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房地產常用法律法規范文1
關鍵詞: 建筑工程 造價控制 風險 對策
由于現代工程項目規模大、建設周期長、技術復雜、參加單位多,在實施過程中,所有影響項目的各種因素都可能發生變化。這些變化會使得原定的計劃、方案受到干擾,使原定的目標不能實現。我國的許多工程項目,由于風險造成的損失是觸目驚心的,許多工程案例都說明了這一點。
一、建筑工程造價控制的重要性
工程造價控制貫穿于項目建設全過程,對整個工程建設的效益是至關重要的。有效地控制建設工程造價,就要把控制重點轉到建設上來,抓住設計這個關鍵階段,未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。工程造價涉及到國民經濟各部門、各行業,涉及社會再生產中的各個環節,也直接關系到人民群眾的生活和城鎮居民的居住條件,它的作用范圍和影響程度都很大。
作為工程造價管理人員在決策階段,應編制可行性研究報告,并對擬建項目進行經濟評價,選擇技術上可行的建設方案,并在優化建設方案的基礎上,編制高質量的項目投資估算,使其在項目建設中真正起到控制項目總投資的作用。工程造價貫穿于項目建設全過程,對該項目的工程造價有重大影響,特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備的選用等,直接關系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后建設階段,工程造價的控制科學與否。
二、建筑工程造價控制的風險分析
工程量風險和價格風險在總價合同中,都由承包商承擔,而業主風險相對較小,因此總價合同是承包商風險最大的合同計價方式。在單價合同中,由于工程結算時按照承包商實際完成的合格工程量計算,因此工程量變化的風險由業主承擔,而價格風險依然屆于承包商。在單價合同中,業主和承包商共同分擔風險,這就是目前國際工程中普遍采用單價計價合同的原因。
業主聘請有經驗的法律專家和工程顧問起草合同,以便保證高品質的合同,這意味著大量的不利于承包商的賠償責任的規定條件和業主的反索賠的風險。再加上在困難的合同談判所涉及的其他承包商的權力,經常受到業主控制,這些業主可以很容易地被牽著鼻子走,自然增加了合同的風險,承包商是很容易輕信業主在妥協合同以外的承諾,簽署了不具有法律效力,卻不能兌現“君子協定”,關于合同的簽署籌備工作的承辦商是明顯不足,信貸業主及合同嚴格的公正性缺乏分析,缺乏對合同的識別,對承包合同條款不完整,不完整,不具體,業主的權利缺乏保障,限制性條款和規定的承包商,沒有輻射的修改和完善它,不自覺地接受了合同的風險隱患多,并最終導致了施工合同,承包人的損失。合同到期可以在合同缺陷不嚴的漏洞造成的不必要的風險,帶來不必要的損失。
承包商須根據不同的計價方式,確定估價時采用的風險費率。傳統定額報價中施工企業要承擔報價和計算工程量兩方面的風險,清單計價模式下工程量的計算風險由業主來承擔。如果結算時出現實際完成的工程量比工程量清單中的相應工程量增加或減少的情況,應該按照投標文件及施工合同分別做出以下處理:因施工單位未按圖紙要求施工導致實際完成工程量與清單中的相應工程量不符的,以清單中的工程量為準,超出部分不予認可;因招標時建設單位提供的工程量清單有誤,造成實際完成工程量與清單工程量不符的,按照竣工圖紙計算,對施工單位按圖紙要求施工實際完成的工程量要予以認可。
三、建筑工程造價控制風險的對策
任何人對自己應承擔的風險應有準備和對策,應作為計劃的一部分。當然不同的人對風險有不同的態度,有不同的對策。風險的處理是風險管理最重要的環節,風險的對策多種多樣,但歸納起來只有兩種最基本的方法。處理工程風險的一般方法包括:控制風險、轉移風險和自留風險。
1.掌握有關的法律法規
為了約束當事人的建設行為,國家頒布了諸多的法律、法規以及規章、制度,而這些法律、法規,又是保護當事人利益的法定根據。工程項目當事人依照法律法規辦事,既可避免因自身違規而遭到法律的處罰,又可在自身合法利益受到侵害時,運用法律手段來保護自己,從而有效地依法控制工程風險。掌握市場動態對投資者而言,主要是在正確、足夠的市場信息的基礎上,對產品市場建設環境作出科學、合理的分析與預測,從而為項目的規模、進度、標準與定位等決策提供可靠依據;對承包商而言,主要是根據建筑市場競爭態勢,確定正確的投標策略。從微觀上講,投資者或承包商及時掌握材料、設備、勞動力等要素市場的價格動態、是確定發包項目標底、進行投資控制或確定投標價格,進行成本管理的必要的依據,尤其是對于可調價格合同而言。
2.加強全過程造價控制
工程建設具有周期長、投資大和多次性計價等特點,工程造價控制目標的設置是隨著工程項目建設實踐的不斷深入而分階段進行的。前期決策和設計階段是工程造價控制的關鍵所在。在建設項目投資決策完成后,控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括一次性完成的工程造價和工程交付使用后的經常性費用,以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的。在設計過程中,應當嚴格控制工程造價,保證投資估算、概算和決算的符合性。在全過程的造價控制中,決策階段的投資估算是項目建設的投資總目標,是建設投資的最高限額目標;設計概算是技術設計和施工圖設計的控制目標;施工圖預算或工程承包合同價是施工階段的控制目標。各階段的控制目標是有機聯系的整體,相互制約、相互補充,共同形成工程造價目標控制體系。
工程造價的控制從設計階段開始,這個階段監督人員要注意審查設計方案,設計方案如果在控制范圍超出投資額,應及時修改,工程監理人員通過實地調查,發現設計過程中可優化應向設計單位建議。在施工階段成本控制應從每個項目和分項目列表的著手,參照進度進行計劃撥款。選擇最好的建設速度,嚴格按計劃制定的進度進行, 一旦情況不能按照原定進行時,如在地質水文條件的變化,設備和物資的延遲交付,價格的調整都應詳細記錄和分析,區分雙方的責任。
3.加強工程招、投標管理
對發包人而言,必須編制科學、合理、嚴密的招標文件和合同條件,這是因為上述文件是對承包商提出約束要求的指導性文件,文件必須前后一致,對工程任務的承包要從技術、商務、法律等角度作出嚴格的定性和定量的要求;強化投標資格預審,以選取資信好的承包商參與投標;對投標書要進行綜合評定,不可只片面追求低報價而忽略工程質量、工期的確保。對承包人而言,則必須深入研究和全面分析招標文件,吃透業主的意圖和要求,確定投標策略,以減少合同簽訂后的風險。推行招投標制是衡量項目法人責任到位的重要標志之一,是規范工程管理、開展公平競爭、實現合理工期和控制工程造價的有效措施。加強招投標管理,保證招投標的公正性和合理性,體現維護招投標雙方的合法權益,力求用經濟的、法律的手段來規范電力建設市場,防止保護主義和行政干預;加強招投標管理,保證招投標在結構和內容上逐步與國際慣例接軌,以合同為中心,規范合同雙方的責任、權利和義務。
4.做好風險分離的工作
風險分離是將各風險單位分離間隔,以避免發生連鎖反應或互相牽連。這種處理可以把風險局限在一定的范圍內,從而達到減少損失的目的。工程項目風險分離常用于承包工程中的設備采購,如為了盡量減少因匯率波動而導致的匯本風險,承包商可在若干不同的國家采購設備,付款采用多種貨幣。將一個大的項目分為幾個標段,分別發包給幾個承包商,而不是將整個項目發包給一個承包商,這樣可避免若承包商不能嚴格履約而導致整個項目建設不利的風險。而在項目施工過程中,承包商對材料進行分隔存放,也是為了避免材料集中于一處時可能同時遭受損失的風險。
任何一個工程項目均有一定范圍的風險,只有將風險在項目的參與者之間進行合理的分配,使每個當事人均承擔一定的風險責任時,才能調動各方面的積極性和創造性,才能對整個工程項目的風險進行有效的管理和控制,提高工程項目效益。
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房地產常用法律法規范文2
難點一:房價的理性在哪里?
