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房地產營銷宣傳方案范文1
【關鍵詞】房地產；營銷策劃；理念；前期項目研究；生態
0引言
房地產市場營銷策劃是房地產企業為了達到營銷目標而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標以及實現這些目標的措施[1]。具體來說就是房地產開發商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環境分析的基礎上，通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優化組合，制定計劃并全面貫徹執行的過程。
房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。一個新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個時期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業管理。每一個過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標，必須具備全局性的營銷觀念，進行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產項目投資決策階段的市場調研、市場細分、目標市場選擇等經濟活動，還應包括實施階段的產品定位、租售計劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務等經濟活動[2]。
1房地產營銷策劃理念
理念是營銷策劃的靈魂，房地產營銷便是各種理念的復合。當前房地產營銷策劃的主導理念一般包括：
1.1人本理念
中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環。企業的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產營銷理念的根本所在。
1.2生態理念
隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.3科技理念
隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規模化。表現為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.4投資理念
投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。
江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產的商品屬性
房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。
在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系
作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。
在現實的房地產營銷中經常可以看到各種各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。
產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行，這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃
營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保證營銷的整體性。
適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。
房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用?！笆袌鋈鐟饒?，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售
營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
近幾年，我國房地產業得到了迅速發展，已經成為國民經濟的支柱產業、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。
首先，開發商由重視營銷策劃和概念打造轉移到重視前期研究和產品定位。多年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發掘、項目競爭優勢分析、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。
