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房地產企業納稅籌劃研究范文1
“營改增”是國家針對商品流轉稅做得一項重大改革，其初衷旨在減輕企業的稅負壓力，活躍市場經濟，促使企業進行產業升級。房地產企業由于近年來行業的不穩定性，在企業管理中一直承受著不小的壓力，其中財務管理中的納稅籌劃正是這樣一個難點，尤其是面臨“營改增”這一重大稅務改革的時候，很多應用問題就凸顯出來：企業進項稅抵扣率低，企業蒙受損失；房地產市場動蕩，導致進項銷項稅脫節；“營改增”相關信息的缺乏了解導致稅務的混亂與低效。
二、“營改增”條件下房地產企業納稅籌劃的問題與不足
1.企業進項稅抵扣率低，企業為之承受損失
相對于以往的營業稅，增值稅的優勢在于能夠進行進項稅的抵扣，真正地將商品流轉中的重復征稅部分剔除，征稅更加合理科學。這對于包括房地產企業在內的大多數企業都是一個利好消息，不過很多房地產企業在實際“營改增”應用中卻發現，增值稅稅負并沒有降低多少，甚至不降反升，這個問題的主要原因在于房地產企業許多的進項無法得到抵扣：由于房地產企業經營規模大，涉及的業務眾多，與之有合作關系的企業或個人也有龐大的?盜浚?而其中會有不少合作方無法提供有效的增值稅專用發票；也不乏存在個別合作方為了謀求與房地產企業的合作開具違規甚至虛假發票，2016年2月太倉市就發現轄區內有3家“空殼公司”虛開增值稅專用發票，涉稅金額高達1.6億元，類似增值稅發票犯罪案件屢見不鮮。以上這些情況使得房地產企業不但需要承受進項無法抵扣的損失，甚至還要承擔稅務違規犯罪的風險。
2.房地產市場動蕩，導致進項銷項脫節
眾所周知，最近幾年的房地產市場陰晴不定，市場火爆與低迷同在，這種情況反應在房地產增值稅上就是進項銷項的脫節：由于房地產的建設與銷售是存在較長時間差的，而當建設與銷售兩者時間間距過長，前期的建設進項費用便無法抵扣；而當房地產市場低迷的情況下，滯銷情況又無疑再次拉長建設與銷售的時長，同樣導致了進項稅抵扣的無法展開；反之當遇到房地產市場火爆的情況時，脫銷現象又會導致進項稅抵扣不足。這些都會導致房地產企業稅負的不必要增加。
3.缺乏對“營改增”相關信息的了解導致稅務管理混亂與低效
由于“營改增”是一個復雜的過程，加之增值稅也是一個復雜的稅收體系，這對擁有龐大業務量的房地產企業的財務管理必然是個嚴峻的挑戰，而對“營改增”相關信息了解的缺失更是導致稅務籌劃難上加難：部門財務人員在對增值稅進行應用前缺乏對增值稅的系統學習，很多增值稅細則不甚了解，譬如包括全球五百強企業在內的很多企業財務人員因為不知道進項發票的180天有效期而沒有及時認證導致過期；此外，房地產企業缺乏與稅務部門的有效溝通機制，一方面很有可能導致因為對增值稅缺乏了解而產生的稅務風險或違規；另一方面不能及時準確的了解國家政府在針對房地產行業板塊所做的政策扶持或稅收優惠等。這些都讓房地產企業在“營改增”條件下的稅務變得混亂與低效。
三、“營改增”條件下房地產企業納稅籌劃相關建議與措施
1.統籌規劃，全面提升進項稅抵扣率
作為擁有龐大業務量的房地產企業，在增值稅時期，需要有意識地對合作方進行統籌規劃，盡可能的選擇能夠開具有效增值稅發票的合作方，對常用業務建立與固定商家的長期合作關系，在獲取增值稅上也更加容易，堅決杜絕違規或虛假發票流入企業。此外，房地產企業也應該借助“營改增”這一契機，在企業運營中對相關部門進行產業結構升級，更多地運用到新興產業與高新科技的成果，這既能提升企業綜合實力，也促進了進項稅抵扣率的提高。
2.從生產與銷售出發，平衡進項與銷項
房地產企業的進項與銷項主要體現在生產建設與銷售上，所以企業應該通過縮短建設與銷售的周期時長來保證進項銷項抵扣的平衡：在保證工程質量的前提下，盡可能的提高生產效率，在可預見可能出現市場低迷的情況下，提前采用預銷方式，保證銷售的穩定和持續；在可能出現市場火爆的情況下，人為地分散銷售量和時間節點。從生產與銷售兩手抓，保證進項與銷項的平衡。
3.提升財務人員專業素質與建立企稅溝通渠道
財務人員作為“營改增”企業主要的參與者，要樹立積極學習的意識，全面掌握與運用增值稅相關細則與流程，特別是像增值稅特有的需要學習如何辨別發票真偽，針對自己企業實際情況制定一套稅務籌劃，并清理出“營改增”中企業重復征稅等問題。房地產企業方面，也應該建立與稅務機關有效的溝通交流機制，保證企業稅務的清晰與規范，同時能夠知曉并享受到國家政策、稅收等優惠扶持，保證企業的合法利益。
房地產企業納稅籌劃研究范文2
關鍵詞：房地產；納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內,對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經營的前提下,達到稅負最小化,實現利潤最大化的行為。其外在表現是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現“經濟納稅”。 納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產物。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國重要的支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產企業在納稅認識上存在誤區；企業內部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產企業稅負過大。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