用房價收入比來批評中國的樓市,這在2006年以來就成為房地產領域的一個主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產大亨任志強的一場爭論中,以房價收入比來判斷房價的走勢成為辯論的焦點。據北京社科院的估算,北京市住房收入比高達23:1,遠遠超過國際上6:1的數字,這是普通老百姓遠遠不能承受的房價?；诿髂甏罅勘Ｕ戏客度胧袌龅臉酚^預期,戴建中號召人們“一直要堅持到房價理性回歸,個人能承受再買房”。
聯合國人居中心出版的世界人居報告中曾指出,在對50多個國家的首都城市進行調查后認為,一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍,如達到5倍時,大多數人就會無力購買,市場就會出現問題。發達國家的住房市場,其房價收入比基本上在這個范圍內。而中國則高達20倍以上。
但是,地產界業內的一位資深人士在接受《小康》采訪時認為,生搬硬套地把西方國家房價收入比的數據搬到中國是不合適的,中國人對住房以及對房地產的消費行為和消費模式都有較大的差異?！霸谖鞣?一般都是公民個體或一對夫妻供一所房子,而中國的老百姓則會舉全家之力購房?！比欢?四個老人一輩子的積蓄,外加夫妻兩人未來三十年中大部分收入來買一套住房,這樣的消費是否瘋狂?在當前的中國,這樣的住房消費成為了一種普遍的現象,多年來房價一路狂飆,但我們依然保持了世界上較高的住房自有率?！斑@也就客觀上造成了一種統計上的矛盾:一方面是中國居高不下的房價收入比,另一方面又是高居不下的住房自有率。”
支撐中國高房價的背后有這樣一個現象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市,許多住著過百萬房子的白領,在夜色降臨時,悄悄在稍微遠離家的地方擺起了地攤,賣什么的都有,只要能增加一些收入。中國房地產行業獨立評論家牛刀指出,現在一百萬的房子,其使用價值,也就是與經濟發展水平和居民購買力所對應的價值,其實只有四五十萬,實際價值就更低。但是,中國的白領階層卻偏偏要多付出一倍的價錢才能住得上這個房子。如果經濟一直向好,GDP每年保持在兩位數以上的增長,盡管壓力很大,也許還能夠撐下去。如果不是這樣,那么他對未來并不樂觀。
從供需角度來看,支撐民宅房價的力量源于住房的三種價值,即居住、投資、投機。
當房屋作為投資需求時,決定房價的力量是房屋租金,國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。中國財經傳媒人聯盟特約觀察員時寒冰指出,國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1:200-1:300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例,其租售比基本是在1:500-1:700這個范圍之內。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明,房屋也不再具有投資價值。
另一個不爭的事實是:過去的幾年里,房價一直在瘋狂地上漲。時寒冰認為,這主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故,即通過低買高賣房屋來獲取價差。
但每年新增的住房供應以及因投資、投機沉淀下來存量房數量驚人,同時政府在加大社會保障性住房的供應。接受采訪的專家認為,從長遠來看,這些也會成為促成房價理性回歸的因素。
難點二:保障房如何覆蓋中低收入群體
地產商任志強認為,中國的房地產市場應形成兩種格局:地產商給富人們蓋房子是天經地義的,市場就得要按供需主導的市場規律來辦事,這是鐵律,中西沒有差異,和道德、倫理無關。而政府則要通過保障房的建設保證經濟收入低下群體有房住,不至于流離失所。
業內多數人的看法是,理想的國家住房制度應該是分層次的,國家要做到“兩頭保”,最上一層是高度商品化的住房市場,最下層的是低端的保障房建設。
然而,在過去的很多年,資金制約成為地方政府解釋保障房建設障礙的主要理由。
但中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華質疑:沒有房改以前,我們國家窮的要命,那時地方的財政收入比現在少幾十倍,卻解決了60%的人的公房居住問題?，F在財政收入增加了幾十倍,反倒一小部分都解決不了?
“在去年以來的宏觀經濟下滑,中央及地方財政收入放緩的情況下,4萬億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見中央的決心”。北京大學房地產研究所所長陳國強指出,這說明國家“保民生”的方針沒有變。當然一些地方政府以及房地產中的既得利益集團不斷通過偷梁換柱的做法,減少政府的住房保障責任,也把越來越多的人推向了市場。時寒冰提醒這種情況值得警惕,同樣的資金,以何種方式投入,效果是截然不同的。
以備受推許的新加坡住房市場為例,只有占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅,收取很高的土地出讓金,入住后收取高額物業稅,而對占住戶總數80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房價的房屋。這就意味著,絕大多數的民眾的居住問題都應該劃分在政府的責任范圍內。
“世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤,已經出臺住房法的國家,幾乎無一不強調政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決,導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去,很容易給社會的穩定埋下隱患。”時寒冰認為,以下這樣一個住房格局能夠較好地解決問題:低收入者,政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者,政府提供廉價經濟適用房(大約50%);中等收入(偏上)者,購買限價房(大約10%);高收入者,去市場購買商品房(大約20%)。
政府的份內事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設,而高端商品房市場的發達不但有利于中國財富的積累水平,也能為政府提供較高的稅收。同時,國家也應當兼顧保障公平和激勵競爭的有機結合,對利用納稅人資源建造起來的廉租房,應以保障住房資源的最高效和節約利用為原則,而且一定要完善退出機制。
難點三:小產權該不該轉正?
有一個國家的修路方法是,鋪好草坪不修路,讓人們隨意去踩,時間長了,在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路,于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實用的路來。小產權房就是中國房產市場這實用的小路。
要住在遠離城市的農村,那里公共設施落后,交通成本較高,并且,購買小產權房難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續,潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。按理說,這不應當成為理想的選擇,但在目前的房地產格局下,這又成為了相當一部分人的現實選擇――最主要的理由是便宜。從上世紀90年代中期起,小產權房的歷史已經有十余年,這些年,隨著商品房價居高不下與新農村建設步伐的加快,小產權房越建越多。
2007年建設部副部長鹿心社指出,截至2007年上半年,全國“小產權房”面積已經達到66億平方米,相當于2007年地產銷售高峰時期的10年銷售量。到現在已達70多億平方米。而1997-2008年12年間,全國開發商建設的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米,銷售面積38.55億平方米;也就是說,小產權房比開發商建設和銷售的商品住宅面積還大得多。
北京房協住宅學術委員會委員蔡金水介紹,在北京,小產權房屋的交易量已經達到商品房交易量的兩成。北京市規劃部門僅在通州就發現了百萬平方米“小產權房”,未發現的可能更多。這些“小產權房”比相鄰地區的商品房價錢低一半甚至2/3以上。
但小產權房一直未獲轉正。在深圳傳出小產權意欲轉正的消息后,國土資源部再次表示堅決查處小產權房。按照國土資源部的說法,“小產權房”是違法建筑。
小產權房雖然不能辦大產權,但是通常項目都是合法的,有的是屬于舊村改造項目;有的是新農村建設項目;有的是旅游景點配套項目,或是生態園立項等等?？傊?都是披著一個“合法”外衣的,否則規劃等有關部門不會批準建設,水電市政部門也不能給通水通電。不合法的原因,是他們賣給了城里人。按照我國《土地管理法》規定,如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設并出售,必須先經國家征收,轉為國有土地,再出讓給開發商,開發商向國家交納土地出讓金等稅費,最后建房后出售給購房人。
但政府查處小產權房的動機和合理性始終受到質疑:“為什么政府強行低價征用農民的土地,再高價賣給開發商,從中漁利,建成房子高價賣給居民合法;而農民在自己的土地上建房,低價賣給居民,讓老百姓得到實惠,反倒不合法了呢?”蔡金水反問。
時寒冰認為目前急需要做的是:第一要盡快給小產權房立法,我們應該看到,在高房價的深圳在政府保障性住宅不能大量供應的情況下,為社會提供小產權房,也能解決一部分民生所需,并能緩解政府保障的滯后?，F在的小產權房,只有一個難題,那就是確認交易權。我們現在的商品房其實也不是嚴格意義上的產權,也只有70年的使用權,我們為什么不能以這種方式給小產權房流通和交易的空間呢?比方說,我們可以給小產權房定為50年或者40年的產權,性質都是一樣的。
難點四:如何避免住房的制度性腐敗?
