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村土地管理制度范文1
一、改良性的集體所有制加明晰產權方案的優缺點
目前農村土地實行的是，集體所有加一定年份中歸農戶承包經營的制度，并且土地經營權可以依法、自愿和有償轉讓。但是，農民土地經營權，不能抵押，經營權的流轉實際上也受到村集體、土地用途和經營租賃費太低（由于農業生產的低收益，甚至虧損）等等的限制，加上土地的承包期不長，在剩余的10多年中，由于承包經營土地的使用年期太短，而轉讓價值很低。這使得農民也不愿意轉讓已經承包經營的土地。
如果我們不想大動農村基本的土地集體所有制度，可以進行改良性的改革。即保留集體所有制，明晰個人份額，農村集體土地股份合作制的改革模式：一是改造目前虛無的農村集體所有制，將模糊的土地集體所有改革為集體每人明確股份的所有。將村集體土地按照最后一輪承包土地時的村人口數進行等份，實行實物股份制，設1畝地為100股的股權；另外，以參加社的社員，一人一股，實行土地股份投票與社員一人一票復合決議制。村民委員會與土地股份合作社經濟組織分開，土地股份合作社由村民土地股東大會選舉產生，負責社里的經濟事務和經營，村里集體所留的土地，包括公共場地，集體林地，村里的集體財產，每個股東按照股份擁有其所有權和財產權。二是每戶的承包經營地仍然不變，自主生產經營，自負盈虧，其土地按照股份，可以社內轉讓，如果向外轉讓，應當征得股份合作社的同意；除非自愿和有償，股份合作社不能隨意收回社員承包經營的耕地。因此，有兩種契約，一份股份合作社和土地入股者關于土地股份的契約，用來界定和分配集體共有財產權；另一份是耕地承包經營契約，保證承包者的耕地經營權。三是集體資產興辦的企業，出租和出賣土地的收入，土地入股形成的資產和收入，根據村民的意見，或者按照勞動力集體所有，或者按照人口集體所有，或者按土地股份所有。但如果是設立土地股份合作社后，按照土地股份合作社形成的資產，應當按照土地股份的多少擁有財產。四是村民現有宅基地，不作為生產經營財產入社，可視為村民永佃居住用地，歸村民長期使用；宅基地是村民的長期使用財產，可抵押、繼承和有償轉讓。
村土地管理制度范文2
我國集體土地征用應遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。2、保證國家建設用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農民的原則。4、誰使用土地誰補償的原則。
我國征用集體土地的補償范圍和標準包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。
我國土地征用中存在的若干問題：1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。
我國農村土地征用過程中導致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農村土地征用權的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重。4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。1、要確立規范的征地制度標準。2、要科學界定“公共利益”的范圍3、要規范政府的征地行為。4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
本文通過對我國農村土地征用制度概念的理解以及闡述了農村土地征用應遵循的原則和在土地征用時應補償范圍和標準。另外，根據我國目前在農村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補償制度完善，規范政府征地行為等方面提出了一些建議。
關鍵詞：農村集體土地征用制度“公共利益”范圍農村集體土地征用補償農村集體土地征用程序
我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農村集體所有制。我國農村土地征用是發生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。
一、集體土地征用應遵循的原則。
1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。
我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：(1)加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地(2)要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地(3)要優先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監察和土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地的濫用土地行為。
2、保證國家建設用地的原則。
國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。
3、妥善安置被征地單位和農民的原則。
集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四是征地給農民造成的損失要適當補助。
4、誰使用土地誰補償的原則。
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。
二、征用集體土地的補償范圍和標準。
國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：
1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。
3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。
三、我國土地征用中存在的若干問題
1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
2、對非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案
件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續，做善后工作，最終實現征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發現違法占用土地案件4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權威性，也沒有使違法者受到震懾。
3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。在對農村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農村集體經濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農村土地征用后，受償的主體主要是集體經濟組織，而個人承包經營農戶不能作為受償的主體，只能在集體經濟組織中受償，失地農民不僅喪失了土地承包經營權，而且喪失了集體經濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產和生活，造成農民失地又失業生活極度困難。
四、農村土地征用過程中導致上述問題的成因。
在土地征用過程中出現上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。
1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認為了公共設施和公益事
業建設需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產生了質疑。國家征用權的濫用和土地所有權的強制轉移，產生了明顯的不公平：政府以低補償從農民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉移給土地開發商。把這一行為認定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農民的私權利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠遠不及農民對自己土地的利用率。2、農村土地征用權的濫用。農村土地的征用主要針對農村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農民個人承包經營的集體土地。對農村土地的征用也主要涉及農村集體經濟組織的利益和農民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征用農
