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房地產的盈利模式范文1
關鍵詞：商業房地產；運營管理模式；創新；應用
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A
引言
我國雖然房地產發展的比較早，但是商業地產起步較晚，缺乏專業的人才和有效的運營管理模式，使得我國很多商業地產不具備長期的經濟效益和核心競爭力。隨著全球化的進程越來越快，國外成熟的商業地產管理模式對國內產生了很大的沖擊，不少企業成功沖出了管理的圍墻，獲得了很大的成功，而運營管理模式的創新與應用也是目前我國商業地產面臨的一個主要問題。
商業房地產運營的主要特點
運營的組織方式有所不同
房地產的運營管理不像工程建造與產品銷售那樣具體明確，它是無形的不可觸的，主要是對人員的管理，屬于服務范疇。制造業運營管理主要是對生產線、產品質量、生產成本、生產進度等進行控制，可以制定詳細而具體的計劃，實施起來更加具有可操作性。但是，商業房地產的運營管理則具有很大的變動，運營管理主要針對人而言，無法實現制定詳細的計劃并按步驟實施，運營的過程常常會因為投資商、經營者、消費者以及工作人員的隨機性而產生變動，產生不同的運營結果。因此，我們不能將制造領域的那一套運營管理模式照搬照套到商業房地產的運營管理中來。
運營系統的設計方式有所不同
在傳統的制造業中，產品和運營系統往往是分開設計的，因為，在制造業中一種商品可以用不同的生產系統來制造，但是在商業地產的運營管理中運營管理服務和提供系統必須要同時設計，因為提供系統是服務本身的一個重要組成部分，運營管理與生產消費是不可分割的，同時發生的。因此，商業地產的產品與運營的設計必須同時進行，不同的運營方式會形成不同的產品特點和服務特色。
客戶在運營管理中起到的作用有所不同
傳統的制造業生產流程是封閉的，產品出廠后才會與客戶發生聯系，而在商業地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，他們對商業地產的運營有著不可忽略的影響。如果客戶對于運營管理有著消極作用就會干擾正常的管理工作，如果客戶對于運營管理有著積極的作用就能夠有效提高工作的服務效率，調整客戶在運營管理中的角色也是商業房地產運營管理的重要任務。
員工在運營管理中扮演的角色不同
與制造業相比，員工在商業地產的運營管理中更加重要，因為商業地產的運營管理主要是人的管理，沒有愉快的員工就沒有愉快的顧客，也就沒有一個高效的運行管理結果，因此，員工的表現對于運行效率、結果的影響極大，是決定商業房地產運營管理水平的重要因素。
商業房地產運營管理模式的創新
因地制宜，把握當地的人文歷史環境
人文歷史、自然環境是運營創新的源泉，每個地區都有自己獨特的自然特征、文化底蘊與經濟發展狀況，商業地產尤其是大型的商業地產項目與一個城市的經濟發展水平之間存在著正相關的互動關系。因此，在設計商業房地產的運營管理模式時要以當地的經濟發展現狀為基礎，結合當地的歷史與文化，將地區特色融入設計中，做到因地制宜。如上海新天地通過簡單地組合將國際化的時尚元素與大上海的石庫門的建筑外形相結合，建造出了一種上海特色的國際時尚。又如浙江的西湖天地，將傳統的江南水鄉浙式民居優美的園林景致融入國際化的時尚設計中，打造出了獨特的娛樂休閑商業中心。武漢的楚河漢街將武漢特有的民國文化與歐式風情相融合，加以楚河漢界的概念，將歷史、民族與世界融為一體，讓商業建筑與城市建設相協調。政府部門也要加強對商業地產的審查，控制其資金投入不能超過城市經濟能力，整體的商業地產風格要多元化，避免重復建設。
建立商業地產新型資金籌措模式
雖然我國的金融市場已經有所發展，但是商業融資的地產還是主要通過間接融資的方式進行，基金等金融機構在商業地產融資中沒有發揮應有的作用。很多中小城市的城市開發對銀行的依賴程度達到了90%以上，而全國城市建設對銀行依賴的平均水平也高達70%，融資渠道的問題不解決，商業地產就很難獲得突破性的發展。我們可以借鑒發達國家的成功經驗，發展信托、基金成為商業房地產融資的主流渠道。讓具有開發意向的房地產開發商與信托公司或者投資銀行進行合作，直接在市場上募集資金，并聘請專門的人員對商業地產的資金募集工作進行具體的管理。
推動地產資本與商業資本的有效融合
在世界范圍內，商業地產有兩種主流開發模式，一種是歐美模式，將商業與地產進行分開發展，一個搞投資開發另一個搞后續經營，另一種就是以日本為主的亞洲模式，將二者有效融合，這樣二者的資本可以互相滲透，形成更大的資本鏈，遇到風險可以相互扶持，有利于促進二者更好地發展。我們要采取哪種運營模式還有待探索，在近幾年的運作中，有很多大型房地產公司成功地將零售行業引入房地產，這是一條非常有發展潛力的道路。
商業房地產運營管理模式的運用
1.統一運營管理模式
