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工業用地價值范文1
1韓國產業壓縮型發展
韓國經歷了進口替代、出口導向、出口和內需聯合驅動經濟發展模式更迭，30多年保持高速增長，經濟上實現了跨越式發展，從一個貧窮的農業國家發展到1996年加入國際經合組織(OrganizationforEconomicCo-operationandDevelopment,OECD)，正式步入發達國家行列[4]。韓國經濟“跨越式”發展背后，其根本推動力是韓國產業的“壓縮型”發展，在幾十年里完成了歐美發達國家幾百年走過的路程。其發展模式可以概況為：大企業集團主導、出口導向、政府積極介入。產業升級主要經歷了幾個過程：20世紀60年代，實現從以農業以輕紡工業轉變；70年代，產業結構向重化工業等資源、資本密集型轉變；80年代，向技術密集型產業邁進，對傳統重化產業進行技術升級，形成出口主力產業；90年代以后，將信息產業作為新的發展重點，帶動第三產業的發展。
2“三地”工業地價管理政策分析
2.1上海工業地價政策目標是確保國有土地資產升值為促進經濟發展，我國形成了特有的開發區制度和政策，集中和高效配置產業用地。但各地為了招商引資，低價甚至零地價出讓土地，造成產業盲目上馬，層級低、土地資源浪費與土地資產流失等問題。為確保國有土地資產不流失、升值，我國制定了一系列的工業地價管理政策：1994年10月國土資源部和國家經貿委出臺了《限制供地項目目錄》和《禁止供地項目目錄》；2003年國土資源部發出了一系列整頓開發區的通知；2006年9月，國土資源部下發的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》強調了工業土地使用權的出讓必須執行工業用地出讓最低價標準，并且一律采取“招拍掛”的方式出讓，確立了“先土地后項目”的模式，改變了之前“先立項后供地”方式；2007年起《全國工業用地出讓最低價標準》的實施，明確了工業用地出讓的最低價標準。按照國家加強工業用地管理的要求，上海市先后制定頒布了《上海市建設項目審批中用地規?？刂乒芾碓囆修k法》、《上海產業用地指南》、《上海工業產業導向和布局指南》、《上海工業項目供地導則（試行）》等相關各類實施細則和管理標準，進一步完善了產業用地管理制度。
2.2新加坡工業用地采取“統一開發+政府管制”供應模式新加坡的土地所有制是國有和私有的混合制度。國有土地是通過土地征用法從私有土地征用而來，目前國有土地比例約為90%。國有土地出讓的使用權一般是99年，特別情況有30年或60年，少量的政府土地使用權為999年[5]。新加坡土地政策的基本目標是保障工業用地在企業可承受成本條件下的充分供應，提高企業成本方面的國際競爭力[6]，土地政策的核心是政府壟斷工業用地供應，通過實施一套比較完整的“統一開發+政府管制”供應模式，發揮政府在工業用地配置過程、價格供應方面的主導作用[7]。新加坡工業用地的供應量及價格標準主要由裕廊集團經過細致調查分析后制定，受三方因素共同制約。一是市場供求關系，二是政府政策協調，三是企業對價格的可承受性，其中后兩點因素更為重要。政府根據每年的經濟發展形勢及土地供應狀祝，適時修改其出租和出售土地的計劃，并讓企業根據每年調整一次的只設上限、不設下限的租金和土地價格選擇租賃和購買土地，以確保土地價格的穩定。新加坡政府一直把戰略重點放在保持工業的增長上，工業用地的優惠政策主要體現在稅賦的減免、科技研發費用的補貼、融資支持等方面，必要時對工業用地成本提供補貼。例如，給JTC國有公司提供工廠和土地租賃，及時緩解行業困難，行業利潤提高后再調高價格[8]；另一個例子是征用大片土地支持半導體晶片加工廠集群的發展，將這些工廠集中在一起，發揮給排水等基礎設施的規模效益以及行業的集聚效應。
2.3韓國地價政策目標以市場為主，調控為輔從20世紀60年代開始，韓國逐步開始其工業化進程且發展迅速，房地產市場繁榮，地價增長較快，因而韓國工業地價管理政策的核心是防止土地投機（特別是八九十年代），以控制過地價快增長。韓國《國土利用管理法》是其最基本的土地管理法律，其中對工業用地的管理特別作了詳細規定：（1）對工業用地的交易嚴格實行交易許可制和申報制，即在指定的管制區域內，一切土地交易、土地分割行為均須由政府審查其利用目的和價格，審查合格才發給許可證。若無許可證，便不能進行所有權轉移登記。（2）若申報價格在基準價格一定水平以下時，政府要勸告申報者按基準價格以上的價格再申報，若不聽勸告，由政府經營的土地開發公社使用先買權，按申報價格購買。同時任何土地的交易都必須使用實名制。韓國工業用地價格是采用開發公社指定估價機構進行的價格評估值及居民指定估價機構進行的價格評估值二者的平均值來進行定價的。工業土地供應主要是通過國土開發規劃或城市總體規劃確定的工業區方式實現。地方政府和企業都可以申請工業區開發。當幾家企業競爭同一地塊時，通常不以價格高低作為供應標準，而是由地方政府依據產業的性質和發展前景來決定[9]。
3對上海工業地價管理政策建議
“三地”工業發展遵循著由勞動資本密集型向技術知識密集型轉變的普遍規律。但“三地”的工業地價發展政策目標卻不盡相同，新加坡和韓國的工業地價政策目標均是促進產業發展，而我國地價管理政策的核心目標是確保國有土地資產保值升值。這也是阻礙我們產業轉型升級速度的因素之一，鑒于此，建議對目前的工業用地政策作如下調整：
3.1繼續傳統產業出讓的最低價政策，部分采取定向招拍掛目前上海高新技術產業用地價格已經很高，工業用地最低價政策基本無效用，但傳統工業用地價格遠遠低于其他地區，已經處于非常低的價格區間。因此，建議對傳統工業用地實施低地價管制，進一步淘汰傳統劣勢產業，優化產業結構；對轉型中的重點發展產業、鼓勵發展產業以及優勢產業實施工業用地定向招拍掛制度，減少企業地價成本，確保產業及時落地，必要時可以參照韓國實施高地價管制。原因是招拍掛流程的比較復雜、存在不確定性，會阻礙優勢企業的導入，喪失產業引入的市場良機，影響了區域產業經濟的發展，因此建議重點產業、鼓勵發展產業、重要基礎產業、優勢潛力產業可部分采取定向招拍掛制度。
3.2盡快實施工業分類地價精細化管理制度上海不同產業類型地價存在非常大的差異。目前都市型工業用地、工業區內生產用地、現代物流用地、租賃通用廠房等工業用地類型，已經不同于傳統的工業用地，具有經營性用地特征，地價水平向同區域辦公用地地價靠攏。因此，隨著產業發展和升級，工業用地價格管理需要在工業用地分類研究的基礎上實施精細化管理，盡快制定不同產業類型用地的地價政策，規范用地管理。這既是確保國有土地資產不流失的需要，也是保障和促進上海產業升級發展的需要，對上海市“調整、轉變、提高”歷史進程具有重大的促進意義。
