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房地產網絡營銷渠道范文1
中圖分類號：[G250.72] 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2013）-12-0190-01
一、房地產網絡營銷的發展狀況
目前國內房地產網絡營銷還處于起步摸索階段，這主要有多方面的原因，一是大多數消費者、房地產商對網絡營銷的優點和未來發展趨勢還不了解，現在很少有房地產企業進行網站開發，房地產企業制作的網頁質量也不高，缺乏吸引力；二是房地產網絡營銷的理論體系還未完全成熟，還有待于不斷完善和發展；三是互聯網的安全措施還有待完善，房地產網絡營銷需要更安全嚴密的技術措施來保障網站的正常運行。但是房地產網絡營銷決不會因為這些原因而停滯不前。有長遠目光的企業都會積極爭取擁有一個自己的網站以便在未來更為激烈的市場競爭中贏得一席之地。我相信房地產網絡營銷在今后發展前景非常可觀。
二、房地產網絡營銷存在的主要問題
（一）房地產行業網站建設目的不明確
房地產行業沒有進行策劃就倉促著手，對房地產網站建設沒有明確的目的。只是盲目建設，對網站未來的發展也沒有明確的規劃，房地產開發的速度非?？欤绻W站信息不及時更新，也不能及時回答客戶問題，不能很好的去管理網站，就失去了房地產網絡營銷的真正意義。
（二）房地產行業網絡營銷技術設施落后
房地產行業一般都是在生活中設立售樓處與客戶面對面推銷，所以現在房地產行業中缺少網絡營銷的人才，網絡方面的技術落后，無法滿足房地產營銷要求。硬件設施方面也很落后，不能及時對網站進行維護，限制了房地產網絡營銷的發展速度。
（三）房地產行業網絡營銷中二手房銷售困難
二手房在平時生活中銷售就很困難，在網絡營銷中，客戶更是不愿意去購買二手房，而且二手房的流通環節障礙多，稅費高，手續辦理也繁雜。即使把照片放在網上，客戶看見是二手房也不愿意詢問購買。房地產網絡營銷中二手房很難被客戶信服。
（四）房地產行業網絡營銷中的售樓技巧
在房地產網絡銷售過程中，經常遇到客戶疑慮非常多，售樓人員不能及時解答，客戶還是對房地產網絡營銷半信半疑，害怕上當受騙?？紤]過程中被競爭對手搶先。要有正確的售樓方式，提高售樓技巧，才能使顧客信服房地產網絡營銷并在此購買。
三、應對建議
（一）制定房地產網絡營銷計劃
首先就要進行市場調研，充分了解顧客的需求，確定目標顧客?？梢赃M行網絡調研，成本低，效率高。然后進行市場細分和目標市場策略。針對消費者，要及時更新各個樓盤信息、照片等。有專門的工作人員與顧客進行溝通。并且網站要實時進行維護，以免不必要的損失。
（二）完善技術設施
房地產應該加大網絡技術的創新，引進先進的網絡技術，優化網站建設，聘請專門的人員進行網站維護，以保障網站安全。建立網絡營銷渠道，通過門戶網站和企業網站，將各個地區的樓房都能公布在網站上，分銷網絡，擴大網站發展范圍。
（三）降低稅費并信貸支持二手房
網絡營銷中把二手房的銷售和出租流通環節的稅費降下來，并且為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，對符合條件的第二套普通自住房購買者，對住房轉讓環節營業稅，按不同年限實行有區別的稅收減免政策；在網絡營銷中加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。這樣要購買二手房的客戶可以在房地產網絡銷售中節省費用。
（四）增強房地產網絡營銷的售樓技巧
做好房地產網站建設非常重要。網頁設計上首先能吸引顧客。在顧客詢問時要及時回復，在溝通時發掘潛在顧客，要有說服顧客的語言技巧，懂得樓盤價格讓步技巧，創造良好成交環境等。
前期準備工作；熟悉區域樓市概況、自身樓盤情況，周邊樓盤的情況以及所處的環境等。
接待規范；要有禮貌的及時回答顧客問題。
介紹樓盤情況；準備樓房圖片隨時發給顧客，然后進行樓房介紹、周邊環境介紹。
實地介紹；約好見面時間、地點進行看樓并洽談。
成交進程；交臨時訂金、簽訂義購書、網上跟進已購客戶。
網絡營銷是當今社會銷售領域的發展趨勢，房地產企業也應該順應潮流，跳出傳統營銷的怪圈，利用電子商務手段拓展自己的業務，努力實現企業經營利潤的最大化和最優化。
參考文獻：
[1]劉詠梅.房地產企業網絡營銷研究.華東師范大學碩士學位論文，2012
房地產網絡營銷渠道范文2
[關鍵詞]運營模式；盈利模式；房地產電商綜合平臺
