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房地產直接融資和間接融資范文1
[關鍵詞] 房地產融資 融資渠道 多元化
房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。
一、當前我國房地產企業融資現狀
1.以銀行信貸為主體的間接融資占主流
目前我國房地產企業融資主要是通過間接融資, 而各種銀行貸款成為我國房地產企業發展的“生命線”。銀行信貸資金幾乎成為房地產企業發展的惟一融資渠道。房地產開發資金來源的“其他資金”（主要是定金及預收款）在房地產投資資金中占很大比重，是個人住房款的主要來源，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸，即銀行按揭款在購房定金及預收款中又占有較大比重，所以事實上房地產投資資金中絕大部分來源于銀行資金。這說明我國目前房地產開發投資的融資渠道比較單一, 直接或間接的銀行信貸仍是房地產融資的主要方式。這種狀況與我國目前以間接融資為主的金融體系相一致, 導致房地產行業風險較多集中于銀行系統。
2.以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小
股票市場融資。據相關資料統計，2002年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產企業的資金來源不足0.5%?？傮w說來，近幾年來房地產企業從股市上得到資金是相當有限的。
企業債券融資。目前債券融資僅占房地產企業全部資金的極小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不過2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。
3.房地產信托業發展快速
房地產信托的優點在于發行較為靈活，相對與銀行貸款受政策限制教少，可以大大節省時間成本,而目前在我國信托發展尚不成熟,尤其是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，提高了投資者的門檻。據統計資料顯示，目前通過房地產信托方式籌集到的資金僅占房地產貸款的1‰。
二、房地產融資方式創新的必然性分析
1.宏觀調控下房地產企業生存發展的必然選擇
為了控制房地產業過熱，防范房地產泡沫引發金融危機，在近年來的宏觀調控中,房地產成為了國家一個主要調控的行業。
從政策法規上看，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風險為初衷的“195號文件”、“121號文件”，其中121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，直接影響到房地產企業的融資;從各金融部門來看，近來都陸續采取措施，提高房地產開發資金門檻,加強審查貸款風險,緊鎖房地產開發貸款，調整信貸投向;從利率工具使用上看，央行的幾次加息已經表明將通過利率政策調整投資結構，央行行長周曉川也在國際會議上提出，“從長期來看，加息是一個趨勢”，而利率的提高直接引起房地產開發投資企業的融資成本上漲，提高行業進入門檻。
2.房地產企業高負債下化解銀行風險的選擇
在召開的“2005年中國地產金融年會”上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出：目前我國房地產公司的資產負債率在70％以上，而負債主要來自于銀行的間接融資，一旦出現市場風險，將給銀行帶來巨大損失，嚴重時甚至會引發金融危機。因此，吳曉靈提出，拓寬直接融資渠道成為當務之急。
三、房地產融資渠道的發展趨勢與對策建議
1.大力發展多元化的房地產金融市場
在發達國家,房地產開發資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右,直接融資占40%左右。我國應該逐步改變融資資金過度依賴銀行這一局面，促進直接融資。符合要求的房地產公司應通過上市打造持續的融資平臺，通過發債、信托、房地產基金、項目融資等多種方式降低融資渠道單一的風險，并進行金融產品創新組合。另一方面，房地產融資多元化的實現需要開發型房地產企業、金融機構和政府的合力推動。政府應出臺相應的政策法規為房地產企業直接融資創造環境。
2.大力發展房地產金融的二級市場
在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，而且在這一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場，其中出現了許多新的房地產金融工具，包括投資基金，信托證券，指數化證券等，二級市場不僅大大增強了房地產資產的流通性，也為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的途徑。
3.不同規模房地產企業應選擇不同的融資方式
對于大型的房地產企業可以選擇上市、買殼、發行債券、房地產基金、海外資金、REITS等多種方式或其組合，而眾多的中小型的房地產公司可以選擇信托、夾層融資、聯合開發等融資方式。此外，房地產企業還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經濟合作，實現融資新渠道的開發。
參考文獻：
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房地產直接融資和間接融資范文2
摘 要 房地產業是我國的支柱產業之一，同時又是資金密集型行業，有效地解決該行業的融資問題是促進其健康發展的重要前提。本文首先對房地產企業融資方式進行了闡述，其次指出了我國房地產企業融資所存在的問題，最后提出了具體的解決對策，以期為相關管理人員優化房地產企業融資模式，降低融資成本提供可以借鑒的參考。
關鍵詞 房地產 融資 問題 對策
一、什么是“房地產融資”
