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房地產稅稅務籌劃范文1
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。（一）土地增值稅的節稅關鍵點我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。（二）房產稅的節稅關鍵點我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。（二）全程全方位的進行納稅籌劃房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。（三）時刻關注政策法規的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
房地產稅稅務籌劃范文2
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
房地產稅稅務籌劃范文3
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題
房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。
一、房地產企業稅務籌劃
房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。
二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃
（一） 營業稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）土地增值稅的稅務籌劃
1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。
3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅?；I劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。
5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（三）企業所得稅的稅務籌劃分析
企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題
（一）加強稅法法律、法規學習。
現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規范化。
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。
（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。
房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。
（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。
四、小結
總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。
參考文獻：
房地產稅稅務籌劃范文4
【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優惠政策的不斷出臺促使企業稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產行業的稅制改革，國家對其實施的宏觀調控政策越來越多?！皣鍡l”的頒布一方面規范了房地產行業的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產行業面臨的政策環境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產行業靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環境，房地產企業有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產企業的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產企業直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產企業土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優惠政策一方面給企業帶來了減少稅負的優惠，另一方面也為企業稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據一個公司或企業的數據來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業為了尋求最佳方案，需要不斷地調整項目的各類預期數據，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業要想復制和效仿并不切實，主要體現在數據類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業所借鑒。企業依據模型的前提條件并根據項目特點套入自己的數據，就可選擇適合企業的稅務籌劃方案，并根據二元一次函數方程的遞增遞減性得出企業的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設房地產企業A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產開發成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統一標準，且實際數額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產企業在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數，屆時推導出的系數將會出現微小的偏差）。
本模型依據項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業雖然享受土地增值稅的稅收優惠政策，但此時企業的利潤也較低，一般企業很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業并沒有充分享受到稅收優惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發現：如果收入增加a元，即營業收入變為Y+a時，根據真分數的性質，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業就無法享受稅收臨界點帶來的優惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產開發成本變為X+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調增營業收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優惠。在保證稅收優惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優惠外，還應考慮到營業稅的增加以及以營業稅為基數計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調增時：
營業收入：Y+a；營業稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經化簡可得，a>1.059b（保留三位小數時取大不取?。?。
根據以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產企業為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產開發費用時，需注意稅法規定的比例限制。在對銷售額進行調增時，應當注意結合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產企業為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產行業的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據上述推導結果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產企業A以增值率20%的價格將房產銷售給子公司B，從而享受稅收優惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優惠的企業，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業收入：（600/467）X
營業收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產企業為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產行業在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節稅，既避免了重復征稅環節，又減少了以此為計稅依據的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結果如表1所示。
四、結語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產企業提供通用的稅務籌劃方案，企業可以根據自身的經營數據在模型推導出的范圍內選取適合自己的最優稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數額較小，企業在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內選取更穩妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產企業的財務管理中有很重要的地位，房地產行業的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業減輕稅收負擔。這將依賴于企業稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產行業在國民經濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產業，其所處的政策環境時常變化，為了企業能夠在復雜的經濟環境中謀求一席之地，扎穩腳跟，企業的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業利潤最大化。
【參考文獻】
房地產稅稅務籌劃范文5
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比稅負較重。房地產業涉及的主要稅種情況如表1所示：
房地產業的稅金除上述按納稅環節所列稅種外，還要繳納城市建設維護稅、教育費附加和城鎮土地使用稅。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
房地產業稅收籌劃案例分析
――興邦房地產開發公司籌劃實務
興邦房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。
通過對興邦房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：
1．資金籌措的納稅籌劃
興邦房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（1）通過金融機構融資。興邦房地產公司新開發一個項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元(120×33%)。
（2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。
2．收入確認的稅收籌劃
