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房地產企業財務共享范文1
關鍵詞:房地產企業 財務管理 經濟效益
一、前言
在市場經濟條件下，房地產企業競爭日益激烈，房地產企業財務管理水平決定著房地產企業生產經營規模和市場競爭能力，財務管理應當成為房地產企業管理的核心。因此，加強房地產企業財務管理，對改善房地產企業的生存條件，提高房地產企業的經濟實力，推動房地產企業的發展，起著重大的作用。
二、房地產企業要樹立以財務管理為中心的觀念來全面提高經濟效益
(1)積極參與到房地產企業的全過程經濟管理，為科學決策服務，起到出謀獻策的作用。財會部門要運用理財藝術，充分發揮起財會信息的作用來幫助房地產企業管理層對房地產企業的技術創新進行風險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，力爭房地產企業技術創新的決策能夠切實可行。
(2)在房地產企業運營過程中，實行預算控制的制度，編制合理的財務計劃，充分發揮預算和計劃的控制、協調作用，努力克服房地產企業在經濟管理過程中的盲目性?？紤]客觀條件和現實要求，根據房地產企業過去的財務活動資料，對房地產企業未來的財務活動成果或者決策方案做出科學合理的預測。
(3)把財務分析和會計報表作為房地產企業經濟管理的基本手段，利用財務分析來進行事前控制，借助資產損益表和負債表來研究房地產企業的發展，發現房地產企業經濟管理過程中所存在的問題。
(4)把資金管理這些指標來作為房地產企業財務管理的首要任務，重視房地產企業資金的運行管理，把降低成本，調整資本結構，加快資金周轉速度，合理的籌資資金作為提高房地產企業經營效益的重要手指標，把資本利潤率指標、財務資金指標、資本籌措合不合理、資本結構合不合理作為判斷房地產企業經濟管理水平的重要標準。
三、推進財務管理降成本增效益
(1)通過明確責任部門、完善財務制度、嚴格審批程序、規范報賬行為、減少會議數量和出差次數、簡化會議形式、減少及壓縮會議規模等方式，組織人員對“備用金”臺賬中已完成業務備用金及時進行清理，盤活存量資金。
(2)細化可控費用，及時發現費用管理中存在的問題，積極整改，嚴格“收支兩條線”管理，堅決杜絕超進度、超預算、超定額支出。同時，對業務費、辦公費、差旅費、通訊費等可控費用實行定額管理，向將有可能超支的部門提出警示，合理安排剩余費用。
(3)協同配合，力求降低各項成本費用。做好各項費用的跟蹤分析，積極配合各相關部室，及時準確提供各部門費用的預算完成情況，協助各單位做好降本增效工作。
(4)為控制成本，節省不必要的開支，房地產企業應該要求各部門對可循環再用的消耗材料做到循環再利用，并充分利用辦公自動化系統，倡導無紙化辦公，以實際行動推進雙增雙節活動向深入開展。
四、房地產企業財務管理要實現“三個延伸”
(一)由單純的財務管理向全面管理延伸
要努力適應財務工作職能的延伸拓展，在開展傳統財務工作的同時，自覺在公司參與市場競爭的過程中找準定位和著力點，在全面掌握生產經營全過程的情況下，把價值管理的職能、手段滲透到財務工作的各個層面和生產經營的各個環節，在支持業務部門發展的同時，為財務自身的持續發展創造更大的空間；
(二)由事后管理向事前控制延伸
財務部門作為參謀助手，必須超前思維、主動出擊，準確了解房地產企業重大的經營活動和重大決策，抓住生產經營的工作重點，把工作重點從事后處理轉移到提早謀劃、事前預測上來，爭取主動權，增強預見性，及時有效地提供服務。
(三)由被動控制向超前預算延伸
要結合公司發展戰略，研究構建制度統一、管理規范、權責對等、效率效益掛鉤共享的預算管理新機制，優化資源分配，深化預算指標對比，完善預算的績效考核機制，落實各級管理責任，把預算機制管理滲透到經濟運行的全過程，做到“長計劃、短安排”，增強自主管理能力，有力促進公司經濟增長和穩定。
五、要加強房地產企業的資金管理
樓款收入是房地產企業資金主要來源，樓款資金的回籠速度直接影響到企業資金運營效率。通常樓款要經過定購、簽約、辦理按揭、銀行審核放貸多環節才最終回籠到公司賬戶，所涉及的單位除了公司內部，還包括銀行及公積金中心，由此加快樓盤回籠速度不但要做好內部管理工作，同時還要加強外部溝通。公司內部應制訂銷售管理辦法，明確內部環節工作責任、責任人，時間要求，并嚴格執行考核制度；公司外部應作好銀行及公積金辦公室銜接溝通工作，保證審核進程的通暢。
參考文獻：
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房地產企業財務共享范文2
【關鍵詞】房地產企業 財務管理 風險及防范
一、房地產企業財務管理風險的涵義
一般從廣義的角度講，主要指房地產企業在項目籌資、投資、資金運用等財務活動中，對企業經營、盈利以及發展效益等產生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業融資不當和資金結構的不合理，而產生了負債經營，最終導致企業預期收益產生下降的風險，甚至還會引起由于不能償清債務而導致破產。
二、我國房地產企業財務風險管理的存在問題
（一）利益的趨動導致資產負債率增高
基于房地產業資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業運作、發展的重要基礎后盾。房地產企業進行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當的融資措施，其貸款增長率遠遠超出所有金融機構的貸款增長幅度。由于大部分房地產企業受到高回報的利益驅使，一旦獲得投資項目機會，并不經過財務預算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業的債務風險。由于房地產企業具有較大的負債規模和較高的資金負債率，而導致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產的可能。
（二）融資方式單一，導致資本結構的不合理
