這就要求編制好網絡進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，要通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。
（三）嚴格質量控制
控制目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求，質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事后三階段質量管理。
（四）嚴格投資控制
對目標的控制就是對項目投資的減少，項目總投資是由多項內容組成的，包括土地的成本、前期開發的成本、建筑安裝施工的成本、財務成本、營銷成本以及管理成本，還有有關的稅費等。為了使項目的總投資得到減少，把住房性價比提高上去，許多房地產公司都用了快速開發與銷售的模式。投資控制的內容有投資回報率、投資概算以及回收期，工程預算及審批工程的進度款，除此之外，還有銷售價格的制定、完工結算的審查等項工作。只有對市場銷售項目進行適當的開發，對各部分成本進行嚴格的控制，才能做好總成本的控制，為了使項目目標得以實現，一定要對定價進行精心合理的計算，并及時完成銷售任務。
（五）施工建設的精細化管理實施
施工建設的精細化管理主要內容就是成本精細化管理。在行業集聚度不斷提升的形勢下，房企的成本管控能力在企業提升競爭力的過程中顯得尤為重要，具有較強的成本管控能力將取得比競爭對手更高的利潤與投資回報。控制項目成本實際上就是在保證工程質量的前提下，通過各種手段降低項目施工成本，使其在可行范圍內達到最小化。房地產企業一般的成本管理體系應該包括目標成本體系、動態成本控制體系、后評價體系、成本責任和考核體系這四個方面。具體措施可包括對技術方案進行專業的經濟技術論證，力爭采用新技術、新工藝等，降低工程成本;組建合理的組織結構，控制人工管理費用開支; 對容易出現問題的業務流程進行合理優化，做到細化管理; 建立長期有效的獎懲機制，最大限度的調動員工工作積極性等等。
（六）加強風險管理
在房地產開發企業進行各種決策時，采用放棄投資的決策等一系列措施來對相關風險進行規避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰法，因為如果不采取任何措施只是放棄投資的話，不僅會使房地產開發企業得不到應有的經濟效益，而且還會為自身企業的發展帶來嚴重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。
結語
綜上所述，只有確保項目的順利進行，使每個進程及時、高效地運行，減少返工成本和索賠成本，從而提高工作質量，降低那些不可預知的風險，進行良性循環，以滿足市場經濟的需要，使經濟趨于平穩，進而促進房地產消費市場的穩定與繁榮。
參考文獻：
[1]王守華.基于目標成本管理的商業地產開發項目成本控制研究[D].西南交通大學,2014.
房地產項目精細化管理范文4
近幾年，隨著改革開放的不斷深入，我國經濟快速發展，城市化進程加快，推動房地產行業篷勃發展。雖然近幾年我國的房地產業發展較快，也取得了明顯的成效。但房地產業發展過程中也存在著一些問題，如房價過高、結構不合理等，這些問題的存在，嚴重影響房地產企業的健康發展。同時，受國家政策和市場環境因素的制約，房地產業的發展也面臨著嚴重的挑戰。國家相繼出臺政策，征收房產稅，調控房價，緩和社會矛盾，穩定房地產市場。在房地產發展過程中，成本管理是影響房地產企業發展的重要因素。為此，加強房地產成本管理，采用節點式管理，提高企業經濟效益，成為房地產發展的首選。
一、房地產成本管理節點式管理法的含義
節點式管理法是一種精細化成本管理方法，是指在房地產成本管理過程中利用科學的技術手段和有效措施加強對目標成本的控制和管理，在控制成本的過程中，細化管理要素，系統掌握成本管理的全部細節，做到對房地產項目建設過程中每一階段，每一步驟的監控和成本控制。在可控制的范圍內，及時發現問題，解決問題，爭取用有限的資源，取得最大的經濟效益。
二、節點式管理法在房地產成本管理中的實施步驟
1.成本分析。成本分析是指運用節點式管理法，通過調查和信息反饋等方式對房地產項目建設的全過程中的成本進行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點和重點等，然后對已掌握的數據深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時也應對房地產項目建設的各個階段和環節的成本支出進行匯總和分析，找到影響成本管理的的關鍵因素，進而達到控制成本的目的。成本分析是節點式成本管理法的根本，也是成本控制的依據。只有將房地產項目建設的成本開支分析到位，才能“對癥下藥”，根據成本支出動因設置不同的成本支出標準。
2.劃分節點。節點劃分是節點式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節點式管理法稱為精細化管理方法，就在于其將房地產建設項目的整個經營成本依據不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個劃分過程被稱為劃分節點。劃分節點是指依據房地產項目建設的流程，將成本支出分為幾個子系統，而每個子系統中又包含多個階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關鍵環節，哪些是成本控制的薄弱環節；另一方面也應保證節點劃分的科學性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎。