房地產營銷宣傳方案范文2
[關鍵詞]房地產 傳統營銷 網絡營銷 整合
網絡營銷與傳統營銷都是企業的一種經營活動,且都需要通過組合運用來發揮功能。兩者都把滿足消費者的需要作為一切活動的出發點,但網絡營銷也有其特點:市場全球化;產品個性化;價格公開化;渠道直接化;服務大眾化;溝通雙向化。
一、傳統房地產營銷的基本要求和特點
1. 傳統房地產營銷的基本要求。首先,賣房子,也就是如何把建的房子給賣出去,在最短的時間內完成銷售,獲得最大利潤。
其次,建立和維護品牌,為將來的新項目創造鋪墊。
2. 傳統房地產營銷過程
第一步,在樓盤開始建設的時候和期間,通過各種新聞報道、軟文來宣傳樓盤區域與樓盤規劃設計藍圖。
第二步,到了預售前,開始在報紙、電臺、電視、網絡等地方刊登售樓廣告,制作售樓用品和布置樣板房。
第三步,售樓處開始接受預訂,舉辦開盤慶典等,同時開始簽約售樓(花)。
第四步,進入穩定售樓階段,個單元被不斷出售。同時有業主入伙居住。
第五步,進入尾盤階段,同時準備下一個項目。
二、網絡營銷對傳統營銷的突破
1. 采購平臺的突破。房地產商通過互聯網對供應鏈的重新整合,改變了產業內上下游企業之間以及企業與政府之間的交往方式,從而能夠最終降低交易成本。如房地產開發企業可以利用電子商務進行項目招標,與咨詢企業、建材企業、建筑企業、物業管理公司等直接開展業務。這樣不但減少了中間環節。提高了服務效率,而且提高了企業經營活動的透明度,擴大了合作伙伴的選擇范圍。通過房地產網站,還可以建立起相關企業的信息高速公路,形成企業之間的信息鏈,建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。
2. 廣告平臺的突破。房地產的開發企業通過自身建立的網站,或者通過其他網站廣告等手段,對產品進行廣告宣傳。這是繼報紙、廣播、電視后,進行房地產廣告投放的第四個媒體。
3. 銷售平臺的突破。房地產數字化銷售平臺可以分為網絡直銷和網絡間接銷售兩種。其中直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種:一是企業在因特網上申請域名,建立自己的站點。由網絡管理員負責產品銷售信息的處理,而傳統的銷售工作可有機嵌入信息化營銷流程;另一種做法是委托信息服務商網上信息,以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的傭金,而且還可同時利用網絡工具(如電子郵件、公告板等)收集消費者對產品的反饋意見,既提高工作效率又能樹立良好形象,適用于大企業建立產品形象和企業品牌。網絡間接銷售是指利用網上中介機構進行銷售,專業網站不僅擁有數量可觀的訪問群,而且具有房地產專業知識和豐富的營銷經營,能夠很好地完成營銷策劃?？紤]到本身的實力以及建立和維護網站的成本,這種間接渠道策略尤其適用于中、小型房地產公司。
4. 信息平臺的突破。利用網站或所設計的網頁,進行項目相關信息的,例如項目的建設進度、最新的房地產法規、樓盤的促銷信息,項目某些方案的意見征集等都可以迅速地出去。與傳統的信息媒介相比,網絡營銷的信息平臺不但可以信息,而且可以通過留言板、業主論壇等及時地獲得信息反饋,例如購房者與業主既可及時得知開發企業的決策方案,又能及時地對諸如房型設計、裝修標準等提出自己的意見,實現真正的互動營銷。
5. 交流平臺的突破。在信息交換的基礎上,房地產網絡營銷還應當建立業主與業主之間的交流平臺,即所謂的網上社區,以促進小區文化的形成。
6. 管理平臺的突破。房地產網絡營銷的管理平臺是產品售后服務中的一環,開發商在網站架設中為日后物業管理公司開辟專用的空間,物業管理公司可以以此公告通知、小區財務管理情況,聽取業主意見等,有利于日后小區的規范化管理。
但是,由于傳統的房地產營銷還由于某些原因,還不能被網絡營銷立刻代替,還要繼續存在。筆者認為,可以將兩者的整合進行房地產營銷,同時發揮二者的優勢。
三、整合傳統房地產營銷與網絡營銷
房地產網絡營銷模式是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統營銷,傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分,整合網絡營銷與傳統營銷,進行優勢互補,是網絡營銷模式的成功之道。
