前言：中文期刊網精心挑選了房地產企業的會計核算范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產企業的會計核算范文1
政府或房地產開發經營企業對居民的拆遷補償是指政府或房地產開發經營企業根據當地政府城市整體規劃或建設單位自身的生產經營發展需要對被拆除房屋的產權所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令〔2011〕第590號）的有關規定，采取產權調換（房屋補償）或作價補償（貨幣補償）或房屋補償和貨幣補償相結合的方式給予一定的經濟補貼和價值抵償。
對于房地產開發經營企業來說，能否對各種拆遷補償方式進行正確核算，不但關系到開發產品（土地或房屋）的總成本與單位成本，而且還涉及各項稅款的計算與繳納，倘若處理不好可能帶來涉稅風險。因此，房地產開發經營企業必須重視對拆遷補償的會計核算與稅務處理。一般情況下，當被拆遷補償戶選擇的是貨幣補償形式時，房地產開發經營企業應將該項拆遷補償支出借記“開發成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中；當被拆遷補償戶選擇的是產權調換（房屋補償）形式時，視同房地產開發經營企業先向被拆遷補償戶支付了一筆貨幣現金，然后被拆遷補償戶再從房地產開發經營企業購入等額房屋（居民住宅），對這種產權調換（房屋補償），房地產開發經營企業要以按公平交易的市場價格或者是當地同期、同類房屋（居民住宅）的公允價值或實際市場交易價格測算的金額，借記“開發成本——土地（土地征用費及拆遷補償費）”科目中。特別注意，對產權調換（房屋補償）形成的回遷房，房地產開發經營企業應按公平交易的市場價格或者是當地同期、同類房屋（居民住宅）的公允價值或實際市場交易價格測算的金額確定視同銷售收入額，同時按照相同期間、相同類別房屋（居民住宅）的實際開發成本（房屋）結轉視同銷售成本額。
下面結合典型案例，具體說明房地產企業拆遷補償采用產權調換（房屋補償）形式時，有關回遷補償（房屋補償）所得、會計核算和稅務處理問題。
案例：
第一種情況：假設AB房地產開發經營企業（以下簡稱AB房地產企業）2009年8月開發某住宅小區項目，計劃占用土地面積約為20000平方米，實際建筑面積為35090平方米，可供對外銷售面積為31900平方米（其中：用于被拆遷補償戶的視同銷售面積為8000平方米，用于AB房地產企業自由銷售的住宅面積23900平方米）。
第二種情況：假設該住宅小區項目于2011年8月完工，同年10月AB房地產企業開始與各被拆遷戶辦理房屋交接手續。2012年3月1日AB房地產企業正式開始向社會公開銷售該住宅小區的房屋，假如在當年3月30日將該住宅小區的房屋全部售罄，該住宅小區的房屋的每平方米平均售價為7000元，共計應確認銷售收入總額為16730萬元（0.7萬元/平方米×23900平方米）。
第三種情況：假設2012年2月末該住宅小區的房屋建設項目工程已經竣工決算，開發成本（房屋）總計為7040萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費5600萬元【均為被拆遷戶的拆遷補償費（房屋補償），若不考慮拆遷補償因素，土地征用費及拆遷補償費為零】，前期工程費770萬元，基礎設施建設費1760萬元，建筑安裝工程費3520萬元，公共配套設施費220萬元，開發間接費770萬元（其中包括銀行借款凈利息支出及手續費440萬元）。
一、AB房地產企業回遷補償（房屋補償）所得的計算過程
第一，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、配套設施費和開發間接費用等開發成本7040萬元。
第二，土地征用及拆遷補償費5600萬元（0.7萬元/平方米×8000平方米）。
需要說明的是：這里的5600萬元不僅僅是拆遷戶8000平方米的土地征用及拆遷補償費，而應該是歸屬于該住宅小區項目31900平方米的，需要在總可售面積31900平方米中進行分攤。
第三，視同銷售收入為5600萬元（0.7萬元×8000平方米）。
第四，單位可售面積計稅成本為3962.38元/平方米【（7040萬元+5600萬元）÷31900平方米】。
需要說明的是：在計算單位可售面積計稅成本時，應該以總可售面積31900平方米作為分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作為分母，否則就會虛增單位可售面積計稅成本，增加企業所得稅的納稅風險。
第五，視同銷售成本為3169.90萬元（0.396238元/平方米×8000平方米）。
第六，視同銷售所得為2430.10萬元（5600-3169.90）。
二、AB房地產企業回遷補償（房屋補償）的會計核算
第一，AB房地產企業該住宅小區項目完工時，根據回遷時該住宅項目同期同類平均銷售價格，開具銷售不動產發票5600萬元，并做視同銷售收入處理：
借：開發成本——土地征用費及拆遷補償費 5600萬元
