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房地產企業資產管理范文1
關鍵詞：
房地產開發；資金管理；風險控制；企業管理
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）17009502
1引言
房地產開發企業具有土地取得較難、開發期限較長、資金投入巨大、對資金回收要求緊迫等特點，房地產開發企業較其他行業存在更嚴重的資金斷裂危險。因此，研究房地產開發企業的運作特點、資金管理、風險控制、國家政策走向具有重要的現實意義，這將為房地產開發企業避免經營失敗提供有效的參考思路，也為行業健康發展與經濟穩定起到促進作用。
2加強項目開發周期管理，按計劃完成建設進度
房地產項目開發從取得土地使用權、設計、施工，到建
成銷售收回投資，周期較長，一般在三至五年左右，鑒于開發周期長的特點，必須對開發周期實行過程控制管理。企業在實現銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發成本，還有資金融資成本，以及人員費用、售前廣告推介費用等，無論開發過程哪個環節出問題，都可能影響與改變企業資金計劃，影響資金調度，進而影響整個公司的資金周轉。
項目開發進度的把控在房地產開發過程中處于非常重要的環節，它是公司整個資金回籠計劃的關鍵環節，必須嚴格按項目開發進度管理，按原定計劃完成相應的工程進度，做好資金配比計劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調度不靈，也就減少了在建設階段資金短缺的風險。
3合理控制融資時點及融資總量，既安全又充分地發揮財務杠桿的作用
幾乎所有的房地產開發企業，都有資金缺口，都須對外融資，究其原因：一是房地產開發資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財務杠桿，中國在相當長的一段時間內，房地產行業的利潤仍然大大高于社會平均利潤，也遠高于資金成本，通過一定量的適度負債，發揮財務杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報。
然而，房地產開發企業融資的總量較大，利息總額較大，資產負債率偏高。如若未能及時回收投入資金，融資利息將成為企業沉重負擔，高額利息不僅蠶食了企業利潤，也加重了資金壓力。這就要求房地產企業在融資時，一定要根據開發規模、開發進度、企業自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細計算融資的方式與融資的總量，以及融資的時點，同時要注意負債適度，不能因為很難融到資，就過多地負債，造成資金浪費及資金成本的增加。在這里，要特別強調融資的時點，融資并不是早借早好，要按“總體規劃、提前準備、按需實借”原則進行，即融資的時點是根據項目開發進度及資金配比的總體規劃，測算出的借款時點，做好融資的相關商務活動與準備，按需要實際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財務風險，提高財務管理質量。
4注重客戶價值服務，減少滯銷風險
4.1強化內部預售環節管理、及時取得預售許可
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的相關規定，房地產開發企業必須滿足下列條件才能進行商品房預售：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府有關管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。預售許可是一個銷售關鍵節點，《商品房預售許可證》是房地產企業回籠資金的開始，取得了預售許可，即意味著投資回收進入了實現階段。企業從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準備管理、證書類文件辦理時限要求管理，到《商品房預售許可證》的取得管理都須指定相關人員跟蹤負責，及時匯報各環節進度情況，統籌排售期，并建立嚴格的責任考核制度，確保不拖延預售開始日期。
4.2策劃項目營銷方案，做好客戶價值服務工作
為客戶著想，就是為自己著想。現在房地產開發公司的競爭，除了注重產品質量外，要把客戶價值服務放在非常重要的位置上。而良好的客戶價值服務工作，與優秀的項目營銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項目營銷方案策劃是實現銷售的有效途徑，客戶價值服務是實現銷售的賣點。房地產開發企業應以實現客戶價值服務作為核心競爭力，從而推動項目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳?？蛻魞r值服務就是從客戶角度出發，解決客戶為什么要買我們公司的產品以及為什么要買我們這個項目的房子這兩個問題，要解決好客戶這兩個問題，企業要從房子保值、生活配套措施、交通環境、周邊商業升值潛力等價值元素為客戶著想，這可追溯至房地產開發企業在項目選址時就應為客戶認真負責研究這些價值元素，這樣的產品才能成為大眾追逐的對象，使企業產品不僅成為人們居住的場所，也能成為需求者爭先投資的標的物。
5洞察政策與行業的未來走向，預先采取穩健發展的策略