3.3加快推行工業用地出讓區別年期制或廠房租賃制新加坡、韓國工業用地供給都是租售并舉。不同的產業發展存在不同的產業發展壽命周期。固定年期的工業用地批租制度的限制，導致目前很多工業園區的產業用地調整面臨很大困境。參照新加坡等各地工業租售經驗，結合目前上海市“調整、轉變、提高”的具體要求，根據產業發展周期的規律，制定出符合上海產業發展實際情況的科學、合理、靈活工業用地年期標準。另一方面，各國經驗表明，廠房租賃是園區租賃制度的重要內容，建議標準廠房繼續實施招拍掛制度，由具有產業經營經驗的企業建設標準廠房，提供企業入住園區。
4結語
工業用地價值范文2
內容摘要：國外工業不動產價格研究著重于運用實證分析方法研究工業不動產價格的影響因素，這些因素包括工業不動產物理特征、區位、總體市場因素和其他因素等。本文對上述國外研究成果進行歸納與總結，并進行相應評論。
關鍵詞：工業不動產價格 價格影響因素 特征價格
工業不動產研究最早開始于1909年德國經濟學家阿爾弗雷德•韋伯（Weber A.）的《工業區位論》，他在書中系統闡述了工業區位和企業選址問題。而工業不動產的價格研究則始于從20世紀80年代末，學者們采用實證分析方法，著重于從價值評估視角探討工業不動產價格的影響因素（或決定因素）。本文將這些研究成果進行梳理，以期對我國工業不動產價格的理論研究和管理實踐有所幫助。
研究方法與數據選擇研究
國外研究工業不動產價格所用的方法大多沿用特征價格模型（Hedonic Price Theory）理論，將工業不動產價格作為因變量，影響工業不動產價格的可能因素作為自變量，建立相應的價格特征模型，應用多元回歸方法配合最小平方法（OLS）或加權最小平方法（WLS）等方法對各變量參數進行檢驗（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影響工業不動產價格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，為減少回歸分析中變量含誤差（多元回歸假定觀測變量不存在測量誤差）等問題，其選用多元因素分析型線性結構關系模式（LISREL）作為研究模型，通過聯立方程式來研究工業不動產價格與及其假設決定變量的關系；此外，William與Ronald（1993）采用的多元格蘭杰因果方法和Akaike最終預測準則，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的網絡層次分析法（ANP）在工業用地不動產價格研究上有所應用。
在數據選用方面，主要選用實際交易數據和詢問數據，由于工業不動產價格交易數據缺乏（交易價格很難獲得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用詢問價格代替實際交易價格，他指出這種替代在以前的研究中有先例，且用一定樣本數據運用回歸方法證明了詢問價格與實際交易價格相關性很強。
工業不動產價格的影響因素研究
（一）工業不動產物理特征與價格的關系
Ambrose (1990)研究結果顯示75%的工業不動產詢問價格是由工業不動產物理特征所決定的，包括工業不動產的面積、可供辦公用面積、塢高入口數、鐵路。Fehribach等（1993）延續Ambrose （1990）研究，對影響工業不動產價格的假設變量擴展后，仍確定了工業不動產本身特征與工業用地價格顯著相關性，這些特征包括不動產面積、辦公面積、塢高入口數、鐵路、天花板高度、房齡。由于選用的數據和研究區域的差異，Ambrose（1990）與Fehribach等（1993）的研究結果在鐵路、天花板高度和房齡這三個物理特征上相異。Lockwood和Rutherford（1996）的研究結果也顯示工業不動產本身特性（不動產面積、辦公面積、土地總面積）與工業不動產價格顯著相關。
（二）工業不動產區位與價格的關系
Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察區位特性對美國底特律工業區地價的影響，研究結果顯示臨街深度、地區交通路網的便捷程度、與地方市場的鄰近程度對土地價格產生顯著正影響，在這些影響因素中地方市場的鄰近程度較距離市中心對地價的影響力更為顯著，而地區交通路網的便捷程度甚至可影響地價差異至50%以上；Fehribach等（1993）研究確立區位變量（離達拉斯/沃斯堡機場距離、是否位于郡內）與工業不動產價格顯著相關；Lockwood和Rutherford （1996）的研究同樣顯示區位變量（離CBD距離、離達拉斯/沃斯堡機場的距離、離主要干道的距離、離鐵路的距離）與工業不動產價格顯著相關；Saz-Salazar（2005）應用西班牙巴倫西亞自治區343工業用地實際交易價格數據，分析結果顯示區位因素（包括距高速公路的距離、離城市商業中心的距離、距政務中心的距離）是工業土地價值的重要影響因素。
（三）宏觀市場因素與工業不動產價格的關系
Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明銷售日期與工業不動產價格顯著相關；Lockwood和Rutherford（1996）研究認為地區市場因素（得克薩斯州就業率、州所得、州生產額）與工業用地價格顯著相關；William和Rutherford（1993）分析結果顯示部分經濟和財量（貨幣基數、工業建設量）與當前工業物業價值是存在相關關系的，且過去價格與當前價格也存在顯著相關性。
（四）政府干預政策與工業不動產價格關系
政府干預政策主要是土地用途分區管制政策，這里筆者把工業用地所有者類型也納入其中。Asabere和Huffman（1991）探討土地用途分區政策對工業用地價格的影響。實證結果證明工業用地價格有58%的折損，指出美國費城土地分區管制政策使工業用地供給過剩進而導致土地價格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等將研究視角集中于工業用地不同的來源主體（即私人提供還是政府提供）對工業用地價格的影響，研究顯示公私部門在出售同等面積土地情況下，區位因素（尤其是離高速公路的距離）對私部門的工業用地價格的影響比對公共部門提供工業用地價格影響大。此外，尤其在亞洲，政府主導建立的工業園區以及工業集聚對工業不動產價格也有相當的影響。
