前言：中文期刊網精心挑選了養老項目的盈利模式范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
養老項目的盈利模式范文1
計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。
國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。
面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。
然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。
“養老地產根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。
“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的?！北本┨柍羌瘓F（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。
而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商?！?/p>
賣房還是賣服務
養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。
傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。
“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿?！敝禅P泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。
而在郝榮?？磥?，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營?！?/p>
醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。
創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈
利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決。”
像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作?！梆B老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了。”朱鳳泊表示。
此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。
然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。
盈利模式未知
種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。
“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的。”郝榮福說。
在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。
當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。
朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利?！?/p>
除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。
所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。
但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”
養老項目的盈利模式范文2
小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。
到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？
良好的開局
養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老+地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。
“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白?！北本┨柍羌瘓F董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。
該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。
真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。
養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。
據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。
龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。
2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。
“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。
另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。
行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局。”
三足鼎立
簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。
“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態?！睘醯ば钦f。
“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產。”烏丹星介紹說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。
萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。
2013年年末，保利地產養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。
2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。
公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。
大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。
2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。
2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。
此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。
“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等?！崩顏喣险f，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。
第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。
“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。
李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。
“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產?！崩顏喣险f，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。
房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。
和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。
此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。
“4+5”模式
隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。
不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續。總體來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。
第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。
第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。
第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通?？筛鶕陨淼馁Y源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。
第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。
此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。
在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。
一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。
“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段?！睘醯ば钦f，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。
融資困境與人才缺失
縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。
產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。
目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。
“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段?！睘醯ば钦f。
中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。
作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎。“養老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。
養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。
項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。
以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。
專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。
“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務?！睘醯ば钦f。
除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。
體系建設、轉變觀念是關鍵
“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題。”行業顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。
在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商?！辈贿^，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。
“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作?！崩顏喣辖o出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式。”
不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章?！?/p>
標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。
“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗。”
不可預測的未來
2014年2月18日，全經聯在京《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。
在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。
《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。
一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。
根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。
中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求?！?/p>
不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。
2012年7月26日，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。
2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。
