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房地產風險管理范文1
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動,同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業。房地產的特性決定了它投資數額大,投資周期長,變現能力差,投資過程中既有經營風險、金融財政風險等有形風險,也有如政策變化等無形風險。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風險。房地產經營風險管理是指房地產經營者對所經營的房地產客觀上存在的經營風險的認識、處理與控制,以使風險損失減少到最小程度。由于房地產經營面臨著各種風險,這就要求經營者增強風險意識,加強風險管理,把風險管理作為企業管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業管理人員以外,還要認真研究各類風險從潛伏到發生和發展的運動規律,對風險的各個環節都能采取有效的措施,并對控制措施能做到有效的監控。如何有效地分析風險、避免風險事件的發生就成為房地產決策中的首要問題。
2 房地產投資風險
房地產投資風險概括講包括經營風險、財務風險以及市場風險三方面內容。
2.1 經營風險
一般是指房地產投資開發項目經營管理不善而引起預期收入水平不能實現,或不足以補償費用的可能性。一般來說,投資項目越大,對經營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產投資市場,并造成決策的失誤,將會對房地產投資造成很大的風險。
2.2 財務風險
一般是在貸款投資房地產時形成的一種極端的不確定性。也就是說,投資者以所投資的房地產作為抵押物,獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協議規定的期限還本付息時,其所抵押的房地產就會成為他人財產的風險。不貸款的投資者不會有財務風險,但也難以利用身外資金獲取利益。房地產經營者應充分估計到企業籌資困難度財產狀況不良對企業帶來的有關財務方面的風險。
2.3 市場風險
一般是指由于國家或地區的政治或經濟因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產市場購買力下降,價格跌落的可能性的由于房地產市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長,且從一定時期來看,房地產總體上是處于供不應求的局面。因此,房地產投資的市場風險,常常是比較小的, 但是當一個國家或地壓的經濟不景氣時,由于房地產市場在一定時期內需求會驟然降低,房地產價格也可能會出現急劇下跌的情況。
3 房地產風險管理的策略探討
3.1 加強對經營環境的研究。房地產企業和其它企業一樣總是在一定的環境中開展經營活動的,環境既提供了機會也構成了威脅。企業的經營活動與外部環境的聯系越來越緊密。外部環境的各種因素如經濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業的開發經營產生各種各樣的影響,并且外部環境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產企業的經營者們把自己的企業看成是一個開放的系統,它不斷地與外部環境產生相互的影響和作用。正視環境的影響和作用,把外部環境、內部條件有機結合起來,提出一個適合自己的科學的戰略目標,潛心培養并提高自己的核心競爭力,并能審時度勢、因勢利導、靈活應變,不斷地隨環境的變化而調整企業的經營活動,這樣對提高項目投資成功率,實現風險管理的目標定會有大的幫助。
3.2 加強對房地產市場調查與預測。實現從產品觀念到營銷觀念的轉變。房地產企業生產的產品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場經濟的發展,人們生活水平的提高,消費者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求,消費者在消費方面也日益呈現出個性化的特征。面對這些變化,房地產企業要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想,現在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能,房產商品除了具備居住這個功能外,還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優雅的環境、智能的設施、良好的物業管理等等。就房產這個固定不動的核心產品來說,房子與房子之間沒有什么太大的差距,而現代產品概念的內涵和外延都擴大了。完整的現代產品概念應該包括核心產品、形式產品、無形產品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房地產品來說,恐怕大文章要做在形式產品和無形產品方面,因為只有這樣,才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺消費者個性化的需要。現代房地產市場已經告別了賣方市場的時代。雖然這個市場的潛力巨大,但目前這個行業內的競爭卻十分激烈,稍有不慎就會有面臨失敗的危險。開發商們煞費苦心的謀劃,目不暇接的房地產廣告,不斷出新的住房消費新概念等足以說明這一點。