統一運營管理模式的關鍵性環節有市場、戰略、策略、管理幾個方面，任何項目的運營都必須從市場入手，而市場的情況又是千變萬化的，對于市場信息了解的不及時，掌握的不到位必然影響調研分析的結果準確性，造成決策的失誤。因此，企業必須要重視對市場的調研，為決策提供科學準確的依據。了解市場信息后，企業要根據自身的實力和特點確定服務產品的相關設計，要解決“我們要提供給顧客什么”和“怎樣提供的問題”。一個房地產項目只有持續不斷地向客戶提供價值才能生存下去，而項目運營的有效保障就是各項有力的策略。通過策略的指導才能提供比競爭者更好的價值，讓客戶滿意。統一運營管理模式具有很高的聚合力，采用這一類管理模式的大多是一些資金雄厚、實力強大的開發商，他們擁有很大一部分忠誠的投資者和經營者，具有一定的品牌效應，這種良性的效益也像滾雪球一樣不斷吸引新的商家進入，最典型的統一管理模式就是萬達廣場。強勢的開發商，強勢的投資者，強勢的經營者，打造出優秀的商業項目，也使得商業項目的效益不斷提升。這種運營管理模式需要龐大的資金、科學的管理系統和良好的運營模式，比較適合大型的商場。
與零售相結合的運營管理模式
將零售引入商業地產的運營管理是中國的獨創，主要有零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種，各自經營是指商業運營由購買商鋪各自進行運營，開發商不得再進行干預。這種運營模式比較適合商業街以及一些規模不大的商業地產，這種模式有利于開發商的資金周轉，能夠讓他們獲得比較高的售價收益并且在較短的時間內收回資金，但是這種經營模式容易出現混亂，各自為政，對于長期的發展以及整體的收益有一定的負面影響。由于很多店主缺乏一定的知識和長遠的眼光，貪圖短期的利益，使得整個商業街變成廉價的大排檔，拉低商業街的層次，影響長期的發展。
總之，我國目前商業地產的經營管理模式多種多樣，既有整體經營的大商場模式，也有零散銷售各自為政的小商鋪模式，我們要摸清中國的國情以及當前的市場趨勢，引進國外先進的運營管理經驗，利用金融市場、零售市場等多方力量，做到因地制宜，促進我國商業地產的健康發展。
參考文獻
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[2]韓亞東.我國商業地產經營模式應用研究[J].中國海洋大學.2008（06）
房地產的盈利模式范文2
【關鍵詞】房地產經營與估價專業建筑學概論教學模式
【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006－9682（2010）11－0018－02
“建筑學概論”是房地產經營與估價專業的一門基礎必修課程，高職類教育應注重學生各種專業技能的培養，以滿足社會快速變化的需求。因此教師的教學應避免照本宣科、生搬硬套，注重在教學內容、教學方法、教學手段和實踐教學體系等方面的教學改革，以適應高職教育的特點。高職類房地產經營與估價專業具有較強的操作性和技能性，需要突破以往以理論為主的傳統教學模式，加入大量實踐和技能訓練的教學內容。本文以房地產行業從業人員的核心能力為依托探究高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》的教學方法與模式。
一、高職類房地產經營與估價專業建筑方面的核心能力
高職層次的房地產經營與估價專業主要培養能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技術綜合訓練的操作型、應用型、技能型專業人才，培養對象的發展方向較為廣泛，如房地產銷售、房地產策劃、房地產估價等，根據國家相關政策的規定，主要可以考取房地產策劃師、房地產經紀人和房地產估價師三大類的職業資格證書。實踐證明，在房地產經營與估價專業的諸多發展方向中都涉及建筑方面的專業知識，需要學生具備一定的建筑方面的知識與技能，可以歸納為以下兩個方面：一是圖紙識讀能力，包括專業建筑圖紙（建筑施工圖、結構施工圖、設備施工圖）的識讀、區位宣傳圖的設計和戶型圖的識讀與評價及其宣傳用戶型圖的設計，其中專業建筑圖紙的識讀要求較低但該類圖紙專業性強，具體包括建筑總平面圖（也可延伸為電子沙盤立體模型）、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖等。戶型圖的識讀與評價是高職層次的房地產經營與估價專業培養對象應該具備的主要能力尤其是房地產的銷售行業。二是了解和明確建筑構造術語，明白建筑的主要結構。
二、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學現狀與問題
高職類房地產經營與估價專業以培養社會主義現代化建設所需要的德、智、體全面發展的，能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技能綜合訓練的專業技術應用復合型人才為目標，如何培養適應行業發展需求的房地產專業人才成為高等教育高職層次面臨的重要課題?！督ㄖW概論》是房地產經營與估價專業的一門專業必修基礎課，如何構建適應高職層次學生的教學模式對完成該專業的培養目標有重要意義，但目前高職層次的《建筑學概論》課程教學中仍存在諸多問題。如：
一是教學內容不適應現代房地產行業對學生發展的需求。目前與建筑學概論相關的書籍很多，但基本分為兩類，一類是很少涉及建筑識圖、構造的建筑學概論書籍，一類是以建筑識圖與建筑構造為主的書籍，兩類書籍中涉及的教學內容帶有明顯的建筑專業的痕跡，與房地產經營與估價專業的融合不夠，考慮房地產行業的從業需求較少。
