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房地產評估法律法規范文1
關鍵詞:房地產估價行業現狀發展對策
一、房地產估價行業的現狀
我國房地產估價行業起步于上世紀80年代中期。由于行業起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態,因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁,房地產估價業務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中小可缺少的基礎性工作。
我國的房地產評估從無到有,已發展為一個富有生命力的朝陽行業。2008年,我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執業,房地產估價機構近5000家,其中一級資質房地產估價機構168家,一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成,估價機構的業務活動也進入了市場競爭。
但是,由于我國房地產市場發展速度較快,估價機構和從業人員的素質還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現,制約著房地產估價行業的發展。
二、房地產估價行業存在的問題
(一)有關房地產估價的法律法規和管理體制建設尚不健全。
目前在房地產估價中存在許多行業的估價機構,一些估價機構并沒有完全走專業化的道路,一些估價機構和從業人員缺乏自律和執業能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規,但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構成中的需求和協調等主體的約束性法規尚未建立。而目前需求主體對房地產估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產估價行業的發展。
(二)行業監管不力。
審批管理部門把關不到位,流于形式。不少從事業務的估價機構,工商局未經嚴格審查隨意發放《營業執照》,缺乏規定數量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉移證明和社會保險證明,只要估價師數量達標,均許可通過其資質,而且長期缺乏業務監管,造成“非法”的估價機構數量泛濫,具有執業資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。
(三)房地產估價市場不規范。
目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系,同時兼營事業性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執業活動進行行政干預,與之產生了權錢的交易,超出了行政機構本身的行政職權,引發了市場的不公平競爭。
由于估價機構的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產估價規范》形同虛設,估價機構普遍存在重視業務招攬、忽視報告質量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。
同時也有一些估價機構為了多爭取業務,估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰、關系戰、回扣戰,形成了估價機構的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業賄賂戲愈演愈烈。
三、房地產估價行業的發展建議
(一)完善法律法規體系。
完善法律法規體系,并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展。當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全,某此領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展,應該頒布相關的一此法律規范,從而解決房地產評估的管理問題,實行統一管理;解決房地產評估行業的竟爭問題,實現真正的政企分開,使評估行業健康有序地竟爭;解決房地產估價師職業道德不高問題,提高房地產估價師的責仟感和風險意識;解決房地產評估結果客觀合理問題,規范房地產評估力一法和程序。
(二)建立健全行業協作,共同監管體制。
由于受我國體制所限,房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產估價師主管部門是建設部,資產估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業務領域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執業人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟,相互協作,共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象,還能進行相互間技術交流,促進行業穩健發展。
(三)培養高素質人才,提高執業水平。
房地產估價行業的發展壯大,要求執業人員整體素質不斷提高。房地產估價師應積極提高業務素質,在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等力面進行培訓和學習,還應強調的是,作為房地產估價師,不應僅僅鉆研業務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。
參考文獻:
[1]楊希琴.芻議房地產估價行業現狀及發展趨勢.建設科技,2010,(2).