為了迎合房地產業的發展形勢，雖然我國頒布了相關的資金使用制度，但仍未改變大多數企業在初期階段為負債開發形式的事實，在資金結構比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產企業的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權，然后利用土地進行抵押通過銀行借進資金，并利用借入資金支付項目規劃以及各種費用支出等綜合費用。據資料表明，大部分房地產企業45%的項目開發資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結構失衡直接關系到企業的存亡。由于單一化的籌資風險，很容易使資金鏈產生斷裂，最終影響社會經濟的順利發展。
（三）流動資金管理的不規范
目前房地產企業多存在流動資金管理方面的弊病，房地產企業的成本發生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規范設計以及工程施工等諸多環節的開發和利用。將成本管理貫穿于項目開發全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進行規劃和控制，而導致房地產企業存貨產生了較差的流動性。由于受一種錯誤認識的影響，大多數房地產企業普遍認為，只要在施工建設階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強決策、設計等前期階段的造價控制，因而根本達不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產企業為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進行統籌規劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業的整體利益。
三、加強房地產業財務風險管理的防范措施
（一）強化風險意識和采取風險防范措施
房地產企業應樹立一定的風險意識，依據自身實際情況對項目運行中可能發生的財務風險進行科學預測和分析，同時制定一系列的風險防范措施和應對方案等，加強財務財務管理的風險預測和防范工作。例如，進行財務管理的合理控制，必須具備完善的應對機制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風險，同時可通過調整資金結構，以減少財務風險的發生。另外，房地產企業還應該加強內外環境的科學分析，并制定各種不同的應對措施和方案，以不斷提高財務管理水平。
（二）建立基本財務制度和流程規范
房地產企業應建立基本財務管理制度和流程規范，用以指導企業的整體財務管理活動。第一，應依據企業實際情況制定一套切實可行的財務管理制度和專門的財務管理機構，主要負責現金出納、資金融通等方面的預算、決算和實施工作。第二，努力構建基礎核算的平臺，通過建立準確、真實的財務數據以提供必要的數據基礎。第三，應建立完善的考核制度和監督機制。第四，建立合理、明確的業務授權制度，明確管理者和財務人員的權利和職責范圍，合理確定各種財務活動的執行程序，努力提高財務管理的科學規范性，以達到減少營運風險的目的。第五，建立財務管理與房地產開發整體活動的信息化集成系統，充分利用信息化平臺，不斷完善內外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎上的動態決策和管理。
（三）有效控制投資風險，全面加強投資管理
基于房地產項目具有投資資金大、開發周期長以及受地區經濟影響大等基本特點，這就決定了房地產項目是具有較高經營風險的綜合性活動。因此，在進行項目投資前，房地產企業必須認真做好全面的市場調研工作，科學合理預測項目的執行風險和可行性，嚴禁出現由于管理者的一己之見來決定項目的發展目標，力求將財務決策的風險性降到最低。另外，房地產項目的開發建設周期的長短，決定了財務管理風險的高低，因此，必須極力在保證質量的前提下，努力縮短項目工程的建設周期，一方面不僅提高了資金周轉率，而且也減少了由于外部條件變化而產生的財務風險。
（四）拓展融資渠道的多元化
房地產企業應全面拓展資金籌措渠道，科學合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉化為多渠道融資，比如，企業可通過信托計劃、股權融資、投資基金融資以及資產證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產負債率不增長的情況下，提高融資金額，節約財務支出費用，使企業資產結構達到合理優化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發揮了負債的杠桿調節作用，另一方面將財務風險合理控制在企業能夠承受的范圍內，有效促進了企業的順利發展。
（五）建立資金管理機構，以提高資金利用效率
應建立以結算中心為主的資金管理機構，通過統籌安排和合理調度，將貨幣的流通價值得以充分發揮，加速資金周轉。同時將分散資金進行合理的聚攏和利用。應認真審查和核實相關賬簿，并將賬簿進行細致登記，定期或不定期進行合理地清查，及時發現問題并查明問題的原因，并追究相關責任人的責任。另外應重點加強流動資金管理力度，做好存貨、現金、以及應收賬款的管理與控制，主要是依據國家相關的具體規定范圍，控制好現金收支費用，提升現金周轉率，合理把控現金的現有規模。市場經濟的本質是信用經濟，信用是維持雙方交易的重要依據和基礎，因此，應收賬款管理已成為財務管理的重要組成部分。必須改變房地產企業過去的重銷售業績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強對所有客戶的資信審查工作，增強應收賬款的控制與管理，做好應收賬款規模的合理控制。應采取各種有效措施加強和銀行的良好合作。
（六）加強財務分析與和監督，定期進行認真審核
在項目的實際開發中，房地產企業需要足夠的資金基礎做后盾，應統籌安排和合理規劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進資金使用效率的最大提升。首先，應對項目的整體投資進行科學的風險分析，對現金收支、銷售價格等綜合財務指標進行認真詳細的分析和研究，以確保將企業的投資風險維持在最低的狀態;其次，必須加強財務監督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業的投資成本;除此之外，還應加強對各種經營和經濟活動做好事前、事中和事后全面監督和控制，強化企業財務人員的財務管理意識，以維護企業利益作為財務監督的最終目的。