（五）環境污染與工業不動產價格的關系
近些年來，隨著人們對可持續發展中環境問題的關注，有國外學者特別討論了環境污染與工業不動產價格的影響，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影響，工業不動產和商業不動產價格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995―1999年美國南加州工業不動產數據研究發現，受不可逆轉型環境污染的工業不動產的價格較其他未受污染地區或已從污染中恢復的地區相比，其工業不動產價格至少低30%。
為便于對比分析，本文按作者、研究對象、選用變量和研究結果四項將國外工業不動產價格主要研究成果總結為表1。
結論
從前述分析看，國外工業不動產價格影響因素研究主要集中在美國，且有如下特點：
首先，研究方法不斷發展。從多元回歸到線性結構關系模型，再到網絡層次分析法，這些方法的應用無疑有助于我們進一步把握工業不動產價格的價值內涵和變化特征。其次，研究變量選擇得到不斷拓展。從最初僅選用物理特征和區位變量，擴展到選用反映宏觀經濟特征變量，再到選用反映政府政策管制以及環境污染等因素的變量等，這些假設變量的擴展在實證分析中得到了驗證，進一步細化和充實了研究結果。最后，研究內容具有較強傳承性。如Lockwood和Rutherford.（1996）的研究結果驗證了Ambrose（1990）、Fehribach等（1993）研究中工業不動產本身物質特征對其工業不動產價值的決定作用這一觀點，同時也驗證了Fehribach等（1993）研究中區位因素的重要性；Jackson（2002）擴展了Guntermann（1995）有關環境污染對工業不動產價格減損的研究，提出將環境因素分為受污染區域、曾經受污染區域以及未受污染區域三個方面分別考察它們對工業不動產價格的影響。
通過以上對國外工業不動產價格研究成果的回顧和總結，有助于加深我們對國內工業地產價格相關問題的認識，對推進我國目前剛剛起步的工業不動產市場具有重要的理論和實踐意義。
參考文獻：
1.Kowalski，J.G.，and Paraskevopoulos,C.C.．The Impact of Location on Urban Industrial Land．Journal of Urban Economics，1990,27(1)
2.Ambrose.B．An Analysis of the Factors Affecting Light Industrial Property Valuation．Real Estate Researeh 1990,(5)
工業用地價值范文3
（西安財經學院，陜西 西安 710000）
摘 要：基于對公允價值計量模式的分析，闡述房地產企業對投資性房地產采用公允價值計量模式，對房地產行業資產賬面價值、企業利潤、會計信息質量以及稅收籌劃產生的極其重要影響。
關鍵詞 ：公允價值計量；投資性房地產；房地產行業；影響
中圖分類號：F293.30文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）28-0108-01
1投資性房地產的概念
投資性房地產，是指出租以賺取租金或者以資本增值為目的持有的房地產。投資性房地產活動性質為經營性，其在使用、計量等多方面不同于自用的房地產和作為商品銷售的房地產。
2投資性房地產后續計量模式
企業對投資性房地產一般采用成本模式計量，滿足以下兩個條件的可采用公允價值模式：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠取得同類或者類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對公允價值做出合理的估計。i
成本模式與公允價值模式在會計計量上有很大的不同：（1）賬面價值：成本模式下以實際發生的成本為準，公允價值模式下以資產負債表日的公允價值為準。（2）公允價值變動：公允價值模式下作為損益計入當期損益；成本模式下不做調整。（3）折舊攤銷：公允價值模式下不需考慮，成本模式下需要按規定計提折舊或攤銷。
3引入了公允價值模式的影響
因為公允價值模式的引入，這對于我國房地產行業資產賬面價值、企業利潤、會計信息質量以及稅收籌劃都會產生極其重要影響。
3.1企業賬面凈資產
以公允價值計量的投資性房地產，由于其賬面價值受到公允價值變動的影響，所以其賬面價值有很大的不確定性。公允價值變動對于單純的房地產開發企業或者投資性房地產所占比重很小的企業影響不大。但對于投資性房地產所占比重較大的公司產生帶來雙重風險。市場比較利好時，這些企業由于公允價值增加，企業凈資產大幅提升：同時，市場不利時，投資性房地產公允價值下跌，企業凈資產則會減少進而帶來一系列連環反應。
3.2企業利潤
投資性房地產采用公允價值計量，房地產公司凈資產隨著市場變化，公允價值的變動產生相應變化，而且資產的折舊與攤銷費用由成本法下的提取，變為各種因素綜合起來的公允價值變動，不再直接提取。因此，公司凈利潤也會隨市場變化產生波動，而過去采用成本法計量下房地產企業利潤相對則比較穩定。而且隨著我國市場經濟在各領域的普及，房地產企業利潤受市場變化的影響愈加顯著。此時，顯示的房地產企業的這個利潤反映的不僅僅是企業的自身經營狀況，而且反映的是整體房地產市場的發展狀況。
3.3會計信息質量
會計的本質目的是要真是反應企業狀況，為橫向和縱向比較企業運營情況提供量化標準，為相關者提供決策的依據。所以對會計信息的相關性及可靠性要求較高。成本計量下的賬面價值側重于會計信息的可靠性，公允價值模式下的公允價值變動側重于會計信息的相關性。由于市場經濟的特征，要求充分考慮各種因素的對企業的影響，體現相關性。而且從決策者的角度，投資者要獲取的不僅僅是企業現狀，更多地是企業的發展空間，公允價值計量模式正好解決了此問題，公允價值模式下的企業狀況綜合反映了企業現狀以及未來發展狀況。因此，公允價值模式能為相關決策這提供更高質量的會計信息，增強對企業的判斷和預期。
3.4稅收籌劃
關于公允價值模式計量下的投資性房地產，《企業所得稅法》中并沒有做特殊說明，但根據稅法原則，其稅務處理應參考稅法對于一般性資產的規定進行處理。也就是說凡符合稅法規定的固定資產、無形資產，應按規定計提折舊和攤銷，并在稅前扣除。