2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。
養老項目的盈利模式范文3
以三亞“海棠灣國際養生社區”項目為例，作為保險資企業投資建設綜合養生養老社區的第一單，該項目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優勢，力求推動海棠灣原有旅游產業的升級與多元化發展，實現從休閑度假向養生養老度假的擴展和提升。
從項目策劃與規劃角度來看，三亞“海棠灣國際養生社區”項目的最大創新在于以下三個方面：
第一是養老產業鏈上下游的拓展、升級與共贏。該項目將養老產業進行適當的延展，將單純的老年居住需求擴展到健康管理、修身養性、醫療保健、修復保健、生活方式體驗和養生文化體驗等方面；將養生養老產業、休閑產業和健康產業作為項目的三個基本產業定位，在規劃中設置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續照料退休社區）養老社區、湖岸養生主題酒店組團和養生文化創意街區三個主體團組。這些產業以空間為依托，提供從基本養老居住到不同特色的養生養老體驗，并實現國際養生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。
第二，該項目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環境和良好的田園氛圍能夠讓養生養老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項目對基地內的大小龍江塘進行岸線和水體的生態化改造，形成項目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設用地之外，項目中還包括生態花田、園藝學校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養生生態公園，與各團組的公共庭院和家庭私人院落共同構成層次分明的綠化體系。機動車交通全部在團組外部解決，而遍及各團組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養生路徑。
在“海棠灣國際養生社區”項目中，獨立生活區以獨立、雙拼或聯排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務中心的步行距離很近。協助生活區則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動空間，從這里能夠很快到達CCRC綜合服務中心。專業護理區以圍合院落為核心，幾個院落共用一個專業護理中心，主要為身體機能缺失但精神健康的老人提供日常照護。記憶生活區的照護目標是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現幾組住宅圍繞一個公共院落的布局。院落中心是護理中心，為老人提供24小時的專業護理服務。這些服務配套和康體醫療設施為養生養老提供了最重要的保障。
在社區外部是大量的公共活動空間，可以進行多種健身運動，未來必將成為老人社交活動的場所之一。
養老項目的盈利模式范文4
摘要：本文針對目前秦皇島市養老地產的發展環境，結合國內外養老地產的現狀，提出秦皇島市養老地產發展的對策。
關鍵詞 ：養老地產；REITs
一、秦皇島市養老地產的發展環境
秦皇島市優越的地理位置和自然環境使它成為京津唐等眾多周邊城市養老的首選之地，擁有眾多歷史文化古跡，目前的交通也都較為便利。另外還有一個重要的因素是，這些地區都較為遠離市中心，房價也相對便宜，這就大大降低了購置養老房的成本。雖然秦皇島尚未有真正意義上的養老地產，但從整體的環境和趨勢來看，勢必成為開發商開發養老地產的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、國家發改委公布首批全國養老服務業綜合改革試點地區名單，河北省秦皇島市、廊坊市入選。首批養老服務業綜合改革試點地區將重點圍繞健全養老服務體系、引導社會力量參與養老服務、完善養老服務發展政策、強化城市養老服務設施布局、創新養老服務供給方式、培育養老服務產業集群、加強養老服務隊伍建設、強化養老服務市場監管等8個方面開展工作。
京津冀一體化被提上國家戰略層面之后，河北已經出臺《河北省新型城鎮化規劃》，對石家莊、保定、廊坊、秦皇島等市確定定位，其中秦皇島市將會發揮其環境優勢，承接北京行政、醫療、文化、旅游、教育、健康養老、體育等功能的轉移。
秦皇島發展養老地產的內外部環境已經成熟。
二、國內外養老地產調查
1.國內：投入大，概念多，定位高
國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。養老產品具有復雜性和多樣性，同一企業可能選擇多種盈利模式，而同一盈利模式也不一定適合多個企業。
模式一：“賣房子”的太陽城
位于北京市昌平區的太陽城項目70%的土地和建筑做養老住宅，銷售70年的產權；其余30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。這樣最大的意義在于風險可控，而不會在做養老產業初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。
模式二：“賣會員”的親和源
親和源公司在上海市浦東新區建成了中國第一個會員制養老社區。該項目的房屋不出售產權，而是以會員卡的形式進入養老產品市場。其會員卡分為A、B兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的權限相同；B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。不管是何種會員卡，其會籍費及每年的年費都相當的可觀。
模式三：“多點開花”的萬科
萬科也早已經開始試水養老地產，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。萬科的管理人認為“各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，全國各地萬科所提供的養老地產服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”；而萬科橡樹匯品牌，則主要“賣服務”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地產及安平投資有限公司共同出資興建的“西山林語和熹會”項目采用的收費模式同樣為“會員制+房租”，但項目目前還處于虧損階段。但保利計劃打通金融通道，通過REITs（房地產信托投資基金）上市。
模式五：用保險資金投入的泰康
泰康人壽在保險資金正式獲準進入養老地產市場后第一個拿到牌照，其負責人認為，“保險資金做養老地產優勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優勢，能夠忍受行業的長周期，此外還有客戶優勢等”。不過，泰康的養老產品并非面向大眾，一般需購買泰康人壽200萬元以上的相關產品，才能獲得入住泰康養老社區的資格。
2.國外：重資產，高成本，難賺錢
縱觀全球養老地產市場，根據參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開發型以及政府和開發商合作開發型。其中美國的養老地產經營時間較長，相對歐洲以及其他發達國家的養老地產發展較為成熟，基本以商業化運營為主，也是市場化程度最高的。