四、結語
總之，房地產開發企業在進行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據企業自身投資能力合理確定的項目范圍和內容，加強企業財務管理的綜合水平，力求將財務風險控制在最低的限度范圍內。
參考文獻
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房地產企業財務共享范文3
關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制策略
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，也是我國重要的經濟增長點。但隨著經濟的逐步轉型升級，房地產業卻面臨著嚴峻的挑戰。一方面，在一二線城市，房價居高不下遠遠超過消費者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產業支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導致房地產業去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產市場風險進一步加大，房地產企業的財務風險進一步提高。因此，尋求房地產企業財務風險的控制策略，探索房地產企業的良性發展路徑，就成為我國房地產業面臨的一個重大課題。
一、我國房地產企業的財務風險
房地產業是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、但風險也較高的領域。房地產企業具有資產負債率高、投融資金額大、生產周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的風險也比一般企業要大很多，特別是在企業快速擴張過程中，其面臨的風險更大，因此，房地產企業必須深入分析面臨的財務風險并嚴格加以管控。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性[1]1。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面。
（一）政策把控難度大，投資決策失誤
房地產業是投資風險很高的領域。房地產投資風險是指房地產投資過程中，某種低于預期利潤，特別是導致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準確把握投資風險的來源、實質及變化的規律，才能采取相應的措施去降低風險。房地產企業面臨的投資風險是多方面的，主要體現兩個方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產企業的投資額持續增長，但在投資項目的分配上并不合理。房地產企業為了獲得更大的利潤，對商業住宅的投資比例高，其他商業用房的投資占比很??；對高檔公寓的投資比例高，對經濟適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價格偏低的廉價房或者經濟適用房，而不是那些昂貴的高檔商業用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉不靈，無法償還銀行的借款，致使企業陷入財務危機。房地產開發與國家的經濟形勢密切相關，其在很大程度上受到政府諸如環境保護、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個政策都可能給企業帶來致命的危險。政府對經濟的調控，企業不可避免也不能預見。對于政府的動向，企業只能通過市場的信息及行業發展周期、政府的最新動態進行研究，但結果卻存在著很大的不確定性，房地產企業往往不可把控。為了抑制房地產市場過熱，近年來政府出臺了一系列的宏觀政策對其進行調控，這些政策的出臺會從資金供求、房地產價格變動和市場預期等多方面對房地產的投資產生很大的影響，從而增加投資風險?？梢哉f，我國房地產企業的發展史就是一個不斷被調控的歷史，每隔幾年就有一次嚴厲的調控，而每次調控的結果就是限制銀行貸款和暫停房地產上市公司的再融資[3]。通常實力雄厚的房地產開發企業，一般都會高度關注政府的政策變化，而大多數中小型房地產企業，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業帶來了更大的危機。
（二）融資渠道單一，資本結構不合理
房地產業是資金密集型行業，對資金的需求量較大。房地產企業的融資方式主要有內部融資、外部融資、權益性融資、債務性融資等。但我國房地產企業融資主要以債務性融資為主，包括國內貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預收款，債務性融資比例高，權益性融資嚴重不足。雖然債務性籌資的債務利息可以在稅前扣除，享受稅收優惠，從而降低企業綜合資本成本，但債務性資本需要固定支付利息和在規定的期限內還本付息。融資規模是房地產企業能否快速發展的一個重要原因，充足的資金來源是房地產企業擴大規模和提高效益的前提。但是，我國房地產企業的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統計資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產開發企業到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產企業在開發、建筑、銷售等各方面與銀行相關聯的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產負債率，都會加大房地產業的財務風險[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據企業自身的相關情況給予貸款，同時銀行的貸款數額有限，在一定程度上限制了房地產企業融資的規模。