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房地產規劃設計流程范文1
【關鍵詞】價值工程（VE）；房地產項目規劃；重要性
一、當前背景
新世紀以來，我國經濟保持持續、穩定、健康發展態勢，房地產行業逐步走強。到2005 年左右，已初顯過熱的跡象，部分地區的房價過高。此后，國家開始對房地產行業實施宏觀調控。國務院及相關主管部門先后出臺“國八條”、“國六條”等宏觀調控政策，對過熱的房地產市場進行宏觀調控。2013年2與20日，主持召開國務院常務會議，再次就房地產調控進行研究、部署。新“五條”規定暫停發放第三套房貸、推進房產稅改革試點、部分城市限購房套數、囤地捂盤房企業將停發股債不給貸款等。房地產企業要積極面對政府調控和企業內部日趨激烈的競爭，必須著力提高自身的競爭力，提高產品的價值，進一步降低生產成本，才能在價值中取勝。房地產項目的規劃設計包括對房地產項目的產品類型、項目用地與產品的匹配、項目容積率、環境景觀、公建配套等諸多因素的規劃和設計，是市場需求的結果，目的是為客戶提供較高的價值。
二、VE理論
價值工程（Value Engineering，簡稱VE），又稱價值分析
（Value Analysis，簡稱VA）、價值管理（Value Management，簡稱VM），是20世紀40年代產生的一門管理技術。它是研究如何使產品功能與成本達到最優結合的一門科學，主要目的是通過對工程項目、新產品開發、服務運營組織等對象進行功能分析和成本分析，以多學科團隊工作方式和創意流程，優化項目和產品的功能，同時在數十種甚至數百種方案中找到最低成本、最高價值的方案。價值工程最早在產品和設備制造中使用，后來逐漸應用到軍工、建筑工程、服務業等領域。進入 21 世紀后，價值工程作為一種強調價值、強調成本控制、強調綜合效益的管理科學，重新得到了廣泛的關注和重視。
三、VE理論與房地產項目的結合
運用價值工程理論對房地產項目規劃方案的選擇、規劃方案的優化進行研究，確立最優規劃方案，滿足用戶需要，降低生產成本，可以為企業帶來最大利潤。
四、重要性
房地產項目規劃設計，是根據項目定位報告，綜合了項目用地的用地面積、建筑面積、綠化率、總戶數等等若干指標后，按有關國家規范進行的設計活動。規劃設計集藝術性、實用性、經濟型于一體。當前我國的房地產開發商，在進行規劃設計時，往往走向極端：或者是偏重于方案創新，為追求項目的亮點、創新點，不惜一切代價，造成項目的開發成本偏高。而對于綜合考慮項目的整體功能和成本節約之間的理想平衡點的，幾乎沒有。價值工程應用的主要任務，就是實現功能與成本的最佳結合。因此，在項目規劃設計方案的選擇上應用價值工程，具有現實可行性。隨著設計的逐步深化，以及項目的實施，項目的建安成本也逐步確定，可優化調整的余地也越來越小。因此，在項目規劃設計階段應用價值工程具有重要意義。（1）在項目規劃設計階段應用價值工程，能節約投資，有效提高投資效益。根據美國價值工程師協會對價值工程的定義：價值工程是一種以功能分析為導向的系統群體決策方法，它的目的是增加產品、系統或服務的價值。而這種價值的增加可以通過兩種方式實現：一是提高能滿足客戶需求的功能；二是降低成本。大量的研究和實踐也證明，價值工程在降低項目成本方面具有較好的作用。根據美國建筑業界的統計，應用價值工程，可以降低項目初始投資的5%～10%，同時可以降低項目建成后的運營費用5%～10%。（2）在項目規劃設計階段應用價值工程，有利于產品的創新。要實現增加產品的價值的目的，通過應用價值工程，我們了解到，在產品成本保持不變的情況下，提高產品的功能是唯一的辦法。在規劃設計階段，就突出的體現在產品的創新上。（3）在項目規劃設計階段應用價值工程，能有效提高企業競爭力。我國房地產開發已逐步成為競爭激烈的買方市場，房地產開發商必須不斷提高企業競爭力，才能在激烈的競爭中生存、發展。這就要求開發商一方面要不斷滿足客戶的各種需求，甚至提供給客戶超過其要求的產品；另一方面又要不斷控制成本，降低企業的運營風險。而價值工程的主要功能，就是研究功能與成本的關系，研究如何在功能與成本之間選擇最佳平衡點。考慮到一個項目的功能與成本，在項目的規劃設計階段就已經基本定局，因此，我們可以認為，在房地產開發項目規劃設計階段應用價值工程能夠有效地提高企業競爭力。
房地產規劃設計流程范文2
關鍵詞：房地產 企業項目 運營管理
引言
在工程建設領域中，項目管理作為一種科學的管理方法已被廣泛應用。不僅形成了項目管理體制和運行機制，而且建立了系統、完整的項目管理體系。同時，隨著社會的不斷發展和科學技術的不斷進步，工程項目管理所涉及的范圍仍在不斷地擴大，新的管理理念仍在不斷擴充。房地產項目運營管理作為一種管理模式，不斷地被地產商廣泛應用。
1.房地產項目開發流程
