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房地產公司的盈利模式范文1
一、房地產行業的盈利模式分析
外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已?，F在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結語
房地產公司的盈利模式范文2
原產美國 發展迅速
REITs的基本理念正式起源是在20世紀20年代的美國，當時的美國法律規定：大型商業物業開發以后，不允許出售，只能出租。這樣一來，開發商無法迅速地實現資金回籠，發展問題光靠收回的租金難以為繼。哈佛商學院的專家經過研究，設計出了如下所示的運營方式來解決房地產開發商所面臨的問題：以開發商手中正在收取租金的物業為依托，匯聚公眾投資，以物業所收取的租金作為投資人的回報，并與投資人約定贖回期限，返還投資人的本金，這就是REITs基金的發源。
1965年，第一只REIT在紐約交易所上市。歷經近半個世紀的發展歷程，美國形成了法治健全的REITs市場。美國證監會監管嚴格，要求REITs管理人充分披露季報、年報、交易情況和運營資金等信息，還有專業的評級機構對REITs進行定期評級，協助投資者控制市場風險和信用風險。美國是全球REITs的最初發起者，運營穩健，操作成熟，是REITs投資的理想選擇之地。
投資范圍及模式創新領先全球
截至2011年7月31日，美國上市REITs共有160家，總市值為4510億美元，其投資領域包括寫字樓、停車場、工業廠房、商場、購物中心、公寓、酒店、度假村、高速公路服務區、醫院、自助式倉庫和林場等，見下圖。
美國REITs模式持續發展創新，從20世紀80年代的兒童保育中心，90年代的汽車服務中心，到2000年的電影院，2006年的健身中心，REITs投資范圍越來越廣。去年又擴展到葡萄種植園，一家REIT（Realty Income）收購了2000多英畝的葡萄園，以20年的租憑期租給了葡萄酒制造商，從而享有長期穩定的租金收入。至于規模方面，美國REITs所擁有的房產物業只占美國商業房地產總市值的不到10%，成長的空間還很大，以后很可能會有更多的私人房地產公司上市，以及一些已上市但非REITs的房地產公司轉型為REITs。
流通性好 賦稅優惠
REITs可為投資者提供不動產投資的優點及公開買賣證券的流通性。對比耗時較長的買進及物業管理流程，投資者可迅速擴大投資組合的寬度。另外，還可通過資本市場進行融資，在大型項目上具備競爭優勢。
若REITs符合相關法規制度的規定，則可享受相關的賦稅優惠，免交企業所得稅和資本利得稅，前提是必須派付大部分收益，并由投資者按照個人相關稅率交稅，從而避免了雙重征稅。
運作成熟 收益豐厚且穩定
目前美國REITs規模已占據世界市場約50%的份額，成為世界上最大的REITs投資市場。美國REITs運作成熟，重視物業的經營狀況，偏好購買優質地段的甲級地產，尤其是地標性建筑。具有長期增值潛力的商業地產、零售物業因模式清晰，運作透明也倍受關注。
房地產公司的盈利模式范文3
遠觀紐約第五大道公寓和倫敦梅費爾豪宅的價格跌落到谷底，近看在中國也頻頻傳出雷曼、美林、摩根士丹利、美國國際銀行等計劃出售在華物業的消息，涉及金額上百億美元。其中已經申請破產保護的雷曼，宣布轉讓其擁有的上海福海商廈股權；剛被美國政府收購大部分股份的AIG，也打算出售其在上海最著名的一處資產“上海商城”；摩根士丹利其甩賣列表上包括在上海投資的第一個項目“錦麟天地”酒店式公寓，以及新天地大廈、華山夏都、茂行世紀公園等項目，與此同時，摩根士丹利旗下的房地產基金已開始出售其價值55億港元的香港地產，包括5個酒店式單元住房樓盤和中環盈置大廈；花旗銀行擬出售上海閔行漕河景苑其中兩幢高層小戶型公寓；美林名下包括上海南京西路開發項目在內的項目也被傳正打算轉手。統計數據也顯示，70個主要城市的8月份房屋銷售價格指數較上月出現下滑，這是該指數推出三年來的首次下滑。
與以上情景形成強烈對比的是，黑石集團2008年6月和8月兩度出手，分別以10.17億元和45億元購得上海長壽商業廣場和上海仲盛世界商城；2008年7月4日，摩根士丹利通過境外引進基金CrystalI Limited以52.8億元收購海南清水灣綜合度假社；2008年7月17日，世邦魏理仕投資以單價2.54萬元/平方米、總價4.33億元從遠洋地產購得北京燕莎商圈的高端服務式公寓遠洋公館A座的期房，就在此前一個月，其剛剛以9.5億元的總價、單價1.9萬元/平方米，購得位于上海的廣州發展銀行大廈……UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等幾乎知名的各大投行，都將并購的目光瞄向了中國地產，無論是商業地產并購還是合作開發，短短兩個月內這些資本大佬們砸下了數百億元，難道當下的中國商業地產已進入買入時期？
