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房地產企業財務報告范文1
2006年2月15日,財政部了39項企業會計準則(其中包括1項基本準則和38項具體準則),從而標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日,新準則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關會計準則的應用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是,新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此,筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析,以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產行業的具體準則
目前,房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經濟中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前,筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中,具體會計準則是指引規范企業財務報告的強有力工具,而基本準則則是準則的準則,它對各個具體準則起著指導作用。因此,不論哪個行業,其會計規范都不可避免地要受到基本準則的影響,房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規范的實質內容來看,在38項具體準則中,與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則第15號——建造合同》,前者側重投資性房地產的規范,后者強調代建房地產的規范。而與一般行業相關的具體準則(從第1號至第21號),以及與企業財務報告相關的準則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產行業的會計規范相關。例如《企業會計準則第1號——存貨》、《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第8號——資產減值》、《企業會計準則第14號——收入》、《企業會計準則第21號——租賃》等分別規范房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務?？陀^地說,本套準則相對于國際會計準則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規范內容卻相當豐富,包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關系的兩項具體準則,即第3號和第15號準則,其中的重中之重為第3號準則。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業作出規范的準則,它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時,該準則也不是一項規范所有房地產資產的準則,它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。由于該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應,《企業會計準則第15號——建造合同》主要規范企業(建造承包商)代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則——建造合同》差異不大,但是它作為規范企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則,同樣在房地產行業發揮著重要的作用。
二、具體準則對房地產行業的影響
當梳理清影響房地產行業的各項具體準則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定——第3號準則規范的對象為投資性房地產,第15號準則規范的對象為代建的房地產,而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規范,作為存貨的房地產通過第1號準則進行規范。這種對不同房地產類型的明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認,以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業的財務報表中,會影響企業資產結構的組成,以及相關財務比率的計算,影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到,工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性,從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。
值得一提的是,《國際會計準則第40號——投資性房地產》在第3段明確指出:“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”,這與我國的準則規定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視,把握不同準則對房地產明細類型的核算差異,以便提供準確、可比的會計信息。
(二)對損益確認的影響
公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此,對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言,如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。
第3號準則規定:自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;否則計入所有者權益。這就意味著,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產公司需要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,這又將影響企業的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產項目進行了分類規范,這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目,同時規定了不同的計稅毛利率,從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似,不同的具體準則對不同類型房地產的規范差異,也會引起對房地產行業稅收體系的變化。
目前,我國的房地產稅收按課稅環節的不同,分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收,以及所得環節稅收四大類,而且稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產,對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。但是,隨著會計準則對于房地產的明細規范,以及公允價值模式的采用,有可能引發稅收政策的調整。比如,對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息,如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。
