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房地產投融資方案范文1
項目融資信托融資房地產項目
一、研究背景
在國外，企業融資是企業金融理論的一個重要組成部分，其理論日趨成熟和完善。在我國，雖然近年國內有關企業融資理論和研究也在逐漸展開，但大都是從銀行的角度來研究企業融資活動對銀行經營的影響，很少從企業的角度具體地考察企業融資行為的特征和提示企業融資行為扭曲的原因，而且至今尚未形成一個完整的體系。本文試圖從房地產企業融資的實際出發，分析現有的融資問題，提出現階段最有可能發展的融資方式。研究對完善房地產融資理論、改善我國房地產企業的融資環境等方面有重要的論理意義。
但是我國的房地產市場仍然不是一個成熟的市場，資金問題已經成為現階段我國房地產企業發展的瓶頸。如何在有利的時機，以較低的融資成本、較小的融資風險籌措到企業發展及項目開發所需要的資金，己成為房地產開發企業發展壯大的戰略性問題。因此研究我國房地產企業融資問題又具有重要的實踐意義。
二、wh集團公司經營分析
wh集團有限公司2010年取得建設部頒發的二級房地產企業開發資質，依法制定了規范的公司章程、科學的公司組織架構和治理結構，并建立了獨立董事制度，目前主要股東wh控股股份有限公司以房地產行業為主，并屬于行業內全國性知名企業該公司人員結構合理且非常重視技術投入，有雄厚的開發技術力量和資金實力，完全能夠保證每一項目按期完工，管理人員和技術人員中具中級以上職稱的占85%，其中主要崗位的核心員工在該行業和崗位的擁有豐富的房地產業開關經驗，平均經驗為8年（含）以上，至少曾經參與過7（含）個以上房地產項目的開發管理。公司過去五年內年均竣工的房地產建筑面積20萬平方米（含）以上，已累計竣工100萬平方米，wh集團有限公司不只有著豐富的開發房地產項目經驗，對房地產營銷策劃能力也很強，該司項目“錦繡一房地產品牌，已成為全國性知名品牌，其所開發的項目無論是住宅還是商用房，消費者對所開發的項目認購踴躍，銷售及租賃情況都相當好，銷售率已近8成。2010年該司銷售收入78981萬元，較2009年的64167萬元有較明顯的增長幅度，高于行業增幅，盡管今年房地產行業處于寒冬但公司今年的銷售與過去幾年相比（去年較前年增長23%），銷售規模將預計增加10%以上。
該公司的土地儲備情況良好，按照公司前3年平均竣工面積，其土地儲備至少可供開發2年以上，同時其所開發的項目主要以丘陵地勢為主，土地相對平整，交通便利，施工難度較低、受工程規模、建設條件、施工難度、征地拆遷、交通狀況等條件制約較小，能夠按計劃完工，且其土地儲備的平均成本在市場上同類地段市場價格的0.8倍以下。公司高層政治背景較強和當地政府關系較好，所開發的項目在相關的征地、拆遷、稅收等工作均得到當地政府給予的優惠措施。
三、項目情況分析
項目位于廣州市增城新塘鎮帽峰山陳家林自然風景保護區內，廣園東快速路與廣深高速公路的交界處，緊鄰107國道、廣深鐵路，至天河僅需20分鐘車程，至東莞、增城市中心僅需20分鐘車程，到廣州開發區約5分鐘車程。規劃中的廣州至新塘間的輕軌鐵路線途經本社區，地理優勢得天獨厚，交通極為便利。F項目周圍環境優美，規劃、建筑、園林、戶型、裝修等處處體現高品質、親自然的獨特魅力，是21世紀理想居住典范。
項目超低密度設計，由著名的建筑規劃和園林設計公司精心構筑，充分利用社區內獨有的山景、湖泊、溪流組成一條流動的水系貫穿于整個社區之中，將自然山水生態環境與人文建筑巧妙融合。規劃建有獨立別墅、TOWN HOUSE別墅、莊園豪宅、洋房等多種類型。其中一期二期開發的獨立別墅、TOWN HOUSE別墅、莊園豪宅等別墅已經銷售完畢，洋房“森林半島’’一期、二期、三期、四期已經銷售完畢，森林半島八期正在開發建設當中，預計本年度8月份開始預售。
項目配套設施完善，規劃中有占地數萬平方米的商業中心、風情商業街，社區內設有大型超市、知名品牌店、雅致花店、布藝、書店、全天候便利店等，全方位滿足業主的購物欲望。此外，公交車已進入小區，加上小區樓巴往來廣州等地，出行方便快捷。區域前景：位于廣州城市“東進刀總體規劃的東冀大組團核心區域，和廣園東路旁的大型樓盤碧桂園鳳凰城為臨；南面的廣深大道（107國道）直通新塘鎮區；東靠廣州市規劃中的新城市中軸線：西面東洲大道接駁廣園東和廣州經濟開發區，直達市中心。
四、項目的融資方式的選擇和施行
1、項目融資方案
在我國，房地產開發企業資金來源主要還是靠通過銀行貸款，wh集團有限公司也不例外，wh集團有限公司進行項目啟動和運轉，除了部分資金是自籌外，主要還是通過用已立了項的土地做抵押向銀行申請短期房地產開發貸款所取得。但近年以來，國家開始對經濟進行宏觀調控，采取緊縮的財政政策和貨幣政策，例如中央人民銀行連續提了幾次存款準備金、地方政府還配合對房地產開發企業的囤地現象進行嚴厲的打擊和出臺了限購限貸政策，以上種種經濟調控措施使許多房地產開發企業包括wh集團有限公司面臨著資金鏈斷裂的危險，各房地產開發企業為了尋求出路，不斷嘗試新的融資渠道，使通過銀行取得的資金在整個房地產資金總額占比有了下降。
根據wh集團有限公司及項目的實際情況，目前在我國所有的融資方式中能在該項目選擇應用的主要有以下五種，現結合項目和各種融資方式的優缺點分析以下：
（1）銀行貸款：成本低，但由于最近國家宏觀調控及銀行政策調整，想通過銀行方式融資比較難，特別是房地產開發項目更加難；
（2）上市融資：若通過股東wh控股股份有限公司增發或配股方式融資，獲得的資金數額比較大，但會稀釋原有股權結構，從而直接影響或削弱原有股東對公司的控制權且上市融資所需成本較高，手續繁瑣；
（3）發行債券：審批條件嚴格，且時間較長；
（4）合作開發：可以減低風險但比較難找到志同道合的伙伴；
（5）房地產信托：融資成本較高，但手續簡單，方式靈活。
2、項目融資方案的實施
項目對比了以上五種目前主流的融資方式，根據目前國家宏觀市場環境，項目選擇了房地產信托的融資方法。盡管采用房地產信托方式融資成本較高，約10%（每年的融資成本），但結合項目的回報率，再加上近期銀行利率上調空間極大，采取房地產信托融資方式，成功融資的機會較大，因此決定采取房地產信托方式融資，具體方案如下：
（1）wh控股股份有限公司與中融國際信托有限公司簽署《股權收益權轉讓及回購協議》、《股權質押擔保協議》向中融國際信托有限公司轉讓其持有wh控股股份有限公司的全資子公司ZC房地產有限公司100%股權所對應的收益權。