“最后的利潤天堂”
伴著眼花繚亂的并購案，房地產選擇與資本大佬越來越多的聯姻已成為不爭的事實。根據DTZ戴德梁行提供的統計數據：2008年上半年，國內整幢建成物業（單一金額超過1000萬美元）的買賣共有64宗，與去年上半年的31宗相比，交易量增長高達106.5%，其中，境外資金整棟物業買賣共有14宗。根據公開信息初步統計，包括黑石集團、世邦魏理仕投資、遠東發展有限公司等國際投行，僅在六七月份便花費38.43億元，購買主要位于上海和北京的物業。
這些資本大佬除了在國內瘋狂的并購以外，與國內房地產開發合作在2008年儼然也成為了潮流。根據資料，今年上半年，一大批外資房地產投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等出現在眾多國內強勢開發商的合作名單中，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯合拿地開發。
房地產這塊燙手的山芋，在資本大佬的眼里此時搖身一變，成了香餑餑。緣何在房地產一度不景氣的此時，資本大佬卻對商業地產表現得饒有興趣呢？難道這些資本大佬瘋了嗎？
答案當然是否定的。這些資本大佬在眾多可以投資的組合中加大對地產的投資，其根本原因在于商業地產帶給他們的巨大回報。
“投行之所以收購和進軍房地產，其最終目的不外乎是利潤。”基強聯行投資管理公司（以下簡稱為基強聯行）董事總經理陳基強在接受本刊記者采訪時表示。而這個獲取利潤的過程，可以從澳大利亞投資銀行麥格理收購新茂大廈后轉手交易，凈賺1.5億美元的案例中以窺端倪。
“2005年1月，嘉德置地出于戰略考慮，將新茂大廈以9800萬美元出售給麥格理。收購后，麥格理開始了對新茂大廈的包裝，首先將其改名為鉑金大廈，緊接著是17個月的重新裝修。2006年第一季度項目完工，但是麥格理還有一項最重要的工作要完成，那就是將這個項目租賃出去，直到其穩定的出租率達到了可以出售的水平。幾個月的忙碌之后，2006年12月，機會來了，德國SEB Immobilien表達了收購意向并最終收購了該大廈?！标惢鶑娫诮邮鼙究浾卟稍L時詳細對這個案例進行了解釋，該機構主要從事與房地產投資的相關業務，目前在全球擁有眾多的分支機構。
而從陳基強自身來說，從2002年成立第一支房地產基金，到如今的三支房地產基金齊飛，其自身的成功也頗具說服力。
陳基強的第一支房地產基金為當前眾多投行所鐘情的并購基金。雖然基金總額不過5000萬美元，但收購了上海致遠大廈和麗都大廈這兩個爛尾樓項目，并通過引用美國舊金山市的LOFT概念對上海致遠大廈爛尾樓進行了改造，改造后僅九個半月就全部售磬。收購了上海致遠大廈和麗都大廈后第一支基金在30個月之后宣布結束，而這支基金的回報也達到了70%。談起這次成功，陳基強將其歸結為機會，“第一支基金可以說就是機會基金，它的特點就是短、平、快，高風險、高回報，但是機會就是機會，只能在那一段時間用?！?/p>
2002年可謂是投資的良機，這些資本大佬沒有采取行動，而偏偏是在2008年，當眾多的拐點論開始出現的時候，他們卻開始投資。
“一般說來，收購后的商業地產都需要兩至三年的調整，而無論是對美國還是中國經濟來說，兩三年之后可能有所好轉，因此從時間點來看，現在投資商業地產應該是差不多了?！标惢鶑姼嬖V記者。
曲線進入
但是，“隔行如隔山”，對于專業性很強的房地產，尤其是商業地產，投行是如何進入并且防范風險的呢？同時面對商務部和外管局的層層審批制度，以及限制國外資金流入房地產的171號文，這些投行是如何跨過這個門檻，進入國內房地產市場的呢？
“在國際投行收購項目時，他們90%的都要找一個顧問公司，來幫助他們進行房地產調查或者操作。”曾與摩根士丹利、花旗銀行一起參與收購的陳基強說。而即使有百億資金進入商業地產，房地產基金也不過是這些資本大佬業務的5%或以下?！捌鋵崳康禺a基金從來都不是投行的主業，雖然黑石集團和摩根士丹利投入了不下數百億資金，但是這些資金從來都不會超過他們總額的5%。”
對于獵物的選擇，這些資本大佬們將目標集中在了北京、上海等大城市中的商業地產，以便最大程度地降低風險?！巴缎锌粗械氖巧虡I地產清晰的盈利模式和穩定的現金流。一般來說，在北京、上海這些大城市，我們的投資方向是A級地段的AB級物業，同時那些商業地產必須在今后的6-12個月之內能夠完工?！标惢鶑娬f。
171號文的限制對于外資投行及地產基金來說，也并不是問題：第一步，基金需要在境外設立由基金100%控股的目的公司（SPV）；第二步，通過發改委、商務部等部門以中外合資（EJV）或者中外合作（CJV）的形式注冊一家房地產開發公司；第三步，通過外匯管理局批準設立境外賬戶結匯。“成立房地產基金的時候，我們一般都是按照規定獲得國家認可的?！睂τ?71號文中的限定，陳基強這樣進行了解釋，事實上，1億美元以下的資金，只需要備案，并不存在審批問題。