(四)對財務報告編制的影響
考慮到我國現階段的實際國情,2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強制性要求。因此,新準則對于我國房地產行業的影響,更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業,他們需要遵守境外國家(或地區)會計準則的規定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告,鑒于各國準則的差異,提供財務報告的成本相當大。但是,當各國準則日益趨同時,財務報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準則(CAS)與國際會計準則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。
但是,準則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規范方面的差異進行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益,而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認;最后,IAS40在信息披露方面的規定更規范,更完善等等。
房地產企業財務報告范文2
關鍵詞：房地產開發企業；財務；風險管理
房地產行業是高回報行業，同進也有很大的風險，面對激烈的競爭，房地產開發企業必須提高財務管理水平才可實現可持續發展，財務管理是企業管理的核心系統之一，應成為房地產開發企業實現持續發展的有效管理控制工具。
一、房地產開發企業財務管理的意義
財務風險是說在企業的所有財務活動中，因企業受到內、外部環境和各種難以把握或難以預計的因素影響。企業的實際財務結果同預期的結果發生偏離，因而使企業蒙受可能性的損失。房地產開發項目開發周期長、投資大、不確定性強，所以房地產開發過程中的財務風險管理就更加的重要，只有對項目風險進行有效的規避和控制，開發項目的收益才有可靠性。
二、房地產開發企業財務風險的表現形式
從房地產開發企業的經營特點分析，一般的房地產開發企業面臨的財務風險主要表現為下面這幾個方面：
1.利率變動風險。房地產開發企業在負債經營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預期收益。利率的變動風險是房地產開發企業面臨的眾多風險中最為嚴重的不測風險。
2.再籌資金風險。再籌資金通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。因負債經營使房地產開發公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產企業在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產開發企業經常還會出現連鎖性的資擔保鏈，一擔連鎖籌資中一個環節斷裂，風險效應也會加大，對房地產開發企業經營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務風險。房地產開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分的開發企業在初期階段大都以負債開發為主，本有資金比例很低，大量的開發資金都來源于借貸。如果企業不能按期收回并取得預期的收益，那么公司將面臨無力償還債務的風險，不僅導致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至會因此而導致公司倒閉。
三、控制房地產企業財務風險的措施
1.房地產企業投資策略：投資是企業經營、發展推行經營戰略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產生效益。投資一擔執行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業的未來發展會產生重大影響。房地產企業面對的是無法估量的產品市場、經營環境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩定變動都會對企業的營運收入、成本造成企業現金流入量和流出量不確定性。房地產開發企業投資面臨的風險主要有管理風險、市場風險和政策風險。目前對房地產開發投資風險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現金流量控制管理?，F金流量反映的是一個企業在某個特定時期內現金流出、流入和流入凈額狀況。在現金流量表上，投資、經營、籌資三大活動都會發生現金流動，在經營活動產生的現金流量凈額最重要。房地產企業的財務報告中，經營活動產生的現金凈額作為主要財務指標反映，所以現金流量比利潤更加重要。如果企業的利潤在上升而現金的凈流量在減少，這說明當前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在?，F金流量的多少可知企業財務風險的大小。
3.縮短預售時間，減少款項回籠風險。財務的重要方面就是資金的回收，應收款是造成資金回收風險的重要方面， 它會加速現金流出。雖然應收賬款會使企業產生利潤，但并沒使企業的現金增加，反之會加速現金流出，因房地產企業投資涉及到金融動向、政策法規、區域供求狀況和提高人民群眾的生活質量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現風險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應收賬款管理應做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業的還債能力、建立銷售回款責任制、建立穩定的信用政策、確定合理的應收賬款比例。
4.完善資金管理系統。完善房地產企業資金管理系統首先應將資金管理納入全面預算體系，對責任中心預算和項目預算相結合的資金預算，實現對資金需求比較準確全面的預測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預算實際的執行情況的分析，對房地產開發企業的資金使用進行修正，另外應建立適應于企業規模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分發揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施房地產投資基金融資、進行股權融資、銷售融資、資產證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產負債的率的情況下，節約財務費用，降低融資成本、優化企業資產結構等。通過融資渠道多元化可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，這有利于企業的長期穩定發展。
房地產開發企業的項目開發過程中有很多的不確定風險,項目開發的過程其實就是風險管理的過程,而財務風險管理的好與否,將直接影響到開發項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產開發企業在投資前應對其公司自身的財務狀況有清醒的認識，合理確定房地產開發的財務結構，把各種不確定因素降到最低。房地產開發企業還應實施財務集中控制，體現財務的管理功能，定期對財務指標進行分析和考核，財務指標考核是預防財務風險的有效措施。
參考文獻：
[1]李慶華：淺析房地產開發企業的財務風險管理.管理觀察.2010(16).
