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土地開發定義范文1
關鍵詞：“三舊”改造；土地整合；開發強度；容積率。
中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：
1、“三舊”改造的背景
改革開放30多年來，廣東省經濟社會快速發展，綜合實力實現歷史性跨越。在經濟高速發展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約廣東省可持續發展。廣東省人均耕地只有約0.45畝，遠遠低于聯合國糧農組織規定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地保護任務和耕地占補平衡極為艱巨。為了保持增長，未來15年廣東省約需40萬畝建設用地，而國家下達給廣東的新增建設用地指標平均每年僅有29萬畝，每年缺口約11萬畝。為了破解發展難題，先行先試，2008年12月20日，《國土資源部、廣東省人民政府共同建設節約集約用地試點示范省合作協議》在廣州簽定。以舊城鎮、舊廠房、舊村莊為對象的“三舊”改造，正是其中的重要內容之一。
2.1土地開發強度的定義
土地開發強度指城市發展過程中對土地的開發使用率，主要包括土地的建筑開發容量和建筑覆蓋密度，可用容積率、建筑密度和建筑高度三個指標來進行控制。其中，容積率直接反映了用地的開發強度，容積率的合理確定對于形成項目良好的社會、經濟和環境效益具有重要意義。
容積率表述的是規劃用地面積（俗稱“凈”地塊）上允許建設的建筑總容量，基本公式是:
R=F/A
式中:R——容積率
F——地塊上的總建筑面積(m2)
A——地塊面積(m2)
表一 廣州市增城建筑密度和容積率控制指標表
2.2土地開發強度控制的作用
在我國城市的發展過程中，土地資源稀缺和開發需求旺盛是大多城市所面臨的突出矛盾。市場機制的作用促使人們追求土地的高強度開發和高效益配置成為必然趨勢，然而城市總體開發容量是有限度的，必須以保證城市的生態環境和市民適宜生活的空間環境質量為前提。土地是國家不可再生的重要資源，城市土地則是被投入了物化勞動(基礎設施)的資源，具有更高的經濟價值。合理使用城市土地有很大的經濟意義，同時還有重要的社會意義和環境意義。因此，必須確定城市適宜的開發容量并形成合理的空間密度分布，在滿足發展需要和保證環境質量二者之間取得平衡。對城市開發強度進行合理控制和引導，也是塑造城市特色和城市整體景觀風貌的重要手段之一。
3、土地開發強度的傳統研究
3.1現行規劃編制對開發強度控制的不足
城市開發強度控制是一個復雜的系統工程，涉及經濟、社會、文化、政策等諸多因素。目前我國的城市規劃體系中，開發強度控制主要由控制性詳細規劃確定，但在確定控制指標時一直存在著理性依據不足、隨意性過大的問題，使規劃的權威性和科學性受到質疑和非議。
3.2現行規劃編制中影響開發強度的因素
（一）地塊的用地性質。由于各種用地有不同的“功能”定位，如商業金融業用地、行政辦公用地等的容積率一般應該高于居住用地、教育科研用地、醫療設施用地等。
（二）地塊的區位條件。城市用地由于所處位置不同，如市中心或城郊，由于公共配套服務設施的多集中于市中心，造成人口的集聚效應。同時，市中心的環境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區，為節約集約用地、提高土地利用效率，容積率應高于其他地區。
（三）地塊的土地出讓價格，即土地出讓方期望價格。一般情況下，容積率與出讓價格成正比。期望價格高，容積率也要相應提高。
（四）地塊的基礎設施條件。即開發建設的支撐條件，包括現有基礎設施的水平和自然條件(如地基、土壤、排水等)。一般說，較高的容積率需要較好的基礎設施條件和自然條件作為支撐。
（五）城市規劃法規與技術規范。即上層次規劃控制要求，以及城市設計上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、消防通道等。
（六）人們心理環境承受能力。人們的心理承受能力，過高的高層建筑使人產生壓抑感和不舒適感，過小的樓間距會破壞人們生活的隱私性而產生不安全感。
4、“三舊”改造項目土地開發強度測算模型
“三舊”改造項目土地開發強度測算模型的理論基礎是投入與產出關系的分析?！叭f”改造政策里明確要求，政府在“三舊”改造當中充當的角色是引導者，以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌等。簡單來說，就是政府在推進“三舊”項目的主要目的是為了贏得社會的效益與環境的效益，所以測算的基本原理是通過投入和產出間的平衡關系計算出合理容積率。通俗的說法就是政府在整個改造過程中的經濟收入為零，政府整合土地的成本剛好等于土地出讓金的收入。
41.測算工作思路
4.2項目改造總成本
（一）土地、物業整合成本
土地、物業整合成本P主要以以下五部分構成：土地征收補償費用p1，建筑物補償費用p2（注：未含復建安置部分），拆遷費用p3，搬遷費用p4，臨遷補助費用p5，再考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為α。即土地、物業整合成本P=（p1＋p2＋p3＋p4＋p5）（1＋α）。
（二）回遷物業復建成本
回遷物業復建成本J主要由回遷物業的建安成本j1和物業的辦證費用j2組成，同時考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為β。即回遷物業復建成本J= （j1 ＋j2）（1＋β）。
（三）綜合開發成本
綜合開發成本Z是指整個改造范圍內所有的市政道路管網、公共服務設施等所需的總的建設費用z1，如學校、醫院、綜合文化中心、環衛設施、通信設施、公交站場、道路、廣場、停車場、公共綠地等。同時也考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為γ。即Z= z1（1＋γ）。
綜上所述，項目改造總成本X=P+J+Z。
4.3項目經濟平衡時所需的開發總量
通過場地周邊最新的土地出讓情況，評估項目融資地塊可出讓的樓面地價L（通常該價格為項目的起拍價），即得出項目達到經濟平衡時所需的開發總量F0=X/L（單位：平方米）。
4.4項目經濟平衡時融資地塊的開發強度R0推算與分析研究
（一）項目經濟平衡時融資地塊的開發強度推算
根據容積率的定義，經濟平衡點容積率R0= F0/A，結合城鄉規劃技術規范要求推算出建筑密度、建筑限高、綠地率等控制性指標。
（二）項目經濟平衡時融資地塊的開發強度分析研究
以廣州增城市“三舊”政策為例，《增城市“三舊”改造實施辦法（試行）》（增府[2010]10號）要求，“三舊”改造以宜居為目標，改善人居環境，凈用地容積率以2.0為宜，原則上不超過2.5，結合政策我們可以得出以下結論：
（1）當經濟平衡點容積率R0≤2.0時，項目改造可為政府帶來的經濟收益E≥（2.0- R0）×A×L（其中政府選取2.0作為項目的開發容積率）。