由于進入的艱難，投行與專業地產基金顯然相對珍惜這來之不易的機會，因此，出于退出及風險的考慮，將整體收購作為他們進入房地產的首選。不過由于國內合作者的情況各有不同，因而對于外資機構來說，在不清楚合作公司具體情況的時候，一般通過聘請第三方來操作，從而從進入的時候就保證了他們退出時股權的清晰及利潤的穩定。
即使與國內的房地產商合作，這些投行也都將目標瞄準在了全國地產100強及區域性地產30強企業范圍之內，或者將合作限定在了某個項目合作上，比如ING與金地集團、瑞士信貸與天鴻房地產開發有限公司的合作。這個模式雖然不是主流，但顯然將是一個未來發展的方向。
“在美國，一般房地產開發商自己只出10%的資金，10%依靠房地產基金，20%需要夾層貸款，剩余的60%才是銀行貸款。”而目前在國內，一般房地產開發商80%的資金需要銀行貸款，與國外的成熟模式還相差甚遠，因此房地產基金也將逐步發展成熟起來，未來市場將會很大。”陳基強介紹說。
并購模式
誠然對于投行來說，利潤需要考慮，但是也一定要控制在一個較短的時間之內。而無論是房地產項目合作還是房地產專項基金，等待房地產項目開發結束往往需要至少兩至三年，這還不包括在操作上存在的一系列問題，比如住宅項目需要艱難出售，商業地產項目需要通過20年的租金回報，或者到REITS市場進行售出，或者在內部實現股權認購等等。
因此，出于種種操作上的難度及風險的考慮，國際資本在進入國內市場時選擇了幾種保守模式。
第一，設立項目專項基金，由投行與國內上市房地產企業合作開發，這種投資方式在住宅市場比較常見，比如ING與金地集團、瑞士信貸與天鴻房地產開發有限公司的合作等。
第二，對于國外大型房地產公司來說，他們會從集團角度考慮，進行一些戰略性合作，比如國外的房地產公司出資與國內房地產公司聯合開發某個項目，雙方就開發經驗方面形成了互補，同時還可以實現強強聯合的目的，首創集團與新加坡RZP集團的合作就是這種類型的代表。
第三，一些房地產公司與國內金融機構合作設立房地產基金，用于發展房地產公司的單個項目，如凱德與中信的研發工業基金。
第四，成熟物業的整體收購，外資整體收購商業地產項目目前已成為海外基金的主流，最典型的如黑石集團直接收購上海仲盛世界商城等。
并購背后的第三方
除了凱德置地等房地產開發公司可以在收購過程中看清方向、自己進行管理之外，對于投行以及地產基金來說，無論是黑石集團還是摩根士丹利，無論是并購還是并購后的管理，他們顯然都離不開與第三方的合作。
作為投行以及專業地產基金選擇的第三方服務機構，無論是摩根士丹利、花旗銀行還是黑石集團等投行發起的多個并購案，陳基強都曾參與其中。在當前，投行與第三方的合作主要有以下兩個模式：第一個就是第三方與投行共同設立基金開發項目。陳基強的第二支基金就是第三方與投行合作的一個典型模式。“相比第一支基金來說，我們的第二支基金相對比較正規，更符合國際房地產基金的模式。在第二支工業地產基金當中，開發商負責房地產開發的一系列工作，作為第三方，我們負責這個項目的營銷、租賃及資產管理工作，投行則負責將這個項目帶入資本市場，而這個模式是80%的國際房地產基金的運作模式。”陳基強說。
第二個模式就是第三方服務機構給資本大佬提供增值服務。無論是新世界花園H幢樓的并購還是上海麗都大廈的重新包裝和定位，都是這種合作模式的典型代表。
“除了選擇標準上有嚴格要求以外，從實際操作上來說，投行對并購的項目也要嚴格考察，他們至少要對項目進行三輪的篩選，而經過篩選之后，投行、地產PE基金和我們還要進行一系列的盡職調查?！标惢鶑姼嬖V記者。
經記者了解，一般來說，經過第三輪篩選之后，針對并購的項目，投行將安排測量師進行評估土地價格、法律顧問草議合作合同、會計師事務所進行報表審計，以及預算師審核開發成本、質量和進度等。當所有的結果都出來之后，投資決策委員會才會最終對這個項目是否投資作出最終決定。
而除了協助花旗銀行等這些資本大佬進行收購以外，第三方對投行提供的增值服務還包括通過對這些物業的包裝和重新定位，將整個物業的品質提升上去。在具體項目的增值服務上，北京嘉億引領國際商業地產投資管理機構（以下簡稱為嘉億引領）董事長鄂麗華在采訪中進行了解釋，“我們一般是對除住宅以外的商業綜合體進行服務，通過運作提升其操作水平及標準。”
其實，他們提供的綜合服務，有點類似于化妝師，通過對商業綜合體的業態進行分析，可以從業態分布是否合理的現狀對商業綜合體進行初步治理，比如在某個商業地段，某個商業綜合體的定位在收購前可能是低端的，那么他們就會將整體定位提升一個檔次，然后對一些不符合標準的租戶進行刪除，再利用手頭資源引進一些高端客戶，當然從租金來說，也相應進行調整，從而對以前的不良資產進行了盤活。
除了提供增值服務以外，有的第三方服務機構還根據自身現狀，將經營模式擴展到了房地產開發領域，嘉億引領與美國富頓集團合作共同在國內進行房地產開發合作就是其中的一個代表。
“與美國富頓集團的合作中，我們更多的是負責管理，他們則更多的是側重于模式?！倍觖惾A說，換句話說，就是美國富頓集團從房地產基金上提供房地產開發的資金保障，而嘉億引領則負責房地產項目的管理及運作。這個模式同時也打破了以前房地產公司只針對項目進行開發的局限。
