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文化旅游地產策劃范文1
關鍵詞：旅游地產投資風險控制
中圖分類號： C35 文獻標識碼： A
前言：旅游地產的發展，其核心是旅游，本質則是地產，二者是相伴相生的。伴隨當前商品住宅開發競爭的不斷加劇，很多房地產開發企業將眼光開始瞄準在旅游地產項目上，并逐漸成為一部分房地產開發企業進行投資開發的重點。當前，政府的大力支持，地區的旅游保護政策的加強，使得旅游產業逐漸成為了國民經濟建設中的支柱性產業，并大放異彩，這也在一定程度上對于旅游地產起到了推動作用。但投資不可盲目，其投資風險的控制在旅游地產中就顯得格外重要，這在一定程度上關系到開發企業的切身利益以及可持續發展目標的實現。
一、旅游地產投資的前景分析
國家對于房地產行業的調控力度逐漸加大，讓住宅開發競爭加劇、風險加大，住房性投資的收益也明顯下降，商業地產開發的地段性影響愈發突顯。業內人士紛紛表示，愈來愈多的房地產企業和置業理財者，開始把目光投向了旅游地產業。雖然只是地產行業的細分市場，但旅游地產憑借著政策導向性和資源稀缺性優勢，在旅游資源和地產資源相互促進的良性架構下，受到投資者的青睞，成為了萬眾矚目的樓市新寵。
雖然這兩年各地旅游地產項目如同雨后春筍般冒出來，但作為國內一種新興的地產投資項目，其發展還存在著許多亟待解決的問題。特別是對于投資者來說，因為旅游地產不同于普通住宅地產，其“休閑度假型第二居所”的特性，決定了旅游地產不僅滿足居住需求，還要滿足投資、度假、養老等多重需求，而且面向的目標客群范圍更廣，不只限于所在城市。所以，購買旅游地產的消費者只有轉變投資思路，才能把握市場先機，賺取超額收益。
二、理性看待旅游地產投資
1、要明確地產項目所在城市的旅游業發展狀況，是否處在黃金旅游線上，該地的宜居指數如何，是否可以給人提供良好的休閑生活環境，是否適宜老人養老或者休閑度假等等，其中旅游人數的多少，是非常重要的判定標準。群眾的眼光是雪亮的，沒有足以吸引大量消費者的旅游資源，很難保證其相關聯的地產項目保值和增值的。
所以，在購買旅游地產之前，一定要仔細考察當地旅游資源情況，當地自然環境、人文環境以及在旅游市場之中的口碑。只有當地旅游業有做大做強的良好潛質，旅游房地產市場才具有更大的發展前景。
2、除了要看旅游人數的數據統計之外，還有需要看投資的數據。因為旅游地產大多是以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、高端酒店，而早在2005年政府就出臺一系列政策限制別墅開發，后來又三令五申土地嚴控政策，堅決剎住亂占濫用農用地之風，可見一直以來國家對土地的嚴控態度沒有絲毫松動。
所以，投資者必須切實了解旅游地產項目的土地用途，尤其是高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等當地政府必須有一個長期的規劃，如果只是短期的行為的話，投資者的投資以后很可能會遇到大麻煩。
3、要看投資旅游地產項目的房地產商資質。而房地產商的資金和實力是否雄厚，是地產項目工程質量的重要保證，與地產項目與旅游資源高度切合的保證，是專業細致物業服務的保證，是滿足居住、投資、度假、養老等多重需求的保證。
最后，要看旅游地產項目是處于價格高地，還是價格洼地。
以云南騰沖為代表的內陸旅游地產業崛起，預示著國內旅游地產業的發展趨勢已經從沿海的海濱城市轉向內陸，形式上也從單一型海景房變成了高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等多種形式并存的復合型。而相比較于沿海地區的價格，內陸地區的旅游地產項目正處于價格洼地。
三、旅游地產投資五大風險控制
旅游地產投資有策劃定位風險、地段選擇風險、資金投入風險、市場運營風險、環境保護風險等五大風險，這其中，策劃定位風險是各種風險之首，只有策劃定位好、規劃好發展藍圖，才能從源頭上控制風險。
1、策劃定位風險控制
旅游地產屬于非必需品消費，一般人離開旅游地產，生活不會受到太大的影響?；诼糜蔚禺a消費彈性比較大的特性，如果沒有針對消費者的獨到策劃，是很難吸引消費者興趣的，國內主題公園有70%處于虧損狀態就是典型的案例。由此可以看出，前期策劃定位在旅游地產投資風險控制的重要性。
有效控制策劃定位的風險，對于特別大型的項目，規劃之前至少要請三家專業咨詢機構，一是市場調研、二是地產策劃、三是旅游咨詢。對于一般的旅游地產投資，請具有旅游地產專業人才服務的旅游咨詢公司就足夠了。
2、地段選擇風險控制