二是傳統的教學模式以教師的課堂講授為主，以理論教學為核心，學生被動的接受性學習，這樣理論與實際相脫離，既缺乏對學生實踐操作能力的鍛煉培養，又不為學生所歡迎，學生學習興趣低，教學效果不好。例如有的教師把“建筑識圖”教學看成是建筑制圖國家標準的宣抄和投影原理、建筑圖紙的講授，嚴重挫傷了學生學習該門課程的積極性，也影響了后期專業課的學習。
三、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學模式研究
1．教學內容的整合――針對教學對象品質特征，合理設計教學內容與教學模式。
（1）以教材體系為藍本，適當刪減與增加教學內容。針對高職學生的特點，結合房地產經營與估價專業的實踐調研，考慮房地產經營與估價專業學生今后從業的需要，精心選定教材，并以教材為藍本，將“建筑學概論”課程歸整為建筑與建筑學、建筑識圖、建筑材料和建筑構造四大部分，其中以建筑識圖部分為重點。在其中將透視圖、軸測投影等學生難以理解并不切實際的內容刪減，而開發和增加了“戶型圖的識讀”等緊貼學生今后從業需要的教學內容，并將其延伸，納入到本專業的技能訓練體系當中。
（2）將分散式、解剖式的教學內容高度合并，給教學對象產生一種高度概括性的、條理清晰的主題式教學內容，突出重點與中心內容。為了加深教學對象對知識的理解和掌握，將相對分散的教學內容進行合并歸納，為學生構建明晰的知識體系和脈絡。在建筑識圖的教學中，將教材內容歸納為投影原理、三面投影體系、建筑施工圖的識讀、戶型圖的識讀等幾章，在三面投影體系的講授中又歸納為原因、構成、展開、規律四部分，對于三面投影體系的構成概括為三面、三軸、一點，增強學生對知識的把握。
2．教學方法與手段的創新
（1）結合教學對象特點，因材施教，創新教學模式。在《建筑學概論》的教學過程中，摒棄先理論后現象和案例的教學次序，采用先呈現現象，師生共同分析現象后歸納成科學知識體系的教學模式，即“通俗易懂、由淺入深”的教學模式。例如，在講授建筑物和構筑物的不同時，先舉出教室、廠房、學生宿舍、劇院和人行天橋、萬里長城、西安城墻、三峽大壩兩組建筑，再共同分析兩組建筑的不同，總結得出建筑物與構筑物的概念。
（2）理論與實踐結合，注重教學對象的技能培養。首先，在教學過程中，注意采用教學對象身邊的例子作為講解案例，盡量將房地產行業中相關的常用術語加入到課堂中，引發教學對象的學習興趣，增強其專業素質和專業認同感，從而提高教學效率。
其次，在教學過程中盡量讓教學對象動起來，比如講解樓梯的類型時，要求學生同桌以及前后桌進行合作，用自己手中的紙折疊出不同類型的樓梯，加深了學生的理解和認識；在“建筑識圖”的授課過程中，要求學生在課堂上與老師共同完成作圖任務，這樣讓學生在課堂處于忙的狀態，有所收獲，教學效果較好。
最后，針對“建筑學概論”這門課程，設計學生“建筑繪圖與識圖”的技能訓練，要求每個學生要完成5～8幅專業圖紙的繪制，分別是一幅日常物品的三面投影圖、1幅陜西教育學院三校區總平面圖，2～4幅三校區某幢樓的平面圖、1～2幅三校區某幢樓的立面圖和1個戶型圖的識讀，用任務來驅動學生進行學習，培養學生的技能，并在最后進行成果的交流與總結，達到提升教學效果的目的。
（3）借助多種教學手段，教學方式多樣化。在教學過程中，注意采用多樣化的教學手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑識圖部分要求學生的空間思維能力較強，因此教學中經常采用粉筆盒、書本等物品作為教具進行教學，加強學生對課程內容的理解。另一方面，適當應用多媒體進行教學，例如展示相關圖片、教材上沒有的圖等。
（4）引入啟發式教學，使理論課的教學趣味化。由于教學中避免不了相關理論的講解，為了提高學生的學習熱情，盡量將最新的知識和技術信息作為教學催化劑，加入到課堂教學中，多采用提問、設問的方式，引發學生的注意，啟發學生的思維。
3．“建筑識圖”部分任務驅動教學法應用研究實踐
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（1）“任務驅動”教學法是基于人本主義理論和建構主義理論的一種較新的教學模式和方法。對于學生而言，“任務驅動”法可以作為一種學習方法，為學生確立學習目標，主要適用于實踐性與操作性較強的知識與技能。對于教師而言，“任務驅動”法可以作為一種教學方法，適于培養學生分析問題與解決問題的能力，適于培養學生的操作技能。
“任務驅動”教學法在教學中以學生為主體，考慮學生的學習需求，有利于培養和提升學生的學習興趣，使學生變被動學習為主動學習，改變傳統的教學模式，但也對教師的教學提出一定的要求，要求改變傳統的師生角色。通過“任務驅動”教學法可以讓教師在反思中發現教學中存在的問題，在反思中提高。
“任務驅動”教學法主要包括任務設計、任務呈現、任務實施、任務評價四個環節。
（2）《建筑識圖》“任務驅動”教學模式探究。根據高職類房地產經營與估價專業學生的特點，結合“任務驅動”教學法的特點與適用范圍，可采用該方法進行“建筑識圖”部分的教學，其教學模式見圖1。
圖1高職類房地產經營與估價專業《建筑識圖》“任務驅動”教學模式
整個教學過程基本上分為課內訓練和技能訓練兩大部分。