房地產公司的盈利模式范文4
關鍵詞：資本結構上市公司房地產業財務杠桿
作者簡介：
陳勝權(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術師范學院經濟管理學院副教授
一、房地產行業資本結構的影響因素
資本結構是指公司長期資本(長期負債、優先股、普通股)的構成及其比例關系，通常用資產負債率來衡量。企業資本結構是由企業采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業籌資結構的核心問題。房地產業是資金高度密集性行業，開發房地產項目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開發商將很難進行，同時房地產開發融資方式的優劣，直接影響著融資成本的太小，關系到財務風險的大小及公司效益的好壞。房地產資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。貨幣市場一般包括貸款市場和貼現市場；長期資金市場又稱為資本市場或證券市場，主要是向市場公開發行股票及債券等有價證券。房地產行業的融資包括企業內部融資和企業外部融資兩部分。關于資本結構影響因素的實證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認為影響資本結構的企業特征方面的因素主要有獲利能力、公司規模、資產擔保價值、成長性、非負債稅盾等。我國國內研究結果大多表明，獲利能力對資本結構有顯著的影響(負相關)。這說明房地產業獲利能力越強，其內部積累能力也就越強，企業就可以通過內部融資來滿足要求，當內部資金不足時才考慮負債融資，所以高獲利負債企業一般負債較少。公司規模、資產擔保價值、成長性對資本結構的影響不是很顯著；而非負債稅盾，即折舊這類雖非負債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負債比率負相關，企業實際折舊率越高，稅盾越大，企業負債越低，因為折舊與負債的節稅利益是可以相互替代的，當公司有較好的折舊免稅措施時(如實行加速折舊等)，負債免稅的動機便會削弱。
二、房地產行業資本結構實證分析
(一)樣本選擇本文選取房地產行業上市A股公司；數據區間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財務狀況異常或已連續虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)個股資本結構相關分析經過計算樣本公司3年的平均資產負債率，可以得出新黃浦平均資產負債率最低，先鋒股股份平均資產負債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產負債率普遍偏低，表明公司的財務成本較低，風險較小，償債能力強，經營較為穩健，對于投資行為的態度比較慎重。據對該公司近年經營狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營業務收人大多來自存量房產銷售，沒有開發新項目；另一個方面公司對資產結構進行了大的調整，剝離了效益不佳的三家公司股權，使應收款項和資產負債率大幅下降，財務狀況得到明顯改善。但也有專業人士認為，資產負債率的普遍偏低說明企業的經營趨于謹慎。從會計的角度來看，如果資產負債率過低則表明企業的經營非常保守或對于所處行業的發展前景并不看好。先鋒股份資產負債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關聯方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬、凈資產3億多的小公司，由于收購了萬置房產和新新家園，同時承接了總投資高達20多億的兩個大項目，總資產從4個億擴大到16個億，資產負債率一度超過80％。當然，目前房地產行業形勢還是較好的，但一旦形勢發生變化，依靠增加負債支撐起來的房地產股，則存在較大的風險。
(三)行業整體資本結構分析以下從資產負債率、融資順序、負債融資及優先股籌資等方面進行分析。
(1)資產負債率相關分析。從近幾年數據來看，房地產行業的資產負債率一直居高不下，2003年的行業均值56．99％，2004年的行業均值59．27％，2005年的行業均值59．28％，行業平均資產負債率呈遞增趨勢。而其它行業的平均資產負債率均在40％~50％，這說明房地產行業大部分資金依賴于負債，這與其行業自身特征一致。我國房地產企業普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國房地產企業過度依賴于貸款和預收款，造成了資產負債率偏高的現象。