（2）中融國際信托有限公司成立（2011年中融信托ZC股權收益權投資資金信托計劃》（以下簡稱“信托計劃"）募集資金人民幣20000萬元，所募集資金作為支付ZC房地產有限公司的收益權轉讓價款，該筆收益權轉讓價款供ZC房地產有限公司開發增城翡翠綠洲森林半島五期洋房的項目使用；ZC房地產有限公司應于股權收益權轉讓期滿30個月回購該股權收益權，ZC房地產有限公司需在轉讓期間每年按募集資金的10%支付給中融國際信托有限公司固定收益及財務顧問費。
（3）wh控股股份有限公司與中融國際信托有限公司簽署《股權質押擔保協議》、 《保證合同》，wh控股有限公司將持有ZC房地產有限公司的100%的股權質押予中融國際信托有限公司，作為ZC房地產有限公司回購股票收益權回購價款的擔保；深圳wh控股股份有限公司為ZC房地產有限公司的全部回購款及相關費用承擔連帶責任保證，保證期限為債務履行期限屆滿之日后兩年。
五、wh集團公司項目融資方案分析結論
本文在wh集團有限公司的現有融資條件下，通過現代融資理論體系的主要研究理論MM理論、權衡理論、優序融資理論和金融成長周期理論的適用性和指導性，同時結合目前國內外融資問題的研究現狀的，對比目前國內主流的融資渠道，設計出在目前宏觀調控經濟條件下，采取房地產信托的融資方式是比較適合wh集團有限公司旗下的項目，本文的主要結論如下：
1、在對房地產開發企業融資問題進行研究時，應將理論和實際相結合現才比較科學，特別在選擇融資方式時，要結合企業自身實際情況和判斷該采取那種融資渠道才能實行成功融資。
2、對需要融資的企業實行一種新的房地產融資渠道，首要考慮的是它的可操作性和風險控制策略，這樣才能有效解決企業融資問題，如果設計采取的融資渠道只是一種理論試探，而不具備實際的可行性，那永遠只是理論上的融資渠道。
3、在對房地產開發企業的資本結構和存在的問題進行分析研究時，要采取實事求是的態度，要根據企業的實際情況和項目情況來制定融資策略，這樣才能得出適合本企業發展的融資方式。
4、在目前宏觀調控情況下，采取房地產信托融資方式是比較符合我國房地產開發企業的融資現狀與需求，因此，本文研究得出的結論在適合wh集團有限公司的同時，對其他房地產開發企業也有借鑒意義。
參考文獻：
[1]王鐵軍.中國房地產融資20種模式與成功案例[M].北京：中國金融出版社，2009.153-155.
[2]住房和城鄉建設部.國外住房金融研究匯編[M].北京：中國城市出版社，2009.
房地產投融資方案范文2
一、互聯網金融時代的特征
（一）高效性
互聯網金融的便捷性大大的改變了現融資理念。近年來，經濟與科學技術的不斷發展，使得電子商務迅速崛起，電子商務又帶動了電子支付和第三方支付的發展，方便快捷的特點使其快速被消費者所接受，例如支付寶、微信掃碼支付、財付通等，已經成為當下時代的主流支付方式。時至今日，互聯網金融已經發展成為了多角度多層次的組織系統，開發研究出了網貸、電商金融、網絡理財及眾籌等眾多網絡金融項目，尤其是在融資貸款領域，更是出現了很多積極的年輕力量，這些金融平臺高效率的工作不僅可以實現方便快捷的資金投放、管理、運轉等工作，還可以將其網絡化的特點充分體現出來，客觀限制小、條件低、靈活性強、手續簡單等，這些特點在最大程度上滿足了企業或個人的實際需求，生動的向人們展示了互聯網金融及電子信息技術為人們生活工作帶來的改變。啟發那些尚未進入互聯網金融領域的企業或服務機構進行自我反省，最快速度的完成向互聯網金融領域靠攏的步伐，進而顯著的提升我國整個金融行業的綜合實力。總而言之，互聯網金融的發展極大的改變了人們投融資的理念以及方式。
（二）價值交換性
與傳統金融相比，互聯網金融的不同之處在于，能夠利用互聯網平臺實現交易主題的轉換，簡單來說，即互聯網金融縮短了投融資渠道跨界的距離，大大減小了不同類型的經濟活動之間的轉變障礙?；ヂ摼W金融在投融資渠道的極小限制性體現在眾多方面，例如：視頻網站能夠進行電影票、書籍等銷售；汽車行業能夠對房地產進行推廣等等，這種情況使得互聯網平臺能夠將不同的投融資業務疊加起來，以此來滿足消費者不同方面的需求，同時，大大的開拓了投融資的渠道。此外，由于互聯網金融的不斷進步，也使得各個互聯網金融平臺之間具有高度聯系，側面加強了各個投融資組織之間的溝通。
二、互聯網金融對企業投融資影響分析
（一）擴寬了企業投融資的渠道
現階段，我國企業投融資的渠道因其自身規模的不同而存在著一定程度上的差異，大部分大型企業具有較為成熟的投融資的策略，以及通過銀行構建的較為穩定的風險控制體系，安全系數比較高但是收益卻很??；而大多數中小型企業因為資金薄弱、資產的管理缺乏科學的指導，導致企業缺乏專業的風險管理體系，投融資的渠道比較狹窄，使得企業的劣勢愈發明顯，對其在市場經濟中的穩定及長遠發展產生極大的威脅。因此，對各企業管理層人員來說，應該首先對現階段的市場進行充分調研，再結合企業自身的實際條件和發展目標，對未來投融資的方案及發展對策進行謹慎的制定、選擇，以確保企業能夠更加有效的吸收資本、擴大效益。目前，正是互聯網金融行業逐漸發展并壯大的時代，企業應該在保證資金來源的條件下，嘗試對資質好、評價高的一些網絡金融平臺進行業務拓展[3]。利用網絡貸款的便捷和大數據時代資源共享的特點，為企業建立風險小、收益大的資產管理策略。新時代下，每一個企業都應該積極的接觸嘗試新事物，在不停的調整和改進過程中尋找自身發展特點的新道路，才能使企業實現自我成長。
（二）改變了企業的投融資方式
互聯網金融時代的到來，使得現代企業進行投融資的方式發生了改變。一些企業為了順應互聯網金融潮流，充分利用其海量的資源與便捷條件，便將投融資平臺作為切入點，通過其較為可靠的系統運作，實現自身企業資金籌集和資產管理的目標，在激烈的企業資產競爭中搶得先機，進而快速的完成資金籌集、新項目運行、企業規模擴大等工作，提高企業自身的運營實力。眾多網絡投融資平臺自身也在不斷進行融資活?印R虼耍?企業應根據網絡投融資平臺的能力、信譽、資歷及綜合實力，選擇適合自身發展特點的投融資平臺，切勿隨意選擇而為本公司帶來資產上的損失。此外，對于中小企業而言，網絡眾籌平臺可以說是另辟蹊徑，盡管其規模小、早期成形缺少穩定性，但是其發展前景是非?？捎^的，可以在現階段網絡借貸平臺趨近飽和的時期獲得較好的發展機會，進而實現“逆襲”，在未來，政府股權對網絡眾籌項目的認可之后，通過與中小企業的互利互進，將會使眾籌平臺的規范性和穩定性得到進一步提升，使企業獲得良好的升值收益和服務享受?？偠灾ヂ摼W金融的發展，極大的豐富了企業投融資的方式。
（三）減小了企業投融資的成本
