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房產法律論文范文1
關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。
二、小產權房的概念和歷史發展
(一)小產權房的概念
“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產權房的歷史發展
1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管?！毙‘a權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。
2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。
三、“小產權房”的合法和非法化論爭
學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析?！靶‘a權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。
四、小產權房的風險提示和法律處理
(一)小產權房的風險提示
透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]?？梢?高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。
(二)小產權房的法律處理
目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。
五、小產權房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控
目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡
房產法律論文范文2
隨著社會經濟水平的提高，我國城鎮化的水平持續提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國家達到現代化水平的重要標志，以及社會進步的重要因素之一，但是城市化快速發展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動房價上漲，所以對于很多人來說，擁有一套屬于自己的房產變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產權分割時，夫妻雙方都會對家庭共有房屋產權存在客觀需求，而且婚姻關系結束更增加了對房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產成為離婚案件中財產分割的焦點。
二、我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的原因
（一）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的立法原因
第一，相關法律規范不完善。
婚姻法調整的對象是婚姻家庭關系，而婚姻關系區別于其他社會關系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩定及和諧，應當作為立法者們首先重視的問題。但是上述問題并非主觀憑空想象得來的，更不是主觀臆造的，它需要從現實生活中的體驗中得出。所以在立法過程中，廣泛采納民眾的意志應用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。
第二，相關法律規范的更新速度不夠及時。
由于我國社會快速發展，不斷出現一些新問題，這就要求婚姻法作出相應的與時俱進的變化，特別是針對離婚訴訟案件中對于房產分割的相關法律規范。盡管婚姻法已經對婚姻家庭關系存在期間的家庭共有財產作了相應規定，但是隨著我國社會經濟的快速發展，家庭共有財產的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購房婚后獲得房產證等多種情況不斷涌現，亟待對此作出相應的法律規制。
（二）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的司法實踐原因
第一，法官的主觀認同不一致。
因為婚姻法的相關規范不夠完善，使得司法實踐中對于離婚訴訟中房產分割的諸多疑難問題缺乏相應的法律依據，這就需要法官在受理案件時，依靠自己的工作經驗，主觀理解與判斷。所以，法官的個人綜合素質直接影響到其受理的離婚訴訟中房產分割的公正性。
第二，傳統婚姻家庭觀念的影響。
衣食住行是人們生存的基本物質需要，加之我國傳統的家庭觀念中，認為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產成為當前絕大多數家庭的重要物質資源，難免在離婚訴訟案件中重點考慮房產分割問題，所以房產帶來的壓力是當前各種生活壓力的重要來源。
三、應對我國離婚訴訟中房產分割的建議
（一）夫妻離婚時房屋分割的價值取向
1.男女平等原則。
在受理離婚訴訟案件時，夫妻雙方是作為平等的民事主體來解決夫妻共同財產的分割問題。從另一個角度來看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國婚姻家庭關系中各種問題的根本。我國《婚姻法》對此作出了相應的規定，夫妻雙方有平等處理共同財產的權利。所以應當將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產分割問題的重要前提。
2.照顧婦女、兒童原則。