在美國，老年社區或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼，通常只向退休者提供最基本的養老需求。在美國，環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業化運作，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地。
養老地產需要新建大量和老年人有關的建筑及配套設施，是典型的重資產行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高；此外，因為要聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大。總的來看，美國養老地產行業成本很高，傳統開發商想要從中賺錢并非易事。美國養老地產的發展方向是差異化養老社區，太陽城模式和持續護理退休社區模式是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向年長者提供日常協助或醫療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現了第三種模式———由金融機構（通常為REITs，房地產信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經營回收成本。
三、完善秦皇島市養老地產發展的對策和建議
1.加強宣傳，更新公眾觀念
秦皇島市政府應聯合大中型企業及社會團體，加大宣傳，注重引導，幫助老年人及其子女盡快轉變傳統養老觀念，倡導健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養老環境，同時也解決子女的后顧之憂。要逐步在全市范圍內形成有利于老年人入住養老地產的輿論環境，增加社會各界對養老地產的接受程度，從而更好地增加養老地產市場的有效需求。
2.創新發展和經營方式
秦皇島市養老地產的發展模式不僅要適合中國的國情，更要適合秦皇島市的基本情況?？梢钥紤]將養老地產做成多模式的規模化產業。對于成功的模式，養老地產企業完全可以走異地復制的路子，用同樣的商業模式，融合本地特色，尋求多元化。目前，秦皇島市海港區65 個社區全部建立“居家養老”服務站，養老地產的經營完全可以利用這些資源。
此外，針對重資產模式的諸多弊端以及國內金融市場日漸成熟的背景，秦皇島市完全可以考慮由金融機構參與投資，借鑒美國REITs 最常見的凈出租模式，即REITs 公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益。在美國，正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs 獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地產市場上最有實力的長期投資人。
3.完善土地、稅收和金融等相關政策
(1)土地政策的優惠。目前，大部分的政府共建用地被作為養老地產的土地，這樣使得養老地產的項目土地成本要比普通的房地產用地便宜很多，即便是這樣，仍存在很多房地產企業借養老地產的名義進行“圈地”，嚴重的損害了正常的交易秩序，造成了土地資源福利的浪費。因此政府不僅要給予養老地產優惠，而且要建立起相應的監督制度，保證土地正常的應用于養老地產項目的建設，防止新的社會矛盾的出現。
(2)稅收優惠。養老地產的開發建設過程中涉及的利益關系者眾多，其中關系最為密切的是三個參與方：運營商、投資商和施工方。而政府的稅收政策在很大程度上決定了他們的積極性。養老地產項目的投資回收期較長且利潤較小，因此政府的稅收政策傾斜相當重要。另外，養老地產運營后免除養老機構的企業所得稅等一些稅款可以很大程度地促進養老地產的發展；在個人所得稅方面，針對個人所得稅和未來有可能出臺的遺產稅，可以將資產注入養老基金和減免一定比例的遺產稅。
(3)信貸優惠。在信貸方面，秦皇島市應出臺相應的政策性貸款支持規定，對政策性銀行針對養老地產的貸款給出明確指標，并在貸款人資質、貸款利率、擔保抵押、還款方式等方面給養老地產的運營商、投資商“開綠燈”。
4.規范行業標準及評估制度
由市政府牽頭，建立養老地產市場準入、退出與監管機制，嚴格執法，規范養老地產市場行為。在市場準入方面，政府應當建立更加嚴格的投資商準入制度、開發商準入制度以及配套服務經營者準入制度。對房地產開發主體能否進入市場的資格和條件加以審核，既讓不夠資格的房地產開發主體進不來，又讓那些違反規則的房地產開發主體退出去。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為秦皇島市養老地產的發展提供良好的發展環境。
一般來說，對于養老社區和養老地產的評估標準主要有：住區設施認定、養老服務認定、安全保護認定、運營管理認定等四個認定。在住宅設施認定方面，原建設部曾出臺了《老年人居住建筑設計標準》，但很多養老地產項目在規劃建設中并未按此標準執行。因此，秦皇島市政府有關部門應盡快研究和制定出適合秦皇島市養老地產的標準，從結合我國國情、合理使用資源、突出養老文化、符合市場需求的角度，提高養老建筑的設計水平。
課題名稱：
本文系秦皇島市科技局項目“關于秦皇島市社區養老服務體系的研”階段性研究成果（項目編號201402B063）。
參考文獻：
[1]何紅.沈陽市養老地產發展對策建議[J].現代商貿工業,2014.13:23
[2]王瑤琪,班曉娜.我國養老地產發展困境及對策[J].合作經濟與科技,2014.09:6-7
養老項目的盈利模式范文5
關鍵詞：古鎮；旅居養老；房屋租賃；產業基金；示范模本
一、項目背景、業務內容及相關要素描述：
未來的養老地產市場，得盈利模式者得天下。旅居養老的“住房租賃模式”是指按照務實、系統、動態、有機結合等思維方式，將養老區別于目前流行的居家養老模式和異地購房養老的固有傳統模式，依托旅游區、鄉鎮、家庭旅館等現有或閑置房屋資源，由專業養老策劃或運營機構統一規劃、裝修后，統一出租給老年人旅居養老的一種創新養老模式，將養老鑲嵌、嫁接于古鎮現有的文化、居住、社會和運轉系統中。我們的業務范圍是著眼于我國國內乃至全球人口日益老齡化并借以形成的龐大老年消費市場，為國內外低齡、健康老年人提供低成本、接地氣、符合國情、操作性強、可復制推廣的基于鄉鎮現有存量資源整合、盤活，尤其是房屋租賃模式的的異地旅居養老服務體系。
1、為養老、旅居機構搭建經營與內部協調的統一管理系統，實現基于鄉鎮房屋租賃模式的養老、旅居機構的連鎖推廣與經營管理化，為老年人提供異地旅居養老系統。
2、為低齡、健康老年人提供異地旅居規劃設計、旅居日程及活動組織。選擇自然風光秀美，適于旅居的（鄉鎮）目的地，通過整合消費者鏈條、養老產業鏈條與鄉鎮、養老院、度假村、家庭旅館等適宜開展異地旅居和房屋、設施租賃的各種資源，構造完整的老年人異地旅居服務網絡。依托當地老年協會與民政部門，為國內外老年人提供異地旅居養老服務。完善政企結合、校企結合、工學結合等模式，推進旅游、養老資源整合并發揮最大效益。
3、逐步實現以老年異地旅居養老業務為核心，對相關老齡服務產業的介入?？蓭臃N植、養殖、加工業、服務業、旅游業的發展。
4、特點：運營靈活、效應連鎖，低成本、低風險，多品種、多層次，周期短、見效快，模式特色、填補空白。
5、價值：商業+事業+政務+企業+機構+組織+家庭+個人=經濟收益高+社會效應廣。
6、戰略聯盟：整合商+鎮政府+鄉鎮企業（鄉鎮平臺公司）+物業服務商+鎮居民+旅游相關企業+養老服務業.