貸：應付賬款——回遷戶5600萬元
借：應付賬款——回遷戶 5600萬元
貸：主營業務收入 5600萬元
第二，各被拆遷戶（亦即回遷戶）向AB房地產企業出具拆遷補償費收據（共計5600萬元，是AB房地產企業根據與被拆遷戶辦理回遷手續時開具給各回遷戶的《銷售不動產統一發票》第一聯）時，結轉視同銷售成本：
借：主營業務成本 3169.90萬元
貸：開發產品——房屋3169.90萬元
第三，AB房地產企業回遷補償（房屋補償）的稅務處理
回遷補償（房屋補償）業務主要涉及企業所得稅、土地增值稅、營業稅和城市維護建設稅及教育費附加等。
一是企業所得稅。房地產開發經營企業將開發產品（房屋或土地）用于對外捐贈、贊助支出、廣告宣傳、樣品、集資、職工福利、職工獎勵、對外投資、利潤分配、抵償債務、非貨幣性資產交換等行為，應視同銷售開發產品（房屋或土地），應于開發產品（房屋或土地）所有權或使用權轉移（或者于實際取得利益權利）時，確認為房地產開發經營企業收入（或者利潤）的實現?！尽秶叶悇湛偩株P于房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第七條和《企業所得稅法實施條例》第二十五條】因此，AB房地產企業2011年10月開始與被拆遷戶辦理回遷房屋交接相關手續時，計算確認的視同銷售所得2430.10萬元，需繳納企業所得稅額607.53萬元。即視同銷售應納企業所得稅額=2430.1×25%=607.53（萬元）
借：所得稅費用 607.53萬元
貸：應交稅費——應交所得稅607.53萬元
需要說明：房地產開發經營企業用于安置被拆遷戶的回遷房，應根據確認的“視同銷售所得”計算繳納企業所得稅款。實踐中，許多企業是以預計毛利率計算所得并繳納企業所得稅的，這是不對的，也可能給企業帶來納稅風險。
二是土地增值稅。房地產開發經營企業用建造的房地產（開發產品——房屋）項目安置回遷戶的，安置回遷戶的房地產項目（住房）視同銷售處理，并按國稅發〔2006〕187號第三條第一款規定確認收入，同時將此確認為開發項目的“開發成本——土地（拆遷補償費）。【《國家稅務總局關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號】
需要說明：房地產開發經營企業在與被拆遷戶辦理回遷房交接相關手續時，需要預征土地增值稅（與企業所得稅不同，不需要立即進行土地增值稅清算）。假定當地主管稅務機關規定的預征率為2%，則AB房地產企業2011年10月應該預繳土地增值稅112萬元（5600×2%）。
借：營業稅金及附加 112萬元
貸：應交稅費——應交土地增值稅112萬元
借：應交稅費——應交土地增值稅112萬元
貸：銀行存款 112萬元
由于2012年3月30日已經將該住宅小區的房屋全部售罄（銷售完畢），因此，AB房地產企業應該對該住宅小區項目的土地增值稅進行清算。
扣除利息后開發成本：5600+7040-440=12200（萬元）
扣除項目金額：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（萬元）
土地增值額：16170+5600-16749.35=5020.65（萬元）
土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%
應繳土地增值稅：5020.65×30%-0=1506.2（萬元）
應補繳土地增值稅：應繳土地增值稅-已預征土地增值稅=1506.2-112=1394.2（萬元）
借：營業稅金及附加 1394.2萬元
貸：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元
借：應交稅費——應交土地增值稅1394.2萬元
貸：銀行存款 1394.2萬元
三是營業稅。房地產開發經營企業從事城市住宅小區建設，按照《營業稅暫行條例》和《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）的規定，應當按照其取得的營業額計算繳納營業稅；對補償拆遷戶面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地主管地方稅務機關按照同期同類住宅房屋的成本價核定計算征收其營業稅。
拆遷補償面積（回遷房）應納營業稅=3169.90×5%=158.495（萬元）。
借：營業稅金及附加 158.495萬元
貸：應交稅費——應交營業稅158.495萬元
四是城市維護建設稅及教育費附加。假如，AB房地產企業所在地的主管地方稅務機關規定城市維護建設稅及教育費附加的征收率為11.5%（城市維護建設稅7%，國家征收教育費附加3%，地方征收教育費附加1.5%），則拆遷補償面積應納城建稅及教育費附加=158.495×11.5%=18.237（萬元）。
參考文獻：
1.國家稅務總局.房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法[DB/OL].國稅發（2009）31號.