房地產行業不屬高科技行業，也不屬于新興產業，它是一項傳統行業，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮化進程中而壯大起來，其中也因為我國城鎮土地開發利用政策及城市化促進了這個古老行業以一種新的方式重新煥發出活力，之所以說是一種新的方式，是區分于我國改革開放前房產主要以自給自足的模式存在。房產主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國房產以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢頭，究其原因，敝人認為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動產作為增值保值的途徑。
一直以來，房地產行業都被當作高利潤回報甚至暴利行業，很多不從事房地產開發的商品流通企業、生產制造企業紛紛加入房地產行業，從我國房產發展歷史及現西方主要國家房產市場的情況看，房地產行業不應成為高回報的行業，這可能也要檢討我們的土地開發利用政策。
近十年來，特別是2006年以來，中國房價上漲速度過快，開發存量速度增加，部分城市出現樓盤賣不出去、樓盤空置現象，而近幾年來，甚至出現開發商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現象更加劇了房地產行業可能存在的泡沫危險，房產的投資與投機突顯出來，行業風險在加大。
從人口角度分析，隨著我國22-32歲年齡段人口的減少，結婚年齡段購房剛性需求相應減少，且目前房產供應量及房價不平衡，未來十年我國商品房的開發速度會明顯慢于前十年，房地產行業從快速發展期進入了平穩發展期，行業利潤率也呈下降趨勢，不斷接近社會平均利潤。因此，非房地產企業不應盲目地跟進房地產行業，房地產企業也不應盲目地擴張。
由于有目共睹的房價急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺了控制房價的各項措施，雖未能快速降低房價，但對控制房價繼續上升有了明顯改觀，同時交易量顯著減少，使房地產市場從過快的發展階段實際上走入了逐漸穩步健康的發展階段。在房價高位現狀及國家嚴控政策下，房產的投資功能正在弱化，居住功能得到加強，在此趨勢指導下，房地產開發企業須進一步控制風險，戰線不宜拉得過長，應適當收縮戰線，以便快速應對風險；另一方面，企業在各城市開發部署時，應根據不同城市的人口結構、就業情況、城市成長情況、城市產業特點因地制宜，制定差異化的城市開發計劃，減少存量壓力，縮短開發周期，加快周轉，及時回收資金，以減少政府可能出臺新的更嚴厲控制政策的不利影響，保持企業適當規模發展，提前應對政策與行業風險，保持企業健康發展。
6結語
資金管理與資金風險是每個企業管理的重點，而對于房地產開發企業來說，資金風險更是關系經營成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風險控制措施不當，都會給企業帶來致命的打擊，使前期開發投入的資金付之東流，一切回報成為泡影，所以，房地產開發企業管理中資金管理與資金風險控制緊繃之弦一刻不能松。
參考文獻
房地產企業資產管理范文2
摘要：房地產企業資金管理是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理，是房地產企業財務管理的核心內容。房地產企業在經營過程中，資金投入額度大、周期長，資金運作過程復雜。加強企業資金管理，可以提高資金供應的及時性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業資金風險，是保證房地產開發項目順利進行的重要環節。
關鍵詞：房地產企業；資金管理；思考
中圖分類號：F820.4 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）23－0146－02
房地產企業資金管理是房地產企業財務管理的核心內容，是指房地產企業在房地產開發、經營和管理活動中的各項資金的控制與管理。房地產開發項目通常需要開發商投入大量的資金，并且這種支出需要較長的時間才能收回。加強對企業資金的控制和管理，是保證企業開發項目順利進行的重要措施。
一、當前我國房地產企業資金管理存在的缺陷
（一）資金管理意識淡薄
房地產行業在我國尚屬新興行業，相關體系制度還不完善。一些房地產企業的管理人員缺乏資金管理意識，沒有樹立起時間價值、資金成本等觀念，致使資金管理環節薄弱，存在較多的問題。很多房地產企業內部資金管理的責任劃分不清，設計變更沒有標準程序，工程建設質量不達標，工期拖延，銷售策劃不夠等，這些行為對企業投入資金的按時回籠造成了直接的影響，不利于企業資金鏈的良好循環。
（二）融資形式單一
目前，我國資本市場的發展還處于起步階段。受限于資本市場的發展，房地產融資市場也仍處于起步階段。房地產企業進行融資時，一般采用短期和長期銀行貸款的方式，由于我國企業債券市場發展緩慢，房地產企業很難通過發行企業債券來籌集資金。近幾年來，國家監管部門對地產企業上市控制嚴格，這就使得部分房地產企業不能夠利用發行股票的方式籌集資金。房地產企業的融資方式往往只是停留在短期，融資風險高，償債壓力大，不利于房地產企業的資金運作。
（三）投資決策不科學
前幾年國內房地產市場較為火爆，理論投資回報率較高，使得一些房地產企業在關注行業利潤時，忽略了行業發展的周期性以及潛在的風險，對未來行業面臨的挑戰估計不足。部分房地產企業沒有對開發項目的合理性、房地產市場的消費趨向、市場上的供求情況等進行科學分析，就盲目進行項目投資，這樣房地產企業很難得到合理的投資回報，容易使企業背上沉重的包袱。
