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房地產盈利模式范文1
經過多年的發展，房地產行業對我國國民經濟與社會發展作出了重要的貢獻，同時帶動了諸多相關行業的共同繁榮，但隨著房價的不斷上漲，需求的逐步放緩，房地產行業也開始由“黃金十年”進入“白銀時代“，尤其是2013年以后，房地產業的整體庫存規模顯著攀升，達到存量資產飽和狀態，企業盈利能力步入下行趨勢，加強對房地產業典型盈利模式及可持續性發展對策的研究意義重大。
一、房地產業典型盈利模式
（一）土地開發盈利模式
1.基本形式
在出讓土地以前，需要國家相關部門對土地進行一定程度的整體規劃，運用統一征地、拆遷及農轉用等方式對國有土地進行運作，這是土地一級開發，經過這一系列過程才能夠促使土地達到一定標準，也才可以實施出讓。這項業務的實施主導為政府，同時其主要運作靠市場化來完成，我國房地產業在不斷發展過程中，政府也逐漸完善了各種政策來推動其進步。最初，政府采取行政干預的方式來推動房地產業的進步，而現階段，政府以制定相關政策和監管實施的立場實施干預。值得注意的是，我國政府在房地產市場發展過程中始終處于主導地位?，F階段，我國的土地一級開發有兩種主要方式，一種方式是，土地開發由市（區）級土地儲備部門來執行，相關工作內容包括對資金的籌集、對規劃的辦理及拆遷等；另一方式是，土地開發由開發企業來執行，政府不直接參與，相關工作內容由土地開發企業自主執行。土地開發盈利模式如圖1所示。
2.特點
（1）資金相對密集。這是土地一級開發過程中最主要的特點，任一項目在實施過程中都需要巨大的資金數額。
（2）融資不易。相關企業在進行土地一級開發的過程中，由于企業自身業績和銀行信用等因素，常常導致其難以短時間內籌集到更多的資金，同時，企業在經營過程中沒有能夠進行融資抵押的固定資產。值得注意的是，在進行土地開發的過程中，企業沒有使用這部分土地的權利，因此不能夠將土地作為固定資產進行抵押。
（3）風險較低。作為資源類商品，土地以最前端的部分出現在房地產整個產業當中，同時地開發過程是對土地進行交易和加工的過程，因此沒有較大的價值風險的存在，相對風險低。
（二）房產開發盈利模式
1.基本形式
企業全部活動的中心為房產開發，這就是房產開發盈利模式。當房地產開發用地到達投資者手中以后，投資者就需要完成開發建設并將其出售，從而回籠資金。即通過對土地、建筑材料進行加工、生產，實現成品（可售房屋）并完成銷售，獲取利潤。現階段，這種開發模式是市場的主流運營模式，充分體現了房產開發企業價值實現的路徑。
住宅房地產、商業房地產、工業和其他房地產等是房地產的四種主要形態。這一劃分取決于物業在應用過程中產生的不同作用。住宅房地產為民眾居住提供有效服務，可以促使人們安居樂業，以重要的生活資料形式在人們生活中出現；而商業房地產是土地和建筑等在應用過程中以商業經營為目的，主要設施包含建筑房屋及全部相關基礎設施等。
2.房地產開發的主要成本項目
應用該模式進行經營的房地產企業主要盈利方式就是盡可能的降低生產成本并最大限度的提高產品銷售價格，故該模式主要的出發點就是有效實施成本控制和進行合理的市場營銷組合?，F階段房地產開發過程中需要耗費成本的環節包括以下幾點：首先，土地費用。包括土地的出讓金、拆遷及征用產生的補償費等；其次，前期費用。這部分費用指的是在進行土地利用的過程中，需對其進行前期規劃、設計及調查產生的費用。在房產開發全部成本當中，這部分成本相對較低；再次，工程費。即房地產企業在完成建筑安裝過程中，需要使用的設備、消耗的材料及安裝人員的費用等。在整體的開發成本當中，占比較高?，F階段我國房地產開發過程中，工程費約占總成本的40%左右。
兩種盈利模式對比如表1所示。
二、房地產業典型盈利模式的關鍵成功因素
（一）土地開發盈利模式的關鍵成功因素
現階段，根據我國相關政策規定，房地產企業在日常經營過程中選擇這種盈利模式主要是因為在政府規定條件下能夠將二級開發權利應用到這部分土地當中。因此關鍵成功因素包含以下幾點：
首先，政府相關政策。政府頒發的一系列限制性政策是該模式應用的基礎，在實際應用過程中，相關政策存在落實不充分的現象，因此土地開發盈利模式在未來的發展中將越來越受政府相關政策的影響，進一步制約企業的盈利能力。市場化的運作及政府的主導是現階段土地開發的主流發展方向，企業在政府賦予一級開發權利的同時，還將部分二級開發的權利交予開發商，這樣才能實現房地產企業的可持續性發展，減少對政策的過度依賴。明顯的周期性是我國房地產行業的重要特點，政府的調控是行業產生明顯周期的主要原因，房地產業對國家宏觀經濟運行的影響也日趨顯著。
其次，組織與財務因素。在社會經濟不斷進步的背景下，現階段我國能夠進行一級土地開發的企業越來越多，在這種情況下，有效限制房地產企業實施土地一級開發的政策包括信貸和土地開發資金要求。根據國內金融機構的信貸政策，目前需要對土地儲備貸款的發放進行嚴格的控制，從而也限制了較小規模的企業無法順利進行土地一級開發。
（二）房產開發盈利模式的關鍵成功因素
房地產企業在應用這種模式進行經營管理的過程中，需要對多種因素進行全面的考量，其中不僅包含該產業的內部環境因素，同時還包括企業內部的人才、資金和管理等多種因素。
1.產業及環境因素
在對這一影響因素進行探討的過程中，首先要從政府的相關產業政策入手，房地產企業日常經營過程中所面臨的基礎環境受政府的信貸、稅收等政策影響嚴重。國家根據宏觀經濟的運行趨勢、房地產行業的發展狀況，會適時調整行業相關的政策導向，從而也使房地產行業形成周期性特征。房地產企業必須時刻關注政府的產業政策變化，因勢利導。再次，就是房地產企業同政府的關系。目前，房地產企業除受優勝劣汰的市場法則主導以外，還需與各級政府建立良好的合作關系。我國土地法定為政府所有，在房地產企業在盈利過程中，勢必受到政府相關部門關于規劃指標、稅收優惠、信貸政策的綜合影響，所以企業與政府處理好關系也至關重要。
2.組織與財務因素
房地產企業的規模與現金流、抗風險能力呈正相關，企業規模越大，現金流就相對充足，抗風險能力越強?，F階段，我國房地產企業數量較多，且多數規模較小，集中度偏低，資金實力與融資能力較差。隨著國家信貸政策與風險管控的趨緊，房地產行業融資渠道與成本也相應增加。房地產企業必須有效拓寬內部和外部融資渠道，才能確保資金供給，實現長期、穩健發展。房地產企業除運用傳統的銀行融資方式以外，還可以嘗試通過房地產信托、回租融資等方式進行融資。
三、我國房地產企業可持續發展的對策
（一）構建科學的房地產企業盈利模式
1.積極轉變企業盈利方式
由于土地招拍掛廣泛實施，土地開發盈利模式受到嚴重限制，依靠土地整理的一級開發模式盈利空間被大大壓縮，房地產開發企業只有依靠房產開發盈利模式來獲取利潤。房地產企業只有在實踐中不斷提高自身的規劃、設計和運營等能力，才能在行業內占得先機，謀求長遠、穩健的發展。
2.優化盈利結構
伴隨著我國城市化的快速推進，房地產行業在今后的一段時期內繼續高速發展，房地產市場也將日趨成熟。新房市場與存量房市場將形成平穩過渡，如何在這種情況下，進一步優化盈利結構是房地產企業的重中之重。在資金正常流轉的基礎上，不斷提高持有型物業，增加對金融性收益產品的重視愈發重要。
