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房地產企業財務特點范文1
關鍵詞：房地產企業 財務管理 經濟核算
近年來，我國房地產市場受原材料價格上漲以及人工費用上漲的影響，企業利潤逐年降低。同時，現代房地產行業管理的日益規范也使得企業的必須加強自身的管理以使得企業的經營活動以及經濟活動符合法律法規的要求。在房地產企業的管理工作中財務管理與經濟核算是保障企業資金鏈暢通、保障企業經濟效益以及成本控制的重要工作，是現代企業管理工作的重中之重。
一、房地產企業財務管理與經濟核算工作的重要性分析
房地產市場競爭的日益激烈使得企業必須結合房地產企業的經營特點進行科學的財務管理與經濟核算。通過財務管理工作的實施以及經濟核算工作的開展保障房地產企業資金鏈的暢通、保障企業投資經營過程中各項過程成本控制的有效開展。利用財務管理手段以及經濟核算的智能使企業的經營活動以及經濟活動始終處于受控狀態，切實保障企業成本、資金的有效管理。以財務管理制度體系的建立避免職務侵占等情況的發生，以此保障企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理與經濟核算工作的有效開展
1、房地產企業財務管理工作的有效開展
房地產企業財務管理工作的開展應從財務管理體系的完善入手。結合企業自身的實際情況以及行業特點，以現代企業財務管理理論作為基礎構建完善的財務管理體系。通過完善的財務管理體系指導企業財務管理工作的開展、通過完善的財務管理體系確保企業資金鏈的穩定。通過財務管理體系的完善為房地產企業的發展奠定良好的財務基礎。財務管理體系的建立過程中要注重管理體系與企業管理流程、企業結構等自身特點的符合。有效提高財務管理體系應用過程中的適用性與適應性。避免傳統財務管理體系照搬、照抄對財務管理工作的影響。
在注重財務管理體系建立的同時，房地產企業還要加強財務管理基礎工作的實施與開展。通過踏實財務管理基礎促進房地產企業財務管理工作的開展。將會計工作作為重點，開展財務管理工作。以原始憑證管理、報表管理等做好房地產企業會計工作，為財務管理工作的有效開展奠定基礎。
房地產企業資金占用大、資金流量大的特點使得房地產企業極易受到資金風險的影響。因此，在現代房地產企業的財務管理中必須注重房地產企業的自己難管理，以此保障房地產企業資金鏈的通暢、保障資金管理工作能夠落實到房地產企業的經營當中。房地產企業應通過對自身資金籌集、使用等特點構建符合企業經營發展的資金管理體系，并將資金管理體系作為財務管理工作重點進行資金管理。通過加強會計資金管理職能以及預算、審核等工作保障企業資金來源與使用、保障企業收支平衡與資金鏈的通暢。通過注重資金管理的方式避免資金鏈斷裂對企業經營與發展的影響。
2、房地產企業經濟核算工作重點與要點
房地產企業的經營特點以及涉及內容使得核算工作對企業的經濟效益、成本控制等工作有著重要的影響。在現代房地產市場競爭日益加劇的今天，企業經濟核算工作的開展對企業的生存與發展有著重要的影響。為了保障企業靜音過程中資金的通暢、保障企業投資過程中成本控制以及資金使用的有效監督，現代房地產企業必須加強經濟核算工作的開展。針對房地產企業資金流動大、資金流動快等特點進行經濟核算工作。以國家法規為基礎、以企業經營扎略為重點進行經濟核算鞏固走的開展。通過經濟核算工作的開展保障企業資金流向控制以及資金使用的控制。為了應對房地產開發過程中內容繁多、涉及面廣、經濟活動對象多、投資周期長等特點，房地產企業應加強核算管理體系以及組織結構的設計與建立，同時注重核算部門人員配備與培養。通過核算工作的有效實施為財務管理工作奠定基礎、為企業成本控制、經濟效益管理等工作的開展奠定基礎。
三、強化財務人員培訓與培養，促進房地產企業財務管理工作的開展
在現代財務、會計法規日益完善的今天，企業財務管理與經濟核算工作也面臨著改革與改變。為了適應現代房地產企業的發展以及法律法規的完善，房地產企業財務管理人員以及經濟核算人員必須加強自身專業素質與技能的培訓與提高。房地產企業應定期組織財務人員進行培訓，必要時借助社會專業培訓機構進行人才的培養與引進。以財務人員綜合素質的提高促進房地產企業財務管理與經濟核算工作的開展，促進企業房地產企業綜合市場競爭力的提高。
四、結論
綜上所述，房地產企業財務管理與經濟核算工作是現代房地產企業經營與發展過程中的管理重點，是關系到企業長期盈利能力的關鍵?，F代房地產企業必須加強對財務管理與經濟核算工作的認識，以相關管理體系的完善、人員培訓以及專業技能的提高促進財務管理工作的開展，實現企業綜合市場競爭力提高的最終目的。
參考文獻：
房地產企業財務特點范文2
房地產企業,是以盈利為目的專門從事房地產相關產品的開發、經營、管理及服務活動,并進行獨立核算的一種經濟組織。房地產企業的投資密集、運行周期長,風險系數高,具有很大程度的不確定性。財務管理,作為企業管理的重要組成部分,是在特定目標下,針對相關經濟活動的資產購置、資本融通以及運行資金和利潤分配的管理活動。房地產企業的財務管理,是企業在房地產產品的開發經營過程中對各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財務活動,進行的相關預測規劃、約束控制以及核算分析,正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作。房地產企業財務管理的對象是會計反映和監督的資金運動,房地產企業財務管理的內容主要包括對企業資金籌集、資金運營、成本費用、納稅籌劃以及利潤分配的管理。由于社會經濟及城鎮化水平的加快,房地產企業的開發資金投入增大、資金籌借負擔加重,資金運行周期變長。隨著市場經濟環境的變化,房地產企業的財務管理存在諸多不穩定性因素,致使房地產企業投資效益面臨著不確定性結果,有著極大的財務風險。由于房地產開發涉及領域較廣,導致房地產企業的財務關系復雜程度高,使其財務管理難度相對加大。