房地產企業的會計核算范文2
摘要：隨著我國經濟建設的不斷加速，房地產市場也進入了新一輪的改革與發展關鍵期。房地產企業想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經濟收益，就必須進一步加強自身建設及內部管理工作質量。本文重點談談如何有效加強房地產企業會計核算基礎工作具體質量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。
關鍵詞 ：房地產企業；會計核算；基礎工作
近年來國內房地產市場的發展可謂如火如荼，隨著國民經濟建設速度的提升、國內居民在住房條件方面的要求提升以及物質生活條件的提升，房地產開發企業迎來了新一輪的發展機遇。但是房地產市場的逐漸擴大與規范、國內外房地產企業之間競爭的日益白熱化也讓房地產企業感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰、沖擊。房地產開發建設具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業，因此在資金管理及財務管理工作方面也具有更高的要求。當前房地產企業在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當大的進步，但隨著市場的變化發展而出現的新問題也正在逐漸制約著房地產企業的進一步發展，因此加強財務管理工作尤其是會計核算工作質量就成為了當務之急，所以加強房地產企業會計核算基礎工作應該成為當前房地產企業管理者所關注的最重要問題之一。
一、當前房地產會計核算基礎工作存在的問題
首先，缺乏科學化的工作意識。房地產企業是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務風險發生幾率的特殊類型企業。但是長期以來的固有意識讓許多企業管理者往往習慣性的將管理工作重心放在外部擴張、項目建設及銷售部分，對于內部管理尤其是財務管理工作不夠重視，認為財務管理工作不能夠為企業贏得直接經濟效益。隨著管理工作在企業運作中的重要性日益體現，現代財務管理發生著巨大的職能轉變，在此情形下如果無法樹立科學積極的財務管理工作意識，不僅將直接對財務管理工作造成嚴重影響，同時對于整個房地產企業的經營運作也會形成巨大阻礙。
其次，人員隊伍素質方面存在較大缺失。房地產企業是勞動力密集型企業且需要大量資金才能夠有序運轉，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關注的焦點，但是在資金管理者方面卻未能將隊伍素質有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應具體管理需要、管理工作無法落實到位以及各項管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發生了。
再次，缺乏有效的內外監督機制。管理工作尤其是與資金相關的管理工作如果失去了有效的監督管控，必然無法達到真正的管理預期。就目前房地產企業在財務管理及會計核算基礎工作方面看來，內部機制欠缺是比較普遍的，外部監督機制建設工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強會計核算基礎工作具體質量就顯得比較困難了。
二、加強房地產企業會計核算基礎工作的措施
（一）樹立科學工作意識
作為房地產企業的管理者、領導者必須重視會計核算及其基礎工作，必須明確財務管理對于企業長遠發展的積極意義。而科學的管理意識不僅要包括重視其工作內容，同時也要進一步加強具體知識的學習及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產企業財務管理具體內容的有機結合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實現統籌管理、全局指導。
（二）加強人員隊伍素質提升
人員隊伍素質提升是管理工作有效加強的非常重要的一環，當前房地產企業財務管理工作隊伍雖然已經基本實現了持證上崗，但是由于房地產企業財務管理、會計核算基礎工作的特殊性與復雜性，企業還應該進一步實現對管理隊伍的技能再培訓與提升，同時加強對管理隊伍在房地產財務管理工作方面的具體知識培訓，確保她們能夠更好的勝任實際工作與實務操作。此外，針對當前房地產企業會計核算基礎工作相對薄弱且專業對口人才相對缺乏的現狀，企業應該積極加強與高校的聯系合作，建立訂單式人才培養通路，企業為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負責更具針對性的人才培養，這樣不僅能夠實現企業獲得優質、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產財務管理人才方面的培養質量，可謂一舉兩得。
（三）加強監督機制建設
在內部監督機制方面應該采用內外結合的形式，也就是由內部財務管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監控，這樣一方面能夠確保監督隊伍的實際工作內容最大限度適應房地產企業的自身特點，以及確保監督管理隊伍對企業具有相當程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內部員工長期供職本企業而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應企業需求及企業未來發展的監督控制體系。在外部監督控制渠道建設方面，企業應該加強與社會媒體的溝通協作，加大社會公眾履行監督權力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實的外部監督環境。
（四）加強會計核算基礎具體工作
首先，要嚴格按照《房地產企業會計制度》的有關規定進行會計科目設置，對于新增科目或科目修改必須在上級機關及領導部門進行報備、獲得批準。其次，會計憑證的類型應該嚴格采用收入、支出、轉賬類型，其他不規范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進行嚴格審核，對于憑證填寫不規范（修改、涂抹）、項目不完整（金額、項目名稱、時間、簽字等）應立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴格按照原始收入、支出憑證進行登記并加強對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應注意明細賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細賬無法當日登記的必須進行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強會計檔案管理工作質量。房地產企業的會計檔案應該進一步完整與完善，加強對項目建設全過程的細節化管理，從項目投建到竣工驗收的一切財務會計信息數據要進行及時記錄，同時利用現代化云端數據存儲技術進一步擴大會計檔案數據的類型，加強對視頻信息、音頻信息、模型數據的使用力度，從而實現會計檔案的時效性、實用性提升。
結束語
現代財務管理工作對于房地產企業的整體管理及運作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎工作在其間的影響更為深遠，因此加強會計核算基礎工作具體質量應該成為企業管理者所關注的最重要問題。雖然加強工作質量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經驗教訓，必然能夠在今后的工作當中不斷取得實質性進步，推動企業健康發展。
參考文獻：
[1]周勇.房地產企業財務管理問題研究[J].企業管理，2014.2.