旅游地產不同于商業地產的地段決定論，除了區位交通因素外，影響旅游地產地段選擇的因素還有景觀環境、文化遺存等等。如九寨天堂與甲蕃古城的開發，經濟區位、交通條件并不十分優越，但因景觀環境和文化遺存的吸引力，開發的依然較為成功。因此，旅游地產開發，選擇區位交通好、風景資源好、文化積淀厚且有吸引力的地段開發，能有效地降低地段選擇的風險。
3、資金投入風險
旅游地產投資是一項戰略性投資，因投資回收期相對較長，需要較為雄厚的資金做后盾。因此，在項目資金投入之前，要充分地對地產投入、旅游項目投入進行核算，以量力而行，避免因資金投入不足而出現爛尾樓、主題公園運營不下去的困境。
4、市場運營風險控制
市場運營風險，相對來說，旅游企業要比房地產企業小、房地產企業要比非房地產和非旅游企業小。對其風險的控制，首先，要認清旅游地產與一般地產的區別，主要有三點：一是消費需求不一樣，旅游地產能滿足投資、度假、養老等多重需求；二是功能不一樣，旅游地產承載的功能是度假，是第二居所；三是目標客群不一樣，旅游地產的消費者范圍更廣，不限于所在城市，如海南旅游房地產，有大部分都是東北、北京、上海等遠程消費者。其次，在市場運營方面要引進專業人才，對房地產企業和其他非旅游企業尤為重要。
5、環境保護風險控制
環境是旅游地產賴以生存的基礎，只有環境保護好，才可能持續吸引消費者、留住消費者。其風險控制方式，一是進行環境容量評估，避免項目地承載不了較大客流而破壞項目地的自然環境與舒適的度假環境；二是謹防過量開發，建高密度的房產，以免對度假的心理環境造成不舒適感。
結語：綜上所述，伴隨我國各地旅游產業的不斷發展與完善，依托旅游地區優勢進行旅游地產的投資與開發對于房地產企業而言是極為可行的，并具有相當良好的收益前景，但在進行樂觀分析的同時也要進行投資風險的詳細分析與把控，以做到投資的科學、合理、精準，避免因盲目投資而導致的風險加劇，這對于房地產開發企業而言具有重要的作用，并為企業在旅游地產投資建設方面的穩步發展與壯大提供重要的保障。
參考文獻：
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研究，2012，（06）.
文化旅游地產策劃范文2
【關鍵詞】旅游地產；特征；發展現狀；前景
重慶直轄后，經濟迅速發展，國民收入不斷提高，重慶旅游地產業迎來了前所未有的高速發展期。由于前期規劃、市場定位等因素旅游地產開發也出現了一些問題。
一、旅游地產
旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，以旅游區域的景觀、生態、文脈為開發契機，以優美景觀及良好的度假休閑服務設施為支持，以旅游服務為主要功能，針對游客的房地產項目【1】。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
二、重慶旅游地產主要特點
重慶旅游地產集中依托自然資源為核心進行地產開發，相比其它區域的旅游地產，重慶的旅游地產有其自身的特點：
1.資源條件優良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區內南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區域自然景觀及資源條件優質。
2.景觀塑造成本較低：重慶區域內較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎，參照地形地貌，以可持續維護為基礎，做保護性開發，成本總體較人造景觀低。
三、重慶旅游業發展現狀
1、專業人才缺乏。
旅游地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員有較高的素質。其從業人員不僅需要掌握房地產業運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力【2】。
2、相關制度不健全。
旅游地產是市場經濟，而市場經濟是法制經濟。由于旅游地產的爆炸式發展，相關制度很不健全。在很多地方，只有促進旅游業發展的優惠政策，缺乏對旅游地產監管的相關措施。
3、開發經營模式單一。
目前的旅游地產經營開發方式沒有科學的設計和規劃，普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照抄照搬缺乏創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，這種只顧短期經濟效益，不重視長期經濟效益和生態效益的方式，不能形成穩定的消費群體，難以形成一體化的營銷網絡.