與傳統的投融資方式相比，互聯網金融的優點在于，投融資的合作雙方不必再進行實際調查去獲取對方的情報，而是通過互聯網平臺上的借貸信息，去了解對方的資金狀況與誠信情況，因為這些信息的可靠性比較大，所以騙貸或者借貸不還的現象吧比較少。此外，互聯網平臺也有著一定的交易規則，即交易雙方的所有信息必須公開，以此來保證交易的雙方均能夠及時收到外界的消息，這種做好極大的減少了違約情況的發生，降低了企業分析消息的成本，所以也在一定程度上減小了企業的投融資?；ヂ摼W金融不斷發展壯大的局面，實際上為企業尤其是企業的發展提供了極大便利。企業在投融資方案的制定、金融平臺的選擇及資金運轉的過程中，應保持敏銳的觀察力，利用企業自身的特點，找尋適合的投資項目或理財產品，慎重對待每一次的投融資活動，對數據進行詳細的科學技術分析，做好每一次戰略調整的應對準備。
房地產投融資方案范文3
【關鍵詞】BT項目 關鍵環節 控制
BT即“建設-移交”，是基礎設施項目建設領域中采用的一種投資建設模式，是指根據項目發起人通過與投資者簽訂合同，由投資者負責項目的融資、建設，并在規定時限內將交工后的項目移交項目發起人，項目發起人根據事先簽訂的回購協議向投資者支付項目總投資及確定的回報。
一、建筑企業開展BT業務的意義
一方面是市場形勢的要求。受經濟金融形勢影響，國內傳統工程市場日益萎縮，地方政府基礎設施建設普遍以BT方式進行，通過投標承接工程的難度越來越大，且競爭激烈，利潤微薄。具備較強實力的建筑企業必須積極順應市場要求，充分利用自身投融資能力，采取以投資帶動施工、以投資創造市場的方式，探索BT模式，才能保證企業長期穩定發展。
另一方面有利于擺脫價格戰。傳統招投標項目投標價在概算基礎上下浮15%以上；自營管理項目通過強化管理，目標利潤在4%左右；管理型項目提取的管理費用只有2-3%。而通過運作BT項目，能夠爭取較好的地位和條件，獲取施工利潤和投資回報，收益遠高于傳統項目，對于擁有較強綜合實力的建筑企業來說，是擺脫低層次競爭的重要途徑。
二、當前BT市場的主要問題
近年來國內BT市場發展迅速，但由于對BT模式認識不夠，有關法規還不健全，又因其周期短、利潤大的吸引力，BT模式往往被濫用冒用，有的以BT之名行墊資之實，有的有還款承諾而無實質性擔保，諸如此類的不規范之處給投資方帶來了巨大的風險，需要謹慎嚴密地采取防控措施。
三、某集團BT業務現狀
某集團作為中央企業，主業從事建筑工程、投資、房地產開發等。近年來，在有效控制投資風險的前提下，積極發揮資金、資信、技術、管理的綜合優勢，作出了向BT業務領域進軍的探索，運作實施了若干BT項目，取得了較好效果：一是做大做強集團建筑主業。建筑業是某集團傳統優勢產業，參與BT項目能夠提高建筑市場份額和競爭力，提升建筑主業規模和利潤；二是有利支持了子企業發展壯大。通過實施BT項目并帶動承攬相關投資與建設項目，有利于子企業市場開拓和穩定發展。同時，某集團通過參與BT項目，在項目選擇、投融資、建設管理、承包施工等關鍵環節積累了有益經驗。
四、開展BT業務需要控制的關鍵環節
（一）項目選擇
1、由省、直轄市、省會城市、計劃單列市、經濟發達的地級市政府或銀監會認可的省（市）級投融資平臺公司直接作為項目發包方和回購方的項目；
2、列為國家、省/直轄市級重點工程的項目；
3、壟斷行業，經營能力較強，自身具備還本付息能力的項目；
4、以投資換資源、換市場的項目；
5、集團公司進入的戰略性行業及區域。
（二）回購擔保
BT項目投資方所承擔的風險要大于政府承擔的風險，因此一定要考量政府信用及支付能力等，一般要求政府方面提供以下資信保證：
1、政府關于以BT模式建設項目的決議；人大關于建設項目并將回購資金納入同期財政預算的決議；財政部門回購項目出具的財政承諾函。
2、擔保物包括銀行保函、經營性項目收費權、存在活躍市場的不動產、上市公司股權、具有擔保資格與能力的公司、其他有效資產等。擔保范圍不僅應對回購款進行全面覆蓋，并且還應留有一定余地。對于接受的擔保物應及時辦齊抵押、質押手續。
（三）價格水平
1、資金回報不低于銀行同期貸款利率，不低于實際融資成本；
2、工程概（預）算應按國家及該地區最新工程定額編制，發包價格下浮比例應控制在可承受范圍內。
要加強項目本身經濟可行性評估，增強項目投資的科學性，防范項目因經濟性帶來的風險。
（四）工程條件
1、須有政府主管部門的規劃、立項、用地、環評等一系列合法文件批準；
2、前期工作深入，設計方案穩定，建設標準明確；
3、工程施工、技術難度適當，工期要求合理；
4、工程規模適當，投資額度在可承受范圍內；
5、項目成本能夠較為準確地估算，設計變更據實增減，最好能夠按政府公布的同期市場價執行。
（五）融資方案
BT項目通常規模較大，外部融資占相當比例，應制定切實可行的融資方案。
1、應認真調查了解各家金融機構的優缺點和對項目融資的支持力度，在可能條件下，從自有資金和項目融資兩個需求層面分析企業債券、銀團貸款、短期融資券、信托產品、資產證券化、銀行票據等形式的操作方式、具體條件及可行性，對項目資金投入和融資時段不同方案進行資金成本測算分析，提出科學合理、行之有效的投融資計劃。
2、要盡可能地與項目業主達成協議，保證自有資金的投資收益，節約資金成本。避免投入過多自有資金而產生風險，比如自有資金籌措需求過于集中而增大融資難度，或現金流收支不能分階段均衡實施，降低資金鏈的穩固性等。
（六）BT合同
BT合同是貸款合同、建設合同、回購協議、回購擔保等一系列合同的有機組合，對其中比較重要的合同應予以重點關注：
1、BT項目框架協議：應當通過對項目基本面的全面把握，在協議中確定各方權責利，對于關鍵的合同條款，如項目定價、設計變更、融資費用、材料價差、回購方式等要特別注意，嚴謹表述，規避風險。
2、回購協議及回購擔保：有效的回購協議可為投資方建立較好的融資平臺，回購資金擔保則一般為具有法律效力的政府回購資金支付承諾函及有效資產擔保。
3、貸款合同：金融機構根據項目未來的收益情況、回購方的擔保及對投資方的經濟等實力情況為項目提供融資貸款。
房地產投融資方案范文4
【關鍵詞】 城市軌道交通; 融資模式; 政府融資; 市場化融資
長期以來，我國軌道交通發展緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大，僅靠政府投資是不現實的。為了解決資金問題，加快我國軌道交通建設的步伐，國務院辦公廳下發了《關于加強城市快速軌道交通建設管理的通知》(國發辦[2003] 81號文)，提出實行投資渠道和投資主體多元化，鼓勵社會資本以合資、合作或委托經營等方式參與軌道交通投資、建設和運營。
1 城市軌道交通項目融資模式分析
城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。
1.1 政府融資模式
政府融資以政府信用為基礎，通過特定的政府融資主體展開，實行“政府職能、企業運作”。其融資主體是經政府授權，代表政府進行軌道交通建設的具備法人資格的經濟實體。