據此，企業按公允價值模式計量的投資性房地產按會計規定不計提折舊，但在計算應納稅所得額，可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調減處理。對于以公允價值計量的投資性房地產，如果平時仍然允許計提折舊并稅前扣除，在處置時就可能會影響計稅基礎的確認，進而影響應納稅所得額的計算。
對于投資性房地產是否采用公允價值計量，會計準則并沒有給出硬性要求。但是由于市場的利好，而且每年不必計提折舊，導致賬面價值增加、管理費用減少，雙重因素的影響下企業利潤比成本模式下會有大幅提升。因此，會有一些企業愿意采用公允價值計量投資性房地產。但是由于稅前不扣除折舊或攤銷，計算企業所得稅時會產生遞延所得稅。但其實，不計提折舊和攤銷，增加了企業利潤，倒多交了企業所得稅，在不考慮其他稅收和優惠政策情況下，在投資性房地產存續以及交易的整個過程中，企業所應繳納的稅收總額相差無幾。也就是說，投資性房地產企業無論采取公允價值計量模式還是成本模式，對相關的企業所得稅總額影響不大。不過，根據房地產的固有特點，使用期限極長，現實市場下價值增值大，企業若采取公允價值計量模式，在投資性房地產存續期間，獲得了遞延所得稅。對于投資性房地產所占比重較大的企業，使用公允價值計量模式是一個好的稅收籌劃。
注釋：
蘇元興.公允價值計量及其經濟后果研究——基于新會計準則中公允價值計量的應用[D].廈門大學，2008.
參考文獻：
[1] 崔宏光、郭立田.影響投資性房地產計量模式選擇的因素分析[J].產業與科技論壇，2008.
工業用地價值范文4
作者簡介：崔新蕾，博士生，主要研究方向為土地資源經濟與管理。
*國家自然科學基金項目（編號：70773047和40901288）；國家社會科學基金項目（編號：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士點基金項目（編號：20070504020）;教育部人文社科青年基金項目（編號：10YJC790218）。
（華中農業大學土地管理學院，湖北武漢 430070）
摘要 農地城市流轉是城市化、工業化過程中的普遍現象，是土地資源競爭配置的結果，本質上是有限的土地資源在農業用途和非農業用途的合理分配。農地城市流轉具有不確定性，不可逆性和流轉時間延遲性3個特征，因此農地具有選擇價值。采用模型假設法和實證分析法，對農地城市流轉的選擇價值進行估算。對農地選擇價值的計算公式進行推導，得出農地流轉為其他不同用途地類的選擇價值，擁有一期選擇權的農地，流轉為商業用地的選擇價值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉為居住用地的選擇價值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉為工業用地的選擇價值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價值大小的相關因素有農地流轉為市地后的每期凈收益，農地流轉開發為市地過程中的開發成本，市地地價的波動率和無風險利率。
關鍵詞 土地資源；農地城市流轉；選擇價值；影響因素；城市
中圖分類號 F301.3文獻標識碼 A文章編號 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009
長期以來，人們對農地價值的認識僅僅停留在狹義的經濟價值基礎上，即產出農產品的價值。就農地產出收益而言，農地單位面積收益僅為工業用地的1/10，商業用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進程的加快使得工業、商業、居住等對農用地的需求越來越大，而農用地的比較經濟效益低下，這就使得在市場經濟體制下，農用地受利益的驅動有向其他經濟效益高的用地轉換的沖動［2］。對農地價值認識的片面性正是造成大量農地向城市流轉的關鍵性因素之一。近年來，學者們從不同的角度對農地價值展開研究，如對農地價值評估方法的研究［3-4］、對不同區域的農地價值進行估算［5-6］、對農地非市場價值［7-8］、游憩價值［9-10］、存在價值［11-12］進行測算，但是對農地價值中非常重要的選擇價值測算研究甚少。從選擇價值的角度探討農地城市流轉決策的時間問題，在農地流轉過程中不僅要考慮農地的現期使用價值，還應從可延遲流轉的角度將選擇價值納入農地現期價值中，全面考慮農地價值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農地城市流轉速度，起到理論支撐的作用。
1 選擇價值的內涵
國內外眾多學者都對選擇價值的內涵進行了界定［13-22］，針對本文的研究，筆者認為選擇價值是人們在開發利用環境資源時，當決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價值。農用地向城市用地流轉，人類未來需求的不確定和土地資源開發能力的不確定性決定了農地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個時期做出農地城市流轉不可逆性決策，從而產生了選擇價值。
選擇價值在資源價值分類中的歸屬在學術界存在較大的爭議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統，將選擇價值歸屬于使用價值。同時，國內外學者從不同研究方向對選擇價值進行了估算［21,26-30］，本文針對我國城市化進程中農地大量轉為城市用地這一普遍現象，采用模型假設法和實證分析法測算了我國不同城市農地城市流轉的選擇價值。
2 理論推導
2.1 選擇價值存在的前提條件
（1）資源投資開發是不可逆的，至少一部分投資開發必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價就可以回到初始投資狀態，則沒有選擇價值值得期待。
（2）資源的未來供給、需求或價值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計算出何時決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價值。
（3）資源的開發決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個可行的政策選擇。
農地城市流轉正好具有不可逆性、不確定性和決策時間可延遲性，因此可計算其選擇價值。在農地流轉前，土地價值農地價值+選擇價值，農地流轉為市地后，土地價值市地價值，選擇價值消失。