房地產行業納稅籌劃現狀及分析
目前在我國，能全面精湛整體論述系統納稅籌劃方面的理論專著有限，實務方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產開發企業如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產行業，我國稅收環境日益改善，已有諸多機構開始介入房地產開發企業納稅籌劃，但是我國房地產開發企業現階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產開發企業對納稅籌劃的認識不足。
一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產開發企業的納稅籌劃意識和手段遠比內資房地產開發企業要強；另一方面，對民營房地產開發企業而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產開發企業樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產開發企業則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。
我們國家現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性
我國現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性主要體現在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉稅等間接稅種為主體和側重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產開發企業涉稅比例最大的稅種就是流轉稅中的營業稅，這就使房地產開發企業的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數國家通用的諸如社會保障稅、遺產稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產開發企業的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產開發企業納稅籌劃的研究受到客觀現實條件的制約。
房地產開發企業的稅收征管水平還有待完善
我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現象大為存在，也給房地產開發企業進行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現在以下幾個方面：第一，在我國，現有的稅收法律法規及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發達國家尚有一定差距，我國現有稅收法規不完善，致使部分房地產開發企業在思想意識里認為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質、征管意識和技術能力等方面的原因，致使有的稅務機關以組織收入為中心，稅務人員過大的稅收執法裁量權。使得征納關系異化，導致部分稅務執法人員與納稅人之間協調的余地很大，稅收法規得不到有效執行，企業違法、違規行為得不到應有的處罰，當房地產開發企業的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風險時，房地產開發企業顯然不會再去勞神費力地進行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產開發企業的普遍運用。
房地產企業納稅籌劃研究范文3
所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。就企業來說，納稅籌劃有助于提高企業的的財務與會計水平，增強企業的競爭力。
二、房地產企業納稅籌劃分析
在我國房地產產業鏈條中，從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等各個環節，共涉及11個稅種，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅（外資和外國企業所得稅）、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產企業涉及的營業稅和土地增值稅的籌劃進行相關介紹。
（一）營業稅籌劃
1.計稅依據的稅務籌劃
營業稅應納稅額＝營業額×稅率，顯然，合理降低營業額可以降低應納稅額。
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
2.利用稅率不同的籌劃
營業稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異進行稅務籌劃可以為房地產公司節約不少稅金。
3.利用營業稅相關優惠政策進行稅務籌劃
對房地產企業而言，營業稅的主要優惠政策有：
（1）企業以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；（2）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產的，免征營業稅；（3）房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