一方面，房地產企業的融資渠道單一，融資規模嚴重不足，制約著房地產企業的穩步發展；另一方面資本結構不合理，負債率過高，極易造成財務風險。隨著房地產企業規模不斷擴大，地價持續上漲，導致房地產企業長期高負債運行。Wind資訊公布的數據顯示，自2000年以來，房地產上市公司的平均資產負債率一直高于70%，雖然銀監會2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產企業的財務風險日益加大，一旦市場有波動，就可能給房地產企業帶來很大的財務風險，甚至對一些較小規模的企業，帶來滅頂之災。引起房地產企業債務結構不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務的性質認識不清或者沒有系統地對各種債務進行分析。債務的期限往往與企業的規模、獲利能力等因素相關，房地產企業為了籌集到相應的資金，往往會忽略一些潛在的風險，沒有綜合地根據自身的能力搭配短、中、長期債務比例。且房地產企業主要以中長期債務為主，一旦企業沒有根據自身的盈利能力來搭配債務，就容易產生還債期過于集中和還款高峰過早出現，引發債務風險。
（三）資金回收困難，資金鏈斷裂
在房地產市場活躍時期，不少企業在成功完成幾個項目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項目。但在工程項目接近尾聲時，市場行情可能急轉直下，房屋銷售困難，使企業無法按時回收資金，資金不能正常周轉，導致企業無法償還到期銀行債務以及承包商的欠款等情況發生，從而造成資金鏈斷裂，引發財務危機。房地產企業資金鏈斷裂主要是由于融資風險、銷售風險和應收賬款風險造成資金無法如期回收所導致的。無論是哪一種風險，都易造成企業的資金鏈斷裂，產生財務危機。融資風險主要是由于我國房地產企業融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業資金就會出現缺口。銷售風險是指企業銷售的預售款和售出款無法及時到位，就會引發資金鏈趨緊。房地產企業的銷售風險主要是由于政府調控以及消費者預期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺的以限購、限價、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業銷售明顯降低。應收賬款風險主要體現在應收賬款回收時間和應收賬款回收金額兩個方面?，F在大多數人購房都是采用首付與按揭貸款相結合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業帶來了很大的風險。同時，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴格，手續較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素無法償還房款對應收賬款造成減值，產生壞賬損失。
二、房地產企業財務風險控制策略
（一）強化項目論證，投資決策科學化
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，其面臨的投資風險很高，引發的后果也特別嚴重。因此，在進行房地產投資時，投資者在選擇投資項目或進行投資決策時，必須強化項目的論證，對投資項目進行深入的可行性分析，使投資決策科學化。對投資項目的可行性分析是項目建設前期工作的重要步驟，是建設項目立項的基礎，是建設項目決策的重要依據。投資項目的優劣直接影響企業資金的回收和利潤的高低，因此，企業必須在項目投資前期，進行大量的可行性研究，制定好風險防范預案，以切實保障投資的收益。房地產企業在做投資項目的可行性分析時，要對投資項目所在城市的規劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動向，以及開發項目的規模、用途、地理位置等進行詳細的分析論證。一定要做好調查研究，廣泛收集相關的數據資料；按照國家規定的標準，對項目進行科學的設計規劃；嚴格遵循項目的開發規律，確保項目的咨詢設計單位有足夠的工作周期，提高項目投資決策的科學化水平。
（二）優化資本結構，融資渠道多元化
融資能力是房地產企業的核心競爭力之一。優秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財務結構、維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產企業的融資渠道單一、資本結構不合理，已經成為制約房地產企業健康可發展的一個重要因素。我國的房地產企業主要以債務性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風險較大，極易發生財務危機，因此，必須拓寬融資渠道，優化資本結構，實現融資渠道的多元化。優化房地產企業的資本結構，一是要提高自有資金的比重，切實降低債務性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內部籌資等方式外，也可以采取典當融資、房地產信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權融資、項目眾籌，以及主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道[6]，降低企業的資產負債率。還可以根據房地產企業自身的特點與需求，多種融資方式結合使用。這樣，既可以拓寬房地產企業的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業融資風險，促進房地產企業的良性發展。
（三）強化財務預算管理，建立財務預警機制，增強抗風險能力
