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養豬市場研究范文1
關鍵詞：市場需求；沈陽住區；規劃設計；低碳環保
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A
1沈陽住區規劃的需求分析
1933年8月，國際現代建筑協會（CIAM）第4次會議通過了關于城市規劃理論和方法的綱領性文件――《城市規劃大綱》，后來被稱作《雅典》。《大綱》提出了城市功能分區和以人為本的思想，首先指出，城市規劃的目的是解決居住、工作、游憩與交通四大功能活動的正常進行。
1977年12月初，《馬丘比丘》以《雅典》為出發點，討論了30年代以來城市規劃和城市設計方面出現的新問題以及城市規劃和城市設計的思想、理論和觀點。強調了功能的融合，必須努力去創造一個綜合的、多功能的環境。《雅典》和《馬丘比丘》是最早提出城市規劃的目的是解決四大功能活動的正常運行，同時指出了居住功能在城市功能活動中占首要位置，城市規劃要以人的基本需求為出發點。
回顧改革開放以來的20多年，中國經濟增長迅速，以市場化為取向的住房政策改革逐步深化，帶來了中國城市住區的快速發展。但是，人口多土地少，始終是我們在發展中不變的問題，那么城市住區的發展方向是什么？國外的經驗告訴我們，住區的發展和經濟增長息息相關，也和社會福利水平密切聯系，住區規劃與住宅設計既要面向市場，也要面向社會，因此，住區規劃設計中對房地產的需求、對消費者的需求是必要的也是可行的。
2沈陽住區規劃的影響因素
居住是城市的第一功能，城市居住生活有著豐富的內涵，不僅有著各具特色的家居生活，還有著多樣的戶外社會、文化、消費和休閑等活動。創造良好的居住環境，提高居住生活質量是城市規劃的主要任務之一。城市住區規劃應結合城市的自然環境和環境條件，選擇合適的城市用地，處理好其他用地功能的關系，進行合理的組織與布局。
在進行沈陽住區規劃時應注重考慮各個方面的因素，包括地域與氣候、布局與結構、建筑形體與風貌、通風與噪聲等等。只有充分考慮各種因素才能規劃出令人舒適滿意的生活住區。
2.1地域與氣候
住區作為城市空間中的重要組成部分和人類社會活動的基本場所，直接影響著城市整體設計、社會經濟、居民生活水平等方面的發展。但隨著城市的發展，住區設計面臨著許多現實的問題，例如，由于城市過度膨脹、擴張而帶來的居住區密度急劇升高、不注重環境保護等。這些問題主要根源之一就是在住區設計中缺少地域性的營造，所以如何在住區設計中進行地域性營造是解決問題根本途徑之一。
同時，氣候、水文等生態環境是制約住區規劃的重要因素，結合特定的生態環境進行設計不但是對住區設計方案的有力支撐，而且是對原有生態環境的保護。
2.2布局與結構
沈陽城市住區內的住宅建筑布局及景觀環境各要素的布局方式，構成了住區的整體結構。按照住宅類型及高度的不同，住宅建筑群體布局有多種形式，如行列式布局、周邊式布局、點群式布局、混合式布局等的規劃手法多樣的住區結構類型。沈陽市住區景觀環境形態結構及空間結構的形成和發展很大程度受到不同類型的住區布局所形成的結構，同時也包括建筑形態的結構、建筑空間的結構的影響和限定。
2.3形體與風貌
沈陽住區中從建筑到景觀的各類形體形象，包含了形體的平面結構、外造型，以及形體的體量關系、材質的色彩及其肌理等方面。各形體所形成的空間則包括了其空間系統、空間尺度，以及由此產生的場所感、居民的體驗感等等原素。在形體的外造型方面各建筑與景觀的形體風格是住區整體風貌的重要影響因素，更深層次的影響了住區的整體風貌。
3市場需求下的沈陽城市住區規劃存在問題
3.1城市住區內景觀環境和住宅建筑之間缺乏協調融合
沈陽市的住區規劃設計中存在很多問題，其中最重要的因素之一就是住區規劃設計中景觀環境要素沒有有效的考慮和利用，景觀環境資源分析匱乏，在住區建設的過程中，硬質材料的面積過大，住宅建筑的布局與周邊環境沒有進行有機的融合，開發商為了提高自己的切身利益，往往在一期開發的時候會注重景觀環境的設計，但在二期甚至是三期的設計時為了追求容積率的提高，忽略了居民的居住環境的影響。
因此，如何保留現有的景觀資源，并且有效的利用，是沈陽城市住區規劃設計中應該考慮的重要問題，同時也是本文應該首要研究的重要問題。
3.2城市住區規劃與設計中綠色技術應用的不足
從2008年提出“低碳、節能、綠色、環保”等名詞之后，在住區的規劃設計中越來越提倡這種居住方式，隨著城市經濟的發展和社會的進步，人們對于生活水平的質量也不斷的提高，現今的住宅建筑建設中更多的是注重住宅新技術、新材料、新能源的有效利用，而低碳、環保的新能源的應用也是實現居民居住環境節能減排、減低碳的排放量、實現低碳生活的主要標志。
因此，在住區的規劃設計中對于住宅建設應該提高能源利用效率，大力發展新能源、新技術，比如可再生能源的應用，風能、太陽能。生態環境的保護等等。在新時代的引導下，合理并有效的利用這些新技術、新材料、新能源將是實現規劃建設，住宅建筑設計中最低碳、環保、綠色的有效途徑。
4沈陽住區規劃設計的發展趨勢
沈陽城市住區規劃趨向于環保節能的城市生態住區。沈陽住區的規劃和選址趨向合理，城市生態住區的規劃日益注重維持原生態系統，盡量減少對周邊環境的影響，并且逐步充分考慮合理的自然通風、日照、交通條件等；應用生態學基本原理規劃、設計和建造居住區，力求居住區結構良好、布局合理、功能協調，與所在區域的可持續發展能力相適應。
結合自然環境，從層數、體量、造型、曲直、朝向、組合等方面著力營造多種布局和多樣空間。住宅的建設提倡全部采用對人體無害的建筑材料和裝飾材料，同時，要盡可能提高材料的回收利用率?？茖W使用資源和能源，住區運行中提倡4R原則，即減少使用、回收利用、重復使用和循環使用，也就是在住區建成后要盡量減少并高效利用不可再生資源、充分利用可再生資源、不斷采用新能源。
5小結
在規劃過程中多重視環境生態、地勢勘察、建筑用材、氣候變化、地方材料、文化歷史、居民和地方信仰等，對形成獨特的住區設計是必要的。在住區空間探索過程中，誘發人們經歷眼前的環境，觸動情感，進入人生體驗，更發現生活中的價值和意義。我看這應該是未來高品質住區生活所應體現出的設計水準，也是當前提升開發物業核心競爭力的必要手段。
參考文獻
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養豬市場研究范文2
美國最大的豬肉生產商和供應商史密斯菲爾德公司(Smith-fieldFoodsInc)日前宣布將向中國出售2.7萬噸不含飼料添加劑的瘦豬肉，這也是其向全球擴張的一個重要步驟。
“這是我國首次大規模進口美國豬肉?！敝袊嗣翊髮W商學院貿易系博士研究生導師王亞星說。
變身最大買家
王亞星曾調研過中國進口美國豬肉的數據。
中國一直有從美國進口豬肉的歷史。王亞星告訴記者，今年6月，美國已經向香港和中國大陸出口了大約4500萬磅(約2041萬公斤)的豬肉，而此次銷售的2.7萬噸是至今為止銷售量最大的一次，相當于美國一天宰殺公豬的3/4。
根據美國農業部7月的預測，2007年美國的豬肉出口總量將達30億磅。USDA公布的數據顯示，去年，美國向中國輸出的豬肉總量為1.64億磅，而今年僅前五個月，中國自美國進口的豬肉總量就達9635.5萬磅，同比增長達到45%。
中國或成美國最大豬肉買家――美國商品研究機構Allendale Inc.的畜牧業分析師Rich Nelson也敏感地嗅到了這一波進口趨勢，盡管中國目前只是美第六大豬肉進口國，“但基于目前的形勢判斷，中國有可能從第六升至第一”。他認為，中國將很快取代日本成為美國最大的豬肉買家。
