前言：中文期刊網精心挑選了房地產企業財稅籌劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產企業財稅籌劃范文1
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
房地產企業財稅籌劃范文2
關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
房地產企業財稅籌劃范文3
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合作建房
一、房地產企業納稅籌劃的必要性
（一）房地產企業涉及的稅種多，稅負重
房地產企業具有投資金額大、經營周期長、開發成本高的特點。并且房地產開發企業從土地的取得、房地產的開發、經營、銷售以及保有等每個環節均有涉稅。房地產企業的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。
（二）國家稅收優惠政策為房地產企業納稅籌劃提供了政策依據
房地產企業涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優惠政策，這為房地產企業進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業稅收負擔，而且在一定程度上能夠實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。
二、房地產開發階段的納稅籌劃
（一）建房方式的選擇
1、代建方式：房地產企業接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產企業的有關資產的產權發生轉移，不用計征土地增值稅。在宏觀調控的影響下，一些強大的房地產企業從開發轉向代建方式。
2、合作建房：房地產企業以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅以“無形資產投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發生所有權的轉移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業稅也不免土地增值稅。
（二）房地產企業的開發費用的確定
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產企業的開發費用分為財務費用和其他房地產開發費用兩部分。
凡財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤且能提供金融機構證明的，在不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額可據實扣除，即：允許扣除的房地產開發費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%以內。
凡財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，財務費用和其他房地產開發費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）10%以內。
對這兩種情況下，允許扣除的房地產開發費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產開發企業應該對利息支出提供金融機構證明；如果前者小于后者，則房地產開發企業不應對房地產開發費用單獨計算。
三、房地產企業銷售階段的納稅籌劃
（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對于房地產企業在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優惠，不僅可以實現稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。
（二）發生廣告費用的納稅籌劃
房地產企業為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業所得稅法》的規定：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結轉以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發生廣告費用的當年卻不一定取得營業收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業稅收負擔?？紤]到貨幣的時間價值，企業應該對廣告費用的發生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。
參考文獻：
[1]楊文國.房地產業財稅操作與稽查實務[M].經濟科學出版社，2010（1）.
[2]蓋地.稅務會計與稅務籌劃（第五版）[M].中國人民大學出版社，2010（5）.
[3]陳守英.房地產企業的納稅籌劃[J].發展研究，2009（5）.
房地產企業財稅籌劃范文4
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 階段性
一、我國當前房地產企業涉稅現狀分析