房地產企業財務報告范文3
關鍵詞：房地產；財務管理；措施
中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0144-02
（一）會計主體框架不同
房地產企業在商品性質上與其他企業有很大的不同，其分公司的創建通常以企業項目根據地為依據，其營業稅金及附加也應在房地產所在的區域完成繳納義務。房地產企業與其他企業最大的不同之處就在此，并不以發生銷售活動所在地為依據，也不以產品的生產地為依據，不動產所在處就是權利和義務的發生之地。房地產企業所擁有的土地數量具有不確定性，同時其會計主體也具有一定的不穩定性，可持續能力較弱。
（二）成本控制系統不同
外來商戶受托于房地產企業，對企業項目的生產和開發提供資源。房地產企業需要大量外來商戶的支持，對于某些特定的項目，為使其風格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實現。這種吸取大量外來資源的方法就是房地產企業在成本控制系統方面采取的主要手段。當然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風險，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩定。同時，受大量外部因素影響越大，企業內部對成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產項目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應用與實施意義。
（三）稅收管理制度不同
房地產企業的稅收管理制度相對于其他企業的稅收制度來說是比較嚴格的。因為房地產企業產品項目的創建所需要的時間長短不一，對也比較簡單的項目可能只需要幾個月的時間，但對于某些復雜工程就需要付出較長時間的建設，有時甚至需要5年左右。另外，不動產需要繳納的稅款底數較大，所以房地產企業的納稅節點基本上都定在實際收到款項的時候。房地產在建造過程中往往會涉及到市場上的各種相關行業，這就意味著在建設期間所得的票據類型十分多樣，這就導致了房地產企業在稅收制度方面具有相當大的不確定性，風險較大。
（一）融資水平有限
房地產企業自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產企業是通過向銀行或者其他金融企業、非金融企業借款來獲得資金的，渠道單一、有限。一般來說，小規模房地產企業由于其商業信用不高，因此取得借款的可能性會比較低，難度也較大?，F在的規定要求企業只有在有能力償還債務及高額利息的情況下，并且需要上交企業近年來的財務狀況，在了解企業一定時期內的財務狀況是否滿足要求的情況下才能對其實行放貸政策。但是有些小規模房地產企業很難滿足此項要求，可以出示給貸款方用來作抵押擔保的固定資產、無形資產等價值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產企業為得到資金還需要進行一系列評估程序，程序的煩瑣無形中又增加了企業負債上的壓力，更何況企業財務管理上各方面的局限性使其抵御融資風險的能力不足，破產將成為企業的必然趨勢。
（二）財務管理工作人員素質偏低
如今房地產企業財務管理人員素質偏低也是一個不容忽視的問題，大部分工作人員的學歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業的決策水平，員工自身素質決定著企業的發展水平。很多房地產企業的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過度的工作使他們沒有時間繼續完善自己的不足，也沒有多余的精力對財務管理進行深刻的探索，一味被動地接受任務、完成任務，漸漸失去了對創新的渴望，對企業內部財務管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動工作狀態會輕視財務管理方面的工作，使財務管理在工作中的地位降低，一系列管理問題就會浮出水面。
（三）財務管理制度不夠健全
很多房地產企業財務管理體制不夠健全，造成十分混亂的場面。有些甚至連明確的制度都沒有規定，工作人員沒有可以遵守的規章，不受任何約束，一旦出現問題必然一發而不可收拾。也有企業財務管理體制不夠獨立的，領導者和工作人員在某種程度上都有一定的相關度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執行力度。
另一方面，企業工作人員身兼多職的現象也時有發生，職務分工不明確，無法做到彼此監督，加大了財務人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業財務管理。管理人員素質偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財務制度的不完善使得反映企業財務狀況的財務報告真實性都有待考察，既不利于公司在籌資過程中獲得其他金融機構信任，也無助于企業做出準確的項目分析以及投資決策，利潤得不到保證。
（一）融資方式多元化
1.適度放寬股票市場限制
如今，嚴格的股票融資政策要求房地產企業只有在資產具有足夠規模、公司盈利數額達標、企業內部管理合理、項目政策完善的情況下，才有資格發行滬深股票。這對于大部分房地產企業來說是無法達到的標準，因此造成融資上的困難。所以，政府應該適度放寬股票市場對資金籌集的限制，加大房地產企業獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風險。