民承包的土地。當農村土地被肆意的征用，社會上便出現了一種新的群體-“失地農民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩定因素。
3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重《土地管理法》第四十五條第三款規定：“征用農用地的，應當依照本法第四十條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批?！边@是征用農業用地的基本程序，但在我國農村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進行。我國的廣大農村中，縣、鄉、鎮政府對農村土地享有著絕對的權力，農村土地的所有權屬于村集體所有，但縣、鄉、鎮政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。由于農村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農村土地流失嚴重。
4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用，但未規定應給予相應的補償。與憲法此規定相配套的法律規范對于補償制度的規定也不完備。如《環境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規定，但卻未規定應當給予何種補償的規定。其次，補償辦法規定不合理、不科學，在實踐中的可操作性較差?！锻恋毓芾矸ā返?7條規定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產值的六倍至十倍，對安置費的補償規定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規定能否合理體現被征用土地的實際價值令人懷疑。據權威部門統計，
近三年全國土地出讓金收入累計達9100多億元。這其中又有多少真正補償到了農民的手中呢？
五、對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。
1、要確立規范的征地制度標準。
在實際征地過程中，之所以出現損害農民權益和農地非農化失控的現象，重要原因之一，就是征地的指導思想有偏差，目的動機不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實現資本原始積累，加快建設，或者為了體現個人政績。其實，規范的征地制度應具備兩項基本功能，或者說能解決兩個問題：一是具備保障農民權益的功能，以確保農民在失地的同時獲得與城市居民同等的居住、就業、醫療和養老的條件；二是具備控制農地非農化趨勢的功能，將農地占用納入合理利用和保護有限土地資源、實現生態經濟持續協調發展的軌道。這是衡量征地制度是否科學、合理、規范的唯一標準。只有以此為出發點，并作為實施征地過程的指導思想，輔以切實措施，才能確保在推進城市化過程的同時，最大限度地確保農民權益和有效地實現耕地資源的動態平衡。
2、要科學界定“公共利益”的范圍。
由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現行法規對“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴大征地范圍留下了空子，以至于出現“公共利益”是個筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現這類現象，參照國際上有關國家《征地法》的規定，有必要對“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環境保護等建設事業；(4)、國家和地方政府需要修建的機關，以及以非營利性為目的的研究機關、醫院、學校等事業單位。“公共利益”具有動態性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應倡導、重視社會民眾的參與權、選擇權。對于社會普遍承認的、獨立于社會和國家現行政策之外的公共利益用地項目，如有關國民健康、市政基礎設施等，政府應嚴格按有關土地征收、征用法規辦事，而對那些由社會發展不同階段所引發的符合社會、國家急需要的相對公共利益項目，尤其是有爭議的項目，則應建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認同。
3、要規范政府的征地行為。
在對農民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補償的主體。雖然，新修改的《憲法》對有關土地征用的條款作了重大修改，突出了對農民利益的保護，但政府在征地過程中的強勢地位并未有多大的改變，對“公共利益”的解釋權仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對征地如何補償的決定權還是在政府。因此，如何規范政府、主要是地方政府的行為，構成了規范征地制度，保障農民權益的關鍵。為此，首先要嚴格控制政府的征地權力，理清征收、征用的界限。其次強化平等協商和監督機制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時，必須尊重農民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農民進行平等的協商，征得絕大多數農民的認同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關系。在現行征地制度下，在征地和供地之間有一個很大的利益空間。它構成了濫用征地權力、任意降低補償標準的癥結。因此，必須有針對性地采取措施規范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關系。
4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。
筆者認為，農村土地征用事關農民的生存，完善農村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應該加強對農村土地征用的審批程序。其二，應該增加農村土地征用的聽證程序。在農村土地被征用時，農民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農村土地過程中的暗箱操作，應當增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權，提高征地的透明度。其三，加強農村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權決定土地被征用的用途，但對征地補償的確定及補償費用的分配及使用，卻有權進行參與，發表自己的意見，如果是少數農民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農民參與決策，如此才能更好的監督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農民當然地有權申請恢復土地的耕種，如此不僅達到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護國家有限的土地資源。
5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
農村土地征用補償如何完善是學者們一直關注的問題，《土地管理法》規定的補償標準中的“土地年產值”是個極不易確定的數值，各地差異也相當大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償的隨意性，而且在實踐中征地的雙方多數時是達不成共識的。因此，筆者認為解決這些問題應該從幾個方面著手：第一，補償標準。現在是市場經濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。另外，筆者認為還可以將一部分補償拿出為失地農民辦理保險，這也是維護他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償的范圍。筆者認為在對農民的實際損失給予了補償的同時，還應該加入預期的利益。預期的利益當然是很難確定，但是可以從失地農民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預期利益更應該給予維護。
