前言：中文期刊網精心挑選了房地產估價法律法規范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產估價法律法規范文1
【關鍵詞】房地產評估行業問題 對策
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A
房地產估價是房地產中介行業的重要組成部分,伴隨著我國社會主義市場經濟的發展而逐漸壯大,房地產估價在我國從正式出現到現在不過十幾年的時間,卻取得了很大的發展,但目前我國房地產估價行業還不完全適應房地產市場快速發展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業的進一步發展。
房地產評估行業發展現狀
1、制定了房地產評估的有關法律規章
國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產評估行業及估價師的地位，完善了評估行業的相法律法規和規范性文件。
2、形成了統一開放的房地產評估市場和行業自律標準
從2000 年6 月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產評估機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產評估行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
3、房地產評估服務領域逐步擴大
在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
房地產評估行業存在的問題
1、房地產評估機構的產權問題不明確
我國的房地產評估機構和工作人員沒有實現真正意義上的脫鉤。估價機構的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業務來源依舊是原來的業務部門，與原來的主管部門依舊有著聯系。現實社會中，房地產估計機構幾乎全部是有限責任公司，因為，只有這樣，有限責任公司的出資人不會承擔無限連帶責任。我國的房地產評估機構的經營效率低，主要的原因就是受有限責任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責。這樣就導致了當地產評估機構的運營效率不高。
2、相關法律制度不健全
我國房地產評估產業雖然呈現快速發展的趨勢，但是仍舊處于發展的初級階段。很多評估機構是由政府房地產評估機構所改制而來，它們借助政府的關系壟斷了市場，因而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。目前，針對評估師，沒有一部有針對性的法律來進行規范。在房地產評估的各項法律法規中，實施的細則還不健全，對不同用途的房地產，也沒有相應的針對性強的技術標準和規范。
3、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
(1)估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于巾級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
(3)估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
4、社會公信力不高
由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。
促進我國房地產估價行業發展的對策
1、加強市場環境監管
采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。通過整頓和加強有關部門的監管，為房地產評估市場創造一個公平和良好的競爭環境。維護房地產評估活動的獨立性，保證房地產評估活動不受外界因素的干擾，確保評估結果的龔振興和獨立性。努力完善房地產評估市場的監管規則，針對違規的行為，制定相應的嚴格的查處辦法。針對那些在評估過程中弄虛作假的機構，取消其房地產評估資格，并追究相關人員的法律責任。
2、完善法律法規體系建設
為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
3、加強房地產評估執業人員的資格認證工作
為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，估價師的掛靠現象非常普遍，沒有起到其應有的制約作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。
4、推進信用體系建設
目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。
總結
我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。
參考文獻
房地產估價法律法規范文2
關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討
一、地產評估行業發展現狀
房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。
(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。
(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
二、房地產評估的常用方法
根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：
待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產的使用年限。
對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。
三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
四、促進我國房地產評估行業發展的對策
（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。
（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。
房地產估價法律法規范文3
關鍵詞：以房養老;可行性;老齡化
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802
1引言
近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。 “以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。
2以房養老模式的含義和特征
2.1以房養老模式的含義
以房養老模式,是指以產權獨立的房產為標的,在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養老金,從而解決養老問題的一種養老模式。
2.2以房養老模式的特征
（1）投保人資格規定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。
（2）完善的房地產市場。在美國由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司共同組成房地產二級市場,與聯邦住房管理局和聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證“以房養老”模式的低風險和高回報。房地產市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。
（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經濟條件下新興的金融機構,作為“以房養老”模式中重要的經濟主體, 可以發揮其自身獨特的優勢深化改革、創新經營,將保險資金用于配合住房養老保險,實現新的投資渠道,提高經濟效益。
（4）政策和法規環境的保障?！耙苑筐B老”模式的實施涉及資產評估、保險公司、社會養老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復雜繁瑣,需要制定出相關政策和法律法規來約束市場秩序。因此,一個國家法規環境的狀況也直接關系到“以房養老”模式的正常運行。
3以房養老模式在我國的可行性分析
3.1傳統文化差異是巨大阻力
