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房地產宏觀政策范文1
一、宏觀環境分析
國家對房地產的宏觀調控，從05年國八條，06年的國六條，09年國四條，10年的國十一條，一直到2011年的國八條，房地產投資增長和房價增長過快的局面已被改變，主要存在的問題與矛盾已從全國性的投資和房價增長過快轉化為少數大城市的房價、供給結構與市場秩序問題。供給結構矛盾不再是高檔商品房的供給過多，而是保障性住房供給量不足，而解決這些矛盾則是從供求關系方面給予調整。
“國八條”肯定了房地產市場出現的積極變化，房產過快上漲勢頭得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，因此要改變傳統的住房消費模式與觀念，防止過度的超前消費，用全社會的力量來合理引導住房消費需求和消費模式。
政府要保障城鎮公民的住房權利，用各種政策引導適合中國住房價格與收入水平的消費模式。
二、調控的內容
以前的許多調控措施是直接針對市場或市場中的經營主體與消費主體，針對交易過程與交易對象，但此次調控的重點則在于落實政府的責任；加大保障性安居工程的建設力度；調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；強化差別化住房信貸政策；嚴格房地產用地供應管理；合理引導住房需求；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制等，將曾經出現的中央政府調控措施與地方政府經濟利益的沖突轉化為合力，以共同解決市場中的供給結構、房價過快增長與低收入家庭的住房保障問題。
1、進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據；繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。
2、加大保障性安居工程建設力度
2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，確保完成計劃任務。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。
要努力增加公共租賃住房供應。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。要研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經營，或由政府回購。
3、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管
調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。
4、強化差別化住房信貸政策
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。
5、嚴格住房用地供應管理
各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應量。
加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
6、合理引導住房需求
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。
7、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制
國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對于新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高水平，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關省（區、市）人民政府要向國務院做出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也要納入約談和問責范圍。
省級人民政府及其有關部門，要參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。
8、堅持和強化輿論引導
新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
更多的調控措施主要都是政府從加強管理的角度出發而出臺的，當然也需要市場主體的理解與配合，市場才能更加平穩與健康。
三、調控重點
從文件中可以看出政府正在有計劃、分步驟地引導消費模式，建立合理的住房保障體系。
第一個重點是加大保障性住房建設力度。解決保障性住房問題，加大棚戶區改造和保障性住房建設力度，增加公共租賃住房供給，完善從無到有、從大到小、從租到買、從舊到新的遞次消費結構，逐步擴大住房保障制度實施范圍。
房地產宏觀政策范文2
關鍵詞：政府；房地產調控政策；調控
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-000-01
引言
從上個世紀末我國逐步放開了房地產市場，房地產業在中國如火如荼的發展起來，尤其是近幾年，我國的房地產業發展持續火爆，國內一些大城市的房價持續上揚，創造了一個又一個的經濟奇跡。房地產業的異軍突起是多方面的，既有市場化改革的因素，也有城市化運動的原因，不可否認，通過房地產業的興盛，很多地區的落后面貌得以改變，很多地區的經濟也得到了發展，在很多地區房地產業甚至成為當地經濟的支柱力量，像溫州炒房團可謂天下聞名。但是同樣不可否認，國內的房地產市場已經存在很多的泡沫成分，繼續這樣下去的話會對國內目前的經濟產生巨大的沖擊，日本房地產泡沫的例子足夠我們警醒了。政府也已經意識到了這個問題的存在，從2010年開始逐步加大了調控的力度，時至今日已經初步發揮出了作用。那么究竟這種房地產宏觀調控政策效果如何，還需要我們進行仔細分析。