（2）當經濟平衡點容積率2.0≤R0≤2.5時，項目改造中政府的經濟收益E可由項目的定位與政府的財政狀況綜合分析確定。項目開發的容積率大于經濟平衡點容積率R0時，政府經濟收益為正數；反之，項目開發的容積率小于經濟平衡點容積率R0時，政府經濟收益為負數，但是為了落實項目的市場定位，同時政府在財政狀況允許范圍內，也可選擇低于經濟平衡點容積率R0的項目開發容積率。
（3）當經濟平衡點容積率R0≥2.5時,政府有以下幾種決策：
①以R0作為項目開發容積率，但是由于容積率增大，居住人口增多，所有的市政道路管網、公共服務設施等需重新加大配置，這種方式破壞了原來的項目定位與城市發展定位；
②政府財政允許情況下，以低于經濟平衡點容積率R0的項目開發容積率進行開發，前提是政府財政資金充裕，虧得起；
③擴大改造范圍，爭取把土地整合成本較低的土地納入改造范圍，綜合降低改造成本，降低經濟平衡點容積率R0，再次推算；
④項目目前市場條件還不成熟，暫時擱置項目，待市場條件成熟再實施改造。
4.5項目經濟收益預測
當確定了項目的開發強度后，即可簡單估算出政府開發的收益情況。以增城市某改造項目為例，項目的估算樓面地價為2700元/平方米，經推算項目的經濟平衡點容積率R0為2.46，通過綜合論證，得出項目融資地塊的平均凈容積率為2.5。由于拍賣價格的浮動，具體收益分析表格如下：
5、結論
開發強度控制是一個復雜的系統工程，“三舊”改造項目的開發強度確認更是一個“新舊”博弈的過程?！叭f”改造的目的是為了節約集約用地，提高土地使用效率，也是為了改善人們生產、生活的環境，而“三舊”改造又是一盤經濟賬。所以，為了實現土地的二次高效開發，避免改造后新的交通擁堵，公共服務設施配套不足等的民生問題的出現，避免項目的爛尾、越改越糟的情況出現，政府在改造項目的開發強度上，必須通盤考慮充分科學論證。
【參考文獻】
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[2] 韓政. 控制性詳細規劃中土地開發強度控制探討——以《南寧市茅橋、東溝嶺片區控制性詳細規劃》為例[J]. 規劃師, 2009(11).
土地開發定義范文2
出讓土地使用權的取得是有償的，而劃撥土地使用權的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發現有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經不起推敲的。
首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。這一規定是迄今為止在立法層面上對土地使用權劃撥這一概念所作的最權威的定義。根據這一定義，取得劃撥土地使用權實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權的取得顯然不能說是無償的。
其次，在現實中，絕大多數土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權，無償取得劃撥土地使用權的情況越來越少。例如根據廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區劃撥建設用地拆遷房屋動遷工作管理規定》，劃撥建設用地拆遷房屋，由建設單位（用地單位）負責搬遷、安置、補償。根據該規定，在廣州市區取得劃撥用地使用權都必須支付土地開發成本。
最后，通過比較取得出讓土地使用權所支付的費用與取得劃撥土地使用權所支付的費用，可以發現兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》第六條的規定，土地出讓金的構成包括土地開發費用、業務費用和土地凈收益。土地開發費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構成；業務費用即進行土地開發的業務性支出，主要包括勘探設計費、廣告費、咨詢費、辦公費等；土地凈收益就是政府通過土地開發所獲得的收益。土地出讓金通過協商或市場競價確定，不同的地塊土地開發費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠的郊區）或土地開發費用很高（比如舊城改造項目），出讓金非常接近甚至等于土地開發費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權所支付的費用相差無幾。
有學者認為，即使劃撥土地使用權人支付了征地補償費用（土地開發費用），該費用也不屬于土地使用權出讓金范疇，因而劃撥土地使用權仍然屬于無償取得。④但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發費用到底屬于什么范疇這一最核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發費用的性質，本文將在后面加以分析。
之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認識，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況；另一方面是長期的計劃經濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體（用地單位）的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發費用后，自身的權利卻難以得到保障。
二、破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權是否屬于破產財產？
最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》明確規定，“破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置”。
筆者認為，最高法院這一規定于法無據，并且嚴重侵害了破產企業和債權人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批復中指出，做出這一規定的法律依據是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定。《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”，雖然這是一個有“等”字，但根據法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項應與列明的事項在性質上相同或接近，而“破產”與“撤銷、遷移”性質完全不同，因此，對企業破產似乎難以適用該條法律；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者”，通過前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開發費用的，最高法院對此不加區分，任意擴大了適用范圍，屬于適用法律不當。