[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105
1 引 言
房地產業正進入“白銀時代”，房屋銷量下降，市場競爭加??；同時，“90后”正逐漸加入房地產消費群體，他們具有明顯的網絡消費特征。市場變化促使房地產電商迅速發展，房地產電商綜合平臺是互聯網+房地產的新型營銷模式，改變了傳統房地產電商模式，試圖為購房者、開發商、中介搭建一個透明交易平臺，為房地產電商探索出新方向。
1994年，張健坤等提出房地產網絡營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產網絡營銷24小時全天候服務、買賣雙方可互動交流等優勢；[2]有學者將優勢總結為時空限制少、溝通效果強等。[3]2001年，陳東錦提出房地產網絡營銷有整合營銷和軟營銷優勢[4]，使研究重點轉向房地產網絡營銷與傳統營銷整合；[5]余建國等人認為應將傳統營銷與網絡營銷整合在一起開展房地產電商。[6]房地產電商發展迅速但效益不佳，由此房地產網站盈利模式與績效引起學者關注[7-8]，部分學者使用數據包絡分析法對房企電子商務績效進行評價。[9]張蓓蓓從房地產電商構建者角度，將房地產網站劃分為房地產公司自建網站、房地產業門戶網站、綜合網站房地產欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認為房地產電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產電商相關研究，大都以傳統房地產電商為研究對象，鮮有關于新興房地產電商綜合平臺運營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產電商綜合平臺運營模式出發，通過介紹平臺業務類型與盈利模式，指出幾點不足并提出改進建議。
2 房地產電商綜合平臺運營模式
房地產電商綜合平臺模式即搭建網絡平臺或開發App，與地產商合作獲得新盤信息，在平臺上；同時與經紀公司合作，給原本只從事二手房的經紀人提供新建房源信息，使其在二手房業務基礎上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺對開發商、二手房業主、經紀人、購房者進行整合；建設網站、App、搜索引擎、微信公眾號等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務；并新設經紀人評分等增值服務，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗。房地產電商綜合平臺運營模式如圖1所示。
圖1 房地產電商綜合平臺運營模式
綜合平臺資源整合途徑主要有以下幾種。
2. 1 簽約經紀人帶入客戶、房源信息
平臺最初資源積累選擇從資源豐富的經紀公司入手，組建團隊調查拜訪經紀公司，并與其簽署合作協議。之后，合作經紀公司經紀人在平臺注冊，分享購房者、房源等信息，為平臺帶入資源。
2. 2 開發商、業主投入房源
綜合平臺與開發商、商談判，承諾按效果收費，與開發商、商合作，獲取樓盤資源在網站或App上。同時，平臺規定業主上傳房源信息免費，吸引業主將房源聚集至平臺或App上進行交易，幫助平臺整合零散的二手房信息。
2. 3 用戶流量帶入數據資源
用戶流量隨平臺的發展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數據。在大數據時代，平臺通過處理數據，分析市場變化，能夠及時調整平臺運營方向。[12]
3 房地產電商綜合平臺盈利模式
3. 1 為開發商做宣傳推廣，收取傭金
綜合平臺與開發商約定按推廣效果收費，收費標準有兩種：一種是平臺承諾提升一定百分比成交率，開發商按照平臺提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺沒有完成承諾成交率提升比例，則開發商根據平臺推廣增加的成交套數付費。交易成功后，平臺抽取較小比例傭金作為推廣費，將大部分傭金交付給經紀公司，作為經紀人服務傭金。
3. 2 開展團購活動，收取服務費用
綜合平臺與開發商達成協議，拿到多于線下的房價優惠，如購房款優惠三萬元等，然后平臺利用房價優惠開展團購活動，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團購活動繳納的保證金，開發商不再收回，而是作為平臺推廣服務費。
3. 3 投放相關廣告，收取廣告位租賃費