3.配備操作成本。節點式成本管理法并不是要求對房地產建設項目的各個環節都要細化，爭取用最少的成本，實現最大的經濟效益，最終達到節省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節點式管理法在成本管理上的靈活性和對市場環境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產項目建設的急用金，以備不時之需。例如，房地產企業在項目建設過程中，會出現一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預算之內，這是就可以啟動備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環，應加強監管力度，真正體現操作成本的價值。
三、節點式管理法在房地產成本管理中的具體實踐應用
1.對房地產企業的運營成本進行分析。在房地產成本管理過程中，首先應用節點式管理法將房地產企業的整個運營成本進行劃分。根據房地產建設的不同階段和成本支出性質，企業需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開發間接費。這幾項是房地產開發及建設過程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務費、應急費和其他一些費用等。成本開支應涵蓋房地產建設的全部費用開支，而這些費用也會因環境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。
2.對房地產企業的成本進行節點劃分。利用節點式管理法對房地產企業進行成本管理，就要對建設項目過程的不同階段的成本支出進行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節點的劃分應保證科學性、合理性和準確性。例如，房地產建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業需要考慮和注意的。
3.對房地產企業的配備成本進行預算。配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據。其中土地征用及拆遷補償費約占20%。前期工程費一般不會超過6%，基礎設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%，貸款利息會根據房地產建設工程期的長短及貸款數額的大小有所不同，稅費約占15%-20%，應用費用約占5%，而其他費用約占以上這些數據都是一個大體的估算值。不同的房地產企業，進行不同的建設工程，其費用所占的比例會有所調整。
房地產項目精細化管理范文5
1.成本分析
成本分析是指運用節點式管理法，通過調查和信息反饋等方式對房地產項目建設的全過程中的成本進行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點和重點等，然后對已掌握的數據深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時也應對房地產項目建設的各個階段和環節的成本支出進行匯總和分析，找到影響成本管理的的關鍵因素，進而達到控制成本的目的。成本分析是節點式成本管理法的根本，也是成本控制的依據。只有將房地產項目建設的成本開支分析到位，才能“對癥下藥”，根據成本支出動因設置不同的成本支出標準。
2.劃分節點
節點劃分是節點式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節點式管理法稱為精細化管理方法，就在于其將房地產建設項目的整個經營成本依據不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個劃分過程被稱為劃分節點。劃分節點是指依據房地產項目建設的流程，將成本支出分為幾個子系統，而每個子系統中又包含多個階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關鍵環節，哪些是成本控制的薄弱環節；另一方面也應保證節點劃分的科學性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎。
3.配備操作成本
節點式成本管理法并不是要求對房地產建設項目的各個環節都要細化，爭取用最少的成本，實現最大的經濟效益，最終達到節省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節點式管理法在成本管理上的靈活性和對市場環境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產項目建設的急用金，以備不時之需。例如，房地產企業在項目建設過程中，會出現一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預算之內，這是就可以啟動備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環，應加強監管力度，真正體現操作成本的價值。
