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房地產項目工程管理要點范文1
關鍵詞:甲方；房地產項目；現場施工管理策略；價值
1房地產工程管理的價值
1.1有利于施工現場管理
房地產工程的計劃制訂與實施相當嚴謹，它需要保證每一施工管理環節的科學合理性，做到實事求是，對施工整體的進程與質量帶來正面效益。為了保證甲方在房地產項目現場施工管理中獲得利益，應加強對工程開工前的準備、施工過程管理及施工竣工階段現場管理。以項目中的現場管理準備工作為例，它就應該包括項目管理內部分工與專業工作界面優化，保證甲方在項目內部管理流程中占據絕對主導地位。在公司確定工程總進度計劃時，甲方必須參與到各個分項計劃的制定過程中，明確工程中各個環節的管理目標及基本控制節點。當然，施工現場管理工作中涉及到甲方參與的相關事項還有很多，基于技術質量、進度、成本、安全文明施工、人員等層面展開統籌規劃，確保施工現場管理始終處于有序狀態。
1.2能夠確保施工質量
房地產項目的現場施工質量管理實際上是一個技術管理流程，它涵蓋4個方面:編制管理、交底管理、檢查管理及評定管理。這4個管理過程環環相扣、密不可分，且每一部分都影響到工程項目的整體質量。編制管理是房地產項目現場施工的設計環節，該環節的質量把控一定要細致到位，要結合工程工藝、技術及施工質量保障內容展開分析，并將管理內容編制成冊；技術交底與檢查管理過程則強調甲方要對施工技術人員做好相關的作業交底工作，嚴格記錄交底內容與施工質量問題，通過檢查后才能結合工程手冊推進施工過程，進行局部整改或直接進入下一步的評定管理過程。評定管理主要結合施工建設工程的整體內容展開詳盡的書面報告分析，為施工質量給出評定結果，并圍繞評定結果設立合理有效的獎懲機制，保存相關存檔資料。
1.3可控制成本
控制成本是甲方在房地產項目現場施工管理工作中的關鍵，也是體現其組織策劃能力價值的重要標志。隨著房地產各個工程單位之間崗位競爭的白熱化，成本管理也成為甲方必須深度思考得一項重要工作內容。為了有效降低工程成本預算與施工付出成本，需要結合實際情況加強房地產項目的成本控制。例如在決策階段，甲方就要全面參與到成本控制工作當中，制訂嚴謹的合同條款內容，結合施工組織及施工工藝有效控制工程成本[1]。
2甲方的房地產項目現場施工管理要點
甲方在房地產項目現場施工管理中起到舉足輕重的作用，結合多維度現場施工管理方向，這里結合案例探討了甲方在房地產項目中的現場施工管理內容。
2.1甲方房地產項目案例
某工程位于廈門市翔安區馬巷鎮西部，蓮塘北路以東，建筑用地面積31040m2，總建筑面積117121m2，其中綠地面積10787m2。工程主體由9棟建筑物組成，文章結合該工程論述甲方現場施工管理要點。
2.2某房地產項目的甲方現場施工管理要點
2.2.1加強現場的施工質量管理
甲方要針對該項目的現場施工管理要點，通過質量監督管理查出現場施工進度中存在的各種不合理問題，為甲方與乙方溝通創造條件空間。施工質量管理主要體現在施工原材料方面，甲方在該方面應該做好相應監督，避免質量不合格的材料進入施工現場，為施工項目帶來隱患。甲方也要對房地產工程項目的立項、工程設計、工程施工、工程竣工、工程驗收等內容進行全方位綜合質量管理。對于該工程的主控項目則采取樣板先行、取抽樣檢驗的方法，做好自檢評定相關工作，并由專業施工管理層技術人員進行評價。
2.2.2施工進度管理
1）要基于施工計劃進行有效調整管理，對項目實施科學網格化管理，并做到靈活安排和全面動態進度管理優化。2）對施工計劃展開有效檢查與管理任務落實，最好制定每日的施工進度調整計劃，并落實調整后的施工相關規劃內容。3）要基于施工進度計劃展開總體編制管理，保證在施工周期合同期內完成相應工作內容。例如結合工程技術內容編制計劃進度節點，監督每一項現場施工技術環節，并做到合理審核。4）要基于施工進度建立保證體系，它要求公司領導、項目經理、各個項目的技術負責人都要參與到施工進度管理工作當中，保證分工合作各盡其能。