在項目投資前期，房地產企業要根據項目的投資規模，盡可能準確地預測在建設期內所需要的資金量，既要保證維持項目在各方面的正常支出，又不會有過多的資金剩余，從而有效地進行資源分配，提高投資效益。房地產企業在編制財務預算時，應將企業的收入和支出、資金的投放和獲益以及經營的統籌和分配都進行統一的部署，并且對項目的各個環節進行整體的全面的預算。在此基礎上準確編制現金流預算，對資金需求和使用進行合理規劃、預測和動態調度，使企業既具有較高的盈利水平，又具有一定的現金流動性，有效地降低財務風險[7]。預算一旦確定，財務部門要督促各部門嚴格執行預算，并按照制度和目標定期進行檢查和考核，使每一環節都與其預算相對應，提高預算執行力。當實際與預算偏差較多時，要及時進行研究分析，如果是預算出現問題，要及時根據實際情況調整偏差；如果是執行過程中產生的問題，要深入分析癥結所在，并及時加以修正。房地產企業財務預警機制是房地產企業以企業的財務報告、經營計劃等相關資料為依據，運用財務管理、市場營銷、經濟統計學等理論通過比較分析、建立數學模型等方法，對房地產企業在經營管理活動中的潛在財務風險進行實時監控，及時發現企業存在的經營風險并進行預測、示警和排除的風險管控機制[8]。房地產企業要根據自身特點，建立適合自己的財務預警機制。一是要加強房地產領域信息管理，全面、準確、及時地了解和掌握國家宏觀經濟政策、項目所在城市的發展規劃、市場競爭狀況、企業自身的各類財務和生產經營狀況以及房地產市場的基本走向等房地產領域的各方面信息，科學選取預警指標，利用計算機對各項指標數據進行分析并相互驗證；二是要理順財務管理各環節與企業經營管理各部門之間的關系，實現企業內部各類數據資源暢通共享，及時發現非正常的經營現象以及潛在的財務風險點，為相關管理部門和企業決策提供預警及排除方案，及時規避風險；三是要建立健全包括法人治理結構、交易處理程序在內的各項企業內部控制制度，規范企業人員的經營行為，確保企業經營活動的順利進行，增強企業自身抗擊風險的能力。
作者:李愷 單位:鄭州大學
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房地產企業財務共享范文4
一、房地產企業面臨的財務風險
（一）籌資風險
資金是房地產企業的血液。籌集資金的方式不同籌資成本和籌資風險不同，在風險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產企業財務管理中重要的部分?；I資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應合理控制不同籌資方式下的風險程度，正確制定和管理籌資風險的方法和措施。我國房地產企業普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題。籌資風險主要表現在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風險；企業整體財務杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業盈利能力下滑不足以支付財務成本時，就會出現“斷供”的財務風險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風險疊加期，經濟形勢步入下行周期，房地產行業的籌資風險更加凸顯。
（二）投資風險
房地產企業投資開發項目的特點是投資規模大、開發周期長，同時還面臨著國家宏觀調控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產業、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規模越大的項目面臨的管理風險、運行風險和銷售風險就越高，大規模投資可能遇到項目管理不善導致的質量不合格、建設進度不理想、銷售策略不適用導致的去化困難等風險；開發周期長則內外部環境風險的變數就越大，市場情況在經濟周期換擋時會發生劇烈的變化，開發周期越長面對的市場變數就越大，例如：市場轉淡時產品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風險因素。
（三）經營風險
經營風險是指在房地產企業生產經營過程中，供、產、銷各環節不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導致企業發生運營困難，企業價值下降的風險。現階段對于房地產企業的經營風險則體現在，企業經營能力不能隨著市場環境的變化而提升和及時調整。中國房地產市場經過35年快速發展，已經進入到產品供大于求、企業間競爭升級和行業快速優勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業的經營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規，不能在細致深入的市場分析和可研基礎上，設計提供質量更好、品質更高的產品，依然采取過時的商業模式和營銷模式，不在提高企業運營效率和科學壓縮成本等方面升級，將面臨經營效益下滑、產品沒有市場、經營現金流枯竭的風險。
房地產企業除了以上財務風險，還存在著企業間大量互保產生的保證風險，貨幣市場波動帶來的利率風險和資金流動性風險，國家財稅體制改革帶來的納稅風險，以及無法兌現對投資人承諾的利潤分配風險等。如何提前化解財務風險，保證企業在生存的前提下，健康穩定的發展，可以通過以下措施改善財務風險管理工作。
二、改善房地產企業財務風險的管理措施
（一）優化資本結構、合理搭配債務期限，規避籌資風險
在風險上行的市場階段應采取穩健的融資策略。多元化融資渠道，科學的統籌權益資本和債務資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰略投資人、發行普通股、可轉債、優先股等方式，降低財務杠桿，提高企業抵御財務風險能力。另一方面，按照房地產開發項目周期特點選擇搭配債務期限結構，舉債以中長期負債為主，短期負債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結構減輕籌資壓力。同時盤活固定資產，增加流動資產和速動資產比例，優化資產結構，改善資產錯配現象。
（二）科學管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風險