2、如果企業支付了土地開發費用，那么該筆支出應作為企業的投資，如果政府無償收回土地，實質上等于沒收了企業的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業支付的土地開發費用，政府對此將構成不當得利。
這里需要澄清的核心問題是：劃撥土地使用人支付土地開發費用這一行為的法律性質到底是什么？筆者認為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區別），而只是取得劃撥土地使有權的前置條件。土地使用人支付的土地開發費用將凝固在土地使有權這一無形資產的價值之中，其所有權并未轉移到土地所有人（國家），按照“誰投資，誰享有”的原則，土地使用人對凝固在土地使有權中的這部分價值應享有所有權。
3、企業以其全部資產作為其對外債務的擔保，企業支付的凝固在土地使有權價值之中的土地開發費用也應是其全部資產的組成部分，如果政府無償收回土地，那么等于沒收了企業的部分資產，這必然會使企業的擔保資產減少，從而侵害了債務人的利益。
綜上所述，最高法院的上述規定既不合法，也不合理。筆者認為，政府可以收回破產企業的國有劃撥土地使用權，但應退還企業支付的土地開發成費用，并將其作為破產財產。
三、抵押權人對劃撥土地使用權行使抵押權時是否可以折價受讓抵押物？
[案例]國有企業甲與乙公司素有經濟往來，甲累計拖欠乙貨款人民幣400萬元。2002年8月雙方簽訂了《還款協議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時約定將產權屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協議的擔保。協議簽訂后，雙方到房地產登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協議》履行還款義務，乙遂至法院。開庭后，經法院調解，雙方同意將抵押物作價人民幣400萬元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協商結果以調解書的形成結案。
筆者認為，法院對本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價低償債務，法院應組織對抵押物進行拍賣，乙只能以拍賣所得的價款優先受償。理由如下：
1、相對于出讓土地而言，國家（土地所有人）對劃撥土地享有更多的權利。根據《城市房地產管理法》第三十九條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條列》第四十五條的規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府審批，并且受讓方應按有關規定繳納土地使用權出讓金。出讓金通常是按房地產成交價的一定比例收取。例如《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項規定：“隨地面附著物（房層、設施等）轉讓土地使用權的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價、原征地費用、應繳納稅費后的剩余部分，以50—55%補交抵交出讓金”。因此國家收取土地出讓金的多少取決于房地產轉讓價格，如果允許當事人自行協商定價，則存在暗箱操作的空間，國家的收益難以得到保證。
轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國家）。就法律適用而言，這一行為不僅應適用有關房地產轉讓的法律、法規，而且同時應符合有關土地出讓的規定。按照國土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的精神，⑤本案也不能通過協議方式轉讓房地產。
2、《擔保法》第三十三條規定：“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣，變賣該財產的價款優先受償”。根據該條規定，抵押權人實現抵押權的方式既可以是將抵押物折價抵償債務，也可以是以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。但是，就房地產抵押而言，《擔保法》是普通法，《城市房地產管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應優先適用相關特別法的規定。
《城市房地產管理法》第四十六條的規定：“房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”，第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。顯然，《城市房地產管理法》規定的房地產抵押權的實現方式只有一種：拍賣抵押物后優先受償。法律作出這種特別規定的合理性在于：在現實生活中，房地產是重要的生產、生活資料，對抵押的房地產進行公開拍賣，有利于公正地確定房地產的價值，從而有利于保護各方當事人的利益，有利于社會經濟秩序的穩定。
3、此外，甲屬于國有企業，其資產屬于國有資產，甲將上述抵押物抵償給乙的行為，屬于國有資產的轉讓。根據國務院《國有資產評估管理辦法》第三條的規定：“在轉讓國有資產時應當對資產進行評估”。該規定的立法目的在于杜絕暗箱操作，防止國有資產流失，保護國家利益。因此，從這個角度而言，由于未按規定進行評估，本案甲、乙雙方的低償行為也是無效的。
結束語：我國在確立土地出讓制度后仍保留土地劃撥制度的目的在于減少投資公益事業的成本，從而促進公益事業的發展。以往公益事業都是由國家投資，而目前投資主體呈現多元化，特別是越來越多的民營企業加入到公益事業的建設中。因此在法律上對劃撥土地使用權的有關問題予以關注，對保護投資者的利益，促進公益事業的可持續發展意義重大。所以，在處理劃撥土地使用權問題上，既要保護土地使用權人利益，又要同時兼顧土地所有權人的利益。
注：①高富平、黃武雙合著《房地產法新論》，中國法制出版社2002年10月第2版，第118頁。
②參見《中華人民共和國土地管理法》第五十四條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條。
③王小莉主編《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162頁；高富平、黃武雙合著《房地產法新論》，中國法制出版社2002年10月第2版，第118頁。
土地開發定義范文3
關鍵詞：土地項目 開發整理 績效評價
中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）07（a）-0196-01
1 土地項目開發整理績效評價的定義