在上個世紀“房改”前,公務員一直是我國住房條件較好的群體。1998年“房改”后,雖然國家停止了福利分房,但各種名目的“集資建房”和“單位自建經濟適用房”從未停止過。
一名長期在政府部門工作的知情人士告訴記者,說是房改,但依然還是按標準配足了房?！胺孔咏ǔ珊?購房者的資歷一般會先由辦公室安排好,由職務高低、工齡長短進行排序,然后再確定買房資格、買房面積和選房次序?！彼嘎?這只是普及的方式,還有內部定價開發集資建設的或以象征性租金向領導干部長期提供優質住房,等等。他直言,在這些集資建房和單位自建經濟適用房的過程中,機關單位存在著諸多的經濟腐敗,嚴重超標建房、以權謀房、暗箱操作多占公房等現象屢見不鮮。
2009年5月1日,《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”:信陽市委市政府的四大班子的“廳級別墅”每套290多平米,“加上陽臺,有350平米”。在進一步調查中,官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規劃等手續以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發商也一一曝光。
2009年6月17日,河南省鄭州市政府被中廣網曝光,以建經濟適用房為名占地建別墅謀取暴利,其中樓中樓是200多平方,別墅是300多平方,建成后總成交額將達1億以上。
2009年6月22日,武漢市武昌區經濟適用房公開搖獎卻出現了6連號。一名參與此報道的記者告訴《小康》,“六連號”當事人申請材料均為虛假材料,而據華中師范大學一名數學系博士計算,從5141個號碼搖出6個連號,出現這種情況的概率約為千萬億分之一。且產生這一超低概率事件的搖號軟件是由相關部門自己開發、使用的,沒有經過任何第三方檢測。
一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示,官員的住房問題,必須納入公眾的視野。
福建省東建筑工程有限公司總經理盧健在接受記者采訪時表示,在種種權力優勢下,大多數官員早就擁有超過其住房標準的多套房子,在多數百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時候,他們已奢靡成風。他向記者舉了這么一個例子,某局長在單位分到了兩居室,私下把房子在市場上倒換成兩個一居室。等調往新單位時,只報一居室,于是按照級別,單位又給他補了兩居。房子到手后,便把房子賣了。等再去下一個單位時,故計重施,如此循環。盧健認為,官員住房的規范問題應當引起重視。
事實上,面對中國官員普遍超標的住房狀況,各地也下達了不少文件進行規范。例如,河南省《關于廳以上領導干部住房問題的通知》規定,正省級220平方米、副省級190平方米、廳級120平方米。官員購買住房超出控制標準30平方米以內的按實際成本價購買,超過控制標準30平方米以上的部分按市場價購買。
但由于目前尚缺乏官員財產公開制度,公眾對官員實際收入并不知情,對官員住房補貼亦無知曉,對官員有幾處房產更無法確認,因此,各地規定的規范官員住房文件往往很難得到監督執行。此外,國家尚未建立統一的官員住房規范和監管制度,使各地發生的官員持續發生住房腐敗現象也很難得到查處。
北京市華遠集團總裁任志強指出,住房最大的腐敗在于制度。他表示,因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規的保護,讓貪污和不合理的占有國家優惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強認為,只有堅決地堵住制度性腐敗,讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國家財富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺,真正實現市場化和保障性的雙軌制,才能讓中國的經濟和收入分配都進入正常的軌道。
“我都搬來兩年了,卻一個鄰居也沒見過?！奔易№樍x某別墅區里的李女士向記者發出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級干部,她住的別墅區早已傾售一空,但由于主人同時擁有多套房產,住不過來,大多閑著。
事實上,類似李女士家的情況在中國公務員群體中比比皆是,官越大,別墅也就越好。這也已經成為了一個公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認為,政府應當建立有效的官員財產公開制度和官員住房監管制度,只有這樣,公眾才可能實現監督。
香港中原地產集團董事局主席施永青曾建議內地對這些閑置的房子征收空置稅,這一建議得到眾多專家支持。中國社科院金融研究所博士尹中立表示,征收空置稅的提議切中問題的要害。他認為,空置稅可以限制房地產炒作和投機,從而抑制房價,與宏觀調控是一致的,而且,還可以杜絕一些腐敗。
時寒冰指出,在荷蘭,法律規定,如果一套住房空置一年以上,必須在政府的協調下無償提供這些住房;在瑞典,政府甚至直接將無人居住的住房推倒;在法國的一些城市中,房屋閑置的第一年,業主必須繳納房款10%的罰金,第二年為12.5%,第三年為15%,以此類推。不僅是歐洲,美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區,甚至有業主出錢讓人租住其房屋,以逃避因房屋閑置而面臨的處罰?！叭绱藝绤柕貙Υ罩梅渴菫榱耸褂邢薜淖》抠Y源最大限度得到利用。如果現有住房大量閑置,就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律,都把住房視為一項基本的人權,要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認為,借鑒西方發達國家的做法,對大量閑置的住房征收懲罰性稅收,不僅可以避免資源的浪費,還能杜絕腐敗的一些現象。
難點五:難以緩解的物業糾紛
業主和物業兩者之間本應該是服務與被服務的關系,可最后卻勢成水火,這是當前兩者關系的真實寫照:業主因物業公司費用較高,服務較差,人員素質低下,甚至收了錢不干活,充滿怨言和不滿;而物業管理公司因為物業費收取困難,有時候干了活卻得不到認可,虧本的生意,就不愿再做。
上海某小區公布的物業管理收費為3元/平方米,該物業管理處工作人員接受《小康》記者采訪時介紹,他們現在只向住戶收取2元/平方米的費用,也只能勉強收到50%左右。他表示,由于小區建成年代較久,房屋出現質量問題較多,以及暫住人口流動性大,許多業主不繳或者遲繳都比較普遍。
此外,許多物業與開發商間的“親密”關系也都影響著物業費收繳。一些小區物業就是開發商委派的。開發商在售房時承諾的一些事項沒有兌現,諸如產權證沒辦、煤氣不通、小區道路未維修等,業主便會把氣都撒到物業身上。
哈爾濱市某小區的一名業主告訴記者,辦進戶手續時他就交了煤氣安裝費,但煤氣至今未通,產權證也沒有。找物業,則推說是開發商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘,小區衛生又差,自己索性就不交了。
而一些物業公司的人員素質過低,也造成了服務上的滯后和矛盾的產生。北京某小區業主李小姐告訴記者,自己小區里的保安整天一副色迷迷的樣子,盯著人看很不舒服,值班上還經常睡覺。為此他們反映過多次,但物業公司均未理會,最后只能炒了這個物業公司。
物業公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業,可一旦哪里做得有紕漏,業主們就拒交物業費。這令眾多物業公司很頭痛,市場激烈的競爭又使他們十分尷尬。一家物業公司老板接受《小康》采訪時表示,收繳率低、虧損厲害是導致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個小區,因為噪音問題長年無法解決,業主們則拒絕繳納物業費。若以小區住宅面積10萬平方米的2元/平方米來計算,即便收費率達到100%,費用也才20萬。而目前整個物業管理處有60名工作人員,僅工資每月就花近30萬,還不包括其他的?！拔覀冎皇瞧髽I,沒有執法權,相關部門沒少跑,但就是解決不了,收不到費用,最后只能退出這個小區?！?/p>
一名業內資深人士告訴記者,無論物業炒小區、或者業主炒物業,基本離不開管理和費用成本的因素,國家缺乏相關法律法規來協調此類事項是主要的一個因素。他透露,一般物業公司都愿意接手新的住宅小區,原因是房地產開發商在賣房子時,通常要求一次交齊三年的物業費。因此,這三年的物業收入是有保障的,且新房幾乎不需要維修的地方,可以說只賺不賠。但三年一過,問題就多了。一般在權衡利弊后,他們都是會選擇退出。他表示,這叫三年保鮮,但也有物業公司堅持下去的。此外,一些刁鉆的業主也讓物業公司頗為棘手,而這些人往往會制造假象,很容易得到其他業主的呼應,使管理難上加難。
房地產常用法律法規范文3
【關鍵詞】證券公司 房屋租賃 法律 實務
房屋租賃合同是最常見的合同之一，但房屋租賃合同稍有不慎，極易引發糾紛。筆者從證券公司營業部（以下簡稱“營業部”）作為承租人的角色出發，從房屋租賃合同中的每一個條款中來分析可能遇到的法律障礙和實務中的解決方案，以達到盡最大可能排除其中存在的法律障礙，具體分析如下：
一、出租人的主體資格
在營業部簽署房屋租賃合同前，應當首先重點審查房屋出租人的主體資格。出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的法律效力問題，所以必需予以高度重視。同時，出租人主體資格，主要從以下三方面來審查：