但是，農業部畜牧業司司長王智才日前表示，中國是生豬生產大國，產量占世界的一半以上，目前仍然是出大于進。
缺口決定需求
接下如此大單，美國農業部副部長基納姆行動果斷。
美國政府上周已派代表團赴中國，與中國農業部官員就兩國間尚未解決的農業貿易問題舉行會晤，其中包括美國豬肉出口到中國的問題。美國允許在飼料添加劑中使用化學物質培林(俗稱瘦肉精)，但中國不允許將這種化學物質用于食品生產。
大批合格的美國豬肉將年底運抵中國，“和中國以前為了平衡貿易順差而大量購買黃豆不同?！毖胄胸泿耪呶瘑T會委員樊綱說，中國一定是有這個需求，并且這個需求需要迫切解決。
BMO資本市場的食品行業分析師肯尼斯說，由于中國正面臨著豬肉短缺，此次交易會對美國豬肉行業的發展有至關重要的影響，并將延續一兩年。
美國豬肉售華會打擊我國養豬戶的積極性，美國豬肉將要擠占的正是靠財政補貼重整旗鼓的中國養殖戶的市場份額，養豬戶利益如果得不到保證，我國豬肉價格難以從根本上回落。
對此，樊綱的意見是，美國豬肉售華到底會對我國消費者和養豬戶產生多少影響，不必過分擔心。最終影響我國豬肉價格變化的關鍵因素，還是政府對豬肉的調控效果，即增強養豬戶的信心，保證養豬戶的利益；打擊豬肉供應中間環節的哄抬肉價，降低行政管理成本。
現在進口美國豬肉的價格確實相對便宜。
業內人士告訴記者，美國吃豬肉很少，主要吃牛羊肉，從在美國芝加哥商品交易所上市交易的瘦肉型豬來看，價格相對較低，大概三美元每斤。根據中國商務部最新的監測數據，國內豬肉批發價格連續兩周下跌1.4%，如果再加上美國豬肉售華，肉價繼續回落有望。
減少貿易障礙
“中國通過進口來緩解國內豬肉供應緊張的局面是可行的。”商務部國際貿易經濟合作研究院國際市場研究部副主任白明認為，隨著中國加入世界貿易組織，中國的貿易自由化進程也在加快，中國在商品進口方面的貿易障礙也在減少，再加上充裕的外匯儲備有利于強化我國的對外支付能力，中國進一步擴大進口貿易規模所受到的約束也逐漸弱化。
王亞星認為，近年來，中美貿易摩擦事件急劇增加，適當進口或增加進口美國的農產品也有助于緩和雙方的緊張關系。此次進口豬肉的數量雖不能說很大，但也有一定的意義在其中，在中美貿易談判中將是個砝碼。
8月23日，美國零售業聯合會（NRF）曾致函眾議院籌款委員會，反對貿易報復中國。零售業聯合會副會長奧托（Erik Autor）說，如果國會立法對中國產品設限，將會對美國消費者、商界甚至美國經濟造成負面影響。有觀察家指出，中國進口豬肉可以理解為送給美國商界的一份大禮，眾所周知，美國的商界對美國貿易政策有著巨大的影響力。
白明說，美國向中國出口豬有三方面的示范意義：第一，新的商機。據統計，中國的生豬價格是美國的5.543倍，即使剔除了再加工與交易成本上的差異，換算成豬肉價格后中美兩國之間的價格差異依然會很大，商機自然也會增加很多；第二，調控國內物價的手段延伸?？紤]生豬供應青黃不接的時期通過國際市場來彌補國內的供應缺口，也就是利用國際市場“接短”，以防止國內豬肉價格大起大落；第三，“減順差”的新思路。據聯合國糧農組織統計，2006年世界豬肉出口量532萬噸，美國為列出口第二大國，在這種情況下，進一步擇機擴大豬肉進口規模來推動“減順差”刻不容緩。
國內秘密養豬
劉永好巨資投千喜鶴集團當上了第一豬倌！
盡管進口美國豬肉反映了我國養殖業部分隱憂，但中國新養殖業的趨勢正在萌發。新希望集團正瘋漲的股價表明，以豬肉加工為主的千喜鶴集團被列為頭號熱投項目。這也與大股東劉永好這個中國飼料大王號稱要投30至50億來建立起一個規?；酿B豬體系的豪言壯語是一致的。
劉永好認為，傳統庭院的生產方式已經落后，農村散養戶正快速退出養殖業，而現代化規模養殖又未能跟上，導致養殖總量下降，最終造成生豬的供求關系失調，豬肉價格走高。他的建議是提供飼料、種豬、技術服務、質量監控，并保證收購，農戶負責養殖，形成一個產業鏈。
養豬市場研究范文3
一、現狀
如東縣地處江蘇沿海地區，人口一百余萬人，140萬畝耕地。是傳統的農業大縣，近年發展現代農業取得了一些成績。
1.高效農業建設得以加快
在種植業生產上，一是形成以瓜果蔬菜、栽桑養蠶兩大主導產業為主的五大特色生產板塊。分別為15萬畝“四青”作物和出口蔬菜生產區；15萬畝西瓜、冬瓜生產區；1萬畝水生蔬菜、特色蔬菜生產區；2.5萬畝果品生產區和6萬畝蠶桑生產區。二是高效設施農業項目建設取得進展。2009年新增高效規模設施種植項目17個，新建標準鋼架大棚2370畝，總投入達4460萬元，其中新增連片面積200畝以上標準鋼架大棚設施種植園區7個，總面積2185畝。三是高效農業總體水平有了提升。2009年新增畝收益2000元高效農田面積5.6萬畝，全縣高效農田總面積達48.5萬畝，占耕地面積的30％以上。
2.質量農業水平得到提升
農產品質量安全水平明顯提高。一是以蔬菜為重點的農產品質量檢測合格率持續上升，蔬菜中農藥殘留檢測平均合格率由2003年85.6％上升到2008年的99.8％；二是畜產品質量安全總體合格率始終保持較高水平。全縣已建設各級各類農業標準化示范區37個，其中國家級2個、省級2個、市級3個、縣級30個，覆蓋種植面積41.5萬畝，畜禽近800萬頭（羽）。品牌農產品呈現良好發展態勢。
3.項目農業建設取得成就
項目農業建設一直是農林工作的重中之重，是小康社會和新農村建設的重要抓手。一是爭取資金數量取得突破。近五年累計爭取項目資金12000萬元。二是爭取項目層次得到提升。數量上從2007年的不足20項到2011年超過40項。
4.生態農業建設進程加快
一是圍繞全面小康建設目標加快推進綠化造林工程。2010年，全縣林木面積達46.4萬畝，森林覆蓋率為16.38％。二是圍繞農業面源污染治理加快推進清潔能源建設。到2008年底，全縣建設“一池三改”戶用沼氣985戶、建設規模養殖場沼氣治理工程項目26處。同時，切實加強秸稈綜合利用，積極引進并實施秸稈發電項目，基本消除室外焚燒秸稈的現象，有效地控制了農業面源污染；三是圍繞實施“三清工程”加快推進生態農業縣創建。
二、問題
1.現代農業建設推廣體系面臨線斷網破
由于體制原因，一方面鄉鎮技術人員編制不足，高效種植業專業技術人員幾乎沒有，人員緊張問題突出，另一方面非專業技術人員擠占編制，專業技術人員調著它用，專業人員比例下降；其次因費用等因素制約，鎮級農技推廣人員知識老化長期得不到更新提高，無法擔當結構調整的重任，加之新生技術力量難以進編，農技服務后備乏力，村級農技員幾乎名存實亡，實用技術到位率、入戶率低。
2.現代農業建設主體數量減少素質低下
年齡較青、文化較高的能轉移的基本都已轉移，留下來的基本是年齡大、能力差、素質低，還有一部分“留守”婦女，根本不適應現代農業發展的需要。目前80％的農戶一戶3-5人，2個勞動力，基本上都以出去打長工或在家附近打短工為主，真正在農村種田的大多年齡老化，且勞動力素質嚴重下降，很難適應新技術的推廣。
3.土地流轉已成現代農業發展制約瓶頸
目前，我縣戶均承包耕地4畝左右。種植業收入在家庭收入中占比僅15％左右，應該說，土地收益對農民影響很少，農民對土地的依賴性、依存度也很低。但是土地流轉卻不理想，原因主要有在三個方面，一是保守意識濃。長期以來，土地作為農民的命根子，他們把能否擁有土地的承包經營權看得很重，多數在其它產業就業的農民即是完全請人耕種也不愿將田地交給別人去經營。二是嫉富心理重。相當部分農民由于小農意識濃厚，對別人在田地經營上獲得成效心理上難以平衡，行動上也很少給予任何支持，即便是流轉收益超過自己經營田地的收益也不愿將田地轉讓給種養大戶去經營。三是法律知識少。大部分農民由于對《農村土地承包法》的精神實質了解不透徹，不肯輕易將土地經營權進行轉讓，怕一旦轉讓出去很難再收回。導致了全縣《農村土地承包法》頒布實施后比頒布實施前流轉規模反而減少的局面。因此，土地流轉難已成為制約高效農業規模化發展的首要因素。