在房地產項目開發運營中，房地產項目規劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。規劃設計管理是房地產企業負責人對房地產涉及到的一切設計活動進行同意的部署，不僅要解決房地產設計問題，還要保持好設計相關部門之間的溝通聯系，避免實際工作中出現矛盾。
房地產項目開發主要分為項目初期準備、規劃設計、建設施工、竣工驗收、經營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準備和建設施工階段所需的時間最長。初期準備主要是取得土地的使用權，并完成工程項目建設所需要的相關證明和手續。竣工驗收主要是甲方和乙方就工程質量和工程成本進行驗收和核算。經營使用主要是房地產企業銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個部分的項目成本投入，才能真正意義上有效的控制項目開發的成本，使得企業的成本投入在一個合理的范圍內，便于企業流動資金運轉的更加順利。
2.房地產企業項目管理的基本原則
2.1符合相關的法律法規的要求，當前我國房地產行業的相關法律法規相比比較系統和完善，為了更好的建立房地產企業工程管理體系，促進該體系的健康發展，在建立的過程中要充分了解相關的法律法規、房地產專業的法規以及地方相關的政策方針，使得建立的體系符合相關法律法規的要求，保證體系的合法性。
2.2結合房地產行業的特點，在建立房地產企業工程管理的過程中，時刻要注意結合房地產本身的特點，不要盲目建立體系，脫離房地產本身的特點，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產本身的特點，建立相應的管理體系才能更好的促進房地產行業的發展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。
2.3加強對影響因素的控制，為了更好的促進管理體系的建立，還要建立相應的房地產管理信息體系，這樣可以對相關的行業信息有一個細致的了解。當前影響房地產工程項目眾多，建立信息管理體系可以保證隨時了解施工的工藝、科學的施工技術和施工方面的經驗等，并且能夠隨著了解施工方面最新的信息。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進我國工程管理體系的發展。
3.房地產企業項目運營管理的任務
3.1設計管理。設計管理是指在確立開發計劃之后對各流程工作的管理，旨在進一步明確各環節的時間計劃和人員安排，從而使設計管理人員了解各自的工作任務，同時協調好項目涉及部門和人員的，將設計思想灌輸給設計人員，完善制度體系，規范各環節工作開展。相比之前的管理方式更系統，依據設計總目標，將每個環節的工作落實，由此再確定各環節的管理責任，并且投入人力或物力等資源。因此設計流程管理是對開發項目全過程進行監管，保證施工過程的合理性、有效性，當然流程設計也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產實際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經營戰略和產品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細分，只有做好近期的管理任務，才可以提高整體的管理質量。
3.2進度管理。對于房地產行業來說占領市場先機是十分重要的，因此工程進度很大程度決定了企業的效益。依據項目設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之后實際的落實情況也很重要，對于后期貫徹落實情況，應該派專業管理人員進行定期審核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項目提前或按時完成。影響設計進度有以下因素。
3.3質量管理。項目的質量決定了施工的質量，但是許多房地產企業沒有認識到這一點，將重點都放在施工階段，這種觀念需要進行改變，因為施工階段其實是將之前所準備好的計劃理論付諸實踐，其施工的基礎還是建立在前期產品的設計上的。所以，進行嚴格的設計質量管理是十分必要的，只有有效的質量管理，才可以使設計質量得到保證，包括形成良好的監管機制，對設計過程進行監督；對設計和施工圖紙進行嚴格的審查，避免因為圖紙繪制不規范導致的后期施工困難；把握好設計方案修改的次數，將成本控制在合理的范圍內。以上所說都是為了避免后期因為前期設計的缺陷帶來的質量問題。