土地項目開發整理績效評價在土地改造建設當中是一個非常重要的項目內容，它主要是指在土地建設項目開發整理之后的一段時間里，為了權衡該項目的實際效益、對整個土地建設項目的影響、以此來對未來的土地整理項目前景進行預測、有效地進行土地開發等進行指導，從而對整個土地項目開發整理進行效益評價。對土地項目開發整理進行績效評價主要是為了考察該項目是否達到預期計劃的效益，它主要是社會效益、經濟效益以及生態效益的有機結合，這三者之間相互制約、互相聯系。在實際進行評價時主要是從以下三方面進行績效評價：（1）效益評價。效益評價主要要是評價土地項目所帶來的社會效益和經濟效益，社會效益主要是看該項目對整個社會分配是否平等；經濟效益是指該項目是否達到預期效益。（2）財務評價。財務評價主要是考察土地項目在實際的利用建設過程中資金的使用情況以及相關的資金管理狀況，通過財務評價，可以有效地利用資金。（3）業務評價。業務評價主要是考察員工在土地項目開發過程中是否按照管理進行施工、相關的資料數據是否齊全、績效是否達標等等。
2 土地項目開發整理績效評價的相關基礎以及指標體系
2.1 土地項目開發整理績效評價的設計思路
土地項目開發整理績效評價的設計思路主要是根據評價的定義進行內容確定，然后運用有效的評價方法進行分析和評價，最后得到的結果與計劃的目標進行對比評價。土地項目中績效評價主要是綜合評價該項目是否能夠達到預期的效果，根據相關專家的分析與評價，然后結合實際，最終確定該項目的績效是否達標，對于出現的問題，及時提出解決方法進行解決。
2.2 土地項目開發整理績效評價的理論基礎
土地項目開發整理績效評價的理論基礎主要是運用層次分析法對土地項目進行分析與評價。所謂的層次分析法主要是指把要分析的項目中各個因素按照從高到低的隸屬關系進行排列分層，然后根據不同的層次的因素，分析之間的關系，進行客觀的分析，然后再利用數學方法進行主次排序，最后運用到實際的問題中進行分析和判斷。在土地項目開發整理績效評價中主要是運用層次分析法確定評價指標權重。
2.3 土地項目開發整理績效評價的指標體系
土地項目開發整理績效評價的指標體系主要是指對土地項目開發整理所產生的效益進行評價，然后進行優劣劃分，最后找到影響績效的因素，針對這些影響因子進行分析和完善。眾所周知，土地項目開發整理進行績效評價主要是量化增加效益進行評價。所以在實際開發過程中，要考慮到開發的環境各種外界因素，利用綜合性、系統性、綜合性與典型性原則進行開發。
3 土地項目開發整理績效評價的技術與方法
3.1 評價使用的技術
土地項目開發整理績效評價的技術路線主要是分兩部分，分別是施工現場評價以及內業資料審查評價：施工現場評價主要是真對土地項目施工的進度，分析已經完成的項目，根據設計的方案進行接下來項目開發的進行，主要是從施工的質量、數量以及效果等方面進行分析；內業資料審查評價主要是從立項、可行性研究報告、規劃設計、質量管理體系構建、招投標，到野外施工與檢查的監理報告、竣工報告、財務預決算、設計變更等各種技術、財務資料進行項目審查評價。根據施工現場評價和內業資料審查評價之后，由專業人士進行客觀的整理分析和討論，然后根據指標規定進行數據分析，給出綜合的評價意見，最后對項目進行量化評價，得到土地項目開發整理績效評價的最初意見。根據這個最初意見，專業人士再進行綜合討論和分析，寫出完整的績效評價數據，再結合每一個項目的指標和等級，進行結果和績效綜合評價。
3.2 評價方法
土地項目開發整理績效評價方法根據項目的進度可以分為三種：一個是對還沒有開采的土地項目，在開發之前進行督促項目單位進行承諾措施；一個是在項目進行過程中，由于項目周期比較長，所以要對項目的進度以及目標進行定期的績效評價；還有一個是對項目結束之后，對項目的結果進行績效評價。
具體的績效評價方法還有：對土地項目開發整理績效評價設立指標體系，根據該體系，結合綜合定量評價方法進行項目績效評價。這樣可以從一個微觀的層面分析土地項目進度的狀況，然后找出其中的問題，進行分析，找出辦法解決。
4 土地項目開發整理績效評價的機制建立
建立土地項目開發整理績效評價機制主要有三方面的意義：（1）促進土地資源可持續利用。土地項目開發整理產生的績效需要經過長時間的考察才能看出其中的生態效益和社會效益，這個過程中還需要派專業人員進行實地考察和監測，通過分析和評價，才能計算出其中的績效。建立土地項目開發整理績效評價機制，有利于考察土地資源是否得到合理的開發利用，促使土地資源得到可持續的利用。（2）完善土地項目整理管理體系。目前中國的土地項目整理管理體系還不夠完善，只注重了項目施工之前的設計環節和施工過程環節的管理，對于施工完成之后的成果檢驗環節缺乏必要的管理，所以應該建立一個績效評價機制，從土地整理工作的準備環節、規劃設計環節、報批環節、實施環節、竣工環節和后管理環節等各個環節進行管理，進行監督，從而促進施工的進行。（3）有利于加強項目后管理。眾所周知，目前在土地項目中，施工前和施工過程中的相關規定比較成熟，在項目方案設計、整理、實施等環節都得到了具體的體現，而在項目結束之后的管理卻有所缺失，相關的規定和規章制度也比較少，定量評價少。所以應該建立一個完善的機制進行項目后管理，有效地促進項目結束之后的檢驗和管理。
5 結語
在土地項目開發整理中進行績效評價，是一個全新的項目內容。在此之前的項目施工中幾乎沒有這個環節。所以在實際的施工中，沒有太多的經驗可供參考，企業在實際工作中，要根據具體情況和問題進行績效評價，檢驗施工前中后的效益，根據實際情況，做好記錄，具體問題具體解決，從而使績效評價環節更加成熟和完善，促使項目的進行。
參考文獻
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土地開發定義范文4
關鍵詞：土地一級開發模式 風險問題建議
中圖分類號：F301文獻標識碼： A
一、土地一級開發的概念及內涵
2000年12月，北京市人大常委會通過的《中關村科技園區條例》中首次提到“土地一級開發”一詞，但并未對土地一級開發的涵義做出明確界定。2002年12月，北京市國土資源和房屋管理局印發了《北京市土地一級開發管理暫行辦法》（京國土房管出[2002]1100號），第一次從立法角度對土地一級開發做了較為詳盡權威的界定。2005年印發了《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市[2005]540號），該文與前文相比，土地一級開發概念有所變化，前文提出的“一級開發”概念變為后文提出的“土地儲備和一級開發”。后文中規定：“本辦法所稱土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。”土地儲備和一級開發主體是政府，主要環節包括土地征購、拆遷、基礎設施建設。
2006年5月，北京市國土資源局印發了《北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法》（京國土市〔2006〕290號），其中第七條規定“土地儲備機構作為土地一級開發項目的招標人，負責組織編制土地一級開發項目實施方案、組織實施項目招標投標活動、與中標人簽訂土地一級開發委托協議，以及對中標人在土地一級開發過程中實施監督管理?！?，且第十條中規定“擬實施土地一級開發的工作內容，包括前期手續辦理、征地拆遷組織和市政基礎設施建設等。”該辦法表明，土地一級開發主體為土地儲備機構通過招標方式確定的中標人，開發內容主要是指土地平整及前期開發。