（四）負債比例較高
房地產企業經營活動具有投資額度大、建設工期長等特點，很少有房地產企業完全依靠自有資金進行發展。由于政府對房地產企業IPO（首次公開發行股票）和股權再融資的限制較高，多數房地產企業都是通過銀行借款進行負債融資，從而導致企業的資產負債率過高。為此，房地產企業承擔著較大的財務費用壓力和風險。根據統計，我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。
（五）資金沉淀問題突出
根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量出現明顯上升，以2008年11月底全國商品房空置面積1.36億平方米為基礎，推測得出2009年全國商品房空置率將達30%以上，大大超過了國際公認的商品房空置率10%的警戒線。全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。空置的商品房大量地擠占了房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。并且，有相關報告指出，商品房空置率與房地產企業經營利潤率呈負相關關系，商品房空置率上升時，房地產企業的經營利潤率則一路下降。
二、提高房地產企業資金管理水平的有效途徑
（一）拓展融資渠道
作為資金密集型的企業，如何解決融資問題是房地產企業必須考慮的一個問題。目前我國房地產行業已經開始探索多元化的融資渠道。資本市場中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開拓力度，應進一步完善多元化的房地產金融市場體系，包括投資基金、股權融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來。由于只有好的企業才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產企業解決融資困難的問題，還可以促進房地產行業內部優勝劣汰，提高企業自身素質。
（二）強化開發項目的可行性研究工作
房地產開發投資大、周期長，存在較大的經營風險，因此，在確定投資開發經營項目時，首先應調查清楚投資項目的背景情況，避免有產權問題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場調查工作，調查并分析項目所在區域的人口發展情況、經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況、房地產市場情況等，并做出客觀的預測。再次，要認真對投資項目的前經進行分析比較，企業應集中優勢資源開發那些經營效益好、風險小、周期相對較短的項目。最后，企業應根據項目開發進度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項目的正常進行。
（三）加強資金預算管理
資金預算是實現資金良性循環的基礎，科學、合理的預算體制能夠促進企業有效使用資金，提高資金的使用效率。企業資金預算分為年度預算及月度執行預算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗證。年初，財務部門應根據企業實際情況制定資金預算計劃，主要包括資金預算收入和資金預算支出兩項內容。通過制定資金預算計劃，可以明確企業年度資金運作的重點，有助于公司對日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案制定后必須嚴格執行，這樣才有利于資金預算管理作用的充分發揮。
（四）嚴格控制項目成本
一是要準確核算項目成本。對成本進行準確的核算，使產品成本可以正確反映出房地產企業產品的實際支付，從而合理的確定銷售價格，為企業回收資金打好基礎。二是控制工程費用支出。工程支出是房地產企業日常主要資金支出，并且工程支出節點具有一定的調節性，房地產企業經常利用工程支出節點的可調節性來調節企業資金流，進而控制工程費用支出。這就要求房地產企業的工程部門和財務部門評估、分析出各項在建項目工程資金需求的緊急程度，做好各個環節工程款的支付計劃，控制工程費用支出。三是控制管理費用支出。財務部門應對企業管理費用支出進行嚴格的監督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動資金用在關鍵的環節。
（五）做好資金回收工作
任何商品制作完成后，必須銷售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷售房屋時，既有可能市場行情好于預期，也有可能市場行情壞于預期。無論怎樣，房地產企業都應做好市場行情調查，正確核算包括開發建設成本、銷售成本、房地產行業平均利潤在內的房屋銷售成本，并盡快將房屋銷售出去，將資金收回來。如果在在房屋銷售期內出現銷售低谷，房地產企業應冷靜地對市場進行研究和分析，看市場是否會在不久的將來反彈，如果預測出現反彈，并且反彈所帶來的收益要大于等待時所產生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時間。如果短時間內不會出現反彈，房地產企業應按照當時市場行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產生更大的虧損。