3.3不斷提高物業管理水平。物業管理是改革開放、住房體制改革、房屋商品化的產物。它把專業化、社會化和企業化的運作機制引進了我國房地產的管理。物業管理是和房地產綜合開發的現代化生產相配套的綜合性管理。世界上許多國家和地區房地產的經驗證明,一個優良的物業管理不僅是房地產成熟的標志,而且是本身獲得長足、持續發展的強大動力。優良的物業管理有利于樹立開發商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質文明和精神文明需要。隨著市場經濟的發展,人們的消費觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業管理所創造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質。同時,也有利于房地產公司的經營與發展,有利于提高房地產企業的檔次,有利于降低風險。所以,房地產企業要克服前幾年隨著房地產業的迅猛發展而出現的“重開發輕管理”“、重銷售利潤而輕售后服務”的思潮給房地產業發展帶來的約束,認真探索一條適合我國國情的物業管理之路 由于我國房地產改革與發展時間很短,物業管理方面的理論和經驗還很缺乏,具體如何做,還要開發企業多實踐、多探索、多借鑒。
房地產風險管理范文2
在房地產交易管理中，風險管理一直占據著十分重要的地方，是廣大房地產企業在經營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產交易中的風險管理問題。
房地產交易風險管理防范
中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。
一、房地產交易的特點
房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。
二、房地產交易中存在的風險
（一）因自然環境變化帶來的交易風險
自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。
（二）因社會環境變化帶來的交易風險
人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。
（三）房地產交易中的法律風險
法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。
（四）房地產交易參與者的道德風險
房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。
三、房地產交易中的風險防范措施
（一）注重保險的購買和使用
在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。
（二）健全房地產相關法規
近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。
（三）加大誠信宣傳力度
為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。
（四）增強工作人員的培訓工作
房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。
四、結語
總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。
參考文獻：
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房地產風險管理范文3
關鍵詞：房地產企業 風險管理
房地產業在當前經濟社會發展中起著舉足輕重的作用，與國民經濟高度關聯。2009年，房地產業已占到國內生產總值的6.6%和國內投資總額的四分之一，與房地產直接相關的產業達到60個以上，房地產業的健康發展是整個國民經濟又好又快發展的重要保障，有效的防范、應對和化解房地產行業的風險有助于行業的長期穩定健康成長，有利于中國經濟社會的可持續發展。
近年來，不少企業和個人受利益驅動，忽視行業風險，缺乏對自身優劣勢的權衡，盲目進入房地產業，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會賺錢，但步入正常軌道之后，這種現象加劇了房地產行業風險，也給企業自身的發展造成了困惑。目前，房地產已成為中國風險最高的行業之一。