綜合有關政府部門及研究學者關于土地一級開發的定義，其內涵集中體現在以下幾個方面。從一級開發目的來看，使“毛地”或“生地”變為“熟地”，達到土地出讓的條件和標準，是為土地出讓所做的前期準備，即為土地儲備中的土地整理及前期開發環節；從土地一級開發的內容來看，主要包括前期手續辦理、征地拆遷與安置、市政基礎設施及套設施建設；從土地開發市場分類來看，土地一級開發市場是土地一級開發存在的前提和條件，它是以土地使用權出讓為主的土地市場，并且土地一級開發主體僅僅是獲得了一級土地的開發權，而非使用權或其他權項；從土地出讓方式的變遷來看，土地一級開發是在土地儲備制度建立后逐步提出的，土地儲備制度的核心是改變由傳統的“生地出讓”、“毛地出讓”向“熟地出讓”，使傳統的房地產開發由商一級、二級聯動開發的模式走向政府主導一級開發模式的轉變，使傳統的協議出讓走向市場化的招拍掛出讓程序。從土地儲備制度對土地一級開發的影響來看，我國土地儲備制度的產生、存在及發展，意味著土地一級市場從開發主體、開發模式上發生了根本性變化，也體現出了土地一級開發主體的專業性和市場地位，將國有土地使用推進了市場化，彰顯了土地交易的明了化和公平性。
二、土地一級開發模式特點
（一）政府獨占開發形式
政府獨占開發形式是政府指定開發企業或許以建立項目企業的方法進行土地一級開發。
此形式能夠確保政府徹底操控地價，一起確保土地開發為熟地后的增值收益不丟失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府施行土地一級開發的各項業務。該形式首要缺點是政府的土地開發資金壓力較大，融資途徑窄。
（二）企業主導開發形式
企業主導開發形式又稱一二級聯動開發形式，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發企業，由土地一級開發企業按照土地使用權出讓協議的約好，對協議范圍內土地施行包含拆遷補償，公建配套設備建造在內的土地一級開發行為，使協議范圍內土地到達建設條件，再面向市場轉讓土地使用權。
房地產企業經過土地一二級聯動開發，取得一級開發階段收益的一起，既確保了企業將來的可持續發展，也確保了可獲取土地在將來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。但該形式不利于政府操控土地市場地價，政府宏觀調控土地低價的才能使土地價值下降。
（三）政府主導商業化運作形式
由政府主導的商業化運作形式是指政府“抓兩端，放中心”。“抓兩端”即由政府操控土地儲備方案和供給方案，“放中心”，即充分利用社會企業力量實行土地一級開發。
這種形式中，政府依據土地市場調查判斷土地需求狀況，以招拍掛方法將擬開發的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權受讓人，并由土地使用權受讓人分期付出土地受讓價款用于土地一級開發。政府經過投標等方法選擇具有資歷的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為契合土地受讓人需求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格后，政府正式移送土地于土地受讓人。
由政府主導的市場化運作形式既確保政府在土地一級開發中的主導地位，又能充分利用市場資源，減輕政府開發資金壓力，是中國土地一級開發將來發展趨勢。
三、土地一級開發風險問題分析
（一）編制計劃期間
土地一級開發項目受控制性詳細規劃影響較深?？刂菩栽敿氁巹澗唧w編制是以城市總體計劃為依托。經過控制性詳細規劃可確切的計算出可供出讓經營性用地面積及公建配套設施規模。堅持控制性詳細規劃的穩定性，控制政府機構因公共利益等原因減縮可供出讓經營性用地面積。防止擴增公建配套設施建設規模的可能性，是企業出資土地一級開發項目意圖風險辦理的要點。
（二）土地報征及轉用期間
政府依照城市開發計劃所設定的條件，經過行政批示對農村集體土地進行征收，將集體土地性質變更為國有土地性質，完成土地所有權歸屬變更。土地報征環節包括農用地轉用審批及土地征收批示兩部分。土地一級開發項目常因新增建設用地指標配給不到位，或因獲得報征批文存在妨礙而發展緩慢，影響項目開發進程。
（三）安置拆遷補償期間
土地一級開發安置拆遷補償環節通常采用政府主導，或政府授權委托土地一級開發企業實施。其間拆遷安置補償方法是進行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級開發企業核算項目開發成本及收益的關鍵要素。但是，此期間土地一級開發企業通常無操控的主動權，進而缺少對項目開發成本和進程的有效操控。
（四）土地出讓期間
經營性用地必須以招、拍、掛的方式出讓，決定了土地出讓環節市場化的特色，加之國家調控方針不斷出臺，方針效應逐漸閃現。如土地出讓之時恰逢進入經濟衰退或方針性限控期間，土地市場的動搖必將對土地一級開發企業主營業務收入發生晦氣影響。
（五）還遷房及公建配套設施建設
還遷房及公建配套設施建設規模大，動輒上百萬平米項目同時開工建設，建設工期較短，因而項目建造安全及質量風險度極高。
（六）收益獲取期間
收益獲取環節是企業出資土地一級開發項最終意圖，也是企業出資土地一級開發項目風險辦理的最終目標。企業出資土地一級開發項目最終收益怎么返還，“熟地”出讓后，企業收益終究是不是可實現，清楚以上問題是土地一級開發企業做出出資決策的關鍵所在。企業應與政府明確約定土地一級開發成本返還方式及收益的額度大小，確保土地一級開發中企業的利益。
四、土地一級開發項目建議
（一）優化運作流程，提升管理才能，加強成本操控
一級開發企業在土地整治和收儲過程中，觸及到征地、拆遷、基建、土地出讓等許多環節。同時，一級開發又是一個綜合性、系統性工程，觸及很多和政府對口以及和外部合作單位商洽的環節，因而，優化運作流程、提升管理才能對一級開發企業的成本操控有著重要要求。
（二）完善規劃意圖、提升區域潛在價值
土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征是其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功用的完善具有決定性的因素，區域功用又對區域價值有根本性的影響。
（三）掌握行業周期，操控開發節奏
在掌握行業周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業局勢和區域經濟等要素，也要充分考慮政策要素。這就需求企業有敏銳的市場觸覺及意識，而且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據市場需求來操控開發節奏，然后提升區域土地價值，最大程度的提高企業利潤率。
（四）加強項目管理，保證工程建設質量安全
質量安全無小事，特別是關于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設過程中，要求土地一級開發企業加強思想認識，牢固樹立“千秋大業，質量第一”的質量思想，加強項目管理力度和管理水平，保證工程建設質量和安全。