首先,通過傳統營銷方式和網絡的結合,促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導消費者進入網站,這樣才能使他們接觸最終產品信息,推銷房地產網站通常有兩大類方法:一類方法就是通過傳統的廣告、宣傳,以及企業形象系統、企業標志等方式去宣傳網站;另外一類方法就是通過網絡技術的方式,通過鏈接、網絡廣告等等一些方式,去宣傳企業的網站。在宣傳網站的同時,還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起,只有這樣,消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。
其次,利用網絡提供信息。網絡營銷的對象實質上是大量信息,包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞。網絡雖然不能代替現場看房,但能為消費者提供豐富的信息,對房地產網絡營銷模式從理論到實踐意義都很大。
四、總結
現階段,房地產的傳統營銷與網絡營銷猶如房地產企業營銷的左右手,只有兩只手一起協調用力,房地產企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻:
[1]吳群 淺析博客在房地產網絡營銷中的運用[J] 科學論壇,2007(2)
[2]欒淑梅 房地產市場營銷[M] 北京:機械工業出版社,2007
房地產營銷宣傳方案范文3
【關鍵詞】房地產市場；營銷；策劃
房地產營銷策劃是指在先進的營銷理論指導下，運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現。因為顧客的需求千差萬別，，所以房地產營銷策劃注定要從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場特征和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。怎樣才能做好房地產營銷策劃呢？
1、市場調查與分析
對項目區域范圍內樓盤及各階段市場進行細致調研，包括市場經營定位、宣傳策略、產品類別、商戶數量、自身情況、未來發展趨勢、競爭能力、輻射范圍、人口數量、消費水平、消費習慣、投資取向……通過分析為項目的定位及各項工作的開展提供有利依據。
一是根據不同的行業劃分，以市場分布為主線，逐一搜集商戶資料。強調數據和數量的準確性，要求招商員必須做到商戶信息的真實和不可遺漏。
二是了解銷售客戶的心里訴求，最重要的手段就是加強溝通。第一輪溝通的主要目的是了解客戶的最基本信息，建立起客戶資料的基本數據庫。在溝通時一般是隱型拜訪的，并不暴露自己的真實身份。因為這樣可以避免客戶的直接拒絕，順利的能拿到客戶的名片，同時最重要的是為以后的溝通埋下鋪墊。第二輪溝通時必須公開身份、形象宣導。這樣做的優點有：⑴以傳遞信息為由進行公開身份的溝通，詳細介紹集團情況；⑵根據客戶的類型確定，有計劃、有順序進行第二輪溝通；⑶對客戶一些事實性資料進行了解和確認；⑷細心觀察，初步建立感情基礎，為下一論拜訪留下伏筆。第三輪重點溝通有助于情感建立，其優點包括：⑴溝通主要目的本著“普遍撒網重點養魚”的原則，加強和客戶之間的情感交流。情感的維系是增進信息了解的暢通渠道。⑵尋找和培養自己的重點客戶，通過和其良好的感情溝通了解市場更加細致的信息。⑶建立自身更為專業的形象，彰顯集團品牌和實力，將項目的長處更加準確地傳遞到所有目標客戶中去。
三是競爭對手研究。通過對競爭對手細致周密的調查分析后，針對其經營和管理上的漏洞，作為與商戶溝通的切入點，并展示市場的優勢。例：在XX項目中，調查研究市場包括潛在客戶群的數量、分布、消費習慣、商戶的經營費用、商戶的組成特點、行業大戶的情況等。
2、樓盤的標識
2.1案名、CI設計。營造鮮明、獨特、良好的統一對外的企業形象，在消費者心目中樹立不可替代的印象，為后期宣傳炒作、強化形象打下基礎。
2.2項目整體外觀確認。具有強烈的視覺沖擊，力爭成為城市標志性建筑。
3、市場初級定位
3.1產品定位。根據前期調研結果分析，初步確定經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位、市場地位定位。
3.2目標客戶群定位。根據城市調研了解投資走向、商戶所需、消費習慣及水平，分別初步確定銷售對象、招商對象、服務對象群體。
4、加強宣傳推廣
4.1樓書和DM單制作
策劃是房地產運作思路的加工廠和宣傳基地，是地產銷售窗口和信息反饋中心。
樓書制作：說明書一定制作精美而具特色且便于攜帶與觀看；內容主題突出，除進駐背景、集團簡介外，加強對客戶關注問題的宣導。例：為什么好、為什么強、為什么買等。
DM單的制作：根據營銷人員的反映情況，內容時常更新，根據不同階段定期推出不同的賣點或解答客戶所關注問題，同時分析整體市場發展前景，利我同時阻擊對手。版面可以特殊設計。例：XX項目的DM單可以鋪蓋整張桌子，很多客戶都拿它鋪桌子，并時時更新，增加了DM單的暴光率，不會被客戶當作簡單的宣傳資料而丟棄。
4.2 會議營銷