（二）土地增值稅籌劃
1.利用臨界點進行籌劃
土地增值稅的優惠政策中規定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實際操作中可以通過降低售價來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達到免稅的目的。
2.利用加計扣除項目金額進行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運用
目前稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、開發土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格和轉讓房地產有關的稅金五個部分。除此之外，對從事房地產開發的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除?？鄢椖恐?，房地產企業可以通過選擇適當的利息扣除標準來對企業進行納稅籌劃。
3.利用土地增值稅優惠進行納稅籌劃
房地產企業土地增值稅的其他優惠政策：
（1）以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉到所投資、聯營的企業中的，免予征收土地增值稅。
（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。
此條優惠政策的補充說明是：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。
（3）房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。
除了上述三個優惠政策以外，還應知道：因國家建設需要依法征用、收回的房地產和在兼并企業中，對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的，免征土地增值稅。
三、房地產企業納稅籌劃中應注意的問題
房地產企業稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業的實際情況相聯系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意生搬硬套一個完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實際應用，主要有以下三點思考：
第一、通過上文分析營業稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種，還應該考慮各稅種之間的關系，要結合企業發展的目標進行整體籌劃，提高企業的稅后凈利潤，保證企業的穩步發展。
第二、房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，還要進行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風險的防范與控制，進行各方面的考慮，充分發揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。
第三、我國稅法改革一直在穩步前進，稅收政策不斷完善，必須及時學習和熟悉稅法、相關條例和實施細則的具體內容，做到與時俱進，使稅收籌劃方案與稅收政策時刻保持一致。
房地產行業涉及的稅種較多，除本文講到的營業稅和土地增值稅，房產稅和企業所得稅的籌劃對房地產企業來說也是非常關鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個房地產企業的必修課，是房地產企業生存和發展的有力保證，必須予以重視。
參考文獻：
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房地產企業納稅籌劃研究范文4
關鍵詞 房地產企業 稅收籌劃 案例分析
一、研究背景
稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規，針對這些法律法規制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業的財務效益及增強企業的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。
二、國內外現狀
（一）國內現狀
在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發展成為一個成熟的行業，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。
（二）國外現狀
在國外，企業進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。
（三）國內外研究現狀比較
綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發達國家的資本流向發展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節跨國公司納稅事務的效果。
三、房地產企業的概念
關于房地產企業，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發企業是指以營利為目的，進行房地產開發和經營的企業。”從該法的規定可以看出，國家只是對房地開發企業進行了界定，而事實上，房地產開發企業只是眾多房地產企業的一部分，還有諸如房地產銷售企業、房地產租賃企業、房地產物業等等。