二、節點式管理法在房地產成本管理中的具體實踐應用
1.對房地產企業的運營成本進行分析
在房地產成本管理過程中，首先應用節點式管理法將房地產企業的整個運營成本進行劃分。根據房地產建設的不同階段和成本支出性質，企業需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開發間接費。這幾項是房地產開發及建設過程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務費、應急費和其他一些費用等。成本開支應涵蓋房地產建設的全部費用開支，而這些費用也會因環境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。
2.對房地產企業的成本進行節點劃分
利用節點式管理法對房地產企業進行成本管理，就要對建設項目過程的不同階段的成本支出進行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節點的劃分應保證科學性、合理性和準確性。例如，房地產建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業需要考慮和注意的。
3.對房地產企業的配備成本進行預算
配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據。其中土地征用及拆遷補償費約占20%、前期工程費一般不會超過6%，基礎設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%,貸款利息會根據房地產建設工程期的長短及貸款數額的大小有所不同，稅費約占15%～20%，應用費用約占5%,而其他費用約占5%。以上這些數據都是一個大體的估算值。不同的房地產企業，進行不同的建設工程，其費用所占的比例會有所調整。
三、總結
房地產項目精細化管理范文6
關鍵詞：房地產項目；設計管理；限額設計；品牌效益
房地產項目設計管理工作，對于房地產項目的開發、建設以及后期運營均有深遠影響。房地產項目的開發決定未來住戶的居住體驗。因此在項目設計管理中，應充分考慮項目開發價值及效益成果，以滿足人們的實際需求?；诖?，應結合房地產項目的具體要求，制定科學的設計規劃，進而改善城市規劃現狀。
1房地產項目設計管理的內涵
房地產項目實則是通過住宅規劃展現其開發價值。而在房地產項目設計管理中的最主要的要求即為提升建筑質量。因此，房地產項目開發商以及設計機構在對房地產項目進行設計規劃時，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規范性外，還應在優化審批流程的同時實現科學設計，避免房地產項目出現設計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產項目設計管理者應針對項目設計環節進行有效管控，始終以環境、市場為導向予以設計，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應在設計中綜合分析項目需求情況，無論是設計結構還是設計功能，都應當具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當代人審美與居住需求?；诖耍康禺a項目設計管理工作，應當在高水準人才輔助下對其實施科學設計，繼而實現房地產業的良性發展。
2房地產項目設計管理要點
2.1注重項目質量管理
房地產項目設計管理是房地產開發公司中較為重要的內容，也是決定項目效益的根本因素。因此，針對房地產項目進行設計管理，應引起設計人員的高度重視，既要準確實現項目定位，又要憑借自身職業技能以及對房地產項目的敏感度，提出可行性房地產產品設計規劃，便于在后續項目開發后能夠為房地產企業帶來更高收益，最終在購房者與開發商之間建立協調關系。其中設計部門中的設計者應當在挖掘好項目開發價值后，對項目質量實施科學管理。房地產項目在競標環節，一旦房地產開發公司中標，應立即展開方案質量審核工作，就項目方案的內容進行反復分析，包括了解項目開發方向以及開發意義，之后才能提出細致化設計目標。一般情況下，房地產項目的設計管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產開發公司在成功獲得項目管理資質后，常將項目設計事項交由第三方設計機構。因對方職業水平較高，且人才基礎夯實，故而將項目設計權委托給第三方機構后，能夠獲得更可靠的設計成果。在采用此種方法時，還應當加強資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽度與設計資質，以免遭受資信風險，影響項目開發進度；②招標制。在房地產開發公司中標后，將利用招標法獲取適合的項目方案，由此從多個項目方案中進行優選。無論選擇哪一種，都應對項目設計內容進行多次分析，避免出現設計漏洞，偏離原始項目開發方向。項目設計管理者應從項目本身的質量上著手，以此提高管理水平。
2.2加強項目資源管理