(2)融資順序相關分析。從上述表中可以看出，近年來房地產業上市公司的籌資結構相當不合理?，F代資本結構理論和成熟市場經濟國家的融資實踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業在需要資金時一般遵循的融資順序是先考慮內源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務融資，其次才是股權融資。發達國家的企業，債務融資始終占據其外部資金來源的第一位。然而考察我國房地產業上市公司的資本結構，不難發現在融資決策上明顯偏好于股權融資，非上市公司偏好于爭取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發新股。這與國外企業融資決策次序“內部融資一債務融資一股權融資”相背離，也與現代資本結構理論相背離。造成這種現象的原因是與我國企業制度的轉型密切相關的，我國房地產類上市公司基本上是由國有企業改制而成的，由于公司治理結構的種種缺陷，對經理階層的激勵約束機制不完善，企業實際上很難將“股東財富最大化”作為經營目標。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點。上市公司的經營宗旨，是為股東利益提供最大的回報，即長期資凈資產收益率最大化。而企業債務融資與股權融資的成本是不一樣的，當企業經營狀況良好，資金利潤率大于負債利潤率時，正是其充分利用財務杠桿的最佳期時機，企業應通過發行大量債券或借款來擴充資本總額。這是因為負債的利息一般低于普通股和優先股股利，資金成本最低，而且借款利息計入財務費用具有稅收抵扣作用，而股權融資需付出比這高很多的資金成本，所以說在大多數情況下債務融資都應比股權融資有利。
(3)負債融資相關分析。由于負債利率固定，財務杠桿作用較大，現代企業行業內的長期負債絕大多數為長期借款。從選取的27家樣本看，沒有一家公司采取發行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進行股權融資和債務融資的成功率不同。長期以來，我國股票市場存在著“賣方市場”和“賺錢效應”等現象，而債務融資則由于20世紀90年代初企業濫集資導致整個社會融資環境被破壞，一直為社會大眾所不信任。除非由國家信用擔?；虼_實是效益良好的大型國有公司，一般公司要發行債券是很難成功的。而且我國債券市場一直存在著一定程度的抑制現象，債券的流動性不足也是其中的原因。因此，我國金融市場發展不平衡，尤其是對債券市場發展
的種種限制，是我國上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。
房地產業行業風險較大，但成長性較好，主營業務增長顯著，存在較多的增產機會。但從2003~2005年數據中明顯可以看出該行業資金短缺，內源融資遠不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負債，大多公司資產負債率高于50％，但長期負債的額度卻不是很高，少數幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來講，長期負債主要滿足企業長期資金的需求，即使在采用激進性籌資政策的企業，也是以流動負債來滿足部分長期資金的需求。然而我國房地產上市公司長期以來一直存在長期負債遠低于流動負債的現象，該行業大部分債務是以短期負債的形式存在著的，即長期負債短期化。短期負債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優點，但短期償債的償還要求更容易使企業陷入資金匱乏危機。
(4)優先股籌資相關分析。在27家上市公司中沒有一家公司采用優先股籌資，優先股的主要優點是投資風險較小而收益較有保障，應當比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國的上市公司沒有發行過優先股，面對不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發行一定數量的優先股，一定會受到投資者的歡迎。
(四)資本結構財務杠桿效應的現狀分析資本結構的財務杠桿效應，是指企業通過對資本結構中負債比例的選擇而對權益資本利潤率的影響。20世紀50年代末MM理論認為，有負債公司的權益成本等于無負債公司的權益成本加上風險報酬，而風險報酬的多少視負債融資程度和公司所得稅率大小而定。當總資產息稅前利潤率大于負債利率時，企業適當運用財務杠桿，可以使企業不增加權益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，這就是財務杠桿產生的正效應；當總資產息稅前利潤率小于負債利率時，財務杠桿的作用恰恰相反，會使股東實際的收益率低于企業的投資利潤率，侵蝕股東權益，甚至還有可能出現財務危機，這就是財務杠桿產生的負效應。當總資產權益資本凈利潤率等于負債利率時，由于借入的資金無增值，企業如果不盡快地采取措施來扭轉這種局面，財務杠桿也會產生負效應。由此可見，財務杠桿的基本原理，是在一定時期企業長期占有負債和企業支出債務成本既定的情況下，企業經營利潤的增減，會使每元經營利潤所負擔的債務成本發生變化，并使每股普通股也相應發生增減，它是企業財務活動中的一種規律性。在企業財務管理活動中，正確地認識和利用這一規律，有利于做出正確的舉債經營決策，提高權益資本凈利潤率，降低財務風險。