房地產評估法律法規范文2
【關鍵詞】房地產評估；常規問題；解決措施
1引言
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足?？梢姡康禺a評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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房地產評估法律法規范文3
首先，從機構管理上來看，美國政府沒有專門設立房地產估價管理部門。房地產估價管理工作主要是由政府授權，并由行業協會和民間組織來完成，這種模式也是市場經濟背景下，房地產估價業發展的必然趨勢。在美國，評估機構從事業務范圍分為商業物業評估機構和居民住宅評估機構，較大的評估機構兼營兩類物業的評估，房地產評估機構除從事估價業務外，還從事房地產顧問、咨詢等業務，房地產顧問咨詢業務主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價格及租金預測研究、吸納率分析、可行性研究、經濟基礎研究、消費者描述研究、土地使用策略研究及其他經濟特性研究、開發項目風險分析、房地產投資研究等。
其次，美國政府對行業內部從業人員有較為細致和嚴格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產估價協會和組織主要有：美國不動產估價者協會、不動產估價者學會、美國估價者學會、美國估價協會、估價基金會等。這些協會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規范估價人員的行為；三是制定有關估價業務基準及發展估價方法與技術，研究有關估價問題。其中“不動產評估者協會”和“美國估價者學會”對其準會員就要求有大學學歷；而“美國不動產估價者協會”則要求其候選會員具有四年制大學畢業的學歷；由“美國不動產估價者協會”和“不動產估價者學會”合并成的“美國估價學會”對其較低級的會員則要求有受承認的教育機構頒發的大學學位。估價人員一般由州政府負責管理，取得從業資格必須具有實踐經驗并達到教育要求，美國估價師執照的取得一般要經過下列程序：實習估價員階段、30個月的實踐經驗，參加教育和考試，考試通過后即可取得執照，執照取得后必須參加一定學時的繼續教育。美國各州對估價師執照根據估價人員接受教育和實踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執照必須有180小時理論學習和3000小時實踐，可對任何物業進行評估；R級執照必須要有120小時理論學習和2500小時實踐經驗，可對20萬元以下的商業物業和居民住宅評估；L級為有限執照，可對一定金額以下的物業進行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機構同時執業，但估價師自身會從信譽和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機構工作。
美國的民間協會組織對其會員也實行分級管理。例如，美國最權威的房地產評估行業組織美國估價學會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業資格稱號有兩種：一是高級住宅估價師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價協會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產估價行業中最高的專業資格，高級住宅估價師是授給那些在居住房地產估價中有經驗的估價師，而估價協會會員是授給那些在商業、工業、住宅及其他類型的房地產評估中有經驗的估價師和在房地產投資決策中提供咨詢服務的估價師，估價協會會員所能承接的估價業務范圍更廣。
房地產評估法律法規范文4
[關鍵字]房地產估價；市場比較；研究
文章編號：2095-4085（2015）03-0095-02
房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學估價方法，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。我國目前房地產估價師都是經過全國統一考試，取得產地估價師《執業資格證書》并注冊登記后才從事房地產估價活動的?？梢娢覈鴮Ψ康禺a估價方面的重視，對房地產估價的市場比較法研究對我國的房地產發展具有重大意義。
1 我國現今房地產估價行業的發展現狀
我國的房地產估價行業在近十年里都在健康發展著，這是無數的國家房地產主管部門和房地產估價師們所共同創造的。其成果突出表現在多方面，主要有下面幾方面：
（1）制定了有關房地產評估的法律規章。
（2）確立了房地產估價師職業資格證制度
（3）制訂了有關房地產估價的技術規范
（4）形成了良好的房地產估價市場和房地產估價行業標準
（5）擴大了房地產估價的服務領域
2 我國房地產評估行業中存在的主要問題
房地產行業是影響我國現今經濟技術發展的重要行業之一，我國現今房地產行業也存在一些問題。
2.1 房地產評估機構產權不明晰
房地產評估機構的產權問題主要表現在：第一，估價人員的人事關系在委托到當地人才交流中心的過程中人事合同的認定不夠規范。第二，估價人員沒有真正獨立，還在原來的主管部門任職。第三，估價機構的主要業務源還是原主管部門。第四，由于估價機構與主管人員之間存在多年的同事或者上下級關系，估價師在工作中難免會對其給予照顧。
2.2 行業的法制建設落后
中國現今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊會計師法》之類的《估價師法》。雖然我國現在已經根據房地產估價發展的要求，制定出了一些規章制度，初步形成了房地產估價法律法規體系，但是還仍然缺失有關房地產估價的各項法律、法規和規章制度。