興邦房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
國稅發[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。
3．土地增值稅的籌劃
興邦房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算，興邦公司應繳納土地增值稅為：
增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：
普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；
豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）
應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）
分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。
4．閑置房地產投資籌劃
興邦房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為400萬元。
下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2。
（1）采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；
房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；
城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；
教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；
所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1
總體稅負Y1＝營業稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加
＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1
（2）采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；
土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元／平方米)，假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；
所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；
總體稅負Y2=房產稅稅負 + 土地使用稅稅負 + 所得稅稅負
=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
（3）尋求稅負均衡點
由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：
0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2
X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33
在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：
若預期聯營的收入X2＞(48.6×租金收入－0.84×房產原值－70×實際使用面積)/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。
房地產稅稅務籌劃范文6
關鍵詞:房地產;集團企業;稅收籌劃
稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對投資、經營、理財等各項經濟活動進行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負,以實現稅后利益最大化為目標的涉稅經濟行為。
房地產開發具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大、稅負比重高等特性,企業可針對其經營特點,通過充分利用稅收優惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達到稅收籌劃的目的。
一、集團納稅主體籌劃
房地產企業集團主要有跨地區布局發展的專業化住宅開發集團模式,和持有商業、酒店、寫字樓等租賃商業物業的多元化運營集團模式,他們在開發一個新項目時都會面臨選擇設立分支機構還是子公司的問題。原內資企業所得稅是以獨立經濟核算三個條件確定納稅主體,新企業所得稅法以法人作為界定納稅人的標準。子公司是獨立的法人實體,應當獨立繳納企業所得稅,而對不具有法人資格的分支機構,按國稅發[2008]28號文《國家稅務總局關于印發〈跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規定,由總機構統一計算、匯總清算企業所得稅。
如果預計設立的分支機構在開辦后的前幾年會發生虧損,那么設立分支機構較設立子公司更有利,因為總機構匯總清算時,分支機構的虧損可以直接抵減總機構的盈利,減少整個集團的稅負;反之,如果有較好的業績預期,則設立子公司較好,因為子公司屬獨立的法人實體,一般會得到當地政府對新辦企業的稅收及其他方面的優惠。
二、集團資本結構籌劃
房地產企業的資本通常是由股權融資和債權融資兩部分組成。這兩種融資方式對企業的稅務影響不盡相同,借款人支付給債權人的利息支出可作為費用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。
房地產行業是典型的資金密集型產業,因此集團在對下屬公司資本結構進行規劃時,應充分考慮利息的抵稅作用和財務杠桿的作用,在上述法規的債務權益率范圍內,提高債務融資比率,增加稅前列支、降低稅收負擔。
企業在實際操作除了要同時考慮負債增加帶來的財務危機成本外,還要符合國家對資本結構的相關法規規定,如針對外資房地產注投比的規定《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)文規定的外商投資房地產企業注冊資本不得低于投資總額的50%;規范房地產開發項目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2009]27號)保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。
三、集團關聯方關系籌劃
對于擁有完整房地產價值鏈的大型綜合性房地產集團,從稅務的角度考慮可以將其設計、監理、材料采購、建筑、銷售、物業管理等利潤中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優惠政策的區域注冊成立公司,通過轉移定價,將收入和費用分別在低稅率和高稅率地區實現。這樣做對集團稅負有兩個好處:一方面設計費、材料費、建安費可在開發成本中列支,同時在計算土地增值稅時可享受加計20%的扣除,對降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區稅收優惠政策。
通過關聯企業進行納稅籌劃時,轉讓定價是重要的環節。集團應當從研發、生產、營銷、管理服務等各個方面詳細分析各關聯企業所承擔的職能和風險,參照市場可比企業的利潤水平和企業自身的市場議價能力,確定合理的轉讓定價方法和利潤水平指標。
根據現行稅法規定轉移定價應當遵循獨立交易原則。新企業所得稅法第四十一條規定了“企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。”
四、具體開發項目的稅收籌劃
1.房產銷售收入的籌劃
企業可以通過選擇銷售收入的確認時間、收入的合理分解等途徑對銷售收入進行稅收籌劃:
(1)根據項目預繳利潤和實際利潤的差別,提前或推遲確認收入
根據國稅發[2009]31號文,房產企業預售房產是按規定的計稅毛利率算出預計毛利額進行預交所得稅,如經測算項目實際利潤要大大超過預交稅款對應的利潤額,在可能的情況下推遲達到確認完工開發成品條件,延緩成本決算補交所得稅款;如項目是為了形象工程,經營利潤低于預計毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉到下一個項目中進行抵減。
(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入
當房產市場處于賣方市場,商品房好出售的前提下,將裝修費用與毛胚房銷售單獨分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費用上就可減少2.2%的營業稅稅率差(開發商按5.5%交營業稅,建筑裝潢按3.3%交營業稅)。另外若將裝修費用計入總房價,房地產企業還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。
2.成本對象的籌劃
國稅發[2009]31號文規定“成本對象由企業在開工之前合理確定,并報稅務機關備案。成本對象一經確定,不能隨意更改或相互混淆”。對面積較大的住宅項目,房地產企業往往分片分期開發,如何組合成本對象才能實現稅務收益最大呢?假如項目預計利潤率高于預征點(如15%),則應盡可能擴大“成本對象”,拖延匯算時間,如以整個項目作為成本核算對象;若項目預計利潤率低于預征點,則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。
同時大型住宅項目中往往包含多種功能形態的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項目的成本和利潤率也有較大差別。通常商業用房的售價較住宅高,將利潤率低的住宅與其并入“成本對象”,可稀釋一部分增值額,對計算土地增值稅時可減少土地增值率。
3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃
國稅發[2009]31號文規定了共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比原則分配至各成本對象,具體分配時企業可以利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性及可選性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法),從而實現在利潤額高的分項項目中多分配成本費用,在利潤額低的分項項目中少分配成本費用,使企業總體稅負最低。
4.公建配套的籌劃
國稅發[2009]31號文規定公共配套設施尚未建造或尚未完工的,經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。房地產企業同一項目分期先后滾動開發的,經常會發生前面開發的產品已經銷售,而整個項目的基礎設施、配套設施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎設施、配套設施建設費根據權責發生制原則可以依預算預提并分攤,房地產企業據此范圍內充分預提未完工公共配套,延緩企業所得稅的繳納時間。
5.利息費用的籌劃
國稅發[2009]31號規定“企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除?！?/p>
因此集團性房地產企業可以利用在總部層面統一借貸資金,根據各個項目的資金需求和利潤水平,靈活向項目分攤合理利息費用,調劑項目的利潤,減少項目納稅。
但在操作過程中需注意從關聯方取得借款的利息費用存在一定的扣除標準,新企業所得稅法第第四十六條規定了“企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出,不得在計算應納稅所得額時扣除?！蓖瑫r財稅[2008]121號文《關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》規定“企業實際支付給關聯方的利息支出,其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為:除金融企業外的其他企業,為2:1?！?/p>