（六）加強資金的風險控制
企業資金風險主要有三種，一是資金的使用風險，它主要表現為企業的投資風險，事先可以控制，對此類風險應加強事先控制。在評價投資項目的可行性時，應將評審程序盡量做到科學化、專業化，盡量降低預計風險的發生概率；在進行重大投資決策時，企業應形成科學的制定決策的程序和有效的決策約束機制，以保證決策的合理性；同時，還應對資金的流向進行跟蹤管理。二是資金的在途風險，一般發生在企業資金結算過程中，因此房地產企業應慎重選擇結算票據。三是資金的或有風險，主要是企業為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，企業在為企業提供擔保時應慎重考慮，并要有完善的審批程序。
（七）建立資金管理信息化平臺
房地產企業資金管理信息化平臺是一套以資金管理為核心，以資金收入與計劃為主體，以統一的接口與各分公司系統相聯，輻射分公司的所有樓盤的資金管理系統。平臺具有管理企業內部資金收入與計劃情況，自動查詢余額與報表匯總的功能。在資金管理信息系統中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠實現全程跟蹤。資金管理信息系統可以對企業的資金進行統一計劃、統一撥付、辦理公司間往來結算、核定公司直接可動用金額或日?，F金余額，真正實現了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。
結語
房地產企業的經營效益與資金管理的水平密切相關。由于房地產市場本身存在著較多的不可控因素，從而導致房地產項目的開發建設與經營管理也存在著較多的不確定因素。房地產項目具有投資大、風險大、資金回收慢等特點。房地產企業應通過開展多元化融資、盤活沉淀資金、加強資金計劃管理等手段進一步提高企業資金管理水平，保證房地產項目的順利開發。
參考文獻：
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房地產企業資產管理范文3
【關鍵詞】房地產企業 資金管理 企業競爭力
隨著商品全球化的趨勢加深，國家之間的貿易往來越來越密切，房地產企業不能局限于企業的短期效益，應當注重企業的長期發展。如何保證房地產企業的可持續發展，是現階段房地產企業有待解決的問題。只有做好資金管理，有效使用企業資金，才能夠保障房地產企業的健康發展。
一、房地產企業資金管理中存在的問題
（一）管理者的觀念滯后
在目前許多房地產企業數量多，管理者受到知識水平以及眼界的限制，往往停留在傳統的管理觀念上，認為自身的經驗和能力能夠對企業的各方面管理工作進行有效規劃和控制[2]。他們往往認為現論和方法就是對傳統理論的再加工，具有較強的獨權意識，控制了企業各方面的決策權。尤其是在房地產企業中，此類現象尤為突出。管理者認為企業資金都是一些小數額的債權，不需要多加關注，這對企業的可持續發展造成了一定的影響。
（二）缺乏相應的監督機制，資金拖欠時間較長
房地產企業的規模大，資產相對也比較多，且結構設置復雜，多頭管理的問題比較突出，資金的管理更是存在較多的問題。許多銷售人員未能及時告知會計部門，導致銷售與會計核算相脫節。此外，部分管理人員受到自身專業素質的限制，加上其他管理工作繁重，未能及時對資金的回收進行核對，導致拖欠賬款較多，對企業的正常運作以及資金周轉造成了一定的影響。收款工作的不認真，加上部分客戶無力償還、不負責任的銷售人員沒有及時督促客戶將款項上繳等問題，使得房地產企業的資金管理存在較大的困難，也使得資金拖欠時間過長，財務成本大大增加，房地產項目整體盈利水平受到影響。
（三）缺乏完善的內部控制
在房地產企業資金管理中，內部控制機制的作用未能有效發揮，沒有做好銷售審批、回款入賬、定期對賬、超期催收等工作，導致資金拖欠時間延長。因此需要不斷完善內部控制，從根本上杜絕資金拖欠的現象發生。但是在目前的房地產企業中，沒有重視內部控制制度的完善，內部控制仍停留在形式上，沒有起到應有的作用，企業應當進行事前、事中、事后控制，從銷售到回款，再到售后服務，全面掌握產品相關情況，嚴格按照企業內部控制制度各項節點執行。
（四）缺乏多元化的融資渠道
我國目前的房地產企業中，資金主要靠以下方式取得，例如從銀行貸款、通過股權向股東融資以及利用企業本身的資金。上述方式中要求最高的是股權融資，一般來說使用這種方式融資的基本是大型房地產企業，已經完成上市，在中小房地產企業中較難實現，所以，通過銀行貸款是房地產企業中最為普通應用的融資方式，由可看出融資渠道非常單一，這大大限制了企業的資金來源，使房地產企業的資金需求無法得到滿足。其次，在近年前國家的宏觀調控中，陸續出臺了諸多類似于限購令等法規，不少房地產企業從銀行中可貸出的資金越來越少，根本不足以應付。
二、房地產企業資金管理的應對措施
（一）樹立正確的風險意識，完善資金管理制度
房地產企業要想擴大市場占有率，需要為客戶提供其滿意的賒銷方案是提高企業銷售量的重要渠道。但房地產企業也要重視資金的回收管理工作，樹立正確的資金管理意識，認識到財務風險對企業發展造成的影響，不斷完善房地產企業資金管理制度，從而保障房地產企業的流動資金儲備量，保障企業的正常運轉。如何完善企業資金管理制度，首先要從細化資金管理流程出發，即加強對資金全過程的分析與優化，指定項目負責人進行資金管理，并要求負責人對資金的進度進行全面追蹤，及時有效的措施是保障企業流動資產、降低壞賬產生風險的重要措施。然后需要加強資金的監督工作，對企業各項目的資金的變化以及回款金額進行及時匯報和入賬，管理層通過加強管理監督通過一定的手段和方法進行催款，保障企業資金的安全性。對資金管理人員和銷售人員開展專業培訓，注重老賬的催款工作的有效開展，有助于提升資金的回款率，降低企業財務成本。