我國傳統的養老模式是養兒防老、家庭養老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮也普遍采用社會統籌養老和單位養老,儲蓄存款、商業保險和依靠政府最低生活保障等方式來養老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結構在城鎮已經成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養老問題也成為了兒女們沉重的負擔。 “以房養老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產的繼承權,中國傳統的養老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現。因此,基于我國現實國情上的傳統思想文化差異是“以房養老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。
3.2房價走勢未料阻礙模式推行
近幾年來,我國房地產投資規模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產風險系數也不斷加大,房地產開發融資結構中仍有50%來源于銀行貸款。有關數據表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產市場風險集中于銀行系統的問題成為隱患。據統計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。
3.3我國農村人口比例大是現實國情
國家統計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經濟社會發展回顧系列報告之七:城市社會經濟全面協調發展》指出:黨的十六大以來,我國城市規模不斷擴大,城市經濟發展實力明顯增強。2006年,全國城鎮人口達5.77億,城鎮化水平達43.92%,預計到2015年城鎮人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農村人口居多的發展中國家,人們受地域環境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。
3.4政府扶持不足不利于模式實施
“以房養老”模式是一項創新的養老模式,社會效益明顯,對養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應當制定相關法律法規、嚴格進行監管、規范市場秩序。
3.5我國房地產估價行業正處改革階段
房地產價格評估制度是國家法定制度,在房地產買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發揮著重要作用。 目前，我國共有房地產估價師3.5萬人，房地產估價機構3500家，全行業從業人員25萬人。針對房地產估價行業存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉借資質等突出問題，建設部先后出臺了部門規章《房地產估價機構管理辦法》和《注冊房地產估價師管理辦法》，下發了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監管、行業自律和社會監督相結合的行業管理模式。房地產估價行業監管制度日趨完善，對規范房地產估價機構和房地產估價師行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益和“以房養老”模式的順利推行將發揮重要作用。
4結語
雖然“以房養老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養老模式并參考國外推行該模式的經驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養老”模式的國家,無一例外都是經濟發達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養老”模式在我國還有很長的路要走。
參考文獻
［1］威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費雪［美］.房地產金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財經大學出版社,2002.
［2］柴效武.一種以房養老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學與研究，2004,(3).
［3］周虎.美國人如何理財［M］.上海:上海人民出版社,2006.
房地產估價法律法規范文4
首先，從機構管理上來看，美國政府沒有專門設立房地產估價管理部門。房地產估價管理工作主要是由政府授權，并由行業協會和民間組織來完成，這種模式也是市場經濟背景下，房地產估價業發展的必然趨勢。在美國，評估機構從事業務范圍分為商業物業評估機構和居民住宅評估機構，較大的評估機構兼營兩類物業的評估，房地產評估機構除從事估價業務外，還從事房地產顧問、咨詢等業務，房地產顧問咨詢業務主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價格及租金預測研究、吸納率分析、可行性研究、經濟基礎研究、消費者描述研究、土地使用策略研究及其他經濟特性研究、開發項目風險分析、房地產投資研究等。
其次，美國政府對行業內部從業人員有較為細致和嚴格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產估價協會和組織主要有：美國不動產估價者協會、不動產估價者學會、美國估價者學會、美國估價協會、估價基金會等。這些協會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規范估價人員的行為；三是制定有關估價業務基準及發展估價方法與技術，研究有關估價問題。其中“不動產評估者協會”和“美國估價者學會”對其準會員就要求有大學學歷；而“美國不動產估價者協會”則要求其候選會員具有四年制大學畢業的學歷；由“美國不動產估價者協會”和“不動產估價者學會”合并成的“美國估價學會”對其較低級的會員則要求有受承認的教育機構頒發的大學學位。估價人員一般由州政府負責管理，取得從業資格必須具有實踐經驗并達到教育要求，美國估價師執照的取得一般要經過下列程序：實習估價員階段、30個月的實踐經驗，參加教育和考試，考試通過后即可取得執照，執照取得后必須參加一定學時的繼續教育。美國各州對估價師執照根據估價人員接受教育和實踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執照必須有180小時理論學習和3000小時實踐，可對任何物業進行評估；R級執照必須要有120小時理論學習和2500小時實踐經驗，可對20萬元以下的商業物業和居民住宅評估；L級為有限執照，可對一定金額以下的物業進行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機構同時執業，但估價師自身會從信譽和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機構工作。
美國的民間協會組織對其會員也實行分級管理。例如，美國最權威的房地產評估行業組織美國估價學會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業資格稱號有兩種：一是高級住宅估價師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價協會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產估價行業中最高的專業資格，高級住宅估價師是授給那些在居住房地產估價中有經驗的估價師，而估價協會會員是授給那些在商業、工業、住宅及其他類型的房地產評估中有經驗的估價師和在房地產投資決策中提供咨詢服務的估價師，估價協會會員所能承接的估價業務范圍更廣。
房地產估價法律法規范文5
關鍵詞：投資性房地產 公允價值 房地產估價
1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定
新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。
房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。
4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。
采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。
3 投資性房地產引入房地產估價的途徑1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。
投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。
參考文獻：
[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.
