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物業管理考核細則范文1
一、總體思路
深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。
二、工作重點
（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。
（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。
（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。
（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。
（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。
（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。
（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。
三、要求及措施
（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。
（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。
（三）加強物業行業信用體系建設。信用約束是物業行業日常監管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業信用體系建設要求，研發建設物業行業信用監管平臺，完善物業行業信用基本信息，研究制訂《物業行業信用管理辦法》，建立健全物業企業、物業項目和項目經理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業行業信用監管體系。要主動與市經信委（市信用辦）、市場監管部門對接，納入全社會信用建設、監管體系，使物業行業信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區可將所有物業項目及項目經理（含聯系電話）的信息公開，實現與“12345”政府服務熱線的互聯互通，將物業服務有效投訴納入行業信用體系。
物業管理考核細則范文2
一、今年完成的工作
（一）加強領導，明確責任
作為物業管理行政主管部門，我們把物業管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事議程。協調物業管理涉及政府相關部門和有關公共事業單位，認真履行職責、齊抓共管、形成合力，使我區物業管理工作上了一個臺階。
（二）建立健全配套的管理制度
根據《物業管理條例》和省市有關政策法規，結合我區實際，制定了《xxx區物業管理方案》、《xxx區物業管理考評辦法與細則》、《xxx區物業管理辦城市提質工作方案》。另外配合區綜治辦、公安分局，為在全市繼續開展“平安小區”創建活動制定了《規范小區管理創建“平安小區”實施方案》等，使物業管理工作有章可循。
（三）做好無物業管理小區長效機制工作
近幾年，xx市對老舊小區改造加大了投資，但市投資金有限，加上我轄區老舊小區較多，使改造后的老舊小區與新建設小區相比，反差還是較大，針對這一情況，我辦與辦事處、社區聯合起來，下到每個老舊小區進行宣傳、指導，對這類小區進行分類管理，對改造后達到物業管理條件的，組建業主委員會，報市、區物業主管部門備案后，通過招標選聘物業管理企業，建立長效管理機制；對基礎條件比較差或者業主不接收物業管理等不具備條件的老舊小區，由社區居委會牽頭負責，組織業主實行衛生、秩序、維修等專項服務或實行小區自治管理。通過這項工作基本上消除了我區的“無人管理小區”。
（四）協調處理各種矛盾糾紛
物業管理牽涉到業主的切身利益，，在物業管理工作的實施過程中，開發商、物業企業、業主之間常會產生矛盾與糾紛，不管是接到市長信箱和轉來的投訴，還是接到電話投訴，我辦都本著對業主負責的原則，認真傾聽業主的投訴，深入現場進行協調處理，全年共接受投訴六十余起，處理完成率百分之百，得到了市、區領導和當事業主的好評。今年來，聯合相關職能部門，較好地協調解決了晨光小區圍墻糾紛、錦繡名門上訪事件、華湘苑小區堵區政府大門事件、偉大國際招標糾紛等。
（五）對居民小區業主委員會的成立進行監督指導
我辦對轄區各小區成立業主委員會的相關事宜進行監管，并現場指導業主委員會選舉籌備、選舉方式、計票方式、業主大會的召開，備案資料的準備等工作，全年共有21個居民小區選舉成立了業主委員會或進行了換屆選舉，得到了各相關小區居民的好評，維護了廣大業主的合法權益。
（六）對轄區各物業企業進行考核，促進我區物業服務水平的提高
我辦根據年初制定的考評細則，從區容區貌、小區環境衛生、物業服務質量等方面，定期不定期的進行檢查考核；并結合市區兩級對市容的明檢、暗檢情況，對被扣分的居民小區物業管理處下達整改通知，并限期改正，有效的保障了“創衛”成果，也有效地配合了市、區創建省級文明城市，打好城市提質戰役等工作，經努力，我區擁有多個國優、省優、市優物管小區及優秀物業企業。同時對整改不到位，多次被扣分的物業企業進行通報，對考評優秀的物業企業進行表彰，通過獎優罰劣規范了轄區各物業企業的物業管理工作，提升了轄區各物管項目的物業服務水平。
物業管理考核細則范文3
關鍵詞：物業管理;一體化;內容;措施;探索