參考文獻資料：
1、《憲法》第10條第三款規定
2、《土地管理法》第47條規定
3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社
村土地管理制度范文3
關鍵詞：農村宅基地；規劃問題；對策
中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A
農村宅基地管理歷來都是我國土地管理的重要內容，也是實現新農村建設和城鄉統籌和諧發展的一個重要突破口[1]。隨著我國城市化進程的加快，我國現行農村宅基地制度的弊端日益暴露出來。由于農村宅基地使用管理上存在缺陷，致使農村宅基地使用混亂，農村宅基地長被期閑置荒廢和粗放利用，“一戶多宅”、“空心村”現象十分普遍。本文以山東省定陶縣西李莊村為典型，對該村的宅基地使用情況進行全面系統的調查分析，對當前我國農村宅基地管理和使用中普遍存在的現象進行闡述，對這些現象產生的原因進行分析，并對如何完善我國農村宅基地制度，規范宅基地規劃管理，提出一些個人的見解。
1 農村宅基地規劃管理上存在的主要問題
通過對西李莊村的實地調查及相關資料收集，發現西李莊村在農村宅基地的規劃管理方面存在很大的問題。歸納起來主要有以下幾個方面：
1.1 農村宅基地未批先建，違法占地嚴重
農村宅基地違法占地主要有以下幾種：未批先建；未經批準改建、擴建；宅基地雖經批準但在建設中超標準占地；以欺騙手段獲取建房手續后，改變建房地點，占用條件較好的耕地甚至基本農田[2]。據調查得知，西李莊村所在地的土地管理部門于20世紀90年代初開始對該村宅基地進行初始登記并頒發《集體土地建設用地使用證》，使得在此之前建設的大量違法占地和超標準建設的宅基地“合法化”。而在此之后建設用的宅基地規定必須登記申請領取相應使用證明后使用，由于村民法律知識的缺缺及土地管理部門的監管力不夠，該村普遍存在著占用林荒地或打谷場建設新宅的現象，另據數據統計顯示，西李莊村自1990年至今，宅基地占用村頭或村內林荒地共12宗；自2000年至今，占用打谷場用地6宗；這兩種占地類型占宅基地比重為15.39%。
1.2 宅基地閑置率高，“空心化”現象比較嚴重
由于農村宅基地規劃管理的缺位以及城鄉二元戶籍制度下村民“離鄉不放土”的遷移模式，導致目前我國大部分農村都存在著“空心村”的現象，不僅浪費了土地資源，而且嚴重影響了村容村貌。根據調查統計，西李莊村的廢棄宅基地和空置宅基地共占宅基地使用面積的31.61%。其中，因村民建新未拆舊、年久失修等造成的已無房屋或房屋損毀、失去居住功能的廢棄宅基地14宗，廢棄面積達4322.78m2；因長期不居住造成的閑置宅基地或是取得土地使用權但暫未在其上建房屋造成的空閑宅基地分別占到了5014.60m2和5312.80m2。
1.3 “一戶多宅”與宅基地面積超標
根據《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但據實地調查統計，在西李莊村的100戶中，擁有大于一宅的戶數為23戶，占總戶數的23%，最多的一戶有5宗宅基地，“一戶多宅”情況比較嚴重。另據統計，該村100戶居民的單戶宅基地面積均超過了200m2，其中89戶大于264m2，超出《菏澤市農村宅基地管理辦法》有關“平原地區的村莊，每戶面積不得超過200m2。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264m2”的宅基地占地標準，并且自2000年以來超標準占地現象呈現出愈演愈烈的趨勢，新增宅基地單宗平均面積均超過400m2，超最高標準比率達50%以上。
2 農村宅基地規劃管理問題的原因分析
如上述西李莊村存在的農村宅基地問題在我國大部分的農村地區都普遍存在，造成以上農村宅基地問題的原因是多方面的，歸納起來主要有以下幾個方面：
2.1 宅基地管理法律缺失，管理難度大
由于我國在農村宅基地管理方面的法律、法規嚴重缺失，且往往效力層次比較低，使得相關部門對農村宅基地的規劃管理僅能依靠當地的規范性文件和地方性政策。如西李莊村所在地的土地管理部門于20世紀90年代初才開始對該村宅基地進行初始登記并頒發《集體土地建設用地使用證》，這使得20世紀90年代以前的農村宅基地管理陷入一片混亂。雖然改革開放以來，農村宅基地法制建設取得了明顯的績效，初步建立了宅基地管理體制。但卻仍然存在著立法內容粗糙滯后，可操作性差的弊端[3]。據調查，對于西李莊村村民占用林荒地或打谷場建設新宅的現象，村委一直是持沉默態度，而上級土地主管部門也只是對其作出罰款處罰了事，并不對其違法侵占行為采取實質性的制止行動。
2.2 村莊規劃不到位，村民規劃意識不強
農村宅基地管理應該堅持規劃先行的原則，農村的宅基地管理必須格按照鎮、村土地利用總體規劃和年度計劃執行，在合理規劃的前提下才能保障宅基地管理順利的開展。由于農村村莊建設規劃的滯后，過去在農村常常由村委會或村干部說了算，造成了宅基地管理的混亂。現在，雖然部分村搞了村莊建設規劃，但是由于廣大村民規劃意識的淡薄以及規劃本身缺乏，使得編制的規劃成為一紙空文，無法在村莊內落實。正是由于農村土地利用規劃和村莊建設規劃的缺失導致了西李莊村農村居民點布局 “散、亂、空”的局面。
2.3 城市化進程加快，人口流動頻繁
隨著城鎮化和工業化的不斷推進，農民的就業門路也變得更為廣闊，進城務工和工作并落戶的村民越來越多。但由于城鄉二元戶籍制度和社會保障制度等多種原因，往往會選擇留下自己在農村的住房和宅基地，這種“雙重占地”問題的存在也造成該村大量宅基地的閑置和廢棄。另外，遺產繼承及子女外遷也是造成目前很多農村“一戶多宅”現象突出的主要原因。
3 解決農村宅基地規劃管理問題的對策和建議
3.1 加快宅基地立法，使農村宅基地管理有法可依
雖然我國現行的《土地管理法》第六十二條對農村宅基地的數量、宅基地的面積、占用規則、批準權限等有相應的規定，但是都是大面上或宏觀上的規定，不夠具體明確，對以上存在的宅基地空置、宅基地超標占地、未批先建、批而不建等現象沒有做出詳細的處罰規定。造成在宅基地管理過程中，執行起來比較困難，操作性差。另外，在宅基地的劃分標準、審批程序、費用收取、流轉管理等方面的法律規范也需要進一步具體的規范。因此，國家要快農村宅基地立法工作，盡快出臺農村宅基地管理相關法律法規，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。
3.2 加強宅基地規劃，使農村宅基地管理有規可依
規劃是龍頭，是搞好農村宅基地管理的前提和保障。要保障我國農村宅基地管理工作的順利開展，不僅要結合當前新一輪土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉（鎮）土地利用總體規劃。同時，還要在秉承“控制增量、合理布局、集約用地保護耕地”的總原則下，嚴格按照統籌安排城鄉建設用地的總要求，進一步制編制村級詳細規劃和村莊建設整體規劃。在對農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模進行規定的基礎上對農村住宅的房屋樣式、建筑地點、占地面積等方面做出限定[4]。同時，為了確保規劃能落實到實處，各級政府應按照《城鄉規劃法》的規定，安排專項資金編制村莊建設規劃；要加強對村民的普法宣傳力度，增強村民的規劃意識，增加政策執行的推力。
3.3 立足內涵挖潛，積極推進宅基地整理
在社會主義新農村建設的政策大背景之下，各地要根據各級土地利用總體規劃、年度詳細規劃和村莊整體規劃等的基本要求，按照“規劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，科學制定和實施村莊改造整治計劃，積極穩妥地推進農村宅基地整理工作的開展。要因地制宜地開展廢棄宅基地、空置宅基地、“一戶多宅”的調查清理工作，制定相應的解決消化措施.加大盤活存量建設用地的力度。對于農村村民新建、改建、擴建住宅的，要先行安排利用村內空閑地、空置宅基地和廢棄宅基地，嚴禁占有耕地再建住宅現象的發生。對于一戶多宅的農戶可以對其多余宅基地進行指標置換，仿照重慶市“地票”政策，實現農村宅基地在一定區域內的建設指標置換。
參考文獻
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[2] 李卓琳.對當前我國農村宅基地問題的研究與建議[J]. 才智，2011（11）：315-316.