二、當前房地產企業財務管理的主要弊端
當前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面的強有力作用。
1.企業資本結構紊亂。企業資本結構是企業各種資金的來源及其比例關系。由于我國房地產經濟開發市場環境的弱化,造成很多房地產企業的融資渠道相對單一,依靠銀行貸款是房地產企業資金籌借的主要來源,企業投資基金中的主權資金比例較低,由于籌資渠道的狹窄性,造成很多房地產企業對銀行貸款的債務資金負擔較重,資本結構的失衡導致房地產企業資產負債率往往很高。
2.財務管理模式滯后。受經濟管理理念的約束,很多房地產企業的管理者高度集權、越權行事現象嚴重,企業在財務管理方面的家族式管理嚴重,掌管財務的會計、出納等相關人員多由投資者親屬擔任,缺乏科學的財務管理模式和經驗指導,造成企業內部審計機構職能弱化,財務監控不嚴,偷稅漏稅現象嚴重,導致財務管理工作存在賬務混亂、會計信息失真等現象。
3.財務管理機制缺失。財務管理意識的滯后,造成很多房地產企業的財務管理制度不完善,財務會計內部控制體系不健全,資金運行回收保障機制不合理,財務管理體系未能有效集中,財務核算、會計核算程序及內審保障機制得不到有效落實,財務管理缺乏統一明確的財務業務授權機制,企業各項目部門核算體系不協調,財務軟件和核算標準不統一,造成很多財務會計信息的相關性、真實性較差。
4.運行資金監控弱化。流動資金是企業發展的重要保障,資金融通困難、運行資金效益不高,成為當前房地產企業財務管理的普遍弊病。很多企業管理者的財務內控認識不到位,資金籌措和使用沒有科學規劃,缺乏科學的現金流量管理意識,加上財務人員素質的偏失,導致房地產企業內部財務核算、會計內審等監管職能相對弱化,資金流失。資金管理的職權分散,客觀上增大了房地產企業的財務風險。
三、強化房地產企業財務管理的策略
當前,隨著國民經濟的不斷增長與社會需求,房地產開發愈加規?；?加強房地產企業財務管理,是規避市場風險的重要措施:
1.拓展企業融資渠道,注重項目資金融合。融資是企業獲取發展資金的重要形式,根據房地產開發的自身特點,積極拓展金融業務,通過實施并購重組措施擴大市場份額,拓展多元化籌資渠道,優化資本結構,搶占資本市場。要加強房地產投資項目管理,對于項目開發的選擇預測要全面謹慎,綜合考慮市場風險因素,注重項目資金的融合應用及合理配置。
2.完善財務管理制度,強化財務管理職能。制度建設是保證企業能夠長期健康發展的重要條件。建立規范的法人治理體制,以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制,用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思想。管理制度化是當前房地產企業管理的重要目標,實行企業所有權和經營權職責分離,保障企業財務管理的獨立性,整合房地產企業財務管理的人才資源和素質,健全和完善企業財務管理的內控保障監督運行機制,加強企業財務管理的會計核算及內審職能建設,嚴格落實會計核算考核分析管控,提高財務管理效率。
3.注重成本效益開發,提高資金使用效率。通過財務預算加強對費用支出的控制,能有效降低企業的營運成本。在企業開發經營周期中,房地產企業財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等方面進行全面預算,對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。成本效益原則是當前市場經濟環境下,所有企業必須認真實施的重要財務管理措施。對于房地產企業來說,開發資金的投入量大,周期長,風險高,必須加強房地產項目資金投入的成本預算管理,合理調度資金配置,控制流動資金的耗費,最大程度的提高現金流量的資金使用效益,實現企業整體經濟目標。
4.創新財務管理模式,實施財務動態管理?？茖W的財務管理模式,有利于房地產企業財務運行的高效性。立足于房地產企業的長遠發展需求,引進先進財務管理經驗理念,優化從企業內外經濟環境,創新有效的財務管理方法,構建合理的會計核算體系建設,加強企業財務會計內部控制,完善財務動態管理程序建設,保障會計信息的真實可靠性。
5.加強財務內部控制,科學財務風險防范。把管理責任具體落實到人。企業首先要落實負責人責任制,明確企業負責人對本單位的財務管理工作負責,但同時不得直接分管財務工作;其次要把財務管理工作要求落實到企業每個人,給予企業財務人員財務管理的權利,明確企業財務人員財務管理的義務;最后要把財務管理考核列入單位各崗位考核條例中,對考核結果獎懲分明。房地產企業要在財務工作中嚴格落實和完善財務監督與控制制度,制定合理的資金使用計劃,保障生產經營活動所需資金的穩定供給。同時,房地產企業要拓展各種途徑,整合提升相關財務管理人員的綜合素質,加強專業責任意識,強化風險預測識別能力,加強風險防范措施,有效規避財務資金的市場風險。
