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房地產企業的財務管理范文1
關鍵詞：房地產 財務管理 制度
引 言
面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，提高經濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業的資金運作能力和未來發展潛力，主要取決于其財務管理的能力。企業財務管理能夠預見房地產企業面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業運作和管理的各個環節都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經濟指標不僅能衡量房地產企業正常運行情況，也是企業經營者進行項目決策的依據。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產企業財務管理存在的主要問題
1.1財務管理制度不健全
房地產企業在對待財務管理的態度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現今房地產企業的管理模式基本上是企業的所有權和經營權都高度集中，公司的投資者也身兼經營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業財務管理制度不健全，導致房地產企業財務管理方面不能進行有效的監督；再者由于公司內部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經常出現越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。
1.2財務管理觀念及財務方法落后
由于房地產企業的所有權及經營權高度統一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態性的觀念；財務評價方法單一靜態化。這些觀念導致一些項目出現回收時間過長和投資問題。
1.3財務管理的職能發揮不全面
財務管理為整個房地產企業管理制定戰略規劃，并對規劃的實施和過程控制同樣發揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發揮其作用。如前所示由于房地產企業的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現，對于成為管理的決策依據功能也就弱化了。市場的經濟效益如果比較好，而房地產企業毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務監控力度不到位
對于房地產企業，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經營工作的事后評估和業績考評，對于經營工作僅有積累經驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監控力度不夠，很難保證財務管理的效果。
1.5財務管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環節，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態性，也無相應動態管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務管理人員素質參差不齊
財務管理作為房地產企業最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業水平，但是前面提到由于房地產企業的投資者和經營者高度統一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環境下，這種人員構成和組織結構，很難發揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業的經濟效益。
2.房地產企業財務管理的特殊性
2.1財務關系復雜，管理難度大
房地產企業涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。
2.2資金數額大、籌資任務重，財務周期長
房地產企業投入的資金數量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業具有較大的資金運作能力。房地產項目建設周期長，，中間環節復雜，房地產項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發，房屋施工直到竣工交付使用經歷的時間長預算確定的難度大。
2.3開發風險大，投資決策分析要求高，責任重
房地產項目開發建設過程經歷時間長，投入的資金數額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經濟效益起決定作用，導致房地產企業具有較大風險。提高房地產企業的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業發展的所需資料，才能夠規避風險，減少風險損失。
3.提高財務管理水平的策略
3.1規范會計工作，強化預算管理水平
財務管理必須以企業財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統，它對企業進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。
3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業的經營管理中去，與企業發展產生一種共榮辱的使命感，企業為個人發展也提供了一種穩定長期職業規劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業務，積極參與企業的經營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業發展貢獻力量。房地產企業的財務管理要借鑒其他同類企業的先進管理經驗，以及國外同行的管理經驗，促進我國財務管理制度建設的進步。
3.1.2組織構建：在房地產企業內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。
3.2提高財務管理人員的素質及修養
在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業的發展及法律法規的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業知識的培訓，由于財務管理人員和房地產企業的特殊性，還需要加強其職業道德修養。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規章制度也要人來遵守。
3.3加強資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產企業在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產企業的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現為題，要確保原始票據的真實性，根據資金的實際收支情況，物資的發出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現賬實不符的情況，如果出現了，實際查處原因。