1）課內訓練部分。由于高職類房地產經營與估價專業實踐性與操作性較強，而理論性相對較弱，結合學生的特點，課內教學的完全理論化不能滿足學生的需求，因此教師應結合教學內容，在課堂教學中讓學生動起手來，從而提升學生的學習興趣，提高教學效果，增強教學效果。如“建筑識圖”教學內容中的“三面投影體系圖”是建筑識圖部分基礎性的教學內容，在課堂中教師可以設計讓學生跟教師一起完成該教學任務，并設計“請選擇一個日常生活中的物體并繪制其三面投影圖”的作業進行強化理解。
2）技能訓練部分。技能訓練的主要目的在于強化學生對常用建筑圖紙的識讀技巧，是學生在學習以及今后的工作中能熟練識讀建筑圖紙。根據房地產經營與估價專業學生未來的從業需要與進一步學習的方向，將該專業的技能訓練分為戶型圖的識讀技能訓練和常用建筑施工圖的識讀技能訓練。
第一，戶型圖的識讀訓練。對于戶型圖的識讀訓練，先由教師在課內進行示范講解，講解的主要內容包括戶型圖的圖例與符號、功能區轉化、戶型圖的描述和戶型圖的評價四個內容。對學生而言，戶型圖的圖例與符號和戶型圖的描述比較容易理解，教師主要講解戶型圖功能區的轉化和戶型圖的評價，然后按照訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升的步驟來完成。
對戶型圖的評價，需要教師在課內講解戶型圖評價的主要標準，如舒適性、私密性、功能性等。在這里主要說明功能區的轉化，由于日常所見到的戶型圖基本上是將建筑圖紙“照搬”的，不利于客戶的理解和銷售人員的講解，因此有必要對戶型圖進行功能區轉化。
戶型圖識讀的主要訓練任務為學生自由搜集一幅戶型圖，進行功能區轉化、戶型圖描述、戶型評價等內容的訓練。
第二，常用建筑施工圖的識讀技能訓練。常用施工圖主要包含建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖，其訓練過程也包括訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升幾個步驟。其中，任務的實施階段主要由學生自主完成，結合實際，由學生對本校區的總平面圖、本校區內某建筑的平面圖、立面圖進行繪制，要求學生按照一定的制圖標準來完成。任務實施階段主要包括實地勘察和繪草圖、室內作圖、實地檢驗和室內完善飾圖四個階段。
不論是課內訓練還是技能訓練，教師最終的評價是十分重要的，直接影響到整個教學任務完成的效果，對學生和教師而言都是一個提升。
四、結束語
高職類房地產經營與估價專業主要培養操作型、應用型、技能型人才，《建筑學概論》課程的教學一定要緊密圍繞房地產行業對學生的從業需求，構建學生的核心能力，以此為基礎合理設計教學大綱，有選擇的取舍教學內容，創新教學方法與手段，增強實踐技能訓練，探索適宜于高職類房地產經營與估價專業的《建筑學概論》教學模式。
參考文獻
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房地產的盈利模式范文3
關鍵詞：發展模式；養老地產；策略
養老地產又被稱之為企業盈利型老年住宅，該地產的開發經營方式具有一定的立體型，與房地產開發、商業地產的運營以及養老服務、金融創新相結合。將養老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養生等方面概念于一身，不斷的完善時下養老地產的發展。當前，養老地產主要是我國實現居家養老、社區養老等相結合的社會化的一種養老方式，是一種養老載體，該方式正在被不斷的推廣。
一、 時下養老地產盈利模式類型分析
首先，養老地產盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優惠補貼等方面體現出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是養老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產權作為主要形式，將區域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養老概念加之養老地產[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現養老地產銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現銷售+持有模式，最終實現會員制管理模式；只租不售模式主要由醫療健康社區擔任全部運營職責，區別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現。
其次，老年住宅市場類型也有一定的區分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發經營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統的養老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發與經營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養老地產方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現階段我國養老房地產的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經營中也有一些養老房地長出現虧損經營的現象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業盈利型主要通過企業投資開發建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區設計配套設施。企業盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區與高端養老養生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養老地產。