7、前景：市場持久、需求龐大、規?？涨?、國家鼓勵、政府支持、社會關注、企業需要、個人需求。
二、市場容量與市場競爭：
1、老齡社會的到來為鄉鎮旅游進一步擴展了市場空間。人口老齡化是全球面臨的重要問題，直接影響各國經濟并與每個人密切相關。我國2000年就已經進入了老齡化社會。2015年將達到兩億。步入老齡后選擇何種養老方式是無法回避并需要解決的一個問題。
2、現有的居家養老、購房養老模式存在各種弊端。全國不乏大量以養老地產、旅游地產為名、實際僅為普通住宅或者高檔住宅增量開發的項目，其實質是圈占風景區土地進行單純住宅開發，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態，當前養老和旅游地產結構中以增量投資開發住宅為主導，高投入、高消耗、簡單復制商業地產的粗暴盈利模式，漠視養老產業和事業的社會功能和文化內涵、不考慮中國房地產過剩的基本事實，只能使養老產業陷入競爭激烈、同質化問題嚴重、復合功能不足、持續發展能力不強的怪圈。
3、人口老齡化會對傳統的養老模式構成沖擊，呼喚新的養老模式。隨著現代化社會家庭規模的日益變小，無論是家庭養老還是社會養老，采取單一的模式不是最佳的選擇，并且既不現實也不可能。建立起多元、多層次的供養體系和模式，是未來社會所遇到的最主要問題之一。隨著人們生活水平的提高，養老方式已從過去的居家養老、社區照料、機構養老等逐步向旅游養生養老、候鳥式養生養老等多元化方向發展。南“飛”過冬，北“漂”避暑，養生養老的同時還能旅游度假――如今，這種異地養生養老的新模式逐漸被越來越多的老年人所接受。
4、中國鄉鎮（村）的自然文化資源和閑置房源豐富，有較大的選擇余地，為推行旅居養老的模式創造了基本條件。時下各地開展美麗鄉村建設，其中不乏各種環境優美、文化深厚的民俗特色型鄉鎮（村落），生態環境型鄉鎮（村落）、文化古村型鄉鎮（村落）、農事體驗型鄉鎮（村落）、休閑功能型等鄉鎮（村落）。且這些鄉鎮（村落）現有大量閑置空置、房屋資源，可以大力選擇推行旅居養老的“租賃模式”，如在成都市幾千個村落里選擇100個左右的村莊，以一個村莊接待5千計，就可以達到50萬人次，至少有5億元的營業收入。
3、在我國的老年人中興起的“休閑養老”熱，氣候環境和消費水平是養老關注的重要因素。而親近自然，回歸自然的鄉鎮養老休閑在其中扮演著非常重要的角色。中國古鎮――田園風光般的美麗和寧靜，眾多的農家點綴廣闊綠野上，開闊的鄉間公路，如畫圖一般的古老的鄉鎮氣息，獨具風味的古鎮民俗，構成和諧的生活畫卷。廣大城市市民要“走出小天地，走進大自然”；同時，價格低廉是老年人選擇養老的重要考量因素。目前市場提供的養老產品主要為購房養老而顯得極為為昂貴。很多老年人可能需要把一生積蓄拿來買房。而古鎮旅居養老花費少、投資低，卻享受了高質量的養老服務，正適應了老年人養老旅居市場的需求。
4、旅居養老模式可以拓寬農村就業渠道，增加農民收入；彰顯鄉鎮生態優勢，助力旅游崛起：在這里老人可以呼吸到最鮮新的空氣，飲用到最純凈的自來水，品嘗到最時鮮的蔬果，感受到最純樸的民風；放大美麗鄉村建設的成果，使老齡群體老有所養、老有所樂，構建和諧社會。
總之，旅居養老模式是一種創新養老模式，可服務改善民生。旅居養老模式是一種易推廣、投入少、有市場、效益好、可借鑒、能連鎖復制的旅游養老產品。在做好示范基地后，擴大規模，提升品質，打響品牌，就可以占領市場，創造收益市場。助推旅居養老旅游業做大做強，成為當地趕超發展的支柱產業。同時，由于異地旅居養老目前在全球范圍內都缺乏專業機構運作，得益于專業機構的參與和資源合作，作為先入者在階段時間內項目不存在直接的市場競爭，并占據行業主導與優勢地位。
三、商業模型：
旅居養老租賃模式的本質特征是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向，強調以客戶細分為支撐的精細化運營和以及戰略聯盟為基礎的戰略擴張，注重精確制導與客戶通吃。