（二）完善信用制度
全面、科學的信用制度是降低壞賬風險的重要措施，企業要重視信用制度的建立，并制定相應的信用評價標準，采用信用分級制度，并給予一定的信用優惠，從而完善企業的信用制度。首先需要確定相應的信用評價標準，企業信用評價標準主要是企業的發展規模、市場占有率以及過往應收款項記錄等方面進行全面的衡量，從而判斷企業的信用度。在實際管理過程中，企業首先需要側重于三個基本點：企業承擔風險的能力、客戶的經營現狀以及發展前景。在評定客戶的信用等級之后，企業可以與銷售部門進行溝通，這主要是由于銷售部門對客戶的信譽作為了解。因此，銷售部門需要參與客戶信用等級的評定，對客戶的能力、資產等方面進行科學風險，從而確定給予客戶怎樣的優惠政策。最后在信用管理中，企業在接受客戶訂單后，需要明確付款時間以及折扣額度等內容，從而最大限度的保障企業的債權，降低壞賬的產生。
（三）強化內部資金管理
由于房地產企業的規模大，市場占有率也較大，與其他企業相比，具有較多的融資渠道，其往往注重長期效益，加上企業產品和結構的多元化，具有特殊的競爭優勢。但是隨著民間資本的壯大，越來越多房地產企業的涌入市場，對房地產企業造成了一定的沖擊，加上目前的房地產市場屬于買方市場，各房地產企業的銷售價格相差不大，加上部分房地產企業在新技術、新材料的應用中，不斷提高了市場占有率，使得普通房地產企業失去了傳統優勢地位，而房地產企業為了提高產品銷售量，有時不得不做出讓步，例如降低首付額度等。這使得房地產企業資金數量不斷增加，而回款速度又不嗉躉海增加了企業的負擔，并且有可能形成壞賬，對企業的可持續發展造成了一定的影響。房地產企業需要做好項目可行性研究，在充分評估項目風險的基礎上，做好項目投資管理，避免缺乏周轉資金造成的負債增加，降低房地產企業資金的占有量，企業需要定期對資金使用情況進行調查，并通過財務報告了解企業資金情況，從而對各種項目的資金流動情況進行跟蹤管理，嚴格按照項目合同約定進度付款比例執行，將項目管理人員與資金管理責任掛鉤，并制定相應的激勵制度，提高員工的工作積極性。
（四）融資方式多元化
我國房地產中目前還未形成完善的金融市場體系，比方說很多規模較小的房地產公司的融資仍然只能通過銀行貸款獲得，極少一部分可滿足股權融資的要求。經過調研發現，我國目前在銀行貸款的方式占房地產企業融資方式的75%，直接破壞了我國完善金融市場體系，帶給金融市場很多無法解決的問題可能。我國現有的政策對房地產金融市場的要求嚴謹性不足，使房地產企業逐漸顯露出融資方式多元化發展的形勢。但由于其無法持續性滿足房地產企業的資金需要，因此多元化發展的空間尚有待提升，需要吸納先進的資金管理經驗，打破固態的融資理念，促進房地產市場與證券市場的對接工作，以真正實現多元化融資的目標。
三、結束語
綜上所述，我國房地產行業當前的形式中，現金如同企業的血脈，貫穿每項經濟活動，房地產企業資金數額大，資金管理是房地產企業管理中的重要內容，對企業的資金安全以及正常運營具有重要影響，因此，房地產企業需要重視資金管理，積極調整資金管理策略，使用更合理的資金運作方法，擯棄限制發展的傳統保守觀念，多元化開拓企業的融資渠道，保障房地產企業的資金安全，才能夠實現企業的可持續發展。
參考文獻
房地產企業資產管理范文4
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產企業對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業在項目投資和經營中的資金控制，導致了成本超支的現象存在。根據現有的房地產企業來看，有的企業制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調。
融資是每一個房地產企業獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業，都沒有能力通過發行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產企業的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產企業建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業資金的合理利用。同時，房地產項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產企業形成賬外循環資金。
二、房地產企業資金管理模式的具體內容
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產企業要確定整個企業的現金流和開發項目的數量、開發進度的精準匹配等內容，企業應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內容，其中資金預算支出是核心，應根據企業既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產企業資金的使用管理要包含四個方面的內容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產的項目設計、建筑、裝修和景觀規劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產項目從預售開始的各項稅費支出。企業資金的使用管理，就是指企業在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監督管理。