制造各種賣點，進行信息，解決客戶普遍關注的一些問題，提升信心。注意會議的主題設計和組織安排，制造一些客戶感興趣的信息點，來加強對客戶的預約和組織。
4.3 展示營銷
通過參加一些房展會，以及其它社會活動，達到宣傳、提升知名度和社會關注度的目的。注意整體形象的包裝和定位，以及到訪客戶信息的反饋和跟進。
4.4 體驗式營銷
通過組織部分重點客戶或是媒體記者，到已經運做成功的房地產項目進行實地感受，從而打消客戶的一些顧慮，強化客戶信心，形成良好的口碑傳播，加速客戶的購買行為。
4.5 加強媒體整合
一是立體交叉組合：報紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對商家產生最直接的沖擊。二是長短期效應組合：報紙的時效較短，POP、廣告牌時效較長，在推廣前期注重長期即時效應媒體應用（如戶外廣告和直郵），有助于樹立深刻的品牌形象；中后期偏重短期時效宣傳（如報紙廣告），敦促商家的入駐。三是公關活動先行，構筑較高的平臺，與政府形成互動。四是媒體的跟蹤報道。廣告是自己說自己好，而新聞是別人說你好；新聞傳播的是事實；新聞原則上花錢不多。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應；在活動中現場報道，讓論壇或是座談的動態盡展社會；在活動后跟蹤報道，擴大論壇或是座談的影響。
4.6主流媒體與非主流媒體關系的平衡
一是廣告投放以主流媒體為主，對待非主流媒體，應抱著“不樹立任何一個敵人”原則，選擇非主流媒體具備的優勢，適量選擇廣告投放。二是利用個人感情進行引導，降低在非主流媒體上的廣告額度。三是以媒體不可能接受的壓價方式，讓非主流媒體主動放棄。四是借助媒體上級主管部門（宣傳部）以行政指令的方式壓低價格及廣告量。五是非主流媒體廣告投放前應在新聞配合、版面安排等方面爭取更多優惠。
5、價格策劃
價格作為房地產市場運行的核心，是社會利益的結合點。房地產價格策劃是在一定的內外環境的背景下進行的，將受各種因素的影響。因此價格策劃必須在對各種因素進行深入細致分析的基礎之上制定。價格策劃主要體現在與其他營銷組合的協調配合、合理確定定價目標、靈活運用各種策略的定價方法。
5.1 基本價格制定
應考慮多種因素，如開發成本、利潤空間、競爭對手價格、消費者的承受力、銷售價格與租賃價格的關系，租金收入（最多不能超過10年收回成本）與按揭供款對比等因素。
5.2變動定價策略
對于銷售的不同階段一般采用不同的價格進行銷控，比如開盤后一定時間內減小折扣。
5.3 價格策略
一是“低開高走”策略：即以優惠甚至以震撼價入市，以優質優價的形象打入市場，搶占份額，獲得市場關注，聚集人氣。
二是結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。
三是設立最低價“特價單位”策略，以部分位置極差且面積較大的以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。
總之，在房地產市場競爭日益激烈的大環境下，市場營銷被視為房地產企業經營和運作的生命線，因此加強房地產營銷策劃對房地產開發商提高自身的綜合實力有著十分長遠而重要的意義。
參考文獻：
[1]阿迎萍，常愛艷.試析房地產營銷策劃[J].職業時空.2011（02）
[2]陳嘉穎.市場規范下的房地產營銷策劃[J].時代金融.2011（09）
房地產營銷宣傳方案范文4
關鍵字：房地產；營銷策劃；
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
1房地產營銷策劃的含義及方式
1.1房地產營銷策劃的含義
房地產營銷策劃是在對房地產項目內外環境予以準確分析，并有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內營銷活動的行為方針、目標、戰略以及實施方案進行設計和謀劃。或者說，它是一個謀劃達成房地產項目營銷成功的先發設想及其思維的過程。也是一項計劃活動、決策活動之前的構思、探索和設計的過程。
1.2房地產營銷的方式
（1）企業直接銷售；（2）委托銷售
2營銷策劃在房地產營銷中的重要作用
一個真正的策劃案就是要將目標項目置于房地產發展的大背景下進行具體分析，以消費者的未期望、市場的現實需求、行業的競爭態勢為依據。通過房地產市場細分，來確定它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發商的項目整概念，準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭。其重要作用主要表現在以下幾方面：(1)為開發商帶來更大的利潤空間；(2)更好地滿足消費者的需求；(3)增強居住品質；(4)提升開發商的品牌。
3房地產營銷策劃誤區的完善措施
3.1正確運用目標市場選擇模式