村土地管理制度范文4
關鍵詞：空心村 生成原因 危害 整治對策
一、空心村的基本概念與測量
（一）空心村的基本概念與生成背景
空心村是在我國的土地管理制度和二元化的社會管理體制下，隨著城鎮化進程，所形成的特有的村莊物態表現形式。在計劃經濟時代，我國實行了較為嚴格的戶籍管理制度，農村戶籍人口被嚴格禁止自由流動，造成了我國巨大農村人口基數。為了承載這些人口，也就形成了較大規模的農村建設用地。
隨著人力資本效率的提升、農業資本要素投入增長、新技術設備的推廣應用，農業的勞動生產回報率遞增，相應的，既定可耕地規模對勞動力的需求會越來越少。有限的土地資源無法容納全部的農村戶籍勞動者，繼續增加勞動要素投入不僅不會帶來產出的增加，反而會產生負的回報率。在農村戶籍適齡勞動人口中，超出農業產業需求的那部分就成為了農村剩余勞動力，據測算，在20世紀90年代初，我國農村剩余勞動力為1.5億。
改革開放后，我國的城鄉二元社會管理體制有所松動，農村剩余勞動力開始向城鎮轉移，尋求能帶來較高經濟回報的第二、三產業的就業機會。在此過程中，我國剛性的土地管理制度和落后的村莊規劃，制約了農村住宅建設用地規模隨著農村人口流出規模而進行適度性的調整，大量住宅空廢閑置，住宅建設用地利用效率低，而新建住宅逐漸向村莊擴展，從而村莊呈現出“外延內空”的布局結構，因此被稱為“空心村”。
空心村的表象是村莊空間結構表現出外部擴展延伸和內部衰敗的矛盾性發展，其實質是農業戶籍人口在生產中逐步與土地剝離的“非農化”進程，與受到戶籍制度和土地管理制度制約的城鎮化進程之間的矛盾。
（二）空心村的測量
學界對于空心村的典型形態做了歸納，包括“同心圓”式、“多核心”式、“混合式”等。在現實情況下，由于村莊所處地理位置的復雜性和多元性，村莊向空心村演進的過程中，在空間布局上并不表現為典型的分布形態，而是會呈現出新住宅與空廢住宅交錯建設，現用宅基地與閑置宅基地散混分布的不規則狀態。
空心村的空間形態和空心形式可能多種多樣，但其核心特征都表現為大量的閑置宅基地和空廢住宅。因此，在政策實踐中，各地一般用空房率或者空心率作為衡量村莊是否已經空心化的指標。所謂空房率是指，村莊空置住房數與村莊實有住房數之比，浙江等地以空房率大于30%的村莊為空心村。所謂空心率是指村莊中廢棄宅基地面積與村莊規劃宅基地總面積之比，河南等地劃定空心率10%以上的村莊為空心村。
二、空心村的生成原因
（一）外生動力：不完全的城鎮化
隨著經濟體制改革的深化，農村剩余勞動力開始持續的流入城鎮。城鎮化不僅是一個產業結構的調整和升級過程，同時也是農村剩余勞動力持續向城鎮聚集的過程。農村戶籍勞動者雖然可以進城從事各類非農產業的工作，但受二元化的社會管理體制制約，他們還不能和當地居民一樣的基本公共服務權利，在就業、社會保障、子女教育、購車置業方面都受到了諸多區別對待。
由于在城鎮沒有建立起穩定的歸屬感，導致了農村進城務工的勞動者無法將自己完全等同于城里人，而是產生了顯著的“兩棲”心態，認為城鎮只是工作地，農村才是自己真正的家鄉，農村的土地和住房則是自己維持與家鄉“臍帶”關系的物質基礎。因此農村居民即使進城務工，也不會放棄自己在農村的宅基地，只會讓住房階段性閑置，導致了農村出現大量空置、失繕的房屋。不僅如此，勞動力的轉移反而刺激了新的住房建設需求，在農村居民通過進城改善經濟實力之后，他們會選擇翻新農村住宅，作為自己養老安身之地。因為不完全城鎮化產生的農村住宅擴張、空置的行為是導致空心村問題發生的重要原因。
（二）制度推力：不完善的村莊規劃和土地管理制度
我國長期以來對村莊發展缺乏系統、可持續的管理。舊有的村莊聚落宅基地沒有統一的規劃，住宅建設布局無序，村莊內道路狹窄，缺乏公共排水和衛生設備，房屋間鄰里間隔小，房屋本身面積狹小，通風和采光條件差。當農村居民收入增加之后，必然會對居住環境和條件提出更高的要求，而舊村的宅基地面積小，不足以支持建設更加寬敞的住宅，那么就會產生廢棄舊有宅基地和住宅，另建新居的需求。
現行不完善的土地管理法規也是誘發空心村產生的主要誘因之一。我國的土地管理相關法律雖然屢次修訂，但是對違法的處理規定一直比較模糊，僅明確了主管機關“有權制止”各類違法占地行為。但對于執法權力范圍和可施用執法手段，都沒有規定。再加上農村土地管理部門管理力量薄弱，日常工作不到位，很難對違法、違規占地行為進行有效的糾正。
（三）經濟拉力：農業生產的低回報率
在市場經濟的環境下，農村居民作為理性經濟人，會追求可以獲得正收益的行為選擇，只有當收益高于成本的時候，才會形成行為的動機。就翻新住宅這一行為而言，農村居民可以有多重行為選擇，既可以選擇拆除舊有住宅，在原有宅基地上翻建；也可以選擇在自有、多占、租用的其他宅基地上新建。無論做出哪種選擇，他們都可以獲得居住條件的改善，收益為均質的，區別在于成本的差異。在拆舊建新選擇下，需要付出的成本是房屋拆除、新舊土地平整、新宅建設的成本。在建新不拆舊的選擇下，需要付出的成本是新宅基地平整、新宅建設成本和舊有宅基地非農化的長期機會成本。
