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簡述納稅籌劃的目標范文1
關鍵詞：房地產業；納稅籌劃；方法
一、引言
在房地產市場日趨理性化的今天，財務管理已成為房地產企業控制運作成本、提高經濟效益的重要手段。納稅管理作為房地產企業財務管理的重要部分，直接影響到其經營利潤，合理避稅顯得愈加重要。
二、房地產企業納稅籌劃的意義簡述
（一）是企業加強財務管理的標志之一
短期內，企業進行納稅籌劃的目的是通過對經營活動的安排，減少交稅，節約成本支出，以提高企業的經濟效益；從長期來看，企業自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經營活動之中，使得企業的納稅觀念、守法意識都得到強化。因此，無論從長期還是從短期來看，企業進行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負擔和實現稅收零風險，很顯然，高質量的納稅籌劃是企業財務管理水平的重要標志。
（二）是市場經濟發展的標志之一
在企業的自主經營和自負盈虧過程中，稅負實際上是企業既得利益的流失。這就啟發和刺激了房地產企業作為納稅人在法律允許的范圍內，充分運用各種稅收政策的同時，達到使自己稅負最輕的目的。市場經濟的發展還同時伴隨大量外資的涌入，跨國、涉外企業的增加引發了大量國際稅收管轄和沖突的問題。各國稅法制度、規則的差異和運用這些法律法規的利弊，也是刺激各企業納稅籌劃的需求，從而促進了納稅籌劃活動的發展。
（三）是企業減少或延緩經濟資源流出的手段之一
如前所述，企業稅負是企業經濟資源的重要流出項目，是企業的成本支出項目。納稅籌劃的現實意義就是可以有效降低房地產業的稅負率。目前，房地產業既是我國的國民經濟重要行業，也是國家重點調控的行業之一，因此，稅種眾多。當前地產企業應負的稅種主要有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產稅、耕地占用稅、車船使用稅、教育費附加等。除了以上各種稅收外，房地產企業還要承擔大量的費用，以土地為例，這其中需要產生的費用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務費、土地使用稅、征地管理費等近十項費用。稅費負擔一般要占到商品房成本的30～40%，通過納稅籌劃，實現稅負的減輕，是地產企業降低成本的重要手段之一。
三、房地產企業納稅籌劃的思路探討
（一）合理、充分運用稅收優惠政策
我國房地產開發企業的稅收優惠政策主要表現在營業稅、房產稅和土地增值等3個方面的稅，這些優惠政策在相關稅收法規中均以列示的方式體現。事實上，由于我國稅收法規體系龐雜、表現形式以法律、通知、批復等等形式體現，如果企業對于這些相關的規定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認為這應該作為企業納稅籌劃的首要任務。如：對于企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業稅； 又如：房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產開發公司為客戶代建房屋，房屋的產權并沒有發生直接的轉移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產開發公司應注意形成代建行為的各項條件，才可以充分利用這項優惠政策。
（二）臨界點法策劃方案
1.稅率、應稅所得額“臨界點”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率。該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點”，同樣，增值額達到扣除項目金額50%以上，其適應稅率就會從30%變成40%，增值額達到扣除項目金額100%～200%，其適應稅率就會從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點”。比如一家房地產開發企業有可供銷售的5000平方米同檔次的商品房兩棟:甲房每平方米售價是2000元，轉讓收入是1000萬元，它的扣除項目金額為835萬元，增值額是165萬元。乙房每平方米售價是1070元，轉讓收入是1070萬元，它的扣除項目金額是838萬元，增值額是232萬元。我們可以計算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額20%，不繳土地增值稅，企業獲得的利潤為165萬元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬元，企業獲得利潤是162.4萬元。從上面的例子可以看出，甲房售價要比乙房售價每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優惠，所得利潤反而高于乙房的利潤2.6萬元。由于價格上的優勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。
2．人員“臨界點”。經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于促進殘疾人就業稅收優惠政策的通知》（財稅字[2007]92號）（以下簡稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國范圍內統一實行調整后的促進殘疾人就業稅收政策。對享受稅收優惠的企業安置殘疾人員實行最低比例和絕對人數限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類人員。充分利用這一臨界點，單位只需要多用幾個持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛生的清潔工等都可以雇用該類人員，便能達到享受優惠的條件。