3.4減少企業經營中的主觀決策
在對房地產開發項目建設中，企業的財務行為要符合規范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規范操作，以保證合理經濟效益。
3.5保證財務系統的執行力效果
企業最重要的競爭力就是企業財務系統的執行力。財務系統的執行力是將制定的戰略落實到實處的能力，是企業成功的必要條件。戰略目標和方向確定后，執行力度變為關鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發揮各自的能力，充分發揮團隊的合力達到最好的效果。
結 語
綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業良好發展的步伐。
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房地產企業的財務管理范文2
關鍵詞:房地產企業財務管理風險防范
近年來，社會經濟的發展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業推到了發展的關鍵時期。作為產業關聯度極強、帶動系數較大的企業，房地產企業已經迅速發展成為國民經濟的重要產業，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業是典型的資金密集型行業，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。
由于各種原因，國家對房地產行業的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發生變化，這些因素都給房地產企業的財務管理帶來了新的挑戰。有效的規避財務風險，在企業的經營和發展中有效的防范財務風險，是房地產企業能夠健康和諧發展的重要前提。
一、做好房地產企業財務管理風險防范的必要性
我國的房地產企業起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發展過程中出現了一些問題。加之我國的房地產企業面臨的金融環境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業財務風險與日俱增。房地產企業在發展的過程中優化財務結構、科學合理的控制財務風險的發生是一項必不可少的工作。
我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業的發展帶來了顯著影響，使房地產企業財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業主要的監管模式是靜態的，主要是進行事后監管，這是房地產企業財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業財務管理的策略，制定房地產企業財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業財務風險發生的幾率，保持房地產行業的健康發展。
二、房地產企業財務管理風險的成因分析
(一)內在因素
第一，房地產企業是一個比較特殊的企業類型，作為資金密集型行業面臨財務風險的可能性更大。房地產企業具有投資規模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業的經營發展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發生的可能性?？傮w來看，房地產企業的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現金流管理等。
(二)外部因素
房地產企業的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環境引發的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業的財務管理風險。
三、做好房地產企業財務管理風險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務風險評價指標
選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當地反映當前房地產企業的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現金流量能力指標體系、發展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
(二)建立科學合理的資本結構，規避風險
第一，房地產企業的資本管理必然離不開現有的資本結構理論。對于房地產企業來說，過多的負債將會使企業的價值下降。因為房地產企業的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業應該致力于找到企業發展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現出風險最小的資本結構形態，以達到企業增值的目的。第三，房地產企業貸款額度要有所控制，針對企業所處的內外環境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產企業的財務預警系統
預警系統可以大大加強房地產企業的財務風險防范。房地產企業的財務預警系統要從企業運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數據模型和比例分析對企業的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業的財務預警系統應該注意立足于市場環境以及企業自身的生產經營戰略，這樣可以較好的規避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環
房地產企業的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業應該對資金進行集中管理，采取統一調配的方式避免出現過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環。
(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險
市場經濟的大環境下，房地產企業必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業的發展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度
內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業的開發經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業自身實際情況，制定嚴格的財務管理規章制度，做到對企業財務風險的全面把握，并且對企業財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規避房地產企業的財務風險。