該工程根據公司全面預算節點要求，保證4#、5#樓在2014年8月達到預售條件，1#、2#、6#、7#樓在2014年9月未達到預售條件，3#樓在2014年12月未達到預售條件?？紤]到施工時間跨度中有一個春節，所以至少影響一個月時間，工期相對緊張。因此地下室樁基工程與土方工程必須在春節前完成避免春節后雨季較多影響土方作業及地下室施工。甲方對房地產項目工程的現場施工進度管理應該圍繞5項計劃展開：施工進度計劃、勞動力計劃、設備材料進場計劃、甲供設備材料招標計劃和資金計劃。其中前3項為總包編制，專門由甲方審核修訂；剩余的第4、5項由甲方自行編制，可按照計劃制訂如下步驟:1）甲方要求總包對施工進度計劃進行整體倒排。2）甲方列出施工進度計劃，并分發給各個承包商，根據關鍵時間節點進行施工進度計劃完善。3）總包施工進度計劃確定以后，馬上編排勞動力計劃對設備材料進場進行規劃，各分包亦如是。4）甲方要根據施工進度計劃與設備材料進場計劃擬定招投標計劃與房地產項目資金使用計劃。
2.2.3施工安全管理
甲方一定要建立房地產項目現場施工體系中良好的安全管理制度，將安全生產責任落實到每一個崗位和每一名職工。甲方要改變傳統的安全運作方式，結合房地產項目施工現場的具體情況制訂具有靈活性的可操作策略。
2.2.4施工成本管理
施工成本管理涉及方方面面，甲方在施工成本管理過程中應該做到審時度勢，應該盡早接入相關工程審計人員，做到先期合理把關成本內容。甲方在施工成本管理過程中，從設計、編標、到系統建立數據檔案庫，結合建設監理、造價工程師等協助業主解決造價變更問題；檢查每一項工序子項中單價、數量與金額的變化情況，看其工程變更對總投資額的影響；要在工期進度中協調解決建設單位與施工單位的矛盾，保證工程在長期內實現收益填補成本增加的損失。
2.2.5加強現場人員管理
甲方在房地產項目現場施工管理進程中還要做到“以人為本”，不斷加強現場人員管理。該工程就有效開展激勵獎懲機制，結合乙方、監理方管理人員的工作積極性與責任感推進施工工作，做到獎懲分明，從各個層面促進施工管理過程水平的整體提高。
3結語
總而言之，以甲方為中心的房地產項目現場施工管理一定要做到面面俱到、胸有成竹，多采用各種現場施工管理技術，結合政策規范，優化工作內容，確保房地產項目建設的有序性與有效性，切實維護好甲方與乙方各自利益力求共贏。
參考文獻:
房地產項目工程管理要點范文2
【 關鍵詞 】房地產管理；工程管理；質量管理
中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產行業經過多次的調整和發展后，在原有的土地資源開發模式逐漸轉化并加劇產品、市場和客戶競爭，項目開發周期長，可利用資源短缺，往往需要分階段開發建設，然而，供給和需求之間的關系、市場、環境又受到宏觀經濟形勢和政策的影響，從而影響房地產的發展趨勢，因此，對房地產開發商來說，一方面要及時應變，加快產品調整作為項目開發建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發過程中的每一個環節，每一個具體的步驟。工程項目管理在房地產開發過程中起著舉足輕重的作用，它貫穿于整個房地產開發過程。如何以科學的房地產開發工程管理工作提高管理效率，提高工程質量成為現代企業項目管理面臨的重要的問題。
1.房地產開發工程管理重要性分析研究
隨著我國社會的高速發展，房地產開發工程管理工作是企業的重點之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。
2.房地產開發工程管理工作主要幾點分析研究
2.1房地產開發工程管理的基礎即開發
隨著企業綜合管理水平的提升，房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業以較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理，保障房地產開發工程順利進行。
2.2以市場需求為導向進行房地產規劃、設計管理工作
隨著我國經濟的發展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。