[2]劉雯.會計核算基礎工作關鍵點分析[J].會計之友，2014.5.
房地產企業的會計核算范文3
一、財務信息系統概述
財務信息系統以合理的部門合作、疏通的信息渠道為依托，以計算機、internet網絡、網絡財務軟件為手段，建立的財務信息服務系統。是管理信息系統的一個子系統，是專門用于收集、存儲、傳輸和加工會計數據，輸出財務信息的信息系統。它運用本身所特有的一套方法，從價值方面對企業的經營活動和經營成果，進行全面、連續、系統的定量描述。
二、財務信息系統的結構及對會計核算的作用
現代化的財務信息系統與傳統的會計電算化是有本質區別的，它不僅包含了基礎的帳務核算，更添加了資產管理、集團子公司間的協同管理、營銷接口管理、成本控制管理、計劃預算管理、資金管理等功能，真正實現對經濟全過程的管理及監督。
1、房地產企業的財務信息系統的設計原則
房地產企業生產開發過程相對于其他行業而言存在生產銷售周期長、涉及環節多的特點，因此我們在設計其財務信息系統時應充分結合這一特性。首先，我們需要了解房地產行業的開發流程，一般為：前期的土地取得、項目可研及評審、辦理各項規劃施工許可證件、開工建造、房屋銷售、竣工交付及房屋維護管理等。各個階段都涉及到多種經濟業務包括資金流的導向、資產材料的流轉、庫存管理、往來核算等等，財務信息系統需要設置收支核算、庫存核算、資產核算、資金結算、往來核算等模塊，以全面真實的反映其生產全過程。其次，在開發過程中應設置相應的預算控制、成本對比分析、利潤偏離分析等預警管理功能，實現財務全過程的監督和風險控制。最后，由于房地產開發通常根據企業規模、開發項目特性實施分期開發，因此除了要對各期開發過程實施控制，更需要對項目整體實施全過程的控制，這樣才符合項目開發特性，才能提供真實的開發經濟指標。
2、房地產企業的財務信息系統的內容
ERP的應用系統實現了很好的集成性和層次豐富的功能，其應用系統一般分為財務系統、供應鏈管理系統、制造資源管理系統、項目管理系統、人力資源管理系統等幾大系列。其中，財務信息系統已經涵蓋了企業會計和財務管理的主要職能，房地產企業一般應包含以下內容。
（1）財務計劃管理：其核心作用在于分析預算和實際執行情況的差異并做出必要的調整。房地產的開發多為按照評審后的方案開展實施，具有很強的計劃性，因此評價計劃執行情況對開發過程具有很高的指導意義。這在傳統財務系統中是比較薄弱的環節，利用總賬和財務分析模塊，可以做到對公司級和部門級的預算和預測，并且能支持自上而下、自下而上以及分布式的預算生成，實現預算分析。
（2）財務報表合并：隨著市場經濟的發展，多元化、集團化經濟發展已成要當今的主流，單一公司的報表已不能全面反映集團化的整體經營成果，能對多級次帳套，多幣種和多會計日歷的報表進行合并，并能夠對科目的余額進行追溯至原始業務的憑證是集團化管理的基本需要。
（3）利用Financial Analyzer模塊，企業各層次員工及外部有關人員在得到授權的前提下，可以對財務數據進行建模分析。更復雜的財務分析可以利用在線數據分析處理工具（OLAP）進行多種角度的數據建模。例如，進行影響銷售的敏感性建模分析、成本影響因素的分析，從而為利潤實現提供科學的決策。
（4）財務管理和控制集中體現在對費用的管理上。ERP采購、應付賬款和固定資產模塊的集成性既減少了費用數據的重復錄入，也能自動地收集，形成報表供有關人員分析和評估。
（5）企業的現金管理涉及到財務的各個方面。現金管理模塊與應收賬款模塊、應付賬款模塊和總賬模塊是集成的，并提供與銀行的數據接口，從而形成了一個能支持多幣種、自動銀行對帳的現金管理體系。
（6）固定資產與采購、庫存、總賬等模塊相互傳遞有關資產和設備庫存的信息，保證在系統中維護準確的資產數據。系統能支持各種資產的折舊、重估、清理的會計處理和財務報表，為企業確定有利的資產管理策略提供服務。房地產企業的完工產品的庫存管理應結合銷售管理和資金管理，這樣才能真實的反映企業持有資產的全成本，而非帳面開發成本，還應包括持有期的各項成本及占用資金的利息成本。
3、房地產企業的財務信息系統的作用