3.豐富盈利方法及來源
在現階段房地產企業經營管理中，不斷豐富企業盈利方法及來源也尤為重要。大多數房地產開發企業都嘗試著采取聯合開發、與基金合作開發等模式對盈利途徑進行探索，這樣一來企業不再受制于土地資源、融資渠道、管理能力的限制，投資機會大大增加。
（二）增強房地產企業的競爭實力
1.強化價值鏈定位
在市場經濟快速發展的背景下，房地產企業在日常經營管理過程中逐漸意識到，整個產業價值鏈中，自身環節會是存在不足的，這些不足也會嚴重影響價值鏈的穩定。房地產企業主要從以下四個環節提高自身競爭力即可，分別為采購、人力資源管理、技術開發和企業基礎設施。房地產企業在長期的經營過程中，要想提高自身競爭力，必須將采購、人力資源管理、技術開發和基礎設施建設等四個環節融入企業的戰略發展之中，從而實現自身環節在產業價值鏈中的合理定位。現階段，相當一部分房地產企業仍屬于機會發展型，這類企業只有在發展中通過強化自身實力才能繼續贏得市場競爭力，在持續優化組織結構和創新管理制度的同時，不斷降低生產成本，創造更多經濟效益。
2.加強人力資源管理
房地產企業在發展過程中，是否能獲得平穩、長足利潤，與人才的儲備與應用具有重要的關聯。現階段，很多高素質人才在從事房地產工作，企業要想得到長期可持續發展，必須制定有效的管理制度和策略，促使員工充分發揮自身價值，不斷挖掘自身潛力，在公司的投資、管理、運營上起到關鍵作用，對于增加企業的核心競爭力意義重大?，F階段我國房地產企業應及時轉變傳統的粗放型人力資源管理方式，積極探索、制定并實施完善的激勵機制，促使員工充分發揮其主觀能動性，在工作中勤勉履職，與企業實現共同發展。
伴隨城鎮化進程的加快，我國房地產業也迎來了巨大的發展契機，本文對房地產業的典型盈利模式及可持續性發展進行了較為詳細的探討，希望能對房地產企業在現階段發展過程中盈利模式的轉變給予一定啟發。從土地開發和房產開發兩種盈利模式及其可持續性發展來看，未來的房地產企業在發展中首先應構建科學的房地產企業盈利模式，其次就是通過加強價值鏈定位及人力資源管理等方式逐漸提高企業的核心競爭力。
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房地產盈利模式范文2
關鍵詞：房地產企業；成功經營手段；企業管理模式；品牌美譽
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、加強提高房地產企業的成功經營管理所需要的根本競爭力
伴隨目前經濟全球化的趨勢不斷加強，各類企業間在發展過程中的競爭力也因此逐漸增強了，但是同時任何一個企業都要想要立于不敗之地，那么其就要一定要具備在該行業內部的核心競爭力。所謂企業的核心競爭力，也就是說該企業本身就具有，與此同時企業同行的企業不易效仿與其所具有的競爭有點與競爭水平。房地產企業在發展過程非常關鍵的核心競爭力就包括了三大主要資源、三大主要能力以及四種經營管理意識。三大主要的資源就是指人力資源、資金費用資源以及土地的資源。三大基本能力就是指企業營銷策劃的能力、規劃設計的能力以及產品推廣創新的能力。四種經營管理意識就是指品牌的意識、服務的意識、文化的意識以及信用的意識。下圖就為中國房地產企業成功經營管理模式體系。
圖1 中國房地產企業成功經營管理模式體系
二、培養房地產企業成功經營所需的兩個基本素質
優秀的進步的企業內部經營管理素質是房地產企業的第一基本素質。房地產企業的內部管理素質大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上，房地產企業要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且實施好IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。
1.建立企業獨特的企業經營觀念和企業文化。中國房地產企業一定要具有其本身獨特的企業經營觀念和企業文化，在企業發展過程中要更加尊重人性，應該盡可能全面地考慮企業中員工與客戶的根本性利益，能夠為社會做盡更多的善事， 將以人為本的這一核心理念作為領導房地產企業發展過程中核心的行為準則。
2.貫徹實施好ISO9000的質量保證體系。目前我國房地產企業貫徹實施好ISO9000的質量保證體系是相當迫切以及必要的任務，那么它是一個企業獲得成功經營的根本。但是IS09000的質量保證體系是目前世界頂級專家經過了對于全球中成千上萬已經獲得了企業的質量管理工作進行研究，并且經過了全面、科學周密的研究討論而進一步形成企業管理質量的管理體系。
3.做好企業發展制度的建設、改革工作。房地產企業若想要取得經營管理的成功，就一定要進行與時俱進的制度改革、建設、先進的企業文化建設、有競爭水平的管理組織建設，這項工作也可說是目前我國房地產企業能夠獲得成功經營的必要條件。
三、我國房地產企業的經營管理還需要提高的環節
1.房地產企業的經營管理需要制定核心產品。在我國房地產企業發展過程中，需要制定比較長遠企業規劃，采用科學、嚴謹的管理態度尋求和開發適合本企業銷售的核心產品。作為我國房地產開發類型的企業，自從其成立至今，在制定最根本的經營管理規劃時，就需要具有比較長遠企業發展規劃，并且需將這種企業發展的規劃和當前的社會發展形式緊密地結合起來，在房地產企業規劃之中，需要具有前瞻性，應該時刻把握社會宏觀經濟的發展形式。
圖2 中國房地產企業的經營管理長遠規劃內容
2.徹底貫徹企業產品的各項管理標準。在規劃企業的前進方案過程中對于產品的設計確定之后，就可以真正進入規劃企業產品的施工圖設計環節，那么在企業產品的施工圖設計環節中，相關人員一定要要認真并且完全貫徹該項目的規劃方案確立中的各項指標，謹慎處理好該產品的安全性、經濟性以及舒適性這三方面的關系，也就是在確保建筑產品安全質量的基礎上，還需要從結構、建筑的設計一直到水電的配套設計工作都需要完善表現出規劃方案的產品定位以及各項指標，切忌任意進行刪減或者增加。
3.科學制定企業產品的銷售價格。在企業的銷售方案中最為關鍵的就是項目產品銷售的定價，定價工作中除了需要考慮并參考本地區的同類產品價格以外，還需要宏觀把握觀社會的經濟走勢、銀行關于存貸款的政策，還有稅務的相關政策，另外一方面管理者還需要結合著本項目的自身情況來最終確定其銷售價位，并且在工作的執行過程中，應該輔以靈活性，真正做到定價符合該市場實際需求。
4.進行手段改革以及管理創新?，F階段我國的房屋產品同質化的趨勢突出，因此開展手段改革以及產品創新已經非常必要，需要不斷提高企業之間產品的差異化，提高企業核心產品的附加值，這些工作都是目前房地產企業急需提高的競爭力的。
四、結束語
伴隨我國社會經濟的發展，房地產行業在國民經濟中所占的比重越來越大，因此房地產企業本身需要健康發展，因為其很大程度上能夠影響著國民經濟的健康增長，成為目前國民經濟發展的一個基本生產要素。在這個發展基礎上，房地產企業中應該對經營管理進一步加強，才能取得良好社會效益、環境效益和經濟效益，取得在同行業中的核心競爭力，從根本上提升本企業的綜合實力。
房地產盈利模式范文3
關鍵詞：投資性房地產 成本計量 公允價值計量 盈余管理
一、研究背景和意義