一、房地產宏觀調控政策回顧
回顧2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，在始于2010年的這一輪房地產調控中，中央政府不但緊盯市場變化還持續加碼調控?！靶聡藯l”的出臺就定下了中央政府進行房地產調控的基調。2011年1月26日，國務院總理主持召開國務院常務會議，并房地產市場調控“新國八條”。會議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房價控制目標；增加公共租賃住房供應；住房不足5年轉手按銷售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開工要收回使用權；暫停省會城市居民購第三套房；未完成調控目標政府將被問責。緊接著“限購令”呼之欲出。就在“新國八條”出來的同一天，國務院通知，明確規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。調整個人住房轉讓營業稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
2011年3月16日，國家進一步加大調控力度。國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。按《規定》，商品房經營者應當對每套商品房(包括二手房)進行明碼標價即“一套一標”，按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費和物業服務收費，不得在標價之外加收任何未標明的費用。
伴隨著“國八條”、房產稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個。2011年7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個。
二、當前房地產調控政策的雙刃劍效應
政府之所以不斷的進行房地產調控，一方面是源于國內經濟過熱的思考，日本的房地產泡沫所帶來的危害一直是其他國家參考的素材，我國政府也逐漸意識到了這個問題的嚴重性，因此必須要給房地產市場降溫；另一方面，過高的房價已經嚴重限制了國內居民的消費能力，老百姓對此怨聲載道，也可以說這是民意使然，綜合以上兩方面的考慮，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，之后又實行了“二次調控”，對投資性購房進行了有效遏制，這些政策的出臺確實贏得了很多掌聲，但是也是一把雙刃劍。
1.關于限貸
限貸的目的是通過提高首付甚至暫停貸款，降低房貸的杠桿效應，從而抑制投機行為。但是，限貸在抑制了投資需求同時也抑制了自主需求。據世聯調查數據顯示，年收入在50萬以上的人群中，超過七成人至少擁有一套房產，四成有兩套及以上房產。這些人群在置業中超過25%選擇高額首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置業人群，其正常的自住需求卻因限貸政策而受到不同程度的抑制。
2.關于限購
隨著限購政策在二三線城市的漸次鋪開，解決了之前僅對一線城市局部性的限購，導致資本從限購城市流出卻進入二三線城市而產生的“擠出效應“。然而，無比嚴厲的限購政策卻難脫“排外”的嫌疑。因為限購在限制了當地購房的同時也限制了外來置業。限購令實際上抬高了外來者購房成本，甚至對于那些在戶籍地僅有一套自住房的外來者，只有將戶籍地的自住房轉賣，才能獲得在當地的置業資格。
3.關于限價
限價是限貸、限購政策的升級，是最直接的調控政策，人們曾對此寄以厚望。然而全國608個城市公布的房價控制目標，絕大部分是參考今年經濟增長速度和居民人均可支配收入增幅的目標，房價上漲增幅限制在10%左右。限價的空間同時成為漲價的目標。如此大的上彈空間使得在某些地方限價目標成了漲價目標。
4.關于保障房
作為房地產宏觀調控的配套措施，保障房的大量投建促進了社會的穩定與公平，同時消化了一部分剛性需求。短期目標明顯，長期還有很多事情要做。
三、短期調控效果與中長期的戰略考慮
從當前調控效果看，最有效和最受民眾歡迎的是保障房工程。但確保第一期保障房工程的完滿和將短期調控過渡到中長期的戰略也應提上當前政府工作的議事日程。著眼于長遠的促進金融市場的完善和成熟、推動創業基金的規范運作，從而有效吸收投資需求、解決流動性過剩問題也是不可缺少的政策配合。
中長期的戰略，可持續的宏觀調控框架不可能是一味地去市場化的，而有效的健康的策略將是“保障軌”與“市場軌”兩軌并行。當然，這兩軌并非如平行線孤立運行，否則可能重蹈某些國家的覆轍，制造出大量“貧民窟”及其衍生的社會問題。
要解決保障軌與市場軌的融合并行，首先要做到的就是政府對轄區的整體規劃及引導落實。采用城市經營的方式，各種基礎設施的配套，比如城市交通、城市管網、信息通信、商業網點、綠地景觀的分布等進行全盤規劃，然后，應用市場杠桿，引導高層商品住宅區及保障房、高端住宅區等的布局和資金流入。此外，合理規劃工業地產，用人居市場環境吸引資金投入商業地產和商品住宅。即用政府的規劃和公共設施建設的投入推動房地產各級市場的有序的共同繁榮。
關于房地產的話題早已經不是什么新鮮的話題，但是確實一直在討論的話題，因為房地產業的發展與國家經濟的發展，與百姓的安居樂業，與社會的穩定都有很大的關系，所以從長遠來看，國家對房地產進行調控是有利的，只是調控的度以及時間應該要把握好，國家經濟的發展需要有一個健康穩定的房地產市場，房地產市場的發展也離不開國家政策的指導，所以我們要理性的對待對待這個問題，爭取早日實現中國房地產業的真正崛起。
參考文獻：
[1]譚彥博.房地產宏觀調控政策中的效果分析與思考[J].財經界,2011(02).