（一）出租人的主體身份
1.出租人為自然人的，營業部應當審查其是否具備完全民事行為能力，可查看其居民身份證或戶口簿；
2.出租人系法人或其他組織的，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢，營業部所審查的原件應當復印留存。
（二）出租人是否享有出租房屋的實體權利
1.出租人為房屋的所有權人：營業部應查看出租人是否與承租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋登記機關查詢。
2.房屋產權證有兩人以上的，營業部應確認房屋產權證上的其他人是否同意出租房屋，并應當在簽署合同前取得其他房屋產權人同意出租的書面材料。
3.委托第三方出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面材料。
4.房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明等材料。
（三）出租人的主體名稱
出租人系法人或其他組織的，合同中出租人的主體的名稱必須完整，并且和營業執照上的名稱完全一致，否則很有可能因為主體的不合格而在發生糾紛時遇到不能的尷尬局面。
二、房屋狀況
（一）房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致
這點主要是看房屋的產權證，營業部看其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。特別注意如果房屋用途在房產證上標注是住宅用房時，對于此類住宅用途的房屋建議營業部盡可能不要租賃，原因在于：其一，將住宅用房轉為經營用房的審批程序相當麻煩。其二，一旦沒有將住宅用途轉為經營用房而使用的，公司將會面臨法律風險，情節嚴重的會被相關行政部門處以整改、罰款等行政處罰。根據《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！痹摲蓷l款中雖然沒有明確違法該條的后果，但是實務中法院在審理承租住宅用途的房屋作為商用的通常被法院認定為違法，并判令解除房屋租賃合同。
如果由于特殊原因營業部確實需要租賃住宅用房用作經營用房的，根據國家工商行政管理總局關于住所（經營場所）登記有關問題的通知（工商企字[2007]236號）中規定“企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除提交住所使用證明外，還應當提交下列材料：一是《住所（經營場所）登記表》；二是住所（經營場所）所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。”
此外，對于承租境外機構、個人購買的房屋作為經營用地的，根據建設部等部門制定的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，該境外機構、個人應當按照外商投資房地產的有關規定，設立外商投資企業，通過外商投資企業開展出租等相關業務。因此營業部在租賃境外機構和個人購買的房屋時要特別審核對方是否具備相應的資質。
（二）房屋的基本情況
營業部在承租房屋時不僅僅是形式上對房產證進行審核，而且盡可能的要實地去考察租賃房屋的情況，核對房屋地址、面積、房屋內的裝飾和配套的設施。時間中，由于歷史原因等情況會出現有房產證但沒有實際的房屋地址、或者有實際地址，但與房產證上的內容有出入、或者房屋結構與房產證有差別等情況，因此有必要在租賃前實地考察房屋的基本情況，避免合同簽約后的糾紛。
（三）房屋是否存在禁止出租的情形
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”以及《商品房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；（三）違反規定改變房屋使用性質的；（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形?！?/p>
為了避免上述情形的發生，營業部應當在租賃合同中約定，出租人應當保證租賃的房屋不存在法律禁止出租的情形，否則因為以上條款而產生的一切責任由出租人承擔。
（四）營業部承租的房屋存在抵押
租賃的房屋存在抵押要分兩種情況進行法律分析，營業部房屋租賃期間房屋出現抵押的情況或者租賃合同簽訂前租賃的房屋已經存在抵押情況。
1.營業部承租期間出租人抵押房屋的情況。根據《物權法》第190條“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用若干問題的解釋》第65條對此作了明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效?！币虼?，營業部在租賃房屋期間即使出租人將房屋抵押給債權人且房屋被法院強制拍賣，也不影響營業部繼續在合同租賃期間的租賃使用權。
2.營業部在合同簽訂前出租人已經設定抵押權的情況。根據《物權法》第190條“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用若干問題的解釋》第66條規定，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！庇纱丝芍?，營業部要承租已經抵押的房屋時，若出租人的房屋被法院拍賣則營業部將面臨無法繼續承租的尷尬局面，因此，建議營業部慎重考慮承租已經設定抵押的房屋。同時，在房屋租賃合同簽署前營業部也應當做盡職調查，如通過去當地的房產交易中心查詢房屋的抵押情況。
三、租賃期限條款
（一）最長期限
根據《合同法》第21條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>
（二）轉租
如果出租人為轉租人（俗稱二房東）且有權利轉租房屋，則租賃期限不得超過房屋產權人與轉租人之間剩余的合同租賃期限，超過部分的租賃期限無效。
（三）免租期
營業部應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定以及是否有表明裝修期內免租的約定。特別是很多營業部由于新設原因，在租賃房屋后必然會有一段時間的裝修，可以主動與出租人協商裝修期間的免租期，如果沒有協商的話默認沒有免租期，建議對于租賃期限較長的營業部可以考慮與出租人協商一定的裝修免租期，爭取營業部的最大利益。
（四）簽訂書面合同
《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。由于營業部簽署的房屋租賃合同都大于1年以上，因此應當采取書面形式簽訂租賃合同。
四、租金與支付方式條款
租金與支付方式條款是房屋租賃合同的重點中的重點，直接影響合同雙方的經濟利益，因此需要在合同中盡可能的明確。應當關注以下內容：
一是租金是否包含水電費、空調費、物業管理費等。
二是租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理（合同中沒有專門約定則營業部不需要支付保證金）。
三是支付方式通常為轉賬支付，因為根據《現金管理暫行條例實施細則》（銀發[1988]288號）第6條的規定：“開戶單位之間的經濟往來，必須通過銀行進行轉賬結算?！?/p>
四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。
五是如果租賃期限比較長，一定要在租賃合同的支付價款中約定租金的總額，或者約定每年固定漲幅，切不可有租金開口現象的出現，防止出租人肆意增加租金導致租賃合同無法履行下去，對營業部的日常經營帶來極大的困擾。
五、交付條款
出租人應當按照租賃合同約定的條件向營業部交付租賃房屋，否則將影響營業部對租賃房屋的合理利用，嚴重的有可能導致營業部無法對租賃房屋進行利用。因此如有條件，證券公司可以成立專門的交房小組，由工程、采購、法務、財務等專業人員組成。
特別提示一點，在營業部新租房屋時，應當查看承租的房屋是通過消防驗收。根據我國《消防法》的規定，消防未經驗收或者驗收不合格的，不得使用。若租賃房屋在消防驗收不合格的情形下簽訂租賃合同，則違反《消防法》的強制性規定，導致租賃合同無效。
因此建議營業部在租賃合同中可明確約定：出租人辦理消防報批的義務。如果由營業部辦理，應當明確手續流程。由于過程比較繁瑣，審報難度大，所需要資料多，最好找一家消防報審公司。相關內容闡述如下：
（一）消防辦理一般流程
有資質的設計單位出圖——報消防部門審批（3～15天）——出審核意見——按審核意見修改圖紙——重新報審——出同意施工意見——把施工圖原件及審校意見復印件報物管公司存檔——施工——調試——專業單位檢測——出檢測報告（2～7天）——報原審核單位驗收——現場驗收——出合格意見——開業前消防檢查——出同意開業意見——開業。
（二）消防報審時應提供的資料
裝修平面圖及施工圖；照明、用電平面圖及施工圖；裝修材料清單，防火材料合格證；裝修單位資質證明書等。
六、權利與義務條款
營業部重點關注房屋租賃合同條款的權利、義務是否對等。通常，營業部的權利在承租期內占有、使用房屋。租期屆滿后，營業部優先繼租。營業部的義務按合同規定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人等。
出租人的權利是監督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿后收回出租的房屋。其義務是將出租的房屋按合同規定交付承租人使用，并定期對房屋及設施進行檢查、維修，保證承租人使用。