開發商要對選擇進入哪些目標市場或為多少個目標市場服務做出決策?？晒┓康禺a開發商選擇的目標市場模式有如下五種：(1)復合產品模式；(2)單一市場模式，此模式指房地產開發企業選擇一個目標市場集中營銷；(3)完全市場覆蓋模式；(4)有選擇的專業化模式；(5)復合市場模式，即指房地產開發商專門為了滿足某個目標客戶群體的各種主要需求而開發物業。
3.2定期對策劃人員專業知識的培訓和交流
可以定期組織學習的機會，為策劃人員提供能夠互相交流的機會，吸取眾家之長，吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運用到營銷策劃的過程中，才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么。
3.3基于樓盤品質的創新
隨著消費者越來越成熟和理性，見識過太多“概念”和“創新”樓盤的消費者對樓盤本身的質量越來越看重。影響他們購買的是小區環境、戶型設計、園林規劃、交通配套等等有關實在的樓盤本身質量的因素。所以我們在談創新和某某概念的時候，既要是這些苛刻的消費者所關心的，也要實實在在能讓他們感受到的。
3.4加強房地產市場調研與預測
市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前，企業應制定嚴謹的市場調查流程市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。
3.5明確目標市場，科學市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節，也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產開發商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位。
4目前房地產的營銷策劃存在的主要問題
就國際市場來看，房地產產業在我國的發展起步相對較晚，市場經濟環境下的發展還不夠充分，營銷策劃的理念應用到此行業中屬于一種全新姿態，還出與相應的萌芽時期，各種策略還存在著一些相應的問題。這些問題的出現導致了營銷策劃不能夠有效的發揮功用，并在很人的程度上阻礙了房地產業的健康發展。主要問題有以下幾點:
（1）不能充分的進行市場調研，調研結果與實際情況存在偏差要進行營銷策劃不能只是憑空想象，要進行相應的市場調研，收集比較真實可靠的市場需求信息，并對其進行分析，進行企業的市場定位。市場調研主要有兩方而的任務，一方而要充分的了解產品要進入的市場需求，使企業在進入市場時有相應的針對性，另一方而是進行市場調研時要與相應的同行產業做出對比，分析對于目前的發展狀況，知己知彼方可百戰不殆。但是就目前的現實狀況來看，房地產開發商對市場調研的認識程度不夠，有的甚至脫離相應的實際，調查方式缺乏變通，取樣或者是調查的數據針對性有所欠缺，調研結果與實際存在著一定的差距，不能夠真實的反應市場的總體要求。
（2）營銷策劃中的廣告宣傳脫離實際，在房地產的營銷策劃中，廣告宣傳是主要的宣傳媒介，也是營銷策劃的重點所在。但是目前的房地產的營銷策劃中廣告的宣傳存在著很人的問題，主要是存在假、人、空的現象。在新的經濟發展形勢下，而臨著激烈的市場競爭，房地產開發商絞盡腦汁的在和相應的廣告商一起進行廣告項目的策劃。當然不得不承認有些廣告的制作相當的有水準，不僅突出了特色之處，創新上與其他廣告絕不雷同，但是其中的真實成分有所減低，這些標新立異的廣告不能帶來真實可靠的說服力和信任度。
（3）相應的營銷策劃的銷售管理模式管理不嚴謹，而且在銷售管理模式上存在著一定的隨意性，不夠嚴謹，沒有一套規范的銷售規則，主要就是依靠業績來評定銷售效果的好壞。在部分房地產的營銷策劃中營銷人員對自己的營銷對象進行虛假承諾，看似房地產開發商委屈自己的利益而把消費者的利益保護的天衣無縫，非常的周全，在消費者信賴了營銷人員的前提下進行了交易，但是卻發現事實卻遠非如此，給企業的形象造成了一定的損害。
5提高房地產的營銷策劃的具體做法
5.1強化房地產的市場調研
在行業的營銷策劃中，通過市場調研來獲取信息是必不可少的一個環節，房地產的營銷策劃制定前，要加強對市場調研的力度，針對項目中的項目規模、相關特點以及消費對象進行整體上的調查，在得出調研的相關數據后進行分析和預測相應的營銷市場，為營銷策劃的進行提供最基本的輔工作。
5.2找準目標市場，進行科學的市場定位
如今房地產行業已經進入微利時代，而對當前消費者的需求多樣化以及消費理念多層次化，開發商在進行行業發展是找準目標市場，進行市場的科學定位變的越來越重要。只有進行準確的市場定位，找對相應的市場主體，房地產的每一個地產項目才能夠更快、更穩的進行市場交易，滿足市場需求，否則一切都是徒勞無功，還會落下“事倍功半”不利后果。
5.3對營銷策劃人員進行培訓，增強相應的責任感