一、房地產企業風險管理的定義和特點
全面風險管理，指企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法。其主要特點為：有別于企業危機管理，預警管理等狹義的風險管理手段和方法，全面風險管理的“全面”體現在以下幾個方面：戰略性、系統性、專業性、全員性。
二、房地產企業面對的主要風險分析
房地產業所面臨的風險是復雜多樣的，其中一些風險與其他行業存在普遍共性，如債務風險、經濟合同風險、信用風險等；有的風險則具有較為顯著的行業特征。
（一）項目風險
項目風險是一種不確定事件或狀況，一旦發生，會對至少一個項目目標產生積極或消極的影響。而對風險的識別是要確定風險管理的目標，如果風險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標之仗。風險識別首先是識別風險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：
1、政策風險成為除了自然災害之外的最大風險
政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關系，要考慮土地利用問題、農業保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現政策鬧劇的原因，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對于相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規范性文件以及強制性標準等。
2、項目決策風險
房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。
（1）項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果。
（2）不同的開發商風險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，正常地創新本身就是有風險的，更何況是遇到不熟悉的領域，很多情況下創新便成了失敗的同義詞。曾經有個開發商本意為客戶著想，采用輕質板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質板墻部位出現大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導致向客戶賠款幾百萬。
3、項目資金風險
這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鏈出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。
4、項目管理風險
房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。
（1）項目的質量風險：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過驗收而造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等
（二）政策風險
每個行業在一定程度上都會受到政策因素的影響。但客觀地講，關于房地產業的政策、法律、法規，及各種專項整治措施是最為復雜的，變化也是最頻繁、最難以預見的。
（三）市場風險
對于一般行業而言，市場風險主要包括市場波動、競爭加劇、原材料采購供應失控等因素。除上述狀況外，房地產業所面臨最突出的市場風險是房屋銷售價格巨幅波動。
（四）經營風險
房地產項目運作周期長，從前期策劃、項目開發到后期管理的環節眾多，尤其是一些關鍵環節，如土地獲取、規劃設計等，對整體運營有著“牽一發而動全身”的影響，這對企業的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實際情況是，有的企業對土地開發缺乏準確定位和全面規劃，導致項目嚴重偏離市場需求；有的企業在土地獲取過程中盲目跟風，抬高地價，致使產品成本過高，遠遠超出市場承受能力；有的企業在項目施工建設中自身管理能力不足，加上工程發包大部分受總承包方層層分包，造成實際施工隊伍資質不符的嚴重影響。施工進度拖延、建筑質量欠佳、安全事故頻發等問題時有出現，不僅給企業造成巨大損失，也影響到房地產業的健康發展和金融穩定等社會形象。
（四）是資金鏈風險
房地產是資金密集型行業，資金流動量大，運作周期長，對企業的投融資和資金管理能力
房地產風險管理范文4