二、 時下養老地產現有政策分析
（一）法規政策支持與政府態度、相應的基本策略分析
針對時下養老地產發展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產業資本機構積極的參與到我國養老事業行列里，從而為老人提供更加優質的養老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養老房地產問題能夠得到解決。
（二） 政府堅持扶持和優惠措施
當前我國老齡化問題已經日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產方面的問題，有效的扶持社會化養老事業的發展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優惠政策[3]，確保將養老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優的養老服務。
總結：
本文主要從兩個大的方面著手，時下養老地產盈利模式類型以及時下養老地產現有政策進行分析，明確現階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養老房地產發展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養老事業中，以便提升養老服務的質量。
參考文獻：
[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，（10）：38-42.
房地產的盈利模式范文4
關鍵詞：房地產;評估;產業;發展
一、引言
近年來我國房地產評估行業迅猛發展，已經成為當前我國房地產市場中服務于房地產行業的最重要中介行業，對于房地產行業市場的發展起到了重要的推動作用。但是目前，隨著我國社會經濟的轉型發展以及房地產市場的波動調整，房地產評估機構經營發展所面臨的不確定因素不斷增多，尤其是面對呼之欲出的房產稅改革，更是對房地產評估產業的發展增加了新的變數。在這種形勢下，房地產評估行業更應該認清機遇與挑戰，不斷地進行自我調整完善，以適應形式的發展需要，實現房地產評估產業的健康穩定發展。
二、房地產評估產業的發展機遇
（一）國家大力推進現代服務行業的發展
房產評估行業作為房地產的重要中介行業，國家在政府工作規劃中對房地產評估產業也有明確的文件，要求推動包括房地產中介行業在內的第三產業的發展。我國房地產行業雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產業支持，將會對房地產評估行業的發展起到較好的帶動作用。
（二）開征房產稅勢在必行
房產稅是我國稅制改革以及調控房地產市場發展的重要措施，而且在一些城市已經試行了房產稅，房產稅的計稅依據主要是以房地產的評估價值作為依據。因此，房產稅的開征必然會大量擴張房地產市場評估行業的業務量，對于房地產評估行業發展也具有重要的推動作用。
（三）商業銀行風險控制需求不斷增加
隨著金融一體化的發展，金融行業對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產作為商業銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調整商業銀行的信貸政策，已經成為越來越多商業銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產評估產業的評估量。
（四）國家城鎮化建設不斷推進
我國的城鎮化建設仍然處于持續推進中，城鎮化的建設對于房地產行業而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產評估產業的發展，在未來一段時期內，隨著城鎮化建設步入，房地產評估產業將會持續穩步發展。
三、我國房地產評估產業發展制約問題分析
（一）房地產評估產業的整體實力不足
在我國房地產評估產業近年來的發展過程中，雖然數量迅速增加，但是具有一級資質的房地產評估機構數量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產評估機構，房地產評估產業的整體實力不足。此外，在我國房地產評估機構中，執業的注冊房地產估價師數量少，從事房地產評估行業的工作人員學歷水平與業務能力不高，人才成為房地產評估產業穩定發展的制約。
（二）房地產評估產業業務方式有待完善