在營銷策劃中一定要進行員工培訓，讓員工具備一種高度的責任感。可以讓員工不定期的參加學習和探討的學習交流會，在員工交流中采諸家之長，并吸取相對優秀的營銷經驗。同時房地產的營銷策劃還要實時的關注新的營銷策劃的理念，在進行廣告宣傳的時候避免因為概念不清而進行的不切實際的過度的概念包裝。
結語
人們生活水平的不斷提高，對生活質量的要求也逐漸增強，我國的房地產事業蓬勃發展起來。在這一過程中，努力做到對顧客的需求現狀的深刻了解和準確的把握，把營銷策劃的主要價值和內涵融入到自己的策劃中來，展示營銷策劃的具體內涵，并達到進行營銷策劃的處理。通過成功的營銷策劃，在市場經濟的激烈競爭下，改變房地產企業的發展模式，順應市場潮流，立于不敗之地。
參考文獻
[1]王方華.整合營銷[M].山西經濟出版杜，2008．
房地產營銷宣傳方案范文5
關鍵詞：房地產全過程營銷 促銷組合
隨著國家對房地產市場的調控，我國房地產市場已經由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產商一夜暴富的現象已成為過眼煙云?，F實的市場環境迫使房地產開發商研究市場、重視營銷問題，把營銷管理上升到企業發展的戰略高度，從研究消費者的需求出發實行全過程的營銷。房地產開發商的一些錯誤觀念，致使營銷出現誤區，使房地產開發步入歧途。
一、 我國房地產營銷主要存在的問題
市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。
營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。
二、 解決問題的對策
1、注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程?？梢哉f房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2、實行動態價格策略。在營銷組合中，價格調整是最為便捷，最為有效的手段。房地產同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場上，各種營銷手段的80%--90%是在價格上做文章。因此，房地產銷售要根據市場的現實情況，擇機調整房價，以提高樓盤的銷售速度，實現效益的最大化。
調價的時機：在市場上，最有競爭力的手段是降價。對于競爭者的降價，有兩個標準，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時考慮。一般來說，一般樓盤的銷售期通常為4-8個月，銷售期兩個月左右有調價的必要。同時調價的時機還要結合銷售率來確定，當銷售率達到三成時即可調價。比如當銷售期僅三四周即達到30%的銷售率時，就有了調價的必要。若三成的銷售率經過了很長的時間才達到，此時調價危險性較高。應分析消費者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格是較優選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發消費者的逆反心理。
例如：1998年深圳好景豪園即成功地運行了此策略。當時是在1997年深圳房地產熱過后的調整期，市場價格齊跌，多數開發商都在尋思如何體面地降價或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場調查后，確認聘請國外著名景觀設計專家精心營造的小區環境和其永無遮擋的海景對目標客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動，調高價格3%并調動所有媒體強勢傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現象”，結果一舉創出了屢高屢旺、價格愈高銷售愈旺的奇跡！當然，這種方法開發商要承擔相對較大的營銷風險。
調價的模式：目前，市場上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進度模式和銷售推動模式。工程進度模式指項目價格調整主要依據工程進展。按工程進度進行價格調整要把握以下幾點：項目開工未久。項目形象尚無法展示，價格也最低。此時，采取內部認購方式，其主要目的是試探市場、檢驗項目定位是否正確。項目開始公開發售。項目形象包裝、賣場包裝準備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價格自然要比內部認購期高出一籌；至實景樣板間開放（或其他工程進展中標志性時間），工程形象日臻完善，銷售已經形成，略調整價格，客戶抗拒心理一般不大。項目封頂。標志著項目主體完工，購買風險大大降低，項目的大部分優勢、賣點大多都能成分展示，至項目完全竣工，項目好壞優劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，適當調高價格，消費者也能理解，對于分多期開發的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設施的日益完善，一期比一期價高更是常見策略。銷售推動模式指主要依據銷售進展機動靈活地調整價格。一般來說是在項目聚集了十足人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價購買甚至錯失良機！