我國《企業會計準則》規定上市公司可以對投資性房地產運用成本計量模式或公允價值計量模式進行后續計量。而不同的后續計量模式對盈余管理的影響大為不同，這一問題已引起我國會計理論界和實務界的普遍關注。
目前，我國相關學者對投資性房地產后續計量模式與盈余管理的研究主要采用了規范研究法，并且提出了以下主要觀點：近年來房價的上漲導致采用公允價值計量模式的企業大幅提升了投資性房地產的賬面價值，凈利潤不斷上漲。公允價值計量模式對房地產企業的影響主要表現為加劇了利潤的波動；在公允價值計量模式下，投資性房地產不計提折舊與攤銷，沖抵了企業的費用，增加了企業的利潤。由于我國對投資性房地產公允價值計量模式與盈余管理這一問題的實證研究較少，本文在對我國大部分上市公司仍對投資性房地產運用成本模式計量的原因，成本計量模式對盈余管理的影響進行分析的基礎上，通過實證研究法，研究了上市公司投資性房地產運用公允價值計量模式對盈余管理的影響。
二、投資性房地產后續計量模式在我國上市公司的選擇及運用
（一）上市公司投資性房地產后續計量模式選擇的基本現狀
雖然我國會計準則規定持有投資性房地產的上市公司進行后續計量時，可以選擇成本計量模式或公允價值計量模式，但我國絕大多數持有投資性房地產的上市公司依舊采用成本計量模式進行后續計量。
從表1可以看出，在所有持有投資性房地產的上市公司中，96.28%以上的上市公司仍舊采取成本計量模式對投資性房地產進行后續計量。
（二）大部分上市公司運用成本計量模式的原因分析
分析近年來我國大部分上市公司選擇成本計量模式的原因，主要有以下幾點：
1.投資性房地產成本計量模式運用過程相對簡單。應用成本計量模式，只需在取得投資性房地產的初始成本之后，定期對其計提折舊或攤銷，發生減值損失對其計提減值準備，定期確認租金收入等。而公允價值計量模式，要求取得每一項投資性房地產的公允價值，一旦有一項投資性房地產的公允價值無法取得，就無法運用公允價值計量模式；并且成本計量模式無需依據市場交易價格的變化情況對投資性房地產確認其變動損益，運用過程相對簡單。
2.成本計量模式符合會計信息的可靠性、真實性要求。雖然隨著資本市場的不斷發展，股權分散度的不斷提高，會計信息的相關性越來越受到重視，股東們會更加關注會計信息是否與其決策相關，但是，在我國目前資本市場發展不健全的情況下，依據我國的具體國情，會計信息的可靠性與真實性仍然受到重視。而成本計量模式具有真實性、可靠性等特點，因此大部分上市公司仍選擇成本計量模式作為投資性房地產的后續計量模式。
3.我國投資性房地產會計準則的約束。一方面，我國投資性房地產會計準則對公允價值計量模式的運用條件及前提做出了明確、合理、嚴格的規定；另一方面，由于我國會計準則規定：對投資性房地產后續計量一旦采取公允價值計量模式，就不能再變更為成本計量模式。一定程度上，這一規定也制約了企業采用公允價值計量模式。由于企業在發展過程中經歷不同的階段，會計政策變更是為企業本身發展的不同階段服務的，而這一規定使得企業不敢冒風險使用公允價值計量模式，一旦采用，就無法再變更為成本模式，不利于企業根據自身發展狀況做出較有彈性的選擇。因此，我國大部分上市公司仍舊采取成本計量模式對投資性房地產進行后續計量。
（三）投資性房地產成本計量模式對盈余管理的影響分析
運用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，由于按期（月）計提折舊和攤銷，如有減值現象計提減值準備等，在盈余管理方面，一定程度上起到了抵扣所得稅的作用；但是，由于成本計量模式是以投資性房地產的初始成本為基礎的，其價值并不隨著市場價格的變化而變化，不具有動態性和及時性，這使得當市場價格高于初始成本價格時，投資性房地產價格變動帶來的損益并不能反映出來，短期內使得盈余降低；當市場價格低于初始成本價格時，成本計量模式使得短期內盈余升高。
成本計量模式與公允價值計量模式相比，對企業盈余管理的影響并不明顯。由于公允價值計量模式所確認的價值是隨著市場價格的變化而變化的，因此，當企業面臨虧損時，如果其所擁有的投資性房地產的公允價值處于上升階段，那么，其轉入本年利潤的公允價值變動損益將會提高利潤，有可能使企業轉虧為盈。相反，如果投資性房地產的市場價格低于其初始成本價格時，企業利潤也不可避免受其影響，此時成本計量模式的優勢逐漸凸顯，不僅對盈余管理的影響不明顯，并且也使得企業利潤不受投資性房地產市場價格下降的影響，其穩健、可靠、真實的特性也起到了重要的作用。
（四）投資性房地產公允價值計量與盈余管理的實證研究
1.研究假設與模型構建。
（1）研究假設。資產負債表日，投資性房地產公允價值與其賬面價值的差額計入公允價值變動損益，以此影響企業利潤，因此，分析上市公司是否利用投資性房地產公允價值計量進行盈余管理很有必要；同時，由于公允價值計量對營業外收支的影響廣泛，如債務重組、非貨幣性資產交換、長期股權投資等涉及公允價值變動產生的損益都通過營業外收支影響利潤，為了比較上市公司趨于使用投資性房地產公允價值變動損益與營業外收支兩者中的哪一種進行盈余管理，有必要分析營業外收支對盈余管理的影響，主要是比較兩者分別與因變量回歸系數的大?。蛔詈?，由于上市公司利潤一般主要來源于營業毛利，因此，有必要分析企業主營業務收支差額是否對利潤影響顯著。
依據上述分析，本文提出的假設如下：
假設1：投資性房地產公允價值變動產生的損益對上市公司的盈余管理影響顯著；
假設2：營業外收支對上市公司的盈余管理影響顯著；
假設3：營業毛利對上市公司的盈余管理影響顯著。
（2）樣本選取與數據來源。由于對投資性房地產運用公允價值計量模式進行后續計量的上市公司數量少，2006年只有9家，2007年有18家，2008年為20家，2009年有27家，2010年增加到28家，2011年為27家，數量趨于增加。因此，基于上述現狀，本文所選取的樣本范圍包括：第一，選取A股上市公司2009、2010、2011年對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司并進行2009-2010年、2010-2011年兩個樣本區間的對比，共27家上市公司。其中，2010年與2009年相比，增加了金隅股份；2011年與2010年相比，減少了深發展A。第二，剔除ST的上市公司3家。經過篩選，確定24家上市公司作為研究樣本。本文所有樣本公司的數據均來源于2009年、2010年、2011年年度財務報告。年度財務報告下載來源：新浪財經網（http：//.cn/）。
（3）模型構建。對于盈余管理的實證研究，一般采用多元線性回歸法，研究自變量與因變量之間是否具有相關性，一般選擇凈利潤作為因變量，選取可能影響利潤的因素作為自變量，建立線性模型并進行分析檢驗。蔣義宏（1998）提出的多元線性回歸模型如下：
ΔNIt=γ0+γ1ΔSt+γ2ΔEXTIt+g
其中ΔNIt是指第t年、第t-1年凈利潤之差，ΔSt是指第t年、第t-1年主營業務收入之差，ΔEXTIt是指第t年、第t-1年非經常性損益之差。該模型通過線性回歸檢驗ΔS、ΔEXTI的系數是否顯著差別于0來驗證上市公司是否存在通過非經常性損益進行盈余管理的現象。一般凈利潤的變動應主要來源于主營業務收入的變動，非經常性損益對凈利潤的影響較小，因此，ΔS的系數應當顯著差別于0，表明主營業務收入對凈利潤的影響顯著；ΔEXTI的系數反映了上市公司是否存在利用非經常性損益進行盈余管理，如果ΔEXTI顯著區別于0，則表明上市公司利用了非經常性損益進行盈余管理，反之則不存在這種現象。