4、資源過度利用，公共資源被嚴重侵占
逐利性是資本的本質屬性。在缺乏監管的旅游地產市場，開發商會在單位面積上建盡可能多的房子以實現利潤的最大化。這必然導致資源的過度利用【3】。旅游景區應當是一個生態和環境良好的自然化區域。過度建設必然影響旅游景觀審美，造成區域旅游發展的不可持續。
5、違背經濟規律，引發泡沫風險
旅游地產是市場經濟，市場經濟就必須遵循客觀經濟規律。地產生產能力極其龐大，他們一起進入旅游地產領域，盲目擴大生產和再生產。而旅游地產的市場是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費。旅游地產一方面繼承了城市房地產的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。
四、重慶旅游地產開發新思路
1、見“異”思“變”，旅游地產開發思路決定出路
在對旅游地產開發過程中，都會被傳統思維阻礙。面對這一問題，可以借鑒國外的先進案例，對投資開發進行合理的評估，最重要的是在當地的客源市場找到合適的著力點，即論證創新產品和開發模式是否能滿足當地客群的需求。見“異”思“變”，打破固有的成規，用創新求變的思路去尋找新的出路，在同質化傾向越來越嚴重的今天，旅游地產的開發必須要創新和個性化的發展。
2、整合項目功能資源，實現多元化的盈利模式
旅游地產的開發投資行為特征已不是單純的地產投資活動，它對社會文化的促進、生態環境的保護、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對旅游地產開發中應有效的整合區域各方資源，增強關聯效應，開發形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉變為共生型，強調各種資源的有效融合，實現多元化的盈利模式。
3、健全法律法規，完善管理體制
旅游地產在國內屬新興市場，旅游地產法律法規存在諸多不完善的地方，發展過程中出現了種種破壞市場秩序、損害投資者利益的現象。【4】。因此，必須建立完善的旅游地產管理體制。在適合開發旅游地產項目的地區，政府相關部門應給予優惠政策鼓勵開發，同時做好道路、市政等基礎設施的投入。此外，根據當地條件組織專家調研確立旅游地產項目，政府統籌規劃和調控配置，防止盲目開發。
4、統籌兼顧社會效益、環境效益及經濟效益
首先，旅游地產的發展要體現社會效益，不能對景區內居民生活、社區的環境和原有規劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區原生態體系通常相當脆弱，要避免旅游地產外部性的影響，對自然、人文旅游資源的破壞，對當地環境的污染。旅游地產開發商開發時要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展。也要兼顧地方和開發商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優勢轉化為經濟效益。
5、選擇合適定位發展模式，對資源進行優化配置
項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導項目整盤開發的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發主題，主題既是精神性的，也是指導性的。但是在旅游地產開發過程中，國內的開發商往往重產品輕概念，重利益輕文化，而這也會直接導致項目在長久的開發過程中，缺乏主線和精神綱領【5】。開發中應選擇合適定位發展模式，充分理解資源屬性，對資源進行優化配置。
6、人力資源體系的建設
由于旅游地產的產業綜合性、開發和經營中涉及到的關系復雜性，決定了旅游地產的開發和運營需要具備多種產業知識背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產專業化人才的培養，對相關從業人員加強綜合知識培訓，使之熟悉旅游地產項目的運作程序和運作規律，進而規范整個旅游地產行業的職業行為。
參考文獻：
[1]李海濤，郭武飄.旅游地產發展存在的問題及相關對策研究 廣東省惠州市旅游局.惠州
[2]胡浩.大都市旅游房地產發展與布局研究 北京：中國財政經濟出版社.2006.
[3]丁名中，錢平雷.旅游房地產學 上海：復旦大學出版社，2004.
文化旅游地產策劃范文3
Key words： tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy
0 引言