資金來源渠道主要包括: (1)政府財政撥付的資本金(自有資金)，包括各級政府的財政預算內資金、城市建設基金、土地批租收入、人防專項資金、地方政府按規定收取的各種費用及其他預算外資金等; (2)國債資金; (3)國內政策性銀行的政策性貸款; (4)境內外發行國際債券;(5)向外國政府或國際金融組織貸款; (6)依托于政府信用的商業貸款等。
政府投融資主體采用直接投資方式進行投資，既可以采取獨資方式，也可以采取控股、參股或其他方式進行。政府投融資主體代表政府以股權方式投入，其他企業的資金依法享有股東權益，一般不享有政府行政管理職能。
1.2 市場化融資模式
市場化融資是以企業信用或項目收益為基礎，以商業貸款、發行股票等商業化融資為手段，籌集資金并加以運用的金融活動。
市場化融資的主要融資渠道有: (1)項目融資，包括PPP、BOT、BOO、TOT、ABS等; (2)國際金融機構貸款，包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發銀行貸款等; (3)租賃融資; (4)國內商業銀行的商業性貸款; (5)私募發起人、發行股票等股權融資; (6)依托企業信用發行企業債券; (7)留存收益等內源融資; (8)國外政府貸款。
1.3 政府融資模式與市場化融資模式的比較
政府融資能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。其融資量的大小，取決于政府的財政能力和所能提供的信用程度。缺點是對政府財政產生壓力，受政府財力和能提供的信用程度所限，融資能力不足;不利于企業進行投資主體多元化的股份制改制，不利于企業轉換經營機制。
市場化融資可以吸收其他投資者參與項目建設，減輕對政府財政的依賴，完成投資主體多元化的股份制改造。缺點是融資速度慢;企業信用融資受企業信用程度所限，融資能力有限;可靠性較差，操作復雜。
2 探索新的融資模式
2.1 城市軌道交通建設投融資與土地儲備機制相結合
根據城市總體規劃、土地利用總體規劃、軌道交通規劃，政府土地儲備機構對軌道交通站點周邊一定范圍內土地進行儲備，通過土地儲備運作機制，將土地增值收益納入土地儲備專項資金，支持軌道交通的建設。
其運作的基本思路是:政府部門劃出站點周邊一定范圍的土地資源，明確軌道交通建設單位、土地儲備機構對站點周邊建設區、實施區和控制區范圍，將納入儲備與投融資機制的土地分期、分批地由授權成立的土地儲備運作機構負責開發，由該機構和政府取得地塊的控制權。在土地開發過程中，土地儲備機構承擔部分投融資責任，由其融資后實施土地收購、儲備和整理開發，將生地變熟地，再在土地一級市場上進行公開招、投標，將土地轉讓給土地經營者(大多為房地產開發商)，獲得土地開發升值效益，部分專項資金用于投融資，部分進入土地儲備基金。
2.2 國內銀行境外籌資
中國建設銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項目，在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設銀行與法國外貿銀行的政府貸款、中國建設銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設銀行作為貸款的轉貸行，法國巴黎國民銀行、法國興業銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行，法國外貿銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內其他城市借鑒。
2.3 設立城市軌道交通投資基金
投資基金是一種機構性集體化投資工具和融資方式，基金發起人以發行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業投資機構管理，通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。
通過設立城市軌道交通產業投資基金，可以在較短的時間內籌集到較大規模的長期建設資金，實現儲蓄向投資的有效轉化，并以股權形式投資于城市軌道交通領域。不僅大大增加了社會閑散資金的投入，降低了資金風險，而且可以直接提高項目資本金比例。我國的國民儲蓄已經突破13億元人民幣，并繼續呈現高增長態勢，如果能夠化儲蓄為投資，就能為產業投資基金提供豐富的資金供給。此外，各類公益性基金和保險基金、養老基金也可以為城市軌道交通產業投資基金的發展開拓另一條重要的資金渠道。
2.4 民間主動融資
民間主動融資PFI (Private-Finance-Initiative)是以私人資本和貸款方式進行融資的。通過招投標，獲得特許權的民間財團負責項目的開發建設和維護，并在特許期結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府，屆時政府可以自己繼續經營也可以在項目的有效壽命期內另行招標。這種方式目前在國外許多國家得到應用，如:芬蘭的收費公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區的西區海底隧道由西區海底隧道股份公司采用PFI方式于1997年建成，價值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力， FPI模式將隨著我國投資與法律體制的完善而在軌道交通項目建設中起到重要的作用。
2.5 地鐵與房地產捆綁式開發
其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業開發、地鐵廣告經營權、車站冠名權、車站多媒體車輛運行信息顯示間隙的廣告權以及等等。
3 融資風險分析
融資活動中存在著各種風險。融資風險有可能使投資者、項目法人、債權人等各方蒙受損失，所以應對融資方案中存在的風險進行識別、比較，并提出規避風險的措施。
城市軌道交通項目的融資風險主要包括:資金供應風險、金融風險、生產風險、信用風險、政治及法律風險等。
3.1 資金供應風險
資金供應風險是在項目實施過程中由于資金不落實，導致建設工期延長，工程造價上升，使原定投資效益目標難以實現的可能性。
導致資金供應風險的因素包括: (1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現承諾; (2)原定發行股票、債券計劃不能實現; (3)既有企業法人由于經營狀況惡化，無力按原計劃出資。
為防范資金供應風險，應認真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強的投資者。
3.2 金融風險
項目的金融風險主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風險及匯率風險。