四、房地產企業的特征
不同的行業有不同的特征。房地產企業因為其業務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業的主要特征。
（一）業務范圍廣
房地產企業業務多元化且運作程序復雜。其業務面通常涵蓋規劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業服務等領域、貫穿第二產業和第三產業，業務實施過程中涉及市政、園林、環衛、金融、財政、稅務。房地產企業稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。
（二）生產經營周期長、資金需求量大
房地產企業生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業業務的復雜性，我國房地產企業從立項、開發、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業又處于資金密集型行業當中，整個房地產企業生產經營流程中需要大量的資金。
五、稅收籌劃的定義和特點
（一）稅收籌劃的定義
“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收?！边@一觀點得到了法律界的認同。
（二）房地產企業稅收籌劃的目的與意義
（1）房地產企業稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業在納稅申報過程中直接發生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。
（2）房地產企業稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業的經營管理及企業目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業的財務管理體系，促進企業財務管理水平的提高。
（三）房地產企業稅收籌劃的方法
稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業稅收負擔。
（1）充分利用稅收優惠政策。利用稅法關于減免退稅的優惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業可以利用稅法關于其涉稅環節的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節稅的收益。
（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業銷售房產需要按5%繳納營業稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。
（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節進行納稅籌劃。房地產企業涉及的稅種中，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。
（四）房地產企業稅收籌劃的影響因素
（1）新企業所得稅法對房地產企業的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。
（2）新企業會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業會計準則，新會計準則對于房地產企業開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業流轉稅的計算，房地產企業在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。
六、結論
房地產企業納稅籌劃研究范文5
關鍵詞：稅前扣除 優惠政策 納稅籌劃
房地產開發企業的經營具有復雜性、多樣性和生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點，其開發經營活動不同于其他企業。從我國當前的稅收體制來看，涉及到房地產企業的稅種數量非常多，因此稅負比較繁重。而在房地產企業的所有稅種中，企業所得稅所占比重最大，因此有必要對企業所得稅進行科學籌劃。企業所得稅法對稅前扣除項目和稅收優惠的規定較多，彈性很大，房地產企業從稅前扣除項目和稅收優惠兩方面進行考慮，將具有很大的納稅籌劃空間。
一、稅前扣除項目的納稅籌劃
房地產企業所得稅的計稅依據是應納稅所得額，而應納稅所得額的大小取決于收入和扣除項目兩個因素。因此把握好所得稅的稅前扣除是房地產企業所得稅納稅籌劃的關鍵。
（一）會計核算方法的選擇
房地產企業通過選擇不同的會計核算方法，可以增加成本，達到減輕稅負或延緩納稅的目的。房地產企業所得稅稅前扣除的會計核算方法籌劃主要包括以下兩個方面。
1.存貨計價方法的籌劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業應納稅額的計算。企業所得稅法規定，存貨的計價方法有后進先出法先進先出法加權平均法移動加權平均法和個別計價法等多種方法可供選擇，這就為發出存貨的成本扣除提供了籌劃的空間。在通貨膨脹的情況下，采用后進先出法企業耗用原材料的成本較高，有利于減少當期應納稅所得額；反之，在通貨緊縮的情況下，采用先進先出法則有利于減少當期應納稅所得額。