“房地產融資”是指“為支持房地產企業的開發建設，運用多種方式為房地產企業籌集與融通資金的金融活動”。房地產是一個資金密集的產業，是一種高投入、高風險、高產出的行業。每一個房地產企業開發項目都需要大量的資金投入。對于那些剛剛涉足房地產開發，且自身資金又不足夠雄厚的開發商來說，最缺乏的就是資金，他們需要通過融資來維持項目的繼續進行，而對于那些已經具備一定實力，一定規模的房地產開發商來說，他們不希望被一個開發項目把自己的資金都套牢，所以他們也需要通過融資來進一步發展壯大自己，擴大自己的市場份額。
二、房地產企業融資方式解讀
1．銀行貸款。銀行貸款指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或其他金融機構融入開發資金的一種融資行為。銀行貸款是房地產企業融資資金的主要來源，貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和銷售的整個過程。銀行貸款能夠給予企業以足夠的資金支持，資金的取得較為便捷與靈活，但是相對來講資金成本高一些。
2．債券融資。債券融資是指企業通過舉債來籌措資金，資金的供給者作為債權人享有到期收回本息的一種融資方式。債券融資有利于降低企業的融資成本，債券融資還可以分擔銀行貸款的壓力，分散銀行和政府的金融風險。
3．股權融資。股權融資指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金的供給者作為資金的所有者(股東)對企業享有控制權的一種融資方式。股權融資吸納的是權益資本，籌資風險小，有利于增強企業信譽，提高企業的融資能力和抗風險能力，但是資金成本相對高一些。
4．房地產產業投資基金。房地產產業投資基金是專門用于房地產投資、開發、銷售和消費等方面的產業投資基金，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資方式。房地產產業投資基金能夠分散投資，降低風險，減少中小企業對銀行貸款的依賴性，增強企業經營的外部監督。由于房地產產業投資基金在一個商業房地產企業的投資不會超過其資金凈產額的一定比例，因此企業不會由此喪失自。
5．房地產信托。房地產信托指房地產開發商借助權威的信托責任公司的專業理財優勢和豐富的運用資金的經驗，通過實施信托機會化，將多個制定管理的開發項目的信托資金集中起來，從而形成具有穩定投資規模和實力的資金組合。相對于銀行貸款而言，房地產信托可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展，有利于拓寬投資者的投資渠道，促進投資的多元化發展。
6．租賃融資。房地產企業租賃融資是指出租人（房地產企業）向承租人簽訂租賃合同，以合同中規定的未來租金收益，向銀行申請貸款的一種融資模式。如果某開發商擁有一塊土地，可根據某租戶的要求開發建設房地產，并與其簽訂長期租賃合同。開發商可用每年定期獲得的租金作為抵押，申請開發項目的全額長期抵押貸款。只要開發商每年獲得的租金收入大于其每年需償付的抵押貸款本息，就有利可圖；而且，開發商除了有權獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間仍保留出租物業的所有權，租賃期滿后，可視情況自己經營或出租或轉賣，可以進一步拓寬融資渠道。
三、當前我國房地產企業融資所存在的問題
1．我國房地產金融市場體系不健全，融資風險過高。目前我國的房地產金融市場以一級市場為主，一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構等，但仍主要以銀行體系支撐著整個房地產行業的融資需求，其它機構發展并不充分或只處于起步階段，二級市場尚未真正建立起來。我國的證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，如股權分裂、債券融資缺乏、監管機制不到位等，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業基金等金融產品還在探索，過于單一地間接融資，既容易引發企業的融資風險又給經濟運行帶來金融風險。
2．融資渠道窄，融資方式較為單一，直接融資比例小。我國房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金和其他資金。但在其它資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分屬于銀行或公積金中心發放的個人抵押貸款。而在自籌資金中，企業自有資金僅占了50%左右，說明我國房地產企業融資依賴銀行支持的問題相當嚴重，就股票市場融資而言，目前我國近5萬家房地產企業中，在深滬兩地以房地產為主營業務上市的公司僅有102家左右，只有很少一部分企業具備再融資的條件。就債券融資而言，債券融資在房地產企業全部資金中所占比重呈逐年下降趨勢，即使在所占比例最高的1999年，也不過2‰。就其他直接融資而言，由于房地產信托、基金等直接融資方式發展還不完善，且存在制度的缺失，融資比例很小。
3．我國房地產企業利用外資的水平較低。由于一些相關法律不健全，外資沒辦法進入房地產領域，加上我國房地產企業運作不規范、房地產市場不透明，這樣利用外資發展壯大我國的房地產業就受到了進一步的阻礙。
4．我國房地產企業信用差現象嚴重。我國金融業對全國30多個行業信用進行了內部排序，房地產行業排名倒數第四。信用保證的缺失使得房地產金融產品和運行機制難以得到有效運用和發揮，更有一些企業由于種種原因逃債、偷稅、漏稅，使其信用度大大降低。個別房地產企業還惡意抽逃資金，拖欠帳款、空殼經營、懸空銀行債權，造成信貸資金流失，嚴重損害了房地產企業的整體信用水平，不利于房地產企業的融資。
四、解決我國房地產企業融資問題的對策與建議
1．完善我國房地產融資市場體系。完備的金融市場應當是銀行提供房地產開發貸款、房地產按揭貸款等間接融資、房地產投資基金提供市場信用，這些構成一級房地產金融市場。信貸證券化、按揭證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成二級房地產金融市場，兩個市場共同作用，形成完備的金融市場體系和風險分散體系。還需政府強化對房地產金融的宏觀調控，積極防范房地產金融市場的風險。
