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房地產開發企業會計核算范文1
關鍵詞：房地產開發；企業會計；核算；問題；對策
房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。
1房地產開發企業會計核算制度的重要意義
房地產開發企業作為一個相對比較特殊的行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。
2當前地產企業會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全
因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。
2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準
房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。
3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規范整齊
作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。
4結語
會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。
參考文獻
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房地產開發企業會計核算范文2
一是成本核算的特殊性。房地產開發企業成本核算方面的特殊性主要表現為核算的復雜性及核算的重復性。就核算的復雜性來講，房地開發產企業每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內容和計算過程也相對復雜。首先，成本項目構成復雜。房地開發產企業的成本包括“開發成本“和“期間成本”。開發成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。期間成本包括：與開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用、與轉讓房地產有關的稅金。其次，成本核算過程復雜。其順序如下：（1）將開發過程中的費用歸集在開發項目的“開發成本”科目中，（2）將“開發成本”合理計算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計算出“固定資產”（自用部分）和“開發產品”，（4）將“開發產品”合理計算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產開發企業一般是以工程出包的方式進行項目建設，對于規模較大的房地產項目，一般進行分期建設。有的房地開發產企業化整為零，將工程內容零散出包，導致施工單位和施工合同的數量較多，工程款核算的量大而復雜。成本核算的重復性，主要是指房地產開發企業在項目開發經營中要對開發成本進行兩次計算：其一是由于房地產開發項目高投入、高風險性的特點，決定了項目投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規劃階段，相關財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計。成本管理部門還要編制工程總預算。其二是在項目真正投入實施的過程中，相關財會人員需要隨著項目工程的推進對開發成本進行及時核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計法》、《企業會計準則》進行真實、完整的會計核算，對項目發生的各項開發費用按期、按成本項目進行分類歸集，在結轉收入時，再按配比原則結轉銷售成本。
二是收入核算的特殊性。房地產開發企業的收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認存在一定的特殊性。原因是房地產開發企業開發的商品具有周期長、資金占用量大的特點，房地產開發企業在取得預售許可證后通常采取先收款后交房的預售方式進行銷售，交房時間一般是在項目竣工驗收合格之后?！镀髽I會計準則》對企業的商品銷售收入進行了相關界定，將風險和報酬是否轉移作為收入確認的標準，但是不同的房地產企業對風險和報酬轉移的把握還存在一定的差異。實際操作中，一般在預售房屋“完工”后確認收入，“完工”的標準按以下三個條件中孰早的原則確定。原則一，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 原則二，開發產品已開始投入使用。原則三，開發產品已取得了初始產權證明。
三是稅務處理的特殊性。依照我國稅法規定，納稅人在轉讓或者銷售不動產時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其營業稅及附加、土地增值稅（預繳）的納稅義務隨即產生，所以房地產開發企業應當按照預收款金額進行稅金的計算與繳納，但是不按照這部分預收款進行稅金的計提，只是在“應交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。一般情況下，房地產開發企業在年末時將滿足收入確認條件的預收房款轉為企業的銷售收入，按照相應的配比原則進行銷售稅金及附加的計提，然后由會計人員編制會計分錄，如此一來，房地產企業在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進行計提的稅金數額。根據國稅發[2009]31號文，房地產開發企業在企業所得稅的計稅收入和計稅成本方面與其他行業相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入。（2）房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。（3）可以預提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
房地產開發企業會計核算范文3
(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；
(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；
(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；
(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；
(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。
三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。
(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。
(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。
四、結束語
房地產開發企業會計核算范文4
關鍵詞：會計核算 房地產企業 風險披露 會計信息
房地產企業要進行正常的開發及經營活動并保持持續發展, 都需要有計劃地配備有一定數量和質量的財務管理及會計核算人才，因為，房地產企業的會計核算處理是房地產企業眾多經營中最重要的經營之一。從房地產企業發展的歷史經驗看，房地產企業中會計核算處理水平的高低使得凡地產企業的發展速度是存在有很大差別的。不科學的會計核算處理不但影響著房地產企業最大程度的穩步發展，甚至會讓房地產企業自身承擔巨大的風險。
一、會計核算的定義及前提以及在房地產企業經營中重要作用
究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產經營活動或者是預算的執行過程及其結果進行連續、系統、全面地記錄、計算和分析。房地產企業的會計核算同其他類型企業的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業要實現會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務的單位，會計核算應該以企業發生地各項經濟業務為對象，記錄并反映房地產企業自身的生產經營活動；其次，會計核算還應該注重持續經營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業持續不斷的生產經營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結算賬目，按及編制會計報表。 在《企業會計準則》中，規定我國企業的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經營情況。
在房地產企業開發及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產企業的財務管理并實現房地產企業自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產企業至關重要，會計核算以及會計監督對防范房地產企業風險具有相當重要的作用， 房地產企業風險存在于其開發及運營活動的始終。房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現階段，房地產行業的盈余管理已經影響了政府部門的宏觀調控決策。日益顯現的房地產行業繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學的會計核算處理，旨在利于研究房地產企業的盈余管理。
二、房地產企業會計核算存在的主要問題