根據對房地產上市公司2003-2005年度的會計報告分析計算表明(見表4)：從整體上看，目前我國房地產上市公司的平均息稅前利潤率為5％左右，均小于當年的銀行一年貸款利率。所以央行121號文件，以嚴格房地產公司的貸款條件、控制房貸風險是有針對性的。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。在27家樣本公司中，息稅前利潤率大于目前商業銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產負債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤率小于目前商業銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產負債率在50％以上的公司卻超過了50％。由上述分析可見，目前我國絕大多數上市公司資本結構的財務杠桿效應處于不合理狀態，明顯地存在以下問題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過借入資金來提高權益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財務杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負債資本的風險而保持較高的負債水平，從而造成了財務杠桿損失。
(五)最優負債比率的確定近年來發現，企業資產負債率與企業的經營業績之間存在著一定的相關性，企業資產負債率的高低反映了企業利用財務杠桿的程度，同時也體現企業財務管理水平。資產負債率過低或過高均不利于企業形成最優資產．負債結構，不利于企業經營效率的提高。在目前宏觀經濟持續回升的情況下，資產負債率過低的企業適當增加負債，將對企業業績起到促進作用。(表5)顯示了上市房地產公司的經營業績隨著資產負債率的上升、下降的起伏相關關系。數據表明，公司的資產負債率處于50％-60％時，經營業績處于最高水平，這說明負債率處于50－60％時，是權衡了負債增加的財務拮據成本、成本與節稅成本后最優負債水平。
房地產公司的盈利模式范文5
2006年4月25日，深寶恒(000031)更名為中糧地產，中國糧油食品(集團)有限公司(以下簡稱“中糧集團”)把已私有化的鵬利國際地產集團(0268，以下簡稱“鵬利國際”)轉移到A股重新上市的思路完全浮出水面，即將鵬利國際的資產分步注入中糧地產。與上實集團一步到位的可能操作路徑不同，中糧集團會借助向流通股股東增發，以逐步將鵬利國際的資產置入上市公司。
鵬利國際是2003年4月被中糧集團私有化的。當時，香港地產市場人氣低迷，進而直接拖累了對地產股的定價。鵬利國際凈資產為1．56港元／股，但股價卻僅0．4港元左右，股價較凈資產折讓了74．36％。在這種情況下，中糧集團自籌7．1億港元，另向銀行借貸3億港元，以0．74港元／股的價格購回社會公眾股東持有的41．06％鵬利國際股份。鵬利國際私有化后，時任總經理的周明臣明確表示，鑒于國內房地產行業的良好發展前景和A股市場的理想價格，將戰略安排鵬利國際地產業務在國內上市。
2005年11月，中糧集團以8億元受讓深寶恒27806．25萬股國有股權(占總股本59．63％)轉過戶手續全部完成，成為其第一大股東。而深寶恒更名為中糧地產，標志著中糧集團將其作為運作集團旗下房地產業務的專業平臺。
中糧集團拋棄讓鵬利國際單獨在A股IPO的既定計劃，主要原因是股權分置改革造成上市公司殼資源的貶值。國泰君安研究所房地產分析師張宇認為，把深寶恒打造成為中糧集團的房地產專業運作平臺，是在對深寶恒股權分置改革方案修改時通過增加追加承諾時出現的。中糧集團高層人土和機構投資者在股權分置改革過程的溝通中表示，股改完成后，中糧集團將逐步把優質的房地產開發業務注入深寶恒。而鵬利國際作為目前中糧集團房地產業務的主要載體，將順理成章地被注入深寶恒。
從目前的情況來看，與上實集團對上實醫藥的私有化跨市套利步驟有所不同，中糧集團先行借助擴大流通股比例來快速置入鴨利國際的龐大資產，可能更為現實。
截至2005年底，中糧地產的資產規模為19．07億元，在2006年5月份前總股本僅為4．66億股，相對鵬利國際33．24億的總股本無疑是個“微型股”。要“接納”鵬利國際的龐大資產，中糧地產僅靠原有業務滾動發展做大規模，需時漫長。據估計，中糧地產2006年的主營業務收入將達5．44億元，雖較2005年的3．66億元增長48．64％，但對其擴大資產規模幫助甚微(表1)。