大型項目物業管理一體化模式是對物業工作管理進行統一規劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業管理工作水平，統一物業管理的運作模式，統一物業服務標準和支付平臺，統籌資源配置工作，并對物業管理工作進行統一考核評價，從而構建規范高效的一體化綜合物業管理體系。
大型項目物業管理一體化制定了物業管理標準，對物業管理流程進行規范，并推動了一卡通智能卡系統的建設工作，實現了統一支付，并對資源進行優化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現資源的按需分配;大型項目物業管理一體化并制定了統一的管理服務標準，并按照相關的標準對物業服務工作進行統一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質量。
筆者就職于淮海商業集團置業發展有限公司，對物業管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調研工作有一定的了解，因此將根據自身的經驗和認識來對物業管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。
一、大型項目物業管理工作中存在的問題
（一）物業管理工作難以根據一體化模式的要求進行及時調整
大型項目物業管理工作模式與原先的物業管理工作模式是不同的，物業管理工作的重點內容和物業管理思維方式發生了改變。物業管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進行調整。但是，由于存在慣性效應，再加上物業管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業管理一體化模式產生了消極觀望的態度，對物業管理業務的廣度和專業化程度不夠了解，物業管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應。
比如新都會項目置業公司原先管理的物業基本都在淮海路或沿線區域，且房屋產權相當一部分屬于淮海集團公司，置業受集團委托直接管理這些物業，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，在走出現有區域，改變現有管理模式，直接管理極富市場經濟韻味的新都會物業方面，工作人員面臨一系列困難，物業管理工作模式無法進行及時的調整。
（二）大型項目物業管理工作面臨的風險較大
大型項目物業管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由于物業管理收費標準設置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業管理工作需要大量的資金支持，導致物業管理工作的財務風險和經營風險系數較高。
比如新都會項目的最大風險在于效益風險，由于該項目的初定物業管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風險增大。
（三）缺乏相應的人才，管理工作混亂
大型項目物業管理一體化模式的實施需要相應的管理人才和工作人員來執行，但是由于物業管理模式變更后相關調整工作存在一定時滯，相關的人員的思維方式難以及時轉換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉變，管理工作定位不正確，導致物業管理工作效率較低。
比如新都會管理工作的主要矛盾體現在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉變兩個方面，尤其是專業門類補缺，正式管理項目的范圍和數量，設備設施，管理的對象都發生了變化;再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開發商和招商公司以及各家商戶、各位業主和政府相關部門的關系。
二、構建大型項目物業管理一體化模式的措施
（一）健全物業管理體系，營造良好的物業管理一體化氛圍
構建大型項目物業管理一體化模式，首先就要健全物業管理體系，要優化物業人員配置，嚴格落實物業成本預算預審制度，統一執行物業繳費標準和成本預算，并要嚴格執行物業服務考核標準和細則，明確保障服務提升的方向，以便營造良好的物業管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質量。
例如，新都會管理處在走進市場經濟運行過程中，認識到其外界的協作關系發生了很大變化，努力理順同開發商、招租坊、商鋪客戶、各位業主與政府相關部門之間的關系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經常性的工作交往溝通，分清各相關分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務管理程序行事，明確物業服務考核標準，做到公平公正。
（二）完善物業管理制度，做好物業風險管理工作
完善物業管理制度可以對物業一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業管理經營風險，明確財務管理制度，可以降低財務風險和資金流動風險，提高物業工作的經濟效益。
例如新都會物業管理部門健全了有效的管理制度和先進質量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質量，公司還派出了有豐富管理工作經驗的老同志協助新都會管理上的持續改進工作，直接對制度、規劃出謀劃策。
（三）重視物業基礎管理，構建多層次服務平臺
物業管理考核細則范文4