2.固定資產折舊的籌劃。固定資產在房地產企業中的比重很大，因此需重點考慮固定資產的稅務籌劃。然而，企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產一般按照直線法計算的折舊準予扣除，因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限和預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限，可以使后期成本費用前移，減輕企業前期所得稅負擔，延遲繳納所得稅，視同于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值，新的會計制度及稅法只要求根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，但并沒有做出具體的規定，因此房地產企業可以對固定資產的預計凈殘值進行合理納稅籌劃。
（二）職工薪酬的籌劃
1.工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費支出的籌劃。企業所得稅法規定，企業發生的合理的工資、薪金支出，準予在稅前扣除；職工福利費、工會經費、職工教育經費支出分別在不超過工資薪金比例的14%、2%和2.5%的范圍內扣除，對職工教育經費超出限額部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。因此房地產企業要制定合理的支出分配方案，將工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費納入企業的財務預算計劃，充分發揮其抵稅效應。在稅務籌劃中要注意，工資薪金在結合同行業、同地區水平的同時，發放金額在一定時期要相對固定，若有調整也應有序進行；職工福利費應單獨設置賬冊，并進行準確核算；撥繳的工會經費，必須取得工會組織開具的《工會經費收入專用收據》，否則不得稅前扣除；職工教育經費支出可以和帶薪休假相結合，從而給職工創造寬松的休閑學習機會，不僅為企業培養了人才，有利于技術創新，而且提高了職工的工作積極性。
2.五險一金的籌劃。稅法規定，企業依照有關部門為職工繳納的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險、住房公積金等費用，應準予扣除；企業為投資者或者職工支付的補充養老保險、補充醫療保險，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除；企業為特殊工種職工支付的人身安全保險費允許扣除。因此房地產企業應充分利用這些規定，足額購買，為職工安排好福利方案。這樣不僅增加稅前扣除成本，降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；而且更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）利息費用的籌劃
房地產企業生產周期長，投資數額大，需要籌措大量的資金，其中借款是籌資的重要渠道，由于借款產生的利息費用金額會很大，因此利息費用的籌劃很有必要。
1.借款渠道的籌劃。企業所得稅法規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分不得稅前扣除。因此房地產企業在籌資時，應盡量向金融機構借款，或發行企業債券，避免高息借款，使得超標部分不得稅前扣除。如果資金確實周轉困難，取得高息借款，則應盡量將高息分散于費用項目，例如管理費用、銷售費用等，從而擴大稅前扣除的范圍。
2.利息支出處理方式的籌劃。稅法上對性質不同利息支出有不同的處理方式，費用化的利息可以在當期計稅時扣除，而資本化的利息一般分期扣除，顯然對利息支出的不同處理會產生不同的計稅影響。納稅籌劃途徑可以考慮以下方面：一是房地產企業在開辦初期往往處于虧損狀態，利息支出應盡量予以資本化，而以后年度計稅時作為費用扣除；二是當企業處于盈利年度時，利息支出應予以費用化，盡早實現計稅扣除。
（四）虧損的籌劃
1.虧損額的籌劃。企業所得稅法規定，企業年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。因此合理確定房地產企業的虧損額，最大限度地進行彌補，顯然可以獲得一定的稅收收益。房地產企業如果能夠預測虧損當年后五年內的盈利額可以彌補當年的虧損，那么擴大當年的虧損顯然是有利的，這就要求企業進行有效的稅收籌劃。首先，要通過銷售方式等推遲收入的確認；其次要正確核算和增加不征稅收入和免稅收入額，例如國債利息收入、符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益等免稅收入；最后，要盡量增加當期扣除。
2.匯總納稅的籌劃。企業在匯總計算繳納企業所得稅時，其境外營業機構的虧損不得抵減境內營業機構的盈利。但是境內總機構和分支機構可盈虧相抵，因此房地產企業在總機構盈利的情況下，可考慮設立分支機構。因為設立初期的分支機構往往是虧損的，那么總機構匯總繳納時，就可降低企業所得稅的稅負，獲得虧損抵稅的利益。
二、利用稅收優惠進行籌劃
（一）加計扣除優惠的籌劃
1.企業研發費用的籌劃。企業所得稅法規定，對于企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定實行100%扣除的基礎上，再按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。因此，房地產企業納稅人應注意分清研究開發費用的費用化和資本化。如果構成無形資產，則不能在當期全額扣除，要按照無形資產攤銷的有關規定處理。房地產企業在設立初期企業經常是虧損的，應盡量使開發費用資本化；而在以后年度盈利期，應盡量使開發費用費用化，增加稅前扣除金額，從而發揮研發費用加計扣除的抵稅效應。