基于本文的研究目的，對上述模型進行了修改，修改后的模型為：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+g
其中：Y：Δ凈利潤/凈資產；X1：Δ投資性房地產公允價值變動損益/凈資產；X2：Δ營業外收支凈額/凈資產；X3：Δ營業毛利/凈資產
本文選取2009-2010年、2010-2011年兩個樣本區間進行實證檢驗。在2009-2010年的實證研究中，Δ凈利潤為2010年凈利潤減去2009年凈利潤，同理自變量中的Δ值均為2009年與2010年的差值；為了消除規模因素的影響，變量均被除以2010年末的凈資產額。同理，樣本區間2010-2011年的實證檢驗中，變量也都被除以02011年末的凈資產額。變量X1、X2、X3分別對應檢驗假設1、假設2、假設3。
2.2009-2011年的多元線性回歸分析。
（1）2009-2010年的多元線性回歸分析。一般情況下，在上市公司不存在利用投資性房地產公允價值變動產生的損益進行盈余管理的情況下，自變量X1、X2應當對因變量Y的影響不顯著，X3應當對因變量Y的影響顯著；如果上市公司存在利用投資性房地產公允價值變動損益進行盈余管理的情況，則自變量X3對因變量影響顯著的情況下，X1、X2對因變量的影響也可能是顯著的。
通過運用Excel與SPSS軟件，對數據進行整理之后，得出實證分析結果，見表2、表3、表4。
由表2可以得出，模型的R2為0.826，說明模型的擬合程度較好，有較強的解釋能力。
觀察上述回歸結果，F值為31.624，說明模型通過了F檢驗，模型整體自變量對因變量影響顯著。這表明本文所建立的模型是可取的，有較強的解釋能力。
在表4中，分別對每個自變量進行了t檢驗，觀察檢驗結果，可以得出，自變量X3通過了t檢驗，X1、X2沒有通過t檢驗。在自變量的顯著性水平檢驗中，自變量X1、X2顯著性水平高于系統默認值0.05， X3小于系統默認顯著性水平，說明X1、X2沒有通過顯著性水平的檢驗，X1、X2對因變量影響不顯著，X3對因變量的影響是顯著的，說明上市公司不存在利用投資性房地產公允價值進行盈余管理的現象，營業外收支對凈利潤影響不明顯；同時，由表4的標準系數可以得出自變量對因變量的影響大小， X3回歸系數分別為0.829，表明營業毛利對上市公司凈利潤的影響大于X1、X2對凈利潤的影響，說明了上市公司凈利潤主要來源于營業毛利。
（2）2010-2011年的多元線性回歸分析。本文對2010-2011年的實證分析結果，見表5、表6、表7。
由表5可以得出，模型R2為0.569，雖然低于2009-2010年的R2，但其擬合程度較好，說明模型仍具有較強的解釋能力。
觀察表6的回歸結果，可以得出，模型通過了F檢驗，自變量X1、X2、X3整體聯合起來對因變量Y的影響是顯著的。
在表7中，分別對自變量進行了t檢驗，可以看出，自變量X2沒有通過t檢驗；在自變量的顯著性檢驗結果中，自變量X2的顯著性水平仍舊高于系統默認值0.05，說明自變量X2沒有通過顯著性水平檢驗，X2對因變量的影響不顯著，表明營業外收支對凈利潤影響不明顯，上市公司不存在利用營業外收支進行盈余管理的現象；自變量X1、X3均通過了顯著性檢驗，說明其對因變量的影響顯著。再看表7中的標準系數，自變量X1的回歸系數高于X3的系數，說明在樣本區間2010-2011年中，相比營業毛利對凈利潤的貢獻，上市公司更趨于利用投資性房地產公允價值變動產生的損益進行盈余管理；對比2009-2010年的實證研究結果，表明投資性房地產公允價值變動產生的損益對利潤的影響趨于加強，其力度超越了營業毛利對利潤的影響程度。
三、研究結論
基于上述實證研究，可以接受假設1與假設3，拒絕假設2。即：投資性房地產公允價值變動產生的損益對上市公司的盈余管理影響顯著；營業毛利對上市公司的盈余管理影響顯著；營業外收支對上市公司的盈余管理影響不顯著。研究結果表明：與營業毛利對利潤的貢獻相比，對投資性房地產采用公允價值計量的上市公司更加趨向于利用投資性房地產公允價值變動產生的損益進行盈余管理。
通過本文的研究分析，由于成本計量模式以自身穩健的特性對盈余管理的影響不明顯，而公允價值計量模式對盈余管理影響較大，大部分企業仍舊采取成本計量模式進行后續計量，這表明企業已根據自身發展情況作出了選擇，也是企業會計政策變更選擇的結果，企業的發展呈現穩健型發展態勢。
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房地產盈利模式范文4
〔關鍵詞〕REITs；房地產行業；融資渠道
中圖分類號：F83091文獻標識碼：A文
章編號：10084096（2015）05003206
一、引言
長期以來，房地產行業一直是世界上絕大多數國家經濟發展的重要支柱，因為該行業不僅對國民經濟中的其他行業（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強的帶動效應，而且還具有消費和投資雙重功能，所以各國政府都非常重視房地產行業的發展。然而，由于房地產行業投資規模往往較大且通常具有不菲的價格，使得絕大多數中小投資者對該行業雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國國會于1960年立法通過的《不動產投資信托法案》正式推出了房地產投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進行公寓、購物中心和辦公大樓等各種類型房地產的投資，信托后的REITs可在證券市場掛牌交易，買賣方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產所獲得的分紅收入，又包括買賣REITs份額所獲得的溢價收入。由此可見，REITs通過在證券市場交易，完全打破了房地產是不動產的思維，使房地產交易變得更加具有流動性，同時又將大額房地產項目的投資通過信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產為投資對象的中小投資者通過較小的投資額便可獲得投資大型房地產項目的機會，使房地產不再只是大型投資機構和資產雄厚的投資者才能參與投資的行業。