4.環境改善成為現代農業發展當務之急
畜禽規模養殖的無序發展、布局不合理和無害化處理不到位，給環境保護增添新的壓力。近年來，由于生豬價格高，養豬業出現暴利時代，辦一個豬場只需一年多時間即可收回投資成本的范例比比皆是，從而吸引了許多跨行業的“老板”投資于養豬業。隨著上海和蘇南經濟快速發展，其治理污染，保護環境的力度也隨之加大，上海近郊、蘇南太湖沿岸已清除畜禽養殖場，遠郊嚴禁新建畜禽養殖場。介于上述原因，上海及蘇南的養殖企業把南通作為首選發展空間。這給南通發展畜禽規模生產帶來機遇，但處理不當，也會給本地區環境保護工作帶來新的挑戰。目前，我縣生豬規模養殖場無害化處理只占30％，而家禽規模養殖場無害化處理處于空白。同時，新上的工業企業如雨后春筍，在原有工業企業“三廢”沒有得到遏制，新增工業企業又未按“三到位”及時上馬的情況下，使農業生產環境雪上加霜。在農業內部，由于秋季治蟲和養蠶季節重疊，再加上治蟲方法由手工噴霧器變成機動彌霧機，蠶兒中毒事件也是防不勝防。高效規模生產難得一方凈土。
三、對策
1.著力完善現代農業產業體系
一要優化農業結構。提高糧食綜合生產能力，確保糧食生產安全；充分發揮比較優勢，大力發展瓜果、蔬菜、水產、畜禽等優勢產業，優化農產品區域布局；積極開發新產品，拓展產業鏈，努力形成“一鎮一品”、“一村一品”特色產業，著力打造農業特色強鎮、強村，促進農業結構良性循環。二要發展品牌農業。以農產品質量為中心，借鑒工業質量標準理念，進一步完善農產品質量標準體系，提高農產品質量安全水平，推進品牌農業快速發展。推進農產品品牌戰略，發展無公害農產品、綠色食品和有機食品產業，培育若干國內外知名的農產品品牌。三要拓展農業功能。充分挖掘農業的農產品生產功能、豐富生活的功能、涵養生態的功能、傳承文化的功能，大力發展健康養殖業、農家樂休閑觀光農業和農產品精深加工業。
2.著力健全現代農業經營機制
一要積極推進土地流轉。堅持依法、自愿、有償的原則，積極引導農村土地承包經營權規范流轉，促進土地等資源向大戶、農場、專業合作社集中，努力提高農業的規?；?、集約化經營水平。二要大力培育市場主體。大力實施龍頭帶動戰略，扶大扶新，扶優扶強，引導企業從生產經營、產業經營逐步向資本經營轉變。重視國內外市場的研究，引導企業從重生產向重市場研究和開發轉變，促使企業上規模、上檔次；進一步確立農民的市場主體地位，加快培育發展農業專業合作經濟組織，提高農民的組織化程度，鼓勵和引導農民面向市場，進入流通領域，以市場經濟的方式組織生產，提高農民抵御風險的能力。三要實施農業“走出去”戰略。培育一批競爭力強的外向型農業龍頭企業和標準化農產品出口基地，積極開拓國內、國外兩個市場。四要建立健全農產品市場物流體系。改造建設一批農產品專業批發市場和現代農業物流中心，逐步形成農產品連鎖配送體系和電子商務網絡。
3.著力強化現代農業科技支撐
一要加快農業科技創新平臺建設，引導涉農企業開展技術創新活動，加大農業科學技術的研究應用，著力提高農產品的科技含量和附加值，為農業發展方式的轉變提供內在動力。二要明確農業科技發展目標，逐步實現從保證農產品供給向保障農產品質量轉變，從增加產量向增加收入轉變，從單項技術向綜合配套技術轉變；大力發展標準化和生態環境保護技術，大力發展生物技術、信息技術和設施農業技術，創新種植模式，重點推廣設施農業、循環農業、精準農業、休閑農業、有機農業等高效生態的生產模式；提升種子種苗業，加快農業機械化，降低成本與節約資源，建立農業高產、優質、高效、安全的技術體系和服務體系。三要推進農業科技推廣服務組織創新，組建由教育、科研、推廣機構和行業協會等多方參與的區域性專業性科技服務組織，建立和完善科技特派員、責任農技員制度，構建農科教、產學研一體化的新型農技推廣體系，加強生產過程各項技術的綜合運用和產前、產中、產后技術的組裝配套，提升農業生產經營水平。
4.著力培育現代農業新型農民
一要鼓勵農民回鄉創業。要制定各項優惠政策，鼓勵有志青年立足農村扎根農村，在農村干一番事業，闖出一片天地。二要全面提升農民素質。深入開展科技、文化、衛生、法律、政策等進農村活動，努力提升農民群眾的文明素養，激發農民群眾發展現代農業的積極性和創造性。三要加強技能培訓。充分利用農業教育資源，加強對專業農戶、合作社成員、農業企業經營者的培訓。重視對農業后備勞動力的培訓教育，努力培養新一代的農業生產經營者和創業者，通過培訓，推動農業勞動者從體力型向技能型轉變。推進農民科技培訓專項行動，建立健全農民科技培訓體系，促進農民整體科技創新能力的提高。四要大力培養農村實用人才。整合農村教育培訓資源，積極開展多種形式的農業實用技術和文化知識培訓。積極引導在各類農業經營主體中開展崗位培訓等活動，在生產實踐中培養實用人才。加大對致富帶頭人、科技帶頭人、經營帶頭人等優秀農村實用人才的培養力度，重點培養一批長于經營、精于管理、勇于創業、能夠帶領群眾致富的復合型人才。
養豬市場研究范文4
東莞兩地王命運各異
5月份，萬科東莞核心成員王永飆調離萬科東莞副總經理一職。東莞在位期間，其先后參與了萬科近10個項目的項目規劃與產品定位。其中包括萬科于2007年在東莞相繼拿下的“兩大地王”――水濂山地王與塘廈地王。
萬科東莞剛剛完成了一次人動。
據東莞業內人士向本刊記者透露，萬科東莞副總經理王永飆于5月正式調往萬科海南分公司任總經理，原金地集團廣州公司成員高峻正式加盟萬科，擔任萬科東莞營銷管理部經理，負責萬科東莞所有項目營銷工作以及部門管理。
萬科在東莞“馳騁天下”，王永飆功不可沒。2004年萬科進入東莞，王永飆便是先遣部隊的核心成員之一。他曾先后參與了萬科城市高爾夫、萬科運河東1號、常平萬科城、萬科松山湖1號、萬科棠樾、萬科金域藍灣、萬科虹溪諾雅、萬科翡麗山、萬科四季花城的項目規劃與產品定位。其中萬科棠樾、萬科翡麗山均是2007年東莞的“地王”項目。
王永飆遠赴海南，高峻成為萬科東莞營銷管理部的又一名實力干將。此前，他曾先后在金地深圳公司、廣州公司工作，在金地集團工作年限將近10年。
“我5月4日剛到萬科，很多情況包括東莞水濂山地塊還正在熟悉和了解中?！?月22日，高峻對本刊記者表示，萬科已在東莞運作五年，各方面也已規范，目前這種人員的調整不會對萬科東莞項目的開發進度和品質產生太大影響。
水山地王陷入困境
萬科東莞近幾年蒸蒸日上。2008年是萬科20多年來第一次出現業績下降，萬科東莞卻以超過25億元的銷售業績受到萬科總裁郁亮大加贊賞。今年萬科東莞還將有松山湖二期、萬科城、四季花城、金域藍灣、金域華府五個項目上市，推貨量不少于1500套。然而萬科東莞各大樓盤紛紛上市之時，其于2007年4月所獲取的東莞水濂山地塊卻遲遲沒有動工的跡象。
2007年4月27日，萬科東莞公司和北京萬信投資發展有限公司聯手競得東莞南城水濂山地塊，14.12億元的出讓總價和3772元／平方米的樓面地價，曾分別創造東莞土地出讓史上的最高總價和均價紀錄。拍下該地塊后，2007年5月，萬科便成立地產項目公司東莞市萬科置地有限公司，該地塊項目名也隨之確定為“萬科翡麗山”。
如今距離拿地時間已過去兩年，究竟什么原因讓快速開發的萬科在此止步?