受區域經濟發展水平不同的影響，房地產評估產業業務開展方式也各有不同，一些現代化的房地產評估機構已經采取批量評估以及自動評估等先進的業務方式，但是大多數的房地產評估機構仍然是采用傳統的人工評估方式開展房地產行業的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產產業的評估效率不高。
（三）房地產評估產業機構盈利能力不強
當前在我國房地產評估產業存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產行業機構的盈利能力較差，這主要是由于房地產評估產業內部競爭無序、激烈。特別是由于房地產評估結果與委托方利益息息相關，一些評估機構為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產評估行業機構盈利能力普遍不高。
（四）房地產評估產業部分機構的獨立性和客觀性較差
提高房地產評估質量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產評估工作。然而一些房地產評估行業機構的工作人員在委托方經濟利益的驅使下，違背房地產行業評估原則，不按照規定要求進行房地產評估，造成了評估結果的不準確，損害了房地產評估產業的形象，更不利于產業的長期健康發展。
四、房地產評估產業長遠發展對策分析
（一）嚴格市場準入制度提升房地產評估行業機構的整體實力水平
對于房地產評估行業的發展，應該結合我國不同區域房地產行業以及房地產評估產業的實際情況，建立完善相應的市場準入制度，特別是對于房地產評估產業機構資格以及房地產估價人員的資格認證進行規范，可以采取進階制度管理房地產評估產業從業機構以及從業者的整體資質，進而確保房地產評估機構以及工作人員的能力水平，提升房地產評估產業的整體實力。
（二）創新房地產評估業務的工作模式
對于房地產評估業務，應該逐步依靠技術實現房地產評估工作的業務升級，尤其是積極地在房地產評估業務中引進自動評估技術、批量評估技術，通過計算機模型的數據分析與處理，得出規范化的數據，提高房地產評估結果的準確性。隨著信息技術的飛速發展，當前社會已經步入了大數據時代，在房地產評估行業的業務開展上，同樣應該積極應用好大數據，依靠數據的積累，不斷升級評估技術，準確地改進房地產行業評估方式，把握房地產評估產業的發展方向，增強房地產評估機構的市場競爭力。
（三）優化房地產評估產業機構的盈利模式
對于房地長評估產業而言，應該逐步地對盈利模式進行改革，對服務內容進行拓展，特別是通過對房地產行業相關數據的積累與研究，逐步地將房地產評估業務向評估業務以及咨詢業務方向拓展。首先，應該逐步地擴大房地產產業評估業務客戶群體，吸引政府部門以及商業銀行等大客戶群體，提供優質的稅基評估以及押品評估管理。其次，應該注重房地產評估行業業務服務由單一服務向平臺化服務擴展，通過研究報告等方式，不斷提高評估機構的影響力。第三，應該注重對房地產評估業務過程中積累的大量房產信息數據，進行數據供應服務，尤其是提供風險管理以及房產定價等方面的業務服務。通過這些措施，不斷豐富房地產評估行業的盈利模式，提高房地產評估行業機構的生存發展能力。
（四）推動行業立法增強房地產評估的客觀公正性
為了確保房地產評估業務能夠客觀公正的開展，必須結合房地產評估產業的實際情況，完善相關法律法規體系的建設。通過健全的法律法規，控制房地產評估產業內部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產評估產業內部的不正規行為，進一步地減少在房地產評估過工作中外界的干擾，確保房地產評估業務客觀公正的實施。
五、結語
房地產評估產業是房地產行業的重要組成，對于房地產行業的持續穩定發展也具有重要的影響作用。實現房地產評估產業的跨越發展，房地產評估機構必須轉變自身定位，推動自身業務轉型，不斷地拓展服務范圍與服務種類，以適應新時期房地產行業的市場形勢變化，實現房地產評估產業的穩健發展。
參考文獻：
房地產的盈利模式范文5
【關鍵詞】旅游房地產 房地產投融資 合作模式 bot模式
一、旅游房地產的概念及其特點
國外關于旅游房地產并無明確定義，沒有與“旅游房地產”一一對應的固定詞匯，只有分時度假及其延伸的相關概念，如recreation real estate（休閑房地產）、resort real estate（度假地房產）、resort property（度假地不動產）等。其中分時度假、產權酒店、酒店式公寓是國外學術研究和業界使用頻率最高的詞匯。分時度假（timeshare）是歐美率先使用的概念。
分時度假就是將度假酒店或度假村的一個或一套房間的使用權以周為單位賣給多個客人，使用期限可以是幾年或幾十年不等。顧客購買了一個時段（一般是一周）的使用權后，即可以每年在該酒店享受一個星期的度假，顧客還同時享有該時段的轉讓、饋贈、繼承等系列權益及對公共配套設施的優惠使用權。其實質就是以“擁有”度假住宿替代傳統的酒店住宿。分時度假引入中國后，在其創新和發展過程中，首先形成了產權酒店這種過渡形式，然后以旅游房地產這個概念在房地產業內傳播開來。因此，旅游房地產是中國首創的詞匯，在國外文獻中很難找到直接關于“旅游房地產”的文獻。
一、關于旅游房地產的特點，概括起來可以歸納為以下四點：