旅游地產是一種新型產業，廣義上包括所有以旅游、休閑度假為主題的置業，在國內也被稱為旅游景觀房地產。它以房地產項目為載體，依托周邊的自然、人文和旅游資源，借助以旅游度假為目的的開發營銷模式，全部或部分實現度假休閑旅游功能。旅游地產始于法國地中海，其沿岸大量的海濱別墅吸引眾多游客，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首次提出分時銷售，標志著旅游物業市場的形成。70年代中期，美國泡沫經濟破滅后，為處理大量的房產積壓，盤活閑置資產，美國引入時權酒店的概念，取得了巨大的成功。中國的旅游房地產業萌芽于20世紀八九十年代，沿海經濟發達地區的傳統房地產資金開始向旅游房地產投入。特別是1993年海南房地產泡沫破滅后，憑借海景風光將其中一部分空置房改造為旅游物業，成為今天海南房地產的主力。
而今天，分時度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家，旅游房地產方興未艾。在國內，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地開發的旅游房地產項目已達上百個。旅游地產的出現是市場必然的選擇，也是旅游業和房地產業相互促進的良性結構。
1 我國旅游地產發展
1.1 旅游地產的發展前景 如今，我國的旅游房地產概念已浮出了水面，市場運營剛形成，發展潛力巨大。根據房地產產業周期波動規律，住宅產業經過空前的繁榮后必將有所減緩。旅游地產的發展為房地產企業打開新的發展門戶，其發展前景主要體現在以下幾個方面：
1.1.1 旅游地產的發展是行業發展需求的交叉 ①旅游前景廣闊，度假需求旺盛：近年來，隨著人們生活水平的提高，對休閑旅游、度假的需求也在增加。人們希望在繁忙的工作之余可以享受輕松、愉悅的休閑生活，需求多樣化旅游形式。但由于我國的節假日制度，外出旅游時間相對集中，住宿方面往往供不應求。②房地產開發遭遇瓶頸，急需轉型：隨著國家宏觀調控和住房保障制度的健全與完善，住宅房地產市場競爭加劇。旅游地產是旅游業和房地產業兩個黃金產業的交叉產業，相對于單純的住宅房地產市場，在政策支持、土地成本等方面有明顯的優勢。
1.1.2 各項保障奠定旅游地產發展基礎 ①城市基礎設施完善：城市的基礎設施尤其是高速公路的迅猛發展，城市之間公路網系統逐漸形成，為較短時間內的旅游度假創造了條件。②政策支持：國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關產業發展的新的政策，不僅為旅游業發展提供了可持續性發展的動力保證，也為房地產業營造一個廣闊的發展平臺。
1.2 現階段旅游地產發展限制 旅游地產的價值與旅客流量、客源地的交通、周邊風景價值正相關。一個成功的旅游地產項目，會成為這個城市的品牌，從而吸引更多的游客，為投資者帶來收益，促進當地的經濟增長，帶動就業水平。但同時，我們也應該認識到目前我國在發展旅游地產的一些限制。
1.2.1 對旅游地產的概念模糊不清 對于旅游地產的定義，國內還沒有公認的模式。為追求高回報、高收益，很多地產開發商不計成本，假借發展旅游之名，盲目跟風開發。
1.2.2 政策法規有待建立和完善 目前，相對于旅游和房地產行業有相關政策的推進，但對于旅游地產開發這一特殊的形式，缺乏專門的政策、法規的引導與規范。
1.2.3 旅游地產開發相應的銷售推廣模式缺乏 對于旅游地產常采用的分時度假模式需要有國際國內的交換網絡作為推廣銷售支撐。我國在組建國內交換網絡時，存在利益和風險分擔的問題。
2 房地產企業競爭模型構建
房地產市場的復雜性、瞬變性，使得企業之間的競爭越來越激烈。對房地產開發商來說，旅游地產的出現，既是商機，也是風險。如何在瞬息萬變的環境中，讓自己立于不敗之地？這就要求房地產企業開發的旅游地產項目能吸引和擁有比其他競爭對手更多的顧客，更多的機會，這些都是競爭優勢的價值。根據房地產企業動態環境建立企業競爭優勢模型，為房地產企業進行旅游地產開發提供策略依據，詳見圖1。
能力、資源是所有企業必備的基本素質。任何房地產企業進行開發時都需具備開發、經營、管理等能力，并投入土地、資金、人力等資源，但并非所有的能力、資源都能成為企業競爭優勢的源泉。每個企業之間同類資源、同種能力的異質性，形成不同核心能力和戰略資源，維持企業競爭優勢。
核心競爭能力是競爭優勢的內在表現，競爭優勢是核心競爭力的延續和發展。戰略資源、核心能力是競爭優勢的必備基礎，企業通過知識的運行進行積累，將特殊技能和相關資源配置組合，形成企業獨具的，從一般能力中提高得到的核心競爭能力。核心競爭能力提高的關鍵在于團隊人員不斷學習、思考、創新，形成學習型組織，實現人與企業的融合。只有將這些資源、能力進行配置、整合，外化成企業的核心競爭能力，才能形成企業的競爭優勢。
企業所處的宏觀環境、產業環境、企業內部環境等都會隨著時間的推移不斷變化。外部動態環境必然對企業競爭優勢產生影響。當前的競爭優勢并不意味著企業會一直擁有這種競爭優勢，只有在動態能力下有效應對環境，把握機會，通過資源和能力整合、持續創新來達到目標，才能獲得持續的競爭優勢。