2．積極拓寬融資渠道，提高直接融資的比重。我國房地產企業應根據自身業務發展的需要，借鑒國外的經驗和已經存在的金融工具，如股票融資、債券融資、房地產投資基金、房地產信托融資等，大膽進行金融創新，通過各種靈活適用的金融工具為企業融得穩定的資金。①一些知名的大企業，融資除傳統的方法――自有資金、銀行貸款、客戶資金（預售回款）外，還應該積極拓寬融資渠道，如：發債券；國內上市，在資本市場融資；海外上市，把公司重組到海外資本市場融資；吸收海外基金；施工企業墊資；房地產基金。②中小房地產企業融資除銀行貸款外，主要有兩種：一是尋求與大公司合作，可以借助大企業部分資金支持及良好的聲譽，對中小企業來講是條融資捷徑。二是借助日益增強的民間資本，可以使房地產企業獲得大量資金，有更強的抵抗政策風險和經濟周期性不景氣的能力。
3．積極引入外資金進入房地產融資市場。房地產公司利用外資的方式可分兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。直接投資一般是成立合資或合作公司外商的投資構成外商資本金。間接投資即利用外資貸款，間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的問題。但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優惠貸款外，國外商業貸款利率一般都很高，故其風險較大。
4．提高房地產企業整體素質與信用等級。解決房地產市場信用缺失問題，首先應加強信用監管，重點檢查房地產項目是否符合貸款條件，發現問題相關部門及時督促整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。其次，應當加強信用的控制，就是對交易過程中可能出現的違法行為進行預警控制，并建立企業和個人的信用制度，對失信的企業、個人實行懲罰機制。
參考文獻：
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房地產直接融資和間接融資范文3
關鍵詞：房地產企業；財務風險；融資方式
中圖分類號：F282 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1009（2015）21-0122-02
引言
本文主要闡述房地產企業財務風險的相關問題，并且進行簡要的分析，提出了幾點合理化建議，充分的結合房地產企業在近幾年的真實發展情況和行業的發展形勢，詳細的介紹了房地產企業財務風險的概念和特點及風險的主要產生原因，再有就是房地產企業風險的有關分析。通過對企業財務風險的研究，可以說明房地產在未來經濟市場中仍占有重要的位置，需要國家對房地產企業進行關注，同時利用有效的風險防范措施，減少企業的經濟損失，較可能的規避潛在的財務風險。
一、房地產企業財務風險的相關研究
（一）企業財務風險的概念
所謂的財務風險就是一種與企業內部經濟相關聯的微觀經濟風險。在企業財務風險中，主體就是在經濟市場中的利益相關者。從狹義方面來說，企業財務風險就是籌資風險或者說出融資風險，由于企業管理者沒有進行準確的市場決策，導致企業面臨大量的經濟損失，使得企業內部的利益相關者身處風險之中?；蛘呔褪怯捎谄髽I在發展的過程中，以高速運作的態勢，造成負債過多，無法償還而引發財務風險。從廣義的方面講，企業財務風險就是指在企業的經濟活動中，由于外界和內部環境的變化，使得企業財務出現問題，進而企業損失經濟利益。
（二）房地產企業財務風險的特點
我國的房地產企業在開發投資方式基本都是進行商業銀行信貸。近幾年有很多的房地產企業利用商業銀行進行利益獲取，這也就導致融資渠道過于集中，使得房地產企業對信貸政策的變化要十分的關注，如果國家的信貸政策發生變化，就有可能導致房地產企業內部財務發生問題，所以商業銀行的信貸政策對房地產企業財務的影響十分巨大。房地產企業所需的資金較多，如果通過商業銀行信貸方式是很難進行融資的，所以房地產企業的融資對象僅限于商業銀行，使得房地產企業面臨的財務風險較高。再有就是由于房地產企業大量的進行資金借貸，導致企業的負債率較高，財務杠桿過度的使用，如果處理不當，就會引起公司面臨巨大的還款壓力。房地產企業在運營時，通常開發投資會達到幾千萬，甚至是幾十億，所以房地產企業的資金流動頻繁，并且在實際的開發過程中，現金流量分布不均勻。
（三）房地產企業財務風險的產生原因
對房地產企業財務風險的研究可以分為兩個方面，內部因素和外部因素。由于外部因素而引起的財務風險主要就是宏觀經濟環境，隨著我國經濟市場的不斷擴大，市場經濟在逐年的增長，所以經濟就是一種在不停的擴張和縮緊的過程，對于房地產企業來說，受到我國宏觀經濟環境影響的程度較大。我國的宏觀經濟環境良好時，房地產市場就會相對繁榮，如果宏觀經濟環境在不斷的變化，波動的頻率和浮動較大，就會直接影響房地產企業的經濟市場，導致房地產企業面臨財務風險。我國的法律法規及通貨膨脹都對房地產企業有較大的影響，例如2008年美國次貸危機就是由于通貨膨脹導致全球的經濟市場崩潰。其內部因素主要就是指企業自身的經營方式，房地產企業的開發經營工作是一個長期緩慢的過程，涉及到的部門較多，同時還要對市場進行調研，保證市場環境良好，市場決策的好壞等這些因素都能引起房地產企業的財務風險。
二、房地產企業財務風險的有關分析
（一）房地產企業的融資風險
我國的資本市場在剛剛起步的階段，所以有很多的制度沒有很好的完善，還需要很長的時間進行建設。隨著我國經濟的快速發展，在市場結構上就存在一定的問題，還沒有進行及時的解決，首先從宏觀方面來看，我國的房地產企業主要為負債融資的方式進行對房地產業的開發，這就會導致企業整體上的融資格局較小。從國外的房地產市場上看，國外房地產企業得到了長時間的發展，已經在發展體系上有很多的先進之處，相比較我國的房地產市場是較為成熟的。同時對于房地產企業而言，我國目前的房地產業沒有進行層次上的劃分，企業之間的競爭壓力較大，很多的信譽機構，擔保機構等都十分缺失。再有就是對于商業銀行來說，提供大量的資金就是為了能夠得到相應的收益，可是我國的房地產市場環境極不穩定，使得企業會承受很高的風險。