在成本構成中，平整、拆除、新建等一次性成本相對固定，土地喪失耕作功能產生的長期收入損失才是影響農村居民行為的主要變量。由于土地集約化程度不足、農業新技術應用程度不高等原因，我國的農業生產受到自然因素和市場波動的影響較大，邊際回報率很低，從而大大降低了農村居民占用耕地或者不講富余宅基地還耕的機會成本。也會對農村居民擴建房屋、違法違規占地的偏好產生正向激勵。
（四）文化壓力：中國傳統文化廳堂天下的觀念
中國的傳統文化有顯著的“家國同構”特征，家庭在組織方式和構成結構強調家長制和威權。受此影響，在傳統的漢族民居中，都建有大的廳堂，來體現家長的權力和家族的財富資格，這就是所謂“廳堂天下”。
雖然封建小農經濟和傳統社會組織方式已經解體，但是由此衍生出的文化理念和行為偏好仍然會持續的對人們生活選擇產生潛移默化的影響。農村居民在有錢之后會產生擴展住房面積、擴大住房規格的需求。他們認為，房屋和土地是子孫基業，傳家百代，不能輕易放棄。住房面積越大越表征著家庭的繁盛和興旺，所謂“多宅多?！?，“宅大進財，路寬出官”。
三、空心村的危害
（一）浪費土地資源，加劇國土資源供需矛盾
目前我國以7%的可耕地資源養活了22%的人口，土地資源緊張是我國長期以來的基本國情，為此我國確定了“十分珍惜合理的利用每一寸土地，切實保護可耕地”的基本國策，實施了嚴格的基本農田保護制度。近年來，由于經濟的發展和城鎮化的快速推進，各類非農建設用地與基本農田保護紅線之間的矛盾非常突出，空心村內卻存在著大量的空廢宅基地，這些土地既沒有返耕用于農業生產，也沒有被作為建筑用地居住使用，還占用了大量的用地指標，限制了各地方農用地轉用規模，是土地資源極大的閑置和浪費，進一步加劇了國土資源的供需矛盾。
同時，空心村落整體布局缺乏科學合理的規劃，農村居民在盲目增建、擴建房屋的過程中，將原本比較整齊的土地切割的“碎片化”。土地和其他生產要素一樣，只有合理規劃利用才會獲得較高的收益水平。如果土地地塊過小、形狀不整齊的話，即不適宜居住，也不方便進行規模化的農業生產，浪費了土地的容積潛能，降低了綜合利用效率。
（二）危害村莊整體居住環境
由于各類自行擴建、翻新房屋缺乏統一的規劃，新住宅分布散亂，住宅間空間距離不合理，原有的水、電、路、管網等公用基礎設施網絡已經不敷使用。在很多地方，農村居民住宅雖然寬敞明亮，但是村內沒有進行基本的道路硬化和環境綠化，也沒有排水設施的設計，導致晴天沙塵揚灰，雨雪天道路泥濘。
空心村中原有的空廢住宅長期無人居住，也沒有必要的修繕和維護，公共衛生“臟、亂、差”的現象非常突出，并且蘊含了較多的社會治安和消防隱患，進一步惡化村莊的整體人居環境。
（三）閑置宅基地權益責任不清
空心村中空閑宅基地的來源情況復雜，其中一部分是因為遺產繼承等原因而產生的“一戶多宅”。隨著農村大家庭的逐漸解體，新組建的小家庭都從村集體取得了屬于自己的宅基地，根據法律規定的“批新撂舊”原則，祖遺宅基地的所有權應收歸集體。但是在實際工作中，宅基地上的祖遺宅和其他附屬物往往以遺產的形式被繼承，在住宅本身沒有自然滅失之前，除非所有人自拆或者村集體，否則很難完成土地的回收操作。一些基層村干部法制意識淡薄，農村宗族意識過強，不僅不愿意進行土地的確權與回收，甚至本身就是“一戶多宅”的受益者。
伴隨著用地指標的日趨緊張，宅基地征用的實際補償水平逐年提高，對于還沒有被征用的廢棄宅基地，其潛在價值也隨之升值。而廢棄的祖遺宅基地在法律上是屬于村集體所有的，在事實上由多個小家庭共同占有，權益邊界模糊。當重新劃撥宅基地或者以貨幣方式補償宅基地征用的時候，這些閑置宅基地容易引發村莊內部的矛盾糾紛。
四、完善空心村整治工作的對策建議
（一）科學制定村莊發展規劃，控制村莊擴展
村莊外延盲目、無序的蔓延是空心村的重要特征表現之一，在空心村整治過程中，必須要求各個整治村莊根據本村的基本情況，建立長期、科學、合理的村級發展規劃。本著合理用地、節約用地的原則，對于村莊內的空閑宅基地進行重新規劃，明確村莊建設用地范圍，規定非農用地邊界，從而有效控制住各類非農建設用地規模，保護基本農田用地。為空心村整治工作穩步推進、有序推進，提供扎實可靠的規劃基礎。
為了保證規劃質量，在規劃制定過程中，應有縣級土地管理部門派出專業人員指導，由鄉鎮土地管理所負責編制。規劃方案需要經過完備的法律程序，需經村民基層民主程序認可后上報，由縣級國土、環保、衛生等部門審批生效，以形成有力的法律約束力。
（二）加強村莊內部整治，挖掘土地資源利用潛力
空心村整治不僅是對空置宅基地和空廢住宅“插空填實”，而且要治理完善村莊內部的住宅建設和基礎設施。一般空心村都存在住戶院落狹小，街道狹窄且沒有硬化，缺乏排水、公共衛生等配套基礎設施，公共文體等方面的服務設施建設等不足，應以空心村整治工作為契機，提升村莊建設整體性，居住環境適宜性和建筑用地利用的科學性，根本上解決舊村人居環境不佳的問題。