綜合平臺與房地產公司合作，將其廣告在平臺上，收取廣告位租賃費用。廣告位置、篇幅不同，平臺對應收取的廣告費有所差別。
3. 4 以二手房傭金為本金，進行金融理財
綜合平臺規定二手房業主、購房者可免費使用二手房交易產品，但要求他們通過平臺電子金融產品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產品承擔支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協議》，并將傭金提前支付到平臺。之后，平臺再分階段支付給經紀人：如網簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺以傭金作為資本，做金融理財賺取收入，積少成多，積累財富。
4 房地產電商綜合平臺業務類型
4. 1 新房銷售
新房銷售業務覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺與開發商合作，獲取最新樓盤信息在平臺上；然后對樓盤信息分類加工，推送在網站或App上，開展互聯網推廣工作。綜合平臺推廣方式有：與分類網站合作，增加平臺流量；購買關鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會化媒體進行項目推廣等。購房者可隨時通過平臺網站、App搜索房源信息，并自主選擇聯系經紀人，咨詢申請看房。經紀人收到看房申請后，將客戶信息提交至系統記錄，為購房者展示房源、推薦置業顧問；在后期購房過程中，平臺還會跟進購房進度，提供相關咨詢服務。
圖2 新房交易流程
4. 2 二手房買賣
平臺與經紀公司合作，簽約大量經紀人，匯聚二手房房源信息；同時，平臺規定個人業主在平臺上房源信息免費，可隨時與購房者聯系，吸引業主委托平臺賣房。購房者使用App或網站搜索、選定房源后，與經紀人或業主聯系看房談價，完成購房交易。期間，平臺有業主服務團隊幫助業主拍攝房源照片、打理房源；并有專業服務團隊全程跟進購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請貸款、代辦過戶等。
同時，綜合平臺為經紀人提供大量的新房資源，使經紀人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實現“一二手聯動”。[13]
4. 3 金融產品
4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產品
平臺為購房者提供認籌金經營、首付貸款等金融產品。認籌金經營將購房者繳納的認籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對首付款不足的購房者，平臺增設首付貸款服務，并且縮短了信貸審批時間。
4. 3. 2 為開發商提供融資服務
平臺匯聚收到的認籌資金、團購押金等，以信托方式給開發商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補開發資金空缺。
4. 3. 3 為經紀人提供電子傭金結算產品
綜合平臺開發電子傭金結算系統，將經紀人完成的交易即時登記，經紀人帶看記錄、達成交易紀錄在結算系統中一目了然。一旦交易完成，平臺立即通過結算系統結付傭金，方便快捷。
4. 4 增值服務
平臺的增值服務有：①房產網絡資訊，平臺利用大數據分析房地產市場，為用戶提供最新房地產資訊；②經紀人打分評級，鼓勵用戶對經紀人的帶看次數、響應速度、服務專業度等打分，分數決定經紀人等級、享用平臺信息權限；③移動社區增值服務，服務內容涉及線上購物、物業、家政等，將電子商務帶進購房者日常生活。[14]
5 房地產電商綜合平臺的不足
5. 1 綜合平臺的推廣效果不易明確
開發商按照綜合平臺提升成交量付費，但影響房地產成交的因素多種多樣，開發商不易辨別電商綜合平臺的推廣效果。有的電商綜合平臺買通置業顧問，截留案場正常銷售數據；或者經紀人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個別中介買通置業顧問，導出購房者數據；平臺與營銷經理合作，集體數據造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標客戶等問題頻發，開發商在大量來客數據中很難辨別電商綜合平臺的有效業績信息，致使案場管理混亂，開發商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。