3 旅游地產開發發展策略研究
在競爭激烈的市場環境下，房地產企業通過投資旅游地產項目尋求另外的發展道路，需要明確核心能力和戰略資源，建立學習型團隊，確定核心競爭力，才能適應環境動態變化。
3.1 企業戰略資源準備
3.1.1 企業外部提供資源 土地和資金是房地產開發的最核心、最關鍵的主要環節，土地供應是房地產開發的源頭，資金是房地產開發的養分，不論是住宅地產還是旅游地產都是缺一不可的。與傳統房地產投資相比，旅游地產開發規模大，建設的單位類型包括一般住宅和商業地產，每階段資金需求量大。特別是后期經營管理階段，大量的服務設施、大規模營銷宣傳手段等都需要資金投入。
3.1.2 企業內部提供資源
①專業型與綜合型人才儲備及培養模式：旅游地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員具有較高的素質，不僅要掌握房地產運作及網絡技術等相關知識，還需要酒店管理、市場營銷、旅游管理等專業技能。好的人才培養模式才能快速儲備、培養專業新型人才，為項目開發提供動力。
②獨特的企業文化：企業文化與企業核心競爭力相互依賴、相得益彰。房地產市場產品同質化嚴重，體現其差異化競爭優勢的主要是品牌優勢和附加值，因此優秀的地產品牌文化已成為房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素。房地產企業的競爭也是企業文化的競爭，通過企業文化塑造品牌提升核心競爭力。
3.2 旅游地產開發核心能力確定 旅游地產的開發是一個龐大、復雜的體系，要獲得成功，就要具備必要的核心競爭力。對于大多數企業來說，都需具備如表1所示核心能力。
對于旅游地產的開發，由于其特殊性，對房地產企業的要求也有所不同，在具備一般企業所需的能力之上，還需匹配旅游地產開發的要素：定位、區位（交通區位、經濟區位、人氣的聚集度、環境、配套）、專業人才、設計理念、品質、物業管理等。因此，房地產企業核心的競爭力主要有戰略能力、品牌管理能力、關系管理能力、執行能力等。（表2）
3.3 旅游地產發展策略研究 不同規模的房地產企業在不同階段進行旅游地產開發采取的策略是不同的，因此根據房地產企業的規模和發展階段，結合旅游地產開發要素和房地產企業開發旅游地產需具備的核心競爭力，建立房地產企業旅游地產開發策略模式，見圖2。
主要有以下四種發展策略模式：
①基于戰略的競爭優勢：卓越的戰略管理決策能力。旅游房地產項目首先要確定主題定位和前期策劃，需要做出預期的設計和規劃，強調戰略規劃一步到位，分步實施進行，有效地控制各個環節，從而達到最終價值目標，這對以后的發展起著決定性作用。旅游地產項目的開發戰略的成敗決定了項目的成敗，也決定了企業的成敗。
②基于產品的競爭優勢：行業領導品牌形象深入人心。品牌是一個企業內部因素和外部關系整體實力的象征。旅游地產是一個新興的分支，更重要的是項目建設后期的經營管理，這需要借助品牌的價值和影響，是一個長久地持續地過程。好的品牌帶來的不僅是一種產品、服務，更是一種理念、思想、文化的傳遞。目前我國房地產企業在企業形象與品牌創建上還不成熟，多數僅注重品牌建設，忽視品牌維護;重視品牌營銷，忽視售貨服務等。
③基于企業內部組織的競爭優勢：優秀的企業文化和員工隊伍。除了內外環境的影響之外，影響項目成敗的關鍵是人力。好的項目是通過專業的人員運作的。好的企業需要有優秀的員工，強大的執行力是將戰略與決策付諸現實的保證。同時公司還要形成良好的企業文化氛圍，企業文化背景為各項工作的執行提供了良好的客觀環境。
④基于服務的競爭優勢：以物業為增值服務。旅游地產更注重后期的經營、管理，專業的物業服務是不可缺少的部分，在創新型產品、配套服務方面要滿足市場需求，將旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目等模式進行組合，盡量實現不同項目組合的最佳整體效益。
3.4 研究結果 房地產行業的競爭不僅僅是企業之間的競爭，也是項目的競爭。戰略、產品、組織和服務方面的優勢只是企業進行旅游地產開發競爭的決策方向，為實現項目和企業的整體最佳效益，房地產企業需要根據規模和發展階段制定適合自身的競爭策略，如圖3。
房地產企業處于發展階段，且規模較小，其發展歷史短，經驗不足，因此項目的成敗直接決定企業的成敗，旅游地產項目的開發戰略的決策顯得尤為重要。其次企業受到各項資源的限制，特別是組織人員，還需要擴充;最后應關注的是項目層次上的品牌對產品的影響及推廣及后續服務。
房地產企業處于發展階段，規模有一定發展后，企業有充足的內外部資源及組織人員可進行創新，要想旅游地產項目可持續性發展，更重要的是在項目建設后期的經營管理上，借助品牌的價值和影響，擴大項目的影響。但技術上不成熟，還要把握整體發展戰略方面及后期的效益。