2.2 選擇價值公式的理論推導
不確定條件下的農地城市流轉是一個不可逆的決策，開發農地將失去農地的生態功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農地等其他功能，開發后的城市建設用地地價將根據市場供需變化和政府的宏觀調控產生地價的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農地是否流轉為城市用地的決策，假設：I為農地城市流轉中的相關開發費用（包括土地取得成本、征地過程的相關稅費和土地開發費等），r為無風險利率，F為農地使用價值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）
如果NPV0是正值，根據成本-收益原則，應選擇進行農地流轉開發，但是它忽視了其機會成本。
若農地城市流轉是一個兩期二項式決策，在第一期不做出流轉決策時，可在第二期做出農地是否流轉的決策。在第一期做出流轉決策時，市地地價的每期凈收益已經確定為C，若第一時期不做出農地流轉決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進行宏觀調控或市場供需發生變化，會對市地地價產生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發生的概率分別為q與1-q，在市地地價上漲時進行農地流轉，下跌時選擇繼續保留農地的農業用途，且第二期的農地開發成本和農地價值不發生變化，則在t0時農地轉為城市建設用地的預期凈現值為：
NPVov ［∑∞t1-（F+I）］
［-（F+I）］
-（2）
凈現值法在比較流轉后的市地每期凈收益與流轉前的農地價值和土地開發費的差值后，其計算的預期凈現值（NPV0）作為農地城市流轉決策的依據。在利用傳統的凈現值法確定的農地城市流轉決策時，往往忽略了農地的選擇價值。將選擇價值考慮進去，計算推遲流轉決策等待外部信息明朗時再決定的預期凈現值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農地城市流轉的選擇價值。延期開發的選擇價值用公式表示如下：
選擇價值（OV） NPVov-NPV0
--+（F+I）
（3）
2.3 影響選擇價值大小的相關因素
選擇價值大小取決于相關的參數，如：農地流轉為市地后的每期凈收益C，開發成本V，其中VF+I，市地地價的變動波幅σ，無風險利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農地城市流轉中選擇價值大小的影響。
2.3.1 農地流轉為市地后的每期凈收益C
＜0（4）
其他條件不變的情況下，流轉后的市地每期凈收益與選擇價值是負向變動，當從流轉開發為市地中獲得的收益增加時，保護農地的選擇價值就將減少。
2.3.2 開發成本V
＞0（5）
其他條件不變的情況下，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，依據農地城市流轉情況，開發的機會成本增加，則延期開發的選擇價值也將增加。
2.3.3 市地地價的變動波幅 σ
（1）市地地價在下一期上漲的幅度u
＞0（6）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的幅度與選擇價值是正向變動，即市地地價下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價值也將越高。
（2）市地地價在下一期上漲的概率q
［-］＜0（從NPVOV>0導出）（7）
其他條件不變的情況下，市地地價在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，即市地地價下一期上漲的可能性增加，其農地的選擇價值將減少。
2.3.4 無風險利率 r
＞0（8）
其他條件不變的情況下，無風險利率的取值與選擇價值是正向變動，當無風險利率較高時，其選擇價值將增加。
3 實證分析
3.1 參數的取得
如式3所述，選擇價值的計算取決于C、u、d、q、r，F與I，其中u、d、q值，本文依據二項式選擇權定價模型求取，即u、d依市地地價變動波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據選擇權規避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無風險利率，在σ的值已知的情況下，實際上u、d、q可視為已知值。
3.1.1 無風險利率
無風險利率是指無風險的資本投資利潤率，可以選用同時期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農地城市流轉中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風險利率，因為土地投資是一種收益性投資，銀行存款利率能體現土地投資的收益性。2008年12月23日央行調整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風險利率。
3.1.2 流轉后市地地價
農地城市流轉多發生在城鄉交錯區，因此流轉后的市地地價取基準地價的最低級別。中國城市地價動態監測網中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準地價（見表1），不同城市基準地價的開發程度、設定容積率和基準日不同，但設定的最高使用年限相同。從全國來看，商業用地的基準地價最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準地價最低的是長春，最高的是南京，工業用地的基準地價最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價和最低地價相差20多倍，主要原因有不同城市的經濟發展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農地流轉開發為城市用地所需要的費用也相差較大，導致不同城市基準地價有較大差別；其次，有些城市的基準地價的基準日為2001年，以后就沒有進行更新，但是近年來，我國各城市經濟和城市建設迅速發展，而前幾年的基準地價水平與土地市場脫節，導致土地價值不能被市場顯化，有些城市對基準地價進行更新，導致更新后的基準地價遠遠超過之前確定的地價水平。