一個房地產企業要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業的管理者還可以通過專項檢查來發現資金在使用過程中發生的深層次問題，尤其是在房地產項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產項目預售后的銷售收款等環節要格外注意。加強資金的監督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調動員工的積極性，積極開展企業的內部審計，實現對資金整體情況的內部控制。
三、加強資金管理內部控制的措施
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產企業開發項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協調收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產企業在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產企業要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發現偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現資金良性循環的必要環節，預算制度的完善能為企業提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執行預算兩個方面，平衡房地產企業的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現代社會是信息化的社會，眾多行業都利用了信息化的手段來提高管理質量。在房地產企業的資金管理和內部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業內部的資金收入和計劃的情況，對企業的資金進行統一的計劃管理，分析出企業的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現了企業一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論
房地產企業資產管理范文5
關鍵字：房地產開發；企業；資金管理
1前言
房地產企業是指從事房地產開發、經營和管理活動，并且以營利為目的的經濟組織。資金管理是對資金的籌集、運用、分配和監督等活動的管理工作。房地產資金管理指的是企業在房地產的開發、經營和管理活動中對于其所應用的各項資金的控制和管理，資金管理是房地產企業財務管理的核心，是房地產企業開展運營，參與市場競爭的關鍵因素（本文所指的房地產企業是以房地產開發企業為主，同時兼顧其他類型）。
2房地產開發企業資金管理的特點
（1） 管理的復雜性。
房地產開發經營的投入產出周期一般比較長，同時長期受到國家政策和社會經濟等因素的多重影響，因此跟其他行業相比，資金運籌更加復雜。
（2）資金運籌的互補性
房地產的開發和投資具有明顯的階段性，資金隨著分階段的逐步投入而逐步回收，尤其是期房交易，使得資金運籌存在著投資和回收的互補性?；厥盏馁Y金可投入到商品房建設中進行再開發，而開發不斷，可使資金不斷進行回收，這種具有互補性的循環滾動促進資金利用價值的最大化。
（3）資金管理的艱巨性。
房地產開發的投入一般都比較大，對資金有很大的需求量，而且資金的一次性支付金額都比較大，同時，資金的時間周期非常緊迫。除此之外，作為不動產來說，房地產開發的商品房從實物形態轉化為資金形態的時效較漫長，這就使得房地產開發商的資金管理任務非常艱巨。
3當前我國房地產企業資金管理存在的問題
（1）公司管理層重視程度不夠
許多房地產企業都是母公司的一個分支，高層管理人員都是由母公司派遣過來的人員。這些高管對原行業的市場情況把握的比較準確，但是對房地產行業的情況就不是那么的熟悉。許多房產企業的高管仍然沿用老舊的管理方式來管理房產公司，雖然在高利潤的房地產行業也能賺取利潤，但是落后的管理模式使得企業浪費了大量的既得利益。比如，管理層不重視資金計劃管理，各部門條塊分割嚴重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計劃為核心的動態資金管理體系，因資金管理不當浪費許多機會，同時又增加了許多不該發生的費用。
（2）財會人員素質不高
許多房地產企業的財會人員素質有限，他們的專業水平制約了房地產內部控制體系的完善。同時由于市場上的房地產企業魚龍混雜，一些不具備從業資格或者自身素質不達標的人員也進入房產企業的財會部門，只能進行簡單的財會計算與統計，對更深層次的動態資金管理體系的組建與完善不能起到應有的作用。隨著房地產行業的規范化發展與準入制度的越來越嚴格，這些財會人員給房地產企業本身的發展就帶來了一定的阻礙，更不用談對房產企業的資金管理體系做出貢獻。
（3）資金管理體系不夠科學