近年來，房地產行業飛速發展，已經逐漸發展成為我國重要的支柱性產業之一，對經濟的發展與社會的穩定起到了不可估量的作用。價格評估是房地產事業中的中介行業，在房地產的交易、保險、抵押、稅收等各個方面有這種重要的作用。隨著近年來土地使用制度與住房制度的進一步改革，房地產價格評估行業也需要轉變自身管理模式，朝向房地產金融事業方面發展，并對我國金融事業的發展起到了積極的促進作用。文章就從抵押房地產價格評估風險的基本概念切入，著重探討造成抵押房地產價格評估風險的原因，同時提出相應的管理對策，希望能夠對廣大同行起到借鑒與參考的作用。
關鍵詞：
抵押房地產；價格評估；風險管理；交易
就目前情況來看，我國房地產行業的發展不斷提速，這意味著房地產價格評估所覆蓋的業務范疇進一步擴大，已經從傳統的房地產交易、保險、抵押、稅收擴展至房地產交換等。房地產評估作為一項科學嚴謹的工作，不僅需要有科學的理論基礎，還需要有著足夠的經驗作為依托。因為大部分情況下，房地產價格的評估是在理論范疇內并與評估人員的經驗相契合的。在大量的經濟行為內，房地產評估的結果具有一定的法律依據，但是在快速發展的過程中，必然也會存在其相應的風險性。尤其是在現階段房地產經營活動的風險被轉嫁的情況極為普遍，這無疑影響了風險評估工作的開展。
1抵押房地產價格評估
風險國外學者A•H•威雷特認為，“風險是關于不愿發生的事件發生的不確定性之客觀體現”?；诖丝梢钥闯?，這種不確定性的損失就是風險的核心所在。抵押房地產價格風險評估，指在抵押房地產評估活動中，因為評估機構或者評估人員違反國家基本法律法規或者是因其他客觀因素影響導致評估結果產生較大偏差，并且對于使用人的權益造成了巨大的影響，進而對于評估機構與評估人員產生的法律責任與經濟、剩余方面損失的客觀可能性。因為外部因素影響，或者評估機構、評估人員自身問題導致評估工作無法按時完成，都會產生一系列的房地產評估風險。因此對于房地產價格評估工作而言，需要做好事前準備工作，以盡可能的規避潛在風險。保證在抵押房地產價格評估的過程中，能夠充分了解客戶的基本情況，諸如房地產價格評估的基本條件完備與否、基本條件與評估獨立性與客觀性方面的影響程度等。
2抵押房地產價格評估風險的因素
2.1信息不對稱
信息作為交易過程中的重要資源，對于抵押房地產價值評估而言有著重要的意義。但是在經濟交易的過程中，如果有意委托人與人的信息不對成，會造成極大的房地產評估風險。作為信息優勢方，與委托人進行交易的過程中，因為信息不對等的情況，委托人方在抵押房地產價值評估方面存在巨大的風險。委托方聘請的人在進行價值評估的過程中，需要考慮到客觀因素的影響。不過從主觀角度來看，委托人對于人的主觀業務能力監控存在較大的難度。如果人無法達到預期目標，委托人也無法準確的判定造成這一結果的原因。另外信息不對稱之下的委托關系，對于委托人而言也存在極大的風險。
2.2交易費用影響
在交易的過程中，降低交易費能夠在一定程度上控制不必要的成本支出，提高經濟運行效率。為了達到交易目標，需要從外部交易費用著手，這樣能夠在一定程度上規避交易風險。另外在降低這部分費用支出的時候，需要重視交易動機的轉變，必須將交易的臨時性與隨機性方面轉向為長期性。如果客戶對于抵押房地產評估的主要業務范疇與內容不甚了解，那么在其尋找評估機構的時候會增加許多交易成本，諸如咨詢費用、談判費用等。在評估的過程中，客戶能夠通過提供抵押貸款方的銀行中獲得評估機構相關信息，諸如名單、資料、聯系方式等，然后客戶自身對評估機構進行選擇。這種方式雖然能夠在一定程度上降低不必要的外部交易費用支出，但是在這種情況下只能通過固定的評估機構生成的報告產生交易行為，無法細致的對問題進行全面考察與審核。雖然降低了信息費用，但是信息不對成的情況卻更為嚴重。
2.3評估機構的利己主義動機
對于評估行業而言，其特性是低投入背景下帶來的高回報。那么基于此，評估機構就會面臨巨大的利益誘惑，在此階段評估機構對于業務而言大多都會接受。但是缺乏足夠的風險意識，尤其是對于部分虛假產權的文件騙貸情況較為普遍。
3抵押房地產價格評估風險管理對策
3.1協調信息不對稱
可以考慮通過識別信號的方式預防逆向選擇。評估機構需要建立正確的風險意識，然后不斷的提升自身業務素質，保證提交的評估報告質量可靠。這樣才能夠樹立自身形象，以吸引更多的客戶資源，建立良性循環。為了降低信息不對稱引發的評估風險，評估機構也可以根據客戶提供的財務狀況等一系列數據信息真實度進行考量。這樣便可以最大限度的規避信息不對稱引發的評估風險問題。
3.2交易費用的控制
在控制交易費用方面，可以選擇項目投保的方式，這樣能夠在一定程度上轉移風險。但是需要注意盡量選擇范圍較廣的保險，可以在很大程度上降低評估風險。隨之而來的費用增加也是必然的，做好合理的區分是關鍵。另外也可以通過與其它評估機構建立合作管理，分攤評估風險，不過這種方式影響費用的因素與時間、合作方式有關。
3.3改變評估收費方式