此外，由于鵬利國際的房地產開發與銷售、酒店、旅游地產和物業管理等四大板塊業務，在經營管理、市場規劃、產品定位、盈利模式等方面也不盡相同，與中糧地產現有的主營業務相差太大，會給一次性置入帶來很大的困難(圖1)。
因此，國泰君安研究所房地產行業分析師張宇認為，置入鵬利國際資產的過程，將可能采取分步進行的方式。而且，先置入鵬利國際房地產開發與銷售業務，既可以急速推升中糧地產的主營業務收入規模上臺階，又為后續的資產注入做好必要鋪墊。
中糧集團的有關資料顯示，鵬利國際擁有超過120萬平方米的物業存量，主要集中在上海、廣州、北京、沈陽、三亞和成都等大中城市。將這些資產置入中糧地產，可以使其由一個地方房地產開發企業躋身跨地域開發的全國性大型企業行列。而且，鵬利國際一直在北京、上海、廣州、深圳等一、二線城市積極拿地，計劃用1年左右的時間把土地儲備提高到目前重點房地產公司的中上水平，即450萬平方米左右。其中還不包括此前納入中糧集團的中國土產畜產進出口公司旗下的存量土地資源和物業?？梢灶A見，一旦完成這一步資產置入，大量的土地儲備將使中糧地產能夠快速擴張(圖2)。
為了順利將鵬利國際的房地產開發業務注入中糧地產，中糧集團又將旗下其他業務與中糧地產的業務對接，提高其盈利能力。
中糧地產主營業務由工業地產和商業地產兩部分組成。工業地產包括來料加工和廠房物業租賃；商業地產包括房地產開發與經營、商業物業租賃和一塊與工業地產與商業地產相關的物業管理。因此，中糧集團當時表示優先考慮利用上市公司的現有土地資源，將其準備在深圳設立的糧油食品、面粉、油脂、包裝等產品的生產加工基地以租賃中糧地產廠房或其他合適形式設在寶安區。
不言而喻，中糧集團在深圳的這些新建和擴建項目，如果與中糧地產在大洋開發區等工業園內的開發經營結合，將極大地提高其工業廠房的出租率和場租收入。在大洋開發區內，中糧地產待租的工業廠房有兩大塊，一是總建筑面積為3．25萬平方米的福安工業城3期5棟工業廠房，一是總建筑面積為5．89萬平方米的13區12棟工業廠房。過去10年，中糧地產的廠房租賃收入
表1：中糧地產近年主營業務收入及預測*
圖1：鵬利國際業務架構
平均增長水平為17．5％(圖3)，而且在中糧集團深圳公司尚沒有租用這些廠房的情況下，2005年其來料加工和房屋租賃的毛利率分別高達60．52％和47．36％，如果中糧集團深圳公司再成為中糧地產的租戶，其盈利能力將因場租收入成倍增加而大幅提高。
轉增股份擴大總股本，為大比例增發社會公眾股做準備。
2006年5月18日，中糧地產實施2005年度的分配方案：10股轉增5股，這個方案也是中糧地產自1993年上市以來為數不多的分配紀錄中最為慷慨的一次。房地產行業研究員認為，這是為進行大比例增發社會公眾股做鋪墊。
據中糧集團高層人士透露，把鵬利國際房地產開發與銷售板塊的資產置入中糧地產，將是個持續的過程。既然是持續注入，采用向社會公眾股東實施增發的辦法，無疑是上佳選擇。一方面，既能迅速擴大發行在外股本的比例，便于將來向大股東進行大比例定向增發，加快實現鵬利國際全部資產進入A股市場的進程；另一方面，向大股東定向增發的鎖定期有三年，而向機構投資者增發的社會公眾股鎖定期只有一年，盡快增發社會公眾股能夠得到機構投資者的踴躍認購。事實上，由于盈利能力不斷增強和巨大的發展前景，已使得中糧地產未來向社會公眾股東實施大比例增發有了充分的基礎。
2006年5月31日，中糧地產股價為7．01元，復權后股價為10．51元，比重組初期漲了一倍多。股價上漲
的推力，主要是其盈利能力的提升。2005年，中糧地產的主營業務收入為3．66億元，凈利潤為1．13億元。雖然主營業務收入變化不大，但凈利潤比2003年和2004年分別增長了32．85％和12．66％，表明中糧地產的盈利能力有了明顯的增強。按照預測的數據，中糧地產2006年的凈資產收益率還有可能進一步達到13．28％，遠比2005年的9．34％高。
圖3：1995-2004年深寶恒房屋租賃增長情況
除此之外，中糧集團冀望的地產業務的高速發展，更為投資者描繪了一個全新房地產類大藍籌公司的遠景。按照中糧集團的經營計劃，未來集團房地產業務將與糧油糖和土畜產貿易、糧油糖等食品加工另外兩大主營分庭抗禮，收入占到集團全部收入的1／3左右。在1994-2004年的11年間，中糧集團平均每年主營收入約1100億元，2005年則增長到1300億元一線。據此推算，中糧集團規劃的未來每年的房地產業務收入至少要達400億元以上，而2005年國內最大房地產企業萬科(000002，200002)的主營業務收入也才106億元，中糧集團在房地產業務上的野心之大昭然若揭。事實上，鵬利國際和中糧地產2005年的房地產業務收入合計不過20億元左右，因此，在投資者看來，中糧地產的增長空間極其巨大。