REITs一經推出便受到廣泛關注，在世界范圍內快速蔓延。特別是在亞洲地區，近些年來REITs市場的發展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國香港等國家或地區紛紛推出自己的REITs產品或類REITs產品，并在全球REITs市場中占據了相當大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類似于REITs的不動產投資信托產物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場已經發展成為全球市值第二大房地產投資信托市場；日本、新加坡和中國香港的REITs數量和資產規模也均排在世界前列?？傊?，REITs已被大多數投資者視為除股票、債券和現金之外的第四類資產。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動產信托基金只能投資國外的REITs市場，如諾安全球不動產、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產和廣發美國地產指數基金是目前國內投資海外REITs市場的四只專業基金。此外，中國房地產行業目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業銀行的貸款，一旦國家實行緊縮性的貨幣政策，房地產行業便首當其沖，最早進入“寒冬”期，影響國民經濟的穩定運行，而REITs通過在證券市場進行交易可以拓寬房地產企業的籌資渠道，因而國內呼吁推出REITs產品的聲音越來越高。2015年4月29日中國證券監督管理委員會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國證券監督管理委員會受理[1]，并于6月26日發行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開啟了中國公募REITs的破冰之旅。
考慮到美國REITs市場的發展歷史較為久遠，其發行的REITs產品種類、數量和資產規模在全球市場中居于主導地位，可以說，美國REITs市場是全球REITs市場的縮影，并且美國REITs市場的運作模式和制度設計也相對較為成熟，因而能夠對中國REITs市場的發展提供很多借鑒之處。基于此，本文首先對美國REITs市場的發展現狀、發行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出中國REITs市場的發展路徑。
二、美國REITs市場的發展狀況
若想了解美國REITs市場的發展狀況，必須熟悉美國REITs市場在發展過程中所涉及的相關法案及內容。美國國會1960年通過的《不動產投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續出臺了多項法案來支持REITs市場的發展，這些法案及內容主要包括：1976年出臺的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎上以公司的形式成立；1986年美國國會通過的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優惠，而且擴大了其經營范圍；1997年制定的《美國1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應納稅義務，廢除了REITs的非長期持有資產的銷售收入不得高于總收入30%的規定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業層面不需交稅或少交稅，同時也對REITs的房地產轉讓環節給予稅收優惠，投資者僅需在個人收益層面繳納個人所得稅，這樣便避免了重復征稅[2]；2005年美國國會又通過法案將REITs產品推薦為企業年金、社會保障資金、退休基金和保險基金的投資產品，進一步加快了REITs市場的發展速度。本文從美國REITs市場的發展現狀、發行方式、運作模式和盈利模式四個角度出發，對美國REITs市場的發展狀況進行梳理和總結。
1美國REITs市場的發展現狀
首先，從REITs市場的發展趨勢來看，以美國公募REITs為例，截止到2013年底，美國共有202只REITs公募基金，資產規模高達6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國公募REITs數量和資產規模的變動趨勢顯示，20世紀90年代之后，美國REITs市場的資產規模開始呈現出指數式的增長趨勢，而在此之前的資產規模增長較為緩慢，《美國1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場快速發展的重要推動力。而2006―2008年REITs的資產規模有所下降，主要是受美國次貸危機的影響，當時美國房地產行業是遭受沖擊最大的行業之一。2009年之后，美國逐步擺脫次貸危機帶來的陰霾，REITs市場的資產規模又開始呈現出指數式的增長趨勢，并且增長速度要高于次貸危機發生前的水平。1995―2008年公募REITs數量總體呈現出減少的趨勢，之所以出現這種局面是主要是因為該段時間內美國REITs市場大量出現并購案件，許多規模較小的REITs被兼并或在次貸危機中破產，2009年之后，公募REITs數量又呈現出增加的趨勢。總之，美國REITs市場近幾年的發行規模不斷擴大，而隨著美國經濟的逐漸復蘇，這一增長趨勢在未來仍將持續下去。
其次，從美國REITs市場的主要投資物業類型來看，幾乎涵蓋了房地產領域中從大型購物廣場到小型單身公寓等各種物業類型，REITs產品也相應地分為購物中心REITs、寫字樓REITs和公寓REITs等。美國REITs所投資的物業類型多種多樣，但主要集中在公寓、區域商場和醫療健康物業三種類型，其市場份額分別為13%、13%和12%，這三種物業類型的特點是具有穩定的收入來源，如公寓、區域商場的租金收入和醫療健康物業的營業收入等，從而能夠保證REITs產品獲得穩定的收益率。而美國REITs所投資較為冷門的物業類型主要是獨棟出租別墅和建筑屋等，這些物業類型的REITs市場份額不到1%，所具備的典型特征是收入來源不穩定，因而無法保證REITs產品收益率的穩定?？傊?，美國REITs所投資的物業類型基本能夠產生穩定的收入來源。
最后，從美國REITs市場的收益率表現來看，長期而言，REITs具有較高的收益率，表現要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權益型REITs市場的收益率、標準普爾500指數的收益率和羅素2000指數的收益率顯示，權益型REITs的期間累計回報率高達1 01624%，遠遠超過標準普爾500指數的累積超額收益率75230%和羅素2000指數的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權益型REITs的收益率略低于標準普爾500指數和羅素2000指數，其余時間均顯著高于這兩類指數，尤其是在2009年之后，權益型REITs的收益率的增長速度要高于標準普爾500指數和羅素2000指數的收益率的增長速度，由此可以斷定投資REITs市場會獲得較股票市場更令人滿意的投資回報，正是在這樣的回報刺激下，未來REITs市場必定會繼續蓬勃發展。
2美國REITs市場的發行方式