5. 2 購房者需要體驗，網絡營銷提供的體驗不足
由于房地產產品價值量大，在做出決策前，購房者需要對房源的周邊環境、樓層、戶型、朝向、小區位置等做多方面的調查體驗，了解房屋質量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺雖然可以展示房地產的外形和結構，卻不能為購房者提供親身體驗服務。在現場看房前，購房者從App或網頁上獲取的房源信息不足，從網絡營銷渠道獲得的購買依據有限。因此，綜合平臺難以滿足購房者多方面需求，存在繼續改進的空間。
5. 3 平臺業務相對單一，經營風險較大
雖然大型房地產電商綜合平臺已經開展新房、二手房等多項業務，但多數新建的綜合平臺仍以新房銷售為主，業務內容相對單一。在“白銀時代”，市場整體狀況不好，開發商前期高估市場，拿地過多導致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態促使開發商與平臺合作，以達到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時，綜合平臺以新房業務為主，能夠幫助平臺快速發展。但隨著存量房消費，供需達到平衡，平臺新房業務量將減少。若平臺依然以新房為主，不重視二手房等業務開展，經營風險較大。
5. 4 注冊用戶參與活動積極性低
由于網絡信息不全面、購房者對房地產中介印象較差，用戶注冊App后，對綜合平臺組織的活動積極性比較低，參與比率不高。如房地產電商綜合平臺開展的交1萬抵3萬等團購活動，由于需要購房者先期交1萬元給平臺，導致購房者非常抵觸，活動效果不佳；而平臺日常組織的認籌送小禮品等活動，由于禮品價值不高，難以抵消網上認籌風險，導致購房者興趣不大，推廣效果不好。
5. 5 其他類型房地產電商整合轉型，市場競爭加劇
綜合平臺發展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產電商轉型。而綜合平臺的核心技術沒有申請專利，技術模擬容易，行業進入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產電商開始涉入新房推廣領域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產電商也逐漸向電商綜合平臺靠攏，如搜房網等；此外，如房譜網等同類型的綜合平臺正在建立，房地產電商正在向相似的渠道模式發展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。
6 對策與建議
6. 1 實行搶客模式，實現中介相互監督
開發商在案場實行聯合、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監督來斷絕數據造假、截留散客信息等問題。如在同一個案場內，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會暴露。一旦發現有購買散客行為，開發商實施嚴厲的懲罰措施，能夠提升開發商辨別平臺推廣效果的能力。
6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗效果
房地產電商綜合平臺在向購房者推廣房源時，不應局限于照片展示、文字描述，應積極改進信息加工技術，加入新興科學技術，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現實展示技術（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統展示技術等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產信息，為購房者打造身臨其境的體驗和感覺，實現信息傳遞效率最大化。
6. 3 多項業務同時開展，分散風險
中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺開展二手房業務有很大發展空間。所以，房地產電商綜合平臺在繼續發展新房業務的基礎上，應重視二手房交易，整合中小型經紀公司，并爭取與大型經紀公司合作，鼓勵業主通過平臺交易，全力匯聚二手房房源，構建線上二手房交易閉環，努力建立多項業務共同發展的線上交易市場，分散風險。
6. 4 小活動與大活動交替開展，采取多種推廣方式