通過同時向養老旅居機構和老年群體提供銷售與購買服務，可分別從以下方面獲取經營收入。
1、通過向老年人提供異地旅居服務體系，收取一定比例的服務費用，這將是本項目收入的主要來源。
2、由養老產業派生出的各種醫、食、住、行、娛、游、保、體、教、就、配、購、咨、葬等各門類行業收益或間接收入。
3、本項目體現的是企業的項目運作能力和運營方的資產管理能力，通過后期強大的經營和管理能力實現物業的長期回報，實現的是項目運營溢價和項目持續性經營溢價及養老市場價值創造。運營方通過品牌的深度植入、專業化的項目運作、短平快的運作節奏、嚴格的成本控制、高效的資金流轉實現項目高效運營管理。
四、融資安排及方式：
天使投資或創業投資人民幣3000萬元，主要投入方向為：
1、第一批1-2個旅居目的地的老年旅居社區改造建設、旅居項目籌備規劃、運營與市場營銷。
2、信息系統的研發與完善優化。
此外，可研究包裝本項目，爭取創建“中國旅居養老示范基地”，爭取項目資金的補助，由有關部門向財政爭取床位的補助資金。
五、利用產業基金模式介入入中國（古鎮）旅居養老項目建
設的方案設計簡介
（一）基金設立
1、旅居養老基金管理公司：
發起方出資比例：不超過30%
2、旅居養老發展基金：
募集規模：30億人民幣，分三期募集，每期10億元人民幣
基金形式：有限合伙，承諾制出資
投資方向：主要以資金服務商模式與各級鄉鎮政府合作，參與旅居養老項目合作
投資收益：年回報約12%左右
投資期限：2+1年
（二）投資結構
1、母基金層面：母基金管理公司和母基金均由發起方全資或部分參與；
2、子基金層面：
――母基金管理公司發起成立子基金管理公司，母基金出資占比不超過30%；
――母基金作為子基金基石投資者發起，母基金出資占比不超過總出資額的15%；
――子基金管理公司建立完善的基金管理體系，嚴格把關投前、投中、投后的風險管理，確保投資人利益；收取基金管理費以及超額收益；并建立市場化薪酬獎勵體制。
――子基金出資人建立投資決策委員會，對子基金管理公司提出的投資建議做最終決策；
――子基金可按照投資人風險偏好不同，建立不同投資比例的優先、劣后分級機制，確保不同投資人的投資意愿和風險控制得到最大滿足。
3、項目層面
――由當地縣鄉政府平臺公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出資成立項目公司，作為旅居養老項目的業主方。
――地方縣鄉政府通過會議紀要形式出具工作函，將旅居養老最終受益權鎖定到項目公司。
――項目公司作為借款方接收來自子基金的委托貸款，同時抵押100%股權給貸款方。
（三）決策機制
基本同于基金的通行決策機制
（四）風險控制
1、交易結構設計：劣后級LP為優先級LP出資提供風險保障；
2、基金控股項目公司：嚴格監管項目公司的資金流向、印章和重大合同等。
3、縣鄉政府出具書面承諾：當地縣鄉政府及主管部門書面承諾項目收益第一時間支付基金的本金及收益，并提供縣鄉政府所屬平臺公司的連帶擔保責任；
4、確定收益的可靠性：政府同潛在投資商簽訂招商引資協議，鎖定項目未來的保底收入，反復測算項目的投資成本及收益。
5、基金項目均位于四川旅游有較大知名度的古鎮，投入古鎮建設的費用較少，更多的是對原有古鎮資源的整合費用、古鎮養老基地的運營費用和客戶市場的營銷費用，這些投入成本是可見、可控的軟投入，且花費較小。一旦本項目成立并復制、連鎖，將取得巨大的品牌效用、市場效用，則投資者將獲得各種市場衍生出來的收益。且項目發起方安排LP資金劣后退出，隱含有限保本義務。
（五）募集對象和投資方向
募集對象：
――希望獲得固定收益回報為主的投資機構；
――希望獲得長期、穩定回報的投資機構；
――希望嚴格控制投資風險的投資機構
――希望參與政府合作開發項目的投資機構
――可投資金額較大的投資機構
具體包括：有意進軍養老產業和養老事業，且認可古鎮旅居養老模式策劃書的的房地產商、物業公司、旅游公司、餐飲服務公司、酒店公司、醫療公司等各類戰略投資人或財務投資人。