房地產項目設計管理過程中還需要進一步加強項目資源管理，以此展現出項目的實踐價值。在房地產公司初期開發項目時，其中涉及的項目資源包括人力、物力兩項資源，若能實現項目資源的聯合作用，可對項目質量產生積極影響。房地產公司在取得項目開發資質后，常要明確投資重點，而且還應結合市場動態，確保開發后的房地產產品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場供需環境下獲得更高效益。其一，房地產項目在交給專業的設計機構進行項目方案的設計時，除需要求設計機構繪制出具體的建筑圖紙外，還應充分利用其模型制作、設計咨詢、投資管理業務的能力，為房地產項目的開發給出明確的建議，從而促使房地產項目在第三方設計機構的輔助下，能夠實現最優化建設。其二，在人力資源利用上，也需要注重設計人員職業技能是否符合項目設計要求，即運用適合的人力成本聘用優質設計人才，確保房地產項目在人力物力集成的環境下，得到最大化開發。作為項目設計管理者，在項目設計初期，應從多個設計機構中選出最為適合的合作方，促使項目設計方案可行性更強。同時，還應清楚掌握項目土地資源以及項目價格等方面的內容，必要時可組織調研活動，即對周邊競爭者旗下開發的樓盤住戶發放調查問卷，詢問居住體驗以及服務滿意度、樓型設計滿意度等，由此匯總相關信息后，用于指引該公司未來的開發方向。在選擇設計單位時，還應遵循以下原則：①就近原則。關于房地產開發相關設計機構較為多樣，但若單純從信譽度、專業水準、運營經驗上挑選，很容易出現高成本問題。所以，應首選周邊優質設計機構。因其對周邊群眾的喜好、市場競爭條件、環境特征均有良好的熟悉度，故而其項目設計成果更符合項目實況；②綜合性。在雙方合作的基礎上，還應加強互動，就設計進度、設計方式、設計價格等綜合信息進行友好溝通，由此提高項目資源利用率。
2.3優化項目方案管理
房地產項目設計方案能夠體現出項目開發方法與重點方向。因此，應對其進行細化設計與有效管理，這樣才能促使房地產項目在項目方案的指導下，實現最大限度上的開發利用。房地產項目方案在初期設計環節，理應參照地勘報告、周邊基礎設施分布圖對房地產項目日照時間、容積率等參數進行細化設計，繼而展現出項目開發的必要性。另外，在項目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學的預算規劃，以免在正式規劃中造成項目超出預定資金標準，降低項目效益。在項目方案管理中還應采用對比方式，從多個項目方案中選出契合度最高的一個，繼而在控本基礎上突顯項目開發理念。本文具體以A公司為例，作為我國知名房地產開發企業，它在項目方案管理上，具有豐富的管理經驗，可供同行業借鑒。首先，在項目方案中側重于客戶需求的體現。無論是開發住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應在項目方案設計期間，精準分析客戶需求，之后由材料部對房地產產品的設計圖以及項目范圍給出明確的標準；其次，該企業在項目方案管理中還善于運用項目模型，分析項目方案是否適用。對于項目方案的設計流程，也應為其設定標準化管理規劃，為項目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項目方案管理中提出了細化設計目標，即實現場地設計、物業管理、容積率、物業管理與成本控制的有效聯合，在為客戶建設高品質建筑的同時，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進而打造一個雙贏格局。在項目規劃中的水暖、機電設計部分，也均以精細化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產項目方案實現優化設計。
2.4實現項目限額設計
2.4.1成本管理
限額設計是房地產項目設計管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設計方案，將很難保證房地產開發公司達到預期效益要求。因此，在項目設計管理中，應保證設計者具備限額設計思維，促使他們所提供的設計方案，其成本可控。為了保證限額設計發揮出真正效用，還可通過下述兩個方式予以鞏固：①組建專家委員會，房地產項目的設計屬于一項專業性較強的綜合性內容。因此，可在項目限額設計中積極汲取專家委員會的經驗，對項目設計成果的經濟性、科學性實施反復驗證，促使項目設計規劃更符合限額設計要求；②實施限額設計管理責任制，對于參與房地產項目設計的人員，應對其設計行為進行管理。若未能遵循限額設計要求，可對其進行處罰。例如在其超出限額標準10%時，可對其進行經濟處罰。另外，對于限額設計中每個設計人員的職責需加以明確，避免設計人員缺乏自律意識，導致設計成果違背限額設計理念。例如在施工圖設計中進行限額設計，應嚴格參照設計標準、項目任務書以及項目投資范圍，為其設定具體的限額規定，促使房地產項目進入到實踐開發期，能夠為房地產企業帶來更大利潤。
2.4.2投資分配