七、保險條款
有些強勢的出租人如城市中心的高端商務辦公大廈，會要求營業部購買保險，在合同中應當明確具體的險種。通常會要求承保盜搶、火災等，影響到第三方財產和人身安全的險種。如果出租人在合同中未要求增加保險條款，營業部也不必主動提出。
八、修繕條款
在房屋租賃合同中，出租人的主要義務之一就是對租賃物進行維修，在租賃合同中具有極其重要的意義。租賃合同的核心在于出租人提供租賃物的使用、收益權，承租方提供租金，一旦租賃物出現故障必將使得營業部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能實現。《合同法》第220條明確了將租賃物的維修責任交由出租人承擔，同時賦予合同當事人另行協商的權利。
實務中，營業部與出租人協商維修責任時，通常無特殊情況不需要約定由誰來承擔維修，法定維修責任由出租人承擔。但要約定維修的具體時間，即房屋出現問題后，出租人必須在規定的日期內予以修復，如果不在規定時間內修復的，營業部有權利自行維修且費用由出租人承擔。實踐中，不少營業部對外簽訂的租賃合同都缺少維修條款，建議營業部應當在房屋租賃合同中體現出房屋修繕的責任，最大程度減少因房屋維修問題而給經營造成影響的可能。
九、解除條款
房屋租賃合同通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租人在簽訂房屋租賃合同時往往設定對自己有利的條件，以便在出現對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。實務中作為營業部，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定支付租金外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租人設定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設定必須經雙方協商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權益。
同時，解除租賃合同后，裝修損失的認定也是合同解除當中的難點。營業部在合同中可以約定合同到期裝修的殘值如何處理，比如可以約定能拆卸部分歸營業部所有，不能拆卸的部分協商一致折價給出租人（實踐中也有合同到期不能拆除部分約定歸出租人的情況）；遇到對方違約導致合同解除的情形時，可以約定出租人賠償剩余租賃期限裝修殘值損失，至于裝修殘值損失的計算方法也可進一步約定。例如：可以約定營業部將裝修合同及發票、收據等證明裝修價值的文件復印件提供給出租人備份，作為確定裝修殘值的依據（在實踐中雙方也可要求請第三方進行評估確定），在合同提前終止的情況下，除本合同其他條款另有約定外，本合同項下裝修損失的計算標準為，裝修損失=裝修原值÷租賃期限總月份×剩余租賃期限（按月計，不足一個月按一個月計）。
十、通知與送達條款
該條款常見于租賃、購銷等常用的合同。通知的具體送達方式以合同中約定的為準。通知包括口頭通知和書面通知，如果約定的是口頭通知，那么在合同中就需要約定聯系人、聯系方式等。如果是書面通知，則需要約定聯系人、地址、電郵等。故建議營業部在合同中明確相關信息，包括但不限于聯系人、聯系地址、郵編、電話、傳真、電子郵件。一旦合同中存在“通知”義務，則有利于義務方舉證是否履行了合同項下通知義務，以一個書面通知為例，通知義務人只要舉證其曾經通過某郵遞公司向約定的地址寄送過此文件（無論對方是否實際查收），那么其就已經盡到了通知的義務；反之，如果其不能進行相應的舉證，則將承擔一定的違約風險。所以，應該在合同中約定相對方的相關信息，加強合同的風險防范，保證營業部的合法權益。
十一、違約條款
房屋租賃違約責任，重點審核營業部的違約事項以及具體的違約責任包括繳納滯納金，沒收定金等，雙方的違約責任是否對等。違約責任通常包括：（1）提前解除房屋租賃合同；（2）不按時交納房租；（3）未經過出租人允許而轉租的。
十二、免責條款
免責條款是指當事人約定的用以免除或限制其未來合同責任的條款。免責條款常被合同一方當事人寫入合同或格式合同之中，作為明確或隱含的意思要約，以獲得另一方當事人的承諾，使其發生法律效力。
營業部應關注出租人的免責條款是否合理，如遇不可抗力事件，可適用法定解除，雙方當事人均不需承擔違約責任。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力和不可歸責于承租人的原因導致租賃房屋部分毀損、滅失的，根據《合同法》規定，承租人可以請求減少租金；全部毀損、滅失的，承租人可以請求不支付租金。對于不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。當然，在不可抗力的適用上，有以下問題值得注意：
一是合同中是否約定不可抗力條款，不影響直接援用法律規定；
二是不可抗力條款是法定免責條款，約定不可抗力條款如小于法定范圍，當事人仍可援用法律規定主張免責；如大于法定范圍，超出部分應視為另外成立了免責條款；
三是不可抗力作為免責條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排除在免責事由之外。
十三、爭議解決方式條款
房屋租賃合同糾紛可以約定選擇向有管轄權的人民法院或選擇仲裁機構進行仲裁。需要注意的是，在約定以上兩種爭議解決方式時只能兩者選其一，不能既約定仲裁又約定訴訟的方式，或者約定仲裁或訴訟方式。
選擇訴訟的方式解決糾紛，對管轄法院可以進行約定。根據《民事訴訟法》第34條的規定：“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定?！币陨鲜顷P于協議管轄的規定，在實踐中，各地情況也有所差異，有些地方實行的是房屋所在地法院專屬管轄，在此種情況下合同雙方的約定的管轄法院就會被排除適用。
選擇仲裁的方式解決糾紛，應當雙方自愿，在合同中明確發生糾紛時采取仲裁的方式解決，并且要選定具體的仲裁機構。根據《仲裁法》第4條規定：“沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理?！币约暗?6條規定：“仲裁協議應當具有下列內容：（一）請求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項；（三）選定的仲裁委員會?！币簿驼f，在約定仲裁條款時，必須選定一個仲裁機構，不能同時選定兩個仲裁機構，而且要將仲裁機構的名稱約定準確，否則有可能因為不能確定具體的仲裁機構導致仲裁協議無效。
十四、租賃合同備案條款
根據《城市房地產管理法》、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《商品房租賃管理辦法》等法律法規的規定，房屋租賃合同需要到房地產主管部門辦理登記備案手續。在租賃合同中，備案的手續由誰辦理以及稅費由誰承擔可以事先進行約定。
然而，未辦理備案登記并不影響合同的效力，租賃合同仍然有效。房屋租賃行為是諾成，只要雙方當事人就主要內容達成一致合同即告成立。對房屋租賃合同進行備案，主要是便于行政機關的管理，不是一個合同成立或生效的要件?，F實中由于法律宣傳及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，但出于交易安全的必要，建議租賃雙方應進行登記備案，以減少合同風險。
此外，對營業部來說房屋租賃合同的備案登記可以防止“一房數租”。
根據最高人民法院制定的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理?！?/p>
房屋備案登記的手續：
第一，出租人與營業部簽訂書面租賃合同。
第二，雙方在合同簽訂后30日內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、城市人民政府規定的其他文件。
第三，市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。
十五、合同簽署部分
合同簽署部分一般包括簽約單位蓋章及簽約單位授權代表簽字、簽約時間、簽約地點等。審查合同簽署部分，營業部應重點關注簽名是否是簽名人所簽；簽名人不是法定代表人或負責人的，其授權書是否真實有效；蓋章是否完整清晰，印章與合同當事人名稱是否一致；分頁合同各頁是否都有蓋章簽名，在整個合同的結尾處是否簽名蓋章，附件是否簽名蓋章；簽約時間、簽約地點是否填寫完整。
十六、其他條款
如果合同使用不同語言文本擬定，應確保每個當事人都能夠取得不同語言文本的合同各一份，同時應以中文文本為準。簽約份數主要根據當事人的數量和報備需要決定，至少能夠保證每個當事人一份。
另外，公司一些營業部的房屋租賃合同的內容可能不完備或者可能租賃的房屋有新情況、新變化。因此有必要增加一個補充條款，當發生新情況、新變化時可以雙方進行補充協商。筆者在此提供一個示范條款：其他約定事項可訂立補充協議或在附件欄內填寫，補充協議、附件與本合同具有同等的法律效力。但當補充協議的內容與主合同的內容不一致的，以補充協議為準。本合同生效后，雙方經協商一致，可以對合同內容作書面變更。
十七、營業部的特殊條款
營業部租賃的房屋不同于普通企業的要求，對衛星設備、廣告牌的安裝都有特別的要求，因此建議營業部在合同中約定出租人同意營業部安裝衛星設備、廣告牌，并協助營業部安裝上述設備供使用。特別營業部在承租商住兩用的房屋時必須要有出租人出具業主委員會同意安裝衛星設備的書面證明，否則容易引發法律風險。實踐中曾發生過某營業部承租商住兩用的房屋，因衛星設備安裝導致相鄰權糾紛的訴訟案件。