3.4成本管理。一般來說，項目的規劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對于工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了項目開發成本。就目前國內的房地產行業發展來看，中小型房地產企業逐漸成為房地產行業的主體。與以往的大型國有房地產企業相比，中小型房地產企業自身的實力有限，抵抗風險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產項目開發過程中對于工程成本做到有效控制。所以在房地產開發過程中，企業首先要知道開發項目是建寫字樓還是住宅樓，或是商業中心等等。一定要遵守相關的法律法規和招標投標程序進行招標，不要弄虛作假。強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項目成本；與此同時還要做好項目施工階段的成本控制。
結束語
當前我國房地產的發展進入一個新的歷史時期，市場規模不斷擴大，激烈的競爭不可避免。科學的管理手段促進企業的向前發展，為了更好的促進房地產企業的快速發展，實現利潤的最大化，科學的管理必不可少。面對當前的新形勢，我們為了可以更好地促進我國房地產企業的發展，提高企業的核心競爭力，建立房地產企業工程管理體系，以期能夠促進我國房地產企業的快速健康的發展。
參考文獻
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房地產規劃設計流程范文3
摘要：房地產是我國市場經濟的重要組成部分，其成本控制是房地產項目管理的核心內容。本文將對影響成本控制的規劃設計、工程期限和費用的結算等因素進行分析和研究，以希望能夠為房地產開發企業對成本進行控制和科學合理政策的制定提供依據。
關鍵詞 ：房地產開發企業；成本控制；研究
一、構成房地產開發企業開發成本的因素
房地產企業開發成本的定義是房地產企業為了開發商品房所付出的全部的費用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產生的費用、拆遷支付的費用、前期進行規劃所付出的設計費用和人力成本的耗費、建設成本、購買設備的成本以及相應配套設施的成本等，同時也包括企業為了擴大規模或者保證開發的順利進行向金融機構進行貸款產生的利息費用。
二、房地產開發企業在不同階段的成本控制
（一）應該在規劃設計階段控制成本
首先，在招投標過程中要防止過份低價中標的情況出現。有些施工單位或者企業為了在競爭激烈的市場經濟中勝出，并得到房地產的招標項目而故意壓低投標的價格，犧牲掉自己的當前利益，這些行為看似是有利于房地產企業，其實是投標施工企業為了獲得后續工程而實行的暫時性犧牲，有可能會使得房地產企業工程建設的質量得不到保證，因為低價中標對施工企業來說是利潤低下甚至是虧損項目，不可能保證項目的質量。因此房地產企業不能僅僅將投標企業報價的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質量，做出損害企業的品牌形象的行為。
其次，要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案。房地產企業的規劃設計方案的申請和審批通常需要經歷較多的程序和流程，設計方案和施工圖紙的制定需要進行修改和審核，這就直接導致成本的增加。而且工程項目的結構形式，工程項目裝修標準的制定和對工程項目的安全性和風險性的評估都將需要較多的人力和物力的投入，對資金的需求也將會隨之增加，因此一旦某個項目的審核不過關，將會產生牽一發動全身的效應，這將會導致許多的工作又需要從頭開始，造成人力資源和資金的浪費，加大企業的成本。因此房地產開發企業要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案，從而達到降低項目成本的目的。
最后，要選擇最優的設計方法。房地產開發企業要準備多種設計方法，并從中選擇出最優的方法進行規劃設計。可以通過招標和方案競賽等方法來縮短設計周期并優化設計方案，在設計任務書或者對投資進行估算時，應該對設計費用的金額進行預估和限定，做到有計劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達到優化配置。房地產開發企業還應該加強各部門間的協作，在保證質量的情況下可以同時開展多項工作，節約時間提高工作效率。這樣可以避免設計的變更導致的成本的增大。
（二）在項目施工階段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延長而產生的成本。房地產開發企業項目的順利實施離不開施工安全的保障，保障施工安全是施工企業承擔社會責任、樹立良好企業形象的基本要求。若出現人員傷亡將會傷及房地產開發企業的品牌形象并對工程進度帶來阻礙，工程質量的評選也會被降低，影響到房地產開發企業的效益。工期的意外延長將會使得項目開發的成本增加，產生疊加效應。因此房地產開發企業要做到安全生產，各個部門都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進行。房地產開發企業還要與承包工程的施工單位定期召開會議，及時關注工程的進度并分析工期延長的原因，找到相應的解決辦法。要在保證安全生產和工程質量的前提下，使得工期與效益之間達到平衡，從而達到控制成本的目標。