要科學設計道路、水電、公共衛生等基礎設施網絡，提升村莊整體人居環境。要在收回各家各戶閑置宅基地的同時，將部分空閑土地重新規劃為村莊公共建設用地，用于修建幼兒園、老年活動室、文體活動室、體育健身場、公共衛生間等基本公共服務設施，提升村莊的宜居水平。對于有財力的村莊，可以重新規劃村內的宅基建設，按照統一設計、統一規劃、統一施工、統一標準的原則建設多層高農民公寓，這樣既改善了村民的居住環境，同時節約土地，提高土地的集約利用化程度。
（三）加大執法檢查力度，嚴格控制違法違規占地
為了保證整治一村，鞏固一村，防止整治后的村莊再次空心化。在空心村整治工作中必須嚴格執行《土地管理法》中“一戶一宅”的規定，嚴格執行宅基地回收政策，村民在申請新宅基地的時候，必須先拆除老宅，交回舊宅基地，并對新宅基地的面積、所占地塊等進行審核，通過源頭管控，杜絕空心村問題再發生的可能。
為了確保村莊規劃被認真執行，應明確鄉鎮土地管理所作為村莊規劃的主管機關，定期進行監督檢查，對于土地利用方面各類違法違規行為，及時糾正。對于整治后繼續多占宅基地的村民，對多占面積征收高額累進制的超占面積使用費，以經濟動機約束浪費土地資源的行為。要進一步加強對村民違法建房的檢查力度，一經發現，立即查處，并經法律程序依法拆除，嚴格控制村莊建筑用地的擴張規模，保護農用地資源紅線不受侵蝕。
參考文獻：
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村土地管理制度范文5
通知
為了貫徹十分珍惜和合理利用每寸土地的國策，促進國民經濟和社會的長期穩定發展，搞好建設用地計劃管理，綜合協調、統籌安排各種用地需求，保證國家重點建設項目用地，制止亂占濫用土地，我們制定了《建設用地計劃管理暫行辦法》，現印發給你們，請結合具體情況認真貫徹執行。
編制建設用地計劃，建立土地計劃管理制度，是我國計劃管理和土地管理制度改革的一項重要內容。請將執行中的情況和問題及時告訴我們，以便改進。
附：建設用地計劃管理暫行辦法
第一條 為貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的國策，對各項建設用地實行計劃管理，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和國家有關規定，特制定本辦法。
第二條 建設用地計劃（以下簡稱用地計劃）是國民經濟和社會發展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設用地的依據之一。
第三條 編制用地計劃應遵循以下原則：
一、納入用地計劃的各項建設用地，必須符合《土地管理法》的有關規定。
二、根據“一要吃飯、二要建設”的方針，對各項建設用地實行統籌規劃、綜合平衡、保證重點、兼顧一般。
三、合理利用和節約使用土地，切實保護耕地，凡有荒地，劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
第四條 用地計劃分為國家、?。ㄗ灾螀^、直轄市，計劃單列省轄市，下同）、省轄市（分區、自治州，下同）縣（縣級市、區，下同）四級?？h為基層計劃單位。
用地計劃的編制時間和計劃期與國民經濟和社會發展計劃（系指年度計劃和五年計劃，下同）相同。
第五條 省及省以下用地計劃由各級土地管理部門組織編制，經同級計劃部門綜合平衡后，聯合報送上級計劃部門和土地管理部門。計劃單列省轄市的用地計劃指標納入所在省的計劃總指標，并單獨列出。
國務院各部門（含計劃單列的大型工業聯合企業和企業集團，下同）及軍隊的建設項目的用地計劃，報國家計劃委員會和國家土地管理局，并抄報項目所在地的省級計劃部門和土地管理部門。由該省土地管理部門核實并經同級計劃部門綜合平衡后，納入該省用地計劃總指標，其中屬于國家重點項目的用地指標和用地2000畝（耕地1000畝）以上的項目的用地指標應逐項列出。
中央和地方共同投資興辦的建設項目用地，由地方編制并申報用地計劃。
第六條 編制城鎮用地計劃指標時，應征求同級城鄉建設部門的意見。
第七條 各級用地計劃均應按照國家計劃委員會規定的計劃表格編報。
第八條 國家土地管理局在各省用地計劃草案的基礎上編制全國用地計劃草案，經國家計劃委員會綜合平衡，納入國民經濟和社會發展計劃。
用地計劃確定的建設用地總指標及其中的占用耕地指標，列入各級國民經濟和社會發展計劃主要指標總表。
第九條 凡納入用地計劃的建設項目，必須符合國家關于固定資產投資項目管理規定。
國家建設項目（含需要新增用地的技改項目）的用地，必須有按照規定程序批準的設計任務書或者其他批準文件，方可申報五年用地計劃；必須有按照規定程序批準的初步設計或其他批準文件，才能納入年度用地計劃。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地的計劃指標，應根據當地土地利用規劃、用地定額并采用因素分析等方法確定。