近些年來，伴著國家經濟體制不斷地成熟，房地產行業發展迅猛，緊接著房價日益攀升，不僅影響著普通大眾的越來越多的住房需求，更是形成了社會的不穩定因素。？縱觀高房價的具體原因，從拆遷、買地到建造、銷售，較高的成本是造成高房價的重要原因，可以看到其中稅費較高且最具籌劃降低的可能性。房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集、涉及行政主管部門較多。正因如此，其涉稅也較為復雜。其幾乎涉及現在所有稅種。并且房地產企業的稅務管理過程中存在很大的風險，企業財務方面也在稅務稽查面前屢屢出現問題，不僅不能省掉可以減免的稅額，甚至多繳不該繳的稅。同時，房地產行業的稅收籌劃專業技術人員的缺失也是該行業面臨的重大稅收籌劃問題。這就要求房地產企業的稅收管理需要對房地產行業性業務知識和稅法知識都較為了解。
二、房地產行業的階段性稅收籌劃
首先介紹一個簡要的流程：簽訂土地出讓合同――設立項目公司――立項――選址、方案審查、用地許可――辦理拆遷許可――初步設計審查審批――施工圖審查備案――工程招投標及備案――辦理施工許可證――辦理商品房預售許可――專業驗收――竣工驗收辦證、備案――交房
通過簡單的房地產開發完工流程，可以發現房地產行業階段性明顯，財稅人員按照階段性發展進行稅收籌劃適合大多數房地產企業。
（一）設立階段
1.注冊資本的選擇。注冊資本的來源也是可以選擇籌劃的一方面，房地產企業的建設周期長，資金需要量大，因此借款、融資對房地產企業來說是必不可少的。當前，我國房地產企業開發建設資金主要有銀行信貸、外資投入、發行股票、內部積累等四個來源，即負債籌資和權益籌資。權益融資不需要償還，沒有償債壓力，根據盈利情況分配股利就可以，但借款利息可以在土地增值稅的計算中扣除，又可作為所得稅的抵減項，而股息支付不能作為費用列支。所以在籌劃角度來看，權益籌資效果是不如負債籌資的。
2.分公司和子公司的選擇。分公司是不具有獨立法人資格的，對子公司和分公司的稅率及相關稅收優惠政策方面我們國家有不同的稅法規定，這就要求房地產企業在建立之前作出合適的選擇。
設立分公司，好處就在于：首先，稅務機關對其監管力度相對子公司來說更??；其次，在項目的建設初期公司基本會處于虧損狀態，分公司的虧損對總公司的稅前利潤可以有一些減少以達到減輕總公司企業所得稅負擔的作用；最后，分公司和總公司之間的財產轉移不涉及所有權的轉變，因而是沒有納稅義務的。然而在分公司的開發建設階段總公司是負有連帶的稅務責任的，因而會給總公司帶來一部分的危險。對于子公司的建立，利弊恰恰與分公司的設立相反。
（二）銷售階段
1.銷售價格的選擇。房地產企業項目銷售價格的確定依賴各個因素，對銷售價格的合理確定對房地產企業發展具有重要意義。從稅收籌劃角度來看，銷售價格的確定主要依據是土地增值稅的計算中增值率未超過20%的暫不征收土地增值稅的優惠政策和土地增值稅的四級超率累進稅率?？梢姡康禺a企業若提高房地產售價，房地產開發企業的稅后利潤可能增加、也可能減少，此時就要考慮如何做到利潤最大。
2.銷售收入的確定。房地產開發企業通過設立銷售公司對新開發的項目進行代銷或是轉銷。代銷是指新成立的銷售公司代原房地產企業銷售其產品，同時向企業收取一定的傭金作為報酬。由于雙方的關聯關系，傭金的多少便存在調整的空間。房地產企業向銷售公司所支付的傭金屬于其成本費用的范圍，可以在計算土地增值稅時項目作為扣除項目。而銷售公司所取得傭金盡管要繳納營業稅，但可作為企業所得稅的扣除。轉銷就是銷售公司先取得項目之后以自己名義銷售出去，此時同樣由于關聯關系的存在，可以調整銷售價格，因而減少土地增值稅的計稅依據。同時，由于銷售過程中的交易成本費用增加，可以在計算企業所得稅時增加扣除數額，使企業的土地增值稅和企業所得稅方面都達到節稅效果。
（三）保有階段
房地產企業財稅籌劃范文5
我國房地產行業不斷發展，隨著我國政府對房地產行業的宏觀調控，企業的稅收問題成為房地產企業的重要調控方向之一，企業的稅務問題是企業財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業的財務管理體系和提高企業的核心競爭力。
二、房地產企業納稅過程中存在的風險
（一）企業對納稅政策風險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。
（二）企業缺乏正確的納稅管理機制
房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。
（三）企業納稅處理機制不健全
目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。
（四）企業內部財務管理人員素質偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。
三、房地產納稅風險防范對策
企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。
（一）企業應該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。
同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。
（二）健全企業納稅管理機制
首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。
（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險
從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。
（四）加強與稅務部門的溝通