房地產項目需要一個龐大的運作團體。在項目的運作和建設過程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開發、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產開發項目周期長，從選址、拆遷、設計、施工、驗收、銷售，這一系列過程短則數十個月，長則數年，需要同多個政府部門與供應商相協調，并且資金投入量巨大，動輒需要上千萬、上億的資金。這不僅僅需要開發商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開發過程中會出現種種的風險，所以極其需要建立資金管理體系，有計劃的、靈活的、動態的進行資金管理。但是許多企業的資金管理不夠完善，往往是領導拍腦門決策，對融資、籌資、投資方案沒有經過科學縝密的分析，對各種可能發生的風險，沒有充分的思想準備和處理預案，或者資金管理體系設計不夠科學，不能對整個開發過程的資金運作進行全程性有效的監督與控制，直接導致了資金管理體系不能正常的發揮應有的作用。
4房地產開發企業資金管理措施
（1）成立財務公司、結算中心等專門的資金管理機構，統一管理資金，充分發揮“蓄水池”作用，統籌安排，最大效能地利用自有資金，科學地管理好資金。成立專門的資金管理機構確保了公司有統一的、專門的職能部門來運作、管理資金，充分利這一專門化平臺是實施高效率資金管理的的堅實基礎。如果沒有這樣的平臺，則很難有效地開展資金管理工作。
（2）利用專門的資金管理機構（財務公司、結算中心）平臺，通過先進的資金管理系統（ERP）實施集中的資金管理，建立起以資金滾動計劃為驅動，收支兩條線和全面監控相結合的資金管理模式。通過資金集中管理、統一調配，發揮公司資金規模效益，適度壓縮信貸規模，降低資金成本，增加企業效益。相較傳統的資金管理手段，充分利用先進的信息化管理系統，將企業的管理思路付諸于實踐，無疑是科學、高效的資金管理模式。
（3）不斷鞏固和完善以銀行為代表的傳統金融機構的融資渠道，建立銀企戰略合作關系，保持企業在間接融資渠道方面的固有優勢。同時，依托資本市場，有效利用IPO、整體上市、兼并重組、債券、信托、投資基金等多種手段，建立長期有效的直接融資資本渠道，為企業的經營發展提供有力的資本支撐。
（4）加強計劃預算管理和成本費用控制，做好“節源”工作。其中的重點內容包括加強資金分析工作，提高資金計劃和平衡能力，做好資金預警分析，統籌維護公司資金順暢。在這個過程中，充分利用信息化系統的功能，則是有效的手段。
（5）加強對財會人員的培訓。房產企業應該加強對財務人員的培訓與教育工作，從根本上提高資金管理體系的管理。房產企業復雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業務素質與較好的溝通與理解能力，以及較強的適應能力。財會人員不僅僅要精通自己財會專業的知識，更要學習經濟、管理等諸多學科的知識，為更好地掌握企業資金管理體系打下堅實的基礎。財會人員不僅要按權責發生制原則進行成本效益核算，反映企業財務狀況和盈虧結果，也要考慮以收付實現制為核心的資金運營情況。這不單以現金流量表或財務狀況變動表等對外財務報表來反映，而是企業應結合內部的實際情況，設計出適合本企業的資金管理報表體系，簡單明了地反映出企業最關心的資金情況。
5結論
房地產企業的效益和資金管理是密不可分的。在當前情況下，由于房地產市場存在著多種不可控因素，這就導致了房地產項目的開發建設和經營管理具有許多的不確定因素。房地產企業只有盡快建立起屬于自己的資金管理體系，利用有效的資金管理平臺，開展系統高效的資金管理工作，這樣才能保證企業的正常運作和房地產項目的順利開發，才能促使房地產企業更好更快地發展。
參考文獻：
1. 傅華南.強化房地產開發企業資金管理,提高企業效益[J].中國經貿,2010(10).
房地產企業資產管理范文6
一、房地產企業資金管理的關鍵控制點
（一）內部影響因素
1、開發報建計劃
按照國家相關規定，房地產企業需依次完成國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證（以下簡稱四證）的開發報建后，方可開工建設；取得預售許可證后，方可預售。同時，按照信貸政策要求，銀行需在房地產項目取得四證后方可發放開發貸款。因此，房地產企業的開發報建計劃會直接影響資金計劃，具體體現如下：
資金收支的時間影響：取得國有土地使用權證的節點決定了土地成本支付的時間；取得建筑工程規劃許可證的節點決定了配套費等前期費用支付的結束時間；取得建筑工程施工許可證的節點決定了工程建設支出的起始時間和取得銀行開發貸款的起始時間；取得預售許可證的節點決定了銷售回款的起始時間。
資金收支的金額影響，按照開發報建流程，可將資金收支金額對應的項目及資金來源劃分為三段：取得施工許可證前，項目土地價款和設計、三通一平等前期工程資金支出來源主要為股東投入資本金、關聯借款及表外融資；取得施工許可證后至取得預售許可證，項目工程建設資金支出來源主要為銀行開發貸款；取得預售許可證后，項目剩余的工程建設資金支出來源主要為銷售回款。
2、工程進度計劃
工程建設支出作為房地產企業的主要支出項目，一般會在合同中約定按照工程進度進行支付，所以工程進度計劃決定著上述第二階段和第三階段的工程建設支出計劃，進而影響項目整體的資金計劃。具體體現如下：
對于第二階段，工程建設支出計劃的時點和金額需要與銀行開發貸款提款計劃的時點和金額相匹配，才能夠保證該階段資金收付平衡，還可以減少資金占用，節省利息費用。