募集資金可參與方向：
基金管理公司份額（可募集300萬至3000萬級別）
基金劣后級份額：（可募集600萬至2億元級別）
基金優先級份額：（可募資300萬或以上）
六、示范基地運營策劃
（一）成立運營機構：成立老年旅居服務中心（以下簡稱“服務中心”）為運營機構。
（二）選址：xx鎮，借助當地1000多間特色農房，依托當地自然秀麗的景區。
（三）協作和支持：
1、爭取中國老年學學會和中國老年保健協會等權威機構的支持與參與。
2、取得當地鄉鎮政府的大力支持。
3、初期依靠團隊的自有資金與技術，著手老年旅居服務中心平臺的基礎建設和項目推介，其中包括部分日常運營內容與老年養老旅居機構經營、管理內部協調系統的開發。
4、可與國內外養老機構積極洽談旅居社區建設與客源合作。
（四）運營統一管理要素：實行在服務中心協調下的全統一管理、規范發展，包括：統一進行對外宣傳營銷；統一接團安排游客；統一服務標準；統一收費結算。
1、統一宣傳營銷。對外宣傳營銷工作全由服務中心統一組織實施，由服務中心統一制作宣傳資料、開展對外營銷。服務中心充分利用鄉野自然、空氣清新的生態優勢，積極參加全國各種旅游交易會和各種旅游推介活動。在具體做法上，主要是把客源市場瞄準大中城市，加大與全國大中城市團隊客源市場的對接，每年到全國各地旅行社走訪，向全國各地老年體協推介，積極與全國知名旅行社建立長期業務關系。
2、統一接團安排游客。xx鎮就像一個客房數量多、接待能力強的大型賓館，而服務中心就如賓館的總臺，承擔著接受游客預訂、統一分配房間的職能。服務中心掌握著全鎮農家樂和房屋經營戶的名稱、業主、房型、床位餐位數量，并對每戶信息情況進行編號。服務中心接受旅行社和游客的統一預訂。來鄉鎮游客由服務中心按照編號先后按順序分配到每一有房經營戶，對有游客投訴的經營戶，用不安排游客到他家住宿消費予以懲罰，確保服務質
養老項目的盈利模式范文6
購買第一單的是一位大型企業的總工程師，43歲，繳期十年，每年交38萬元，十年交380萬元，70歲開始進入養老，在養老院可以從70歲養到95歲，活得越長活得越好，95歲可以把本金還給他。
養老產品的正式上市，這也意味著泰康人壽的養老社區正式進入運營階段。
泰康人壽的媒體負責人告訴《投資者報》記者，“5月中旬將會召開記者會，公布具體事宜?！?/p>
事實上，不僅泰康人壽看中了養老社區的發展潛力，新華保險、中國人壽、合眾人壽也都扎堆這一行業，養老社區將成為壽險公司新的增長極。
險資加快布局養老產業
保險公司進軍養老產業步伐在加快。
2009年11月9日，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會的批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2010年，泰康人壽宣布將在北京昌平購買一塊30萬平方米的土地建養老院。為此，泰康人壽專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為養老院提供管理服務。
此后泰康人壽一直力推養老社區概念，遺憾的是兩年來只聞樓梯響，不見人下來，直到今年才進入實質操作階段。
除了正式銷售跟養老社區掛鉤的終身養老產品，養老社區也開始動工建設。據《投資者報》記者了解，經過漫長的籌備，昌平養老院今年將會動工，大概能提供三千張床位，預計在2013年建成，接待第一批養老住客。
泰康養老社區計劃，除了在北京，還相繼在上海、三亞布局，以后還要在30多個省區發展連鎖養老社區。去年5月，陳東升曾宣布三亞養老社區爭取在三年后投入使用。
除了終身養老產品，泰康人壽還開發了喪葬保險，未來還會進軍墓地?！澳壳埃覀冋诓邉澬碌囊唤M文化墓地，衍生養老社區概念，真正實現從搖籃到天堂一站式服務?！标悥|升透露。