（二）房地產企業的投資風險
有相關的數據表明，我國的房地產業在近幾年的時間內，得到了快速的發展，很多的企業都愿意融入到房地產企業中，以獲取高額的利益，但也由于過多的開發商進入這個行業，導致房地產企業開發投資的規模越來越大，銷售的價格也是逐年升高，在房屋的建設方面對別墅等商業用房投資加大，經濟適用房的投資逐年減少。而且房地產企業的過度開發，也導致我國的空房率較高。一般而言，空房率高，就會導致房價較低，兩者是成反比，但在我國的房地產業中恰恰相反。再有就是我國的房地產企業的投資行為及其不合理，不能迎合市場的需要，使得企業收益時間較長，影響企業的發展周期。對于我國的房地產企業來說，投資資金過多，收益期較長，如果在投資決策方面出現失誤，就會造成企業經濟的損失，不能保障企業利益相關者的基本權益，由此看來房地產業的投資約束較強，但是我國目前的實際情況所反映出來的問題是投資約束薄弱。導致企業利益相關者的權益沒有最基本的保障，企業利用資金進行盲目性的投資，很可能會造成財務風險。
（三）房地產企業資金回收及收益分配風險
資金回收風險就是指企業的應收賬款出現相關的問題，雖然不能使企業的經濟得到增長，但是能夠影響企業的資金回收，能夠提高企業的現金流動。如果資金回收受到了外界的影響，就有可能導致企業的資金鏈斷裂，不能進行下一步的實際工作。而房地產企業的收益分配風險就是指企業在生存和發展的過程中，對資金收益的分配問題分析，如果企業內部缺少收益分配方面的制度，就會影響企業內部的財務結構，間接的造成財務風險。如果不能有效的對相關的收益進行科學性的分配，不利于企業融資成本的降低，很大程度上限制了企業進一步的發展。不同的分配政策也會導致不同的融資結果，雖然房地產企業的收益分配較為隨意，但是不能違反正常的分配制度。
（四）在我國宏觀經濟機制調控下的財務風險
隨著我國經濟的發展，房地產企業在我國的市場經濟體系中占有重要位置。在房地產企業得到發展的同時，國家也相應的出臺了政策，宏觀調控房地產市場，主要通過對金融貨幣，土地及稅收方面的政策對房地產市場進行調控。早在2003年的時候，國家就對房地產市場出臺了金融宏觀調控政策，這是為了緩解某些地區房價較高的趨勢，國家通過對房地產金融的管理，進行一系列的調控，幫助房地產市場回復原有的狀態。房地產開發的對象就是土地，所以國家對土地的要求較高，而且我國對土地的需求越來越高，只有對土地進行宏觀調控，才能讓我國的市場經濟進行可持續性發展。
三、房地產企業財務風險的防范措施
（一）加強對多元化直接融資方式的發展
在我國房地產企業一般都是通過商業銀行信貸方式進行融資，而這種融資方式屬于間接融資，所以為了能夠擴大我國的房地產企業的融資渠道，要加強對多元化直接融資方式發展。首先可以通過股票融資方式進行籌集資金，目前我國的房地產企業想要在股票市場上發行股票，需要滿足各種需要，這也導致很多的企業沒有權益進行股票發行。所以我國可以適當的放寬股票發行限制，讓更多的房地產企業進入股票市場，進一步的提高直接融資的比重，能對房地產企業財務風險有一定的限制作用。再有就是可以將房地產企業進行資產證券化，這樣能使企業資產的流動性增強，進一步的吸引投資者的關注，這也是新的融資方式之一，能有效的降低企業的財務風險。
（二）建立健全間接融資體系
近幾年的時間，我國很多行業的發展都開始選擇間接融資的方式擴充自身的資金，目前也是我國房地產企業主要的融資方式，想要通過這種融資方式給房地產企業更多的服務，就需要建立健全間接融資體系。首先可以使間接融資方式多樣化，我國的商業銀行在房地產融資方面的創新力度還不夠，沒有提供更多的信貸方式，不能給予更好的信貸服務。如果能夠讓商業銀行的信貸方式多樣化，就能很大程度上降低企業的財務風險。同時目前大多數的房地產企業會選擇間接融資的原因就是商業銀行信貸較為大眾化，所以可以對直接融資方式進行創新，轉變成間接融資方式供予房地產企業擴充資金。
（三）提高融資決策的合理性
對于房地產企業來說，要制定出合理性的融資政策，這樣企業能夠按照標準化的規定，對企業進行合理化分析，選擇不同的投資項目，并且了解項目的可行性，根據企業內部的經營情況選擇合適的決策，這樣對有助于房地產企業的發展。還需要合理的安排還款計劃，合理的安排時間，企業的發展和資金是否及時到位有很大的關系，所以房地產企業的資金要滿足企業的正常發展。如果企業能夠制度出合理的還款計劃，就能有效的規避財務風險，對于房地產企業來說，資金具有時效性，如果不能在一定的時間入賬，就會失去原有的作用，導致企業造成一定的經濟損失。因此房地產企業在融資前就需要對項目后期的還款等情況進行計劃，并進行規范性操作。
（四）對資金回收和收益方面的防范措施
首先要制定出有效的銷售計劃，這樣能夠保證企業在開發后能有足夠的資金回收。這些計劃一定要在房地產企業進行開發工作之前實行，這樣能夠保證企業有更多的時間進行銷售方面的準備。利用多種銷售渠道，進行相關的促銷方式，不斷的進行宣傳，以保證在物業開發后資金的迅速回籠。再有就是要保證房地產企業盡可能的規避財務風險，所以就需要對應收賬款進行嚴格的要求，防止資金回收不及時，造成市場經濟的損失。為了能夠有效的強化企業的應收賬款，需要加強客戶和企業之間的信用等級，進而減少空房率，保證企業的發展。
（五）加強企業財務管理機制的建設
對于我國的房地產企業來說，還有很長的一段路要走，所以需要在內部不斷的加強財務管理機制的建設，這樣能夠有效的幫助企業在未來的發展中占據先機。首先要培養企業的基本決策能力，財務管理機制就是為了能夠在實際工作中，對市場經濟環境的改變，做出相應的市場決策，使得企業不被外界因素影響，獲取經濟利益。再有就是要擁有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企業的財務信息需要及時有效的總結和分析，這樣能夠保證企業信息使用者能清楚明了的了解當前企業的經營成果和財務狀況，幫助使用者做出有效的決策。建立合理化科學化的財務管理機制能推動房地產企業的進一步發展，促進我國房地產市場規模的擴張和體系的完善，總而言之，房地產作為人類生活的基本物質設施，需要進行系統性的研究和分析，保證我國房地產市場的進一步開發。本文主要對房地產企業財務風險問題進行說明，幫助企業有效的規避財務風險，減少不必要的經濟損失。不斷的對直接或間接融資方式進行開發和創新，使得房地產企業在融資投資方面減少不必要的財務風險，再有就是對企業內部的財務管理機制進行合理化的建設，保證融資決策的合理性，才能確保房地產企業在未來的發展中有更大的潛力和空間。