房地產企業運用了財務信息系統后可以將繁雜的財務數據統計工作簡化，會計人員只需要通過對原始數據的錄入即可生成各類報表及明細賬簿，滿足管理層需要，更可以通過與其他業務部門的數據對比分析后查找差異原因，實施內部控制，具有較高的管理的意義，主要體現在以下幾個方面：
（1）促進房地產企業會計人員工作效率的提高。傳統的手工賬務需要會計人員記錄原始數據，還需要手工制作各類明細賬及報表，財務信息化后只需要錄入原始數據后系統自動生成各類賬簿和報表，大大提高了工作效率和準確率。讓財務人員把更多的精力放在原始單據的審核和制度執行審查上，提高監督、降低風險、加強內部控制，同時也鍛煉了會計人員的判斷能力。
（2）提高會計人員的管理水平。財務信息系統建立以后，房地產財務人員的主要工作轉化為對數據的管理和分析工作，由簡單的操作者轉變為管理者，要求具有系統分析處理問題的管理方面的綜合能力。
（3）優化會計核算過程、協調各職能部門間的信息溝通。財務人員通過各職能部門信息系統的數據直接轉化生成財務數據，需要財務人員嚴格審查數據來源、審查數據準確性、合理分類并歸集加工數據源，以實現財務數據和各業務部門數據的即時性、一致性和準確性，達到對比分析的目的。
三、財務信息系統在房地產會計核算中的應用
會計核算指對會計主體已經發生或已經完成的經濟活動進行的事后核算，也就是會計工作中記賬、算賬、報賬的總稱。財務信息系統下的會計核算以傳統會計核算為基礎，結合企業的資金、預算、成本等內容為一體的管理會計的總稱。房地產企業根據項目開發特點建立財務信息系統應包括總賬、現金管理、應收應付管理、費用報銷管理、固定資產管理、存貨核算、計劃預算、成本管理、報表管理及資金管理等模塊。其中計劃預算、成本管理、收入管理等模塊應通過ERP接口到各業務模塊中調用數據，實現數據共享、進行數據審核，以達到數據執行分析的目的。對資金管理模塊通過與銀行接口實現資金同步化實時到賬管理，同時通過各子公司資金平臺實現集團內部資金的調度及監控。
總之，房地產企業通過運用財務信息系統管理后，財務數據的收集、存儲、傳輸和加工都需要依托信息化來完成。一方面有利于在開發過程中通過對比各項經濟指標及時發現項目方案中的不可行因素予以及時調整、減少損失；另一方面，也可以發現執行過程中存在的嚴重偏差，找到經營過程中的失職環節盡最大可能的糾正操作，及早回歸計劃方案，對項目開發運營具有雙全意義，因此建立全面信息系統對財務工作具有重要意義。建立財務信息系統讓財務工作日漸高效、真正成為企業管理的重要內容，對提高財務管理水平具有深遠的意義。
參考文獻：
房地產企業的會計核算范文4
關鍵詞：房地產土地增值稅 房地產企業所得稅 財務核算
引言
房地產開發項目的逐漸增加與發展，以及成為了我國經濟發展中不可忽視的一個部分。由于其開發的規模性，時間周期的特點，往往所涉及的金額相對于較為龐大，那么其稅收也是在國家往年稅收額度中占有較大的比例。其稅收也為我國的經濟發展做出了不可磨滅的貢獻。為了對房地產的稅收進行整治管理，國家稅務總局針對其制定了一些相關的稅收政策，房地產開發企業土地增值稅及企業所得稅匯算清繳是其中較為重要的兩個政策。其中，雖然這兩個稅種都是按增值額的計算征稅，但是其中，房地產企業所得稅是采取年中預繳，年終匯算清繳的形式，企業土地增值稅是實行項目清算。兩者之間有著顯著的區別。
一、房地產開發企業的土地增值稅與企業所得稅
（一）房地產開發企業的土地增值稅
土地增值稅，是指將土地的使用權進行轉讓或者將其地上的建筑物及其附屬物品出售所獲得的利益增值量征收的稅種。主要對象是指土地以及其建筑物，主要是以增值額為計稅依據的，其計算方式較為復雜，特別是對于房地產企業，其計算尤其繁雜。房地產開發企業主要的經營業務就是對房地產進行開發，建設以及使用。所繳納的土地增值稅是其的稅負的重要一部分。土地增值稅的稅率是根據實際情況而定，較為靈活，其活動范圍在30%—60%。
（二）房地產開發企業所得稅
企業所得稅，即為在中國境內的企業，以及獲得收入的其他組織以其經營所獲得的利益為征收對象的一個稅種。包括其銷售產品，提供勞務，轉讓財產及各種途徑所得。房地產公司進行項目開發建設銷售所得稅的管理主要分為兩個部分，分別是房屋的銷售和開發建設工程部分。其繳納實行匯算清繳，每年繳納一次。
二、房地產開發企業的土地增值稅與企業所得稅涉及財務核算的差異性