第十條 國民經濟和社會發展計劃批準后，用地計劃指標逐級分解下達到縣。國務院各部門建設項目的用地指標，下達到項目所在的省，納入該省的用地總指標，不得挪用。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地的計劃指標，由縣人民政府土地管理部門統一掌握?？h土地管理部門可根據用地定額，將農村個人建房用地指標換算為農村個人建房的戶數指標，分解下達到鄉、村。
建設用地的批準權應按《土地管理法》有關規定辦理。
第十一條 加強對用地計劃指標的管理，在編制、下達、執行計劃過程中，各級計劃部門和土地管理部門要分級審查、逐級把關、分類管理、嚴格掌握。
用地計劃確定的占用耕地數，屬于指令性指標，只能節約，不得突破；占用非耕地數，屬于指導性指標。各地根據具體情況，經省級人民政府批準，也可將占用非耕地數定為指令性指標。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地不得擠占國家建設用地計劃指標。鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地計劃指標是否調劑使用，由省人民政府決定。
各級用地計劃節余指標要如實上報，不得隱瞞。不準年終突擊分配指標。
第十二條 根據實際情況的變化，確需修改用地計劃時，應按照計劃編制程序逐級報批。
需要增加用地計劃指標時，應當在本級用地計劃總指標內進行調整，并抄報上級計劃部門和土地管理部門備案；確實無法調整，需要追加用地指標的，應報上級計劃部門和土地管理部門審批。
第十三條 各級土地管理部門負責具體執行用地計劃，并接受同級計劃部門和上級土地管理部門的指導和監督。
各級計劃部門應做好用地計劃執行過程中綜合協調和檢查、監督工作。
第十四條 各級土地管理部門每季度應將用地計劃的執行情況向上級土地管理部門作出報告，并同時抄報同級和上級計劃部門。
報告送達國家土地管理局的截止日期為當年4月、7月、10月和下年1月底。省級以下報告的送達時間，由省土地管理部門決定。
第十五條 各級土地管理部門在辦理建設用地審批手續時，要符合《土地管理法》關于審批權限的規定，并依據用地計劃嚴格審查。
凡不執行用地計劃擅自突破指令性用地計劃指標的，應對直接責任人員和主管領導給予行政處分。
第十六條 本辦法所稱建設用地，包括國家建設、鄉（鎮）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地。以及采掘、建材等行業的生產用地。
國家建設用地，是指全民所有制和城鎮集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業，需要的各項建設用地。
鄉（鎮）村集體建設用地，是指鄉（鎮）村企業、公共設施、公益事業和為農業生產服務的建設項目等不實行國家征用的建設用地。
農村個人建房用地，是指農村居民個人（含回鄉落戶的干部、職工、軍人、歸僑等）在農村集體土地上修建住宅及附屬生產、生活設施的建設用地。
村土地管理制度范文6
關鍵詞：集體建設用地 租賃房 建設用地使用權
中圖分類號：D922.35 文獻標識碼：A文章編號：
2012年年初召開的全國國土資源工作會議上，國土部部長徐紹史首次明確表示，對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點。這意味著集體建設用地融入土地市場，構筑城鄉統一建設用地市場，盤活集體建設用地已經由設想轉向實踐探索，并不斷走向深入。
1 集體土地建設用地建租賃房的重要意義
1.1 促進現行土地管理制度創新
開展集體建設用地建設租賃房試點是一項系統工程，是對現行土地管理制度創新。在合理規劃的指導下，合法利用集體建設用地，重新構建農村集體建設用地上的“建設用地使用權”，賦予完整的用益物權權能，使之具有出租、轉讓、抵押等功能，進而實現物權的平等，形成集體建設用地流轉機制。在國家有效監管下，通過局部范圍內開展集體建設用地建設租賃房試點，將為集體土地征收、農村土地管理制度改革，以及《土地管理法》等有關法律法規的修改出臺提供有益的實踐經驗。
1.2 促進城鄉土地統籌發展，打破城鄉土地二元結構體制
按照《土地管理法》第四十三條的規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和宅基地建設經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業將依法批準使用農民集體所有的土地的除外。利用集體建設用地建設租賃房，從某種意義上突破了這一城鄉土地二元結構的限制，對改變以往一次性征轉對集體土地資產所產生的負面效應具有推動作用，為集體土地保值增值打開一定空間。隨著試點工作的深入，租賃房建設占用的集體建設用地，將來也要采取競價的方式，并且要在統一的城鄉建設用地市場一個平臺上進行公平交易，提高了集體建設用地使用質量和效益。