去年5月14日，萬科曾將萬科翡麗山項目公司東莞市萬科置地有限公司50％股權以500萬元的低價轉讓給東莞當地唯一一家房地產上市公司――粵宏遠。這在當時引起了媒體廣泛報道，其中主流聲音有兩種：一是萬科的資金壓力。二是樓市遇冷，地王尷尬，萬科為降低風險而處理地王。由于東莞房價出現了大幅度下降，城區甚至出現了很多4000多元／平方米以下的房子。萬科翡麗山樓面均價已達3772.3元／平方米，加上建安成本、稅款、配套設施建設等費用，該項目保守估計成本至少在每平方米七八千元以上，風險較大。
記者調查得知，萬科翡麗山周邊目前在售的有中信森林湖、清華居、御花苑海藍灣、御泉山等樓盤。洋房價格在6000元／平方米左右，但聯排別墅售價已達到13000元／平方米左右，獨棟別墅超過3萬元／平方米，如果運作得當，萬科水濂山地王應仍有不少的利潤空間。
“不過，由于萬科翡麗山周邊樓盤拿地均較早，土地成本有優勢，土地成本越低，其對價格的把控能力越強，也會給萬科帶來壓力。”東莞天啟開啟機構策劃總監張志芳對本刊記者表示，水濂山板塊將是未來五年東莞的高尚生活居住區。目前該區域有中信森林湖、御花苑等7個中高檔樓盤供應。不過萬科翡麗山更靠南，相對而言，周邊配套還不完善。
然而，萬科翡麗山項目遲遲未動工或許還有更為復雜的原因。
一位與萬科東莞相熟的業內人士向本刊記者透露：“萬科翡麗山項目地塊涉及對當地農民的土地賠償糾紛問題。此前政府曾對當地的拆遷居民進行過拆遷補償，但是當這塊地以14.12億元被萬科拍走后，部分農民認為政府所給補償過少，一旦此地塊動工，就會有農民鬧事?！边@位業內人士稱，萬科也想盡快將此地塊開發，去年將50％的股權低價轉讓宏遠的真正意圖就是希望借本土開發商宏遠與政府的關系，盡快使得此地塊能順利開發。
不過，目前仍舊未獲得重大進展。據上述業內人士透露，由于該地塊尚存在糾紛，萬科并沒有將土地款完全付給政府，甚至有可能只付了土地出讓定金?！叭f科在東莞還有項目在售，并且萬科翡麗山由于地價相對周邊樓盤較高，開發銷售也有困難。這或許也恰好給了萬科一個喘息的機會。”其笑言。
塘廈地王持續熱銷
萬科在東莞最為知名的當屬塘廈地塊。2007年7月12日，萬科與金地在東莞搶地事件相信諸多業內人士仍記憶猶新。
當天，東莞塘廈地塊經過約200輪的激烈爭奪之后，以26.8億元的天價成交，折合樓面地價15243元／平方米，萬科與金地在拍賣現場上演了一出拍賣是否違規的爭議大戲后，最終東莞塘廈地塊“花落”萬科。此地塊樓面單價之高一躍成為廣東省全省的地王。
然而，作為地王項目，從2007年7月拿地到2008年7月開盤，萬科塘廈地王僅僅用了一年時間。2008年7月12日，萬科塘廈地王以萬科棠樾為推廣名開盤。
據了解，其7月推第一批66套聯排別墅，兩天售出52套，銷售率達到8成，9月29日，再推30套雙拼別墅、三聯排別墅，國慶期間，銷售19套，銷售金額約1.2億元。從去年開盤到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作為東莞的地王項目，樓面單價高達15243元／平方米，萬科棠樾卻能熱銷，到底有哪些策略?
當地的媒體朋友向本刊記者介紹，盡管塘廈地塊被稱為東莞地王，但是由于塘廈位于深圳與東莞交界處，王永飆帶領的東莞萬科在參與土地前期獲取和項目規劃設計后，該項目便由深圳萬科操盤。
“萬科金地當時搶地，就不是以東莞本地的市場標準來衡量，而是將項目的客戶群鎖定為了深圳客戶群。深圳是萬科總部，其多年來積累的客戶讓該項目的消化有了很大程度上的保障?！鄙钲谀持麡I內人士對本刊記者分析表示。
最為關鍵的是萬科棠樾低價入市。去年8月，萬科棠樾以23000元／平方米的均
價開盤。而同期其周邊樓盤則遠遠高出該價格。水榭山45000元／平方米、東部華僑城天麓60000～80000元／平方米、卓越維港45000元／平方米。
實際上，萬科通過贈送面積進一步變相降低了價格?！澳壳霸谑鄣挠?00平方米的聯排，但是實際使用的面積可達到460平方米，頂層和地下室都為贈送面積?！?月底時，記者以買房人的身份咨詢該項目時，銷售人員如此介紹。
以一期推出的棠樾聯排別墅為例，其面積達280～340平方米，面積贈送率達到100％，若算上贈送面積，均價將只有1.1萬多元／平方米。
當然，棠樾以接近“成本價”上市并不意味著該項目不贏利。萬科棠樾是萬科在華南的最大的項目，總占地66萬平方米，建筑面積41萬平方米，總共有10期，后續還有大量產品，開發將持續數年。萬科棠樾低開高走的價格策略加快了前期銷售速度，同時后續產品不排除在市場形勢好時漲價銷售。
在2007年奪地現場，時任東莞萬科總經理助理的王永飆親自參加拍賣時就表示：最初可能會賣2萬多元／平方米，但在以后的過程中待項目成熟以后也會賣出更高的價格。
萬科2008年年報中對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，但是并沒有出現東莞地王項目萬科棠樾。
福州地王“偷面積”突圍
萬科福州地王讓王石在多個場合反思，郁亮還開玩笑稱找不到贏利方式就養豬，計提金額也高達1.52億元，但是萬科憑借偷面積的空間“騰挪術”最終將該地王項目售價從9000多元／平方米變相降到6000多元／平方米市場可接受的程度，樓盤地價也變相降低。
90m2“變身”120m2
“140％空間利用率”，是萬科福州地王――金域榕郡項目入市后最為讓買房人“動心”的噱頭。
李音(化名)購買了萬科金域榕郡的一套C戶型。“我的確是受‘得房率達140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均價9000多元／平方米，當時她認為價格有點貴，但是去售樓處聽銷售人員講解后，李音打消了其顧慮。
“實際上，我購買的那個戶型結構板和凸窗是不計算在合同建筑面積的，但是收房后結構板可以作為房間來使用，多個凸窗移挪后也增加了使用面積。我是按照90平方米來付款，但能使用的是120平方米。雖然購買價格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面積來算的話，也就6000多元／平方米了。”(見圖1)
確如李音所言，買房人聯系萬科金域榕郡銷售人員，其會告訴兩個價格，一個是產權面積價格，而另一個是攤平贈送面積的“折后價”。
按照萬科金域榕郡自己的說法，A戶型產權面積133平方米，可以做成185平方米，多出面積39％。B戶型產權面積79平方米，可以做成109平方米，多出面積38％。C戶型產權面積90平方米，可以做成127平方米，多出面積41％。
史無前例的“偷面積”
萬科如何能夠做到“移花接木”?福州業內人士將此稱為“偷面積”。
“偷面積”實質是開發商利用現行國家或地方政策中建筑面積計算的相關規定，建造有使用功能但不計入建筑面積的行為，也就是鉆“建筑面積計算方法”的空子，將可以不計入建筑面積的套內平面面積，“送”給買房人。
對于“偷面積”這一做法是否違規，諸多業內人士回答時都頗為含糊。
“只要是通過了規劃部門審批就是合規的。不過40％的贈送面積率是福州史無前例的，到目前為止也沒有第二例?！备＝ㄐ戮辰绶康禺a策劃有限公司總經理林靜在接受本刊記者采訪時表示。
曾過福州某樓盤的廣州百溪房地產有限公司首席架構師戴曉峰則明確對本刊記者表示，實際上，由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發商通過做大入戶花園和陽臺來“偷面積”的案例也比比皆是。比如，陽臺面積一般占房屋面積的8％左右，100平方米的房子，原本陽臺面積是8平方米，有4平方米的面積是贈送給買房人的。但開發商將陽臺面積建成16平方米的話，就有8平方米的面積是贈送的，這樣的贈送面積率也就是4％。而萬科通過結構板等方式來達到40％贈送面積的做法非常地不合常規。
一位不愿意透露姓名的建筑專家表示，結構板實際上就是開發商挑出的樓板，比如我們所熟悉的空調室外機位就屬于結構板，因為不具備使用功能，所以不計算產權面積。但是由于建筑規范并沒有規定結構板的尺寸范圍，因此，就給了開發商鉆政策空子的機會。