2.適度放寬債券市場限制
如今，針對房地產企業債券市場的要求也十分苛刻，嚴格來說，大部分房地產企業都很難通過長期債券籌集到資金，這也嚴重阻礙了房地產企業繼續發展。所以，政府也要適度調整債券市場限制，提高房地產企業發行長期債券的可能性，能夠為房地產企業提供更加豐富的融資環境。同時，長短期債券的相互結合也有利于房地長企業籌措新資金，調整并改善資金結構。
（二）提升工作人員素質
人才引進對于任何企業來說都是必不可少的，房地產企業也不例外，都要重視對人才的培養與開發，確立正確的人才觀念，對學歷與經驗同等重視。同時，設立吸收人才的優越條件也有很大的幫助，可以激發工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會保障制度和職工福利制度，給職工強大的歸屬感，才能讓他們安心為企業效勞。其次，對員工定期培訓提高其業務能力，及時接受最先進的管理理念，發揚創新精神，適當采取獎勵機制，促進員工之間相互競爭，積極進取。最后，非貨幣利也是一項很好的激勵措施，適時的非物質獎勵可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對先進工作者給予升職機會，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業服務，創造更多效益。
（三）完善財務管理制度，提高執行能力
房地產企業財務報告范文4
關鍵詞：金科地產；財務管理
1.房地產企業概述
房地產企業作為各國的支柱產業之一，其發展直接關系到國計民生。我國的房地產企業一直以來都是國民經濟的增長點，據有關部門統計，房地產企業在07年直接帶動國民生產總值增長1.5個百分點。但我國房地產企業還存在著諸多問題。資源浪費與流失嚴重、商品房空置量增加、房地產業與金融產業關系混亂、房地產開發造成的環境破壞嚴重等都是我國目前房地產行業亟需解決的問題。為實現我國房地產企業可持續發展的戰略目標，中央在09年下達了關于《當代房地產企業發展可持續性目標》中關于房地產企業的發展目標，其核心內容就是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配'.為實現這一戰略目標我國在房地產企業發展方面應該做到如下幾點，一是合理利用土地資源，減少土地資源的浪費。二是重視房地產開發過程中的環境保護，維持生態平衡。三是完善房地產金融體系，建立和發展房地產發展二級市場。四是加快技術創新和科技創新。以新時代下的房地產綠色目標為出發點，建立健全相關體制體系，運用現代化信息手段，結合新時代的發展需求，實現房地產企業的網絡化信息化目標。
2.財務管理目標的研究
首先， 利潤最大化是企業財務管理的首要目標。一方面，企業的利潤是企業發展的源泉，能夠最大化的滿足業主的需求。另一方面，它在增加私人財富的同時也使得社會財富最大化。其次是每股收益最大化目標。由于當前利潤和預期未來的利潤會直接影響到股票的價格，避免企業在追求利潤的短期行為，應從企業價值的角度強調股東的利益和其他利益主體的關系。如果處理不當將不利于企業進行各種現代財務活動。還有就是股票的價格還受到其他很多不可控因素的影響，并不是所有的公司都能有效的控制這種影響。在上市企業和私營企業對這種控制都很難適應。最后就是企業本身價值最大化的目標。企業價值最大化的決定因素是企業的潛在的對未來的獲利能力。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利3財務管理報表的現狀
財務報表的定義及報表分析的定義。財務分析的本質是對于財務數據的搜索和分析以及對財務分析結果進行決策的過程。作為財務報告的重要組成部分，財務報表展示了企業董事、管理及財務人員對公司財務情況的分析和處理。財務報表在會計準則的基礎之上對債權人、股權持有者、政府等各方用戶公共信息的披露?！镀髽I會計準則第30號――財務報表列報》是我國的會計法規，在該法規中明確指出了財務報表應是企業財務情況、現金流動量以及經營成果的構架性表述。應包含如下內容，利潤表、現金流量表資產負債表、所有者權益變動表和附錄?！鳛樾畔⑴兜妮d體，它是企業及其利益者的鏈接，能全面、系統和明確的展現出企業的財務狀況、經營成果和現金流動的基本情況。’張玉林在2009年提出了財務報表分析的定義。財務報表的內容包含如下幾個方面，運營能力分析、償債能力分析、盈利能力分析、杜邦財務分析以及綜合能力分析等。財務報表分析的方法有因素分析法、現金流量分析法、比較分析法、趨勢分析法和比率分析法等。財務報表分析中的比率分析在內容上應該由信用比率、成本經營比率和投資比率構成，這些構成是公式盈利能力及未來發展狀況的體現形式。
3.房地產企業發展現狀
目前我國房地產企業存在著諸多問題。房地產企業涉及范圍廣，從房地產的開發與再開發、房地產中介服務、房地產經營到物業管理、房地產的調控與管理等都與企業的管理掛鉤。信息化時代的發展離不開信息技術的運用，同樣房地產企業的發展離不開企業對信息技術的開發與利用。企業的發展離不開企業內部與外部相結合的良性運作。企業要想獲得良好的發展就要從各個方面對企業進行全面的改革與創新，其中比較重要的就是企業的內部管理。
隨著我國市場經濟的不斷發展，我國的房地產企業也在不斷的創新與改進過程中成長。房地產企業在內部管理方面普通都存在著一些問題，諸如內部管理制度體系薄弱、上層管理能力不強、公司治理模式不夠完善等。其中還包含財務管理混亂的問題。作為房地產企業的命脈，財務管理問題如果不能得到有效的解決，將在很長一段時間對企業的可持續性發展產生影響。嚴重的會影響我國經濟的發展。我國房地產企業需要在結合自身發展的特點，在財務管理方面要做構建完善的財務管理體系，改進相關的財務管理技術，并運用現代化信息手段提高企業內部財務管理水平。