結束語：
綜上所述，土地一級開發主要是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地或鄉村集體土地進行統一征地、拆遷、居民安置、補償等流程，并規劃進行相應的市政配套基礎設施建設，以促使該區域范圍內土地達到三通一平（五通一平或七通一平）的開發條件，通過政府進行收儲，以招拍掛形式完成土地有償使用或流轉。在此過程中，土地一級開發企業需要進行大量的資金周轉，因此也就會產生大量的資金閑置，通過短期內閑置資金的有效周轉，能夠為土地開發企業爭取更多的利潤，也為土地開發提供資金支持。
參考文獻：
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土地開發定義范文5
關鍵詞：征收補償價格、評估方法、公益用地
中圖分類號： A715 文獻標識碼： A
1研究背景
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強制行為，在征地過程中政府只強調了國家的利益，從而導致了征收范圍大、補償標準低、征收程序不規范、缺乏民主等問題的發生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補償標準的法規，如征地區片綜合地價。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，讓農民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實際情況出發，對集體土地征收價格內涵、評估方法進行了探索，并結合安陽市情況對一宗土地價格進行試算，經與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比，該方法算出的征收補償價格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補償的要求。
2集體農用地征收評估
2.1集體農用地征收價格內涵
2.1.1土地性質界定
土地評估通常是評估土地使用權的價格，而這種土地征收行為，實質上是土地所有權從農村集體所有轉變為國家所有的兩種所有制的轉移，因此集體農用地征收補償價格應為所有權的買賣價格。
2.1.2年期界定
集體土地征收后，農民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價格時應為該宗地無限年期下的所有權買賣價格。
2.1.3市場界定
在市場經濟條件下土地價格應該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農民對于征地補償價格有討價還價的權利，而不是政府單純的強買強賣，所以土地征收補償價格應為公開市場下的正常價格，評估過程中所用到的參數也應為公開市場下的正常參數。
2.1.4用途界定
《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！奔礊榱碎_發建設公益性用地才可以對土地進行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發展不可或缺的物質載體，擔負著承載城市各種活動、為社會利益服務的責任。關于公益性用地在評估時是否分用途進行評估存在爭議，筆者認為按用途分類評估更符合實際，眾所周知當前的土地征收過程中存在著不同程度暗補，而被征收土地未來用途不同，暗補也不同，以安陽市為例，交通運輸用地暗補為3~5萬，而住宅用地的暗補則為10~20萬不等。綜上所述，評估時應根據價值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進行評估。
2.1.5集體農用地征收價格的構成
關于測算土地征收價格理論界存在不同的看法，經過對比分析，筆者認為土地征收補償價格采用地價構成法較為合理。計算公式為：
土地征收補償價格=土地取得成本+農用地開發費用+機會損失
上述公式中，土地取得成本表現為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現值，農用地開發費用指耕地重新開發所需要的費用，機會損失是指物化投入的損失。
但在計算集體農用地征收價格時筆者認為還應對公式進行進一步的量化，其中，土地取得成本就是現行的土地征收補償標準(如：征地區片綜合地價)；農用地開發費用實質上是土地從生地變熟地的開發過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等；機會損失是指土地在改變用途的同時，失去的改變為其他用途所能帶來的收益，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補償時又不可能完全補償給農民，政府會按照一定的比例進行分配，在這里筆者采用農民與政府均勻分配的比例。根據以上分析筆者把公式變型為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
2.1.6集體農用地征收價格的定義及構成
根據以上論述可以看出，筆者所探討的集體農用地征收價格是在正常市場狀況下，某一時點征收時確定的征收用途(如：交通運輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權買賣價格。其構成為：土地取得成本、農用地開發費用、農民應得按未來用途征收后的增值收益。
2.2集體農用地征收價格評估方法
在常規評估方法中，筆者認為成本法及出讓地價修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農用地征收價格成本的疊加，屬于正算。根據以上論述可以得出成本法公式為：
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本價為基礎，考慮其與公開市場下的正常出讓價格的差額，計算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地成本價
土地增值收益率是采用樣點法測算的，通過計算各樣點增值收益率，從而得出該區域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。
2.2.1采用出讓地價修正法評估
2.2.1.1評估原理
根據土地出讓價與集體農用地征收價格構成不同，從基準地價入手，對其地價的構成進行分析、剝離，從而得到集體農用地征收價格計算方法。
2.2.1.2價格構成及對比
土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，可以表示為：
土地出讓價=土地取得成本+土地開發成本+土地增值收益
其中，土地開發成本是城鎮基礎設施條件的開發費，土地增值收益包含政府和農民應得的土地增值收益。