（三）分解法策劃方案
案例：A房地產開發公司銷售普通標準住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費用支出為1700萬元，根據有關稅法規定，土地增值稅其他扣除項目金額共計1500萬元。
方案1:銷售毛坯房，同時送精裝修，售價為3000元/平方米，裝修費約合400元/平方米，共計312萬元。那么，該企業應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬元，城建稅和教育費附加共計117×(7%+3%)=11.7萬元，扣除項目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬元，增值額為2340-1940.7=399.3萬元，增值率為20.58%，應納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬元。共實現利潤2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬元，應納所得稅為79.517×25%=19.88萬元，合計納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬元。
方案2:房屋售價為2600元/平方米，裝修費由其關聯的物業公司單獨收取，然后再以同等價格對外承包。應納稅額計算如下:應納營業稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬元，城建稅和教育費附加共計101.4×(7%+3%)=10.14萬元，扣除項目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬元，增值額為2028-1611.54=416.46萬元，增值率為25.84%，應納土地增值稅416.46×30%=124.94萬元。共實現利潤2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬元，應納所得稅為91.52×25%=22.88萬元，合計納稅金額為259.36萬元。物業公司將裝修工程轉包給他人實現零營業額，不用繳納營業稅。該方案比方案1減輕稅負9.01萬元。
（四）通過第三方公司進行的收益與成本轉移行為
通過設立第三方具有稅收優惠、稅收比較優勢，方便資金轉化的企業，達到成本轉移，降低目標公司稅負的目的。一是資產轉移法。比如門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉移法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司。或者：銷售、 服務、 咨詢、 廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售服務公司去完成，從而爭取到優惠政策。
四、結論
在目前房地產市場競爭日益激烈，國家調控手段不斷強化的背景下，地產企業通過“開源”，即營銷手段來擴大市場份額存在一定難度的情況下，應該把策略重點放到“節流”，即公司內部財務成本的控制上。而對于地產企業來說，土地成本、建筑成本卻因為固有的剛性，這就要求企業財務部門乃至企業高層重視納稅成本，即如何通過納稅籌劃予以控制。房地產公司涉及的經營活動廣，其財務關系很復雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國的房地產企業加強財務管理的著力點。
參考文獻：
[1]徐陽光. 實質課稅原則適用中的財產權保護[J]河北法學， 2008， (12) .
簡述納稅籌劃的目標范文2
中國鐵建下屬有20多個工程局，每個工程局從集團公司、工程公司再到工程項目部都有自己的財務部門，有各自獨立的財務系統，財務管理工作面臨人力成本、辦公費用居高不下，系統建設重復投資，對各工程局難以實現統一規范管理，各地財務數據不能及時共享等問題，導致集團經營和財務風險不斷增加，阻礙了財務管理工作的高效開展。隨著主業利潤空間減少、成本管控難度大、資金需求增多、資產負債居高不下、管理機構分散低效等等這些不斷涌現出來的矛盾，迫切需要企業采取新的財務管理手段與措施進行改革。為此，中國鐵建集團不斷探索新的管理模式，決定對下屬所有工程局的財務部門進行整合，財務系統也要由原來的分散式走向集中式管理，以解決財務職能建設中的重復投入、效率低下等問題，于是在2012年，“財務共享服務中心”在中國鐵建因時而立，應運而生。
一、財務共享管理模式的特點
財務共享服務管理模式和其他所有管理模式一樣有其特別之處，概括起來主要有以下幾個特點：
（一）“一集中一撤銷”
在集團公司建立財務共享服務中心及資金結算中心，由部分業務扎實、經驗豐富的財務人員集中負責整個集團公司所有項目單據的制單、審核及資金支付，并撤銷原項目出納崗位、會計核算崗位。這樣不僅在人員數量上大大減少，降低了項目日常開支及成本支出，節省了資源，信息的集中化處理還可以給決策者提供更加精確的決策依據，使得財務審計及監察工作可以足不出戶就得以實現，更進一步的節約了企業的成本。流程化的操作使得集團公司能夠更好的全程監控企業的財務情況，業務處理更加透明化，規避了人為因素的影響。如圖1：