在推廣過程中，平臺可不時組織小型活動，如送小禮品、認籌抽獎活動等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對樓盤的關注度。同時，平臺可收集分析大數據，匯總對樓盤感興趣的用戶人數，當人數達到一定數量時，組織舉辦大型優惠活動，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認籌。此外，面向不經常登錄平臺的注冊用戶，平臺還可采取打電話、發信息、發微信朋友圈、發微博等多樣化推廣方式。
6. 5 打造房地產電商綜合平臺品牌，提高行業進入壁壘
在激烈的市場競爭中，房地產電商綜合平臺應提供精準房源信息，規范經紀人服務，提高服務質量，提升用戶滿意度，將注冊用戶轉變為忠誠客戶，建造真實的房地產交易平臺，打造平臺品牌，形成口碑傳播與品牌優勢。同時，平臺應積極利用新興科學技術，不斷更新改善網絡基礎設施與技術手段，并對核心技術、網絡設施技術等申請專利，提高行業進入壁壘與成本，提升平臺競爭優勢。
參考文獻：
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房地產網絡營銷渠道范文3
一、網絡營銷
隨著計算機網絡的不斷發展，網絡正使我們的生活悄然發生改變。傳統的房地產營銷策略也毫無例外地面臨新的挑戰和變革，以網絡為傳播媒介的房地產市場營銷格局已初現端倪。房地產網絡營銷指房地產銷售公司通過建立自己的網頁（Homepage），公布自己正在營銷的房地產項目，消費者通過互聯網上的域名地址，根據自己的需要有選擇地瀏覽房地產企業的頁面，同時向該網站反饋一些重要的信息，最終做出購買決策的一種新型房地產營銷方式。網絡營銷可以為發展商帶來巨大的綜合效益，整體提升自身的競爭實力。
(一)良好的營銷效果
與傳統的平面媒體相比，網絡傳播載體的最大特點是它的雙向互動溝通，消費者可以根據自己的需要，有選擇地接受自己想要的信息，并通過BBS等形式和房地產公司進行信息交流。而且網絡可以承載海量信息，并根據形勢變化及時更新，因而可以比傳統營銷方式獲得更好的宣傳效果。
(二)低廉的營銷成本
網絡廣告不受時間的限制，可以全天候24小時向受眾最新信息，這和傳統平面廣告幾秒鐘播放時間、天價廣告費相比，成本優勢顯而易見了。在網上，置業者與發展商可以直接講價，加上網上可選擇的機會多，即使一宗交易撮合不成，雙方仍有許多可供選擇的余地，而不必受到房展會、售樓現場等傳統營銷渠道和地理位置的局限，這就使成交的概率大大提高。而且網絡營銷既不必為現場促銷、布置展臺等興師動眾，也不必依靠中介公司搭橋而付中介費，因而大大降低了營銷成本。
(三)為未來獲取競爭優勢
21世紀是信息時代，誰能及時把握最新信息，誰就能在激烈的市場競爭中脫穎而出。網絡作為信息載體的主流，無疑是公司未來克敵制勝的法寶。房地產公司通過網絡營銷，不僅能為公司帶來直接的銷售業績，而且帶來了巨大的潛在收益。如通過和顧客的互動交流，可以及時了解最新的市場需求；給顧客提供了更滿意的客戶服務，強化了和客戶的關系；以網絡作為自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和國際接軌，拓展國際業務等等。
二、品牌營銷
美國可口可樂公司總裁曾自豪地說：即使公司在一夜之間灰飛煙滅，他也可以憑借其強大的品牌知名度和影響力，在短時間內重振雄風。這足以說明品牌的無窮魅力。隨著市場經濟體制的日漸成熟，品牌已成為消費者購買決策時重要的參考依據。近年來，房地產市場競爭日益加劇，消費者在購房時也越來越多地考慮房地產這一特殊商品的品牌影響力。因此，房地產公司為了在競爭中謀求一席之地，也不得不考慮自身的品牌建設。
房地產品牌的樹立和推廣對房地產公司來說是一項艱辛而復雜的系統工程，需要從前期的市場調查、規劃設計，到樓盤建設、售后服務、物業管理等全方位地精心組織，其中任何一個環節出錯，品牌形象都會大打折扣。但房地產界的隨波逐流者也絕非少數，他們對品牌的認識往往流于表面，所謂的品牌建設有如隔靴搔癢，并不能真正提升自己的競爭力。當前業界存在較多的一個誤解是將房地產的品牌效應等同于案名效應，認為只要案名好，就能打動消費者，樹立自己的品牌。因而挖空心思進行樓盤的案名設計，而忽視了房地產自身的質量、功能、服務等方面的品質提升。