四、結語
房地產企業是一個重要的行業，關系到國計民生和社會穩定，并且帶動了很多上下游產業。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業的財務管理風險防范。
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房地產企業的財務管理范文3
關鍵詞:房地產 企業財務管理 措施探討
隨著我國房地產事業的迅猛發展，該產業也已經成為拉動我國經濟增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產和高負債等巨大的財務風險，然而這些風險也成為制約該產業健康、持續發展的重要因素。由此可見，加強房地產企業財務管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。
一、房地產企業財務管理中存在的問題
通過對我國大中小型的房地產進行分析，發現房地產企業在財務管理方面存在的問題是多種多樣的，總結起來主要包括如下幾點：
(一)不合理的企業資本結構
眾所周知，我國房地產企業在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產企業資產負債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負擔，同時也會使房地產企業所面臨的風險逐漸增多。由于房地產企業具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現了紕漏，就會面臨著支付的危機。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機的爆發，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴重。雖然，國家針對這一現狀采取了一定的補救措施，使房地產企業的情況有所好轉，但并沒有從根本上解決房地產企業資本結果上的不足和缺陷。
(二)在投資項目的選擇上不夠謹慎
我國房地產企業在投資項目的選擇上不夠謹慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調查顯示，房地產企業在做項目的選擇時，往往缺少系統的、科學的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴重的跟風現象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現今大部分房地產商所熱衷的選擇，從而忽視了經濟適用房的建設。而投資項目的選擇是否科學、合理是與企業的發展，甚至企業的存亡之間的關系式非常密切的。因此，如何合理、科學的對投資項目進行選擇和安排，也是房地產企工作人員所關注的。
(三)資本回收的風險較大
通過對房地產企業多年的研究和總結，該企業具有資金投入較大、產品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業相比，房地產企業無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴峻的挑戰，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現問題，那么也就意味著企業將會出現非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產的負債率，從而使房地產企業的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進一步的加大。
二、加強房地產企業財務管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產企業所面臨的財務管理方面的問題是非常嚴峻的，其管理工作是否合理直接影響企業的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結如下幾點措施和方法。
(一)對房地產企業的財務行為進行規范
首先，房地產企業對其業務進行開發時，應該參照房地產自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風的開發業務項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學性和可行性。此外，企業其他各項的財務行為也應嚴格參照相應的行為規范，做到有章可循，有據可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財務管理的中心—資金，在對其進行使用和安排時，企業一定要做到統一的安排、詳細的籌劃、合理的調度，確保資金能夠得到合理、科學的使用和支配。此外，房地產企業還應建立專門的資金管理機構，對資金進行統籌的安排和使用，通過合理的調度，發貨幣的時間價值充分的發揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規范的規章制度
房地產企業之所以會出現籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業中缺少比較健全和規范的規章制度密切相關的。因此，企業的財務管理人員應根據企業的具體情況，以及財務管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規章制度，使企業資金的應用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應加大對財務人員其他專業知識和技能的培養。由于房地產具有開發行業的特殊性，因此，這就要求財務人員不但應該具備財務管理方面的知識，還應掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。
三、結束語
總而言之，如果房地產行業想要長期健康、持續的發展，就必須要充分的重視財務管理的風險防范、財務控制制度，以及對財務體系的完善和改進，從而提高企業財務控制的能力和抵御風險的能力等。本文通過對房地產企業財務管理中存在的問題，以及加強房地產企業財務管理的措施等進行了詳細的敘述和分析，希望可以為房地產事業的發展和完善做出應有的貢獻。
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房地產企業的財務管理范文4
一、資產模式概述
(一)重資產運營模式
重資產運營模式就是指在企業內部的財務結構當中資產負債中其固定的投資比例較高的資產結構，這種資產結構如果放在產業準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態的，從而使得供大于求那么總資產模式下其大量的固定資產投入就回是的其資金無法在短時間內進行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
(二)輕資產運營模式
輕資產模式是一種較為新型的資產模式，其整個資產就能夠的當中流動現金和交易性金融資產所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產所強調的是對企業品牌和企業運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產權、品牌、客戶資源和運營的投入。