若營業部因業務發展確需租賃商住兩用的大樓作為辦公用地，而一時又不能取得業主委員會的許可，則應當與出租人簽訂的房屋租賃協議里約定由出租人同意并負責營業部的衛星安裝事宜，這樣即便發生糾紛，營業部可以向出租人追責，盡最大可能維護公司的合法權益。而營業部若租賃的是商業用途大廈，頂樓的使用權通常歸產權人所有，只要物業公司或者大廈的所有權人同意營業部安裝衛星設備即可規避法律風險。
參考文獻
[1]向少山，王興興.《論房屋承租人優先購買權的保護》[J].法制與社會，2011（22）.
房地產常用法律法規范文4
[關鍵詞]工程造價；結算審核；問題及對策
中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0217-01
1 工程造價審核的重要意義
工程造價審核是一項繁瑣、細致而又重要的工作，具有重要意義。首先，企業可以通過工程造價的審核，控制避免或減少相關不必要費用的支出，及時檢查出在預核算過程中的漏洞，p少單位報價中的水分，節約建設資金累積總結建設經驗，增加企業效益，預防而有效解決問題，提高企業項目管理水平，使企業在工程造價方面達到一個較高的水準。其次，工程造價過程中，在資金申請是否真實合理，資金使用和投標過程中是否規范、合法等，這些問題設計到相關法律法規，所以審核是必須而重要的。這也是國家對企業工程項目開展的控制手段，減少或打擊一些企圖在結算中撈油水的施工單位，為企業取得最大利益。同時，它業保證和維護了施工單位的合法權益，避免和減少建設單位的惡意壓價而引起的糾紛，甚至是訴諸法律等不必要的麻煩。再者，它也是市場進步的反映，政府根據社會經濟發展的需求，結合市場的特征，利用法律、經濟和行政的手段來進行調控，維護工程項目實施的合法有效進行，建設良好的市場發展環境，適應新時代經濟發展的要求。
2 工程結算審核內容
2.1 工程量審核
很多費用的計算都是以工程量為基本依據的，工程量對工程造價有比較大的影響，根據竣工設定環節以及評估模式的具體要求，在項目審核過程中要按照系統要求落實，結合現有診斷系統進行落實。針對現有經驗考核階段存在的審核模式不合理或者工程項目不完善的現象，必須做好工程量審核工作。經驗法和重點審查法適用于規模大、時間短的工程，因此要采用審核模式融合的方式進行落實。
2.2 施工現場管理
在工程建設過程中，工程臨時做出變更，考慮到現場簽證指標的屬性要求，要做好排查工作，逐字審查。在審查現場簽訂過程中，要對各項內容進行嚴格的推敲和揣摩，結算審核人員在審核過程中更多是注意簽證單和手續是否完善，對于具有豐富經驗的結算核算工作人員而言，要進行深層次的核對，保證簽證的合理性和有效性。
3 工程造價審核中存在的問題
3.1 工程造價審核制度不完善
工程造價審核中最主要的問題是不完善的預結算審核制度，主要原因是本建筑企業對工程造價審核重要性的意識不強，認識不到審核對工程建設的關鍵作用，因而導致對預結算審核制度建立健全的忽視，甚至只注重形式主義和表面工程，并不能將審核制度實際運用到工程建設中去，使得工程造價審核制度不能發揮其應有的作用。另一方面，有些建設單位能夠意識到工程造價審核制度的重要性，但是建立的工程造價審核制度不合理，對于工程造價審核管理的內在要求缺乏長期、有效的實行機制。
3.2 送審材料的缺失
工程造價審核和其他審核一樣，需要很多書面材料證明，包括施工合同、投標和招標書、報價單、施工圖等諸多圖紙、文件或檔案資料。由于工程實施時間較長，而且項目流動性較大，所以很多文件資料由于種種原因丟失或不全，阻礙審核的及時進行。另外，在實際審核過程中，文件缺失而需要不斷進行補充，造成許多重復工作，延誤審核工作的進程。
3.3 工作量的虛報
工作量的審核是工程造價審核的主要內容之一，有的工程不是一個施工單位承接，所以可能存在許多搭界混淆之處，容易產生工作量虛報的缺口。
3.4 工程量高估冒算
施工單位在進行工程量計算時不按計算規則進行計算，該扣減的不扣減，工程有變更時只做增項不做減項，容易混淆的項目重復計算，目前計算機軟件已廣泛應用于造價專業，它的很多功能是為我們的工作提供更好服務的，但有些施工單位會利用軟件工程量乘系數的功能，人為擴大工程量，還有的隨意調整軟件中的一些設置，已達到多計工程量之目的。
3.5 有意提高材料的價格
通常工程材料費要占工程造價50%-70%，材料價格的高低直接影響著工程造價的高低。施工單位在編制結算的時候，不按施工同期的材料價格進行編制，特別是材料價格波動較大時，不按實際工程進度分配，工程量盡量向價格高的時期傾斜，當材料價格實際高于預算價時，就按實際價計價，當材料價低于預算價時，就按預算價計價。
4 工程造價審核問題的解決措施
4.1 建立健全工程造價審核制度
解決工程造價審核問題的主要措施是建立健全審核制度，待工程按照合同要求驗收合格后再列入竣工結算。在建立工程造價審核制度時，首先要保證編制人員的態度正確和端正，并采取客觀公平的編制態度，采用實事求是的編制工程資料，進行工程造價審核制度的正確編制。建設單位審核人員要做到實地考察、現場復測，保證送審資料的可靠性。
4.2 提高審核人員的綜合素質
要求廣大從業人員既要具有良好的職業道德修養，又要具有較高的專業技術技能，更要懂得相應的法律、法規。依法行事，依法執業，使自己的行為，自身的行動，符合國家相關法律、法規的規定。工程造價審核是一項工作面廣、責任大而極其細致的工作，即使非常細致專業，或多或少會遇到這樣或那樣的錯誤，所以需要有良好的心態。
4.3 把握材料價格調整關
加強材料的價格管理是控制工程造價的重點，在工程成本中材料費約占總成本的60%～65%，因此加強材料成本控制在實現工程造價管理中起著舉足輕重的作用，如何確定施工單位自購材料的價格顯得尤為關鍵。個人認為，對于常用材料，比如土產材料、黃沙、碎石等，可采用工程所在地的市場信息價，再結合施工現場情況綜合考慮；裝飾裝修材料可謂是良莠不齊，為防止施工單位以次充好，可采取甲控乙購的方式；對于新型材料價格可采用市場調研、實地考察的方式雙方共同確定。
4.4 審查施工現場簽證清單的有效性和合理性
在工程建設的過程中，工程臨時做出改變和現場簽證都是很可能發生的事。而施工單位為了獲取更多的利益，通常容易在簽證單上做手腳。所以，在審查現場簽證單時，必須做到逐段、逐條、逐字仔細查看，認真斟酌推敲，細心揣摩，尋找漏洞和虛簽的情況。這是結算審核人員最容易忽略的環節。一個有豐富經驗的結算審核人員來說，他還會進行深層的再次審查核對，以保證簽證單的合理性和有效性。判斷一個簽證單是否真實，要結合招投標文件、施工合同等資料進行綜合考慮。
結束語
工程造價結算審核是一項專業性較強的工作，一定要保證工程造價的合理性，有利于提高建筑工程質量和經濟效益。最后結算審核時，審核人員必須具有專業的業務技能，而且要具有較高的素質，對建筑工程的合同、協議以及施工設計等文件比較熟悉，這樣可以提高工作的效率，審核人員應不斷的學習，掌握更多本專業的知識，提升業務水平，從而保證施工圖與竣工圖的一致性。施工人員要嚴格按照施工設計方案進行操作，不能隨意更改設計，保證施工的規范性。
參考文獻
[1] 淺談工程造價結算審核工作中常見問題及對策[J].馮美玲.建材與裝飾.2016（02）.
房地產常用法律法規范文5
1.相配套的法律、法規不完善?，F階段，我國有關電子商務活動的法律法規還不完善，難以完全解決電子商務活動中出現的所有的新問題、新糾紛，再加上新頒布的會計法中，也未就網絡財務處理中出現的問題作出明確規定，這就為會計人員正確記錄和反映電子商務交易的實質、及時提供準確的財務報告帶來了極大的困難，同時也大大地增加了網絡財務的不確定性、風險性。
2.復合型人才嚴重匱乏
電子商務是人和電子工具結合的有機系統，人是起決定作用的關鍵因素。目前在我國既懂電子商務知識，又精通財會理論，而且還熟悉網絡財務軟件的開發、設計、維護、保養的復合型人才嚴重不足，無法滿足網絡財務發展的客觀需求。
3.財務會計軟件尚不成熟
網絡是網絡財務的載體，而財務軟件則是財務人員進行賬務處理的工具。目前市場上流行的各種財務軟件，無論是從性能上還是從質量上來說，都與網絡財務發展的客觀需求存在著一定的差距。網絡財務應用財會軟件開發研制過程中，由于開發人員有限理性或客觀經濟活動異常復雜，使其考慮問題不可能事無巨細、面面俱到。因而，造成開發出的財會軟件適應性差、應變能力不強、相互兼容性不好、抗病毒能力差。網絡財務軟件的不成熟，嚴重地阻滯了網絡財務的充分發展。
4.安全保密性措施不完善
目前，在電子商務活動中，安全性問題已成為一個迫在眉睫的問題。由于計算機自身的脆弱性（如易感染病毒）與財務人員的誤操作頻繁發生，以及黑客惡意襲擊電子商務網站，篡改、破壞會計數據乃至整個系統的情況時有發生，這給廣大經營者造成了巨大的經濟損失。其中，黑客襲擊電子商務網站造成的后果最為嚴重，它可能破壞財務數據，使得整個財務管理系統處于癱瘓狀態，而且尤其是當一些重要的會計信息資料被入侵者非法竊取后，造成的經濟損失更大。
二、發展我國網絡財務系統的對策
網絡化會計信息系統是以節約整個企業內部的財務資源為出發點，以充分實現整個企業內部的、全面及時的管理以及企業與外部環境的無縫連接為目標，從而使企業實現財務管理信息化的電算化系統。但是，要實施這樣一個系統需要一個良好的、規范的經濟環境與市場環境，需要企業內、外部各方面的支持。
1.加強電子商務立法措施，為網絡財務發展提供一個健全的法律環境