2. 3 估價人員的整體素質不高，不能滿足行業的發展需求
我國現今的估價師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學歷高低，因此，我國現今通過考試的人大部分是大學畢業生，其工作經歷幾乎為零。而許多擁有豐富經驗的多年從事評估事業的人卻由于欠缺理論知識而通不過考試。除此之外，估價師的再教育嚴重缺乏，以至于不能滿足行業發展需要。隨著我國經濟的不斷發展，對房地產評估的要求也不斷的增加，因此，估價師需要定期接受專業知識的培訓，積極學習國內外的先進技術，使得其技術能滿足行業的發展需要。
3 房地產估價的市場比較法
在我國長期的房地產估價發展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實踐應用，市場比較法也在逐漸完善。
市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。這是一種技術上成熟、比較貼切實際的估價方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房產價格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價公式是：估價對象價格一可比實例價格*交易情況調整系數*交易日期調整系數*房地產狀況調整系數。當然，房地產估價師僅僅運用這些公式是遠遠不夠的，其要想在估價過程中充分運用市場比較法，需要注意以下幾點：
3.1 選取可比實例
雖然在進行實例選取時，沒有充足的房地產交易案例供選擇。但是，房地產估價師在選取可比的實例時，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價對象盡可能接近，越接近越好。由于房地產行業的不確定性，在選取案例時，可以通過一些因素來參考，比如時間因素，一般情況下估價點相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時，房地產估價員不應該加入太多的主觀因素而根據自己的個人經驗來選取，這會嚴重影響估價結果的準確度。
3.2 調整修正系數和調整系數的傾向性
在估價實務中，由于交易情況價格影響修正、交易日期價格影響一般估價師習慣采用的數學公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產估價師通過其專業分析和判斷來確定，從而進行傾向性選取修正系數和調整系數，對估價結果進行人為主導和操控。
3.3 對可比實例缺乏調查
現今的房地產估價市場由于缺乏可比實例的充分調查，造成了市場比較法中房地產狀況調整在很大程度上就難了很多。為了解決這個情況，在實際的房地產估價中應該要充分了解市場，比如做市場調查等。除此之外，還應該注意交易案例市場化、調整項目缺失等問題，在房地產估價師應該要綜合考慮上述問題，在實際的估價過程中，盡可能地做出準確的估價。
4 結論
我國經濟科技都在競爭中快速發展著。房地產行業也應該對我國的經濟發展做出貢獻，這對房地產估價工作又提出了更高的要求。為了提高房地產估價的技術水平，房地產估價的市場比較法是其中非常關鍵的方法。希望在未來，我國的房地產行業能夠發展的更加迅速，房地產估價工作能夠更加有效率。
參考文獻：
[1]杜葵，陳玉梅，市場比較法應用的難點及完善措施――兼論層次分析法在市場比較法中的應用[J].中國房地產.1997（05）.
房地產評估法律法規范文5
關鍵詞：房地產典當；風險；防范
中圖分類號：F83文獻標識碼：A
隨著我國房地產市場的日趨活躍，房地產典當業務也日益火暴。2006年全國房地產典當業務平均占總業務量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當行甚至達到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當行為降低風險，紛紛下調房地產評估價和折當率，對房地產典當的評估審查力度也大幅加強。由此，房地產典當業的風險防范再一次成為業界關注的話題。
一、房地產典當業的風險
房地產典當是指房產所有者或土地使用者以其所擁有的房地產作為抵押向典當行借款，并在約定時間內付清本息、贖回房地產的融資行為。典當人并不需將房地產移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房地產，而僅是限制其產權轉移，將其作為清償本息的財產擔保，房地產仍歸其產權人所有。其風險主要有：
（一）絕當風險。絕當風險是典當行面臨的最大經營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產成為絕當，難以變現時，勢必占用典當行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉困難；同時增加典當行的營業成本。一般來說，作為二手房地產，銷售變現的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。
（二）道德風險。道德風險主要是指由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產行業信息透明度不高，典當行難以了解到房地產公司的真實底細。一些省市就出現過典當行被騙案例，開發商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當行圈走一筆錢，再繼續低價賣房，最后同一房產形成多方債主，典當行難以收回當金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當有限公司友情提醒，請全國典當同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產證典當，有人曾拿假房產證去典當房產（身份證是真的），假證的制作水平達到以假亂真的地步。