2.安置特殊就業人員的稅收籌劃。企業所得稅法規定，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除，安置殘疾人員要按照《中華人民共和國殘疾人保障法》的規定處理有關事務，否則不能享受加計扣除。因此房地產企業在一定的合適的崗位可以安排殘疾人員工作，不僅可以多獲得稅前扣除利益，而且為社會提供更多的就業機會，更好地保障弱勢群體的利益，樹立良好的企業形象。
（二）投資方向的納稅籌劃
對國家支持的產業和項目，企業所得稅法規定了比較優惠的稅收政策，因此房地產企業為了獲得稅收籌劃利益，需考慮到其投資方向。
1.對三類固定資產投資的籌劃。稅法規定，企業購置環境保護、節能節水、安全生產等專用設備，該專用設備投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。房地產企業需要注意的是：專用設備應在《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定范圍內；享受優惠的房地產企業，應當實際購置并自身實際投入使用；如果購置的專用設備在5年內轉讓、出租的，應當停止享受企業所得稅優惠，并補繳已經抵免的企業所得稅稅款。目前國家不斷加強環境保護和治理，企業用于環境保護方面的投資也越來越大，因此，要充分利用該政策進行稅收籌劃。房地產企業可以充分考慮這些規定，在購置以上三類設備時，要充分考慮到必須是企業所得稅優惠目錄中的專用設備，而且注意年限限制，以使企業稅負達到最低。
2.投資行業的籌劃。稅法規定，企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅，即三免三減半；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等符合條件的環境保護、節能節水項目的所得，三免三減半。享受稅收優惠的開始時間為第一筆生產經營收入，因此要選擇好第一筆生產經營收入的時間。因為一旦優惠期限開始，那么無論企業盈虧，優惠固定期限都必須連續計算，不得更改。而房地產企業在投入初期，投入較大，虧損多盈利少，幾乎沒有應稅所得，如果急于享受此優惠政策，就會“白享”優惠之名。若投資時間處于下半年，可盡量延遲到第二年開始確認收入，這樣第二年才能完全享受稅收優惠。X
參考文獻：
房地產企業納稅籌劃研究范文6
伴隨著國家房地產調控政策的出臺和實施，房地產企業利潤空間呈現萎縮趨勢，開展納稅籌劃降低稅負意義重大。鑒于土地增值稅是房地產開發企業經營過程中僅次于開發成本的第二大資金支付壓力的客觀實際，本文在概要描述土地增值稅重要法規政策的基礎上，分析了房地產企業設法增加允許扣除項目金額以降低土地增值率進而降低稅率檔次，最終實現減輕稅負的技術原理，并專門列舉實例分析了該方法實踐應用的具體操作。
關鍵詞：
扣除項目；房地產企業；土地增值稅
地產企業屬于資金密集型企業，開發建設項目工期時間長，一次投入資金量巨大，而資金回收時間漫長，資金鏈一旦斷裂會對房地產企業帶來滅頂之災。稅負對房地產企業的資金占著很大的比重，每年繳納的稅費可以占到營業收入的30%—40%。自房地產宏觀調控政策實施以來，房價上漲的空間受到限制，與此同時，房地產企業還要承受較高的稅負，房地產企業的利潤空間進一步被壓縮，納稅籌劃迫在眉睫。
一、土地增值稅的計算方法與優惠政策
（一）土地增值稅計算方法土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為所征收的一種稅。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數土地增值稅采用4級超率累進稅率的方法征收：增值率未超過50%的部分，稅率為30%；增值率50%未超過100%的部分，稅率為40%；增值率100%未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分，稅率為60%。其中，增值額=銷售收入-扣除項目金額。對房地產開發企業來說，扣除項目金額包括5大項，分別是：（1）取得土地使用權支付的價款；（2）房地產開發成本；（3）房地產開發費用；（4）房地產轉讓過程中的相關稅金；（5）根據（1）（2）合計數的20%加計扣除。
（二）土地增值稅相關優惠政策1.不征收土地增值稅的范圍。房地產的繼承；房地產的贈與（限直系親屬及直接贍養人）；房地產的出租；抵押期間內的房地產；房地產的代建行為；房地產的評估增值。2.免征或暫免征收土地增值稅的范圍。個人之間互換自由住房；合作建房中一方出地，一方出資金，建成后按比例分房自用；以房地產進行投資聯營，其中投資方和被投資方均不是房地產企業；企業兼并中房地產轉移；國家建設需要被依法征回的房地產；國家需要搬遷，居民個人自行轉讓房地產；普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產；企事業單位、社會團體和其他組織轉讓舊房或公租房，增值額未超過扣除項目金額20%的房地產。
二、房地產企業土地增值稅籌劃思路
房地產企業納稅籌劃的思路很明確，充分利用國家現行的土地增值稅稅收優惠政策，并結合土地增值稅的計算方法來進行。