電子商務與信息化相比是一個小系統，但就其內容、內涵和涉及的方方面面而言，又是一個巨大的社會系統，而且是當今社會的龍頭系統。所以，加快電子商務立法非常重要。首先，我國電子商務立法應解決電子商務中出現的各類綜合性問題，規范電子商務活動，使其在法律、法規許可的范圍內進行公開、公平、公正的交易，鼓勵競爭，防止壟斷；其次，電子商務的安全、保密也必須有法律保障，對計算機犯罪、計算機泄密、竊取商業與金融機密等都要給予嚴厲的法律制裁。如英國政府分別于1984年和1990年頒布實施了《計算機濫用法》和《數據保護法》，為計算機信息系統提供了一個良好的社會環境，我國也應結合我國國情和國民經濟發展狀況制定相應的法律、法規，使電子商務活動的進行和企業的數據信息的傳輸、使用有法可依，規范進行。
2.以電子商務為標志的網絡經濟的普及是企業財務管理網絡化實現的基礎
當今，網絡經濟作為建立在計算機網絡基礎上并由此產生的一切經濟活動的總和，已逐漸展現出不同凡響的前景。統計資料表明，網絡經濟作為一種有高技術含量的經濟形態，有別于傳統金融與房地產經濟，盡管有時可能在賬面上出現巨額虧損，卻同時在為社會創造巨大的效益和財富。比如，1998-1998年，美國GDP增長了4%，但能源消耗幾乎沒有什么增長，這說明了信息技術和網絡經濟發展有助于節約能源。正因為如此，網絡經濟正處于規模效益遞增時期，形成了資源、資金、人才向網絡經濟的轉移，進而產生了使網絡經濟規模效益增長加速、再加速的效應。這便是網絡時代的“梅特卡夫規律”———網絡經濟的收益與網絡上的節點數的平方成正比。這就是說，當傳統經濟以勻速增長的時候，網絡經濟正在加速增長，其形成的規模效益遠遠超過傳統經濟。
鑒于網絡經濟是從以產品為中心到以客戶為中心的服務經濟，是端到端的、開放的、網絡化的直接經濟模式，它將導致市場與行業的重構。網絡經濟中將會有更多的網上企業、網際企業以及虛擬企業出現，在網絡經濟下，電子商務將成為企業的基本運作模式。由于電子商務需要企業有基于網絡的財務系統，即采用網絡財務來經營管理，因此，電子商務的迅速普及必然推動網絡會計信息系統的出現和發展。
3.企業管理的信息化
長期以來，由于技術水平的限制，財務上有一個一直困擾財政主管部門、會計和企業界的難題，即如何加強企業整體的內部會計控制和實現有效管理。特別對于那些子公司和下屬機構多，并且子公司和下屬機構從事多樣化行業的集團企業來說，更是一個突出問題，所以迫切需要能解決諸如合并會計報表、分析財務狀況等這些具有處理遠程數據、分析存儲數據功能的財務系統。
此外，現代企業的管理，各部門之間、各種業務之間在分工上進一步細致的同時，相互之間的關聯卻是越來越緊密，運作也是更加精密，企業管理系統正向著對企業“人、財、物、產、供、銷，時間、空間”各個方面綜合的方向發展。
而企業管理信息化建設往往將財務作為切入點，因為財務部門是企業的“心臟”，財務信息化程度完善了，才能帶動其他部門順利地實現信息化。但要實現網絡化會計信息系統，就要求網絡技術不能單獨片面地針對于各個單一部門，即企業所選擇的網絡方案中財務系統能和其他各業務部門管理系統做到“無縫連接”，以實現企業財務、業務的一體化。這是企業選擇網絡方案的基本前提。
4.大力培養全方位、復合型網絡財務人才
電子商務是一個社會系統，這個系統的中心是人。由于電子商務是信息現代化與商貿的有機結合，所以能掌握并運用電子商務技術與財務理論的人必然是掌握現代信息技術、現代商貿理論與實務的復合型人才。而一個國家、一個地區能否培養出大批的這樣的復合型人才就成為該國、該地區網絡財務發展的關鍵因素。因此，我們必須營造出一個全社會普及網絡財務的社會氛圍，從深度和廣度上加強對網絡財務理論的認識、理解、培訓。有針對性地培養一批高素質的應用人才。具體說來：第一，網絡化會計信息的傳遞與處理均要通過對計算機的操作來完成，這就要求會計人員既是一名出色的計算機操作員，又是一名高水準的會計師，并能熟練掌握各種會計軟件的操作；第二，Inter-net上的公司多數是國際企業間的相互合作，涉及不同的語言、商務、會計處理方法和社會文化背景，這同樣要求網絡會計人員必須熟悉國際會計和商務慣例，并具有較為廣博的國際社會文化背景知識。第三，網絡化會計信息系統的實施需要管理人員具備更高的管理水平和技術水平，管理人員的素質決定了網絡會計信息系統應用的質量和效率，為此，企業應培養自己的軟件開發和維護力量，使應用系統更加適合本企業的實際情況，并使之更趨完善，也使企業可以在應用網絡系統中不過分依賴軟件商。
5.建立健全網絡化會計信息系統的安全保護措施
既然網絡的特點之一就是資源與信息的共享，那么企業的商業機密的安全及系統安全的可控性是網絡建設中的重點。在當今黑客猖獗的情況下，僅僅通過文件加密是不能有效地避免信息泄露的，所以，如何做到財務數據在網絡上安全傳遞，是軟件商最為關心的問題，也是用戶倍加關注的。怎樣運用好網絡這把雙刃劍，趨利避害，企業應根據自身的特點，建立全方位的安全保護措施：（1）強化內部控制。完善的內部控制可有效地減輕由于內部人員道德風險、系統資源風險和計算機病毒所造成的危害。但就目前的電算化會計信息系統實施內部控制的情況來看，許多企業對內部控制認識不足，控制措施不力，致使應用系統中安全隱患較多。在網絡環境下，由于其開放性，它的系統風險比目前的電算化會計系統更大，因此尤其需要加強內部控制。（2）采用先進的技術手段加以防范。技術是保證系統安全的另一個重要手段，當前常用的方法有：防火墻，旨在防范黑客入侵和非關聯方侵害；加密技術，是一項行之有效的安全措施，企業可根據需要在會計信息的披露階段使用，可有效地防止關聯方和非關聯的道德風險；數字簽名，通過數字簽名能夠實現對原始信息和關聯方身份的鑒別，有一定的公正性。（3）完善和積極實施安全協議。安全協議是指國際組織為保證互聯網運行安全而制定的相關安全規范，這些安全協議規范了關聯雙方行為，促進了網絡化會計信息系統的發展。
對于網絡化會計信息系統安全性問題，除了采取上述的措施之外，還應積極引導和推動該問題的研究。安全問題的研究應立足國情、解決急需問題，一方面學習國外的先進經驗和技術，另一方面加速研究人才的培養，輔之政府的宏觀管理和引導，則能推動該項事業朝著良性循環的方向發展。
6.加大網絡財務軟件的開發力度，加強網絡財務的網絡建設
財會軟件是實施網絡化會計信息系統的基本構件，也是實施的關鍵所在。因為作為網絡化財會軟件具有投資大、風險大的特點，一旦系統運行不暢，將使企業在經濟上遭受損失；另外，網絡化財務是通過網絡對企業各部門、各環節進行全面細致的管理，將企業整合成一個密不可分的整體，如果軟件質量性能低下或不穩定，將影響電子商務的正常運作，甚至會使整個企業運營陷入癱瘓，給企業帶來巨大損失。因此，只有加大對會計軟件的開發、評審、驗收力度，使網絡財務軟件系統更安全、更可靠、運算更準確，編報更及時、更清晰，才會被廣大財務人員所接受。在軟件系統開發中，應注重開發管理功能和防病毒破壞，防止黑客襲擊、侵入、篡改數據的功能。在管理上，網絡財務軟件要能實現企業整體管理、業務協同的管理能力。在財務上，實現桌面財務軟件所有賬務功能，如數據遠程處理、遠程報表、查賬、監控等。在集成上，實現網上報稅、網上傳遞數據信息、網上專家會診等。
房地產常用法律法規范文6
在具體語言文字工作調研方面，我校具體從以下四個方面進行了調研 ：
一、語言文字規范知識掌握情況調研
(一)調研目的：通過調查，全面掌握全體師生對國家相關的語言文字方針政策、學校語言文字工作制度、教師普通話測試達標情況、學校語言文字工作新動向的了解情況。
(二)調研時間：20xx年x月x日--x日。
(三)調研地點：中學。
(四)調研對象：全體師生。
(五)調研內容：
1、教師普通話水平現狀。
學校共有教職工206人，其中一線教師174人，教輔人員32人，教師普通話等級情況統計如下：
①語文學科普通話合格(二級甲等以上)17人;
②其他學科普通話合格(二級乙等以上)95人;
③教輔人員普通話合格(三級甲等以上)4人;
④共有147名教師報名參加了20xx年11月組織的山東省普通話測試，成績暫未公布。
2、語言文字規范知識。
(1)教師對語言文字規范知識的掌握情況：共下發教師調查試卷180份，教師們對語言文字規范知識的狀況可以從三個方面概括：老年教師分數在85分以上的占老年教師總人數的93℅，中年教師分數在90分以上的占中年教師總人數的97℅，年輕教師分數在95分以上的占青年教師總人數的xx0℅。
(2)學生對語言文字規范知識的掌握情況：共下發學生調查試卷4500份，學生們對語言文字規范知識的狀況可以從兩個方面概括：初一、二級學生分數在90分以上的占初一、二級學生總人數的93℅以上;初三、四級學生分數在95分以上的占初三、四級學生總人數的97℅以上。
3、分析原因：
每年“推普周”，學校領導和全體師生高度重視，對語言文字規范運用作專題動員講話。學校定期召開了全校教職工大會，集中學習普通話理論知識，會上郭麗娜老師作了普通話培訓，并下發材料讓全體師生自學，這樣活動從試卷的結果反饋看，效果較好。
4、對全體師生提出的建議：
(1)加強自我學習，不斷積累自己語言文字規范知識，為寫好規范字，說好普通話。
(2)對教師自身語言文字水平提出要求：課堂教學必須使用普通話，語言力求清晰明了，板書工整條理，不寫繁體字、異體字、錯別字。
(3)對學生自身語言文字水平提出要求：課堂用語必須使用普通話，書寫作業必須認真規范。
(六)、總結：
學校全面貫徹國家語言文字法律法規、方針政策和語言文字規范標準，使全體師生充分認識學習語言文字規范知識的重大意義，學習語言文字規范知識十分濃厚，較好的促進了教師的教和學生的學。
二、對社會錯用、亂用語言文字情況調研。
(一)調研目的：為更好的教育學生正確運用語言文字，即寫好規范字說好普通話，，我校開展了為期一年的語言文字調查工作：啄木鳥行動。全體師生對寫錯別字的原因進行調查分析研究。我們把培養學生的著眼點放在預防上，因為對學生的語言文字教育預防重于糾正。讓學生做到說好普通話，用正確的筆順寫好規范字，不被街頭巷尾、媒體雜志錯誤語言、錯別字誤導。