筆者計算的集體農用地征收價格為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，農用地開發成本為耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等的投入成本，增值收益只包含農民應得按未來用途征收后的增值收益。
經過對比分析可以看出土地出讓價比集體農用地征收價格多的是城鎮基礎設施條件的開發費以及政府應得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計算集體農用地征收價格時只需將多出的兩部分扣除即可。
2.2.1.3基準地價系數修正法評估公式
根據以上分析，筆者將集體農用地征收價格計算公式進行變型：
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，土地出讓價采用經過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準地價。
這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價為基礎，考慮其與土地成本價之間的差額，計算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地出讓價
同理，采用樣點法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。
2.3價格分析
將集體農用地征收價格與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比。
各類價格構成對比
其中劃撥基準地價中的土地取得成本應為集體農用地征收價格。且土地開發成本農用地開發成本，土地增值收益農民應得按未來用途征收后的增值收益。因此，經對比分析可以看出，集體農用地征收價格應高于征地區片綜合地價，低于劃撥基準地價、城鎮基準地價。
3例證
我們選擇安陽市城鄉結合部一宗菜地為例進行分析。其中征收補償中的增值收益分配筆者采用農民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運輸用地。
用成本法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得增值收益
其中，該宗地征地區片綜合地價為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費為13元/m2，新菜地開發費為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。
由此計算出集體農用地征收價格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝
用出讓地價修正法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，修正后的交通用地基準地價為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發成本為95元/m2。
由此計算出集體農用地征收價格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝
我們最終確定集體農用地征收價格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。
與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價對比
通過上表我們可以看出，運用這種評估方法得出的集體農用地征收價格與現行的征地區片綜合地價相比相當于其補償標準的兩倍，且低于劃撥基準地價、城鎮土地基準地價。理論上該價格水平應該可以得到各界人士的認可，同時也可以保障農民的生活水平不降低。
4小結
綜上所述，集體農用地征收價格評估方法研究的總體思路是以市場價為標尺，以未來用途為基礎，依據誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發生的土地增值進行了合理分配，此方法相對于傳統的方法增加了農民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實際過程中，政府、農村集體、農民也會對增值收益的分配進行一番博弈，隨著時間的推移，政府從中獲取的收益應逐漸降低，讓利于民。
參考文獻：
[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權價格評估之比較
土地開發定義范文6
【關鍵詞】土地發展權 被征地農民 土地價格評估
一、當前土地征收制度對農民“土地發展權”的忽視
隨著我國經濟的迅速發展，城市化的速度也越來越快，這必然伴隨著對土地需求的增加。我國是社會主義國家，實行土地社會主義公有制形式。具體包括兩種：一是國家土地所有制；一是集體土地所有制。因此，城市化所需土地的供給來自于兩個方面：一是國家，一是集體。土地的交易方式主要有三種：國家和開發商之間的直接交易、農民和國家之間的直接交易以及農民和開發商之間的間接交易（由于我國土地法的限制，最后一種交易方式必須要經過政府。也就是說國家先從農民手中購買土地，再由國家將土地使用權有償地出賣給開發商）。由于國家和開發商都是強勢主體，所以雙方有條件達成相對比較公平的交易。但對農民來說，他們的知識、經濟地位注定了經常是以個體或少數面對公司或政府部門，談判能力明顯處于相對劣勢的地位。在雙方或三方交易中，必然會導致不公平交易。這種不公平交易一般過程是：國家先以較低的價格從農民手中購買土地，或者直接開發或者再以高出幾倍甚至是幾十倍的價格出讓給開發商，經土地開發商開發后再以高出農民收益幾十倍的價格推向市場。國家、開發商都可以從土地開發中獲得巨大的收益，而土地補償費卻只以維持被征地農民的基本生活為標準。以南京-上海高速公路建設為例,征地時政府給予被征地農民的補償為4000元/畝，而此高速公路股票上市以后，據專業人士估價，每畝土地價值為20萬元，二者相差50倍。溫鐵軍和朱守銀的研究表明，在征地過程中，如果成本為100，農民得到的補償只占其中5~10%。農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10，而農地出讓價格又大概是農地市場價格的1/5，也就是說補償價格、出讓價格和市場價格的比例為1：10：50。由此可見農民的權利受到侵害是不爭的事實。為了維護農民的權益，很多有識之士提出了各種解決的辦法。其中“土地發展權”就是提出最早，受到的支持也最廣泛的一種。
二、目前關于“土地發展權”研究的主要觀點和成果
土地發展權也稱土地開發權，這一構想最初源于采礦權可與土地所有權分離而單獨出售和支配的。孫弘將土地開發權定義為：發展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的財產權；胡蘭玲認為：土地發展權是指對土地在資源利用方面改變原有的利用形式，進行再開發的權利。即突破原有所謂土地發展權的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發展、在使用上變更土地用途之權。而余向克等人則認為：土地發展權是將原土地用途變更為建設用地等更佳用途時的權利，是一種可以與土地所有權分割而單獨處分的產權，它既可以由擁有土地所有權的土地擁有者支配，也可以由不擁有土地所有權只擁有土地發展權者支配，它是土地處分權中重要的一項權利。