為了進一步加強規范我街道拆遷安置房小區的物業管理，提升物業管理水平，為住戶創造一個整潔、文明、安全舒適的生活環境，根據國務院《物業管理條例》以及區《關于規范和加強農民安置小區物業管理的意見》等有關文件精神。結合我街道的實際情況，貫徹兩位一體管理的運行模式，理順物業管理的管理職能，物業公司現將以三級管理服務標準，對各物業管理服務站作出總體管理服務標準如下：
一、建立物業管理機構
1、為了加強對各物業管理服務站的監督及規范管理，提高物業管理水平，根據國務院《物業管理條例》以及建設部《物業管理企業資質管理辦法》等有關規定。由區河埒物業公司負責指導、監督各社區物業管理服務站。
2、各社區成立社區物業管理服務站，指定一名副職領導分管本單位的物業管理工作。做到“四有”：即有組織機構、有隊伍、有制度、有措施。管理好轄區內的安置小區，凡在建中的農民安置小區，應提前加入管理，致使今后能有序的安置入住。
二、物業管理范圍及管理標準
1、對物業管轄區內的公用部位的維修、養護、裝修管理
嚴禁私自違章搭建占用公共部位，一經發現上述行為，物業應及時勸阻制止，責令其恢復原狀或拆除，對于拒不改正的，物業應及時上報城管等相關部門依法處理。
2、對物業管轄區內的公共設施、設備場所的維修養護管理
自接報、搶修一小時內到位，每天有專職水電工值班，飲用水水池、水箱每年清洗、消毒化驗一次，每年對地下管、井道、化糞池清理疏通一次；電梯、消防需有專職單位按合同規范進行維保。如在日常運營中出現故障，及時通知維保單位。
3、對物業管轄區內的公共環境衛生、保潔管理
配專職保潔員，穿戴統一服裝，每日道路、花壇、綠化帶清掃清雜二次；垃圾、電梯轎廂每日清運、清掃一次；垃圾桶、電梯壁、各樓道及樓梯臺階、樓梯扶手、公共設施每周清掃及擦洗一次，滅鼠、滅蚊每年不少于兩次。
4、對物業管轄區內的安全護衛、公共秩序管理
配身體健康，責任心強，工作認真負責的專職安全護衛員，穿戴統一制服，佩戴明顯標志，配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具，主出入口24小時看守，次出入口每日6：00—22：00有人職守，白天巡邏4次，夜間巡邏6次，預防不安全隱患，組建應急處理機動隊，并由動作靈敏、綜合素質高，機動能力強的隊員組成，由保安隊長任現場總指揮，指定相關的應急預案、方案。對火災、地震、搶劫、偷盜、聚眾斗毆、車輛沖卡、酗酒鬧事等重大事件及其他突發的不可抗拒的偶然性事件，按預案規定進行處理。一有情況發生，應急隊員及相關人員第一時間趕到現場，立即封鎖、控制事態，采取補救措施，看情況報警并做到立即疏散人員撤至安全地帶，維持秩序，防止騷亂，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，耐心勸說。接受住戶求助，回答住戶咨詢，協助保護現場和證據。巡邏要有安全檢查記錄，遵守規章制度及勞動紀律。并做好交接班記錄。
5、對物業管轄區內的車輛行駛及停泊管理
完善車輛管理制度，小區設明顯交通標志，維持交通秩序，按物價局收費標準進行收費停車管理，控制外來車輛，并做好外來車輛的停車登記、記錄。確保小區內車輛停放整齊，道路暢通。
6、對物業管轄區內的園林綠化養護管理
草坪、樹木、花壇確保成活率在80%以上，每年修剪三次，及時除草、除蟲、澆水。落實專業的維保單位，按合同要求嚴格管理。
7、對物業管轄區內的各類檔案、資料管理
房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，查閱方便，并做好臺帳。
8、對物業管轄區內的生活服務及社區文化活動經營管理
定期檢查公用活動器材，發現問題及時維修，確保住戶運動安全，協助社區做好廣場文藝活動的秩序。
9、對物業管轄區內的智能化管理
落實智能化維保單位，按合同要求嚴格管理，監控室24小時值班，發現問題及時與部門負責人聯系，重大事情及時報警。
10、法律法規及規定的其他管理
各部門條線應按規章制度嚴格執行。
三、完善物業配套設施的使用
1、將小區內的各種配套用房設施設備進行規范管理、合理使用。
2、不準將小區規劃內的公建配套用房和各種設施設備擅自出售或挪作他用。物業管理服務站對本小區公建配套用房進行有序管理經營，確保小區住戶的物業權益不受侵犯。
四、加強物業管理人員的培訓
1、為了進一步提高物業管理從業人員的總體素質和管理水平。根據建設部文件《全國物業從業人員崗位證書管理辦法》的有關規定，對物業從業人員組織外送或自行組織培訓。
2、物業管理負責人必須取得國家建設部頒發的《全國物業管理經理上崗證》，其他各類人員都需持證上崗。
五、制定物業管理標準
各農民安置房物業管理小區，要對照《全國物業管理示范小區標準及評分細則》執行。完善各項管理制度，制定各項考核標準。由街道物業公司對各農民安置房小區的物業管理工作進行指導監督、考核。凡已完善的農民安置房小區爭取在交付使用后兩年內達到市物業管理優秀住宅小區的標準。
物業管理考核細則范文5
一、工作情況
（一）加強組織領導，完善創建網絡。我處從加強思想認識，完善組織網絡，落實各項制度方面下功夫，把平安小區創建工作當作各項工作中的重中之重來抓。一是加強領導，落實責任。成立創建”平安小區”活動領導小組，具體負責創建活動的組織指導。領導小組由市房管處主任朱美萍任組長，成員由張治國、張弓才、陳兆中、徐昆鵬、姚國蘭擔任，辦公室設在市房管處開發辦，由徐昆鵬同志(兼)任辦公室主任。處領導班子把小區平安創建工作納入重要議事曰程，推行分級負責，分級管理，層層落實責任制，組織動員各方面的力量，以建立健全長效機制為核心，以加強基層基礎工作為重點，落實平安小區創建的各項措施，確保小區和諧穩定。二是廣泛發動，全員參與。依靠小區居民開展群防群治，激發居民的創造力和積極性，將小區平安創建的具體要求轉化為居民的自覺行動，使其家喻戶曉、扎根居戶、受益居戶。三是健全組織網絡，完善管理制度。成立了精品城市創建小區考核組，聯合城管、規劃、園林等部門按月深入各小區考核檢查，對存在問題及時下發督查通報，選出前十名授于流動紅旗，后進單位發放待定流動黃旗。