房地產企業財務特點范文3
關鍵詞：房地產企業；財務危機；風險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。
一、房地產企業面臨的主要財務風險
1.債務風險
作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。
2.利率變動風險
房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。
3.經營管理風險
房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。
4.融資風險
房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。
二、房地產企業防范財務危機的對策
1.優化資本結構
房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。
2.擴寬融資渠道
房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。
3.加強項目調查
房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。
4.注重風險預警
房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。
三、結語
當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。
參考文獻：
房地產企業財務特點范文4
關鍵詞：房地產企業 財務管理 新構想
一、引言
房地產行業涉及的資金量巨大，面臨的市場競爭也日益激烈，也就使得該行業必須迎接更大的挑戰和遭遇更多的風險。據相關資料顯示，我國的房地產企業資質良莠不齊，尤其是一些中小型房地產企業，在市場經濟的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個現象。很大一部分原因在于，房地產企業的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產的邊緣。究其原因，主要在于房地產企業的資金需求量大，周轉時間長，如果財務管理達不到一定的水準，很有可能造成房地產企業的經營不善甚至倒閉。因而，房地產企業的財務管理具有重要的地位，可以說是房地產企業能否獲得長遠生存空間的關鍵因素之一。本文將著重探討如何加強對房地產企業的財務管理，提高財務管理水平。
二、房地產企業財務管理的現狀
房地產企業傳統的財務管理方法已經顯然不能適應時展的要求了，主要表現為以下幾個方面：房地產企業很多時候都缺乏必要的財務管理意識，往往造成了對于目標成本控制環節的忽視，基本上還停留在會計核算水平；房地產企業的所有權和經營權過于集中，直接造成了房地產企業的管理效率低下，這主要是由于房地產企業的決策層缺乏先進的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產企業的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產企業的負債率過高，一旦不能及時收回應收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產企業的財務風險，從而給企業經營帶來很大的困難；還有些房地產企業只把重點放在工程質量和進度上，對于財務管理未引起充分足夠的重視，從而使得財務管理制度缺乏應有的科學性、針對性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對于財務人員素質的培訓力度，從而造成財務控制力較弱，也很難實現財務籌劃的功能。這些都造成了房地產企業的各項財務管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產企業的利潤空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產企業財務管理水平的提高，而且也成為房地產企業提高利潤的最大瓶頸之一。
三、努力加強房地產企業的財務管理工作
鑒于房地產企業的財務管理特點，我們要想真正加強房地產企業的財務管理工作，提高財務管理水平，就要遵循一定的財務管理原則，深入分析論證各個開發項目，加強對資金的管理工作，尤其重視降低相關開發成本和有關費用，并實行長期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國的房地產企業財務管理工作已經在當代新形勢下表現出新的工作特點，比如說當前我國已經出臺了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實行了限購令，國家還調整了相關稅收政策，針對開發產品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業務，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點勢必將給房地產企業帶來較為深遠的影響，甚至會造成巨大的沖擊。因而，房地產企業必須盡快加強自身的財務管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個方面來入手：