泰康并不是唯一一家盯上老齡人口的壽險公司。中國人壽的投資機構與中冶置業簽署了協議，開發河北廊坊的一塊土地用于養老院建設。去年11月，國壽廊坊生態健康城正式啟動，占地面積475公頃。
新華保險更是將開發養老和健康產業寫進公司的下一個五年計劃。目前新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心項目以及在北京延慶和密云的兩個養老項目均已獲得董事會批準。
新華保險還計劃獨資設立新華家園尚谷（北京）置業有限責任公司，作為延慶養老社區前期建設工作的開發主體。
和上述幾家大型保險公司相比，總部遠在武漢的合眾人壽早已經破土動工。2010年年底，“合眾健康谷”在武漢蔡甸破土動工，拉開了合眾投資養老產業的序幕。
新的增長點
“養老產業將是下一輪保險業新的增長點?！标悥|升認為，近幾年來是銀保業務的繁榮時期，而未來保險公司將在養老、醫療方面展開競爭。
新華保險董事長康典在接受采訪時也曾表示，壽險行業的高速增長遇到了挑戰，但其他新興業務如養老、健康、醫療等可與壽險業務產生協同效應，是公司轉型的焦點。
陳東升認為，中國作為一個最大的新興工業化國家，現在正在向一個中等發達國家邁進，這個邁進是中產階級的崛起，而中產階級對于養老具有很高的需求。
在美國成熟的養老社區，入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養老社區的生活時間達到20至30年。
“這么高的入住率，平均居住年限超過10年，相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對于保險企業是什么概念？”陳東升說，老人養老不受經濟周期的波動，可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。
民政部社會福利和慈善事業促進司司長王振耀給出了一組數據，中國有將近1.7億60歲以上的老齡人口，占總人口數的12%。而且，這個數字還以約每年1000萬的水平遞增。老齡產業涵蓋了從醫療保健到地產開發等產業，年總產值可達1萬億元人民幣。
據記者了解，現在北京、上海好一點的養老院都是有入門費的，而且要排隊。北京養老院的入門費基本上從七八十萬到100萬元，上海還要貴一點，要90萬到100萬元。
除了行業潛力，進軍養老地產，也是壽險資金本身的投資需求。近年來，壽險資金一直在尋找開拓與長期資金相匹配的投資渠道。在壽險公司保險費收入里大概有40%左右是長期壽險資產，即有1.6萬億元的長期資金。養老地產，對壽險資金長期利用和投資是非常有發展前景的渠道。
蘊含其中的風險
養老產業是塊香餑餑，不過其中也蘊含著巨大的風險。
養老地產目前不僅有保險公司參與，眾多的地產開發商也涌入這個領域。后者目前的定位主要是中低端的市場，而保險公司適合高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。
“一般國際上養老社區的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上。”一位業內專家說，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。
目前，地產商推出的養老社區項目，經營狀況并不好，仍然面臨收回成本的壓力。
最成功的項目上海親和源，總投入接近6億元，2008年營運至今，運營上盡管基本實現平衡，但投入的成本還沒有完全收回，推出的834套房源，目前還有200多套沒有售出。綠城的藍庭項目的養老公寓銷售也曾一度陷入僵持。
中低端養老社區項目尚且艱難，何況走高端市場的保險公司？但是在陳東升看來，這并不是一個問題。目前保險公司瞄準的主要是高端市場，門檻很高，未來可以進入中低端市場，這是一個漸進的過程。
“我們學習國外的成功模式：先規劃，后建設，進而吸引富裕的老年人群入住，國際上被證明是成功的商業思想，同樣也能在中國落地?！标悥|升曾如此表示。