事實上，機構投資者非常看好中糧地產的發展前景。中糧地產今年第一季度報告顯示，十大流通股股東均為基金和QFII等機構投資者，它們持有的股份數量占流通股總數的23．73％，比2005年年底時增加了122．63％。在機構投資者高度認同的情況下，實施向機構投資者的大比例增發自然也不會太難。甚至可以說，機構投資者正對這類未來藍籌股的增發求之不得。
增發將鵬利國際房地產開發資產納入上市公司。
房地產公司的盈利模式范文6
在房地產調控沒有放松的背景下，不少開發商想著怎么才能上市的時候，復地卻逆市而行，上演了主動“退市”這幕讓人咋舌的劇幕。
4月11日，復星和復地聯合公告稱，復地將向港交所提出申請，自今年5月起正式撤銷其H股在香港聯交所的上市地位。此前，復星集團已經就回購復地股權的計劃籌備了一段時間。而如果申請得到批準，復地將自己摘去在港交所的牌子，復地退出港交所只是復星集團做大地產業務的第一步。
看不懂的退市
在很多開發商欲擠破頭上市的時候，復地卻在悄然中準備“退市”。
正是因為這種進與退的巨大反差，近日有關復地“退市”的消息傳出后，立刻引起了業界的高度關注。
“所謂 退市 的消息我們已經了相關的公告，目前還在申辦的過程中?，F在還沒有更多的消息可以披露?！睆偷丶瘓F副總裁薄偉向表示。
“退市其實首先要進行一次回購，就是把復地在香港聯交所公開發行的股份進行公開的回購，而回購方則是復地的大股東復星集團。回購復地的要約發出后，持有該股票的投資者大賺了一筆。據香港方面傳來的信息，復地收購的股價要比復地當時的市價多二成?！鄙虾Ｒ患业禺a機構的高層4月13日表示。
截至今年1月21日復星和復地聯合發出回購股票的公告時，復星持有復地集團約14.59億股內資股及約3.26億股H股，合計占復地約70.56%的股份。
資料顯示，1月20日復星向復地提出的要約收購價格為每股3.5港元，較復地當時2.79港元的市價溢價25.4%。
按照流程，復星國際將首先以每股3.5港元的價格收購復地全部已發行的港股約7.2億股，總額約25億港元。而港股的收購完成后，復星國際再收購復地1480萬股的內資股，總價約4390萬元。
據了解，待上述兩項收購完成后，復地集團將申請撤銷H股在香港聯交所的上市地位。
對于復地的“退市”，久銀投資地產咨詢部經理趙豫川表示，這與復地在該平臺上融資功能的弱化有很大關系?！皬偷剡@幾年在香港聯交所這個資本平臺上很少有融資的行為。因為從資本市場的角度來看，復地的大股東復星集團在香港資本市場的影響力更大，如果由復星去做融資會更有優勢。對復地來說，完全可以通過復星這個平臺上融得更大規模、更便宜的資金。因此復地在香港上市最基本的功能利用這個國際化平臺進行融資的功能被削弱了，退市自然也在情理之中。”
組建“大地產”平臺
據了解，復地的“退市”并不意味著將退出房地產市場，而是在為復星旗下的“大地產”搭建一個更大的平臺做準備。
“復星集團回購復地股權、 退市 是在為下一步的發展做準備?！壁w豫川表示，接下來復地可能會成立一個全新的復地控股公司，完成一個“大地產”的平臺籌建。
復地一位高管透露，退市和籌建新的公司其實已經醞釀了一段時間。“也不排除今后可能會再上市。之前也曾有過這樣的想法：我們是不是應該再回歸到A股市場來。但是否會再次上市，以及是否回歸A股的問題，仍需要繼續摸索。”上述高管表示。
有業內人士認為，去年12月份原復地集團董事長范偉被升至復星集團，任執行董事一職，其實正是為籌劃復星控股地產而做準備。
而這個在醞釀中的復星控股地產公司，可能會成為未來整合復星旗下地產開發、投資、基金業務的平臺。
對于籌劃“大地產”的必要性，趙豫川向表示，這其實與復地要整合資源有很大的關系。
在過去幾年地產業務的擴張中，復星旗下的業務涵蓋了住宅、商業、流通、基金等房地產全產業鏈的業務；旗下還擁有復地集團、策源地產、星浩資本、復地投資等幾家與房地產業務密切相關的系列公司。
在2010年，復地就提出了房地產開發與地產投資并重的雙向發展目標，其房地產業務從過去的房地產開發、和咨詢，延伸到了地產融資和股權投資等上游領域。
“應該說地產投資和基金業務是很有發展前景的。但如此多的與地產相關的業務，卻缺少統一的協調。對這些處于快速成長和發展中的業務，復地需要進行重新梳理，并在一個新的平臺來進行一個高效的統一運作。”趙豫川說。
而對復地來說，其地產業務規模和范圍不斷擴大的時候，也更需要資本市場的支持。
“復星集團董事長郭廣昌本人就是做投資的高手。在房地產領域，復星集團也在有意識地把業務擴張到金融領域。在這個新的大平臺上，預計這個復星地產控股公司可能與很多房企的盈利模式完全不一樣?！蔽搴现菐旄笨偨浝聿涛捻w表示。
對于復地而言，上市曾一波三折。2002年復地籌備上市，之后兩次暫緩，直到2004年才得以成功上市。一位接近復地的人士回憶，當時復地在港上市，曾獲得復星集團內部的高度認可，也為復地此后的發展奠定基礎。據此前復地年報顯示，2010年復地股東應占利益約為17.6億元，較2009年增長了2.5倍。