二、影響房地產企業資產運營模式的主要因素
(一)土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發商已經購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產企業必須權衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產企業其資金成本飛速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現金流量過少就很可能會導致企業資金鏈斷裂。
(二)樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產市場一直處在一個較為低迷的狀態下，其庫存量節節攀升，樓盤庫存對于房地產企業的資金占用是十分嚴重的，房地產企業的高投入卻無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產企業無法償還銀行貸款引發一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產運營模式轉型而言也是一個巨大的威脅。
(三)現金流因素
房地產行業屬于一個資金密集型產業，并且其資金運轉的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業出現財務風險發生。
三、房地產轉型的成功案例
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產企業，其目前已經成功的進行了轉型，由原本的房地產開發企業(重資產結構)轉換為了房地產投資企業(輕資產機構)，在其轉型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業務和資產來彌補核心資產產生的債務，成功地進行了轉型。在轉型期間也遭遇過財務數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。
房地產企業的財務管理范文5
［關鍵詞］房地產企業；成本；財務管理
［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）48-0089-01
伴隨著國家對房地產市場宏觀調控的不斷深化,房地產企業普遍面臨著資金需求困境。針對改善困境的目標,不僅需要拓展企業自身的外源性融資渠道,更需要在優化企業財務管理方面下工夫。具體而言,房地產企業財務管理,應通過對資金使用的全面監管來對企業成本進行有效控制。在此基礎上,充分履行財務部門作為企業成本中心的職能。
考察諸多房地產企業的財務管理工作發現,其大都還未形成對資金全面監管的合理機制。受到企業“工程項目導向”以及財務管理人員自身素質的影響,往往存在著“重項目輕預算”的問題。不難理解,房地產企業財務管理的有效實施,關鍵就在于對資金預算的配置績效。
綜上所述,本文將在闡述房地產企業的成本構成,以及成本控制內在要求之后,著重討論企業財務管理的有效開展。
1 房地產企業面臨的成本構成
在經濟學意義的成本范疇內,來考察房地產企業的成本構成,可歸類為：顯性成本、隱性成本。由此,以下將圍繞兩類成本展開闡述。
1.1 房地產企業所面臨的顯性成本
顯性成本可近似歸屬于會計成本范疇。由房地產企業的經營內容決定,其所內在的顯性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否認,房地產業屬于勞動密集型產業,從而,房地產企業在成本構成中,大量體現為人工成本。如,諸多非正式員工在從事搬運、翻沙等體力勞動,他們的勞動報酬往往一天一結。人工成本屬于房地產企業的剛性費用支出,隨著國家最低工資水平的逐步提升,企業人工成本的總量也將顯著提高。
（2）設備購置成本。房地產企業無論是展開市場競爭,還是資質認證,都須不斷購置某些大型設備。由于這些大型設備一般處于寡頭市場結構,CR4的比重可能達到60%以上,因此,設備的價格也較高昂。這樣一來,必然使房地產企業的資金使用面臨壓力。
（3）資金使用成本。房地產企業在生產經營過程中,大量需要外源性資金供給。在此背景下,企業向商業銀行尋求借款必將面臨較高的資金利息率。同時,配合國家對房地產市場的宏觀調控舉措,因商業銀行針對房地產企業的借貸行為,也推高了企業的資金使用成本。
1.2 房地產企業所面臨的隱性成本
房地產企業在成本管理中,一般忽略了對隱性成本的控制。這一缺失,必然弱化企業成本管理的有效性。由此,本文將在沉淀成本、機會成本等兩個方面,考察該隱性成本的構成。
（1）沉淀成本。房地產企業沉淀成本的產生,主要來源于大型設備的購置。大型設備具有資產專用性高的技術特征,正因如此,企業若轉變生產經營方式,則難以將資產專用性高的設備用于其他途徑。最終,必然產生沉淀成本。
（2）機會成本。房地產企業的機會成本,主要存在于對資金的使用中。不難理解,房地產企業在選定項目后,伴隨著資金的大量投入,最終能否順利實現G｀的復歸,將直接取決于項目選擇的優越程度。從而,作為稀缺資源的資金必然存在使用上的機會成本。
2 房地產企業成本控制的內在要求
在經濟學范疇下考察成本的構成,自然引入了隱性成本概念。不難看出,唯有同時對隱性成本展開管理,才能通過成本控制的倒逼機制,實現房地產企業生產經營的不斷優化。其內在要求應滿足以下兩個方面：
2.1 經濟效益的內在要求
房地產企業作為市場微觀經濟主體,必然存在自身的經濟效益目標。經濟效益目標的實現,是該企業存在的內在規定性,也是滿足社會效益目標的前提。
在此背景下,房地產企業應通過生產、管理等領域,充分展開對成本的管理工作。其中,關鍵在于對隱性成本的控制與管理,該管理內容主要在于：對設備購置與項目選擇的合理化確定。
2.2 社會效益的內在要求
“社會效益”體現為,房地產企業功能的外部性特征。房地產企業滿足社會效益目標,不僅符合住房關乎民生大事的時代背景,也能通過良好輿論的釋放建立起企業的品牌優勢。因此,企業在成本控制上應有的放矢,必須避免諸如“劣質廉租房”事件的發生。
3 房地產企業成本有效控制的財務管理途徑
3.1 建立全過程的資金管控機制
建立全過程的資金管控機制,便是通過制定一系列的規則,優化企業資本循環的效率與效益。具體而言：根據房地產企業近期的項目規模,決定相應的原料使用量。然后,財務主管部門根據原料的市場價格,測算出所需資金的數額。同時,由于施工部門具備原料需求數量的具體知識,因此,財務主管部門與施工部門須建立起協商機制,來彈性化地開展資金撥付與管理。
3.2 建立資金使用效益的評價機制
房地產企業財務主管部門建立資金使用效益的評價機制,目的在于減少資金使用中的機會主義行為。關于評價機制的設計,應著重在于事前分析與事中的權變管理。因此,有關計算資金貼現的公式、模型,都可以作為事前分析的工具。資金使用中的權變管理,則在于針對企業經營過程中的風險概率值,適應性的進行資金配置。
3.3 建立與企業各職能部門的信息溝通機制
房地產企業財務部門終究體現為服務部門的角色,它唯有協助企業業務部門創造利潤,才能真正有效地完成自己的職能。為此,須建立其與各職能的溝通機制,通過“項目制”來具體商討財務管理目標。
綜上所述,房地產企業成本的有效控制,不僅需要從技術層面展開對顯性與隱性成本的約束；更需要企業財務管理部門,從資金的配置層面建立起約束機制。只有這樣,才能使房地產企業在目前的宏觀經濟環境下實現可持續發展。當然,面對企業社會效益的內在要求,財務管理在資金的配置方面應具有彈性。
參考文獻：