房地產企業處于成熟階段，經驗豐富，但規模存在限制時，要進行旅游地產的開發，迫切需要優秀員工不斷地學習、創新，將戰略與決策付諸現實，為旅游地產的長期發展提供動力，在重要戰略決策上把握方向，才能將企業、項目品牌進一步推廣。
房地產企業處于成熟階段，企業規模較大，既有經驗，又有充足人力資源時，戰略決策、項目開發及組織已經不能成為競爭優勢，旅游地產的開發應更注重后期的經營管理的可持續發展，專業的服務是不可缺少的部分。
文化旅游地產策劃范文4
2015年8月，沉寂三年之久的梁上燕歸來了。
這個曾經的中國房地產品牌與營銷的時代符號式人物的轉身是華麗的，以法國圖盧茲商學院博士、國際旅游投資協會副會長、中國房地產策劃師聯誼會執行主席等一系列的頭銜出現。言談舉止中的她充滿了對中國社會生態和居住方式的關懷和思索。
她這一次的選擇是離開了北上廣，選擇中國旅游資源天生麗質卻尚待開發的處女地――一個叫興義萬峰谷的地方，進行著一場以房地產為載體、以文化旅游產業為內涵的實驗――梁上燕更愿意稱它是文旅產業。
文化產業升級論
與她選擇抽身離開時不同，如今的房地產行業背景已經大不一樣，曾經的輝煌及驕傲去掉浮華更為深刻和與時俱進，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷沖擊著這個行業。
與此同時，房地產行業傳統的開發模式、資本運作、商業業態面臨空前的失控與顛覆。從業者們都惶恐于籌劃轉型、跨界、突圍，但前方似乎并沒有清晰的路徑。
唯一確定的是，房地產行業從曾經高速發展的黃金時代滑落已經無可避免，頭頂財富光環的房地產企業不乏已經被打回原形者。
2012年早春，曾經成功操盤星河灣、山水黔城等營銷神話的梁上燕在微博上留下“寫在重新出發前”，以一種決絕的姿態暫別中國房地產，游學法國圖盧茲。
三年的潛心學習，這個房地產品牌營銷實干家對之前二十多年的房地產操盤經驗進行了系統的梳理和思考，結合國外的實例和視角融匯貫通，形成了對房地產行業的全新戰略思維。
在順利攻讀法國圖盧茲工商管理博士學位的同時，梁上燕創建了“文客商”理論與產業發展模型……并以此形成了一套全新的地產價值觀，構成了其房地產升級理論的基石。
在這一價值觀的指引下，梁上燕認為，中國應該在土地價值的創造上贏得世界更多的認同和尊敬。
選擇萬峰谷來實現這一場偉大的事業，是梁上燕這個大盤操盤手和豪宅運營者在思考之后對傳統房地產形態投出的棄權票。事實上，三年前梁上燕已經開始從旅游地產模塊來看行業的未來。
“中國房地產企業將面對前所未有的挑戰，必須從頂層設計開始，重新塑造商業模型，才能實現長久繁榮的發展意愿。”梁上燕坦言。
旅游地產成為思考之后的最終選擇。8月12日，梁上燕在博鰲房地產論壇發表演講時首次公開其看好文旅產業的出發點，未來5到10年，中國文旅市場將會進入一個快速增長的時期，文旅產業將會成為房地產市場重要的發展方向。
判斷依據是，從世界經驗來看，當人均GDP超過2500到3000美元時，旅游產業將迎來飛速發展，而中國現在人均GDP已達6000多美元，未來旅游產業是30到50億的市場藍海。
盡管堅定看來潛力龐大的文旅市場，梁上燕直言需要重新審視文化旅游地產的發展模式和方向。
“未來中國有2萬到3萬個城鎮在發展，是沿用過去的思維，繼續以旅游的名義攻城略地，還是真真正正將它做成優秀、有特色的產品？”梁上燕詰問。
對于文旅產業和房地產之間的思考和探索一直不曾間斷。在梁上燕看來，文旅產業地產是旅游休閑的優質載體，也是中國地產發展的新業態。
這一表態的內涵包括，中國文旅產業未來發展的責任，不僅是引導先進的旅游休閑文化理念，更重要的是實現國人事業之外的人生理想與心靈的終極歸宿。
對于人文歷史的發揚與傳承，是過去旅游房地產開發的明顯軟肋，極有限度的挖掘也只是被用于房地產營銷的賣點與噱頭。深度挖掘當地人文、民俗、文化、歷史，這是未來資源植入及產業化發展的重要基礎。
快速城市化、文化與旅游的可持續性發展，是中國經濟發展必須正視的課題，它所呈現出的矛盾性迫切需要找到切實可行的解決方案。“城市是世界增長的經濟引擎，同時也是全球化、移民、經濟發展、社會公平、環境及氣候變化等壓力變化最為直接的載體，”梁上燕6月11日在一次演講提到。從梁上燕的演講中，聽眾捕捉到的是一種信心：中國旅游地產發展一種新的方向與一種新的可能性。
在二十多年的實踐積淀下，并通過三年對典型旅游房地產品牌的案例研究和深度分析，梁上燕探索出在當前背景下的旅游房地產開發運營模式――“文客商”金字塔模型。這也是文旅地產的基礎理論。
在此基礎上，揭示中國旅游房地產企業發展過程中的顧客需求―品牌偏好關系，找出促使旅游房地產成功向文旅產業地產經營開發轉型的因素，重塑旅游物業市場的新的市場話語權。
與傳統的“商客文”模式不同，“文客商”模式是梁上燕提出的旅游地產進化論。