利率隨金融市場情況而變動，未來市場利率的變動會引起項目資本成本發生變動。如果采用浮動利率，則項目的資金成本會隨著利率的上下浮動而變動;如果采用固定利率，項目的資金成本不會隨著未來利率的下降而下降，但相對成本將升高。為了防范利率風險，應對未來利率的走勢進行分析，以確定采用何種利率。
如果項目使用了外匯貸款，未來匯率的變動會引起項目資金成本發生變動以及未來還本付息費用支出的變動。為了防范匯率風險，應對外匯的匯率走勢進行分析，以確定外匯幣種及結算方式。
3.3 生產風險
對于地質條件及拆遷復雜的項目會影響項目的工期，而對于貸款比例較大的項目，能否按期開工、完工并開通運營則受所融取資金的影響。生產風險主要通過一系列的融資文件和信用擔保協議來防范。應對不同的生產風險時，應設計不同的合同文件，就材料、勘測設計、施工設備的租賃、運輸等問題簽訂有約束力強的長期合同，在項目文件中訂立嚴格的條款與涉及承包商和材料設備供應商的有延期懲罰、固定成本，以及項目效益和效率的標準。
3.4 信用風險
為防范信用風險，應在建設和運營過程中，對于勘測、設計、施工及材料設備供應等均采用公開招標的方式，選擇資信狀況良好、技術力量和資金雄厚的承包商和供應商，把信用風險降低到最低限度。
3.5 政治及法律風險
政策的穩定性以及特許權、稅收等因素的變化屬于政治風險。政治風險的防范只能依靠國際社會與國家的力量及法律法規予以保護。
如果國外貸款比例較大，管理法律風險的最好辦法是從項目前期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風險進行系統、全面的研究，制定相應防范措施，防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。
4 結束語
城市軌道交通建設資金投入巨大，融資能否順利如期完成，是決定能否正常運營并還本付息的關鍵所在。目前國內關于城市軌道交通項目的融資渠道還比較單一，大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內政策性銀行的貸款。所以，只有積極借鑒國外經驗，探索新的融資模式并對其風險進行識別規避，才能促進我國城市軌道交通的健康快速發展。
參考文獻
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房地產投融資方案范文5
廣東金融學院08級法律專業本科
意向分析
吳紹峰對未來工作的期待是：月薪2000元以上，五險一金齊全，福利好；和專業相關，能學到東西并且有發展空間。
吳同學利用了大二暑假和大三寒假的時間到律師事務所和法院見習，目前在準備2011年的國家司法考試。因為法官助理和其專業對口，對工作年限不作要求，他希望能通過公務員考試進入司法系統，在擔任法官助理的過程中積累經驗，爭取5年內升至法官一職。
樊堯
廣東工業大學08級會計學專業本科
意向分析
樊堯認為自己有兩大優點：
1. 扎實的財務知識；
2. 擅長交際。她希望能夠進入財務部從事融資工作。
對樊堯而言，初入職時月薪2000元即可。她希望從融資專員開始，在工作中積累經驗，逐步成長為主管乃至總監。
吳紹峰
法官助理
TIPS
法官助理是輔助法官完成審判任務的人員，主要職責是幫助法官完成審判過程中的事務性工作，不具有審判權，不能實質性地參與審判。
目前，在我國，法官助理的制度尚處于探索階段。法官助理來源主要有三種途徑：從法院現有的工作人員中選拔，社會招聘，通過公務員考試選拔。法官助理不享受公務員待遇，工資和福利相對較低。
PART 1職業測評報告
A能力及性格特點
（提示：以下幾項能力及性格特點，是每個有意向進入該行業的新人需要重點考量的基本素質。能力分數8分及以上為高，6~7分為中，5分及以下為低。如圖一所示）
專業知識匹配度
法官助理開展一切工作都應依法為據，無論是審查訴訟材料、撰寫裁判書，還是進行調解，如果心中無法，便不能順利地完成工作，甚至影響案件的進展。
備注：吳同學的法理學、民法學等專業課程的平均分為83分，綜合法院、律師事務所的實習指導老師的評價，他的專業知識為8分，高。
邏輯思維能力匹配度
法官助理應在開庭前審查訴訟材料，向法官提出訴訟爭執要點，歸納證據，利用扎實的法學知識和邏輯思維能力分析案件。
吳同學邏輯思維能力為6分，中。
文字表達能力匹配度
法官助理負責裁判文書的制作，給法官提供案件基本情況和審理要點的備忘錄，開庭前隨卷宗一起交給法官；之外，法官助理還要為法官草擬演講稿、法律意見書，編輯、校對判決書和裁定書。
吳同學文字表達能力為7分，中。
溝通能力匹配度
法官助理在法官的指導下主持庭前調解，接待案件當事人、人、辯護人的來訪。這要求有一定的溝通能力。
吳同學溝通能力為6分，中。
體能綜合能力匹配度
法官助理在法官的指導下，帶領書記員進行調查取證、勘驗、委托鑒定等工作，此外要送達裁判文書、辦理案件上訴的有關手續，通知并為當事人收取或發還案款。因此，法官助理應有充沛的體能完成這些耗時長、范圍廣的工作。
根據體能測試和體育課程的成績，吳同學的體能為9分，高。
B職業價值觀
（提示：在本部分測試中，應著重關注得分最高的前三項因素。因為一般而言，一個單位若能滿足一個人前三項（至少兩項）的主導需求，那個人就可以在這個企業中得到比較高的滿足感，反之，職業滿足感會大打折扣。）
從圖二可知，吳同學在未來的工作中十分看重培訓進修、職位升遷和福利待遇這三項因素。
培訓進修
法官助理對訴訟材料的處理對法官的判決有較大程度的影響，在處理民事訴訟案件的過程中，法官助理對當事人的調解也較為重要，因此以地方法院為單位，司法系統會適時對法官助理進行法律文書寫作、調解技巧等司法技能的培訓。
職位升遷
在法官助理一職出現以前，書記員跟著法官工作，一般要經過五年，且通過國家司法考試才能被任命為法官?，F在，從事一年法官助理工作，通過預備法官培訓，就有資格被任命為助理審判員。無論是時間成本還是升遷機遇，法官助理的優勢都十分明顯。
福利待遇
根據司法系統相關資料，通過公務員考試的法官助理，東南沿海地區的月薪在3000元以上，中西部內陸地區的則為1500~3000元不等。除了地域差異，法官助理的工資跟級別也有一定關系，不同職級之間相差20~200元不等。一般情況下，聘任制法官助理的工資稍低于公務員編制的，獎金也較少，一般月薪為1200~2500元。
小結：
吳同學職業價值觀匹配指數較高。
PART 2情景測試
李慧
某市級法院，法官
李慧：一對農村的男女訂婚后同居。后來兩人分手，男方到法院要求女方退還聘金，而女方不同意，反而提出要求男方賠償精神損失費。如果你是該法院的法官助理，如何處理？