（一）選擇恰當的會計核算方式土地增值稅計算方法來看，房地產企業進行納稅籌劃可操作的空間比較大，而關鍵是控制決定土地增值稅稅負的增值率。一般來說，房產銷售額相對固定，所以影響增值率的主導因素便是扣除項目。土地增值稅的增值率=（營業收入-扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%實踐中，房地產企業通常在同一年度內既建造豪華住宅與建筑面積超過140㎡的住宅和別墅，又開發建設普通標準住宅即建筑面積不超過140㎡的中小戶型住宅。通常情況下，會計對企業銷售兩類住宅可以合并進行統一核算收入、成本費用和稅金，也可以分別兩類住宅進行單獨核算，從而為開展納稅籌劃提供了空間。例：河北省安居房地產有限公司2014年出售商品房取得銷售收入10000萬元，其中普通標準住宅銷售6000萬元，別墅銷售額為4000萬元。當年發生總扣除項目金額為6400萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為4400萬元，豪華住宅的扣除項目金額為2000萬元。從會計核算角度開展籌劃步驟如下：1.普通住宅與別墅銷售統一核算納稅：銷售稅金及附加=10000×5%×（1+7%+3%）=550（萬元）全部可扣除項目金額=6400+550=6950（萬元）增值額=10000-6950=3050（萬元）增值率=3050／6950×100%=43.88%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅稅額=3050×30%=915（萬元）2.普通住宅與別墅銷售分開核算納稅。（1）銷售普通住宅：銷售稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330（萬元），全部可扣除項目金額=4400+330=4730（萬元），增值額=6000-4730=1270（萬元），增值率=1270／4730×100%=26.85%，適用稅率30%，則：應繳土地增值稅額=1270×30%=381（萬元）。（2）銷售別墅：銷售稅金及附加=4000×5%×（1+7%+3%）=220（萬元），全部可扣除項目金額=2000+220=2220（萬元），增值額=4000-2220=1780（萬元），增值率=1780／2220×100%=80.18%，適用稅率40%，速算扣除率5%，則：應繳土地增值稅稅額=1780×40%-2220×5%=601（萬元）。（3）兩項銷售共繳土地增值稅額：381+601=982（萬元）。3.兩種納稅方案進行比較。不分開核算需納土地增值稅915萬元，分開核算應繳納982萬元，兩者差額為67萬元。即企業財務將普通住宅與豪華別墅分開核算比不分開核算多支出67萬元土地增值稅款。因此，從會計核算角度分析，應選擇各種類型住宅統一核算納稅。
（二）適當擴大扣除項目范圍和金額依照土地增值稅法規定，允許扣除項目金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本和費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規定按土地價格和房地產開發成本加計20%扣除金額；開發成本包括土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、配套工程費、建筑安裝工程費和開發間接費等；開發費用（管理、銷售和財務等三項費用）允許扣除額為建造成本的10%。加計扣除20%的基數也是建造成本。因此計算公式可表示為：土地增值稅的增值率=[營業收入-（1.3×建造成本+稅金）］/（1.3×建造成本+稅金）如果企業加大建造成本，就會拉動整個“扣除項目金額”增大，從而使增值率的變動呈現乘數效應。為此，如何加大扣除項目金額就成為房地產開發業財務操作的關鍵點。1.成本擴張法。房地產企業可以在綜合考慮促銷功能、購買力水平等條件下，適當加大基礎性建設和公共配套設施投入，力圖在美化園區、凈化環境等方面下功夫，既能提高小區檔次，增加房產賣點，樹立品牌競爭優勢，又能使成本投入通過社會樂于接受的較高價得到補償，更重要的是使可扣除項目金額增幅達到建造成本增幅的1.3倍，從而又拉動了增值率的降低。2.費用位移法。從制度層面看，房地產企業發生的“三項費用”———管理費用、營業費用和財務費用形同工程建設項目中的“開發間接費”。而稅法對開發間接費用的稅前扣除標準籠統規定為10%，這也為納稅籌劃提供了一定空間。例如，企業在人力資源安排上可適當向開發項目傾斜，盡量將能劃歸開發項目的人員劃入工程建設項目之中，把本應由三項費用開支的費用計入開發間接費，從而加大建造總成本口出份額，并借此降低土地增值率和稅率檔次。3.利息扣除法。按照規定，房地產企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，并能出具從金融機構取得證明文件屬于成本對象完工前發生的，應配比計入相關成本對象。也就是可以將借款費用直接計入開發成本。這樣做就以1.3∶1的倍數加大了扣除項目金額，降低了增值額和增值率。而財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除，但最高不能超過同期商業銀行貸款利息計算的金額；其他房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額與開發成本之和的5%比例計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和10%比例計算扣除。在會計實務中，應計算比較兩種方法計算的利息支出數額，選擇對企業有利的扣除方法。