對于第三階段，工程建設支出計劃的時點和金額需要與對應時點銷售回款中可調用的資金額度進行匹配，并針對資金的盈余來擬定對應的資金計劃。
3、銷售回款計劃
銷售回款作為房地產企業最重要的資金來源，對項目整體的資金安全有著重要的作用，所以需要將銷售回款計劃作為資金管理的管控點。其對資金計劃的影響如下：
銷售回款計劃的時點和金額除了需要同第三階段工程建設支出計劃的時點和金額相匹配外，還需同開發貸款還款計劃的時點和金額相匹配，否則將可能出現資金鏈斷裂，影響項目開發建設。
綜上，開發報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃從時間和金額兩個維度影響著房地產企業的資金計劃，當開發報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃變化時，對應的資金計劃需要作出相應的調整，否則會出現資金收支不平衡，因此需要將其作為資金管理的關鍵控制點。
（二）外部影響因素
1、房地產信貸政策
房地產信貸政策是國家對房地產行業實現宏觀調控的手段之一，其對資金管理的影響主要如下：
（1）對資金收支的時間影響
按照當前信貸政策規定，房地產企業銀行開發貸款提款需滿足四證齊全、辦理完抵押并提供項目開發建設支出相關的依據，而貸款的期限一般為三年，最長不超過五年。同時，各銀行在此基礎上，為加強風險管控，又會對提款期限、還款計劃進行約束。這些因素限制了貸款資金的取得與歸還時間，從而影響著資金安排。此外，信貸政策還會影響各銀行對個人按揭貸款業務的偏好和銷售策略，進而影響銷售回款的取得時間，從而間接的影響著資金計劃。
（2）對資金收支的金額影響
按照國務院最新規定，保障性住房和普通商品住房項目資本金占投資額的比例需不低于20%，其他項目資本金占投資額的比例需不低于25%。各銀行在做授信方案時，還會按城市類別和項目情況相應提高該比例。所以開發貸款額度會受到項目投資額和項目資本金的制約。同時，房地產企業開發貸款一般會設置抵押物，融資額度需不大于抵押物評估值乘以抵押率。抵押物評估值由市場決定，而抵押率則由銀行確定，一般不高于70%，因此，融資額度還會受到銀行設定的抵押率影響。此外，由于信貸政策對開發貸資金用途進行了限定，只能用于項目開發建設且不能用于繳納土地出讓金，所以開發貸款資金用途的限制也制約了融資額度。而信貸政策對貸款利率的約束也從很大程度上影響著利息費用金額。除此之外，個人按揭貸款信貸政策則會影響銷售定價，進而影響銷售回款的金額。因此，信貸政策對融資額度、利息金額、銷售回款金額均構成影響。
2、商品房預售管理
按照《商品房銷售管理辦法》及各地的預售監管規定，商品房在預售時，需開立商品房預售款專用賬戶，預售款需全部存入該專用賬戶，并接受房管部門監督，在獲得房管部門批準后方可使用。同時，以廣州為例，房管部門還對不同工程進度預售監控賬戶資金留存的最低比例進行了限制，所以商品房預售管理規定對房地產企業銷售回款的使用在時間和金額上均進行了約束。
綜上，房地產信貸政策和商品房預售管理規定在時間和金額上均對房地產企業資金安排進行了約束，因此也需將其作為房地產企業資金管理的關鍵控制點。
二、房地產企業資金管理的管控措施
（一）建立動態資金管理體系
上文已分析開發報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃等內部因素的變動會要求資金安排及時做出調整，這種動態的變化對資金安排時間的及時性和金額的準確性提出了較高要求，而動態資金管理體系能夠有效的解決這一難題。動態資金管理體系搭建思路如下：
時間管理：由于影響資金收付時間的源頭為業務計劃，所以需要將業務計劃轉化為資金收支時間。從收入端來說，可以將銷售計劃分解為簽約計劃，進而結合收款規律生成回款時點，當銷售計劃變動時，系統會自動調整回款時點；從支出端來說，在合約規劃確定前，可以將總控計劃關鍵時間節點同相關成本科目對應的付款時間相關聯，合約規劃確定后，將合同付款時間節點直接同相關成本科目對應的付款時間相關聯，這樣各項支出均能對應成本科目及其付款時點。
金額管理：在明確上述項目資金的時點后，需要進一步明確各時點對應的金額。從收入端來說，各時點對應的金額由收入總額和分配規則決定。在銷售面積既定的情況下，收入總額由單價決定；而分配規則取決于回款規律，回款規律可通過總結分析歷史回款數據得出，所以通過將單價設置為變量，將回款規律在后臺設置為關聯規則，在單價和銷售計劃變動時，系統會自動調整各個回款時點的對應金額；從支出端來說，各成本科目對應的支出總額為動態成本，按照成本管理經驗和合同條款約定，可明確而各個節點對應的付款比例，將其在后臺設置為關聯規則后，在動態成本或進度計劃調整時，各時間節點對應的成本科目金額也會隨之調整。
有了上述經營活動的動態資金收支情況，財務部門就能夠及時的做出相應的資金安排調整，從而更有效的實施資金管理。
（二）加強融資管理
房地產企業融資要素既受到信貸政策的限制，又受到銀行具體的融資方案的影響。對于信貸政策的限制，需要加強政策研究，并對達到基本融資條件的實施過程進行管理，使得融資時間和金額能夠滿足要求；對于銀行融資方案，則需要在貸前、貸中、貸后整個過程中跟蹤管理，其中，貸前需同銀行充分溝通，取得滿足項目需要的授信方案；貸中主要是根據開發進度按照銀行要求提供相關提款資料并協調銀行按時放款；貸后則主要是動態評估項目能夠滿足銀行約束條件，避免違約，對資金造成影響。