與股票等金融產品類似，美國REITs在募集資金時，可以選用的發行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類型，目前通過這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發行方式在美國REITs市場中居于絕對的統治地位，約占美國整個REITs市場份額的90%，當然這主要也是由公募型REITs的特點所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對REITs的這三種發行方式進行比較，結果如表1所示。
由表1所示的三種發行方式的比較結果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優勢：第一，從總體特征來看，公募型REITs需在美國證券交易委員會（SEC）進行注冊；而私募型REITs并未注冊，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護投資者的相關權益。第二，從流動性來看，公募上市型REITs有最低的流動性標準，可以保證REITs產品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來看，公募型REITs具有明確的收費標準，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs的收費標準并不明確，多視公司情況而定，給投資者進行決策時帶來諸多不便。第四，從最低投資額來看，公募上市型REITs的入門門檻較低，僅需1股便可參與到REITs產品的投資之中；而私募型REITs的入門門檻相對較高，會將部分小額投資者拒之門外。第五，從董事獨立性來看，公募型REITs要求設立獨立董事，便于對所籌集資金的運作加強監督管理；而私募型REITs則沒有相關規定，因而所籌集資金的穩定性相對較差。第六，從公司管制來看，公募型REITs有相關的法律和規章制度進行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產品收益的安全性；而私募型REITs沒有相關的法律規定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進行非法交易，使得投資具有較高風險。第七，從信息披露要求來看，公募型REITs要求向公眾披露年報和季報等相關信息并報送證監會，這樣便有助于投資者及時了解REITs的經營狀況，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs對于信息披露則沒有相關規定，從而無法指導投資者進行投資決策。第八，從表現評價來看，公募上市型REITs有獨立的業績評估標準，可以讓投資者對REITs的經營業績一目了然；而私募型REITs卻沒有獨立的業績評估標準，因而投資者將很難確切了解REITs的經營狀況。
綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優于私募型REITs，因而市場中公募型REITs占據極大的市場份額。當然，私募型REITs仍然占據一定的市場份額是因為該種類型下的REITs雖具有一定的風險，但收益率要高于公募型REITs。
3美國REITs市場的運作模式
美國REITs市場的運作模式主要體現在REITs的組織結構方面，目前，REITs的組織結構主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎設立，通過發行股份籌集資金并投資于房地產項目，本身具有獨立的法人資格[2]。美國REITs市場基本以公司型組織結構為主，其組織結構如圖1所示。
由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權益，即通過出席股東大會和選舉董事會成員等方式參與公司的重大經營決策，而且發起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請投資管理公司進行基金的投資管理，通過所投資的房地產項目可以獲得穩定的租金收入和利息收入。
除公司型的組織結構外，世界上絕大多數國家的REITs以契約型的組織結構為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金，其組織結構如圖2所示。
由圖2可知，契約型REITs的最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對房地產項目進行投資。
REITs的第三種組織結構是有限合伙型，該類型主要依據《合伙企業法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構成。普通合伙人對合伙企業的債務承擔無限連帶責任，且負責企業日常運營管理，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業的債務承擔責任，且不參與企業日常運營管理。目前，市場中有限合伙型REITs的數量較少，而且主要基于《合伙企業法》成立，并未形成市場主流。
4美國REITs市場的盈利模式
美國REITs市場的盈利模式主要表現在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場的盈利模式可以分為權益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權益型REITs是指直接擁有并日常運營管理房地產物業，收入主要來自于將這些物業出租獲得租金以及資產增值帶來的收益，是REITs中最主要的投資類型。美國《房地產投資信托基金方案》規定，只有當總利潤的75%以上來自被動性且與房地產有密切關系的租金、房地產抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時，才稱之為權益型REITs。由于權益型REITs利潤來源于租金收入，能夠提供更穩定的長期投資回報，因而權益型REITs所占比重最高，美國超過90%都屬于權益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購買房地產抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產開發商，其收益主要來源于貸款利息，由于其類似債券等固定收益產品，因而受市場利率影響比較大，目前，美國抵押型REITs的市場份額不到10%。混合型REITs是權益型和抵押型的結合體，既投資于一系列物業資產并運營管理收取租金，又從事房地產抵押貸款業務，混合型REITs已于2010年12月從市場上消失。1991―2013年美國REITs中三種盈利模式的規模變動情況顯示，權益型REITs的受歡迎程度遠遠高于另外兩種類型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場份額，且權益型REITs的增長幅度要大于抵押型REITs，充分說明權益型REITs的盈利模式是REITs市場中所采取的主要盈利模式。
三、中國REITs市場的發展路徑