“嚴格意義上講，這是違規操作?！边@位建筑專家表示。
在福州業內流傳著一種說法：這是政府特批的。一位不愿意具名的開發商稱，據說，福州市的規劃局在萬科金域榕郡上報規劃的前一天接到了市政府的電話，要求他們批準放行。
“萬科可以這樣做，是不是我們也可以這樣做?現在，雖然他們的建筑規劃通過審批了，但是我們都在等著看其收房時規劃驗收是否能最后通過?！边@位開發商似乎有些憤憤不平。
記者就“偷面積”等問題采訪福州萬科，5月31日上午萬科福州公司相關人員明確表示不會接受采訪，但同時告訴本刊記者該項目完全符合手續。
地王壓力的化解
金域榕郡是萬科進入福州的首個項目。地產帶頭大哥萬科給福州樓市和開發商帶來了信心，也帶來了太多的不平靜。
2007年9月，經過239輪角逐，萬科擊退20余家本地開發商，用27.2億元“砸”開了福州的大門：創下福州單幅地塊的最高價紀錄，7096元／平方米的樓面地價，也首次超過了當時福州市區的平均房價。
“在萬科拍地的當天，福州樓盤便封盤漲價1000～1300元／平方米。政府甚至出面干預，讓開發商簽字不漲價。”當地的媒體記者向本刊介紹。然而始自2007年下半年樓市形勢急轉而下，福州地王讓萬科感到了異常壓力。不光王石多次在公開場合反思連奪地王有失妥當，造成資金鏈緊張，而且萬科總裁郁亮曾對福州分公司發話：“這塊地王項目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法贏利，我決定養豬!養豬還能掙點租金回來，等到下一個再開發?！?/p>
然而，就在多數地王還“按兵不動”之時，在拿地9個月后，萬科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出別墅，又在11月中旬開賣高層，令福州同行大跌眼鏡。易居中國CRIC系統數據顯示，截止到2008ff-5月，萬科金域榕郡銷售494套，而同時期周邊樓盤摩卡小城銷售135套；北尚銷售284套。
福建新境界房地產策劃有限公司總經理林靜分析認為，萬科金域榕郡銷售良好，主要歸功于萬科品牌和高達40％的贈送面積?！澳壳斑M駐福州的全國性品牌開發商為數不多，只有世茂、華潤、萬科等，
而福州買房人對于萬科也追崇備至。萬科品牌加上40％的贈送面積讓買房人覺得還是比較劃算?！绷朱o表示。
最為關鍵的是，表面上偷面積是優惠了買房人，促進了銷售，但是實際上通過“偷面積”，開發商卻在變相提高容積率，獲取利潤。
以1平方米用地項目為例，容積率是指在建設用地范圍內，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值假定政府規定了項目的容積率是3。也就是這個項目地上部分只能建3平方米的建筑面積，假設開發商在這個項目買地花了9000元，每平方米建筑面積的建設成本是3000元。如果開發商正常蓋樓，那這樓每平方米的成本價是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果開發商偷了1平方米的建筑面積，假設偷來的1平方米建筑面積由開發商加建完成，它的建設成本也是3000元／平方米，這時候每平方米的真實成本價是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比沒偷面積時的成本價6000元便宜了750元／平方米。
通過“偷面積”，對于萬科自己而言，使得在不超出容積率2.3規定的條件下，建造了更多的建筑面積，相應地攤薄了樓面地價。
廣州百溪房地產有限公司首席架構師戴曉峰為萬科算了一筆帳：不采用“偷面積”手段，按照市場價格6400多元／平方米、樓面地價7100元／平方米和扣除地價外綜合成本2500多元／平方米計算，萬科在該項目上虧損基本達到3000元／平方米。
而采用了偷面積手段，萬科金域榕郡的容積率實際上達到了3.2，樓面地價變相降低為5100元／平方米，加上改造費4005／平方米的收益，萬科在該項目上虧損只有不到1000元／平方米了，由于項目還有別墅產品，再加上賣到20000多元／平方米別墅的收益，萬科在該項目上基本可以做到不虧了。
可能轉嫁的風險
然而“偷面積”卻也隱藏著風險。戴曉峰在福州項目期間，曾到萬科金域榕郡做過實地考察。
“萬科必然需要將結構板等偷面積的部分進行改造才能將房子交付買房人。而對已審批的規劃進行改造，能否通過最后的竣工驗收，事關該項目能否獲取產權證的風險?！贝鲿苑鍖Ρ究浾哒f。
2009年4月，住建部、監察部開始展開為期1～2年的對2007年1月1日至2009年3月31日期間領取規劃許可的所有房地產開發項目嚴查變更規劃無疑加大了風險。
“不過，萬科似乎已經為轉嫁風險想好了出路。”戴曉峰分析，萬科知道“偷面積”的做法嚴重違反規劃局的規定，于是在銷售上就轉嫁風險。購房合同是萬科金域榕郡的開發商與購房者簽，但是，改造合同卻由另外一家公司與購房者簽，購房者為此還要額外支付改造費400元／平方米，總額大約4萬元。
戴曉峰認為，萬科這個算盤打得是如此之好。如果規劃驗收通不過，房產證拿不到，那么這一切既不關萬科金域榕郡開發商的事，也不關改造公司的事。開發商只賣給購房產權面積，不關改造的事；改造合同是購房者真實意愿的表達，合同是有效的。能不能拿到房產證的全部風險都由購房者自己承擔了。
記者采訪的另外幾位福州業內人士則分析認為，萬科必然是先不改動戶型，通過國家竣工驗收后，再由裝修公司改造，最后再交付買房人，如此，只要不出太大的差錯，獲取產權證應該沒有問題。
“實際上這屬于二次裝修，二次裝修要求不能破壞外墻，如果只涉及到內部改造，就問題不大，如果外墻進行改造，一旦有人舉報，就面臨政策風險?！备＝寺蓭熓聞账鷤悡P律師在接受本刊記者采訪時表示。
當然，偷面積后，原本2.3的容積率實際上變成了3.2，居住人口密度增大，也會導致居住環境質量下降。而且房子使用多年后涉及物業維修，但建成的外墻位置不是規劃圖紙上的位置，是改動后的位置，這也有可能引起一些麻煩。
當記者就上述風險再次采訪購房人李音時，她似乎并沒有想這么長遠的問題?！敖鹩蜷趴な侨f科在福州的首個項目，相信會做出口碑的。如果首個項目做爛的話以后就砸了品牌了。只有相信萬科是講信用的全國品牌公司了”李音說。
半年來持續招聘
“北辰上半年在長沙大規模招人?！苯?，談及長沙地王的進展，多數業內人士都關注到了此點。
如今，長沙北辰房地產開發有限公司依舊在湖南人才網等媒體上滾動招聘廣告，分別招聘營銷策劃部、市場研究部專員、前期部、建筑設計師、司機等多個部門的主管或技術人員。
實際上，去年12月底，在湖南省多家媒體上就出現過長沙北辰房地產開發有限公司的招聘信息，不過細心的人可能會發現，與此前的招聘職位相比，如今的招聘增加了市場研究部、司機等職位。
招聘職位變化的背后或許透露了北辰長沙項目的進展跡象。業內分析認為，這說明北辰長沙地王已經將運營提上了日程。
此前，在北辰實業3月18日晚間公布的年報中，對2009年長沙項目的開發描述如下：今年將全力推進長沙項目首開區主體結構的施工，積極展開沿江商業、公建的規劃設計，并且會根據市場變化趨勢，提前開展營銷策劃的準備工作。
“五一后湖南的地產確實暖起來了，地王開始運作也在情理之中?！遍L沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文對本刊記者表示。
“成也長沙、敗也長沙”
2007年7月，北辰實業與北京城開集團組成的聯合體，以志在必得之勢用92億元天價拍下中國地王后，北辰資金鏈在近兩年來的時間里便飽受質疑。
“長沙92億元巨幅地塊的開發及運營對于公司之后的發展有很大的影響。由于該地塊過于龐大，且是公司唯一的一個異地開發項目，對該項目表示謹慎態度?！眹┚卜康禺a行業分析師李品科表示。
今年4月17日，李品科與北辰實業董秘及公司管理人員進行了交流。其在分析報告中指出：“北辰開發類項目儲備約660萬平方米，其中537萬平方米位于長沙?！?/p>