[2]楊永清,孫媛媛.宏觀調控下房地產價格分析及趨勢預測[J].中國房地產金融,2005(11).
房地產宏觀政策范文3
房地產行業是一個關系到國計民生的基礎性行業，該行業的健康發展對我國經濟的健康發展和人民的幸福生活至關重要。近年來，我國政府為幫助房地產行業健康、平穩、持續發展，出臺了諸多調控政策。
為了進一步規范房地產市場，我國政府決定出臺有關房地產的調控政策。具體分為三類政策：綜合性房地產產業政策（例如國八條、國十條等）、貨幣政策（中國人民銀行頒布的利率調控以及存款準備金率調控政策）和其他政策（與房地產企業相關的政策，例如稅收政策、房貸政策、住房保障政策等）。由于2008年出現了國際金融危機，對于房地產行業是一個重創，所以政府出?_了一些政策來“挽救”房地產行業。2008年之后，在政府的鼓勵以及引導下，房地產行業開始步入正軌。所以從2008年開始研究房地產企業的政策比較有意義。筆者對于2008―2014年的出臺的上述三類政策進行了搜索，并手工進行了分類。下面是政策的詳細介紹。
一、綜合性房地產產業政策
2008―2014年，國務院共出臺了7項綜合性房地產產業調控政策，其中有3項緊縮性政策，4項寬松性政策。具體政策如表1-1：
二、貨幣政策
2008―2014年，中國人民銀行有關房地產調控的政策共出臺了43條，其中23條為緊縮性政策（上調存款準備金率和上調利率），20條為寬松性政策（下調存款準備金率和下調利率）。
三、其他政策
房地產宏觀政策范文4
關鍵詞：房價 貨幣政策 稅收政策
根據中國人民銀行和國家統計局提供的相關數據顯示，2009年，全國房地產企業當年資金來源比上年新增17509億元，增幅達到44.2%。國內貸款11293億元，比2008年增長了3688億元，增幅48.5%，其他資金來源27459億元，增長了11485億元，增幅甚至達到了71.9%。2009年整個房地產市場呈現迅速升溫的勢態。2010年4月，國家統計局的相關數據顯示，全國3月份的房屋銷售價格指數達到了111.7，這是自1998年房改以來的新高。不斷上漲的房價，普通民眾望樓興嘆的現狀，不僅對社會和諧發展極其不利，還有可能引發房地產泡沫，危害經濟健康發展。
一、我國房地產價格的現狀分析
1．房地產價格的定義
房地產價格，是由房產價格和土地價格聯合決定的。房產價格和土地價格緊密聯系，互相影響對方，彼此制約。在我國，土地是國家所有的，通過招拍掛的制度流向市場。土地價格是租用土地的預期收益以及土地使用權的購買價格。我國的地價是以土地使用權出讓為前提，一次性支付多年地租的現值總和，其中民用住宅土地的使用權限為七十年。
2．我國房地產價格一直走高的原因分析
（1）銀行體系流動性過剩的分析
眾所周知，中國連年的貿易順差，人民幣的持續升值，造成外匯儲備激增。伴隨而來的對人民幣升值預期，國外熱錢不斷涌入中國。人民幣升值和升值預期讓人們紛紛拋售持有的美元，購買人民幣，央行被迫發行相應的基礎貨幣換取外匯。外匯儲備的增加導致基礎貨幣增加，通過貨幣乘數的效應使貨幣供給量成倍的增加，超出實體經濟所能吸收的貨幣量，導致銀行體系流動性過剩。
（2）流動性過剩推高土地價格刺激房價上漲
我國目前的資本市場發展不健全經濟結構不夠優化，因此銀行資金最安全的流向就是房地產領域。房地產企業的土地購置資金和后續建設等所需投資的資金大多來自銀行的貸款。特別是上市公司的房地產企業不僅容易得到銀行的貸款，還可以通過多種融資渠道得到資金，造成房地產企業投資資金嚴重過剩。
（3）流動性過剩刺激信貸增長推動高房價
近年來，隨著經濟增長，居民儲蓄越來越多，銀行存貸差越來越大，存貸比愈來愈高，流動性過剩的問題加劇。銀行系統為了釋放過剩的資金，大量的發放貸款。而房地產開發對于資金的要求巨大，并且在開發環節中的土地財政收入涉及到地方GDP和績效考核，使得房地產企業更加容易獲得銀行的巨額貸款。
二、我國貨幣政策對房地產價格的影響
1．存款準備金率對房價的影響分析