前文概括了美國REITs市場的發行方式、運作模式和盈利模式，目前，美國REITs市場主要通過公募方式進行資金募集，且REITs的運行方式主要采取公司型的組織結構，而盈利模式主要表現為權益型REITs。經過多年發展，美國REITs市場的制度及運行機制已較為成熟，應用這些發行方式、運作模式和盈利模式較為游刃有余，中國作為新興國家，資本市場遠落后于美國等發達國家，可以借鑒美國REITs市場的一些運行機制，但不能完全照搬，必須結合中國國情來推動REITs市場的發展。本文結合中國資本市場的特點及相關的法律制度，對照美國REITs市場的運行機制，提出中國REITs市場的發展路徑。
1發行方式的選擇
美國發行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國證券市場落后于美國等發達國家，市場中的投資避險工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產品的推出，其首要任務是保護廣大中小投資者的利益，而通過之前的比較可知，公募型REITs在受規章制度的約束方面優于私募型REITs，也就是說，公募型REITs較私募型REITs更能保護投資者的利益，因而在選擇發行方式時，中國REITs應以公募型籌集資金。
2運作模式的選擇
美國REITs市場的運作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產企業，再通過上市實現退出。其他國家和地區多采用信托型REITs，這類REITs是先設立資金計劃，再募集資金投資具體項目。可見，公司型REITs和信托型REITs在法律依據、主體資格、融資渠道、投資者地位和權利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國公司法》仍不適合構建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結構將沒有明確的法律依據，而《中華人民共和國信托法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規等方面的約束，中國若發展REITs市場，則應當以信托型REITs的運作模式為主。
3盈利模式的選擇
美國REITs市場的盈利模式主要以權益型REITs為主，由于采用權益型REITs可以直接對物業進行收購，操作手續比較便捷，同時還能得到穩定的租金收入，風險相對較低。而且通過收購持有物業的股權可以避免房地產的過戶問題，降低稅費成本，防止重復征稅。美國REITs在1997年后取得突飛猛進的發展與它的避稅功能密切相關，因而中國在發展REITs的盈利模式時，可以主要采用權益型REITs。
綜上所述，“公募型+信托型+權益型”REITs是中國發展REITs市場的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國REITs市場未來能夠健康平穩發展，還需要一些配套的制度建設：不斷發展和完善相關的法律架構；發展信托登記制度和稅收制度，對于通過信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產評估和基金定價工作；發展有能力的資產管理公司管理好信托資產；解決REITs的上市流通途徑問題；建立嚴格的信息披露制度保護投資者的權益；培養專業化的REITs投資機構和人才，為中國REITs市場的發展注入活力。
四、總結
房地產行業是絕大多數國家的支柱產業，但以往對房地產的投資僅限于部分大型投資機構和資產雄厚的投資者，絕大多數中小投資者雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產行業。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出。此外，中國房地產行業如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產企業的籌資渠道，更能豐富金融市場中的投資產品，在國外REITs已成為除股票、債券和現金之外的第四類資產。目前，中國證券監督管理委員會所受理的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關注。在這樣的背景下，本文以發展相對較為成熟的美國REITs市場為例，對其發展現狀、發行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出了中國REITs市場的發展路徑，即“公募型+信托型+權益型”REITs。
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房地產盈利模式范文5
【關鍵詞】中小房地產企業；基本現狀；發展戰略
1 中小房地產企業的基本現狀及存在問題
1.1 企業融資能力受限，融資渠道單一
基于房地產行業自身開發規模大、建設周期長的特點，需要巨大的資金后盾力量作支撐。大型房地產公司可以運用雄厚的資金基礎，通過控制強大的土地儲備，對開發項目采取短期項目和長期項目相結合，大型項目和中小型項目相結合的連貫性的資金整合方式，從而增強了抗風險能力?；谥行⌒头康禺a企業自身資金實力的不足和融資能力的受限，較難通過依靠基金、信貸、債券等多元化融資渠道以獲取足夠的建設所用資金，因此，僅限于選擇回收成本快的中小型項目和中短期項目作為啟動項目。
1.2 管理制度不完善，缺乏鮮明的盈利模式
大多數中小房地產企業內部缺乏完善的管理制度和管理體系，管理者更多精力投身于工程管理，而忽視了對于投資成本的控制行為，往往使企業的管理目標無法實現。物業管理和售后服務等細節化管理缺乏合理的掌控，綜合管理上缺乏對于員工的約束機制和獎懲機制，由于管理行為的不合理規范而嚴重制約了中小房地產企業對于新形勢變化的應變能力以及可持續性發展戰略。
隨著獲取土地成本的日益提高，無疑加大了中小房地產企業獲得土地的難度系數，而面臨著更為激烈的挑戰。企業盈利模式已經突破了原來的獲取土地就獲得利潤的觀念，還應涉及到對產品的研發和建設的投入，如何確定合理鮮明的盈利模式，已成為當前宏觀經濟環境下亟待于解決的問題。
1.3 資本結構單一，產生了過高負債率
房地產業是一種資本密集型行業，由于中小房地產企業的注冊資金和籌備資金力量薄弱，而單純過分地依賴于銀行的信貸，憑借銀行的力量進行土地的購置、開發和售樓等一系列行為，僅依靠這種模式很快實現了資本積累，但是卻產生了過高的負債率令人擔憂。據資料統計，我國房地產企業總資產負債率占72.7%的比重，而中小房地產企業竟達到了80%。單純過多地依賴于銀行，過高的負債率潛在著巨大的經營風險。
1.4 缺乏長遠戰略規劃，單純注重短期行為
目前企業間的競爭已轉化為經營模式和品牌意識的競爭，中小房地產企業面臨的更為嚴峻的問題是缺乏市場化和多元化的長期發展規劃，根本沒考慮企業的可持續發展戰略，尤其是缺乏足夠的企業品牌理念和核心競爭力的重要意識，認為品牌戰略是大企業所追求和強調的事情，只一味注重盡快地實現資本的積累。忽視了自身信譽度和美譽度的培養，短期套利的盈利觀念很嚴重。因此，這些問題的存在，嚴重影響了中小房地產企業的生存、發展和壯大。
2 新形勢下中小房地產企業的發展策略