北辰目前的土地儲備主要在北京和長沙。根據李品科的介紹，北辰實業在北京的開發類物業除了媒體村以外，香山清琴別墅還有2.5萬平方米的未售面積，銷售均價約39000元／平方米。另外，公司在北京在售項目還有北辰香麓和北辰福第，未售面積均為32萬平方米，其中北辰福第為雙限房性質，銷售均價5900元／平方米，北辰香麓銷售均價11500元／平方米。此外，公司還擁有碧海方舟的3期和長河玉墅的2、3期地塊，但由于北京別墅用地的審批限制，目前暫停施工。
此前，作為京城主要的奧運概念地產股，北辰的資產多數位于北京亞運村附近。然而北辰于2006年回歸A股之時，其土地儲備僅約320萬平方米，被很多投資者詬病。
此后北辰開始了擴張之路，但顯然，目前長沙地王占據了北辰土地儲備的主體。
從北辰實業2008年年報來看，截至去年底，公司的資產總計為256.19億元，負債率為62.3％，較上年58.4％的負債率小幅上升4.9％；公司年末有62.9億元的銀行負債(其中短期借款6.5億元，一年內到期的借款12億元，長期借款26.4億元)，但其手中擁有近50億元的現金，這筆資金似乎可以確保長沙項目的前期開發。
“北辰目前資金壓力尚可承受。2008年公司沒有新增土地使得現金流大幅改善?！敝姓\信評估分析師楊柳在接受本刊記者采訪時表示，由于北辰在北京開發樓盤多是高端項目，銷售情況還是比較看好。
北辰的業務模式是“發展物業+投資物業+商業零售”。2008年北辰投資物業收入和商業物業收入分別達到了8.33億元和3.38億元。據楊柳估算，今年綠色家園購物中心還將投入運營，北辰的投資物業和商業物業的收入將不會比去年差。
綜合北辰的現金以及今年樓盤銷售收入、投資商業物業收入、今年的固定資產投資、短期償債等多方面的因素，楊柳在對北辰實業2009年公司債券進行的跟蹤評級報告中，將北辰實業股份有限公司主體信用等級評為AA，這意味著其認為北辰實業償債能力穩定。
由于長沙地王整個項目開發周期8～10年，這意味著巨額土地款的回收周期也在變長，北辰的經營風險集聚于長沙房地產市場，可謂“成也長沙、敗也長沙”。
周邊單價7000元以上樓盤銷售困難
結合長沙市建安成本、稅費等多種因素，長沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文曾為長沙地王算過一筆賬。
他認為長沙地王高層住宅的保本銷售價要達到7000元／平方米以上，合理贏利銷售價為8500元／平方米以上；而寫字樓保本銷售價10000元／平方米以上，合理贏利銷售價12000元／平方米以上；酒店保本銷售價13000元／平方米以上，合理贏利銷售價16000元／平方米以上；商業保本銷售價7500元／平方米以上，高贏利銷售價20000元／平方米以上。
長沙地王周邊樓盤究竟售價如何?
長沙地王目前周邊樓盤有湘江世紀城、華盛新外灘、萬國城MOMA、珠江花城等樓盤。其中前兩個樓盤均為一線江景房，華盛新外灘目前銷售均價6500元／平方米；由世紀金源集團開發的湘江世紀城景觀房售價5400～6000元／平方米，而非觀景房售價只有3500元／平方米；另外，節能住宅萬國城MOMA均價為3200元／平方米，精裝修珠江花城均價為4680元／平方米。
長沙市房產研究中心公布的長沙房價水平數據是：2008年長沙全市商品房均價為4285元／平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元／平方米。而今年一季度長沙市商品房銷售價格為4010元／平方米。長沙地王所在的開福區房屋銷售均價達4211元／平方米。
“目前在長沙市住宅產品的單價超過7000元的樓盤銷售比較困難。”長沙地王周邊樓盤福圣園營銷經理劉永對本刊介紹，在長沙，省府板塊是發展潛力最大的板塊，而該板塊的項目“標志?長沙商務中心”又位于此板塊的核心位置。但其推出的定價7800元／平方米的行政公館銷售非常緩慢，后來改為毛坯(直降2500～3000元／平方米)銷售，加之銷售方式也做了一定改變，銷售狀況才有所好轉。
另外，湘江世紀城的大體量也對長沙地王的銷售形成了“威脅”。湘江世紀城整體建筑面積是400萬平方米，北辰地王項目的建筑面積為380萬平方米。湘江世紀城也是世紀金源拿下的昔日地王，但是樓面地價較低。
劉永認為，大盤中的高端產品往往非首批開發，如果長沙地王定價7000元／平方米以上，市場接受該價格起碼得明年以后。而如果令年或明年入市，長沙地王必然參考目前市場的主流價格，即4000～5000元／平方米。
由于開發周期較長，長沙地王似乎有時間等待好的入市時機開盤。
“北辰或將以住宅微利切入市場，重頭戲在商業，贏利在股市?！遍L沙問鼎房地產營銷策劃有限公司創始人夏少文認為，長沙地王還是應該從住宅開始，讓客戶感受到建筑質量和品牌效應，再做商業和寫字樓的開發，可以先蓄客后開發。
“中國經濟發展勢頭變緩，但基本面不會有太大變化，股市有了大落才會有大起，真正賺錢還得看拉伸空間有多大，對北辰來說或許股市是未來的機會。”夏少文說。
計提價惹惱股東
深振業落子天津，在環渤?！按笳谷_”的夢想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振業以10.601億元的高價競得位于天津市河東區新開路的一塊居住用地，建筑面積12.04萬平方米，樓面地價達到8800元／平方米，“新開路地塊”就穩坐天津市住宅用地樓面單價排行榜的榜首，成為天津至今無人可及的地王。
在天津樓市現已有兩個月出現“小陽春”的形勢下，這塊已拿地近兩年，地處河北與河東“黃金地段”的地塊依舊處于“沉寂”的狀態。
有接近深振業的人士稱，該項目目前正在前期規劃設計中，深振業一直希望通過提高項目附加值，從而減弱土地實際價值下降帶來的不利影響。
而知情人士向本刊記者透露，從2007年下半年后，深振業與天津中原、世聯、思源、偉業等多家機構進行過接觸，但是最終因多種原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳業2008年年報和2009年一季報“兩報齊發”。其數據顯示，公司2008年完成經營總收入10.22億元，房地產銷售面積6.23萬平方米，銷售金額9.89億元，實現利潤總額1.62億元，凈利潤1.50億元，同比下降約四成。
而其中，公司對天津“新開路”地王計提高達2億元的存貨跌價準備，成為極大拖累當期業績的最重要原因。
而這也成為5月20日深振業董事長李永明遭遇股東質問的導火索。這天，在深圳市寶安南路振業大廈B座12樓會議室召開的“2008年度股東大會”上，一位徐姓股民在現場直呼天津地塊2億元的計提令其損失達50％，怒問公司高管為何不降薪與中小股東共渡難關。
面粉遠貴于面包的“高壓”
“天津項目是公司最大的一塊心病，但在開這次股東會前已經在和天津當地政府溝通。對天津項目依然有信心?！崩钣烂魈钩?。
天津地王曾被視為深振業落子天津的重要一步。深振業在1997～2006年近十年間，公司一直發展平穩，緩慢擴張。公開資料顯示，2001年至2006年，公司共新增了4個項目。然而，2007年深振業擴張戰略突然變得激進起來――公司先后在深圳、天津、西安、南寧四地獲取土地近100萬平方米建筑面積，土地價款總計
22.43億元。
深振業董秘方東紅在談及該地王時曾表示：“2007年我們從整個公司的戰略考慮，計劃在一線城市上儲備些土地，不過在北京、上海都沒有找到合適的地，那個時候考察過天津那塊地覺得條件還不錯。主要還是看重天津這個城市發展潛力比較大?！?/p>
深圳一位業內人士在接受本刊記者采訪時感慨道：“為快速擴張，深振業當時拿此地有些沖動。”據其透露，深振業在競拍前曾委托天津中原對地價進行過評估，當時，天津中原給出的樓面地價是3000多元／平方米。戲劇性的是，拍賣后，深振業相關人士甚至還質問中原，為什么測算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振業便感受到了天津地王沉重的壓力。
根據天津國土資源局的數據，2009年4月天津商品房住宅成交均價為6680元／平方米，這個售價比深振業的成本價還低。天津地王周邊目前在售的北斗星城4月份的成交均價為8062元／平方米，海河金灣公寓成交均價7814元／平方米，東家成交均價9771元／平方米。