由于目前高估現象的頻繁出現，改變評估方式對于降低評估風險而言有著重要的意義。評估方式的改變需要從政府指導價著手，也可以考慮通過雙方當事人的協商確定，不過需要注意的事必須保證在收費標準以上。為了杜絕因評估人員自身主觀因素引起的不公正評估，必須建立起完善的監督與激勵體系，監督權由客戶與機構領導部門保有，定期進行檢查與分析。另外加強評估機構內部審核制度的建立，對評估人員的利己行為進行懲處，才能夠保證抵押房地產價格評估風險的可控性。
參考文獻：
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房地產風險管理范文5
【關鍵詞】房地產 風險 防范策略
房地產風險通常是指房地產在開發經營過程中，由于影響開發經營利潤的多種因素的作用，導致房地產開發與經營公司不能收回投入的資本或達不到預期收益而蒙受經濟損失的機會與可能性。房地產風險涉及范圍廣，表現形式多樣。因而房地產投資風險復雜，通常一旦發生風險，損失都比較慘重。
1房地產風險的淵源
影響房地產風險的因素，通常既有房地產商品自身特性方面的因素，也有環境影響作用和房地產開發與經營公司自身的缺陷。
1.1房地產商品的自身特性因素
一是位置因素。當發生不可抗拒的自然災害或經濟危機、政策調整等系統風險時，由于房地產商品位置的固定性，它就不能移動逃避，只能直視面對。
二是投資回收期長。由于房地產商品開發過程較長，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費用也會與之俱增。還有，隨著環境因素的變化，房地產經營者還面臨房地產商品滯銷或者租不出去的風險。
三是高投資額。房地產對資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長，一旦項目資金鏈斷裂而籌不到資金時，項目必然無法進行，房地產開發商和經營商必定蒙受巨大損失甚至破產。
四是高敏感性。房地產投資涉及眾多環節要素，整個產業鏈上各個要素之間緊密關聯，因而投資行為對風險因素具有很強的敏感性，一旦造成損失，產業鏈上各個參與投資活動的主體都將遭受很大影響。
五是市場因素。房地產商品交易的價格不能完全反映其實際價值，信息不足或信息不對稱還容易導致不公平交易。
1.2環境因素
經濟因素。資源（包括土地、建筑材料和人工費）漲價或者短缺，直接導致房地產工程成本的增加；房地產商品價格的下降以及房地產商品閑置；國家經濟的整體走勢、經濟政策、居民收入水平、基礎設施狀況等，都構成了房地產風險的經濟因素。
政策因素。可以引發房地產風險的政策因素包括國家調控、突發事件、戰爭、社會穩定、經濟政策、土地和住房政策，以及產業政策的調整等，如果出現政策性變化，風險很大。
技術因素。技術的進步可能會導致房地產商品建筑材料、加工工藝、設計潮流的變化，導致房地產商品不能滿足市場需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。技術進步一般包括機械設備技術更新、工藝流程變化、材料加工技術改進、技術方案的改進、技術結構、技術原理及相關參數等的改變。
人文因素。人文環境會影響購房者的消費行為。如人口數量、人口年齡結構、價值觀、生活方式、地理位置等。城市規劃要求、區域發展安排、社會治安狀況以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預，也對房地產商品的開發、銷售或出租造成影響。
1.3企業因素
資金籌措能力。房地產投資者往往需要通過貸款、合資等多種方式來融資。充裕的資金是工程建設質量的根本保證，是整個房地產商品生產過程中的關鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設想。
項目施工能力。項目施工能力一般主要包括項目質量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。項目質量是整個工程建設的最關鍵因素。項目施工涉及多流程、多勞力、操作較復雜，科學的管理流程和突發事件的應急處理能力，能夠有效節約時間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設計和工程技術狀況、材料設備供應、房地產商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經濟效益。
2.房地產風險的識別方法
幕景分析法。幕景分析法是借助計算機實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。當某種因素發生不同變化時，幕景分析法會展現對整個房地產市場產生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。
頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，以激發創新思維。
篩選—監測—診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據癥狀來評價和判斷緣由，并對可疑因素進行仔細排查。篩選—監測—診斷過程往往需要重復進行。