在地產的高速成長和高需求時代，旅游地產的商客文理念，以“商業價值”為商業開發的原心，繼而考慮本地客群及其需求，最后進行人文和品牌宣傳。 梁上燕創造性升級成“文客商”模型，人文作為旅游房地產項目戰略發展和市場運營的突破口的頂層設計，為品牌搭建、品牌個性的塑造、人文關懷、人文精神、重視顧客需求、與顧客建立情感上的聯系等眾多方面，挖掘原生的價值，創新契合的價值，從而喚起本地顧客和外來旅居客對項目對品牌的認同感、向往感和共同歸屬感，從而提高顧客對項目品牌的忠誠偏好，最終實現商業價值的升值，并實現持續化升值。
萬峰谷標本：因夢想而偉大
梁上燕選擇的“萬峰谷”項目位于滇、桂、黔三省結合部貴州興義，地處素有“黔桂鎖鑰”之稱的西南地區重要商貿中心，毗鄰貴州萬峰林景區，擁有極具特色的少數民族文化與風俗。
“該處有最自然、最美麗、最原生的自然生態；貴州的厚積薄發優勢與成長潛力；大金州的前瞻性規劃與發展前景；多民族文化底蘊與純凈樸實的民風；扎實的基礎設施建設與日益發展的便利交通；大生態、大健康、大旅游等產業同步推進?！边@些因素都是中國文旅地產試驗田，落戶萬峰谷小鎮的理由。
提及與萬峰谷的結緣契機，梁上燕用了“有緣”二字。2007年，梁上燕用一個“醉”字向全國推廣黔文化，成功將山水黔城打造為貴州乃至全國性的標桿項目。經由此役，梁上燕與貴州結下不解之緣。
2008年，梁上燕受邀前往考察萬峰谷地塊，不過當時還不到規劃的最佳時機。2013年9月，梁上燕同時收到黃果樹片區的項目考察邀約。她最終選擇了萬峰谷，擔任后者的首席戰略顧問。在游學第二年做出選擇之后，梁上燕將游學的重心、理念和資源積淀淋漓盡致地呈現在貴州萬峰谷項目。
“海外游學，為的是能夠真正從國際化的思考維度，求解區域、城市以及企業可持續發展的路徑?！绷荷涎啾硎?。期間，她切斷了有可能將她拉回到中國式思維的各種聯系，“過程是痛苦的，你很容易回到本位的中國式產業思維，難以突破中國房地產傳統思維的局限性?！?/p>
為此，梁上燕有目的地拜訪了葡萄牙、西班牙、意大利等國家在生命科學、探險、建筑、設計、文化、藝術等領域具有全球影響力的世界頂尖專家。
三年研讀，一朝天下知。
2015年5月11-13日，英國女王行宮溫莎古堡，參加聯合國指定咨詢機構ICCC（國際關愛組織）國際工作峰會的38位全球各領域的頂尖專家，在此想像、探討城市與文化可持續發展的可能性。ICCC肩負著一個使命――在全球范圍篩選范本，為各國城市在地化文化與旅游的可持續發展提供可借鑒的模板。中國在全球經濟發展中的崛起與影響力讓其躋身其間。中國代表梁上燕以中國貴州興義萬峰谷為案例做了15分鐘專題演講，成為論壇的話題引爆點。
與會國際專家一開始并不相信，一個中國企業家能夠真正具備推動人類發展的國際化、哲學性、人文性系統商業思維、理論模型與在地化實踐成果。
從質疑到認同，梁上燕和她的萬峰谷征服了與會全球專家，溫莎峰會與會國際專家對于中國的旅游目的地投資呈現出的“自然、美麗、原生”表示高度認同，愿意將健康、醫療、餐飲、慈善等多個領域資源帶入項目，積極參與合作。她的首個文旅產業樣本，站在更高的國際平臺與世界頂尖資源平等對話，詮釋中國與世界的碰撞。
萬峰谷實踐背后，是梁上燕一整套的理論架構創新和支撐。
梁上燕發起成立了一只名為中國休閑文化旅游地產基金，未來3-5年的資產管理目標定在了千億，基金首個落地項目就是萬峰谷，梁上燕同時任森萬峰谷聯席董事L。
在游學期間，梁上燕提煉總結形成了頂層設計方法論，適用于城市、產業及企業可持續性發展戰略設計，對于企業戰略發展的指導作用，已經從她擔任企業戰略頂層設計師的多家國內知名企業的戰略實踐中得到了論證。
“一個更好的戰略發展模型，對于企業、城市、區域及國家的最大的貢獻在于，其經濟活動可以將文化、旅游作為主題經營最大程度地圍繞綠色經濟而展開?；鸬氖姑且砸环N創新的商業模型在快速城市化發展中，以產業化的系統構建，實現多方共贏?！绷荷涎嗾f道。
2015年，萬峰谷國際會議中心呈現世間，這個受到黔西南州委、州政府高度重視、肯定的項目，在3月底成功接待了來自于全球20多個國家參加“美麗鄉村萬峰林峰谷”的世界級專家、學者和嘉賓。在她的規劃中，這里將成為一個世界級的文化藝術健康硅谷，將誕生一張新的世界名片。
萬峰谷實踐僅僅是一個開端。據梁上燕透露，下一個文旅產業項目將可能在新疆。
文化旅游地產策劃范文5
【關鍵詞】溫泉度假村 開發模式 研究
一、引言
隨著休閑時代的來臨，溫泉度假村的開發已從傳統的溫泉旅游熱點地區向全國范圍高速擴展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮。開發模式的創新將成為溫泉度假村贏得市場競爭的關鍵。
目前，我國對溫泉度假村開發模式的研究比較少。開發中存在的問題比較多，從模式到項目開發競相模仿，文化表現過于粗糙，缺少歷史典故，淡旺季落差大，沒有形成品牌等（王亞輝，2008）；溫泉度假村旅游產品的開發應采取重新定位、設計宣傳口號、引入民俗文化、借名牌發展的四大開發策略（陳燕娥，2006）；將市場營銷理念貫穿到整個企業當中（趙英華，陳素娟，2009）；將其建成集高爾夫、溫泉、商務會議、會展、體育休閑運動、文化、美食于一體的度假村（蔡斌，2005）。