參考文獻：
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房地產直接融資和間接融資范文4
房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。
一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾
（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中
直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：
1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢
從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。
2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大
商業銀行信貸一直是房地產企業的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發企業貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業開發資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。
3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅
據國家統計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發企業貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發企業貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發展的潛在空間非常巨大。
（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成
首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業銀行為主，其它專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發展的需要?，F有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規不適應房地產金融發展和創新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。
（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大
長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發揮效應。#p#分頁標題#e#
二、我國房地產金融體制改革的發展方向與政策建議
（一）我國房地產金融體制改革的發展方向
我國房地產金融體制還遠未成熟，以商業銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當前房地產市場的發展需求。雖然我們無法預測我國未來的房地產金融體制如何形成，應包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發展趨勢發展，房地產金融體制將包括更多的具有活力的和實際應用價值的金融機構和運行機制。在房地產進行產業轉型的歷史時期，我國房地產金融體制也將面臨巨大的轉型機遇。我國的房地產金融體制應該形成“政府與市場協調發展”的基本格局。加強政府的宏觀調控和政策指導是完善我國金融體制的必要手段和關鍵，而完善金融市場是繁榮房地產業的關鍵和根本。
（二）我國房地產金融體制改革的政策建議
1．積極引進先進的融資工具和模式
從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。
2．積極發展穩定的金融市場
長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應該盡快建立多元化的房地產金融體系，大力發展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經濟中的游資，將其引導到促進創業和企業發展的實業投資領域，是解決當前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產宏觀調控的必由之路。［7］通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。
3．積極穩定房地產市場和房價
長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。
4．積極鼓勵民間資金的投入
一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展時期，政府的調控作用不可或缺。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。市場是金融生態的最基礎的環境，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產金融體制早日健全。
房地產直接融資和間接融資范文5
關鍵字:房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系