（三）操作風險。操作風險是指辦理房地產典當業務過程中由于內控制度不健全，監督機制不完善，內部工作人員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產和提供的證件考察不實不準；對涉及房地產占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作中只收下房地產證而不去登記；房地產估價不準，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當的發生，造成抵押放款的損失。
（四）法律規章沖突風險。目前，典當業只有作為部門規章的《典當管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當行依據《典當管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規相沖突時，法院優先以《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律法規為依據進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產法》規定企業欠稅和所欠工程款先于抵押權受償，這將使典當行受償的風險大為增加；《物權法》規定，建筑物與該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，如果出典人憑房產證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現自己的債權；按照民事訴訟法強制執行的有關規定，被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導致典當行變現房產受阻；如果房地產典當所約定的息費率過高（沒有違背《典當管理辦法》的規定），法院認為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當行應收未收的大額息費將無法收回。
除上述幾個方面之外，房地產典當業還面臨因不可抗力帶來損失的自然風險，如洪水、地震、火災等自然災害帶來的典當房地產受損或損毀的風險。
二、房地產典當風險的防范
典當行面對諸多風險，必須加強防范，采取多種措施，盡可能地避免風險的發生。
（一）完善規章制度，加強內控建設。借鑒銀行的內控制度，辦理房地產典當業務時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內部監督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環節，減少人為因素的干擾；規范業務流程，加強業務技能培訓和職業道德教育，落實嚴格、審慎的房地產評估機制，避免估價過高；強化內部稽核，及時發現經營操作中的漏洞和薄弱環節，減少各類問題和事故的發生。以制度的完善來實現風險的事前防范。
（二）關注經濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業走勢。房地產市場受國家宏觀經濟及政策影響較大，一旦宏觀經濟形勢出現較大變化，房價產生波動，房地產行業的系統性風險將增大，當戶違約現象將增多。在進行房地產典當時，一定要認真分析當前的宏觀經濟形勢和國家可能出臺的經濟政策，從而明晰房地產典當業的大勢，進而對房地產的折當率和估價政策進行適時調整。當前，我國經濟增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續看淡樓市的心理預期，房地產價格下跌空間及變現難度的擔憂，促使典當行下調房產評估價和折當率，以規避風險。
（三）對出典人進行分類，加強事后監督。根據出典人的資產質量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業務及出典人進行信譽評級，區分優質客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優質客戶可以適當提高折當率及當金，對抵押房地產區位偏僻、變現能力差、借款用途不明確的業務，當期過長及借貸資金過大的業務，則要重點加強監督。在分類的基礎上，轉變不問用途的傳統觀念，加強事后監督。貸款以后，應保持與當戶的聯系，深入了解當金的用途是否符合合同約定，當戶的生產經營、資金回籠、經濟效益等情況；一旦發現當戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當但已經多次續當、逾期未贖當等情況，應加緊對當戶進行跟蹤，并要求其定出還款計劃，加強催還力度，防患于未然。
（四）完善二級市場，拓寬絕當房地產變現渠道。絕當品的處理中，二級市場發揮著重要作用，直接決定著變現速度，尤其在房地產這類不動產典當業務中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產盡早脫手；與二手房中介機構合作，構建針對絕當房地產的房交會市場，同時信息共享，加快房地產流轉變現；利用網絡系統和知名拍賣網站開設淘寶專區，房產供應信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業務，促進房地產拍賣順利進行。通過上述措施，可以為房地產典當業提供良好的流通環境，減小缺乏流動性造成的損失。
（五）分散資金，客戶多元化。房地產抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項目，會使典當行潛在風險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能只追求做大業務，對資金鏈薄弱的中小企業投放大筆貸款。應該分散資金，實現客戶多元化，突出優質項目，兼顧一般業務，以民房為主，以量取勝，穩健經營，避免因個別大客戶發生財務危機給典當行帶來沉重的包袱。