（一）相關匯算時間的差異
房地產的土地增值稅是按項目實施或銷售的項目進行清算，只有當項目符合清算條件的時候才能進行清算，按收入扣除其項目后的增值額度進行征稅。一般是在項目完成開發建設，而且其銷售程度達到一定程度后才進行清算，如果項目開發建設時間跨度較大，則清算時間就相對延長。如果項目開發建設時間跨度較短，則清算時間就相對縮短。
1、只有當納稅主體符合以下條件才能對其進行土地增值稅進行清算。
（1）房地產企業的開發建設項目已經全部完成，并且銷售的。
（2）將未完成建設開發未行決算的項目進行整體的轉讓。
（3）將土地使用權進行直接轉讓的。
2、稅務部門將對符合以下條件的納稅主體實行增值稅的清算。
（1）房地產項目開發建設已經完成，并且其進行轉讓銷售的建筑面積占整個房地產項目可售面積的比例達到85%，或以上?；蛘唠m然比例未達到85%，其剩余建筑面積可以進行銷售以外的或出租自用的。
（2）在國家允許其銷售期開始，已經達到三年，并且仍未完成其銷售的。
（3）納稅主體在沒有辦理土地增值稅繳納手續，兵器煽情注銷其稅務登記的。
（4）各個地方區域的有關國家稅務單位規定的其他情況。房地產開發企業的企業所得稅是按年為單位進行匯算清繳，也就是每年只進行一次匯算，不管其銷售的產品是否完成，每年按照其銷售產品的收入減掉其項目后的應納稅的金額進行征稅。即為對其當期利潤的總額進行計提，中間環節不作處理。
（二）相關計算成本的方式
房地產企業土地增值稅與其企業所得稅的統計其成本的方式也有所差異。房地產項目的企業所得稅在對其開發項目進行成本計算時，有幾項基本原則細分其成本的核算。國家稅務總局頒發關于《房房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中有明確的規定。其所屬房地產開發建設項目中的各類耗費的項目為其成本對象。計算房地產企業所得稅主要有以下幾個原則：1、是否可以對其進行銷售。2、將項目的各項內容進行歸類。3、將項目建設中的對象的功能進行區分。4、項目建設中的內容根據不同用途功能等進行價格的確定。而相對于房地產的土地增值稅在對其成本進行計算時，只需要按照其功能是普通標準住宅還是非普通標準住宅進行區分，從而進行分開清算。國家有關稅務部門規定，通過國家審批的房地產開發項目的單位才是房地產土地增值稅進行清算的對象。如果其中含有對項目進行分期開發，或者對其項目進行分期建設分別進行清算。在房地產開發項目的過程中，如果同時又普通標準住宅與非普通標準住宅同時存在，應該對其進行詳細分類，再分別進行計算其增值額。
（三）相關扣除項目不同
房地產企業土地增值稅與其企業所得稅的統計其扣除項目的方式也有所區別。房地產開發的企業所得稅是在其銷售總額口述其項目后，對其項目利潤進行計提的。其扣除項目主要是包括：其項目建設的成本投入，費用使用，稅金的繳納，意外損失，其它合理指出等幾個主要內容。而土地增值稅的扣除項目主要是包括企業支付的購買土地的款項，其項目開發建設的成本，稅金的繳納以及開發費用。雖然房地產企業所得稅與房地產企業土地增值稅的扣除項目的內容數量一樣，但是其實質還是有較大的區別。土地增值稅與企業所得稅的差異主要表現在：其項目的開發費用，包括管理，銷售，財務在內，其扣除的比例不同。但土地增值稅扣除項目中與企業所得土地增值稅是按其產生費用的按照低于10%，進行扣除。其加計扣除同樣也是不按照實際產生的費用進行扣除的，而是按土地的成本以及開發費用的總和的20%進行額外的扣除。其中開發成本是按照實際所產生的費用進行扣除的，比并且能夠取得有效憑證。在房地產的企業所得稅的扣除項目中，按照國家規定，除規定的的情況能夠進行預提外，其他都是按照實際成本的產生進行計稅。
（四）相關利息的計算
在房地產開發企業所繳納的企業所得稅中，對于利息的計算主要有兩種計算方式，分別是將其進行資本化與費用化處理。而土地增值稅利息的計算是單獨進行扣除的。利息費用是不能計入成本的，需要將其歸為財務費用進行扣除。其財務費中利息的成分，不能超過按銀行同種類同時期的貸款利率所核算的金額。其他費屬于房地產開發的費用所計算費用低于用5%進行扣除。如有不能按房地產項目計算分攤利息支出或者沒有金融機構證明的房地產開發費用所計算的總和的低于10%進行扣除。這些扣除的計算方式，都是由各地區政府有關稅務部門進行規定的。