吳紹峰：根據我國相關法律的規定，訂婚不是法律上締結婚姻的必要條件，雙方并未進行合法婚姻登記，因此在身份上并沒有相應的權利與義務。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十條規定：“當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應當予以支持：（一）雙方未辦理結婚登記手續的；……”本案符合該規定的第一條，法院應當支持男方的訴訟請求。而精神損失費的訴訟請求，由于雙方并不存在婚姻關系，更不存在暴力傷害等要件，所以無法得到精神賠償，當然也不會勝訴。
作為法官助理，我會盡力促成雙方在庭下和解。因為控辯雙方在農村，涉案金額一般不會太多，而司法成本和訴訟費用則是一筆不小的花銷。本案中并沒有提及雙方當事人之間有突出的經濟矛盾或者暴力沖突，沒有達到非得通過司法訴訟來解決問題的程度，所以如果能進行庭下和解的話，可以節約相關的成本，更好地維護雙方當事人的利益。
李慧：在一起涉及未成年人的人身損害賠償案件中，上訴方作為受害未成年少女的父母，提出了名目繁多的巨額賠償請求，因于法無據而未能完全獲得一審支持。在送達訴訟材料和與上訴人的初步接觸中，你發現這對父母始終無法接受女兒因事故致殘的現實，情緒異常激動。作為法官助理，你會如何處理？
吳紹峰：我會首先對所有的證據進行再次審查，看已有證據中是否能夠支持更多的訴訟請求。如果一審中有被遺漏的證據我會向法官提出，看是否能夠得到法官的支持。而如果沒有足夠的證據支持更多的訴訟請求，我會從賠償數額入手，了解受害人以及被告人雙方的家庭情況或公司背景等條件是否能夠達到既相稱又相對的公平狀態。如果不相稱，我會向法官說明受害人家庭情況并向法官提出能否在法定范圍內對受害人進行更多的補償的意愿，并且希望法官支持。如果相稱，那就只能維持原判了。
李慧點評：
第一個案例法官助理處理得很好，沒有不當之處；第二個案例，法官助理犯了一個嚴重的錯誤，他在試圖左右法官的判決。當事人的情緒比較激動，法官助理安撫當事人是妥當并且應該的，但是意圖改判的做法逾越了法官助理的職責。
第二個案例是我真實遇到的，處理該案件的法官助理在了解情況后，及時主動與法官溝通，并在法官的指派下，先后三次找受害方父母談話，為其分析案件的實際情況，解釋說明法律的相關規定，耐心細致地聽取上訴方的陳述并適時地加以安慰和勸導，從情、理、法三方面助其走出情緒的困境和認識的誤區。終于，受害方父母被其認真誠懇所打動，當場表示： “謝謝你聽我們說了這么久，我們服判，不鬧了?！?/p>
在現實中，有時候上訴人并非真的要“據理力爭”，法官助理在了解情況作出判斷后適時關心對方，給對方一個情感宣泄的機會，往往能收到意外的效果。這也是我們常說的“法外有情”。
李慧建議
如何成為一名優秀的法官助理？
1扎實學好法律知識。多看法律法規、司法解釋等相關法律書籍，可以從條規出臺的背景去理解其精神實質和內涵。例如，如果對房地產市場混亂、投機性購房活躍、住房需求不合理的情況有所了解，那么掌握2010年4月17日國務院出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就不是一件靠死記硬背的苦差事了。
2 多參與到案件當中。這里說的“參與”不是指參與審判，而是在職位權限范圍內主動輔助法官工作，積累經驗。實踐和理論往往相差很大，實踐后再回頭來學習，理解會更深刻。比如收到案卷后，檢查案卷，查看材料是否齊全，歸納案件焦點，能夠很好地將法律條文活用到實際案例當中。
3做好案件的調解工作，注意調解技巧，做到案結事了。在調解過程中還要注意自己心態的調整。當事人有時候會情緒激動，出現不理智的、沖動的甚至野蠻的行為，法官助理要時刻保持冷靜的頭腦，以寬廣的胸懷保持平靜的心態，以理智的態度進行疏導，避免卷入當事人的糾紛中去。
4 明確職位屬性，不越權也不做人偶。波斯納（美國現任聯邦第七上訴法院法官）當法官助理期間，撰寫了一份與最高法院的決定完全相反的司法意見。然而，這份意見不僅說服了當時的大法官布冉能，而且說服了最高法院。波斯納的例子說明法官助理的重要性，但應注意，他成功改寫司法意見取決于美國法官助理的獨立性，國內并不提倡這樣的做法。法官助理如果對案件有自己的不同意見，可以恰當地向法官提出，但是不能替法官作決定，不能干涉法官審理的案件。
PART 3測評綜合結論
通過情景測試的分析，我們發現，吳同學的法學知識較扎實，能夠運用相關法律對案例作出準確的判斷。但他過分注重法理，缺乏調解技巧，而且對助理一職的定位不夠清晰。法官助理的主要職能是輔助法官工作，在法官的指導下開展工作，并無審判權。
吳同學可以通過閱讀相關書籍如《調解要點與技巧》了解調解技巧，多爭取法院實習機會，增加實戰經驗。認真傾聽當事人的陳述，取得其信任，根據具體情況采取合適的方法如“過錯剖析法”、“ 冷處理法”等進行調解。
PART 4造型指導
對法官或者法官助理的著裝，最高人民法院有制度上的要求，主要指四個統一：即面料統一、色彩統一、款式統一、穿著統一。如穿制服時，不允許敞懷，不允許穿西服背心，襯衣只能是白色；制式領帶打好后，其長度恰好到達皮帶扣，大小徽章要端正地別在西服領口的扣眼上。同時，著裝時還要注意全身的協調，使衣、褲、鞋、襪、包等色調一致，相互呼應?？傊?，絕不可以我行我素，使自己的著裝與所處的環境格格不入。
樊堯
融資專員
TIPS
融資專員，根據公司的生產經營、資金擁有的狀況，以及公司未來發展的規劃，通過科學預測和決策，從一定的渠道向公司的投資者和債權人籌集資金，以保證公司正常生產和經營管理活動需要。有的企業會將融資部和投資部合并為投融資部。
PART 1職業測評報告
A
能力及性格特點
（提示：以下幾項能力及性格特點，是每個有意向進入該行業的新人需要重點考量的基本素質。能力分數8分及以上為高，6~7分為中，5分及以下為低。如圖一所示）
專業知識匹配度
除了對應的專業知識，融資專員還應能熟練運用excel等軟件進行現金流量等方面的分析。
備注：樊同學的基礎會計、財務會計、中級財務管理平均分為75分，辦公室財務等相關軟件操作熟練。
樊同學的專業知識匹配度為7分，中。
分析能力匹配度
融資專員應熟悉公司產品、發展等相關情況，對企業所處的資本市場和政策變動情況進行全面分析和評估，并選擇最合適的融資方案。融資是一份考驗邏輯分析能力和數字敏感度的工作。
樊同學的分析能力為4分，低。
計劃能力匹配度
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備得不好，會讓投資者對企業產生不良印象，降低對企業的評價。投資計劃中，融資專員應重點關注對未來現金流量、資產負債和損益情況的預測。
樊同學的計劃能力為1分，低。
溝通能力匹配度