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房地產企業的財務管理范文6
關鍵詞：營改增 房地產企業 財務管理 影響對策
根據國家稅務總局2016年第18號公告的規定，房地產企業自2016年5月1日起由營業稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目按銷售額的11%征收增值稅，采取預收款形式銷售的，應按預收款3%預征率預繳增值稅；而小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅款。
從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業稅費負擔，優化產業結構。但是由于房地產企業存在著資金投入大，開發周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業經營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業財務及經營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業趨利避害，實現可持續發展。
一、營改增對房地產企業財務管理的影響
（一）營改增對房地產企業收入、成本和利潤的影響
1、營改增會使得房地產企業的收入降低
營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，同時由于一定時期某一地區的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現實，從而造成企業收入的減少。
2、營改增可能會造成房地產企業成本的上升
建筑安裝企業作為房地產企業的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業轉移，因此可能會造成企業成本的上升。營改增所造成的收入規模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業利潤。
（二）營改增對房地產企業現金流的影響
由于房地產企業在取得土地使用權后，要經歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，周期較長，項目會計核算跨度較大。
營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業短期的現金流出壓力。
（三）營改增對房地產企業會計核算的影響
營改增之后，新老項目并存，增加企業稅務核算難度。房地產企業的稅費核算票據管理出現了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費――應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業會計核算的難度。
（四）對房地產企業稅負的影響
營改增之前，房地產企業是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業稅，對購進的材料、勞務費等發票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業稅的問題。營改增之后，房地產企業可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業稅負。
然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業的稅負，具體體現在：
（1）由于房地產企業的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業來說，營改增并不能降低房地產企業的稅負。
（2）由于房地產企業的項目所用材料供應商多為個人或者小規模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。
（五）營改增對房地產企業的納稅申報和發票管理帶來較大變化
營改增之后，房地產企業的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業稅相比，變化也比較大。
營改增對房地產企業的發票管理影響較大。專用發票增值稅作為進項稅額的抵扣依據，需要房地產企業財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發票的種類、合規等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業稅負。
二、針對營改增政策的影響，房地產企業應采取的對策
（一）房地產企業應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業利潤
如上文分析，營改增之后，房地產企業的收入會有所降低，對此企業應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業的成本，增加利潤。
（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業稅負
與繳納營業稅相比，營改增給房地產企業的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業能夠取得增值稅專用發票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業的稅負，增加利潤。
（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節，降低涉稅風險
營改增之后，房地產企業的會計核算和稅務管控制度發生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發票管理出現問題，可能會造成企業進項稅額抵扣出現問題，不僅增加企業的稅負，還有可能增加企業的涉稅風險，造成不必要的經濟損失。
因此，房地產企業應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發票意識，積極取得可抵扣發票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業稅負。
同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節，做到依法合規進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現問題，減少企業的涉稅風險。
（四）房地產企業應當做好增值稅專用發票的管理
房地產企業應當結合本企業的實際情況制定內控管理措施，規范增值稅專用發票的管理辦法，明確發票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業虛開增值稅專用發票及從其他企業購買無業務實質的進項稅發票等。
三、結束語
總而言之，從房地產企業來看，營改增是一柄雙刃劍。企業只有在充分分析了營改增政策對本行業的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業的應對方案，抓住機遇，以實現企業在經濟改革大潮中快速健康的發展。
參考文獻：
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