房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。
一、我國房地產融資現狀
1.從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。
2.從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。
3.從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。
二、我國房地產業融資面臨的問題
1.政策上——國家宏觀調控，增大融資難度
近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。
就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險?！把胄?21號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
2.結構上——融資渠道單一，風險集中
目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。
我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：
第一，對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。
第二，對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。
第三，對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。
第四，從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。
3.環境上——房地產金融市場尚待完善
總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：
（1）房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。
目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。
（2）房地產金融交易集中在一級市場上。
我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。
（3）政策性房地產金融缺失。
住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。
參考文獻：
[1]央行房地產金融分析小組.2005中國房地產金融報告.2006(8)
房地產直接融資和間接融資范文6
改革開放以來，我國房地產市場逐漸形成，房地產金融業也開始在探索過程中不斷演進和發展。然而，目前我國的房地產業和房地產金融體制都還很不成熟和完善，如產業發展的低端化、市場機制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開發模式上，我國房地產業長期處在高污染、高能耗的低端發展領域，造成產業發展對環境的持續惡化和城市發展的不可持續。在市場機制的建設上，自1998年取消福利分房以來，房地產市場化開始走向極端化，房屋價格不斷波動，政府對市場的把握也不太準確。而房地產金融體制的建設也沒有得到創新和發展。在全球金融危機過后和低碳經濟發展的背景下，我國面臨著產業轉型的重大歷史機遇。毫無疑問，作為我國國民經濟的重要支柱之一，房地產業在經濟發展的潮流中也不可避免要進行重大轉型。房地產業的順利轉型和發展很大程度上取決于金融體制建設的成功。因此，在房地產轉型的背景下，我國有必要對房地產金融體制的建設和改革進行全面的思考。
一、房地產業面臨重大轉型機遇
當前，我國房地產業處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善；房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢等。面對政府輿論的導向和政府政策的轉型、轉變，房地產市場正經歷一場前所未有的宏觀大調控，這次調控不同于以往任何一次，調控政策的力度之大，時間跨度之長，任務之艱巨，涉及面之廣，社會關注度之高，是歷史上任何一次都無法相提并論的。具體地說就是中國的房地產市場這次宏觀調控不是簡單地調控、軟著陸，而是面臨巨大戰略調整和轉型?；诋斍拔覈康禺a業發展的需要和國際上金融業發展的實際情況等因素，筆者認為當前房地產業面臨著以下幾方面的重大轉型：
1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉型
城市的土地供應與房地產開發之間具有很大的內在聯系。隨著房地產業的大力發展，城市土地供應面臨著巨大的挑戰。一方面，為了滿足人們日益增長的住房需求，房地產業在夾縫中頑強地擴張發展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產發展的瓶頸和房價高漲的重要因素之一。近年來城市化的不斷推進和城鎮人口的急劇膨脹極大地促進了房地產業“虛幻的繁榮”，導致城市用地的大幅減少。因此，房地產未來的發展趨勢必然要求節約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開發模式轉變為集約利用模式。為此，提高土地利用率是解決問題的根本。政府應該轉變城市發展方式和城市規劃模式，減緩當前城市的盲目擴張行為，樹立建設緊湊型城市的城市規劃理念。具體來說，還應該減少面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。
2.從市場為主的供房模式轉變為以政府為主導、市場為補充的供房模式