2.3以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展
根據企業分包的過程中對現代房地產的發展的影響，房地產開發企業的項目管理部門必須重視綜合協調工作的開展，以施工單位，分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協調工程項目管理工作，確保房地產開發項目的順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進行協調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。
2.4注重房地產開發工程的質量管理即房地產開發企業生存與發展的根本
在現代社會人民生活中，房地產是人們經濟性能中的一個重要比例，其工程質量關系到業主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求，保障工程建設施工質量，作為房地產企業項目開發企業即工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中對質量監督與管理的職責。在工程技術部領導下，負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發企業甲方代表工作的開展保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。
3如何加強房地產開發工程資金的控制、管理，從而保障企業的經濟利益
房地產商在房地產項目開發中，完善的資金管理與控制系統是保證房地產開發項目和資金管理控制的關鍵，其關系到對房地產開發企業的資金的合理使用和管理，關系到房地產開發企業項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現代房地產開發企業管理的關鍵。房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。
房地產項目工程管理要點范文3
關鍵詞：項目管理 成本控制 目標成本
房地產項目管理貫穿于項目的規劃設計、施工建設到最后的竣工驗收、交付等各個階段。房地產項目管理旨在保證工程進度，加強施工質量的控制，進而提高最大成本收益率。對于房地產項目而言，成本管理作為項目管理的核心內容，加強項目管理中的成本控制對于房地產項目管理具有重要意義。
一、房地產項目管理中的成本控制
成本控制在項目管理中發揮著核心引導作用，建立健全成本控制引導機制，促進房地產項目管理水平的提高，有助于目標成本管控效果的加強，實現工程項目管理的系統化。項目管理過程中成本管理作為核心要素，而目標成本管理則是成本管控的有效方法。是目標利潤和目標管理的綜合產物，加強目標成本管理對于項目管理的成本控制具有積極作用，有利于企業成本管理控制的加強，促進項目管理目標的實現。
加強項目管理工作的成本控制，是房地產項目管理的重要內容，作為降低成本提高項目收益的重要方法，有利于提高企業自身競爭力，促進企業在日益激烈的市場競爭中持續、穩定、快速的發展。當前很多房地產開發企業在項目管理中存在短板，缺乏完善的項目成本管控機制，項目管理中的成本控制缺乏系統化、規范化，致使在房地產開發過程中達不到預期的社會價值和經濟效益。
二、房地產項目管理中成本控制現狀
1、項目設計管理階段的成本控制有待加強
對于項目的規劃設計，會對項目的成本預算產生直接的影響。盡管項目決策本身成本較少，但是做出合理的項目規劃決策，是加強成本管理控制最為直接有效的方法。因此，在項目規劃設計初期，需要具有成本管理控制意識，按照成本管理的方法對項目規劃設計進行審核，從而實現成本控制的全面化。在項目決策設計階段進行成本預算管理，有利于市場、經濟資源的優化配置。在房地產項目進入具體的設計階段以后，需要時刻保持項目成本控制意識，將技術與經濟合理充分結合起來，實現成本控制的最優化。
2、項目管理的成本控制有待規范化