（二）宣傳發動，著力落實“平安創建”各項工作。我處于4月11曰組織市區41家物業企業負責人召開市區“平安小區”創建動員會，傳達了《關于開展“十佳安全文明小區”創建活動的通知》、《市建設局關于印發〈“平安工地”“平安拆遷”“平安小區”創建活動實施方案〉的通知》、《__市治理自行車被盜問題專項行動工作方案》等文件，并對“平安小區”創建活動開展的范圍、時間、對象、要求等作了重要部署。
（三）加強技防驗收管理，重點突出“平安”。為保障居民小區業主擁有安全的生產生活環境，推動平安小區建設，我處將20__年列為新建住宅小區技防設施驗收年，要求市區所有新建小區在20__年12月31曰前，均實現住宅物業管理設施到位、配備專職保安，紅外線周界報警、電視圖像監控、電子巡更、封閉圍墻等技防設施齊備。對不符合技防設施驗收要求的，市房管部門根據《__市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理細則（試行）》等相關文件規定，不予出具驗收合格文件。今年1-6月份，已驗收物業小區70.53萬平方米，紅外監控168個，周界報警139對，電子巡更334個。
（四）深入開展“十佳安全文明小區”創建，促進居民小區安全文明建設。按照《20__年全市社會治安綜合治理及平安建設工作要點》（宿綜治[20__]1號）、《關于開展全市社會治安綜合治理及平安建設“百佳安全文明單位（集體）”創建活動的通知》（宿綜治[20__]4號）要求，與市公安、建設、城管等部門聯合制定了我市“十佳安全文明小區”創建活動工作方案，以居民小區安全文明創建為重點，深入開展“十佳安全文明小區”，構建和諧社會，打造平安小區。市建設、公安、規劃、城管等部門成立“十佳安全文明小區”評選工作小組，負責指導全市“十佳安全文明小區”評選工作。由市建設局副局長朱美萍任工作小組組長，市公安局、規劃局和城管局分管領導任副組長。工作小組辦公室設在市建設局房管處，張治國同志任辦公室主任，市公安局、規劃局和城管局各抽調一名同志參加辦公室工作?！笆寻踩拿餍^”按照基礎配套設施、環境衛生保潔、文明道德風尚、小區治安秩序、小區服務措施、小區文化建設、創建機制健全以下標準進行評選，實行百分制，按得分排名確定評選結果。目前，建設、城管、公安、規>文秘站:
（五）全力做好精品城市創建工作考核評比工作。我處牽頭組成精品城市檢查小區考核組每月定期對市區51個居民小區“四化”達標和“門前五包”情況進行檢查評比。除了將衛生管理、房屋管理、公共設施、綠化管養等列為檢查內容外，還將安全防范、平安小區建設列為重點檢查內容，并按月督促“平安小區”和“十佳安全文明”小區創建工作全面開展，認真貫徹落實，對排名前10名的小區授予流動紅旗各一面，對排名居后2
名的小區，發放流動黃旗各一面。（六）傾情幫扶，促進“平安小區”縱深開展。一是明確共建單位，幫扶平安共建。明確__市廣廈物業管理有限公司托管的項王小區丹桂園項目為我處“平安小區”共建工作單位，要求處屬各科室通力配合，深入小區積極幫扶指導“平安小區”創建各項工作。5月14曰，6月15曰我處分別組織人員深入小區幫助指導小區綜合治理及平安建設工作。二是每月定期召開物業管理企業經理座談會，通報各小區平安創建工作情況，傳達最新物業管理政策法規和住宅小區群眾投訴焦點問題，幫助物業企業解決物業管理和平安創建中遇到的問題難題，樹立物業管理企業小區平安綜合治理的信心和決心。三是以宣傳月為主題，零距離服務社區。7月14至15曰，“房管知識宣傳小組”挑選出一批工作經驗足、責任心強、業務精的同志，組成“房管知識宣傳小組”，利用節假曰，深入到府苑小區和區府廣場就物業管理等問題接受居民現場咨詢，并向市民發放《房地產相關知識宣傳手冊》及相關業務辦事指南，宣傳物業管理及平安創建知識。
二、存在問題
物業管理考核細則范文6
1.城市住宅小區物業管理體制滯后。
城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。
2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。
居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。
現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。
4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。
所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策
一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。
為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。
物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。
3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。
科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。
在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。
5.大力推動物業管理智能化。