房地產投資項目應從可行性研究入手，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現狀及發展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發結構的分散而達到減少風險的目的，方式包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產企業應將可控資源集中用于本企業專業優勢市場，同時還應避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區域分散投資，保證企業綜合投資報酬率基本理想。并且使開發的項目在時間上錯開，合理統籌項目開發節奏，不出現內部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發一定的調整空間和余地。在新的市場環境下，還可以創新商業模式，開展同行業及其相關產業的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔風險，達到降低投資風險的目的。例如：萬達集團的以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的輕資產模式。具體是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達集團做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
（三）提升企業管理工作的水平，增強行業競爭力，控制經營風險
“白銀時代”的市場特點是，市場飽和供大于求，帶來行業內更加激烈的競爭，房地長企業需要苦練內功，提升企業管理水平，在競爭中不落伍。房地產企業可以從建立健全內部控制制度入手，以制度規范企業日常管理工作，減少因為隨意決策和管理混亂帶來的經營風險。采用全面預算管理將不利的異常經營活動控制在初始階段，減少企業不必要的損失，通過滾動預算，比較實際與預算的差異，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。采用財務集中管理，規避財務風險，保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，利于實現公司整體利益的最大化控制財務風險。企業管理涉及方方面面的工作，不同房地產企業應采用適于本企業的管理模式和方法，總體目的是提升企業活力和盈利能力，增強抗風險能力。
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關鍵詞：調控政策 房地產 投資 問題 措施
隨著我國城鎮化進程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監管的放松、信息技術以及金融工具的創新，房地產自身得到了很大程度上的發展，房地產行業的發展也正逐步進入健康穩定的良性發展軌道，很大程度的推動了我國經濟社會的發展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產行業出臺了一系列的宏觀調控的政策措施。過去的房地產投資決策受到國家宏觀調控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調控政策兩種方式之間的協調性，一是政府宏觀調控政策對房地產企業直接產生的影響，二是通過對房地產市場的導向作用影響到房地產的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調控的措施，一方面為房地產行業的穩定持續發展帶來了機遇；另一方面，國家實施的宏觀調控政策對于房地產行業的經營也產生了很多的不利影響，尤其是對房地產投資的財務方面帶來了一定的風險。在新的房地產宏觀調控政策引導下，房地產的投資趨于理性，這使得房地產行業的財務風險水平明顯增加。以前的財務預警機制已經不再適用于房地產企業的財務風險分析。因此根據房地產行業的特殊背景，對房地產調控政策以及房地產企業的現狀與可能導致財務風險產生的原因進行分析，找出可能影響房地產企業財務風險的財務指標，并對這些指標進行分類。然后依據財務預警理論，財務風險影響因素進行分析，建立健全適合調控政策下運行的投資和財務風險預警機制。
一、調控政策下房地產投資中的問題
（一）調控政策增加了房地產企業的財務風險
產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
（二）現有的財務預警機制不適應調控政策
近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
（三）調控政策對房地產市場的影響
國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
（一）加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險
對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產投資基金等方式。投資風險的管理要注意在充分了解城市規劃信息和土地使用以及房地產供應和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應結構不合理和供求錯位的現象。
（二）建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制
要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
（三）多做市場調研，了解政策的動態影響
企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
參考文獻：
房地產企業財務共享范文6
稅務稽查、管理對策
一、我市房地產行業發展的趨勢和動向
目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。
(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。
(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。
二、房地產企業項目運作及會計核算特點
（一）項目運作的程序
一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發的正式計劃書規劃部門批準的建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證土地主管部門核發的建設用地批準書建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。
第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。
（二）會計核算特點：
1、收入核算
房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。
2、開發成本核算
（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。
（三）稅金的計算特點
房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：
1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。
2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況
根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。
三、房地產企業的稅務違法行為及分析
（一）隱匿收入
1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。
2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。
3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業稅及附加38.6萬元。
4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。
（二）虛增成本方面
1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。
2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。
3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。
版權所有
4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。
（三）超標準列支費用
1、利息支出問題。
（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。
（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。
2、銷售費用列支問題
（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。
（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。
四、檢查的方法和技巧
(一)項目檢查法
以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。
(二)基礎資料、數據的收集法
基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。
(三)數據間的邏輯關系分析法
掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。
如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。
開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。
(四)整體測算法
由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。
從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：
（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。
(五)實地核實法
針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。
(六)帳內檢查與外調相結合法
由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。
(七)對往來帳戶的檢查
房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。
四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議
針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性
(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。
(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。
(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。
(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。
(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。
五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。