根據天津一位開發商專業人士為本刊記者的測算，該地塊樓面地價8805元／平方米，參考周邊項目的去化速度，假定本案的開發周期為2.7年，用成本和利潤率反推銷售價格的方法，該地塊做普通住宅，若在保本、盈虧平衡的條件下，即利潤率
可見，目前該地塊的保本價都要比周邊樓盤成交價高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街開發的天津環球金融中心，為水景豪宅，可以高價出售。深振業天津地王周邊既沒有景觀，還緊臨鐵路，不適宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便開發商做高檔的酒店式公寓，但是周圍有好幾家快捷酒店了，將來出租上競爭也會很大?！碧旖虻囊恢襟w負責人感慨道。
根據上述開發商專業人士為本刊測算，以天津市場年均售價漲幅在10％來計算，深振業天津地王若在2011年入市，則銷售價格應為15510元／平方米，在成本一定的情況下，其稅后利潤低于8％，仍不具備可投資價值；若滿足利潤率達到20％，則售價也將提高到18000元／平方米，以此推算，房價年均漲幅應達到28％方可實現，但若以普通住宅價格標準定位，深振業天津地王綜合各方條件恐難達到此價格水平。
深振業董秘方東紅曾在接受記者采訪時稱，還在跟天津政府商討，看規劃怎么做，提高下品質，等市場好的時候再推出來。
然而，4月份，住房和城鄉建設部、監察部關于嚴查“違規變更規劃容積率”的行動無疑為深振業與政府商討修改規劃加了道門檻。
“不過，此路也并非一定行不通，天津已有先例?！币晃惶旖驑I內人士透露，天津塘沽和利豐投資有限公司2007年獲取的一幅地塊容積率由≤5.2調整為≤8.0；主體建筑限高由≤140米調整為≤220米；而天津友聯置業投資有限公司2008年獲取的一副地塊容積率則由≤7.5調整為≤7.85。
“畢竟市場好的時候，政府將土地出讓金吞進了自己的口袋，市場不好了，也需要幫助一下開發商?！边@位業內人士笑言。
此前，本刊記者從深振業董事會辦公室一位不愿意透露姓名的人士所獲知的信息是，天津地王項目土地已經交付，地價款也已付清。正在進行規劃設計，計劃年底開工。
如今該地塊獲取已近兩年，針對遲遲不開工的疑問，上述人士解釋，市場情況與資金情況兩方面原因都存在。一方面是市場低迷，該地塊地價較高。二是房市不好，公司其他項目開發建設也需要資金。
當記者追問年底一般并不適宜開工建設時，其遲疑了下稱：“可以先打樁。一般項目是按照合同約定的開工日期來開工?！钡撬⒉辉敢馔嘎短旖虻赝跖c政府所簽定的開工時期和開發周期。而是表示，畢竟買那塊地時地價貴了，而且目前市場形勢也不好。正在和政府溝通，看能不能推遲開發，目前還沒有明確的信息。
由此可見，對于深振業天津地王而言，最好的辦法就是改變規劃，此路一旦行不通，若政府延長其開發周期，坐等房價上漲也將減少損失，否則，深振業只有割肉出售。
實際上，深振業現有項目中，除了天津項目之外，沒有高價地，深振業土地儲備的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和長沙的地塊成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未來的高成本投入，無疑將拖累公司的資金鏈陷入困境。
據了解，深振業自1997年配股以來已有12年未在資本市場上進行過任何股權融資，項目開發資金主要來源于銀行貸款和銷售回款。
然而在資金壓力迫使下，深振業不得不頻出融資方案。2008年推出了向全體股東每10股配3股的配股方案，計劃募資12億元，在配股融資“只聽雷聲不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振業公告稱，公司擬向特定對象非公開發行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元，用于其振業城四、五期項目開發建設。
與“金達利”分道揚鐮
一度“懷揣100億瓷金”的雅戈爾當家李成如，帶著20個人的團隊，在全國各地找項目，以14.76億元重金奪得杭州地王時可謂財大氣粗。
2007年7月，雅戈爾置業在杭州市文教區以15712元／平方米的樓面地價拍下原工商學院地塊，此后該項目毫無動工跡象，引發杭州業內經久不息的熱烈討論。
直到2008年5月，在杭州市第八屆人居展上，“雅戈爾置業與金達利筑地強強聯手打造杭州地王”高調宣傳，杭州地王首次亮相。但當時，除了案名定為“雅戈爾隱寓”外，沒有任何具體的樓盤信息。
不過，最近本刊記者獲得的最新確切消息是，杭州地王雅戈爾隱寓與金達利筑地已“分道揚鑣”，金達利筑地已經撤場。
金達利筑地號稱代銷界的“黃埔軍?！保从谂_灣，全程運營比較典型的項目比如海南三亞?半山半島等。
在與雅戈爾隱寓合作過程中，金達利筑地業務部周磊全盤操作，在接受本刊記者采訪時，周磊表示，雙方止步合作有多種原因。
“開發公司的規劃理念和我們有一定的出入，再加上我們對銷售速度的追求要遠高于他們。如果銷售時間拖得太長，對公司來說是致命傷。”周磊說。
據知情人士透露，金達利筑地與雅戈爾在寧波就有深入合作，當時拿下杭州地王后，再次與金達利筑地合作，實際上，也是希望從前期市場調研到項目形象包裝，強強聯手化解“面粉比面包貴”的難題。為了雅戈爾置業能在杭州打響品牌，金達利筑地也頗費心思，曾特地抽調來自上海、寧波等地的精英組建而成項目組。
然而，從杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款壘款繳清，到目前已近兩年仍未開工。
規劃設計“波折”
地王項目遲遲不開工，不外乎資金鏈壓力、市場壓力等原因。
作為服裝行業的龍頭老大，過去幾年，雅戈爾對地產和股權的投資浩大有目共睹。這家已有30年歷史的紡織服裝公司分別于1992年和1993年進入房地產和金融投資領域，10多年間，雅戈爾開發的住宅、別墅、商務樓等各類物業達到300萬平方米，同時它還持有中國人壽、寧波銀行、中信證券股份等十幾家公司的股票。
“在雅戈爾的三大業務板塊中，服裝業務的資金回收足以支撐其發展，其主要的資金壓力會來自于房地產，尤其是2007年所拿的高價地。”聯合證券分析認為，從2009年起，公司在房地產經營方面的壓力漸大，首先是房價上漲乏力，其次是公司高價地儲備較多，使得公司在未來三年消化高成本項目的任務較重。
不過，聯合證券相關分析員在接受本刊記者采訪時稱，由于有股權投資，雅戈爾的資金壓力還是可以承受。
“其房地產資金緊張時，還可以出售股權。”聯合證券表示。2009年2月，雅戈爾先后減持了中信證券和海通證券股票，業內便分析，一方面是海通投資虧損，另一方面便是支撐房地產的資金需要。
易居中國分析師薛建雄此前曾估算過雅戈爾在建待建項目的投入。雅戈爾數個在建未售項目地塊成本分別約為8億、10億元以上，待建項目中8塊土地占款72.65億元，也就是說，前2年雅戈爾應投入土地資金約90億元，按3000元／平方米的建安成本，如要滾動開發，預計還要投入50億元。
這也就意味著雅戈爾房地產面臨著百億資金的“高壓”。不過，年初李如成曾對記者表示，“現在企業手握100億元的金融資產，謀定而動”。李如成樂觀表示，“雅戈爾的現金流問題不大，公司的金融資產約有100億元，可以隨時變現”。
雅戈爾的地產項目目前主要集中在寧波，蘇州和杭州為試探性進入。在今年年初的股東大會上，雅戈爾當家李如成為雅戈爾置業制定了“三城”戰略：蘇州的土地量大，開發暫時可以放緩。杭州的土地開發要快，寧波則要觀察。
何況按照李成如的安排，杭州地王歸屬于雅戈爾當屬盡早啟動的項目之列。從種種跡象來看，資金壓力并非雅戈爾地王推遲入市的首要原因。“實際上，雅戈爾杭州地王存在困境的情況主要體現在兩個方面，一是高地價造成高房價，二是此地塊的限制較多?！币晃慌c雅戈爾相熟的杭州業內人士對本刊記者表示。
公開資料顯示，雅戈爾?隱寓位于杭州市西湖區，該項目東至浙江工商大學，西至學院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容積率不大于2.6。盡管該地塊地理位置十分優越，但是由于地塊總出讓面積僅36131平方米，建筑規模略為偏小，并且周邊遍布學校及居民住宅區，對樓盤規劃設計要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小戶型的比例為50％。