對于房地產項目管理而言，成本與利潤是緊密關聯的。成本與利潤也是最多被提及的詞匯，為了追求項目利潤的最大化，盡可能在保證工程質量的基礎上降低項目成本，成為各大房地產開發建設、施工單位關注的重要內容。在追求利潤最大化的同時，工程項目的總包單位為了有效控制成本，將整體項目進行肢解，進而出現了很多分包單位。在總包單位與分包單位交接控制的過程中，對于成本的控制就會出現很多問題，總包單建設位與分包單位在成本預算管理的控制中存在諸多問題，漸漸的成為工程項目成本控制中的難點以及重點問題。由于各方之間的協調溝通不到位，也就不利于工程項目的成本控制。
3、工程項目的成本控制有待系統化
房地產項目工程管理周期涵蓋規劃設計、施工建設、竣工驗收以及售后服務等各階段。在各個階段都需要進行嚴謹的項目管理，在不同的階段都存在資金的流動，因而項目管理的成本管控意識要與施工進度相匹配，從而實現成本管控的系統化。將項目管理建設的成本控制意識貫穿在整個項目周期中，可以整體的進行成本預算管理，提高成本管理的全局觀念，有利于項目管理中成本控制的全程化、系統化。當前很多開發企業在項目規劃初期只關注建設成本，往往忽視了工程項目建設的整個周期成本。對工程項目管理進行整體化的考慮，從全局的角度對成本進行控制，才能減少成本管理的不足，提高成本控制的有效性。
三、房地產項目管理中成本控制的完善
1、全面提高成本管理意識
房地產項目管理作為一個全過程管理，成本預算控制涉及到工程項目開展的各個階段，其中涉及到不同的部門、不同的參與人員，項目管理的全面成本控制是所有參與人員的責任。因此，在實際運作中需要切實有效的提高全體管理人員的成本控制意識，以目標成本為工作導向，圍繞成本控制管理的實際要求，實現項目管理中成本控制的目標。成本控制作為一個周期性全過程管理的重要部分，需要在整體規劃、招投標、施工建設以及竣工交付、售后服務等不同階段開展不同的成本控制工作，這需要將技術與實際工程管理有機結合起來，建立以目標成本為導向的全面預算管理體系。
2、不斷優化管理控制體系
在工程項目管理過程中，應當充分發揮項目經理的職能作用，項目經理作為獲得企業法定代表人授權的指揮者，對工程項目全過程管理中具有分配、指揮、協調的權力。項目經理可以在其職權范圍內對工程項目的人力、物力、財力進行合理分配以及優化，協調各要素之間的關系，因而不斷優化管理體系，充分發揮項目負責人的管理職能，對基于全面預算管理的成本控制有著重要作用。不斷加強對供應方資源的分配整合，真正成為施工材料的管理者、組織者、協調者，建立健全較為完善的招投標制度。在總包單位與分包單位的對接控制管理中，需要由開發公司對總包與分包之間的協管理作水平進行審核，并對其合作的分包單位進行審核、篩選。
3、強化成本控制的全過程管理
對于房地產項目管理而言，成本控制是一個全過程的管控工作，在不同的項目管理階段具有針對性的管理方法。需要重點加強決策初期的成本估算以及規劃設計預算，在土地規劃初期就要整合資源優勢，以全局的角度對工程項目的管理以及成本控制進行分析，充分明確項目的規模、方案以及規劃要點，并制定有效合理的成本管控措施。在施工建設階段，要加強對施工過程的管理，嚴格按照有關合同運作，及時的與目標成本進行比對，及時的做出應對措施，加強對施工資金的動態實時管理。建立較為完善健全的監督管理機制，實現對項目管理全過程的成本監控，從而實現對項目成本的實時管理。隨著當前科技水平的不斷進步，房地產項目在施工過程中，也應注重主體施工技術的提高并加大對新技術、材料、新工藝、新方法的采納，利用技術成果的進步來有效縮短工期并節約成本。
四、總結
綜上所述，在房地產項目管理中，充分發揮目標成本導向作用，明確不同階段成本管控的不同要求，明確管理人員責任制，整合技術與資源優勢，加大對開發建設成本的管控，實現成本控制的全過程管理，對開發企業自身利潤以及工程質量安全具有重要的意義。
參考文獻
[1]徐俊毅. 試論房地產項目管理中的成本控制[J]. 財經界（學術版），2011，06：76+78.
[2]羅玲. 房地產項目開發的成本控制和管理的研究[J]. 商業文化（上半月），2012，03：62-63.