對于企業和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環境、行業以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規范，企業應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規章制度，促進企業的長遠發展。
房地產企業財稅籌劃范文6
關鍵詞：營改增；房地產企業；土地增值稅；清算
根據財稅[2016]36號規定，自2016年5月1日起在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。“營改增”的出現，將會改變土地增值稅清算規則，對土地增值稅清算產生較大影響。這也將直接影響房地產行業的利潤實現，房地產企業應重視相關的稅務處理，積極應對營改增對土地增值稅產生的影響，實現企業收益最大化。
一、房地產企業土地增值稅概述
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅實行四級超率累進稅率，實質上是一種反房地產暴利稅，土地增值額越高，稅率越高，適用稅率分別為30%、40%、50%、60%。我國于1993年頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日開始實施土地增值稅。2006年國家稅務總局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，進一步規范了土地增值稅清算工作。
二、營改增后對企業土地增值稅清算的影響
營改增前，房地產企業營業稅率為5%，營改增后，根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），提供建筑業服務及銷售不動產的增值稅稅率為11%（老項目除外）。下文按照該稅率分析“營改增”對房地產企業土地增值稅清算的影響。
（一）“營改增”對土地增值稅增值額的影響
根據《營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個稅計稅依據問題》（財稅[2016]43號）文規定，“營改增”后轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。營改增前，房地產企業轉讓房地產取得的收入為價內收入。因此，土地增值稅稅基由營業稅的價內稅變為增值稅的價外稅。在計算轉讓房地產取得的收入時，需要將含稅收入換算成不含稅收入。由此可見，不含稅收入將降低土地增值額，土地增值額的下降將降低土地增值稅增值率，從而減少企業應繳納的土地增值稅。對于免征增值稅的房地產企業，確定土地增值稅計稅收入時，將不扣減增值稅額。
（二）“營改增”對土地增值稅抵扣項目的影響
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）文規定，營業稅作為營業稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅金”。營改增后，財稅[2016]43號文規定，增值稅不能作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項目。
企業在計算應繳增值稅時，可以用土地價款抵減稅額減少銷項稅額。但根據《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》稅總函[2016]309號文規定“取得土地使用權所支付的金額，按納稅人為取得該房地產開發項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金及按國家同意規定交納的有關費用的數額”。房地產企業在進行土地增值稅清算時，土地成本作可全額計入。
由于房地產企業成本費用的構成復雜，對于建筑成本、人工成本、融資成本、拆遷補償等成本很難取得增值稅專用發票，根據財稅[2016]43號文規定，允許計入銷項稅額抵扣的，不納入扣除項目；納入扣除項目的，不再計入銷項稅額抵扣。
針對不同成本實際業務中能夠取得的發票種類不同，房地產企業應按照取得不同情況區分進行處理。對于房地產企業取得的營業稅發票，即按營業稅發票金額確認扣除金額；對于取得的增值稅普通發票，即按照包含增值稅金額的發票金額確認扣除金額；對于取得的增值稅專用發票，按照憑證記載的不含增值稅金額進行確認。同時，對于不能計入增值稅銷項抵扣的進項稅額，可以與相關稅務機關溝通確認，納入土地增值稅扣除金額中。對于既可以計入增值稅進項稅額，又可以納入土地增值稅扣除項目的，房地產企業應權衡兩種稅務處理方法對企業稅負的影響，選擇相對稅負較小的計稅方法。
（三）“營改增”對土地增值稅稅款預繳的影響
“營改增”后，原本由地方稅務征收的營業稅改為由國稅征收的增值稅，同時土地增值稅、企業所得稅仍由地方稅務征收，從而形成了多頭管理的局面。同為流轉稅的增值稅和土地增值稅由不同部門管理，對房地產企業稅務處理提出一定挑戰。同時，土地增值稅和增值稅都按照預收賬款的一定比例預征，造成了一定程度的“重復征稅”嫌疑。
三、房地產企業如何應對營改增對土地增值稅清算的影響
（一）注重企業稅金測算工作
“營改增”前，房地產企業財務部門對于營業稅的預算非常簡便、直觀?！盃I改增”后，由于土地增值稅和營業稅兩種流轉稅同時存在，且增值稅影響土地增值稅的清算，兩種增值稅額的并存增加了企業稅負的不確定性。從而使得企業稅金測算工作變得更加復雜，這對企業財務人員進行稅金測算工作提出了較高的挑戰。
（二）建立適應增值稅的財務管理機制與體系