黃祖輝、汪暉是較早也是比較全面研究土地發展權補償的兩位學者。其后，研究土地發展權補償的文章，較多引用他們的計算方法。據黃祖輝、汪暉(2002) 的研究,非公共利益性質的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發展權,集體土地使用者遭受雙重損失,損失總額為V1+V2，其中:
式中V1是政府實施“警察權”給被征地農民的損失;V2是非公共利益性質的征地行為給被征地農民帶來的損失；h(t)是某一幅土地用于商業用途帶來的土地凈收益;g(t)是農用地被用作住宅帶來的土地凈收益;f(t)是被征用的土地作為農用地帶來的凈收益；r為貼現率；t為時間。
三、關于“土地發展權”的經濟學分析
我國的《土地法》規定：除了國家任何人都沒有權力擅自改變土地的所有權。所以土地的交易先是由政府根據實際情況的需要，出面征收農民的土地，政府或者自己開發或者交給開發商開發。政府征收農民土地時，土地所有權轉移給政府，土地發展的權力隨之也轉移給了政府。如果政府再把土地的使用權以各種方式出讓給開發商，土地發展權又轉移給了開發商。雖然大部分學者認為土地發展權是獨立于所有權的，可在這個交易的過程中農民的土地發展權不但沒有得到應有的補償，而且隨著所有權或者使用權的轉移徹底消失了。被征地農民得到的僅僅是土地的補償款。至于以后國家和開發商賺取多少收益和被征地農民沒有任何關系。所以土地發展權在土地被征收的過程中便完全喪失了。權力的喪失意味著經濟上的損失。我們要維護被征地農民土地發展的權益，就要準確的衡量因喪失這種權力而帶來的經濟損失。
前面所述的黃祖輝、汪暉的公式從理論上很準確地衡量了被征地農民的損失，也非常容易理解。但在現實當中，很難找到一個合適的方程來準確確定h(t)、g(t)、f(t)。所以，要想更簡便、更準確的衡量被征地農民的損失，需另辟蹊徑。
在市場經濟下，商品的交易方式主要由兩種。一種是普通商品，這種商品在市場中自由交易，價格由市場規律來確定；另一種是關系到國計民生的商品，對這類商品的交易國家進行了嚴格的規定。土地就屬于后一種商品。當國家需要土地時，就可以根據國家的相關規定，征收農民的土地，給被征地農民相應的補償。土地征收補償標準主要有兩種：一是市場價格標準，市場價格標準最有利于對被征地方的保護，也是補償標準發展的趨勢所在；二是法定價格標準，按照法律規定的價格補償可以控制補償資金，為國家積累建設資金，但是這種標準的缺點在于對被征地方的保護不足，嚴重侵害了被征地方的權益。國家為了積累建設資金，對被征地農民的補償僅僅限于土地的農業用途，大大低于土地的市場價格。如果在要素市場完全競爭的假設條件下,即土地市場是完全競爭的,那么土地的價格(或價值)就是市場價格。但是我們國家實行的是法定價格標準，也就是說國家可以按照法律規定以低于市場價的標準進行補償。所以農民的損失為：S=R1-R2，其中R1代表土地市場價格，R2代表土地法定價格。
1、土地的市場價格R1。由于土地開發者向土地投資，總是希望未來獲得收益，這個投資的潛在收益就決定了土地價格的高低，因此，利用開發后預計獲得的總收益扣除開發投資成本和開發者獲得的正常利潤，剩余的就是土地的價格。由于在市場經濟當中，投資商是“理性的經濟人”，他必會確定土地的最佳利用方式以獲得未來的最大收益。所以我們首先確定土地的最佳利用方式，而后估算這塊土地的開發成本。這樣就可以運用公式計算出地價。其公式是：R1=r1-r2-r3，R1代表土地的價格；r1代表綜合開發總收益；r2代表開發總投資；r3代表投資利潤。綜合開發收益r1主要是指樓價；開發總投資r2主要是指建筑材料費、場地清理費、現場工作勞務費和其他費用，其中現場工作勞務費一般包括建筑師費、工地工程師費、計測量費、工料估算師的費用。其他費用包括廣告費、律師費、銷售商費、管理費等。稅金一般有營業稅、銷售稅等；投資利潤r3也就是房地產商對投資的期望利潤。
2、土地的法定價格R2。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準, 即“征用耕地的補償費用包括。（1）土地補償費。征用耕地的土地補償費, 為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費, 按照需要安置的農業人口數計算。（2）地上附著物和青苗的補償費。（3）安置補助費。需要安置的農業人口數, 按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。
因此，農民得到的補償款R2=r1'+r2'+r3'。其中r1、r2、r3分別代表土地補償費、地上附著物和青苗的補償費、安置補助費。
3、計算損失。通過以上分析，可以得出農民被征用土地的損失：
s=R1-R2=r1-r2-r3-(r1'+r2'+r3')
四、土地發展權的補償途徑
1、要嚴格控制對農民土地的征收范圍。隨著工業化和城鎮化推進，目前，我國每年農村正常占用的土地達到了400多萬畝，其中，農民耕地所占的比例約200多萬畝，“200多萬畝”這個數量，表明每年可能有100多萬農民失去耕地。我國是個農民占絕大多數的國家，農民謀生手段單一，土地的收成是農民最基本最可靠的收入來源，是家庭保障最基本的經濟基礎，也是農民最后的一道生活安全保障。對于失地農民來講，沒有了耕地也就意味著最后一道生活安全保障也倒塌了。因此，國家必須嚴格控制對土地的征收范圍。要控制征地范圍，必須對征地的前置條件“公共利益需要”做出法律界定。因為我國征收土地必須是以公共利益為前提。針對我國目前征地的“公共利益”包括“公益性”與“經營性”兩類征地的現狀，有的專家認為我國當前建設用地以成片開發、綜合利用為主，經營性用地也應在征地范圍之內，其依據是符合我國國情，國外許多國家也是這樣做的。所以應把“公共利益”需要嚴格界定為“公益性”用地。
2、對被征收的農民土地必須進行評估，以評估結果作為補償依據。在國外，土地價格評估是征收土地必需的環節，以此來保護被征地對象的合法權益。例如，美國聯邦憲法第五條修正案規定：對土地的征收必須符合三個主要條件，即正當的法律程序、公平補償和公共使用。正當的法律程序一般包括以下幾個步驟：政府預先土地征收的通告；對土地進行評估；召開公開聽證會；達成協議。在當前我國土地制度不完善的情況下，以土地評估價作為補償的基準再進行相應的調整，對于維護農民的權益是十分必要的。
3、完善被征地農民安置就業制度，妥善安置被征地的農民。農民的知識和技能有限，土地被征用后，就業渠道狹窄。國家必須對他們進行技能培訓，讓他們具備一技之長，幫助他們重新就業。
(本論文是廣西研究生創新項目（廣西土地征收補償機制的完善和保護失地農民利益，編號：2006105930202M10）的階段性成果 )
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