再者，房地產開發企業的施工過程要以設計方案為依據。開發企業要全面理解設計方案和圖紙的要求，并按照要求進行施工，不能隨意的變更設計方案和圖紙。如果一旦改變了設計圖紙和方案的要求，就會產生一系列的連鎖反應，導致以前的建設不再符合現在的要求，放慢了施工的進度，導致施工過程中的資源浪費和成本的增加。
第三，通過施工監理，嚴格保證施工的質量和進度。施工監理是監督包工單位施工的重要手段之一。對于房地產開發企業來說，通過施工監理對施工進程進行監督是十分重要的監理環節，有些施工企業在招投標過程中通過壓低承包價來獲得承包的資格，但是該企業有可能將該工程承包給第三方來施工，此時施工監理就會幫助房地產企業把關，行使自己的監督權，杜絕有害房地產開發企業的行為發生，有助于房地產企業對成本的控制。
（三）在項目開發期間對財務費用控制成本
隨著我國出臺的土地拍賣政策不斷完善，對房地產開發企業的資金要求越來越高。房地產開發本身就是一個資金投入大，資金回收期長的行業，因此房地產開發企業在施工過程中對資金的需求量相比一般的行業對資金需求量明顯較大，因此房地產開發企業勢必需要對外進行融資，對外融資產生的費用是控制成本的重要內容之一。當前國家對房地產企業的調控手段較為嚴厲，調控程度較大，范圍較廣，直接導致房地產開發企業的成本的加大，融資渠道受到國家政策的制約，借款產生的財務成本也較大。因此房地產開發企業要嚴格控制融資帶來的財務成本，可進行多方融資，使得融資渠道多元化達到降低財務費用的目的。
三、房地產開發企業成本控制的意義
房地產企業多年以來都處于高速發展的狀態，具有高額的收益。而目前房地產開發企業由于國家政策的管制，取消了對經營性用地不正當競爭以及暗箱操作協議對土地使用權的方式，使得房地產企業走向微利時代，此時的房地產開發企業對成本的控制比戰略計劃的實施更具有意義。房地產企業要逐步向集約化經營管理方向發展，改變以往的粗放式經營管理狀態，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強成本控制，為房地產開發企業的健康發展奠定基礎。
房地產開發企業作為國民經濟的重要部門，面臨嚴峻的國家宏觀政策調控和國家的政策管制，房地產開發企業要想在激烈的市場經濟競爭中要謀求發展地位，就要嚴格控制成本，以便在微小的利益空間內也能夠很好的經營和運行。房地產企業要在生產經營的不同階段對成本進行控制，從而建立起集約化的運營體系，節省成本，相對擴大利潤空間，增加企業的競爭實力。因此房地產開發企業的成本控制對企業的發展具有深遠的意義。
參考文獻:
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房地產規劃設計流程范文4
關鍵詞：房地產；開發工程項目；項目管理；分析
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
一、房地產開發工程項目管理現狀分析
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。
開發項目管理中忽視了風險控制
如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。過程中的風險包括：政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
2、項目成本沒有得到有效控制
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
二、房地產開發工程項目管理優化措施
1、加大房地產開發項目風險管理力度
在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2、化化規劃管理
建設、設計、勘察、監理、施工單位的首要宗旨是將符合設計要求，滿足市場需求的產品交付居住者使用。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，重點在于對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入要點，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS 空間分析的數字化規劃圖。需在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD 分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。審批通過的規劃圖，可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程。