融資專員負責與政府、各金融機構、銀行及相關機構聯絡、接洽，建立廣泛的信息來源和良好的合作關系。
補充說明：樊同學在智尊測試中的溝通能力為5分，但在采訪、拍攝的過程中，我們發現樊同學溝通能力尚可，老師、同學對其評價也較高：“活潑善言、擅長跟陌生人打成一片”。因此我們將她的溝通能力修正為7分，中。
主動性匹配度
融資專員除了要管理現有籌資渠道的相關工作外，還負責開發新的籌資渠道，懶散拖沓只會導致籌資渠道越來越窄，甚至被競爭對手截斷的情況。
樊同學的主動性為5分，低。
B
職業價值觀
（提示：在本部分測試中，應著重關注得分最高的前三項因素。因為一般而言，一個企業若能滿足一個人前三項（至少兩項）的主導需求，那個人就可以在這個企業中得到比較高的滿足感，反之，職業滿足感會大打折扣。如圖二所示）
個人興趣
樊同學喜歡結識陌生人，而融資專員的工作中比較重要的一部分是拓展融資渠道，要求其不斷結識各金融行業及其他相關機構的人；而在這個過程中碰釘的可能性又能滿足樊同學喜歡挑戰的個性。不管在什么性質的企業，融資的工作都能為她帶來滿足感。
職位升遷
一般情況下，融資專員經過3~5年的工作積累能升至主管一職。在發展成熟的公司尤其是國企和知名外企里，融資專員的升遷機會相對較多。素質高、理財能力突出者還能往財務經理、財務總監等高級管理層發展。而在小規模的企業里，沒有融資專員和主管之分，要升職做經理，難度相對也會較大。
福利待遇
根據應屆生畢業網的最新統計數據，本科生從事融資專員，在廣州的平均月薪為2000元左右。而保險、住房公積金等方面的待遇則依具體企業而定，一般國企的福利較好。
小結：
樊同學職業價值觀匹配指數較高。
PART 2情景測試
艾均：你所在的公司準備投資建設一個創意文化產業園，該產業園投資規模預計為5個億，而公司的自有資金約為1個億，該產業園的市場前景不錯，但是經分析評估后，你認為這個項目風險很大，而你的上司又覺得這個項目機會難得，要求上馬這個項目，你會怎么來協調？
樊堯：我會先將分析出的數據向上級匯報，詳盡地告訴上級該項目將會承擔的風險及后果，再將要承擔該項目投資所需的資源難度一并匯報，若上級堅持要執行此項目，我會盡力為公司做出最適合的融資方案。
艾均點評：
這位同學前半部分的處理很恰當，投融資部對公司將要進行的重大投資項目，必須進行充分的調研和科學的評估分析，并對其中一些重要風險點進行完整客觀的表述，為上級作出正確的投資決策提供參考。
而后半部分，該同學認為只要盡力做好4個億的項目缺口資金融資方案即可，其實不然，對于本項目，融資額是自有資金的4倍，這里面的財務杠桿效應是很大的。財務杠桿是一把雙刃劍，用得好，收益可以錦上添花，用得不好，虧損會雪上加霜，甚至還可能給企業帶來致命一擊。所以雖然產業園的市場前景不錯，但有息融資規模所占比重過大，萬一項目建成后收入不能達到預期，而銀行貸款利息卻一分錢也不能少，那公司經營風險馬上就暴露出來了。因此，在非做不可的情況下，投融資部首先要考慮的是優化整個投資項目，爭取在項目整體風險上做減法，譬如說縮減項目的投資規模，尋求合作伙伴共同投資開發等等。確定了投資方案后，再根據公司實際需要制定一個合適的融資方案。
艾均：假如你所在的公司是一個季節性很強、信用為AA級、產品銷售利潤率為9%的大中型企業，每年一到生產經營旺季，企業就面臨產品供不應求、資金嚴重不足的問題。今年，公司生產中所需的A材料缺貨，急需200萬元投入，而公司目前尚無多余資金。針對這個問題，投融資部開會商議。目前提出了三種備選籌資方案。你會選擇哪個方案？為什么？有沒有其他更好的方案？
甲：銀行短期貸款。工商銀行提供期限為三個月的短期借款200萬元，年利率為8%，銀行要求保留20%的補償性余額。
乙：票據貼現。將面額為220萬元的未到期（不帶利息）商業匯票提前三個月進行貼現。貼現率為9%。
丙：安排專人將250萬的應收款項催回。
樊堯：選擇乙方案。因為甲審批的時間會比乙的長；銀行要求40萬元的保證金，實際可動用的借款只有160萬元；而乙方案的貼現息約5萬元，金額相對較小。而丙方案，在一定程度上浪費了人力資源，不符合高效率的原則。
艾均點評：
從資金到位速度和風險的角度來看，這位同學的選擇是對的，因為公司急需資金投入，在不考慮其他因素的情況下，乙方案的資金到位速度最快。而且在生產經營旺季，產品供不應求時，公司的存貨周轉率可以大幅提高，資金的利用效率會遠高于產品銷售利潤率9%，商業匯票的貼現利息相比于此基本可以忽略不計。
而不選甲方案的重要原因在于通過計算，甲方案實際利率為10%，大于9%的產品銷售利潤率。
但她對丙方案的分析不恰當。如果專人能在規定時限內順利完成任務，丙方案既收回了公司的應收賬款，又省去了該筆缺口資金的使用成本，完全不存在“浪費人力資源”的說法。但在決定方案前，必須分析應收賬款債務人的信用狀況，對短期內收回該筆賬款的可能性做個評估。如果因為催收過急，影響和客戶的關系，最終導致原有客戶的流失，則得不償失。
艾均建議
如何成為一名優秀的融資專員？
勤讀書，打好專業基礎。投融資工作是一門技術活。但凡公司重大的投融資決策方案都需要實事求是，注重對數據資料的分析和運用，絕不是通過拍腦袋就能決定的。而怎么獲得這些數據，面對這些數據資料如何處理，處理后會得出怎樣的結論都離不開投融資等相關專業知識。因此，要珍惜大學時光，打下扎實的專業基礎，將來工作才能游刃有余。
多思考，注重培養分析判斷能力。毫無疑問，在投融資部工作，要具備良好的邏輯思維能力、分析與判斷能力。這些能力的獲得，要經過長時間的鍛煉。我們應該未雨綢繆，平時就多用心觀察，多思考。例如，對于身邊的一些小書店、小餐館甚至一些小攤檔，都可以嘗試做一些小調查，綜合考慮人流、收入、原料、人工等各種因素后，建立模型，進行一些簡單的投資分析，再根據實際情況反饋修正，這些對自己的思維鍛煉是很有益處的。
重交際，加強與人溝通協調能力。一方面，投融資的工作需要在外單位、上級、不同部門之間做很多的溝通協調工作。另一方面，通過多交朋友，能有效地增加獲取信息的渠道，也有助于打開視野拓寬思路。很可能，一個好的投資機會，就是在與朋友不經意的交流中得到靈感并挖掘的。
PART 3測評綜合結論
樊同學的溝通能力較好，和相關部門、機構溝通時能夠建立較好的關系。但分析、計劃能力低，主動性也較弱，這些都是從事融資工作的硬傷。籌資的具體開展建立在一份出色的融資方案的基礎上，如果不能根據數據作出合理的分析，而且計劃能力不過關，就會嚴重影響到方案的設計。
房地產投融資方案范文6
【關鍵詞】新會計準則；融資債務成本；資本成本結構；建議