（1）房地產企業的決策層應該盡快轉變對于財務管理的認識，走出財務管理的誤區，不斷加強自身的財務意識，切實樹立長遠的財務管理戰略目標，以先進的經營觀念認識和重視企業財務管理的重要性和必要性。通過房地產企業領導層的財務理念增強，能夠促進和改善財務從業人員的素質提高，因為領導層的財務意識能夠直接決定企業的財務管理水平，它能夠促使財務人員提供真實可靠的財務信息，還有利于企業聘用高素質的財務人員，從而能夠從思想、組織和行動上都促進房地產企業的財務水平提高；
（2）房地產企業還應該努力克服傳統管理手段的主觀隨意性，不斷加強對于項目的可行性研究，加強決策制度建設，避免不必要的損失。按照國家的規定做好各項日常的財務工作，切實規范化各種財務行為，建立健全各項財務管理制度，完善內部審計制度，加大內部的監督力度，并且引入一定的內部競爭機制，通過一定的科學評估手段來進行獎懲。這樣，房地產企業才能形成一股嚴格的內控財務制度，使得企業員工能夠在良好的激勵政策下與企業同生死，共存亡，最終有利于房地產企業的長期和穩定可持續發展；
（3）房地產企業還要不斷加強內部控制環境的建設，重視對企業目標成本的管理工作，積極創新財務管理的方法，提高財務控制的能力，對企業的各項經濟業務和經營活動實行事前、事中和事后的財務監督和財務分析，建立統一明確的業務授權和審批審核制度，提高管理的規范化與科學性。此外，房地產企業應該建立多元化的融資渠道，優化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財務風險，并通過優化投資項目，適當儲備一些土地資源，同時通過科學合理的方法來評價項目的經濟效益大小，來強化和改善公司的財務管理水平，使得房地產企業從活動組織上和制度上得到雙重保障。
四、結語
總的來說，快速發展的房地產企業近階段以來，已經持續遭遇了國家宏觀調控政策和市場持續低迷的交易現狀，為了能夠適應此種變化，房地產企業應該盡快加強自身的財務管理工作，把它放到戰略性的高度來認識和實施。只有這樣，我國的房地產企業才能克服傳統財務管理的局限性，才能適應我國房地產企業的快速發展和國家房產政策的變化，為我國房地產企業的財務管理提升到更高的層次打下堅實的基礎。
參考文獻：
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[2]劉紹忠.我國房地產企業的財務風險管理研究[J].時代經貿，2010，（8）
房地產企業財務特點范文5
關鍵詞：房地產企業；內部控制；財務管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-02
隨著城市建設的綜合開發、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產企業也隨之進入了前所未有的高速發展時期。房地產企業經營的復雜性和多樣性使其對其財務管理提出了較高的要求。加強房地產企業財務管理，提升財務管理水平，已成為房地產企業實現可持續發展的關鍵。
一、房地產企業財務管理面臨的形勢和特點
（一）房地產財務管理面臨的形式
自2005 年始，陸續出爐的“ 國八條”、“ 國六條”等相關房地產政策從以下幾方面對房地產企業的財務管理產生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設用地使用費；提高閑置土地的相關成本，從高征收土地閑置費；新辦房地產企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和招待費，應按稅法規定的標準可以向后結轉扣除，但是結轉期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；房地產開發企業必須保證“建設用地規劃許可證”、“ 國有土地使用證”、“ 建設工程規劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項目的資本金比例達到項目的35%以上，才可以向商業銀行貸款。
（二）房地產企業財務管理的特點
房地產企業是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。其財務管理活動具有以下特點：
1.資金籌集、投入規模大，資金周轉周期長。房地產企業的開發對象決定了其開發過程是一個巨額資金投入的過程。高昂的地價和房屋工程造價要求企業一次投入的資金數量很大，相應的資金籌集的任務十分繁重。并且，開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種方式來籌集資金。同時，房地產企業經營活動的特殊性使得資金管理的周期加長，資金在短期內不能迅速收回，增加了資金周轉的難度。