（1）存款準備金是指金融機構為保證資金清算和方便客戶能提取存款而存放在中國人民銀行的存款。如果央行采取寬松的貨幣政策，降低存款準備金率，就會增加流通中的貨幣供給量，銀行體系可供貸款的數量會提高，流向房地產企業和投資投機者手中的資金相應會增加，導致房地產市場過熱和投資投機需求增長，房價上漲。
（2）利率對房價影響分析
央行提高存貸款利率，會減少流通中的貨幣量，抑制資金流動性過剩的問題，從而使房價降低。貸款利率增加，直接導致房地產企業的融資成本增加，流向市場的投資資金減少。另外在投資成本增加的情況下，企業的預期利潤減少，會促使房地產企業對投資項目的選擇更加慎重，企業不會盲目的投資，就可減少流通中的投資資金，抑制房地產投資過熱和房價上漲。
三、我國稅收政策對房地產價格的影響
1.我國房地產的相關稅收
作為宏觀經濟政策中的重要調控手段，稅收進入了房地產業的各個環節。稅收政策在國際房地產市場的調控上有著重要經驗，在國外很多國家，物業稅的實施有效抑制了炒房。在以往我國對房地產的調控中，稅收政策也發揮了重要作用。
2.各環節稅種對于我國房地產價格的影響
（1）開征物業稅對我國房地產價格的影響
增加業主持有房產期間成本的最有效手段就是征收物業稅。物業稅又稱“不動產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著房產市值的升高而提高。因此，住房價格上漲就意味著房屋資產價值增加，個人所要繳納的房地產稅款也會相應的增加。
（2）流轉環節現行的稅種對房地產價格的影響
房地產流轉是房地產價值的實現環節，流轉環節的稅種主要是在房產交易和租賃過程中發生的。在房地產流轉環節設置大量的稅種，與現階段我國房地產市場的現狀不太和諧。在房地產交易行為中，購買者涉及了印花稅，契稅兩個稅種。對普通商品房的購買者征收契稅，將增大購買者的購房成本，抑制合理需求。
（3）持有環節現行的稅種對房地產價格的影響
在房屋的持有階段設置稅種，可以起到合理利用房屋資源的作用，有利于房屋資源的流通。但是在房地產持有環節中，我國現行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要是在房地產持有環節中，我國現行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要有房產稅，城鎮土地使用稅和城市房地產稅，而城市房地產稅主要是涉外的。
四、建立合理房價體系的政策建議
1.對流動性過剩進行疏通
在我國現階段，居民和企業的投資渠道是非常匱乏的。而我國目前比較普遍的投資渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴隨的風險同樣巨大，一般民眾對于股市持風險規避的態度。再就是各種收益率非常低的基金和理財產品，以及國家定時定量發售的長短期國債。基本上來說這些都不是理想的投資品。
2.住宅用地環節
應該控制房地產企業囤地，促進住宅用地供應環節的土地上市量。對于房價上漲過快的城市，要增加其居住用地的土地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用房和限價房用地的供應。對于部分房價過高，房價上漲勢頭還在不斷加劇的城市，應該進一步完善土地招拍掛環節的制度標準，以開發商的資質，實力等綜合指標來評判拿地資格。
3.住房貸款利率方面
可以根據不同城市的房價高低建立不同的公積金貸款額度。建議房價比較高的地區可以相應的提高公積金貸款單筆最高額度，使得首付更低，以保證購房者能夠切實享受到公積金的低利率帶來的好處。
4.房地產稅方面
建立完善均衡合理的稅收政策，讓稅收杠桿在房地產調控中發揮更大作用。加快物業稅細則的出臺，以有效的抑制投資投機性的購房需求。在稅收征管環節嚴格執法，不斷加強對房地產行業各個環節稅收的控管與稅務稽查。做到有法可依，有法必依，執法必嚴。
5.加快廉租房的供給
地方政府應通過財政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供給，解決地方低收入居民和進城務工人員的住房問題。
參考文獻：
1.《統計與決策》2011年22期.