三、結束語
伴隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也在日益成長。稅收，作為國家宏觀調控經濟的重要手段，其對經濟對行業的調配的作用都是不可忽視的。其中房地產開發企業的土地增值稅及企業所得稅在房地產向國家繳納的稅收中是兩個非常關鍵的稅種。要將這兩個稅種的計算方式，核算模式等進行詳細的了解與掌握，有利于提高企業按時按量對國家繳納稅費，不僅僅規范了我國房地產事業的發展，更加促進了我國稅收的發展，對我國的經濟發展和市場經濟的規范做出了貢獻，對于國家實行稅收政策進行宏觀調控的目標實現的在一定程度上做出了積極的貢獻。
參考文獻：
[1]王晗.房地產開發企業土地增值稅的財稅處理及匯算清繳問題探討[J].商業會計，2011（27）：125-126
房地產企業的會計核算范文5
一、引言
房地產企業開發項目作為一項投入高、風險也高的行業，其開發項目會計核算也具有相比其它行業更為復雜的核算方式，在會計核算過程中，經常一不小心就會產生錯誤，而這些看似微小的錯誤卻有可能導致一連串的會計問題，將有可能給房地產企業開發項目穩定、健康發展以及房地產企業開發項目的公共財務監管造成非常重大的干擾，有可能會損害到房地產企業開發項目投資者、參與者等利益關系。所以，加強對房地產企業開發項目會計核算的研究，有利于為房地產企業開發項目的會計核算探尋引發其不利的因素，并且找出其中的厲害關系，針對不利的方面進行有效的調整，采取積極有效的對策，及時防范房地產企開發項目財務風險，提高財務管理力度，保證企業開發項目順利完成。
二、房地產企業開發項目會計核算現狀
（一）什么是房地產企業
“房地產”指的是土地、建筑物以及固定在土地、建筑物之上不可分離的部分及其附屬的各種權益。“房地產企業”指的是那些對房地產進行“開發”、“經營”、“管理”與“服務”等的活動總稱，他們把營利為目的而展開的自主經營與獨立核算地經濟組織體。
“房地產企業”具有“經營對象的不可移動性”、“業務形態的服務性”、“經營活動的資金和人才密集性”、“經營活動過程的行業限制性”等四個主要方面的特征。
（二）什么是房地產企業開發項目
房地產企業大致上可以從2方面進行劃分。依據“經營內容”與“經營方式”來劃分，房地產企業能夠分成三類：“房地產開發企業”、“房地產中介服務企業”、“物業管理企業”。其中，“房地產開發企業”則把營利做為企業追求的目標，進行房地產開發、經營的企業組織。其經營的業務范圍涵蓋了“城鎮土地開發”、“房屋營造”、本文由收集整理“基礎設施建設”，“房地產營銷”等活動。依據“經營范圍”的廣度與深度來劃分，房地產企業能夠分成“房地產項目企業”、“房地產綜合企業”、“房地產專營企業”三類。其中，“房地產項目企業”他的對象是僅僅針對具有某種特性的房地產開發項目而設置，他的項目企業要在項目具備可行性得到批準成立的基礎上才能設置，房地產項目的周期計算僅僅是從項目開始到項目結束作為一個時間段，當項目結束后，“房地產項目企業”也就解散不存在了，他的組織形式有利于企業項目進行獨立的經營核算，實踐證明，這種房地產開發項目企業已經被房地產行業廣泛應用，成為一種普遍的組織形式。
“房地產企業開發項目”一般投入高、風險也高，是一項涉及面非常廣泛的經濟項目，對國民經濟的發展影響深遠。因此，國家行政部門有必要通過行政手段、法律手段等手段對其進行管理、調控、監督。
（三）什么是房地產企業開發項目會計核算
“會計核算”指的是以貨幣做為計量尺度，對會計主體的資金運作進行反映。他大體上是針對會計主體已經發生了的經濟活動或者已經完成了的經濟活動進行事后的核算，也就是通常我們所說的，在會計工作過程中進行“記賬”、“算賬”、“報賬”。為了能夠全面、客觀、公正、合理的組織一定要確保會計工作的質量、效率、數據的準確性、并及時編制會計報表，盡量滿足會計信息使用者的需求。因此，“房地產企業開發項目會計核算”也就指的是為了反映房地產資金運作的情況，以全面、客觀、合理的“記賬”、“算賬”、“報賬”程序確保會計工作的高質量、高效率、準確的數據并及時編制會計報表，為房地產企業開發項目提供參考信息。