房地產項目的設計管理還需要采用限額設計方法，實現開發資金的合理分配。之所以要在房地產項目管理中應用限額設計，主要是為了提高項目效益，為房地產開發公司提供更廣闊的利潤空間。因此，在項目設計管理中，應充分利用限額設計，對項目參建主體的投資額實施妥善分配，便于提升項目設計成果的合理性。另外，還應對投資額實施限額設計，不可過多投資，導致后續房地產項目無法為相關投資方帶來可觀效益。無論是房地產開發還是房地產建筑項目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項目質量的前提下，應盡量對其進行合理投資。一方面，需對項目造價進行有效把控，包括在項目投資過程中的投入成本，需對其實施匯總；另一方面，對于投資回收周期還應做到心中有數，即投資后項目匯報時間節點，這樣可避免長時間無法順利獲得匯報，而導致企業自身可用資金較少，影響后期項目競標進度。對于項目開發中的維修費、變更費、拆除費，也應對其進行限額分配，促使項目在整個開發階段，都能實現合理管理。
2.5應用全程管理理念
房地產作為我國經濟發展中的重要產業，關于房地產項目的設計管理工作，還應當對其實施全程管理，在全程管理理念指引下，項目將體現出更明顯的可開發性。通常情況下，房地產項目設計管理包含以下三個部分：（1）常規設計管理。對于房地產項目的設計，在選擇第三方設計機構負責設計工作時，管理者應對整個設計流程予以有效管理。尤其對于設計中出現的造價高等問題，應及時進行干預。若遇到的問題較為復雜，管理者可以將其上報給企業領導，待組織研討會得出具體的解決方案后，再繼續下一步的設計工作。管理者應在項目設計管理中占據主導地位，準確分析項目設計成果是否合規、合理。（2）關鍵點設計管理。房地產項目中存在關鍵點。此時應加大關鍵點管理力度，尤其對于項目成本、項目質量、項目資源等事項，均應投入過多精力并注重項目審核效果，便于及時獲取可靠的設計問題處理方法。（3）變更設計管理。房地產項目在其出現變更時，還應保證變更后項目方案的匹配度。而且管理者還可聯合評審部門，對項目設計規劃中的內容進行逐項審核，提高項目變更管理水平。
3房地產項目設計管理的實際效益
3.1品牌效益
房地產項目在其開發階段，要想提高效益，應充分借助項目設計管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業競爭中的品牌優勢，以及客戶心目中的影響力。因此，在項目設計理念以及開發方向的確定上，應當從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設計合理性、容積率達標率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產品牌，這樣才能為其今后的高質量發展奠定基礎。在品牌效益提升階段，還可在項目設計管理中找到閃光點，并對其進行延續性設計，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產行業中的標桿企業，雖然其價格上比其他房地產售房價格略高，但因其一直借助高品質物業管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業均有專屬團隊，并利用精益管理理念對待每一位客戶。同時，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創造最優化園區環境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區綠化項目以及保潔項目設計上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區內的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項目設計上，利用耳麥式巡邏，以免信息傳遞過程中破壞業主的安靜體驗。基于此，A公司在物業管理項目設計上塑造了品牌，也正因為此，才能最大化展現其品牌魅力，在眾多低價樓盤競爭中脫穎而出。所以，房地產項目設計管理應在品牌效益上加大重視，并將其納入項目宣傳中，最終促使房地產開發公司憑借品牌力量擁有高效益。
3.2經濟效益
房地產項目在其設計管理環節中，關于經濟效益的提升也是主要目標。在保障項目質量的基礎上，理應采取多樣方法，為房地產企業增收，以此積攢更多資金，用于開發下一個房地產項目。一般情況下，項目設計管理者可從下述兩個部分來實現房地產項目經濟效益的優化提升：①正確投資。房地產項目的獲利由投資回報率決定，因此管理者在項目設計中應對設計方案潛在風險予以分析。通常利用市場調研的方式，對項目方案中體現的建筑面積、園區設計內容代入到市場環境中予以判斷，若發現違背市場推廣原則，或者將承受較高的開發風險，應謹慎投資。尤其在簽訂項目合同后，對于投資方的資金投入能力應進行科學衡量，避免后期投資方資金到位不及時，引起爛尾樓后果；②嚴控成本?，F今我國房地產項目的開發規模正在擴張，雖然國家已經頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產項目具備較高的經濟效益，還應在遵從法律的基礎上壓縮投資成本，運用有效的資金獲取最大利潤。
4結語
綜上所述，要想提高房地產項目設計管理效益，就應把控好項目設計管理要點，促使房地產項目體現出顯著的開發價值。因此，應從項目質量管理、項目資源管理、項目方案管理、限額設計、全程管理理念等方面著手，確保經過項目設計管理后，房地產項目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動我國房地產事業的可持續發展，提升建筑產業的發展質量。
參考文獻：
[1]鄭利明.房地產項目設計管理要點與效益分析[J].江西建材,2020(12).