房地產宏觀政策范文5
關鍵詞：房地產市場；市場失靈；宏觀調控；限購限貸政策
一、中國房地產宏觀調控的必要性
1.促進國民經濟協調健康發展。國民經濟是一個有機整體，每個產業的發展都必須與國民經濟體系的要求相適應，房地產業也不例外。國民經濟的發展一定程度上制約和影響著房地產業發展的規模、速度、及其結構；房地產業的發展也在一定程度上對國民經濟持續穩定健康發展又產生強烈的反作用。房地產業與國民經濟的關系，不僅是體現了局部與整體的關系，而且存在這內在的密切關系和相關性。在市場經濟中，只有通過加強對房地產市場的調控，完善市場規劃、健全運行機制，才能有效地促進國民經濟的協調發展。2.彌補市場失靈，優化資源配置。通過前面一節市場失靈理論可知，單純依靠市場機制對房地產進行調節是遠遠不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場失靈等問題的存在，導致市場無法通過自身調節進行資源最優化配置。此時，正好借助于政府這只看得見的手來彌補市場市場失靈，通過采取一系列的調控手段，使市場達到資源最優化配置。3.完善社會保障，實現社會公平。房地產商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產品。因此，不能單純依靠市場機制對其進行調節，需要政府這只看得見的手加以輔助指導和監控。國家對房地產市場實施宏觀調控要比其他市場顯得更為重要。對于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會經濟發展水平相適應的基本居住條件，理應是政府的責任。
二、我國房地產宏觀調控效果不佳原因分析
1.住房保障制度建設滯后于住房市場發展。與住房市場進程相比，保障制度建設相對滯后。表現在：相應配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實也不到位；經濟適用房制度仍需進一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經濟適用房供應總量不足；廉租房制度建設推進也相當緩慢，部分城市甚至還沒有建立廉租房制度。此外，大多數城市沒有明確的管理機構，住房保障制度落實不到位，資金來源不明確，缺乏制度化。正是由于我國住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會對商品房的需求，讓市場承擔了應當由政府保障房途徑分流的責任。2.房地產宏觀調控政策失靈。一是政策調控具有滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一段過程，包括發現問題、制定、實施調控政策。而市場具有易變性、波動性，會使得政策無法執行，形成滯后性。二是調控政策的靈活性較差。宏觀經濟政策是從整個大的宏觀層次考慮，其對象是面向整體市場，只能解決短期內出現的經濟問題。而房地產市場則是區域性較強的市場，容易造成部分區域適應性較差。此外，也可能由于政策制定者對市場問題把握不夠到位。三是政策執行不力。正所謂“上有政策，下游對策”，在政策執行過程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺的調控細則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執行不到位等等。3.房地產宏觀調控失效。一是調控政策經濟約束性失效。調控主體利用土地政策、貨幣政策、財政政策、稅收等政策對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在此過程中，往往遇到違反市場行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經濟懲罰力度不夠而大打折扣，對于違反市場行為者來說，當投資回報遠大于經濟性懲罰，就會使政策的經濟約束性失效。二是調控政策具有片面性。縱觀我國已出臺的宏觀經濟政策，都是針對個別問題或現象。三是調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后，會在短期內產生一定效果，之后問題會更嚴重，主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。
三、完善我國房地產宏觀調控的有效途徑
1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況等進行審核，不符合廉租條件的，必須及時調整住房保障方式。對于申請家庭弄虛作假，隱瞞真實情況的，一經查實，責令其立即退出廉租配租住房，5年內不得再申請廉租住房。情節嚴重者，依法追究刑事責任。其次，對經濟適用房，實行封閉運作。經濟適用房購房人擁有“有限產權”，不得轉售轉租，實在需要上市的由政府回購，回購價格按出售時同類地段新建經濟適用房價格重新確定，回購后的經濟適用住房繼續用作保障性住房。最后，應加快發展面向低收入家庭的經濟租賃房，通過保障性房源的封閉運行，重復循環利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業成為市場的競爭主體。企業的市場競爭主體地位在很大程度上影響著價格機制的調節作用。產權制度決定了企業的性質和經營管理制度，確立清晰明確的產權制度是建立現代企業制度的基礎。通過建立和完善現代企業制度，房地產企業按照市場競爭的要求，形成適宜的企業組織形式和科學的內部管理制度。