基準地價是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發后，政府確定的平均價格baike.省略/view/36571.htm.。基準地價的最低級別可近似視為農地流轉為城市用地過程中的相關成本。
3.1.3 地價變動波幅
從1999年起，全國開展城市土地價格調查與地價動態監測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經納入監測體系，2008年將拉薩也納入地價監測體系。根據中國城市地價動態監測網的地價監測數據計算各直轄市和省會城市不同用途地價的變動波幅σ，σ為數列Ln （An+1/An）的標準差，其中A為某一用途地價，n為某一年度，n+1為下一年度，依據2000-2009各年的監測地價數據求?。ㄒ姳?）。拉薩地價的監測數據只有2年，不能計算變動波幅，本文將不計算拉薩的選擇價值。
3.2 選擇價值估算
依據公式4，計算全國各直轄市和省會城市的農地流轉為城市不同用地類型的選擇價值（見表1），從表3可以看出，農地流轉為商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農地流轉為居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農地流轉為工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業用地的選擇價值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業用地的選擇價值差距最小，為11倍。產生這種差異的主要原因是流轉過程中的開發成本，從表1可以看出南京商業用地的開發成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業用地的開發成本是杭州的近2.5倍，農地流轉的開發成本與選擇價值是正向變動，開發機會成本的差異是產生選擇價值差距較大的主要原因。
4 結論與討論
中國正處于城市化發展的加速時期，在未來一段時期內，農地向城市流轉是不可避免的。在市場經濟體制下，農地的比較經濟效益遠低于城市用地，不可簡單地以預期市地的潛在收益的貼現值是否超過農地使用價值和開發成本之和作為確定農地流轉與否的標準。農地城市流轉的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產生選擇價值，基于本文的研究目的，探討了選擇價值的內涵，并對其計算公式進行理論推導，得出全國各直轄市和省會城市的農地的選擇價值。其中，商業用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業用地的選擇價值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。
選擇價值的大小受農地流轉為城市建設用地后的每期凈收益，流轉過程中的開發成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風險利率等相關因素的影響。其中，流轉后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價值是負向變動，農地流轉的開發成本、市地在下一期上漲的幅度、無風險利率的取值與選擇價值是正向變動。
由于不可逆性和不確定性對農地城市流轉決策的影響，決策者對農地價值判斷是否全面、科學是決定農地流轉決策合理與否的關鍵因素。農地流轉的總成本不僅僅取決于農地使用價值和開發成本之和，還應包括農地的選擇價值。在考慮農地選擇價值的條件下，農地是否流轉、何時流轉將取決于農地使用價值、開發成本及相關費用和選擇價值之和與農地流轉市地后的潛在預期價值的差值。將選擇價值計入農地流轉的總成本中，基于成本-收益原則做出的農地流轉最適時間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農地資源提供更多的選擇余地。
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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions
CUIXin-lei ZHANG An-lu
（College Land Management,Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China）
工業用地價值范文5
地鐵作為大運量，高效率的交通模式對城市的影響越來越深遠，而建設用地作為城市稀缺資源，是城市建設及經濟發展的載體，對城市的發展有著決定性的作用。本研究借廣州地鐵5號線引入黃埔區為契機，以用地空間的梳理為技術支撐，為城市的發展準確定位、科學規劃，合理建設提供理論框架。
總體研究思路為：
[1] 摸清現狀用地的規模、布局、結構、權屬等要素；
[2] 分析現狀土地各要素存在的問題；
[3] 通過對案例的研讀，結合現狀，綜合思考土地利用的關鍵問題，為后續的發展戰略規劃提供理論參考與數據支撐；
[4] 提出城市建設構想及研究總結。
黃埔區土地利用現狀概況
黃埔區總用地面積為8883.22公頃，其中建設用地4729.96公頃，占總黃埔區總用地的53.25%；非建設用地4153.28公頃，占黃埔區總用地的46.75%?，F狀非建設用地規模較高。
主要用地類型現狀解析
三類工業用地比例過高，現狀結構失衡;布局不合理，形成“工業包圍城區”的空間格局。居住用地受工業用地包圍與穿插，居住環境較差，轉制社區居住小區、國企單位制生活小區相互交錯，不利于統籌規劃或整改；公共設施用地主要集中在大沙地中心區和南崗副中心區內，主要沿黃埔東路分布，“馬路經濟”現象突出；非建設用地與綠地主要分布于廣園路以北與長洲島、洪圣沙等地，較為零散、利用率低、整合難度大。
用地各類土地屬性現狀解析
（1）建設情況：現狀大部分是以城中村和工業用地為主的低層建筑，高層建筑則主要集中在中心城區，多為行政辦公、商業辦公建筑與住宅建筑；高密度用地主要為改造的城中村，以宅基地為主，居住環境較差，整改難度大；低密度用地主要是長洲島上的部分區域與大部分廠區；城中村村民住宅與小型工廠的廠房區等以磚混結構為主的建筑質量較差用地，存量規模較大。