1.3 緩解城市建設用地供需壓力，降低租賃房建設成本
由于城市建設用地緊張，人口承載力下降，使房價居高不下，直接影響了社會穩定和經濟社會發展。在符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的前提下，利用集體建設用地建設租賃房，由集體土地所有者和使用者直接進行建設開發，或者引入第三方共同合作、投資，無需征地，可顯著降低租賃房建設成本，有效的緩解對住房需求的壓力，進而解決城市建設用地供需矛盾。
1.4 實現集體經濟組織和農民長期土地收益，降低城市中低收入人群的生活成本，開創城鄉“雙贏”局面
開展在集體建設用地建設租賃房，土地補償通過房屋租金的方式按年由承租方進行支付，有利于實現集體經濟組織和農民的長期土地收益。同時，通過租賃房建設有利于降低城市中低收入人群生活成本，兼顧了民生需求。而且能夠引導城市人口向農村擴散，一方面，通過房屋出租，能夠增加當地農民的收入，推動農村商業繁榮；另一方面，改善了城市中低收入人群的生存環境，減輕了生活負擔，從某種程度實現了城鄉統籌發展和“雙贏”。
2 實施集體建設用地建設租賃房的關鍵點
2.1 制度先行，規范實施
在集體建設用地建設租賃房，應加強土地管理制度的理論研究，制定相關的管理制度和實施辦法，規范試點工作實施，并在實踐中不斷完善。在國家層面，可參照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（[2010]4號）等規定，出臺集體建設用地建設租賃房實施的指導意見，明確試點范圍的界定、土地使用方式、承租對象、租賃期限、租金確定、繳納方式、金融支持、試點實施主體以及國家、地方人民政府和農村集體經濟組織、農民各方的權責等內容。地方人民政府在確定和申報試點前，應根據國家規定結合地區特點細化具體實施辦法，并完善相關組織機構和制度建設，保障租賃房建設規范實施。
2.2 把住“用途管制”和“分類處置”閥門
農村集體建設用地主要有兩類：一是規劃為建設用地但現狀為農用地或未利用地的，可稱為增量建設用地；另一類是現狀為建設用地，即存量建設用地。后者主要包括四種情況：一是宅基地；二是鄉鎮企業用地，以及鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地；三是村集體經濟組織歷史上形成的固定資產，如村部、會場等建（構）筑物；四是違法的集體建設用地，如小產權房等。首先用于建設租賃房的集體建設用地，應該是存量建設用地的一部分，防止租賃房建設占用農用地、未利用地的現象，把住“用途管制”閥門。其次，對能夠建設租賃房的存量建設用地應在符合土地利用總體規劃和計劃、城鄉規劃的前提下，根據租賃人群、交通、入學、就醫等綜合評估選擇。對于不同類型的違法存量集體建設用地不能直接建設，符合規劃的應依法分類處置后方可進行建設。
2.3 集體建設用地用益物權權能問題
根據《物權法》的規定，建設用地使用權是使用權人對國家所有土地的占有、使用、收益的權利。而對于鄉鎮企業、村辦企業等使用的集體建設用地的權利是否屬于“建設用地使用權”，《物權法》回避了這個問題。因此，集體建設用地建設租賃房需要轉變農村集體建設用地使用主體，而所有權和土地利用性質不變，應賦予建設租賃房的集體建設用地以“建設用地使用權”，提高集體建設用地利用率，讓其使用狀況更加靈活，使農民在土地流轉中得到更大的經濟利益。
2.4 厘清投資主體及收益分配關系
對于租賃房的投資主體可以是農村集體經濟組織；可以是第三方獨資，包括原使用土地的企業或政府等；也可以是二者合作，共同出資。由此，集體建設用地建設租賃房后的租金收入存在兩種分配關系，一是內部分配關系，即集體經濟組織與村民之間；二是集體經濟組織與投資主體之間的分配關系。建設租賃房，租金收入難以在短期內形成利潤，一般的集體經濟組織無法獨立承受，有必要引進投資者，通過所有權與使用權的分離，處理好個主體之間收益分配關系，有利于實現價值最大化。
3 集體建設用地建設租賃房的實施程序
嚴謹的實施程序是確保實現集體建設用地所有權人集體意志，保障相關各方的權益的關鍵措施。
3.1 群眾表決。申請集體建設用地建設租賃房的集體經濟組織應按照村民委員會組織法的相關規定，召開全體村民會議對集體建設用地是否建設租賃房進行表決。
3.2 規劃控制。集體建設用地建設租賃房須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃。村集體經濟組織若有建設租賃房意向，應向國土資源部門、城市規劃部門等有關政府部門提出申請。
3.3 評估補償。需要引進投資者的，應當對集體建設用地進行市場價值評估。對原使用該地鄉鎮村企業要按照市場價值進行補償。
3.4 公開選擇。需要選擇投資者的，通過公開透明的程序競爭選擇。對補償方案、收益分配方案進行公告公示，讓村民知曉。
3.5 交地確認。經國土資源部門同意辦理建設用地流轉手續后，在補償到位的基礎上，交付土地并按照基建程序建設。