一是特殊的地域優勢特征，旅游房地產通常都處理地理位置良好，環境優美，氣候舒適的環境，主要分布在風景區，度假區等旅游資源豐富的地區，依托于旅游資源或者已經成為旅游資源的一部分。
二是經濟的特點，其中包括居住與投資的雙重特點等。
三是特殊的功能性，旅游房地產必須具有旅游休閑度假的服務功能，滿足旅游與居住的雙重特點。
四是靈活的營銷管理特點，旅游旅游房地產具有特殊的開發營銷模式，可根據客戶的不同需求，如第一居所、第二居所或是房地產投資等，提供靈活多變的營銷管理服務。
二、旅游房地產投融資現狀及投資主體
隨著2010年海南國際旅游島規劃的出臺，我國旅游房地產熱潮涌動，基于對旅游房地產市場的看好，大量海內外企業集團紛紛加入旅游房地產投融資活動，為旅游房地產市場注入了大量的資金。同時我國居民具有較強投資力，擁有大量儲蓄存款可以進行投資?，F階段，我國旅游房地產投融資需求主要是通過銀行貸款實現，自有資金比例較小，對于銀行的依賴較為嚴重，其他融資渠道不順暢，并且投融資結構較為單一，融資渠道狹窄，還未形成多元化的融資渠道及結構。
本文按照旅游房地產投融資主體加以區分，可以將其分為個人投資者及機構投資者。
（一）個人投資者。
我國居民具有安家樂業的傳統美德，但由于旅游房地產投融資數額巨大，經營運作又具有很強的專業性以及地理位置的限制，中小投資者只能參與分時度假、時權酒店等旅游休閑、居住型房地產投融資，較少有機會參與旅游觀賞型、旅游商業型房地產投融資。因此可以看出，對于旅游房地產投融資而言，中小投資者等個人投資者主要參與消費型旅游房地產投融資，較小部分參與旅游房地產投資性質的投融資。
（二）機構投資者。
機構投資者主要可以分為政府機構，金融機構，企業和事業法人以及投資基金等幾類。其中政府部門通過出資入股，或者以土地作為投資對象等方式進行旅游房地產投融資。政府部門擁有土地資源優勢、可靠的資金來源、政策的支持，因而成為旅游房地產投融資主體不可或缺的一部分。各類企業或公司因其市場規模大小，資金實力強弱，專業技術等級不同而采取不同的融資渠道進行旅游房地產投融資，如上市公司因其在證券市場上的融資能力可以通過上市股票進行融資，而非上市公司可以通過向銀行貸款以及發行公司債券等方式進行融資。涉足旅游房地產投融資的企業有中糧，萬科，新世界，海航，中旅，雅居樂，中信，富力，開元旅業，宋城等大型企業。
隨著近年來我國金融市場的發展與完善，以及國際交流與聯系的增多，中國旅游房地產市場發展迅速，很多國外的投資基金對中國市場十分看好以及對人民幣升值的預期，尤其是一些美國房地產投資信托基金，紛紛在我國旅游房地產試水，成為旅游房地產投融資主體的一部分。
三、旅游房地產投融資模式分析
旅游房地產是一種資本密集型的產業，資金的充足與否直接影響著旅游房地產的發展，因此旅游房地產的投融資對旅游房地產的成功與否起著至關重要的作用。我國旅游房地產投融資存在很多方式，按照投融資主體的不同、投融資渠道進行的分析，并借鑒相應房地產投融資模式的經驗，可以嘗試性將旅游房地產投融資模式分為三種：自籌模式，合作模式，BOT模式三種。
（一）自籌模式。
自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業通過自身現有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資從而投資房地產開發建設的一種模式。這些企業自身融資的方式有多種，主要包括內部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進行貼現股票等多種方式。而外部融資主要包括發行企業債券，銀行貸款，房地產投資信托，利用海外資金，向其它金融機構貸款，上市公司還可以進行上市融資，包括首次公開發行上市融資，配股以及增發融資等等方式。
自籌模式通常是資金實力雄厚的企業或公司，可以較輕松拿到地理位置優越，自然環境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產那么大，或者管理，開發建設技術過硬。因而采用自籌模式進行旅游房地產投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產投融資。自籌模式是企業自身獨立進行旅游房地產投融資，其投融資風險較大，但可以獨享收益。
（二）合作模式。
合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業通過合作的方式，共同開發旅游房地產，這些企業可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設立股份公司，或者項目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術，管理，土地等多種方式進行合作，共同開發旅游房地產，風險共擔，收益共享的一種投融資模式。合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進行周轉的企業、有資金卻沒有理想土地的企業以及那些發展重點有限，沒有專業的開發管理技術的企業進行旅游房地產開發的需求。通過合作模式解決相關企業的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業取長補短，共享管理、技術資源，共同分擔風險，大大有利于企業的發展，并且也利于我國旅游房地產的發展。但是這種合作模式也存在著相應的缺陷與不足，合作模式導致雙方企業難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業付出較大的交易成本，在合作過程中企業可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業共享利潤導致利潤下降。