財務共享服務中心網上報銷模塊，通過票據掃描及票據歸檔，極大程度的整合了資源，使得企業的運營成本更加低廉。極好的解決了分散模式下企業財務管理所面臨的各類難題。數據信息的高度集中化，為企業的納稅籌劃提供了堅實可靠的依據，使得企業可以合理的規避稅務風險。
（二）實現統一核算
在共享服務中心成立以前，各子公司雖對所屬各項目均有統一核算要求，但因所屬工程板塊不同、項目隸屬模式不同等原因，使得各項目會計核算口徑不統一，標準化會計核算不一致，為日常財務管理、審計工作造成諸多不便。財務共享服務模式的建立，不但在日常會計業務中統一了核算口徑和核算標準，同時建立了更加標準化的財務管理、預算管理、稅務管理、審計管理模式，為企業轉型升級提供有力的數據支持。
（三）成為信息紐帶
過去財務數字相對單一，與工程信息、計價信息等相對獨立，項目內部各信息之間缺乏信息共享紐帶，在不同程度上成為“信息孤島”，很難客觀反映工程建設情況。財務共享服務平臺的建立使得財務數據實現與其他各類信息的融通，通過各類數據間的整合、比較，能夠更加客觀地反映項目資本運作、變更理賠、稅務籌劃、納稅調整、預算管理等信息的落實情況。
二、財務共享管理模式的含義
（一）推動財務管理模式的創新
信息化大時代的到來，使得傳統的財務管理模式不能滿足管理需求，應運而生的“財務共享服務模式”為企業財務管理注入了新的血液。財務共享服務模式的良好運行，需要較高的技術支持及各方面的默契配合。首先通過久其公司開發的財務軟件報賬系統及核算系統進行具體運作，形成一個數據庫作為集團財務系統的數據管理與分析支撐平臺，同時，在深圳國信公司提供的影像系統的相互配合下才能完成每一筆業務的處理。目前，從公司本級到項目的一切經濟業務都必須通過久其系統自己提交，包括事前的預算申請、事中的借款、報銷、合同的審批、資金的支付等，從之前財務人員的全權代勞到自己親手操作，是傳統報賬模式的一種變革，是促進集團公司“法人管項目”，實現“兩基”建設的利器。
（二）杜絕“三無兩超”、落實“三重一大”，利于監察及審計的有效措施
“財務共享服務模式”的推行，要求所有的購銷合同、費用預算、賬務報銷、資金支付等必須通過久其系統進行線上審批，項目領導審批完后還需要共享中心人員進一步審核、把關，對于“三無兩超”資金撥付堅決予以駁回，杜絕了超付款現象的出現。特殊情況附付款申請及承諾書后才允許付款，責任到個人，為事后業務處理提供了保障和依據，一定程度上減輕了財務人員的工作壓力。
“財務共享服務管理模式”中審批流程的設置，充分實現了《財務管理實施細則》的要求，首先是部室負責人審核，然后經財務負責人、財務總監復核，最后項目經理審批后“入池”，大額費用及資金支付需項目經理、書記、總工聯審聯簽，充分體現了“三重一大”的民主集中決策制度，最后財務共享中心業務人員再進行初審及復審后方可形成一筆憑證。經過層層把關，嚴謹的審核，很大程度上減輕了審計及稅務風險。
更有利于財務監察及審計工作的推進。監察及審計人員可以在線查看賬務數據，并且可以通過影像資料查看原始單據，方便快捷的進行業務指導，為監察審計工作無紙化辦公奠定了基礎。
（三）提高資金利用率，加強資金管控
借助共享平臺，在資金管理控制方面，集團公司層面將推行資金集中支付，逐步實現工程項目零現金管理，加強資金風險管控能力和統籌調配能力;在內控風險防范方面，有利于發現基層單位的經濟業務存在的風險或不符合集團規章制度的事項，可以及時反饋并要求整改，將事后補救提前到事中控制，甚至是事前防范。在共享模式的流程化管理、標準化運作中，通過系統的固化流程有效控制風險，提高集團公司整體管控能力。項目必須嚴格按照經公司審批同意的資金支付計劃進行支付，統籌安排資金，加強了資金支付的計劃性，將有限的資金用在刀刃上，提高了資金利用率，最大限度的發揮了“現金為王”的重要作用。項目銀行賬戶按照要求需開通網銀支付功能，網銀U盾由各子公司資金結算分中心統一管理。不僅加強了對資金支付的監管，同時也規避了金融風險。
（四）財務基礎工作進一步標準化、規范化的助推劑
與之前的浪潮財務軟件系統不同，久其系統內的會計核算科目全部由股份公司統一設定，各子公司和項目無權新增或更改科目庫信息。職員、客戶、供應商、自定義等輔助核算信息的添加也需由項目提出申請，經“財務共享服務中心”運營管理員審核后統一添加，控制了項目財務人員的自，但是整個集團公司財務數據更加統一，使財務數據的查詢應用更加方便、快捷。
“財務共享服務中心”設立費運營管理科、費用報銷科、收入成本科、總賬報表科、資金結算科、票據檔案科、綜合業務科、綜合辦公室八個科室。從發票等附件的審核，核算的規范化到資金的流出，不同的審核組分別隨機提取不同類型的單據，嚴格按標準審核，加強了管控力度，杜絕了管理漏洞。同時也避免了之前項目財務人員直接面對面給業務人員報銷賬務出現的為難處境，從某種意義上講，對項目財務工作來講是一種解脫。
目前久其財務共享服務系統還未實現與財務報表的對接，數據的提取還需在線下完成。但就目前會計核算的統一要求，財務報表數據將更加準確，如果完善報表自動生成機制后，也會大大減輕財務人員工作壓力。
（五）加強財務人力管理、提升財務人員技能，促進職能轉變的有利契機
新的財務管理模式的實踐，需要財務人員與時俱進，不斷學習新知識，跟上新潮流，通過增強服務意識，將財務隊伍打造成“實事求是、積極進取、務實高效、服務一線”的陽光隊伍?！柏攧展蚕矸罩行摹钡慕?，使財務核算崗、出納崗等崗位實現集中辦公，更有利于對財務人力資源的管理，便于溝通、相互學習。“財務共享服務中心”的運行減少了項目財務人員的配置，也促使財務人員有時間參與施工現場的成本管理，向戰略財務的方向發展，有效阻擊虧損、提高效益，切實解決“寅吃寅糧，卯吃卯糧”的問題。
（六）提高工作效率的創新機制