（2）權屬分析：目前區內土地權屬混雜。按照土地所有權變更的難易程度，試圖將“難以動遷的村民宅基地”和“大型國有企業用地”區分出來，土地權屬分為一般集體權屬土地、一般國有權屬土地、村民宅基地權屬土地、大型國有企業權屬土地四類。
[1] 村民宅基地權屬用地集中分布在黃埔東路兩側；
[2] 大型國有企業主要分布在珠江沿岸，其用地規模大于一般工業用地，且地塊內有各種大型工業生產設備，四類權屬土地中動遷難度最大。
存在問題
經現狀分析，黃埔區用地存在問題主要為：
（1）“重化工業區”的土地利用結構，不利于城市人居環境改善；（2）土地布局混亂，導致“港――城”交通沖突；（3）大型國企用地較多，規劃協調難度大；（4）現狀用地建設強度較低，土地集約性差；（5）土地存量不足，嚴重制約未來的城市發展，城市更新后勁不足。
理論借鑒與案例分析
土地空間梳理成為城市改造舊區和建設新區的有效措施。土地空間梳理的原理是公共基礎設施所需要的土地不以征收等方式取得，而是由重劃地區的土地所有權人按受益程度比例分攤。另外，實施重劃所需費用也由重劃后保留一部分土地出售來抵充，稱為抵費地。抵費地是參與市地重劃的土地所有權人付給政府或辦理市地重劃機構的土地，在性質上是用以“負擔”市地重劃區公共使用的道路、溝渠、公園、廣場、綠地、學校、停車場、商業等用地及工程費用、重劃費用及貸款利息等。
案例1：1958年高雄市政當局為解決快速城市化背景下城市市政配套缺乏、無序的問題，進行市地重劃。先向銀行貸款，將市政府后面的大片違章建筑土地加以重劃整理，重新定價出售，6個月后，收回價款償還債務后還尚有盈余。試驗成功后，遂在高雄市推廣開來，奠定了高雄成為臺灣著名工商業大城市的基礎。
因原土地所有權人需要負擔公共設施用地及抵費地，其重劃后所分配的面積將比重劃前的面積減少，但面積至少為原面積的55%。經土地空間梳理后，由于道路等公共基礎設施完善，土地區位配置有序，其地價必然隨之上漲。土地經過重劃后，交通方便，綠地面積增加，文化娛樂設施齊備，因此而獲得的福利是難以用金錢來計算的。這種公私均可獲利的土地空間梳理辦法，得到大多數土地所有者的支持。
案例2：1979年臺灣《市地重劃實施辦法》、《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》等法律法規頒布之后，市地重劃正式納入規范化的法制管理軌道。據臺北和高雄多年地價變動情況統計，重劃后平均地價為重劃前的1.81倍和2.65倍，目前臺灣地區已完成市地重劃10000ha多，經重劃后提供的建筑用地面積約占重劃面積的66%，無償取得的公共設施用地約占重劃面積的34%。
用地梳理權重選擇與方案確定
根據獨特的用地特征，選取開發強度、權屬、法定規劃作為土地梳理的三個主要權重，黃埔區（一級）存量土地的規模，區位，基礎設施等均良好，能夠滿足近、遠期城市建設對土地的要求，用地梳理方案如下：
（1）針對軌道沿線地塊，利用地鐵的商業價值，以市場為主導、引入規劃控制及政府參與三方結合的方式進行用地梳理與更新。
（2）針對一般集體權屬土地：以政府為主導，以社會資金為開發主體，對村屬工業用地實施重點整治，進行結構化整理。
（3）針對宅基地權屬土地：以政府為主導，采用重建、調整、控制三種方式相結合的方法，因地制宜，對黃埔區內的轉制社區（即“城中村”）實施逐步更新。
[1] 重建型改造
對處于城市重要街道或重要地段、土地價值高、嚴重影響城市規劃和城市景觀布局的“城中村”，進行重建。
[2] 調整型改造
對于城市建成區，但布局較為合理、建筑景觀較好的城中村地塊，在保持城中村村整體格局情況下，對局部區域、關鍵要素進行重點改造，改善城市基礎設施，增加社區配套服務建設，實施社區統一管理。
[3] 控制型改造
對于地處偏遠，規模小，不具備整體改造條件的城中村，采取保留大部分建筑的基礎上，控制違章建筑，避免進一步惡化，對城中村整體進行梳理改造。
（4）針對一般國有權屬土地： 整合零散地塊，構建“政府――土地所有者”的利益共同體并適當放寬規劃控制。
（5）針對大型國有企業土地： 采用土地所有者主導的整理模式，同時強調規劃在整個土地空間梳理過程中的控制地位。該部分主要針對大國企現有的閑置土地。
由于若干大型國企多為1960年代之后的行政劃撥土地，多為工業用地，在1990年代末期國企市場化改制，以及原有土地的區位價值提升的影響下，有較強的動力對其所屬用地進行土地性質以及開發強度上的突破。鑒于此，可適當放寬對于國企開發其自有土地的規劃限制，以“放松規劃管制”換取大型國企進行更新改造的資金。
（5）針對濱水岸線：梳理岸線資源，盡可能營造部分生活性岸線。主要著手點為非生產性岸線中的可調地塊，進行土地“結構化的整理”，將置換出的濱水空間改造為濱水公園或濱水廣場，可直接提升其周邊地塊的商業價值，為周邊地塊改造提供動力。
研究結論
[1] 地鐵沿線用地梳理，若以市場為主體，梳理更新的范圍局限，缺乏戰略部署，需要以軌道交通為契機，整體統籌，整體調整。
[2] 黃埔區土地空間梳理的整體策略中，若突出以政府為主導，則需要強大的資金投入和強有力的政策支持，規劃控制將有非常明顯的成效，但成本高，大國企參與的積極性不高，方案可實施性不強。
[3] 若突出以市場為主導，不需要政府投入大量資金，各土地所有者“成本共攤，利益共享”，企業將有很高的參與積極性，需要政府投入大量的人力進行管理監督，但規劃失控的風險仍然很高。
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工業用地價值范文6
“產能過剩”的原因分析
為便于有針對性地制定出治理“產能過?！钡耐恋卣?在此先簡要分析導致“產能過剩”的主要原因｡
所謂“產能過?！本褪侵改承┬袠I的生產能力已經超過社會的需要,其生產的產品已經出現嚴重的供過于求,導致商品價格下跌,企業利潤下降,并出現大量的機器設備閑置｡以鋼鐵行業為例,據統計,2005年年底我國鋼鐵生產能力已達4.7億噸,在建及未建能力1.5億噸,嚴重超過市場需求,10月份鋼材價格大部分已跌破成本;2005年前10個月,鋼鐵行業的產品庫存同期增長49%,利潤增幅僅為11.2%,同比下降52個百分點｡
為了避免某些行業的“產能過剩”,中央早在2003年就已開始宏觀調控｡2003年12月,國務院下發了《關于制止鋼鐵電解鋁水泥行業盲目投資若干意見的通知》,轉發了發展改革委､國土資源部等部門于11月分別下發的關于制止鋼鐵､電解鋁､水泥等行業盲目投資的聯合發文｡國土資源部隨即于2004年暫停農用地轉用審批半年,對盲目投資的行業停止供應土地｡這些宏觀調控措施,有效地遏制了投資的進一步盲目擴大,但這些行業在此之前的投資在2005年前后開始進入生產,產能過剩的惡果終于顯現｡究其原因,主要有如下幾點:
1.地方政府緊盯經濟增長目標｡中央提出的“科學發展觀”已是我國社會經濟發展的根本方針,但地方政府緊盯GDP增長率這一指標的現象并未明顯改變｡我國經濟增長向來以國際貿易､國內消費和投資這“三駕馬車”為主要動力,而投資對GDP增長率的貢獻度近年迅速攀升｡據發展改革委的統計分析,我國社會投資對經濟增長的貢獻程度由1998年的26.5%,上升到2004的78.2%,經濟增長已經嚴重依賴投資的增長｡地方政府非常清楚,投資規模一旦下來,當地的GDP指標就會立馬下滑,因此,確保相當規模的投資和較快的投資增長速度,是確保地方GDP指標的最關鍵因素｡地方政府在確保相當規模投資的措施中,很重要的一條是直接投資和壓低地價吸引投資｡據調查,由于地方財政投資能力較弱,地方政府直接投資的資金主要來自土地出讓金和與土地相關的地方稅收｡據統計,2003年全國土地出讓成交價款達5421.3億元,政府取得出讓金總額達1799.1億元;2004年這兩項分別為5894.1億元和1704.72億元｡可見,市､縣財政每年可取得1700億元左右的土地出讓金｡這是政府投資城市基礎設施建設的主要資金來源｡同時,政府又以低于土地取得成本的價格出讓工業用地,達到吸引投資､聚集資本的目的｡
2.銀行貸款推動投資增長｡不斷增長的大規模投資,主要依賴于銀行對投資者的貸款｡以房地產開發投資為例,1998年房地產貸款為3106.23億元,2004年年底達到26306.3億元,6年間年均增長42.8%;1998年房地產貸款余額占人民幣總貸款余額3.6%,2004年年底達到14.8%｡房地產開發投資的70%～80%主要來自銀行貸款｡在大量的銀行貸款中,以土地抵押為信用擔保而取得的貸款也占有相當大的比重｡據《中國國土資源年鑒(2004)》統計顯示,2003年,我國土地抵押宗數為57.5萬宗,約為當年有償出讓宗地數的2.8倍,抵押金額為11743億元,為當年土地出讓成交價的2.2倍｡土地抵押金額占銀行各項貸款余額的比率,由1998年1.5%左右上升到2003年的6.9%以上｡
3.市場經濟規律對國有及國有控股企業的作用較小｡這次產能過剩行業主要在第二產業,而這也是國有企業占主導地位的產業｡據我國2005年第一次經濟普查結果顯示,在第二產業中,國有企業及國有獨資公司3.0萬個,占總企業個數的2.1%,私營企業94.7萬個,占65.2%｡國有企業及國有獨資公司數量雖少,但投資規模卻占到總投資的一半｡據國家統計局統計,2004年全社會固定資產投資約7萬億元人民幣,其中國有及國有控股投資占48%,2005年前11個月中,國有及國有控股投資占總投資的50%｡同樣的投資卻帶來不同的效益｡據國家統計局2005年11月的統計分析,2005年1月～10月,在規模以上工業企業中,國有及國有控股企業實現利潤5295億元,比上一年同期增長15.6%;私營企業利潤1355億元,增長39.8%｡私營等非國有企業正是看到了國有及國有控股企業的投資效率低下､投資周期長以及不注重投資效益等特點,才能在明知這些行業投資過剩的情況下加大投資,從而進一步加劇投資膨脹｡例如在鋼鐵､電解鋁等這些國有投資占絕對優勢的行業,以常州“鐵本”為代表的私人資本仍在積極投資,這種微觀的理性最終形成了宏觀的不理性｡
治理“產能過?！钡耐恋卣?/p>
針對“產能過剩”的主要原因,國土資源部門應在科學發展觀的指導下,根據國務院提出的調整產業結構的基本原則,以及國務院于2005年12月下發的《促進產業結構調整暫行規定》,制定相應的土地政策,發揮積極的調控作用｡
1.嚴格控制土地供應,優化土地利用結構｡在2005年12月召開的全國國土資源廳局長會議上,國土資源部明確提出了2006年將繼續嚴把土地供應閘門,進一步貫徹“有保有壓､區別對待”的土地供應原則,落實國家產業政策,支持有利于結構調整的項目建設用地｡這一方針,是貫徹落實科學發展觀的具體體現｡治理“產能過?！?首先就必須嚴格控制對這些行業的土地供應,最大限度地控制新的投資;其次要配合中央對這些行業調整的需要,支持優勢企業在企業并購､重組､聯合等方面的行動,以有效的土地流轉促進企業的規模經營;第三是對被淘汰企業在土地利用上制定有利于企業關､停､并､轉的具體政策,在土地資產評估､土地資產處置和土地的再開發利用方面,要充分體現土地資源的市場配置原則,并有利于確保下崗職工的生活穩定｡
2.制定工業用地價格最低標準,實現土地稀缺資源價值｡要打破地方政府對土地資源的壟斷,就必須強化市場對土地資源的配置能力｡首先要盡快制定全國的工業用地價格最低標準,針對不同地區的市場狀況提出指令性的工業用地價格底線｡價格底線必須包含以下部分:征地補償費(土地補償費､安置補助費和地上附著物補償費)､新增建設用地的土地有償使用費､土地開發(“三通一平”､“七通一平”)投資及其利潤､應當繳納的有關稅費以及國家的土地所有權收益等｡地方政府往往通過壓低征地補償費､免繳土地開發費和土地出讓金(土地所有權收益)為手段,在2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》下發之前,還通過減免由地方收繳并直接入地方財政的新增建設用地有償使用費等方式,降低工業用地出讓價格｡凡低于此價格底線出讓土地,就可依國有資產流失程度追究責任人法律責任｡土地作為稀缺資源,一定要體現其稀缺資源的價值｡土地稀缺資源的價值,并不完全依現有土地利用用途的收益來決定,它還包括土地對全社會的貢獻,如耕地資源的糧食安全價值､生態安全價值等｡即使是前面所定的工業用地價格底線也還沒有體現這一點｡
3.建立土地出讓收益基金,規范土地收益使用｡建立土地收益基金,目的在于打破目前土地出讓收益成為地方政府“第二財政”或“第一財政”的地位,消除當前地方政府“寅吃卯糧”的狀況｡首先要嚴格土地出讓收益的收繳,地方政府不得隨意減免;其次,依《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》,土地出讓收益的使用應嚴格規范,一是應將相當比例的出讓金用于耕地保護,?？顚Ｓ?二是必須有相當比例的出讓金用于失地農民的生活保障,同樣不得挪用;三是剩余的土地出讓收益依土地出讓年期分年使用,不得超支｡這一政策的實施,會減少地方政府的財政支出,從而有效地減少地方政府的投資｡但這一政策的最終有效實施,需要同時有效地將政府職能轉到公共服務上來,并建立有效的不動產稅收體系,建立穩定的地方稅源｡