（四）房地產企業開發項目會計核算存在的問題
1.開發項目自身復雜性致使會計核算操縱困難。房地產企業跟其他行業相比，其本身具有復雜性與特殊性，諸如開發項目的投入高、風險大、周期長、負債率高等特點，使得房地產企業開發項目的會計核算工作比較步履維艱。此外，房地產企業在進行項目開發的時候，有時候需要進行基礎建設，諸如土地、房屋的開發，使得房地產的開發項目變得錯綜復雜，而且工作量大，每個環節都需要按部就班，不能一蹴而就。正是這種錯綜復雜的關系致使開發項目會計核算變得錯綜復雜，會計核算操縱也變得困難。
2.房地產開發長期性致使成本費用的分攤存在困難。一個房地產的開發項目周期基本上是跨年度的，有的項目有時長達5年以上，這就給成本的分攤帶來了困難。如一個大的項目，有時是先起住宅再起配套設施及公建設施，在歸集單體樓棟成本時，若不考慮將來配套設施及公建設施的成本，只考慮結轉單體樓棟時實際發生成本，將會造成前期開發的樓棟成本較低，后開發的樓棟成本較高。也使企業的反映利潤起伏較大，不能合理反映企業的經營狀況。同時，房地產企業的土地增值稅征收目前是采取預繳，項目結束時進行清算的方式。由于房地產企業的土地近年來的增值較大，平時預繳的土地增值稅只占其實際應繳的一小部分，造成房地產開發企業進行土地增值稅清算的當年利潤大幅減少的情況。
3.房地產企業開發項目在借貸的資本運作存在不合理的現象。因為房地產企業開發項目的復雜特性，而且其投入資金量大，所以房地產本身就不可能完全承擔開發項目的資金，他必然是通過各種渠道獲取資金，通常的情況下是像銀行借貸，但是由于房地產開發項目開發、經營、建設的周期性通常都比較長，這使得高額的貸款承擔的利息壓力加大，再加上一些自然和人為因素的延期完工，使得向不同銀行借貸東拼西湊，在各個環節拆東墻補西墻，造成了財務會計核算的困難，而出現的根源就在于開發項目的貸款資金并沒有?？顚Ｓ?，而是出現不規范的挪用、轉移等。
4.房地產企業開發項目收支不平衡。房地產企業開發項目在開發的過程中，因為開發的周期性較長，使得資金的回籠比較慢，房地產企業在開發的項目中所投入的資金，如果按照當期的價格折算，由于項目沒有完工而當期的商品房卻銷售一空了，這個時候的銷售價并不能當作開發項目的收入價來計算。另外，由于該項目開發不同的戶型，初期需要馬上投入巨額的資金，這樣等到需要回籠的時候由于市場價格的波動，致使價格下降，那么收入也就變小，出現虧損的現象，導致開發項目收支不平衡。
5.房地產企業開發項目信息不透明
我國的《企業會計制度》明確規定“現金的流量表的編制主體應當是企業”，可是由于房地產企業開發項目管理者的意識淡薄、關注不到位，有時會忽視掉編制現金流向的記錄，覺得反正錢是用到點子上了，編制不編制無所謂，這樣就會導致開發項目財務去向不明。此外，由于土地、工程等開發項目同樣存在風險，但是并沒有及時公布其信息，使得決策者往往只見樹木不見森林，使得開發項目會計核算出現嚴重出入。
三、加強房地產企業開發項目會計核算的對策
（一）重點加強房地產企業開發項目收入的會計核算
首先，界定房地產企業開發項目收入范圍，對于一些存在的誤區進行掃盲，比如，住宅商品房的賣出收入應該歸入到房地產企業開放項目銷售的收入。再次，把銷售準則界定好，應該把“法律標準”與“專業標準”來規范房地產企業開發項目的銷售收入。只有這樣，才能在開發項目的會計核算中確定收入應該包括哪些方面內容。
（二）加大房地產企業開發項目的信息透明度
第一，應該公布土地財務收支的信息度，加大土地儲備量和成本、資金周轉等的信息透明度，及時披露資金流向，對每一筆財務資金的流向應該有比較熟悉的了解。只有這樣，才能確保會計核算的準確性、客觀性，避免財務資金不知去向，造成核算的困難，更甚的是造成成為一筆黑賬、死賬。應及時記賬、編制報賬表。
房地產企業的會計核算范文6
【關鍵詞】 房地產企業 會計核算 特點 措施
一、房地產企業生產經營的特點
作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
【參考文獻】
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