（三）BOT模式。
BOT模式是對Build-Own-Transfer（建設-擁有-轉讓）形式的簡稱，現在通常指Build-Operate-Transfer（建設-經營-轉讓）。
BOT模式主要是指政府對旅游房地產項目進行立項，并進行BOT模式招標，將其融資，建設特許權和經營權轉讓給企業。與企業簽訂合同，雙方簽訂協定在一個固定的期限內，企業對其籌資建設的旅游房地產行使經營權，以便收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤，協議期滿后，企業將旅游房地產項目無償轉讓給政府。旅游房地產BOT模式通常是政府用土地特別是核心地塊或者價值很高的土地或土地相關權益做抵押，企業在獲得抵押土地后，在項目建設期行使職能，負責項目的籌資，建設，營運，維修及轉讓并承擔建設期間和經營期間的風險。企業應在獲得抵押土地后提出盈利模式及操作方案，形成整體開發思路和方案，通過企業的運營，從而獲得二次或三次利潤，有時候甚至是高于BOT本身的利潤，從而為旅游房地產投融資提供了發展空間。在這個過程中，政府主要起引導作用，包括完成相關前期工作，與企業充分溝通協商，并協助企業安排要起引導作用，包括完成相關前期工作，與企業充分溝通協商，并協助企業安排招標，分包等各種過程項目，同時監督過程質量，驗收各項工程并按時支付相關費用，同時按照承諾給予企業其他方面協助與支持。BOT模式比較適合旅游商業型房地產、旅游觀賞型房地產的投融資。
BOT模式在我國主要有鳳凰·南華山房地產、酒店、商務中心及生態旅游休閑區的投資經營（BoT），湘西旅游業基礎設施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內旅游房地產開發上運用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業借鑒國外先進的BOT模式，從而運用于旅游房地產行業。但BOT模式符合資本發展的趨勢，是未來開發大型旅游房地產的一種較適合的方式。中國擁有很多優秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。
參考文獻：
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[2]黃猛.我國旅游房地產投資策略研究一以深圳華僑城為例[D].湖北大學，2008.
房地產的盈利模式范文6
趨勢未變 短期或將震蕩
上周上證綜指出現大幅調整，“國五條”提出擴大房產稅試點范圍。市場對此次房地產調控政策的普遍理解是，目前的調控措施僅是綱領性的文件，由于缺乏細則，很難對房地產行業的基本面造成影響，打破地產市場的供求關系。但是如果房價上漲的趨勢持續，存在未來倒逼政策加碼的可能。目前對于房地產的估值壓力主要來自政策加碼的不確定性。
國內市場對政策預期轉變下受影響的周期性行業包括金融行業，應當盡量避其鋒芒；對基本面因素變化不大的中游，尚不用太大結構性調整，保持前期配置的總體結構，略作均衡以避免過大波動。短期的擾動會影響節奏，但不會影響趨勢。當前退守消費是明修棧道，尋找第二戰場是暗渡陳倉，第二戰場的LOGO可能來自信息化。
新華基金：
多重利空刺激A股回調
上周，受國務院出臺房地產調控措施等利空消息刺激，市場大跌。新華基金認為，市場大幅調整不僅是受到政策因素影響，另外，央行在公開市場大幅回籠資金，以及前期市場的持續上漲均是造成股市回調的重要因素。
對于近期的市場行情，新華基金認為，兩會前市場將以主題炒作為主。預計未來市場可能將進入到一個較長時間的調整階段，調整后還是先看經濟數據的復蘇力度，復蘇力度超預期則周期類的中上游行業仍有機會，而下游周期類行業無疑是基本面最好的，但大家已經習慣了好的數據，可能略有審美疲勞，只能處于跟漲地位。如果經濟數據大幅低于預期，可能調整后市場再次上沖的幅度會非常有限。
泰達宏利：
轉融券對投資產生影響
轉融券業務出臺后，基金投資選股時會更加謹慎，因為市場的估值體系將更加合理，個股股價對利空事件將更加敏感，基金公司一方面在選擇重倉股時要著力規避估值異常偏高的品種，另一方面也要避免重配在當前和未來一個階段容易出黑天鵝事件的品種。轉融券業務發展速度要看券源的增加速度和業務發展的環境。過去券商開展融資融券的業務，融資規模大幅度高于融券，就是因為券源太少，券商不愿意給做空者提供券源。轉融券業務逐步開展后，預計大型長期機構投資者（險資等）和長期產業資本會逐步向證金公司出借券源，但券源的增加有一個過程，預計也不會特別快。但是，轉融券的放開，對專業投資分析機構（如渾水）深入研究上市并做空垃圾公司獲益的盈利模式的發展將有重大的推動和刺激。
信達澳銀：
市場仍會保持活躍