“好像主要是日照的原因，所以他們的方案一直在調整修改。”根據這位業內人士透露，其實金達利筑地此前與雅戈爾在規劃設計方面就有一些分歧。金達利筑地原本給雅戈爾做第一輪規劃的時候，建議把小戶型做成拼戶，做全部是大戶型的社區。金達利筑地還有一套方案是做純粹的酒店式公寓，面積在50～70平方米之間，提供五星級酒店標準的服務。但是最終雅戈爾并沒有完全采用。幾番調整后，據其了解的情況，現在除去拼戶的，純粹的90平方米小戶只占25％左右。
“由于該地塊樓面地價已高達15712元／平方米，售價估計在30000元／平方米，可能金達利筑地是考慮到小戶型買家可承受的總價較低，于是規劃設計建議要么是全為大戶型，要么戶型面積盡量偏小。他們在規劃理念上是有分歧的。”上述業內人士推測，規劃設計的波折一定程度上也延誤了項目的開工。
預計下半年開工
“項目目前尚未獲取施工許可證，初步設計方案5月份已經獲得審批，預計下半年開工。”5月中旬，雅戈爾杭州公司項目總監周斌對本刊記者介紹。談到對市場銷售的預期，周斌坦言現在市場走勢尚不明朗。
“雅戈爾隱寓正常的施工進度是不會耽誤的，但是在開盤銷售的時機上會根據市場情況而定。”周斌說。
杭州資生顧問總顧問師黃聯友在接受本刊記者采訪時對該地塊地段非?？春谩ＫJ為杭州地王地處市區，土地稀缺，并且其所在區域是曾經第一波在杭州購買商品房的人群聚集地，可以稱為是高檔居住區。
據了解，雅戈爾隱寓周邊有梧桐公寓、城市芯宇等樓盤在售。梧桐公寓已屬尾盤，2006年開盤時11000元／平方米，今年年初價格為20000元／平方米。城市芯宇項目定位高端，目前均價29000元／平方米。
黃聯友結合杭州當地的建安成本以及稅費等要素分析認為，杭州地王若規劃為毛坯房，保本價約在27000～28000元／平方米，而精裝修房則保本價在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的銷售行情會較好。
而從記者目前掌握的情況，雅戈爾隱寓目前定位普通毛坯房。按照黃聯友的分析，如果市場行情不好轉，雅戈爾隱寓似乎將要虧本，當然，開盤離現在差不多還有一年，這一年里形勢如何發生變化也是至關重要的。
不過，黃聯友卻不這樣認為?！把鸥隊柲眠@塊地時是股市最高之時，其資金來源于股市，若繼續放在股市會虧損更大。從某種意義上，杭州地王是劃算的，優質地段的地塊是不容易貶值的?！秉S聯友說。
“武漢地王”樓盤5月漲價
作為地王項目，武漢地王復地東湖國際的樓面地價并不算高得離譜。
2007年1月，總價35.02億元、樓面地價3290元；／平方米的武漢中北路武重項目地塊，被上海豫園一舉奪得，并被冠以武漢“地王”。
此后，該地王命名復地東湖國際于去年的11月30日，在樓市最為敏感的時期開盤。本刊記者5月份了解該樓盤時，發現其價格已從此前的6700元／平方米漲到了7000元／平方米，并且熱銷85％。
該樓盤目前周邊在售樓盤，比如大盤百瑞景中央生活區銷售價格為6400元／平方米，一些小型樓盤花畔里、世紀新南門等樓盤價格僅為4500～5500元／平方米。
地王樓盤――復地東湖國際似乎價格遠高于周邊樓盤，那么其是否真的熱銷?根據武漢市房地產信息網的數據顯示，該樓盤去年12月份銷售6套，今年1月份銷售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天銷售1套。
億房市場研究部研究員張衡對本刊記者分析，與武漢市整體情況相比，復地東湖國際處于正常的水平，武漢市在售360個樓盤平均一周成交量為1500套。不過，武漢一
些熱銷樓盤，比如降價促銷的樓盤沿海賽洛城、保利心語等項目價格低至3600元／平方米、4500元／平方米，與這些熱銷樓盤相比，目前6000元／平方米以上的樓盤銷量便不溫不火。
奇怪的是，5月份東湖國際的銷售備案為負73套。
“這讓人懷疑是否是前期假備案的撤銷，其現在的銷售價格難免會是明升暗降?！币晃晃錆h業內人士猜測。
為什么5月份東湖國際的銷售備案為負73套，記者試圖采訪武漢復地房地產開發有限公司總經理王基平，遺憾的是，電話中王基平并不愿意接受采訪。而復地東湖國際的另外一位銷售負責人稱：“開發商是不會將真實的成交套數報于武漢市房地產信息網的，你只要知道銷售率是85％就可以了，公布銷售率也是開發商的營銷策略。”
不過，據當地參與過該項目活動策劃的某業內人士介紹：“復地東湖國際目前處境也比較尷尬。去年11月其多層類別墅開盤時銷售還比較好，不過當時有許多客戶是購買了復地在武漢漢陽的復地?翠微新城(2002年開盤)樓盤的老客戶，而此后的幾個月里，大戶型銷售速度緩慢。4月份復地請一些機構做策劃活動，希望推出兩棟小戶型以挖掘市場需求。
由此可見，作為地王項目，在上半年的市場行情中，復地東湖國際必然也承受著一定的壓力。
根據復地東湖國際在搜房網上的銷售報價顯示，去年11月30日開盤時，復地東湖國際先推出了景觀比較好的多層，當時價格為8000～10000元，高層價格為6000～8000元，今年年初高層報價回落至6700元／平方米，5月份價格又開始上漲至7000元／平方米。
對此，前期曾參與過其銷售競標的一位不愿意透露姓名的武漢公司負責人評價，復地東湖國際先推聯排，再推高層的策略是正確的。聯排的入市奠定了整個項目的形象，其后期的高層價格銷售壓力相對緩解。這也是很多地王項目入市所采取的營銷策略。
與“豫園”兄弟唱“雙簧”?
實際上，復地東湖國際地塊并非由復地獲取，最初由其同門兄弟上海豫園而得。2007年1月31日，上海豫園以總價35.02億元擊退華潤集團、和記黃埔和福星惠譽等諸多地產大鱷，拿下中北路武重項目地塊。武重地塊面積52萬平方米，位于武漢重點打造的武昌總部經濟區核心地段，是中心城區內難得的大宗地塊，可建筑面積約106萬平方米。
但自成功競得該“地王”2個多月之后，2007年月14日，豫園商城即“加盟”公告，急征其他開發商共同開發武重項目。
對此，業內人士普遍認為這一定是豫園資金鏈吃緊所致。根據當時武漢市政府有關規定，豫園須在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出讓金，即約10億元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出讓金約26億元。
豫園商城“加盟”公告后，上海復地便出手獲得了該項目70％的權益，豫園商城保留30％的權益。上海復地與豫園商城是復星集團旗下的兩兄弟，同為復星系的香港上市公司。
似乎上海豫園資金鏈告急是同門兄弟合作原因。不過，近期記者采訪時，武漢當地的一位業內人士卻分析，或許當初上海豫園拿地時，或許就已經準備了與復地唱雙簧。
2007年時，上海復地積極籌備A股回歸事項，復地高層也曾披露，未來復地的發展方向可能會有所轉變，除高檔住宅這樣的傳統優勢外，復地將重點發展城市綜合體項目，即包含辦公、商業、住宅等多種產品類型的綜合項目。復地內部回歸A股工作小組組長曹志東曾表示：“復地未來也將會多投入資金，以獲取城市中心的高價土地?！?/p>
2002年復地便進入武漢市場，開發了位于漢陽的復地-翠微新城。2007年翠微新城即將收宮，2007年1月拍賣的武重地塊既處于城市中心，又可開發綜合體，自然吸引了上海復地。
但是，由于當時上海復地攻城略地的步伐太快，資金估計不足。于是，由同門的豫園商城出手，而后2007年復星國際的上市，復地獲益良多，自然有機會騰挪資金接盤，可謂深謀遠慮。
“豫園商城以商業地產起家，在商品房開發上毫無經驗可談。為何敢于豪奪武漢地王?顯然是代替上海復地出手?！鄙鲜鑫錆h地產人士推測?！? 贏利點或在商業
該項目樓面地價3290元／平方米，加上建安成本及其他，億房市場研究部研究員張衡認為其成本在6000元／平方米左右。單從目前銷售的一期住宅項目上來看，贏利不大。
記者采訪的幾位業內人士均表示，該項目預計會在平穩中振蕩前行。