在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢群體，而保障弱勢群體的利益是我國傳統文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實現利益的平衡，就需要在利益分割時對于婦女和兒童的利益進行適當的傾斜。
3.尊重當事人意愿原則。
受理離婚訴訟案件時，涉及房產分割，需要遵循夫妻雙方自愿達成協議則通過協議來分割，由此能更尊重雙方當時的意志。但是，夫妻雙方針對家庭共有房產的協議不能違反相關法律規定，即協議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產分割時保障當事人的合法權益不受侵害。
（二）完善相關立法規定
房產法律論文范文3
【關鍵字】旅游房地產；選址；定位；品牌；管理
前言：旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游兼居住的功能。包括利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區等地優越的自然條件、地理位置開發具有較高投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝區度假村、民俗度假村等，以滿足人們休閑度假旅游的需求。
1 項目基本概況
九鍋箐森林公園占地9430畝，位于重慶市萬盛區境內，是重慶能源集團旗下南桐礦業公司經營的資產。該公園是萬盛區五大景區之一，同時也是能源集團重點打造的會議中心和療（休）養基地。為提升景區價值、完善旅游配套設施和實現資產的有效增值，在區政府的大力支持下，南桐礦業公司決定開發與旅游配套的商業性用房和具有度假居住功能的產權式住房。規劃的九鍋箐休閑度假村項目位于已形成經營規模的九鍋箐賓館附近的地塊上，用地面積約180畝，一期擬開發建筑面積26萬平方米（住宅約500套），遠期規劃開發住宅5000套。
2 項目論證之優劣勢分析
2.1 主要優勢分析：
（1）區位優勢。項目位于九鍋箐森林公園內，是真正意義上的森林公園地產項目。其地理位置、環境資源優越，距重慶主城區車行兩個小時左右，交通便捷，是主城及周邊區縣人們休閑旅游的好去處。
（2）森林和土地資源優勢。公園占地面廣、植被層次豐富、樹木茂密，擁有天然的森林氧吧資源。公園內現有景點較少，公共配套設施還不完善，拓展延伸旅游景點的空間巨大。九鍋箐林地資源產權屬于南桐礦業公司所有，適合做低成本的旅游地產開發。
（3）符合當地招商引資方向。隨著煤炭資源開采的日漸枯竭，萬盛區城市功能轉型已迫在眉睫，為加快區域旅游休閑度假基地建設戰略的實施，區政府已明確承諾給予本項目各種優惠政策和支持。
2.2 主要劣勢分析：
（1）景區季節性強，居住適宜期短。九鍋箐海拔1000多米，氣候特點以寒冷、潮濕為主，是著名的茶葉種植區。因其氣候特點，適合居住、療休的時間短，多為每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作為旅游地產開發將面臨一定的市場風險。
（2）基礎設施配套不完善。本項目開發最大的制約因素是道路交通、給排水管網等市政基礎設施配套不完善。一是目前從萬盛城區到九鍋箐只有一條低等級的上山道路，道路陡峭彎道多，路面狹窄，行車條件不太好；二是供水問題，目前山上還未接入市政供水管網，生產生活主要靠山中蓄水供應，大規模的旅游接待和地產開發在道路交通、供水等方面需要有要較大投入。
（3）項目開發缺乏品牌效應。南桐公司尚不具備獨立開發本項目的實力，同時也沒有同等規模的旅游房地產開發成功經驗和人才儲備。因此，要實施該項目南桐公司必須做好合理定位，尋找有一定品牌效應、資金實力以及具備成功開發業績的開發商進行合作，借助其成熟的品牌效應和管理團隊，才能有效規避項目開發風險，獲得自身的預期收益。
因該項目是集團論證的一個典型的旅游+地產項目，并且具有得天獨厚的資源優勢和當地政府的大力支持。本人參與了該項目的論證工作，根據工作實踐對此類項目論證中的關鍵問題進行了深入思考并總結如下。
3 旅游房地產項目開發的幾個關鍵問題
3.1 選址問題
從中外旅游度假市場發展趨勢來看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人們可以通過參與旅游地的娛樂、休息、運動、文化等度假方式來獲得一種愉悅的心理體驗，因此對住宿及功能配套設施的要求較高。具備恢復個體健康功能，具有主題性和滿足高端客戶文化需求的度假區是多數項目未來的發展方向。因此，既然是旅游房地產項目，項目的選址是核心問題,由區域到區位再到具體的落地點范圍由大到小逐一斟酌考察比選。此階段應重點考察項目所選地址的區位優勢、旅游資源和建設條件。
項目區位的選擇應該以區域旅游業發展及資源深度開發拓展空間為背景。由于成本關系,旅游房地產的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區距離不宜過遠,應居于該城市的門檻值范圍之內；同時要了解當地的季節氣候特點以及常年適宜居住時間等問題，要注重良好的自然生態環境，要求項目所在地及周邊自然生態較好,環境破壞與工業污染較少；在地形地貌上,旅游房地產項目要求有豐富的自然山水元素等資源,如果自然景觀不佳,則應按照規劃要求進行適當的造景,通過開發河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施,使其形成起伏有致、高低錯落的地形地貌。
項目建設條件（主要是市政條件）的考察也是重點。如果選址周邊的市政基礎設施和旅游業配套的公共設施比較成熟，那勢必可用于綜合開發的用地較少，地價水平較高；如果是新的旅游景區開發或者道路交通、供水供電以及通訊等市政基礎設施配套不完善的地方，就需要重點測算此類基礎設施建設的投資規模、投資總額等情況以及出資方式。如果在享受當地政府招商引資各種政策支持的前提下，由地產開發商獨自承擔，需考察項目自身的承受能力或者與當地政府協商解決資金問題。
3.2 開發項目的合理定位