不同銷售狀況下的價格調整策略：旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發商可以適當提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定。如北京國際友誼花園剛推出時，一周即售出50多套，且客戶購買勢頭不減，于是該項目的開發商隨即全面提升6%，取得銷售業績與收入同步增長的良好局面。
滯銷狀況下的價格調整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預期銷售目標。這時，開發商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因后，可保持售價不變或價格略微上調，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優惠車位），或其他方式?？傊?，要給予客戶其他方面的補償，增加“人氣”以擴大自己的客戶群。
3、有機的促銷組合策略。房地產促銷組合是指企業將人員推銷、廣告、公共關系、銷售促進四種方式有效地組合在一起，以求達到最佳的促銷效果。
房地產促銷組合的特點。促銷組合是一個動態組合。有的時候，一種效果好的促銷手段在環境發生變化后，可能會成為一種效果差的促銷手段。由于房地產建設周期較長，企業所面臨的內外環境可能發生變化，那么企業所選取的促銷組合策略也應隨著調整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補彼此的缺點，正向疊加其優點，互相推動，產生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進行促銷組合就是適當地選擇各種促銷方式。因此，房地產促銷組合是一種多層次的策略。
選擇促銷組合應考慮的因素。房地產產品特性。不同的房地產產品特性，其面對的目標顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對高收入講究舒適、享受的目標顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關、銷售促進等為主要促銷手段。
市場競爭狀況。開發商在制定營銷方案時，不僅要考慮市場狀況，而且要考慮競爭者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達到良好的促銷效果。
房地產建設的不同周期。房地產產品建設從選址直到完工，一般需要2-3年的時間，在次期間宏觀環境與微觀環境都會有較大變化。在建設不同時期，所采取的促銷手段也就不同，如建設初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產品的強銷期，就要強化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場的霸勢，以取得較好的銷售業績。
企業的促銷費用。促銷費用制約著促銷方式的選擇， 企業應根據促銷預算，合理地選擇促銷方式，達到投入少收入大的效果。
4、處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的關系。導入區域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段，積聚人氣的導入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊伍以及拿出怎樣的售房方案，這應該是營銷方案的核心；運作區域人員素質是關鍵，營銷操作人員的水準直接影響到成交量，因此，要強化營銷人員的培訓，確保營銷方案的執行。
作者單位：石家莊信息工程職業學院
參考文獻：
房地產營銷宣傳方案范文6
關鍵詞：房地產項目；整合營銷傳播；應用
一、前言
在房地產營銷過程中，部分項目雖然投入了大量的資金，但是卻收效甚微，而另一些項目營銷投入很少，卻取得了良好的效果。從傳播學角度進行分析，主要是由于傳播者在信息傳播過程中，選擇的傳播中介不暢，導致信息受阻或者損耗，從而無法實現營銷傳播的目的。因此，在房地產行業中，要合理應用整合營銷傳播，實現營銷傳播的最優效果。