同時各種生產要素要有足夠的開放性和流動性，與外部的資本市場、經營者市場、勞動力市場以及其他生產要素市場相配合，通過經營者的選擇和再選擇，通過勞動者的合理流動，使企業結構得以優化，競爭力得到有效提高。只有建立真正的現代企業制度，才能從根本上解決影響企業發展的關鍵問題，才能充分發揮市場的競爭機制。3.加強對價格操縱行為的監管。因為房地產開發周期極長，并且具有異質性特征，有些開發商在商品房銷售期間意圖操縱價格，依仗自身在區位市場上的壟斷優勢及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房價，導致房價漲勢愈演愈烈，市場形式趨于混亂，給消費者利益導致極大的損害。對于上述價格操縱活動，政府方面需要強化明晰前期房地產開發的成本結構，以及后期商品房銷售的價格結構，并強制約束開發商以實現商品房的明碼標價，同時銷售過程中不能隨意提升房價。對于制造、散布虛假信息，哄抬房價的開發商，以及利用虛假廣告、購房合同欺詐、無業管理質價不符等行為，應嚴厲懲罰。 實現價格操縱行為的監管，是一個涉及政府多個職能部門的系統工程，需要政府部門間實現資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強同物價部門的配合，如若發現擾亂房地產市場正常價格秩序、損害消費者利益的非法活動，應當依法嚴懲。4.把握好調控手段，實行有差別的調控政策。政府應根據不同時期房地產發展的特點及其相伴出現的問題，采取適當的調控手段。當前，隨著中國房地產市場的不斷發展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調控格局，轉變為以經濟手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預以及調控政策的連續不斷變化。同時，宏觀調控要做到因地制宜，堅決避免“一刀切”現象。在制定房地產宏觀調控政策的同時，要把握房地產業發展的總體水平，從空間角度進行透視，分析不同區域房地產業發展的情況，以及房地產業發展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調控政策。
參考文獻：
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房地產宏觀政策范文6
專家稱，10月融資數據的最新變化，反映出金融正加大對實體經濟的支持力度，同時證實了房地產行業融資出現邊際改善。伴隨宏觀政策向穩增長方向微調，特別是房地產融資環境修復，年內剩下兩個月的信貸和社融增速有望回升。
政策取向不變
數據顯示，10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。分部門看，以住房按揭貸款為主的居民部門中長期貸款增加4221億元。植信投資研究院資深研究員馬泓稱，10月，居民中長期貸款較上年同期增長4%，結束了自今年5月以來連續5個月同比負增長的態勢，累計同比也從9月的2.6%小幅回升至2.7%。
人民銀行當日公布的另一組數據顯示，近期金融機構房地產貸款投放加快。10月末，銀行業金融機構個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
民生銀行首席研究員溫彬表示，10月居民中長期貸款新增規模保持相對穩定，但占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來新高，從側面印證了近期按揭貸款政策已有所調整。
馬泓稱，10月房地產信貸相關數據的改善，表明近期住房金融政策出現邊際松動，體現了“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”的政策取向。
中國證券報記者從多家銀行了解到，10月房地產開發貸款投放大幅增長，11月上旬各行房地產貸款投放力度進一步加大，預計11月房地產貸款環比增長態勢延續。
M2增速超市場預期
據人民銀行公布，10月末，M2余額233.62萬億元，同比增長8.7%；狹義貨幣(M1)余額62.61萬億元，同比增長2.8%。其中，M2同比增速數據明顯超過市場預期。
溫彬認為，10月M2增速進一步回升，與上年同期基數回落有關，同時說明信貸派生能力增強——10月新增人民幣貸款8262億元，比去年同期多增1364億元，提升了貨幣創造能力。
中國銀行研究院研究員梁斯分析，隨著年末臨近，財政支出速度加快，也會對M2同比增速帶來一定支撐。但考慮到疫情出現反復，企業信貸需求將受到影響，M2同比增速持續大幅反彈概率不大。
社融方面，10月末社會融資規模存量為309.45萬億元，同比增長10%；10月社會融資規模增量為1.59萬億元，比上年同期多1970億元，比2019年同期多7219億元。
梁斯表示，社融增量基本符合市場預期，除人民幣貸款和政府債券凈融資等項目外，其余同比大都出現少增。9月以來，按照財政部“新增專項債盡量在11月底前發行完”的要求，專項債發行速度有所加快，同比出現多增，這對社融提供了一定支撐。
寬信用過程繼續推進
在宏觀政策引導下，特別是隨著房地產融資修復，專家認為，年內信貸和社融增速有望回升，寬信用過程將繼續推進。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，近期央行強調保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，傳遞出穩定信貸和社會融資增長的政策信號。此外，央行近日宣布推出碳減排支持工具，將用增量資金加大對清潔能源等重點領域投資和建設的支持。預計未來信貸投放和社會融資情況會有所改善。