河南溫泉旅游資源豐富，但知名溫泉旅游產品少，溫泉旅游開發有待提升。本文通過對河南省現有溫泉度假村開發模式的歸納梳理，提出河南省溫泉度假村開發模式創新的思路。
二、研究方法
本文通過對河南省營業中的32家溫泉度假村的開發模式進行分類總結，采用經驗研究與個案研究相結合、定性分析與訪談的方法。數據來源于第一手資料和第二手資料。第一手資料主要包括旅游相關從業人員訪談和實地考察兩部分，第二手資料主要來自四個方面：企業內部材料；國內外中英文期刊、書籍等；國內外主要旅游網站資料；旅游統計資料。
三、河南溫泉度假村開發模式分類總結
盡管河南溫泉度假村開發整體來說比較落后，但實際上一批先行的溫泉度假村已經在多年經營實踐中，通過自己開發模式的創新，獲得了一定的市場地位。
（一）城市溫泉度假村模式――“溫泉+會議休閑”
“城市溫泉會議”模式，是河南省溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發模式之一。 在河南該模式依托于省會鄭州和各主要旅游城市，如安陽、洛陽等。此模式主要利用溫泉的“休閑養生”價值吸引團體會議市場，是河南溫泉度假村最基本的開發模式，占河南溫泉度假村開發模式34.4%。此類溫泉度假村對資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也最容易成功。
但是，此類開發模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假村的主題定位、產品特色、經營水準提出了較高的要求，特別需要從項目初期進行高水準的策劃規劃。在營銷的過程中，應多種渠道并用，以獲得預期的經濟效益。
（二）近郊溫泉度假村――“溫泉+地產”
在全國房地產熱的引領下，資本不斷向地產轉移，為了增強地產的吸引力，不少企業將目光投向旅游地產。溫泉在健康養生與旅游休閑上蘊含的巨大價值，為旅游地產的開發創造了突出的優勢，以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力，從而取得非常可觀的投資回報。因此，近郊溫泉度假村――“溫泉+旅游地產”模式成為全國絕大多數溫泉度假村最優先考慮的開發模式之一。
河南以鄭州的江南春泉度假村、果嶺溫泉度假酒店為代表將溫泉與旅游地產完美結合。近郊溫泉度假村利用便利的交通與得天獨厚的區位優勢，再配以尊貴豪華的軟硬件配套設施，廣泛吸引了高端游客的目光，獲得地產開發與度假村開發的雙贏。筆者認為，“溫泉+旅游地產”的開發模式仍將是未來溫泉度假村開發最為重要的模式之一。
（三）景區溫泉模式――“溫泉+景區”
“景區溫泉”模式是指以知名的山岳、文化資源為依托，充分利用當地的溫泉資源，創造獨具特色的溫泉度假村來占領市場的開發模式。這是溫泉度假村開發中常見的開發模式，占河南溫泉度假村的這類溫泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創造將溫泉文化、締造溫泉行業標準、引領中國溫泉行業的整體發展。其關鍵是運用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區，目前，此類開發模式在河南主要分為兩種類型：
（1）依托山岳型資源型。山岳型溫泉度假村有8家，占河南溫泉度假村中總數的34%，是主要的溫泉度假開發模式之一。此類溫泉度假村大多依山傍水，自然環境幽雅，四季氣候宜人，度假村內外青山綠水、藍天白云，湖光山色，茂林修竹，置身其內，猶如置身一副美麗的山水國畫中，游人絡繹不絕，客源市場豐富，成為除“城市溫泉會議”模式溫泉度假村之外又一主要度假村類型。
（2）依托文化資源型。河南是文化大省，溫泉文化深厚，其中以輝縣百泉和魯山的“上湯、中湯、下湯”尤為著名，但目前河南此類型的度假村占比較少，主要景區有輝縣百泉、魯山下湯溫泉度假村和魯山玉京溫泉三處。在調查過程中發現，此類景區存在兩個問題，以百泉為例，南水北調使溫泉水源受到影響，應積極探索開發新模式；下湯溫泉與玉京溫泉的文化挖掘過淺，主題定位較模糊，目標市場存在混亂，在激烈的溫泉旅游市場競爭中，必然導致盈利狀況欠佳。筆者認為：文化型溫泉旅游開發應該深入挖掘溫泉的文化內涵，以文化為主線，以養生為主題，以休閑度假為導向，探索文化型溫泉度假村的生存之道。
（四）主題溫泉休閑樂園模式――“溫泉+主題游樂”
文化旅游地產策劃范文6
關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位?！稗r家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等?！∪?、成都旅游房地產發展對策