4.金科地產財務管理現狀探討――財務報表分析視角
處于動蕩的經濟形勢下，金科應在適度拿地、資金充足的情況下維持企業的健康經營。所謂機遇與風險并存。金科應充分利用自己順暢的資金條件和良好的企業形象抓住這次機遇為企業的發展鋪路。
4.1金科地產數據分析
（1）短期償債能力分析
流動比率能有效的反映企業用在短期內能轉變為現金的流動資產償還到期流動負債的能力。該公司在此項上已經接近行業標準比率2，這表明其在短期還債能力方面較強。但是2011―2013年間數據顯示，其呈下降趨勢，說明本公司的短期償債能力在這一時期下降了，其財務狀況不夠穩定，從數據上可以看到，在這一算時期內其流動資金都顯得十分的緊張，滿足日常運營沒有問題但是沒有足夠的財力來應對到期的流動負債。
②不難發現該企業速動比率一直偏低，小于1，表中顯示的4年間不僅僅速動比率偏低且不穩定。從數據上看，該企業在短期償還能力方面還較差且財務不穩定。
③從相關指標中看出，現金比率它的作用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現金比率越高，說明企業即刻變現能力越強。從統計的數據來看，金科的現金比率實現上升后下降的，從2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，說明企業的即刻變現能力增強。但是，又從2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，說明金科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。
（2）長期償債能力分析
①資產負債率越大說明企業償債能力越差；反之，企業的償債能力越強。一般認為資產負債率為40%-70%時較為合適，由上表可以看出，2009-2010年金科集團的資產負債率在67%左右徘徊，相對比較穩定。在2011年，資產負債率上升說明償債能力變弱。
②產權比率越低，說明債權人權益受保障的程度越高，承擔的風險越小。從表1可以看出，2009-2010年產權比率較穩定，說明債權人權益受保障程度較穩定。在2011年，產權比率大幅度升高，說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應。
③已獲利息倍數越大，說明長期償債能力越強。若假設財務費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數呈上升趨勢，說明金科集團長期償債能力增強。
2.營運能力分析
營運能力是指企業運用資產效率的高低。資產運用效率越高，資金循環越快，企業較少的投入獲取較多的收益。應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。
由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。
（1）銷售凈利率
銷售凈利率標準是0.1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。金科公司的銷售凈利率逐年上升從2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是達到17.4304%?？傮w上銷售收入的收益水平一般。說明企業在擴大銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤。
（2）成本利潤率
成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業的經濟效益越好。從表3數據看，本公司的成本利潤率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年達到29%，說明經濟效越來越好。
（3）資產凈利率
資產凈利率是一個綜合指標，表明公司資產的綜合利用效果。從表3結果看，該公司的資產凈利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，說明公司總體利用效果一般，
（4）凈資產收益率
凈資產的收益率反映投資者投入企業的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關系。
本公司的凈資產收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年達到16.47%，公司自有資本獲取收益的能力更強，運營效益更好，對投資者和債權人的保證程度水平更高。
（5）資本收益率
應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。由表2可以看出，2010年的最高，說明回收能力強。而2011年最低，說明企業賬款回收發生困難，引起收賬費用增加，并存在發生壞賬的可能性。應收賬款周轉天數越多，則資金周轉越慢，金科的應收賬款周轉天數比較穩定，說明該企業資金周轉還比較穩定。存貨周轉率越高越好，說明企業存貨變現速度快，銷售能力強，資金占用水平低。由表2數據可知，2010年存貨周轉率最高，2011年最低，說明2011年企業銷售狀況不好，存貨積壓，資金占用水平高，應采取應對措施加以解決。存貨周轉天數越短，說明存貨周轉越快。2001-2010年的存貨周轉天數比較低，說明周轉速度快，2011年周轉天數較高，周轉速度很慢。該指標越高表明企業固定資產利用率高，企業固定資產管理水平較好，固定資產投資得當，結構合理。