相當長一段時期以來，無論是國有房地產企業還是其他形式的房地產企業，都在實行著計劃經濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應該說在特定的歷史時期和環境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產行業競爭日益加劇的形式下，房地產企業在眾多管理問題中的不利日益顯現且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現在：
1、會計科目的設置不夠科學
很多房地產企業都存在著會計科目設置缺乏科學性的問題。會計科目就是 對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。我們知道，會計科目的設置是會計專業所特有的手法。對于房地產開發企業中關于會計科目的設置不當已經不適合房地產企業的會計核算處理，因為房地產開發企業存在建設周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
2、房地產企業財務風險披露的不真實
對于房地產企業來講，財務風險就是房地產開發企業因為財務情況惡化而 致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等是房地產企業財務風險的主要方面。從目前我國的會計制度規定來看，針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定是沒有的，當然，我國的證監會是允許房地產開發企業提取質量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風險卻僅僅限于抵押貸款的擔保風險，從很多房地產企業披露的實際情況可以看出，關于質量保證金問題其實基本沒有披露。
三、 完善房地產企業會計核算處理的相關措施
近年來，我們國家的房地產行業發生了翻天覆地的變化，發展之迅速是有目共睹的，而房地產行業的會計核算工作也成為眾多房地產企業管理者強烈關注的主要組成部分。,由于房地產企業與其他行業在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產企業的會計工作不能與其它行業的商品同樣進行。在房地產行業逐漸成熟和發展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產企業管理者意識到，規范房地產企業的會計核算處理工作的健康發展，是房地產企業當下應該慎重對待的問題，因此，完善房地產企業會計核算處理工作的有效策略變得至關重要。
1、將會計科目的設置逐步合理化
房地產企業應該按照自身企業所開發的項目和規模等要求來開展核算。在企業的具體執行操作中,房地產企業應該建立開發成本明細臺賬并按照核算對象的具體情形設立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關內容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負責多欄式的明細賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。
2、加強現金收付的實現功能
現金收付實現制也叫現金制或者實收實付制，它是以現金收到或付出為標準，來記錄收入的實現和費用的發生。按照收付實現制，收入和費用的歸屬期間將與現金收支行為的發生與否，緊密地聯系在一起。換言之，現金收支行為在其發生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現金收支行為相連的經濟業務實質上是否發生。房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。依據我國企業會計準則中的劃定,房地產企業的會計核算應該以權責發生制作為主體。但是,由于房地產企業的經營的不同，應該更加重視現金收付實現制。允許權責發生制與收付實現制這兩種體例并存,是當今房地產企業會計核算處理中明智的選擇。
3、完善房地產企業會計信息的形成基礎
房地產開發企業多數都存在現金流量的管理、財務管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產企業財務管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產開發企業的會計核算處理，就必須加強房地產企業的財務管理。正因為這些存在問題的方面是房地產企業會計信息形成的重要基礎，那么，要保證賴以發展的會計核算處理的合理性，其基礎的管理就顯得更加必要。
4、完善房地產企業的內控體系
房地產開發企業會計核算范文5
1.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長,所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時間,在這個期間中,即使預售工作已經完成,但是對于我們會計工作來說也無法確認收入,這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。
2.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位,而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門,其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性,這些差異性會對企業產生一定的影響,因此無論對于內部的審查還是外部的認知,現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌,這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設置會計科目
在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作,要明確本企業對于開發項目的數量,項目的具體規模,并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話,那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對開發成本一級賬適當的取消,并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬,然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬,然后根據我們進行的核算的不同對象,設立成本卡片,這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況,有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現金收付實現制
房地產開發企業因為在一個會計期間內,可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體,但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑,權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷,能夠導致我們會計信息的不準確,進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況,這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確,如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同,所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則,而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題,在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度:一是對于土地的擁有量及其成本的信息,對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目,這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤,如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息,這樣可以有利于社會對于土地資源的監督;二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開,讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位,在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動,尤其是對于資金的流動情況,更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款,對工人的工資發放情況,還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少;三是注重質量保證金及風險信息的透明度,我們房地產開發企業有一定的高危險性,為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量,以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時間也相對其余的商品比較長,所以對于保證金的數額自然較高,而且需要保證的時間也相對較長?；诖朔N情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金,把保證金計入工程成本,提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明,并對項目的抗風險力度進行標注,這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。
房地產開發企業會計核算范文6
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