2.1 加強融資渠道拓寬，有效解決融資難問題
一是股權出讓融資的形式，企業通過出讓一部分股權以獲得資金的籌集，這種方式雖然在一定程度上使企業的控制權和收益權產生分離，但卻提高了管理水平和擴大了市場份額，企業應密切結合自身實際來全面考慮。二是增資擴股的形式，主要是通過股東內部增資部分進行資金的積累，而達到擴大實際資本的目的。三是金融資源整合的形式，即憑借投資管理公司提供的廣闊的融資平臺，利用信托和收購等各種方式實現資金的聚集，形成龐大的資金后盾。待項目確定后時機成熟時，提供給開發商一定的資金支持。這樣不僅不會使項目負債率增加，而且還優化了公司結構，方式比較靈活。四是買殼上市融資的形式，要合理確定“殼”公司的選擇，比較理想的借殼公司應該是具有配股資格的上市公司。
2.2 強化內部管理，合理控制成本
房地產企業的成本管理，直接關系到企業利潤的高低，甚至關系到企業的生死存亡。隨著房地產市場惡性競爭的不斷加劇，使建造成本逐步提高，而獲得利潤卻逐漸降低。因此，中小房地產企業更應注重嚴格成本管理，將成本管理貫穿于每個階段和每個環節，全面實施全員化和全過程的成本管理。
進行成本管理的關鍵在于對建安成本的嚴格控制，在不同階段其可控程度也是有差異的。據統計資料表明，在設計之前的階段占75%，招投標階段一般占到20%，而施工階段僅占5%。因此，對于設計之前的階段進行嚴格的成本管理，達到事前控制則是中小房地產企業的管理目標。
2.3 制定長遠戰略性規劃，提高企業的核心競爭力
中小房地產企業要想在激烈的競爭中獲得足夠的競爭優勢，就必須做好長遠的戰略性規劃，強化開發產品的品牌定位，并加強人才、服務和品牌等關鍵點的研究，逐步培養企業員工的學習能力和創新能力，以提高企業的綜合競爭實力，能更好地達到消費者需求的滿足，才能使企業得以生存、壯大和發展。
2.4 建立中小企業戰略聯盟，實現企業資產的重組整合
很多中小房地產企業為了共同的利益目標，建立了統一的戰略聯盟，以共同對抗市場風險和分享利益。一是各中小房地產企業共同投資，聯合組成房地產投資公司，共同打造出有足夠競爭優勢的大企業。二是各中小房地產企業共同參與聯合競標，待土地中標后，依據土地規模的投資需求再重新組建項目公司。三是和大企業進行聯合，小企業參與競標而大企業進行投資，也可以承攬大企業的部分開發任務。
3 結語
總之，中小房地產企業雖然在殘酷的市場環境中危機重重，但是企業經營者只要能及時解決自身的“瓶頸”問題，并依據不斷變化的市場環境及時制定和調整發展戰略，逐步實現多渠道的融資形式，并不斷加強經營模式的創新，就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
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房地產盈利模式范文6
【關鍵詞】證劵 盈利 穩定
經濟往往是在穩定增長與金融危機之間周而復始，不可能一帆風順。在宏觀經濟穩定時全行業穩健有序發展，企業以追求利潤最大化或實現股東權益最大作為經營目標，并往往容易忽視風險的管理及穩定的重要性；一旦出現金融蕭條，前期的盲目擴張和最大限度追求利潤的盈利模式往往會成為企業發展的羈絆，導致企業虧損以至于破產，那么這個時候盈利模式的穩定性對于企業來講就是極為重要的。
一、穩定性對于證券公司盈利模式必要性分析
（一）經濟繁榮時穩定的盈利模式有助居安思危，防患于未然
自從20個世紀80 年代以來，美國關于房屋貸款的法律法規逐步完善， 美聯儲實行低利率房貸政策，房產市場的供求關系開始出現供不應求的局面，大量資金涌入房地產市場使得房價持續走高。放貸機構的投資熱情不斷膨脹，并降低了信用等級的評估要求，開始向次級抵押貸款申請者放貸，將次級抵押貸款予以證券化在二級市場上出售，評級機構也為了獲得收益虛假提高證券的評級，這些次級的貸款通過美國發達的金融衍生品市場不斷包裝被銷往整個全球市場，但是復雜的金融衍生工具和漫長的銷售鏈條，導致投資者看不到貸款質量的高低，投資的風險加大。美聯儲其后兩年內的屢次加息使得房貸成本大大提高，貸款者的利率明顯上升，無力償還高額利率的次級貸款者最終放棄了房產發生了很多違約情況，房地產市場泡沫終于破裂。繼而使得美國房地產市場出現了長時間的低迷，最終使得多家金融機構倒閉：美國最大保險公司被國有化，美國財政部托管了房利美和房地美，美國的第三大證券公司美林、第五大證券公司貝爾斯登分別被低價收購，最大的儲蓄銀行華盛頓互惠銀行和第四大投資銀行雷曼兄弟分別宣布破產。
（二）經濟蕭條時穩定的盈利模式有助于控制風險，均衡收入
證券市場是社會經濟的晴雨表，經濟繁榮時證券市場的走勢常常平穩而樂觀。2006 年我國證券市場結束了4年的熊市迎來了波瀾壯闊的上漲行情。上證綜合指數從2005 年底的1161 點， 上升到2007年10月的6124點，這是一個毫無疑問的大牛市。但是證券市場常常有牛熊市的交替變換，經濟繁榮與經濟蕭條也是在周而復始的發生，美國金融危機爆發后，股票指數從2007年10月16日的歷史最高6124點至1800點，短短一年多的時間就跌了70%，至2009年12月仍在3000點徘徊，大多市場投資者虧損過半，有的甚至達到三分之二，不管是散戶還是機構都無法幸免，這給依靠傳統經紀業務獲取主要收入的我國證券行業以沉重打擊，不少證券企業面臨倒閉風險。通過分析我們可以知道，中國A 股的暴跌與國際金融危機是有很大聯系的。
當漫長的經濟蕭條時期到來時，如何在全行業低迷危機的時刻實現平穩過度，為下一輪的經濟高漲作好準備是我們此刻所要研究的重點。
二、盈利模式穩定性的分析
通過一系列的分析我們明確，在現代金融環境和經濟危機不斷發生的大背景下，對證券公司盈利模式的穩定性應作如下理解：
（一） 證券公司盈利模式的穩定性是一種相對的穩定
相對穩定是建立在經濟發展的基礎上，在盈利能力受到外來因素干擾時，能通過自我調節，恢復到最初穩定狀態或躍遷到一個新的穩定的有序狀態，即使出現大的偏離，所產生的損失也會限定在預先設定的可容忍幅度內。
（二）證券公司盈利模式的穩定性是著眼于動態的過程，包含著積極進取的內容
金融市場的經營環境是不斷變化的，穩定的盈利模式強調的是盈利模式要適應市場環境和經濟金融形勢的變化，根據客戶需求的變化不斷地調整其經營策略，改善服務方式和技術，改善業務流程，提供新的金融產品和服務，而不是一成不變。如果證券公司消極保守，不能及時調整經營策略，不敢于創新，就會導致市場份額不斷收縮，競爭能力不斷削弱，甚至破產倒閉，盈利的穩定性就得不到保證。
（三）盈利模式的穩定性強調安全與效率兼顧
安全與效率是對立統一的關系，二者相互協調可以增強盈利的穩定性；如果不能使二者統一，那么盈利的穩定就無法真正實現。
（四）證券公司穩定的盈利模式強調在穩定的基礎上求發展，并且發展不是一味無節制的擴張，而更應是在注重成本控制與收益基礎上的戰略發展
券商的做大做強是建立在發展的基礎之上的，一味地求穩不可能培育出較強的競爭力。不求發展的證券公司是不可能長期保持穩而有力的盈利，但證券公司的發展不能以忽略成本與收益配比為代價。即證券公司的成本控制應當貫穿于基于穩定性發展的始終。
參考文獻
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