從表2數據顯示：金科集團2008年和2011年的指標值較高，說明固定資產利用率較好，流動資產周轉率越高，說明在一定時期內，流動資產周轉次數越多，進而說明以相同的流動資產完成的周轉額越多，流動資產利用率越高。
從表2分析金科集團2009-2010年，流動資產周準率比較高，資產利用率高，2011年，周轉率下降，完成的周轉額少，因此，流動資產利用率較低。該指標越高，說明企業全部資產的使用效率高，從表2看，2011年的總資產周轉率較低，說明生產效率降低，影響企業的盈利能力，因此，企業應該通過提高銷售收入或處置多余的資產來提高總資產利用率。
5.財務報表反映的企業問題
企業財務管理狀況的不足和建議
從社會性需求方面，國家是不會讓這個市場變成一個投資品市場。我國在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市場，其目的并不是要在資本市場之外建立一個投資品市場，讓大家在這里投資、炒房，所以房地產市場最終要回歸到提供住的產品為核心內容的市場。也就是說安居才能樂業這個觀點上。所以，從社會性需求來看，房地產調控政策抑制投資、投機需求的政策也不會動搖。因此為了滿足未來的資金需求， 建議金科繼續加快銷售， 增加經營活動現金流入， 充分運用財務杠桿， 積極尋找戰略合作機會， 并進一步開拓融資渠道。而規模擴張帶來的風險控制又將對金科的專業能力和組織能力提出新的要求。
金科集團在看到企業優秀的盈利能力的同時， 也提醒高度重視現金的管理。金科擁有數額巨大的存貨量， 這既是未來發展的保障， 又是金科風險的主要來源， 從目前金科管理現狀來看， 建議進一步優化存貨結構， 適度控制存貨數量。政策因素主導市場，房地產行業面臨重大變局，在我國房地產市場中，政府是任何企業都無法忽視的重要因素。其一，政府是市場的資源供應者，通過土地市場從源頭上控制著整個市場走向；其二，政府是市場的巨大需求者，通過各種與公務員、事業單位等住房相關的政策影響市場需求和市場產品結構；其三，政府是消費者和企業各種經濟行為的政策環境變量，影響著消費者的購買成本和購買方式，左右著企業開發活動、銷售活動甚至是產品的具體產品設計狀況。金科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰略，順應政策要求。
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房地產企業財務報告范文5
Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
關鍵詞:房地產企業;現金流管理;重要性;管理措施
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中圖分類號:F27 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)09-0012-01
1現金流在房地產企業管理中的重要作用
房地產企業現金流量優越性主要表現在以下幾個方面:
1.1 現金流量能更好的反映房地產企業的發展能力和償債能力
實踐證明,大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業,這些企業雖然利潤豐厚,擁有大量的流動資產,但現金支付能力卻很差,甚至無力償還到期債務,最后破產清算。存貨周轉率是衡量現金流量的重要指標,房地產企業的存貨由土地價款和開發成本(建安費、管理費、資本化利息等)構成,存貨周轉速度體現了,房地產開發企業資金循環速度的快慢,體現了由存貨到可銷售房屋這種產品的時間,這個時間越短,現金流動越快,相應的資金成本越低,企業可持續發展能力越強,企業的現金流穩定,償債能力就越強。預收帳款是監控現金流量的又一重要指標,《新企業會計準則》要求,房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據,這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性,預收帳款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標,預收帳款的本期發生總量持續穩定且金額越大,說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定,體現了企業的持續經營能力、開發規模的變動情況,體現了房地產企業的強償債能力。
1.2 現金流量比利潤更真實的反映房地產開發企業的收益質量
收益質量是財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性,如果收益能如實反映企業的業績,則認為收益質量好。如果收益不能很好地反映企業的業績,則認為收益的質量較差。房地產開發行業的收入、成本確認有一定的滯后性,由于開發周期較長,從客戶購買開發產品、企業取得銷售回款,到房地產開發企業確認收入、成本少則需要一、二年時間,甚至存在滯后三、四年的情況,這樣以權責發生制為基礎的帳面利潤資料實際上是以前年度企業經營的成果,滯后于實際情況,而以收付實現制為基礎的現金流量所體現的收益質量較為及時準確。資產負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當的會計方法進行調節,而現金流量被人粉飾的可能性很小,關注現金流量指標,可以剔出利潤指標中的“水分”,正確地考察企業現金流量情況,才能使投資者和債權人更充分、更全面的認識企業的財務狀況,真實準確的現金流量情況能體現企業的盈利質量和價值創造能力。