2.開發風險大，需要較高水平的可行性分析。 房地產項目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長，風險高，決定了房地產企業在做投資決策時要充分論證項目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產行業自身的調整能力差，一旦項目進入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風險。這就要求企業的財務人員要做好投資決策分析，為企業提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
3.財務關系復雜，管理難度大。房地產企業的活動設計面廣泛，因而反應出的財務關系也很復雜。其參與各方通常有房地產企業及其投資者、債權人、債務人、企業職工、被投資單位以及與房地產企業內部各單位和個上級管理部門之間的經濟關系。
二、房地產企業財務管理存在的問題
（一）財務管理尚處于基本的會計核算的階段。預測、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財務管理“被動反映型”的現象較突出，“大出納”的特點明顯。
（二）尚未充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。雖然許多企業在不同程度上也建立了工程預算和財務預算的基本機制，但其內容和管理方法與實現戰略的需求還存在著較大差距。
（三）財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
（四）由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對其進行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
（六）在會計核算方面，停留于記賬和會計報表的階段，從財務單證、會計科目、會計賬目到會計報表之中，管理和決策支持信息少。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟及具體內容
（一）建立和完善業務授權制度
房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是企業財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次：首要層次指明確授權對象；第二層次包括業務種類和權力類型；第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
（二）建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1.設立責任中心。管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2.設計管理會計報告體系。房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
（三）完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：
1.根據管理需求重新設計和調整會計單據。目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2.科學設置會計科目。首先，根據《企業會計制度》的要求，調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3.統一會計核算程序和規則。各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
（四）建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1.全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2.預算的考核與分析。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
3.預算的編制與執行。房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
（五）完善資金管理系統完善
房地產企業資金管理系統，首先，應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。
財務總監應該做好企業財務管理的工作?，F代意義上的財務總監是公司重要的戰略決策的制定者和執行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經濟一體化進程的深入，傳統的財務管理知識遠遠不能適應現代企業的需要。當今的財務管理人員及企業管理者，不僅要遵循某些傳統的原則，還要了解瞬息萬變的資本市場及財務管理發展趨勢，并掌握最新的策略與技術，以便高效地完成工作，給企業所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持。
參考文獻：
[1]肖榮.試論房地產企業的財務管理[J].財經界，2008（1下）.
房地產企業財務特點范文6
關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
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