財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].
房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.
王磊.投資性房地產公允價值計量實際應用情形分析.會計之友.2009（1）.
房地產估價法律法規范文6
合同：房地產估價委托合同書
甲方：
地址：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
乙方：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
甲、乙雙方經過協商，本著自愿平等原則，就以下的房地產估價項目達成本委托合同書。
第一條 房地產估價委托內容
1.委托估價項目：;
2.估價基準日： 年月 日;
3.估價工作開始日期： 年月 日;
4.估價報告提交日期： 年月日;共提交報告 份;
5.估價目的：
第二條 估價收費
1.依據國家國有資產管理局和國家物價局價費字<1992>625號《資產估價收費管理暫行辦法》規定，結合深圳市的實際情況制定的收費標準及項目特點，雙方議定本項目總收費人民幣 萬元;
2.費用支付辦法和時間。①本委托協議書雙方簽字或蓋章后即預付人民幣 萬元，乙方收到預付款后開始進行估價工作。②余款人民幣 萬元在甲方取報告時付清。
第三條 甲方的責任
1.甲方為乙方提供被估價資產的相關資料，并對所提供的資料真實性負責任;
2.甲方派熟悉情況的專人配合乙方進行估價工作，并為乙方詳細介紹相關的情況，安排合適的工作場地;
3.甲方按第二條協定，及時支付估價費用給乙方;
4.如本估價項目需要到本市以外地方進行有關估價程序，相關費用亦由甲方負責，費用不包括在第二條總收費之內。
第四條 乙方責任
1.乙方按國家有關資產估價的法律法規，履行必要估價程序，在獨立、客觀、公正、科學基礎上進行估價;
2.乙方對估價結果的準確性、公正性、合理性負責任;
3.乙方應派遣估價專業人員到甲方現場進行資產估價業務，并及時向甲方通報估價情況;
4.估價結果出來時，報告初稿完成并征求甲方的意見后，乙方出具估價報告，甲方的意見必須客觀、真實;
5.對甲方提出的在估價工作或估價報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和估價結果提出的意見進行補充、修改、調整;
6.乙方在估價工作中，自覺維護被估價資產相關各方的正當權益;
7.乙方對本次估價工作中甲方所提供的全部資料及估價結果，不得以任何形式向第三方透露。
第五條 違約責任及處理辦法
1.本協議書在執行過程中如出現對協議條款的異議，雙方協商一致另補充說明有關條款;
2.本協議書執行過程中如一方有違約行為，另一方有權要求對方停止違約行為，如對方仍不停止違約行為，可以向人民法院起訴，并有權要求違約方承擔違約行為造成的損失。
第六條 其他事項
1.本協議書壹式貳份，甲、乙雙方各執壹份，同具法律效力;
2.本協議書經雙方代表簽字或蓋章后即成立。乙方收到預付款時，合同生效;
3.其他未盡事宜，甲、乙雙方協商補充。
甲方(蓋章) 乙方(蓋章)