二、整合營銷傳播概述
整合營銷傳播（Integrated Marketing Communication），簡稱IMC，是指與企業進行市場營銷有關的一切傳播活動一元化的過程。從廣義方面來講，整合營銷傳播是指企業或者品牌，通過發展與協調戰略傳播活動，使自身借助各種媒介或者其他接觸方式，與員工、顧客、其他利益相關者以及普通公眾之間，建立起建設性的關系，并建立和加強與他們之間互利關系的過程。而從狹義方面看，整合營銷傳播是指確認和評估各種傳播方法戰略作用的一個增加價值的綜合計劃，通過對傳播方法的組合，提供明確的、連續一致的、最大化的傳播影響力。整合營銷傳播主張將一切企業的營銷和傳播活動進行整合和重組，使得消費者可以通過不同的信息渠道，如廣告、公關、新聞、CI、包裝等，獲得對某種產品或者品牌的一致信息，強化品牌訴求的一致性和完整性，對信息資源進行統一配置和使用，提升資源的利用率。
三、房地產項目內整合營銷傳播的應用
（一）作用
在房地產項目中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，主要表現在以下幾個方面：
（1）具有良好的整合感。利用整合營銷傳播可以使得廣告、促銷、等傳播程序具有良好的整合感，可以結合統一的傳播目標，對各種不同的傳播渠道進行應用和協調，從而使得不同的傳播工具可以在相應的階段，發揮出最佳的作用，促使整個傳播過程完整、緊密和協調一致。
（2）提升營銷效果。通過對各種營銷傳播手段的合理運用，可以使得不同的傳播形式更加協調，更好地發揮出傳播渠道的效率，從而利用有限的費用取得最大的經濟效益。通過對不同傳播渠道的對比分析，合理篩選和組合，達到取長補短、以優補拙，全面提高營銷傳播的效果。
（二）應用
在對整合營銷傳播進行實際應用的過程中，需要做到以下幾點，確保應用的合理性和有效性。
（1）充分了解消費者需求。在傳統的房地產項目開發的過程中，通常都是先進行土地的競拍，然后進行房地產的設計規劃，按照設計方案進行施工建設，之后將其上市銷售。而整合營銷傳播理論則認為，在進行房地產項目開發時，首先需要做好市場調查和研究工作，充分了解消費者的實際需求，然后對房地產項目的可行性進行驗證，確定相應的房地產建設方案，之后才對土地進行購買和規劃設計，可以有效保證項目的可靠性。因此，房地產開發商需要及時轉變觀念，樹立全新的營銷理念，對消費者的購房動機、購買能力等進行分析和研究，了解消費者的需求層次等，打造消費者需求的房地產項目，確保開發項目的有效完成。
（2）加強與消費者的溝通。整合營銷傳播認為，必須拋棄傳統的促銷方式，注重與消費者的溝通。面對數量眾多的大眾媒體宣傳，消費者很難深入信息的本質，對其準確性進行判斷。在這種情況下，傳統的大眾媒體由盛轉衰，而分眾傳媒則發揮著日益重要的作用。房地產開發商要實現與消費者的雙向溝通，運用各種各樣的營銷手段，促進傳播目標的實現，才能激發消費者的興趣，打動消費者，實現房地產營銷的成功。
（3）協調各種傳播渠道。部分房地產開發商在營銷傳播的過程中，往往過于偏重路牌廣告和報紙，而忽略了其他傳播媒體，這種情況不但會由于邊際效益的遞減而影響營銷傳播的經濟性，而且會受到媒體的內在局限性，無法對消費者的購買行為產生有效的影響。因此，開發商必須充分了解各種傳播渠道優勢和不足，結合房地產項目的主題定位，制定合理的整合營銷傳播計劃，協調各種傳播渠道，做到揚長避短，實現傳播效果的最大化。例如，除報紙和路牌廣告外，房地產項目還可以使用電視、廣播、雜志、網絡等，并對其進行有效整合，使之能夠發揮出最大的效益。
（4）控制營銷傳播的節奏。一般情況下，房地產項目的周期在兩年左右，而其中八成以上的銷售會在開盤前后的八個月內完成。因此，在房地產營銷中，并不是對各種營銷手段進行結合，而是根據消費者在購買過程中各階段的特性，對資源進行科學配置，把握營銷的節奏，有計劃有節奏地開展營銷傳播活動。
（5）提供消費者的購買方便。作為一種特殊的產品，房地產的投資金額大，涉及面廣，消費者需要經過精心挑選和對比，才能夠確定是否購買產品。針對這種情況，整合影響傳播理論認為，應該思考如何為消費者提供方便，促使消費者購買商品。因此，開發商應該考慮人們的情感需求，加強對于咨詢人員和銷售人員的培訓，提升營銷服務水平、知識素養等，幫助消費者及時了解產品情況，從而提升消費者購買決策的準確度。
四、結語
在房地產項目的營銷過程中，整合營銷傳播的作用是十分巨大的，可以有效促進房地產營銷的順利進行。因此，開發商應該及時轉變觀念，積極應用整合營銷理念，開發出消費者滿意的房地產產品，實現房地產項目的成功。
參考文獻：
[1] 劉麗娜.房地產項目整合營銷傳播理論與應用研究[D].廣西大學，2007.
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2008.