房地產規劃設計流程范文5
關鍵詞：Sketchup 房地產 應用
1.Sketchup的特點
Sketchup軟件簡單直觀，能準確、方便、快捷的利用二維圖紙建立三維模型。該軟件不僅能提高專業設計人員的工作效率，對一般的非專業人員也很適用，在房地產項目開發全過程中能將設計、營銷推廣、現場施工等業務流程和建筑物本身信息集合起來，利用虛擬的三維建筑模型更加直觀、全面的研究建筑產品。本軟件的以下特性能很好的支持房地產項目開發：
1.1直觀性。近幾年來市場對建筑外觀的細節要求越來越高，建筑外立面越來越復雜，以往的二維平面圖紙難以面面俱到。利用Sketchup作為三維建模平臺，以三維形式繪制、記錄、呈現建筑的空間模型，在虛擬狀態中直觀、真實、準確的反映建筑完成后的空間關系，使開發項目產品完全可視化。
1.2信息重疊性。從房地產行業的特性看來，一方面房地產運作過程就是一個資源整合的過程，需要整合規劃設計、建設施工、市場營銷、物業管理等市場資源，而這些資源需要一個能夠準確傳遞產品信息的平臺。另一方面，一個建設項目產品需要多個專業的配合，尤其是近幾年來，由于電氣、空調、通信、安全、智能等技術在建設領域的廣泛應用，建設項目的復雜性呈幾何級數遞增，需要一個能將各專業信息重疊的平臺。
Sketchup能為房地產企業提供這樣的信息傳遞和重疊平臺。它能將建筑產品設計中的建筑、結構、給排水、強弱電、通風排煙、供暖甚至環境景觀、室內外裝修等各專業設計信息重疊在一個三維模型中，向規劃設計、建設施工、市場銷售、物業管理等單位直觀的呈現和傳遞產品的三維信息。
1.3提高優化可能性。由于房地產項目的開發過程需要較多的參與方，鑒于參與各方人員本身的能力，利用現在的二維圖紙，根本無法完全掌握所有的產品信息，因此建筑產品的優化只能局限在一個較小的范圍內。
利用Sketchup建立的全信息建筑模型，跳過了二維圖紙想象三維空間這個較為專業的過程，為規劃設計、建設施工、市場營銷、物業管理等管理環節提供了直觀的產品模型。各參與方通過研究這個模型，就可以提前暴露規劃設計中的“錯漏碰缺”、施工中的困難、產品的使用缺陷等問題，極大提高了優化產品的可能性。
2. Sketchup在房地產開發中的應用
2.1規劃設計中虛擬建筑的空間效果。
將CAD文件導入到Sketchup軟件中，按照導入的CAD圖形利用“推拉”等建模功能，結合“圖層”功能建立三維模型。過程見圖1。
在規劃設計中，對于不確定的細節，利用模型對比空間感，研究建筑產品，推敲設計細節。見圖2。
2.2為項目生產提供信息平臺
由于開發企業、施工單位、設計院等各參與方的專業局限性和不同出發點，使得設計圖中的問題無法在施工前完全解決，有些錯誤只有在具體施工過程中甚至施工完成后才能暴露，而這些錯誤造成的損失都要由開發企業商來承擔。
利用Sketchup在閱讀全套施工圖紙后依照施工過程建立建筑三維模型，這個過程相當于施工過程的預先演練，圖紙中的“錯漏碰缺”等問題也會在這個預先演練過程中充分暴露，實現“施工過程預演”。在此，以一個獨棟建筑為例，演示施工過程預演，如圖3。
設計單位修改預演中暴露的問題后調整三維模型，就能實現 “產品虛擬呈現”。虛擬呈現的建筑產品能將各專業設計信息直觀表達，準確傳遞設計圖的完整信息，便于項目開發參與各方發現問題，優化設計。如圖4。
在房地產開發過程中，開發商、設計院、建設施工、工程監理甚至市場營銷、物業管理等參與各方需要一個共同的“信息平臺”，來組織、協調、實施從規劃設計到建設施工，直至產品銷售、業主收房等全過程的工作。傳統模式上，最全面、最直接的協調平臺是項目現場。在現場一旦發生專業沖突，比如設計中的“錯漏碰缺”，施工中各分包專業的“碰撞”，施工方對圖紙的錯誤理解，銷售宣傳與產品的不一致，都會付出代價的，不是時間、就是金錢。
借助虛擬呈現的全信息建筑三維模型作為“信息平臺”，各參與方可以直觀的閱讀并檢查設計成果，提前找出 “錯漏碰缺”、解決“碰撞”，對設計進行補充和優化，核實宣傳內容。這種檢查和優化方式，將最大化降低設計問題造成的施工和銷售等方面的風險支出，讓“沒有意外的施工”成為可能。
2.3為市場營銷提品信息載體。
在房地產的銷售中，優秀的市場銷售團隊可以最大化發揮產品優勢，而這需要建立在全面、準確的了解建筑產品信息的基礎上。傳統上主要是借助二維圖紙、效果圖、沙盤等來培訓非專業工作人員，由于非專業人員的專業知識障礙，并不能保證產品信息全面、準確的傳遞。