房地產項目工程管理要點范文4
【關鍵詞】房地產開發；管理；分析
我國改革開放以來，經濟得到了迅猛的發展。針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益，保障企業經濟效益不受損害。
1 關于房地產開發工程管理重要性的分析
房地產開發工程管理工作是房地產開發企業的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，促進企業的健康發展。
2 房地產開發工程管理工作要點
2.1 房地產開發工程管理的基礎――開發企業綜合管理水平的提升
房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業以較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理保障房地產開發工程順利進行。
2.2 以市場需求為導向進行房地產規劃設計管理工作
現代經濟的發展使得快節奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。
2.3 以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展
針對現代房地產開發過程中中標企業分包情況，房地產開發企業項目管理部門必須注重綜合協調工作的開展，以施工單位、分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協調工作，保障房地產開發項目的順利施工。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期、以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。
2.4 注重房地產開發工程的質量管理――房地產開發企業生存與發展的根本
房地產是人們生活中占有重要經濟比重的財產，其工程質量關系到業主財產安全與人身安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求保障工程建設施工質量。作為房地產開發企業項目開發企業其是工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中對之來那個監督與管理的職責。
在工程技術部領導下負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發企業甲方代表工作的開展保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。
3 加強房地產開發工程的資金控制與管
理，保障房地產開發企業的經濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發企業資金的合理使用與管理，關系到房地產開發企業項目資金統籌計劃與平衡，關系到企業資金的合理調配，是其現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。
房地產項目工程管理要點范文5
好房地產開發項目工程管理工作。房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜
的工程，需要做好項目工程管理才能逐步實現房地產經濟、社會、生態和諧的統
一。本文分析了房地產工程的開發管理及其規劃。
關鍵詞：房地產；工程管理；規劃研究
中圖分類號：F293文獻標識碼：A
一、房地產開發項目工程管理的意義
1、房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進
行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅
僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保
證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項
目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管
理與項目安全管理。
2、房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，
提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效
促進房地產施工企業嚴格按照設計及施工標準進行施工，保證施工質量，實現房
地產公司獲得最大經濟效益的目的。
3、在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工
方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調
控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最
大的經濟效益。
二、房地產開發項目工程管理要點
1、重視項目規劃設計
規劃設計是房地產開發建設的源頭，作為房地產開發建設應該十分重視這一
重要環節。在市場經濟條件下，房地產開發企業要保（持）證自己所開發的產品
適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是
要從高起點起步,充分考慮人們對房屋產品和居住環境要求的不斷變化,要從房
屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環境的布置、
開發項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為,一個房地產開發項目的建設,需要
幾年的時間,但其使用周期卻長達幾十年,甚至上百年?？茖W的發展、技術進步、
經濟增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環境及質量的要求不可能停
留在原有的水平上。作為房地產,亦稱不動產,水電氣等配套設施、安全防范設施
設備、綠化布置方案、消防設施設備的配置、垃圾處理方式等諸多細節均要考慮
周全?？傊?規劃設計階段,開發建設企業應該請諸多方面的專家,當然也應該包
括物業管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和國家
有關規劃設計規范的要求等多方面,科學的規劃設計出適合市場需求的合格項
目。
2、不斷規范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為
完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包
合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。
在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、
企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質
量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的
施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強施工階段的質量控制
明確質量目標房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰
略和產品策劃定位有關,同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。
因此,項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷
害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發績效降低。那么,如何
準確地確定質量目標?首先,要進行質量投入的收益和費用分析,要樹立開發項目
全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本；適當增加預
防成本,大力降低事故成本。
4、加強項目成本管理
施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的
索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主要是進度計劃變
更、設計變更、工程項目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P鍵在于開發商，應
建立有關工程簽證的管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權和
分工，確保簽證的質量，杜絕虛假不實的簽證的發生。為了確保工程簽證的準確，
首先要強調辦理工程簽證的及時性；其次，對簽證的描述要求準確，要求隱蔽簽
證要以圖紙為依據，并且標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量的完成情況，若被
隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖
以外的簽證，必須寫明事由、時間、地點、原始數據或幾何尺寸及照片資料等，
不允許籠統地簽注工程造價和工程量。在簽證發生后應根據合同規定及時處理，
審核應嚴格執行國家定額與有關規定，不得隨意變通。同時要加強預見性，和盡
量減少簽證發生。
三、規劃管理
規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設
計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制
和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃
管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是
“管理”，后者面向的是“設計”。規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理
系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息
系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通
過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平，要做的具體工作包含
以下幾點：
1、開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中
輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正
的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。
2、規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中
自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向
GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習
慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這
些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖
素可以放寬要求。
3、提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用
AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、
地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃
設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以
使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。
4、通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計
方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與
地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、
比較，進行查詢、統計、分析等。
結束語
綜上所述，房地產開發企業項目管理與規劃是一項極為復雜，卻十分嚴重的
工作。因此，只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展,才能完成項目,
并取得較高的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。
參考文獻
房地產項目工程管理要點范文6
關鍵詞：房地產開發 工程項目 設計管理
1、前言
目前，隨著我國房地產市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產開發企業必須提高開發項目的科學性和合理性，強化工程項目開發的設計和策劃水平，從而更好的促進房產項目的宣傳和營銷。設計管理工作貫穿于房地產項目開發的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業公司管理，其間設計管理工作都是至關重要的，是項目成功與否的關鍵因素。
2、房產項目設計管理的指導意義與現狀普遍存在的問題
房地產企業的設計管理要求代表房地產企業對與設計相關的活動，如市場調查、土地購買、設計咨詢和招標、規劃設計、報批和設計變更等進行統一管理和協調。設計管理既要解決設計方面技術問題，又要把規劃、建筑、室內、景觀等設計單位整合起來，協調統一。而且設計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協調管理，也需上下協調。因此房地產企業設計管理工作既是技術工作也是管理工作。
房產企業的項目管理人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等發揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規范施工等階段密切相連。在項目設計階段中，在房產開發企業管理人員的介入下，能夠使項目設計得到更好的指導性建議，保證項目投資目標、成本及進度得到有效控制，從而更加利于項目開發走向成功。
在過往開發項目的設計管理經驗中，也發現存在不少問題。一方面，目前市場上的設計單位水平良莠不齊，設計人員經驗水平不足，并同時跟進多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進整個項目的所有設計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內部意見不統一，或設計任務書要求不全，不夠詳細，容易導致設計反復修改，增加了工程成本延誤工期，都是現時設計管理中普遍存在的現狀。
3、加強房地產開發項目設計管理的幾點措施
（1）管理者明確設計要求。設計任務書編制是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書主要應包括企業最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。
在方案階段，作為設計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導整個項目開發的目標。在項目前期先明確好投資成本、建筑風格意向、開發周期等關鍵性因素，把握好大方向，避免在設計過程中反復調整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業項目為例，項目位于佛山城區核心的蓮升片區，是廣府文化發源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區中的商業綜合體，該項目在開發前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風格建筑。在這個指導思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進行深化、細化。作為工程管理者，在開發前期明確好設計要點要求，與設計單位共同探討設計方案，在綜合意見上決策精準果斷，在細節處理上謹慎推敲，避免了方案的反復調整，有效地縮短了開發周期，各方面達到了理想的預期效果。
（2）做好協調管理工作。一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。
首先，當項目擬定好設計單位后，首要工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計單位對項目的具體進度安排進行有效評估，避免因圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得到有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
（3）重視審批過程中的溝通管理。設計報批不僅是批準的問題，還是時間上、經濟上的問題，更要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設計管理人員要學會與規劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協調。
關乎設計的報批事項，要做到在設計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設計管理人員要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將企業的發展目標和設計意圖準確的反映給他們，去積極協商和溝通。比如關于小區入口位置、與市政管網接口位置、建筑外立面效果等均可以根據企業對項目的要求結合造價因素爭取有利的審批結果。包括也可以根據市場、相關政策、項目具體實際對于規劃技術指標申請調整。
（4）加強設計的整合管理。建筑設計單位缺乏專項設計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設計。人防、供電、供水、環保等處于半市場化狀態，這些專業在建設流程上一般都滯后于施工圖設計。對于一個項目而言，需要補充完善的設計內容還有很多。對于設計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設計管理好壞的重要素質。這需要設計管理人員內部和外部的資源進行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協調統一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業設計施工單位就參與其中，避免后期的修改調整，電梯、空調等設備專業提前采購招標，在施工圖設計前確定技術參數，做好不同工種不同專業的交叉銜接，從而提高管理質量，有效提升工作效率。
4、結語
設計工作在房地產目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。
參考文獻：
[1]曾倩慧，論房地產項目開發的設計管理[J]，中華民居，2013（03）
[2]甘元彥，房地產設計管理探索[J]，合作經濟與科技，2014（19）