(二)調研時間：20xx年2月6日—2019年2月6日
(三)調研地點：圖書館、商業街、大市場、發市場、人民醫院、附屬醫院、青少年宮等。
(四)調研對象：大學畢業生、在校初高中師生、店面經營者、老市民、退休干部等 。
(五)調研內容：錯用、亂用語言文字的情況。
學校共收到“啄木鳥行動”不規范字統計表近2400份，學生統計不規范字約2900個，現分類如下：
1、錯別字分類：
(1)寫字太過潦草而造成錯誤(引號中寫成錯別字)。
①一家飯店招工啟示：招聘洗碗阿“”;
②一培訓機構公告欄：老師到廣“ ”聽課;
③金宇大市場一家精品店招工啟示：年“ ”;
④裝修公司墻壁廣告紙：“ ”總工會有“ ”賣場;
⑤一家辦公樓招租啟示：聯“ ”電話。
(2)因文化水平不高而寫別字(引號中為錯別字)。
①小南門社區門口小自行車修理鋪：補胎“沖”氣;
②琵琶山市場蔬果攤標牌：“蕃”茄;
③龍行路快餐店門口：大排“擋”;
④琵琶山路一家面包店：早“ ”;
⑤共青團路一家時裝店：禁停“么”托車。
(3)故意想吸引顧客注意而寫別字(引號中為錯別字)。
①醫院附近一家藥品廣告：“咳”不容緩;
②學校附近一家眼鏡廣告：一“明”驚人 ;
③琵琶山市場一家商店驅蚊器廣告：默默無“蚊” ;
④房地產廣告：萬“室”俱備;
⑤琵琶山市場一家商店電熨斗廣告：百“衣”百順。
2、分析原因：
(1)這類錯別字主要是因為寫字時不注意一筆一劃按正確的筆順寫，總是貪快，導致把正確的字寫成錯字，這是一種態度問題，是對漢字的一種不負責任。
(2)這類錯別字的出現，究其原因，很大程度上就是寫字者的文化水平偏低，另外也不乏從小養成的錯誤寫字習慣的影響。這就需要我們中小學加強基礎教育的同時，要求個人不斷提高自身的素質。
(3)這類現象出現的原因是商家為了能讓消費者記住自己的品牌或產品而使用廣告噱頭，我覺得這種現象無傷大雅，但是在一定程度上會對中小學生產生負面影響。因此，還是希望商家在做宣傳時盡量回避這種廣告方式。
3、采訪人物留言：
(1)大學畢業生：漢字在正確的用途上會發揮它更好的作用，而如果用在錯誤的地方上則會對在校中小學生產生負面影響，甚至會因為這一個錯字而害人不淺。中國的漢字歷史悠久、博大精深，很容易寫錯，要把握好方法并加強記憶才不會寫錯讀錯。
(2)在校學生：為了祖國的繁榮富強，我們不確定的字，要多動手查字典，這樣既可以防止錯誤，還可以準確的記住一個漢字，并能準確的運用它。
(3)一般文字工作人員：現在我們都用電腦打字，一般不會手寫。往往是打出來的文章還是錯漏百出，也是因為我們的對漢字的讀音不夠熟，我們會加強學習的。
(4)退休工作人員：現在對語言文字的亂用現象，其實是社會浮躁的一種表現，帶給青少年的影響太令人心憂了，教育孩子一定要扎實基本功，好好傳承我們優秀的文化。
4、對學生提出的建議：
(1)注意形近字的區別，把偏旁與字意聯系起來記憶，通過換用相異偏旁的字來比較哪個對，并注意平翹舌的區別，進行分類記憶，放在特定的語境下記憶。
(2)注意同音字的區別，記住字義和與之組合的詞語，設法換用同音字或近音字來比較，通過比較了解漢字的具體含義，通過運用加深對漢字的記憶。
(3)把容易混淆的詞語用來造句，并進行朗誦比賽，課文劇的表演，加強語言的訓練，訓練語言表達的基本功。
(4)用好糾錯本。平時寫錯的，練習中沒看出來的錯別字和容易看錯的正確字，要記下來強化記憶，最好通過集中訓練來強化訓練，擴大記憶范圍。
(5)在平時的學習中，得認認真真地跟著書和字典一筆一劃地寫漢字，對于有細微差別的字要仔細，不可以隨便添加、減少、延長或者縮短筆畫，正確的寫好漢字。同時對一些不好現象。要了解一些錯字產生的原因。
(六)總結：
我們教師有責任教育好我們的學生寫規范字說普通話，因為學生是祖國的花朵，是祖國未來的希望，是黃皮膚的中華民族的傳人。我們更要對我們的語言文字負責，我們不能被怡笑大方，要讓學生有能力寫好規范字，說好普通話。我們就得認清出現錯別字的原因，更要提高自己的能力水平，對語言文字負責，才能讓我們的學生不容易寫錯字，才能更好的說出標準的普通話。
通過這次的調研工作，我們感慨頗多，作為語文教師，真是任重而道遠，我們會在平時的教學工作中，努力落實書寫規范字說好普通話。相信學生通過這次活動，能在下一步的學習生活中努力從點滴做起，為寫好規范字說好普通話而努力。
三、使用普通話、寫規范字情況調研
(一)調研目的：教師用普通話口語教學和用規范漢字書寫教學管理情況，以及學校所有課程使用普通話授課情況。學生讀書回答提問問題使用普通話授課情況 ，以及用規范漢字書寫作業的情況。
(二)調研時間：2019年1月5日—25日
(三)調研地點：中學。
(四)調研對象：全體師生。
(五)調研內容：
1、使用普通話、書寫規范字情況。
(1)教師學校領導和相關科室負責人通過隨機進課堂聽課，結果發現全體教師在課堂上提問點評都說普通話，教師板書都書寫規范字。
(2)對學生的調查是通過其課堂上發言和對其作業的檢查，結果發現課堂上學生都說普通話，盡管有個別學生發音不標準;作業都是書寫規范字。
2、分析原因：
我校經常組織青年教師教學比武、中老年教師觀摩課欣賞等活動。這些活動既是教師展示說普通話寫規范字的水平的舞臺也是教學管理的重要環節。青年教師教學比武分為上課、說課、理論測試、粉筆字、鋼筆字等多個項目，將語言文字規范化列為重要考核指標。上課的青年教師條理分明、重點突出的講授，大方、從容、親和力十足的教態，贏得了學生的熱烈掌聲，體現了青年教師較高的業務素質和普通話水平;中老年教師采用多媒體說課。他們以生動形象、風趣、極具感染力的語言，娓娓道來，一展風采。通過長期的學習和培訓，使教師的業務能力不斷提高。
學生在教師的要求和影響下，積極學習。
3、對全體師生提出的建議：
(1)學校將加強教師“三筆字”(鋼筆字、毛筆字、粉筆字)和普通話的語言文字基本功訓練、考核。繼續堅持把語言文字達標作為教師業務考核的一項重要內容，作為教師評優晉級和學生評優評先的重要條件。教師的教案、板書、教學案、試卷、作業批改、評語書寫等書面表達，都要使用規范漢字。
(2)學生必須正確掌握常用規范漢字，不寫繁體字、異體字，減少錯別字。在任何場合下，堅持說普通話。
(3)全體師生在工作、學習、生活中規范使用漢字、標點符號、漢語拼音等，都要執行《現代漢語通用字表》、《簡化字總表》、《標點符號用法》、《漢語拼音方案》和《漢語拼音正詞法基本規則》，學生必須正確掌握常用規范漢字，不寫繁體字、異體字，減少錯別字。教學需要外禁止使用不規范字和繁體字(如已經淘汰的異形字和舊字形;已經廢止的《第二次漢字簡化方案(草案)》中的簡化字;生造的簡體字;錯別字等)。
(六)總結：
作為教師我們更應當積極主動地學說普通話，說好普通話，寫好規范字。我們教師成為學普通話的楷模和范本后，才會對學生進行感染帶動作用。學生的語言模仿能力和漢字書寫模仿能力很強，我們有責任營造好學生的學習環境，人人都為普通話的魅力和漢字的魅力所折服，使普通話規范字成為人人通用的交際溝通工具，那么，我們的語言環境便構建了一個文明和諧的語言環境。
四、對用普通話、寫規范字學校環境的調研
(一)調研目的：學校作為傳承文明的搖籃，承載著傳統中華民族傳統文化的歷史重任。規范、整潔、美觀的學校對學生有較大的熏陶作用，因而語言文字規范化校園校環境對學生的成長發展有著重要作用。學校文化是否規范顯得特別重要
(二)調研時間：2019年3月5日—xx日
(三)調研地點：中學。
(四)調研對象：中學的板報、墻報、校刊、張貼文件、張貼作品，學校的國旗、國徽、國歌、中學生守則規范、師德規范、辦公室規范、辦公室守則、班風口號、辦學理念、黨員專欄、等宣傳欄，以及學校各種活動過程中用語規范、用字規范。
(五)調研內容：
1、書寫規范、格式規范情況。
(1)學校各方面宣傳用語、文化用語、學術刊物用語中的漢字是否規范，經調查和學生反饋發現有以下問題：①有個別字詞出現錯誤(后已改正)。②格式上有的不夠規范。
(2)學校各種活動中是否運用標準普通話。為了表達效果的需要，個別句子使用的盡管不是普通話，卻別有一番滋味。
2、分析原因：
(1)首先是一個態度問題，沒有嚴謹的態度，就沒有細致準確的工作效果。
(2)其次是一種習慣問題，長期不規范的習慣，就會出現不規范的情況。
3、對全體師生提出的建議：
(1)開辟網絡專欄。利用先進的信息技術設備，在學校網頁上建立“雙推”專欄，使“雙推”工作管理實現信息化、公開化，增強師生“推普”、“推規”的意識。學校通過圖書室、閱覽室對普通話進行宣傳。圖書室和閱覽室增加了一些有關語言文字的圖書，定期開展圖書出借和閱覽。讓學生在掌握知識的同時，規范語言文字。
(2)多形式、多途徑廣泛宣傳。在學校大門外、各教學樓樓道內等校園醒目位置處設置“請講普通話，請用規范字”等永久性的醒目的固定宣傳標語、標牌。利用升旗儀式、編發宣傳材料、板報、班會、廣播等多種形式和途徑，在校內外介紹規范語言文字的相關知識，宣傳推廣普通話、用規范字的重要性，全面推進“雙推”工作，創設規范語言文字的良好的環境和氛圍
(3)組織師生廣泛開展朗讀、演講、書信、作文、書法、文藝等活動，在各種實踐活動中訓練學生使用普通話的水平。積極組織學生的普通話口語實踐活動，以培養學生普通話口語能力和興趣。榜樣引領。發現和培養校內各類大型活動的節目主持人，提高節目主持人使用普通話的水平，增強其示范性。同時發揮“推普員”和“推規員”的引領作用。
(4)對校內的檢查與監督。組織師生利用業余時間， 對校內用字(包括各種指示牌、標志牌、櫥窗、標語、學校公文、印章、?？⒅v義、考試試卷和其他印刷物、電子屏、自制教學軟件、教師板書、作業批改、書寫評語等)進行長期檢查監督。對不規范用字、錯別字等提出修改意見。
(六)總結：