德爾菲法。也叫專家意見法，是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終形成共識的風險識別方法。針對較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有良好的效果。
故障樹分析法。利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該方法能夠把房地產市場面臨的主要風險分解成若干細小的風險，一層又一層的分析原因，從而準確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。
3房地產風險防范策略
3.1防范個人住房貸款風險
推動住房抵押貸款證券化，完善個人信用評級。通過一系列結構安排，銀行可以向資本市場發行證券，把集中于自己的信用風險、利率風險、流動性風險和市場風險等各種風險進行再分配，把風險向具有更高風險承擔能力的投資者轉移。
既要保證貸款質量和規避違約風險，又要給貸款者提供人性化的服務。不斷擴大住房儲蓄機構服務范圍和對象。有些房地產開發企業不認可購房者進行公積金貸款，為此，應進一步完善住房公積金貸款的法律保障體系。
3.2防范房地產開發企業的金融風險
提高銀行等金融機構的信貸監管力度，銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要嚴密監控資金流向，防止形成不良資產。
房地產開發企業應積極開拓融資渠道，努力尋求適合企業發展的融資模式。同時，要不斷強化資金管理，最大限度地提高資金使用效率。
3.3健全房地產信用評級制度
住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級助密切配合與實施。
提高社會認可。要全方位提高全社會的信用評級意識，引導全社會重視評級結果。市場經濟是信用經濟，要不斷培育完善的信用環境，并加強對信用評級的監管力度。
擴大業務范圍。我國應采納國外先進的信用評級辦法，開拓思路、擴大業務，實現評級標準和法規建設與國際接軌。因為房地產行業開發、銷售等都需要信用評級機構的支持。建立一套科學的適合房地產行業的評級系統，以助房地產和金融業健康發展。
大力強化內功。建立完善我國信用評級體系，強化內部控制制度，包括評級工作程序、崗位責任制、跟蹤評級責任制、評級報告等，建立健全專業化的評級機構。
【參考文獻】
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房地產風險管理范文6
我國的房地產行業尚處于產業發展的初興階段，許多房地產企業往往不重視風險管理。在理論研究方面，一些學者對房地產企業風險管理進行了探討。唐秀麗等（2007）基于房地產項目生命周期對房地產項目投資風險進行了識別；魏?。?009）分析了我國房地產企業所面臨的主要風險及其成因。郭驍、夏洪勝（2007）運用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風險測量和評估方法對中小房地產企業風險進行分析；張敏莉等（2012）利用模糊綜合評價法對房地產企業投資風險進行了評價。高曉麗針對房地產企業面臨的風險，指出房地產企業應當加強各個部門的協調合作、主動控制風險，提高房地產企業的抗風險能力和贏利能力（2011）。從相關研究來看，對房地產企業風險管理的研究更側重于方法、策略等“硬因素”方面，而對房地產企業風險管理理念、行為、制度等“軟因素”重視不夠，導致房地產企業風險管理文化缺失。
近年來，文化對于風險管理的作用已引起一些學者的注意。Vuuren（2000）通過案例詳細分析了文化對風險管理的影響；Kimbrough和Componatio（2009）結合文化測量和企業執行檢測工具證明了企業組織文化對于企業風險管理具有顯著的效果；在從金融風險管理領域提出的風險文化概念更是得到了較為普遍的認同，在金融風險管理實踐中取得了較好的效果 。風險管理文化主要是指以企業文化為背景，通過在員工中培育、灌輸風險意識和在風險管理活動中提煉、形成的集風險理念、風險價值觀和風險防范的行為規范于一體的人文文化。風險管理文化作為企業文化的組成部分，是企業風險管理的“軟實力”，彌補了風險管理“硬技術”的不足，對企業風險管理有著十分重要的影響。因此，將風險管理文化理念引入到房地產企業風險管理中，構建房地產企業風險管理文化體系，有助于提升房地產企業的風險管理能力，從而實現房地產企業風險的科學管理。
一、房地產企業風險管理文化體系
房地產企業風險管理文化是房地產企業在長期的風險管理實踐中逐漸形成的風險管理意識、精神理念、價值觀和行為習慣。它是根據房地產企業經營特點，將以人為本作為經營理念，以風險管理作為目標，從風險管理精神、制度、行為和物質四個層面構建的文化體系，具有系統性、共識性、功能性及共生性的特點。
1.風險管理精神文化