1.3 現金流量體現了房地產開發企業的財務彈性
財務彈性是指企業適應經濟環境和利用投資機會的能力,主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較,企業現金流量超過現金支出的需要,有剩余現金時,企業的財務彈性就大,反之,如果出現現金支付量大于現金流入量的情形,企業的籌資能力、償債能力就會變差,企業財務彈性就變小。
2房地產企業現金流管理措施
現金流的管理目標是實現企業的價值創造,是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理,具體又分為現金流的戰略性管理和戰術性管理兩個方面:
2.1 現金流的戰略性管理
2.1.1 企業戰略與現金流管理相結合。企業戰略決定現金流流向,現金流管理與企業戰略相結合,制定企業戰略時應考慮現金流狀況,同時現金流要服務于企業發展戰略。企業進行現金流向戰略決策首先要進行環境影響因素分析和企業戰略分析,現金流向要與環境變化相協調。對以房地產為主的企業而言,在企業的發展過程中要根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略,切忌盲目擴張,跟風發展;針對非房地產開發企業,要經得住房地產行業高回報外表的誘惑,不要盲目涉足房地產開發行業,切記高回報也意味著高風險。
2.1.2 現金流管理與企業生命周期相結合。在企業不同的發展階段,企業關注的目標和重點會有所不同,現金流量循環也會呈現出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點及定位,并能夠根據對現金流量的需要,提出合適的財務結構。所以,戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配,要突出重點,不可一視同仁,等而視之。同時,還要注意在不同發展階段,經營活動、投資活動和籌資活動現金流之間的轉化和配合。
2.1.3 現金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態平衡。流動性是企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述。收益性是企業通過經營使其獲利的能力的表現。增長性是企業自我積累和發展能力的表現。
2.1.4 戰略性現金流管理應追求現金流平衡。房地產開發企業的業務由于回報期長,資金回流比較慢,而且因為資本投資巨大,容易出現資金周轉不靈的風險。最理想的是將不同投資回報期及不同現金回款方式的業務進行組合,以分散風險。
2.2 現金流的戰術性管理
2.2.1 現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動,保障企業戰略目標的實現,日?，F金流預算統管日常經營活動的現金安排,保證現金流有條不紊、永不停息,從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行,滿足企業價值創造實現的條件。房地產企業年初,應由財務部門編制資金總預算計劃,它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。其中,資金收入預算最核心的內容是企業通過銷售房屋產品和對外籌資帶來的現金凈增加額;支出預算最核心的內容是企業開發投資、支付稅費所需資金支出。
2.2.2 現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。
2.2.3 現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分,加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。
房地產企業財務報告范文6
一、我國房地產會計信息質量存在的問題
（一）會計信息披露存在主觀虛假信息
導致了房地產企業會計信息失真，具體來說，人們的整體認知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產企業很容易對會計信息進行弄虛作假，尤其在當前國家對于房地產行業的調控越來越嚴厲的時代，房地產企業為了獲得更多的生存機會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。
（二）會計信息披露不夠準時
長期以來，我國的很多房地產企業都沒有嚴格遵守信息披露制度中關于定期報告的相關規定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產企業常常將一些臨時報告會，在實際事項已經發生了很長一段時間后才進行補充披露。這在一定程度上造成了我國房地產企業在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學決策。
（三）會計信息披露不夠完整
房地產企業對與房地產建設項目相關企業的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細致；通過保護公司機密或商業秘密等借口，故意隱瞞對房地產企業自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產業政策和制度法規的會計行為或重大經濟事項；對房地產開發項目資金的投放去向以及利潤構成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實利益；未能對公司的償債能力進行充分揭示，反而對企業的應收賬款、對外擔保、負債等會計信息進行選擇性的隱瞞；部分房地產企業的財務報告中不能提供同期完整的數據和信息等。