企業融資指的是企業在生產經營發展中，在調整其資本成本的構成中以及在對外的投資決策過程中等等活動的開展，希望能夠借助于金融市場與金融機構的平臺，通過合理的方式與手段獲取企業需要的資金。企業融資活動的開展就是一種理財活動。從傳統的融資模式來看，企業會更加注重對股東利益的保護，而在一定程度上會忽視對債權人的權益保障。而在新會計準則的改革下，會影響到企業資本成本的構成。在此背景下，更需要重視企業的債務問題，尋求多種方法來保障債權人的權益。債權人權益保障問題也成為企業在做融資決策時需要考慮的一個重點問題，對提高融資的成效具有重要意義。
一、當前企業融資中存在的不足之處
1.企業投資與融資的渠道過于狹窄
根據相關的調查顯示，當前我國大部分的中小企業對于銀行的信貸產品都存在一種陌生感，在資本市場上的參與率不高。從根本上來看，這是因為我國當前資本市場體制發展不夠完善，各種市場機制不夠健全，導致直接融資無法真正發揮出實際的作用。直接融資發展不理想，很大一部分原因是現有的融資渠道不暢通。此外，從金融機構的角度來說，銀行系統的發展自身也存在著一定的問題，使得企業在金融市場上呈現出被動的狀態。比如說對銀行的支付清算系統來說，與第三方支付平臺相比，就有社會認知度不高、各項系統功能不夠全面的問題；從銀行的營銷系統來說，存在著需求不明確，各項業務服務水平不高等等問題。銀行系統自身發展存在的問題，也會影響到其在金融市場上的發展情況，與企業的債務融資之間也存在著緊密聯系。
2.金融機構對中小企業的扶持力度不夠
中小企業雖然發展規模較小，各項機制的建立不如大型企業那么完善，但是中小企業在創新、技術發展上具有自身獨特的優勢，發展潛力極大。不過，從目前來說，中小企業的金融機構發展面臨極大挑戰，市場經濟壓力較大，加上自身的創新能力不夠，相關的機制不夠靈活，影響了金融作用的發揮。此外，中小企業當前還面臨著融資難、融資貴的問題，金融機構對中小企業在融資方面的扶持力度遠遠不夠，無法滿足小微企業發展的需要，在一定程度上阻礙了中小企業的進一步發展。
二、新會計準則的改革對企業的債務融資造成的影響
首先，在原有的會計準則下，公司的可轉換債券作為長期負債進行處理，在企業的“應付債券”這一科目下進行核算。在可轉換債券還沒有轉換之前，會計核算與企業債券的處理是相一致的，按期計提相應的利息，并且來攤銷溢價與折價。在可轉換到期的時候，如果沒有轉股，就和普通債券的償還本息的會計核算處理一樣。在可轉換債券到期時，如果進行轉股，就需要按照債券的賬面價值進行結轉，而不確認其損益。而在新會計準則的變革中，企業的可轉換債券的處理發生了重大的變化。對于可轉換債券的核算主要是在和金融工具相關的4個基本準則中來進行規范。對于公司可轉換債券的處理，是在將其所包含的賦予投資者未來按照特定的價格將債券轉換成股票的選擇權。在新會計準則中，對可轉換債券的核算方式進行改革，更加符合可轉換債券的經濟實質。這樣做有利于企業在開展融資決策的時候，能夠清楚的看到可轉換債券的發行已經不是之前減少利潤的工具，還有利于更加清楚的分析出可轉換債券對公司每股收益的影響。這樣，有利于提高公司對可轉換債券的認識，明確債券發行的優勢與劣勢，進行相應的利弊權衡，進而來尋找到適合公司最優的融資決策與方式。
其次，在新會計準則的變革中，有效的適應了當前世界經濟發展一體化的現象，實現了國際趨同，還得到了歐盟等組織的認可。在新會計準則推行后，從國際社會的層面上來說，大大提升了國際融資的效率。而從我國層面上來說，有利于進一步規范我國的融資工作，使得我國企業的融資文件以及有關的財務報告能夠與國際融資行業的做法呈現一致的狀態，能夠有效降低融資過程中的會計信息成本，有利于提升企業的效益。在新會計準則中，將投資性房產單獨作為一項資產核算和反映，與自用房地產和作為存貨的房地產加以區別，從而準確地反映企業所持房地產的構成情況和盈利能力。此外，對滿足特定條件的也可以采用公允價值模式計量，新會計準則要求企業需要從活躍的房地產交易的市場中取得房地產市場價格的相關信息，進而對公允價值作出合理的估計，使企業的財務報表更能真實的反映企業的資產價值。
最后，新會計準則的推動，還能夠影響到企業的價值。企業的價值高低與企業的財務決策緊密聯系在一起，價值是通過該企業的預期自由現金流量以其加權平均資本成本的貼現率折現后的現值來反映。企業的價值還是企業資金的時間價值與風險、持續發展能力等等的重要體現。如果企業在投融資過程中，具有多樣化的特點，在一定程度上就會增加企業的財務風險與經營風險。而企業經營風險的增加，則容易造成企業的投資利潤率小于它的投資成本，從另一個角度來說，就是企業的資產與所有者權益呈現出縮水的狀態。對經營多樣化的企業來說，可以通過采用資產與業務重組的方式來提升競爭實力和盈利水平，進而來降低企業的股權成本與債務成本，有效提升企業的價值。
三、新會計準則中對企業債權人的保護問題研究
企業資本成本的構成來源于兩個方面，一方面是企業接受投資者投資而獲得的資金；另一方面是企業通過借款而獲得的債務資金。對企業來說，資本成本需要根據企業的發展需要，維持在一個穩定的結構，如此才有利于促進企業更好的發展。企業資本成本的構成，也能夠反映出股東與債權人之間存在的矛盾c沖突，這是由于他們自身的收益函數存在差異而導致的。為了更好的研究二者間存在的權益沖突，可以借助于還款的博弈模型來進行分析，進而提出在新會計準則下保護債券人權益的措施。
首先，需要假定企業的債務契約滿足我國標準債務合同的形式，并且股東占據了利息收入以外的全部收益；其次，假設企業的稅收是不存在的，那么按照企業的契約合同的內容，在每一個生產周期中債權人能夠得到的本息就為B，企業當前的現金收益為F，則在企業信息完全對稱的情況下，企業就能夠按照有關合同的規定來定期還款，然而在企業現金收益小于需要償還的金額時，模式就會結束。在這個階段中，股東的收益為Max{0，（F-B）}，而債權人的收益為Min{B，F}。而企業在實際經營中，信息卻是不對等的，只有股東知道企業的實際資金收益，股東就會為了保護自身的經濟收益，故意向債權人提供一些虛假的信息，這樣就會影響到債權人的利益。對債權人來說，為了獲得更為準確的會計信息，就需要花費出一些成本，這也會造成債務人成本支出的增加。為此，在新會計準則的變革后，為了進一步保障債權人的權益，就需要利用制度以及條款規定來彌補債權人與股東之間存在的信息不對稱難題，進而降低債權人獲得信息的成本，提高債權人的經濟效益。
四、結束語
新會計準則的變革，對企業的債務融資來說會產生巨大的影響。從當前我國的實際情況來看，在企業的經營與管理中，企業如果想要優化自身的資本成本結構，尋找最合適的融資方案，就需要結合新會計準則的變化，對企業的經營狀況作出正確的判斷，并提高企業財務人員的素質，來提升企業融資活動的活躍程度，進而發揮出融資的效率，促進企業經營與管理的順利開展。
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