風險管理精神文化即風險管理理念文化，是風險管理意識與房地產企業特性相結合的一種群體意識，往往以簡潔而富有哲理的語言形式加以概括，通過口號、標語或歌曲等形式表現出來。通常是企業全體員工一致認可、彼此共鳴的風險態度和理念。它是風險管理文化的核心，影響著企業部門和員工識別和防范風險的意識和方法，決定著企業日常的經營管理活動甚至是企業戰略制定及執行中如何辨識和控制風險。
2.風險管理制度文化
風險管理制度文化是房地產企業風險管理過程中形成的各種規章制度、道德規范及職工風險管理行為準則的總稱。員工的風險意識、價值觀及行事風格各不相同，這些都影響著員工的風險管理態度，從而影響企業風險管理效率。風險管理制度文化是房地產企業為實現風險管理目標對員工行為給予一定限制的文化，它的特點就是強制性，可以有效的規范員工風險管理行為，引導和教育員工樹立企業所倡導的風險管理理念。風險管理制度文化是房地產企業風險管理文化中最有活力和影響力的部分。
3.風險管理行為文化
在房地產企業的風險管理過程中，企業管理者和全體員工的風險管理行為都應有一定的規范。在風險管理規范的制定和對規范的履行中，就會形成一定的風險管理行為文化。風險管理行為文化直接關系到員工對風險管理工作的積極性，集中反映了房地產企業的風險管理作風、風險管理目標、員工風險管理素質等文化特征，直接影響著企業風險管理效率。
4.風險管理物質文化
風險管理物質文化是風險管理文化的物質表現形式，是房地產企業風險管理文化形成的重要載體，包括知識和實物兩個層面。其中，知識層面是指房地產企業在風險管理過程中形成的技藝，主要是指房地產企業對風險因素的識別、評估、控制能力和風險收益權衡藝術，是房地產企業風險管理的智力基礎。實物層面是指房地產企業在風險管理過程中形成的物質保障方式，例如相關的配套設施設備。
二、房地產企業風險管理文化體系的構建
1.樹立正確的風險管理理念
房地產企業培養風險管理精神需要結合企業目前的風險管理環境，改變對風險的偏見，正確認識風險，根據企業的組織結構形式，建立相應的風險管理組織結構體系，實現風險管理與企業經營的并行管理。其中，董事會應通過提煉企業風險價值觀念，為整個房地產企業風險管理文化的塑造定下基調，并在價值觀的傳播與溝通中保持足夠的熱情，還要直接參與風險管理，維護風險價值觀的權威性。經營管理層要在日常的經營管理活動中貫徹宣傳企業風險管理理念和價值觀。風險管理部門推行適合企業的風險管理文化構建方案，促進風險管理理念在整個企業傳播。風險管理部門還必須通過教育和培訓的方式培養員工的風險管理理念，使企業的風險管理理念得到全體員工的贊同，使之成為每個員工的行為準則，將風險管理理念真正融入到其日常的每一項工作當中，建立上下一致的風險管理理念。
2.制定合理的風險管理制度
房地產企業自身經營結構復雜，涉及范圍廣，完善的風險管理制度可以提高企業風險管理水平和員工風險管理素質。房地產企業必須積極推動產品研發、成本控制、工程管理、營銷、物業管理等部門建立風險防范制度和控制辦法，逐步建立系統化的、上下聯動的風險管理內控制度體系。
同時，合理的激勵約束機制可以激勵員工朝著企業需要的方向努力工作。房地產企業應立足于長期的風險管理績效，避免給企業帶來風險隱患的短期行為導向的激勵措施，制定有效的激勵與約束制度對員工的風險管理行為進行引導，提高員工風險管理的主動性和積極性，使員工的行為符合企業風險文化構建的要求。
3.規范全體成員的風險管理行為
風險管理理念和制度最終必須通過員工落實風險管理行為才得以發揮其效用。風險管理部門應根據企業的發展戰略和經營目標，制定合理的風險管理目標，并將風險管理目標逐步分解到各部門及員工，使各部門員工明確自己的風險管理任務及相應的權利和責任。而且，通過風險管理目標制定詳細的風險管理計劃。同時，形成以風險信息收集、風險識別、風險評估、風險控制為主的風險管理流程，針對企業風險的特點，制定風險管理措施。
4.構建全面的風險管理知識體系
我國房地產市場發展時間短暫，企業風險管理水平相對比較落后。房地產企業應通過建立完善的風險管理知識體系促進風險管理物質文化的形成。首先，利用信息技術構建以風險監測、風險分析和風險信息反饋為主的風險管理信息系統，建立相應的風險管理數據庫和風險信息報告體系。其次，建立良好的信息共享渠道，加強企業對宏觀經濟政策、市場走向、行業競爭者的研究和交流。最后，企業還應積極研究或引進國外與房地產企業相關的風險管理理論和技術，不斷豐富企業風險管理知識體系。房地產企業風險管理文化體系構建圖如圖1所示。
房地產行業是高風險行業，風險管理文化可以有效提高房地產企業風險管理效率，有利于企業應對復雜的市場環境，將是未來房地產企業核心競爭力的一部分。將企業文化與風險管理相結合，從精神、制度、行為、物質四個層面構建房地產企業風險管理文化，可對房地產企業進行全過程、全方位的風險管理，實現企業健康可持續發展。
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