借助虛擬呈現的全信息建筑三維模型，建筑產品的空間結構、功能、布局一目了然。由于Sketchup的易于操作性，非專業人員在接受短期培訓后，就能熟練運用Sketchup進一步熟悉培訓內容，全面了解項目產品，甚至進一步挖掘產品亮點。這個信息傳遞途徑，不但可以全面、準確的傳遞建筑產品信息，還能避免銷售人員由于對產品的理解錯誤而導致的合同糾紛。
如圖5，可以清晰地看出客廳墻體可以拆除，臥室的飄窗不能拆除以及室內各個位置的高差等建筑產品信息。
3. 結語
在目前房地產開發中，現有的二維設計的不足，已被行業和市場所習慣，而是用三維建模帶來的收益和成本還未被良好的評估或未被市場所認可。運用Sketchup創建的全信息建筑三維模型，能在整個開發過程中準確傳遞每一個細節，從而可以真正地輔助各層次、各專業管理者進行決策，隨著Sketchup軟件功能的不斷提升，它給房地產行業的管理手段所帶來的影響將是革命性的，應用前景將十分廣闊。
房地產規劃設計流程范文6
第一部分,開發項目的籌備工作
在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地用地手續,根據項目規模和性質,委托具有相應項目資質的勘察設計單位對擬建項目進行研究,并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。
第二部分,行政審批部分
根據我國現有建設,房地產建設項目的行政許可程序一般可分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建筑工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點
1、項目立項,國家計劃管理機關和有關政府機關審查可行性研究報告,進行項目立項的審批。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理環境影響評估,出具生產性項目環保意見書。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署相應的意見。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及規劃設計條件的確定
1、人防辦進行人防工程進行條件審查。
2、國土資源局進行土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署意見。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》,并確定用地條件。
三、規劃設計和施工圖設計審查
1、規劃部門對初步設計根據已審批的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計條件進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計涉及的專業內容進行專項審查。
7、建設管理機關對落實初步設計批準文件的要求向施工圖進行審查。
四、規劃報建審查
1、公安消防支隊和人防機關進行消防設計和人防工程進行審查。
2、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分,按有關專業技術規范對相關專業內容和范圍進行審查。
3、規劃部門復核經要求變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,核發《建設工程規劃許可證》。
五、施工報建登記
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可的行政審批
向房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)土地使用權證書;
(2)建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按擬預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、配套設施、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案
1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告及相應需提供的驗收證明文件進行備案審查。
2、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
3、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證。
第三部分 項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪技術報告;