這一轉型即由商品住宅開發為主導轉向以民生住宅為主導的轉型。自1998年福利分房被取消之后，我國房地產市場出現了嚴重的競爭，房價在市場的調控下出現了不理智和不理性的發展勢頭，給老百姓的實際生活帶來很大的負面影響，也不利于經濟的可持續發展。因此，沒有政府的宏觀調控，市場很難發揮完善的作用。當前政府所實行的一系列政策均預示著這一轉型的發展趨勢。這對于緩解社會矛盾具有重大現實意義。“過去不少地方對房地產的政策是GDP優先，短期政績優先，而目前已經開始營造的新的政策環境，是把房地產和科學發展觀、構造和諧社會結合起來，其政策目標是和諧優先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉型意味著，房地產業的社會屬性、政治屬性大大增強了。”在房地產業不夠成熟且面臨重大轉型的關鍵時期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場自發調控為主的經濟發展模式，還是建立以政府為主導作用的發展模式是一個非常重要的問題。我國房地產市場發展的歷史告訴我們，短期內，市場作用的過度發揮不利于普通百姓的權益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調控和保障。當前我國高房價背后政府加快建立保障房的事實就是最好的例證。
3.房地產開發地域范圍由一、二線大城市轉向三、四線城市以及鄉村區域
最近，隨著房地產市場調控政策在一、二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實力或抱團取暖通過梯度轉移正向煙臺、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產市場進發以獲取更大發展。其實，這一發展趨勢在我們的意料之中，也是大勢所趨。中國人多地少，城市土地也出現供應不足的現象。在城市化進程中，房地產的開發模式應進行重大調整，包括從粗放型的土地利用模式過渡到集約利用模式，從低品質的房地產產品向低碳的高質量的產品發展，以滿足城市發展的需要。但僅有這些轉型還遠遠不夠，廣闊的小城市市場和鄉村市場開發是房地產未來發展的重要取向。此外，房地產開發的產品類型也將得到轉型，以居住型商品房為主的房屋供應模式也將向商品房、保障性住房以及商業房產、旅游房產、養老地產、旅游地產、物流地產等新興房地產產品類型轉變。
4.房地產開發從高污染、高能耗高碳運營模式
向低污染、低能耗的低碳模式轉變自2003年英國政府提出“低碳經濟”的概念后，全世界都在熱議這一發展模式。所謂“低碳經濟”就是以可持續發展理念為指導，通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達到經濟社會發展與生態環境保護雙贏的一種經濟發展形態。作為我國國民經濟的支柱產業之一，房地產業走向低碳化是大勢所趨。國家“十二五”規劃明確提出“低碳經濟”的發展要求，房地產業界對于經濟發展模式轉型的關注和思考也越來越深入。目前，低碳發展模式已經納入了眾多企業未來的發展規劃之中，低碳技術甚至成為了企業在市場競爭中的奪取市場份額和搶占市場先機的關鍵因素。如保利、萬科等一部分企業通過實現產業技術升級和產品轉型，力圖從以往單一業態開發模式向多元化發展，打造集住宅、商務、辦公和旅游于一體的整合協同經營模式，以便控制房地產鏈條的各個環節，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個方面加以關注，從根源上減少碳排量，實現能源優化配置。因此，毫無疑問，房地產業的低碳轉型勢在必行。低碳轉型不僅僅為了適應世界發展的潮流，也是我國后工業時展的必然要求。通過低碳轉型，產業鏈可以得到優化，產業可以可持續發展，人民的生活水平和質量也會相應得到提高。#p#分頁標題#e#
二、房地產業轉型的必然要求———房地產金融改革
房地產業是一個資金需求規模較大、資金周轉周期較長的高風險行業。資金的供給是發展房地產業的重要因素和保障。在房地產業轉型的歷史時期，不管是哪種轉型都需要金融的大力支持。而目前我國的房地產金融體制不僅無法滿足當前房地產業快速發展的需求，也不能為房地產業的轉型提供資金保障。因此，借鑒國外先進的金融工具和融資模式，創新我國的金融體制，改革現存的房地產金融產業，顯得尤為重要。應該說，房地產金融體制的改革不僅是房地產業本身轉型的重要組成部分，也是房地產業轉型的根本和關鍵點。傳統的金融體制嚴重束縛了經濟的發展和消費需求，而現存房地產金融體制不僅極大地阻礙了房地產業的繁榮和市場的發展，也在一定程度上加重了我國銀行系統的系統風險。具體來說，我國房地產金融體制主要面臨以下幾方面的問題和困境：
1.房地產資金來源嚴重依賴銀行系統的房地產信貸
目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中。縱觀近年來房地產信貸的發展情況，我們可以發現：房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例一直處于高位狀態，并有小幅上升趨勢；個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅。例如，從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數字達到了18.25%。2001年，我國個人住房信貸余額為5598億元，占房地產貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數字上漲到57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62.99%。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55%，超過30%～40%的國際水平。事實上，房地產開發企業的信貸資金遠超過這一比例。按照現行首付30%的購房規定，個人住房貸款也將達到60%占比以上，而房地產企業資金很大一部分來自于購房者的預付款。因此，其間接來自銀行系統的資金占比更多。而這一特點帶來了一系列的負面影響：第一，商業銀行信貸風險開始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產開發和消費者的消費；第三，房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，且年增長率波動較大，不利于經濟的平穩發展。