（六）呼吁國家盡早出臺典當業相關法律。現代典當業已經成為主流金融業的有力補充，作為“第二銀行”，對房地產和中小企業融資更是起到了獨特的作用，這其中房地產典當業務所占比重最大。典當業的不斷發展，必然要求提升和完善典當業的立法層次，出臺具有法律效力的典當業法律法規，避免訴訟過程中國家法律與行業法規相沖突的矛盾，明晰責任與權利，減少糾紛，規范典當行為，為從根本上保障典當業尤其是房地產典當業的合法利益提供法律依據。
房地產評估法律法規范文6
【關鍵詞】收益法；3S技術；數字化房地產
一、前言
近年來，隨著計算機軟硬件技術的飛速發展，3S（GIS、RS、GPS）技術對于空間數據實時、精確的獲取以及一體化的管理有顯著的優勢，將其應用于房地產評估系統中，可以大大提高其評估結果的動態性和可靠性。本文研分析了基于3S技術下的影響太原市收益性房地產價格的主要影響因素，以求為建立高效、經濟、適用的房地產動態數字化系統提供建議。
二、太原市收益性房地產經營收益的影響因素分析
1、太原自然和地理環境因素
（1）太原市的地理位置對不同類型房地產的影響
地理位置對商業的影響尤為明顯，目前太原市的商業非常發達：高、中、低檔的商場完備，從現有的商業分布來看，城市的各個區域都有適合該區域檔次的商場，高檔商場主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等市中心一類地段，商場的規模一般都很大，基本都采用豪華裝修；中檔商場對地段的要求不高，主要體現在規模和檔次上以及高檔的裝修；低檔商場一般地處城南、城西等二、三類地段。太原市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊收益性是最高的。實際在數字化房地產系統中，利用遙感技術（RS）進行太原市房地產信息采集；再利用全球定位系統（GPS）從遙感圖像（像片）中提取的信息進行定位，賦予坐標，使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統（GIS）進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定房地產的地理位置。
（2）太原市的地質條件
太原市位于太原盆地西緣、交城斷裂的轉折部位，是山西地殼結構最復雜、沉降幅度最大、磁異常與重力異常最顯著、地震活動頻度最高的地段。地質條件對于住宅的影響尤為明顯。在數字化房地產系統中，利用遙感技術進行太原市房地產地質信息采集；再利用全球定位系統使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定太原市房地產的地質條件。同時遙感技術可用于災情評估。
2、太原市的人口因素
房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對收益性房地產的需求就會增加，房地產凈經營收益也就會上漲；而當人口數量減少時，對收益性房地產的需求就會減少，房地產凈經營收益也就會下落。比如太原市市中心相對于郊區而言，人口密度大，對收益性房地產需求大，房地產凈經營收益高。
3、太原市經濟環境因素
影響房地產凈經營收益的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產凈經營收益的影響都較復雜。經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產凈經營收益也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產凈經營收益變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。此因素可以在數字化房地產估價系統中進行參數設計，根據現狀實時更新數據。
4、太原市的城市規劃和稅收政策
影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有城市發展戰略、城市規劃、稅收政策、交通管制。
（1）城市規劃
城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，太原市的城市規劃是“南移西進”，受此影響，太原市南部房地產需求增大，房地產凈經營收益增加。
（2）房地產優惠的稅收政策
調整房地產交易環節稅收優惠政策，涉及土地增值稅、契稅、印花稅多個稅種。受此影響太原市房地產凈經營收益增加。
5、太原人的心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：一是太原人的時尚風氣；二是講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。三是太原人的“戀家”，太原人是比較戀家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市買房，愿意呆在山西。影響房地產經營收益增長。
三、總結與展望
收益性房地產之所以會成為亮點，這與它具有高收益的特點是密切相關的。建立基于3S的收益性房地產動態評估系統，不僅具有研究的理論價值，而且具有廣闊的應用前景。收益法是房地產評估時采用的一種重要方法，在數字化房地產系統進行設計時，收益法是必不可少的。進行經營收益影響因素的討論，對數字化房地產評估系統中收益法的實現與改進有著積極的作用。但是，為了更加完善太原市3S的不動產動態評估系統，還有待于深入研究收益性房地產影響因素。
參考文獻：
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