（四）會計信息披露不夠標準和規范
根據相關法律法規和制度規范的規定，房地產企業在進行會計信息披露時，必須嚴格遵循會計信息披露制度中的相關規定，確保會計信息披露的標準型、規范性、合理性和合法性。然后很多房地產企業的會計信息披露存在過于隨意或者違規違法的情況，在很大程度上影響了房地產企業會計信息披露的質量和水平。例如，有的房地產企業的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴謹性和嚴肅性；缺乏相關產業政策和市場信息的揭示，無法進行相應的財務分析與評價等。
二、我國房地產會計信息質量不佳的原因
（一） 房地產行業經營的特殊性
首先是企業各期的業績信息可比性較差。房地產開發從選址立項直至銷售移交的過程生產周期較長，確認收入的時間短則一年，長則幾年，收入費用配比原則在房地產業的運用造成了困難，利潤在不同時期會出現波動較大的現象。其次，會計實務中銷售收入的確認隨意性較大，由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性，由于開發期限較長，其異步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企業為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產企業的長遠發展也是非常不利的。同時，有的房地產企業的公司治理結構不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發揮董事會、監事會的監督作用，使得相關部門和人員無法為企業的會計信息披露行為進行有效的監管和引導。第三房地產行業會計人員自身素質較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數據與實際情況不相符，使得會計信息失真。
（三）房地產行業的會計信息披露的法律制度體系和監管制度不夠完善
從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產企業會計信息披露工作的高質量開展?，F有的制度和規范缺乏先進性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實際工作提供更多的參考依據，制度上的漏洞為房地產企業進行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學的責任追究和懲罰機制，這就很難保證房地產企業在會計信息披露過程中的科學化、標準化、規范化。因此，房地產行業會計信息披露的法律制度體系亟待加強和完善。此外，多數房地產企業的內部審計部門形同擺設，無法保證會計審計的獨立權和自主權，而政府監督、市場監督、行業監督以及與之相關的監督管理依據不夠全面，使得很多監督管理措施無法得到真正的貫徹和落實，不僅浪費了大量的社會資源，也很難充分保證房地產企業會計信息披露的質量。
三、提高我國房地產信息質量的措施
（一）完善房地產行業的會計規范體系
對房地產行業會計的一些特殊事項相關具體準則或會計制度加以規范，建立更加完善、健全的會計信息披露標準和規范，進一步避免和減少房地產企業不作會計信息披露、暗箱操作、不正當競爭等違規操作行為，促進整個房地產業的更好發展，增加房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。
（二）擴大信息公開內容
房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、更全面地對企業的財務狀況和經營業績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（三）提高會計人員業務能力與職業道德素質
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（四）完善房地產企業內部管理
房地產企業也需要按照國家的要求，及時轉變觀念，增強行業自律，以嚴謹的態度開展會計工作。首先，企業應改善內部治理結構，設立財務監督部門專門負責對日常會計工作的把關，時刻監督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業應改進內部控制系統，針對會計信息容易失真的環節實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。
（五）建立健全法律法規制度和監管體系
由于房地產企業的會計工作相當復雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強的技術性，且有自身的發展和工作規律。因而，房地產企業為了有效治理會計信息失真問題，就應該盡快制定符合會計工作的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。同時建立配套的內部管理的會計管理體系，努力強化房地產行業的監督機制，制定內部稽查和財務監察制度，健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴肅處理有問題的會計人員。
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