2.房地產金融市場還遠未完善
長期以來，我國的金融市場遵循著以銀行為主導的發展路線。而有著直接融資作用的一級資本市場卻遠沒有得到發展。房地產金融市場也是如此。由于房地產需要大量的資金進行建設，而銀行系統擔負著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業銀行背負巨大的市場風險。雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來，金融市場還很不完善。其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。房地產金融市場的良好秩序需要有健全的法律法規作保障，目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，不適應房地產金融快速發展的需要。
3.房地產金融體系不健全，房地產宏觀管理體制亟待理順
從房地產金融體系的建設來看，目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。因此，我國目前的房地產金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。最明顯的事實就是，在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產金融市場和金融體系的發展程度不無關系。一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策可能無法發揮效應。
4.相關法律還有待形成和完善
我國目前的金融法律還很欠缺，規定并不明確。我國迄今建立起來的房地產金融法尚未形成完整、科學的體系，房地產金融法律只是初具規模，無論是法律規范的內容、調整的效果，還是法律規范的立法層次、立法技巧，都尚未達到較高的程度。由于房地產金融政策與法規一方面在資源配置中起著基礎性作用，同時它們又構成房地產業宏觀調控的重要手段。因此，我們應該高度重視立法在金融體制建設方面發揮的獨特作用，盡早形成我國的房地產金融法制和法規。金融是經濟活動的重要保障，任何經濟活動的開展都離不開金融。在房地產業轉型的重要時期，金融也將發揮巨大的效應。無論房地產業如何轉型、轉型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競爭力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩定的金融體制，不僅對于房地產業本身具有重大的現實意義，而且對于國民經濟中其他產業的轉型和與其配套的金融機制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現實意義。通過整合社會金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩定而成熟的金融市場并最終形成我國獨特的房地產金融體制，我國房地產業必將隨著國家經濟的繁榮走向健康、穩定和興盛的康莊大道。
三、如何改革我國房地產金融體制
我國應建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過度依賴傳統的銀行系統的資金體系，建立多層次、有針對性的金融體制；轉變高污染、高能耗的房地產開發模式，提倡低碳房地產發展等舉措。
1.借鑒國外的經驗，積極引進先進并符合實際的融資工具和模式
從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導、以市場為補充的機制上，應該借鑒新加坡的公積金模式和德國的住房儲蓄模式金融融資。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國家之一，其政府在住房方面的引導作用值得我們再一次借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習?？傊?，我們要借鑒一切國家先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。#p#分頁標題#e#
2.積極發展我國的金融市場
長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，我們還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產企業卻缺乏融資渠道，企業與投資者之間喪失了互利共贏的對接平臺。因此，我國急需建立多元化的房地產金融體系，應該大力發展直接融資，分流大量堆積在房地產經濟中的游資，實現房地產業有效的市場配置和政府宏觀調控效應的最大限度發揮。由此可見，通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，還可以進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。
3.穩定房地產市場和房價，為金融市場和金融體制的建設營造良好的氛圍和條件
長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。因此，政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。
4.積極鼓勵民間資金投入房地產領域，妥善處理好直接融資和間接融資的發展平衡
一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展的時期，政府的調控作用不可或缺，其能夠為市場提供一定的調節和風險控制的作用。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。但是，市場是金融生態的最基礎的環境。因此，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在。