和其他普通商品一樣，房地產品牌的形成能為房地產公司獲取許多競爭優勢。首先，一個房地產品牌可以減少開發商的宣傳投入，提高物業的附加值。如上海綠洲紫荊花園、廣州碧桂園、成都的銀都花園等樓盤的旺銷，都得益于前一個樓盤的開發成功而形成的品牌效應。其次，在房地產產品競爭日趨同質化的今天，一個好的房地產品牌可以使自己在眾多競爭者中脫穎而出。例如深圳萬科，由于始終注意自己品牌形象，現已成為房產的業界翹楚。最后，在房地產界樹立自己的品牌，也是和國際房產接軌，更好地迎接國際競爭的需要?！笆濉边^后，我們的房地產市場將更加開放，國際房產大鱷將逐步進入，與他們動輒千億元的資產相比，我們過百億資產有些相形見絀。所以，利用品牌優勢，在消費者心中樹立品牌形象是房地產公司的當務之急。
三、體驗營銷
體驗營銷指站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面，來重新定義、設計營銷的思考方式。它突破了傳統營銷觀念上的“理性消費者”的假設，認為消費者在購買決策時是理性與感性兼備的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是購買行為和品牌經營的關鍵。企業的產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在于他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷。
現今，由于房地產市場的逐步成熟，消費者已不滿足于呆板枯燥的數據陳述，而越來越注重自身對欲購房產的體驗與感受。能否在情感上引起消費者的共鳴，成為了眾多房地產商在產品設計和市場營銷時思考的問題。一個完整的房地產體驗營銷，至少要做好如下幾個方面的環節：
(一)充分的市場研究，精確的客戶定位
根據馬斯洛需要層次理論，越是往高處的需要，人們的情感訴求愈強烈?，F今人們對住房的要求已不僅僅滿足于遮風避雨，而更多的是滿足一種心理和情感上的渴求。這在一些城市住宅的表現上更為明顯。它是自己勞動成果的體現，可以印證自己的成功，從而獲取別人的認可。人們在購房時，不僅參考價格，而更多的考慮能引起自己情感上共鳴的因素。因此，房地產營銷應注重人們現實和潛在的需求，從而發掘更多有價值的市場機會。房地產開發商應該擯棄傳統計劃經濟體制下的營銷思想，認為只要找到一塊好地，隨便設計一下，便能賣個好價錢。其實房地產市場也是一個高度細分的市場，不同的地段，不同的房型，不同的價位所適應的消費群體是不同的。許多房產開發商愿意投資上億元的資金開發一個項目，卻不肯拿幾萬元作市場調研，在項目的選址、產品定位、產品規劃上都是憑著自己直觀思維和經驗決策的，這樣的產品在市場上消費者的認可度是可想而知的。為此，房產開發商必須在項目開始前，進行充分的市場調查，尋找到差異化的細分市場。
(二)根據目標客戶，設計最優產品
再好的消費者分析、再有價值的營銷機會、再好的包裝和場景設置，如果沒有好的產品作保障，帶來的體驗也不會成功的。開發商應根據不同的目標市場，設計出最佳戶型。例如上海某房產開發商針對都市白領的特點——有可觀的收入，但是由于剛工作，沒有太多積蓄，為他們設計出30平方米~60平方米的小型住宅，從而滿足了這些年輕人剛工作就有房的夢想，因而大受追捧。優秀的房產還必須以完好的配套設施作為基礎。小區綠化、物業管理、周邊商業區、學校、市政配套設施等都是購房者重要的參考依據。房產商應該站在消費者的立場，對這些因素綜合考慮，體現出濃郁的人文關懷，滿足消費者的情感訴求。
(三)合理設置體驗場景
由于體驗營銷是一種滿足消費者情感需求的營銷活動，因此對于房地產開發商來說，精心設計一種不同尋常的體驗場景，是影響購房者購買決策的核心要素。
首先，銷售現場的設置最關鍵，因為這是潛在客戶來咨詢時的必到之處。售樓處的現場設置包括地理位置、售樓處外觀形象、內部陳設與布局、內部格調與氛圍等。銷售現場應體現以人為本的思想，并根據時局變化有所創新。比如深圳某高層住宅，為方便顧客有全感觀觸動式體驗，打破傳統售樓的固定模式，創造性將售樓處遷至第48層，讓每一個看樓客人在168米的高空體驗與眾不同、傲視全城的感受，因而創造了前所未有的顧客體驗。
其次，可以通過主題樣板房進行體驗營銷。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物，是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化建筑，其創意來源于客戶的生活，因此更接近生活，更能引起消費者情感上的共鳴。
最后，可以適當組織各種體驗式活動，如現場促銷、房交會等，讓消費者親自參與，增加體驗的機會。
四、文化營銷
